MAKAP

Συμπληρωματικά, στις εύστοχες συμβουλές του Manolis gon, θέλω να επισημάνω ότι, όπως προκύπτει από την περιγραφή σου, το κτήμα σου βρίσκεται στα όρια ενός οικισμού, χωρίς να προσδιορίζεις την κατηγορία του, που έχει ιδιαίτερη σημασία για το θέμα που συζητάς. Επίσης, δεν διευκρινίζεις εάν στα χρήματα που έχεις ξοδέψει περιλαμβάνεται και αμοιβή σε μηχανικό για τις αντίστοιχες συμβουλές του. Είναι προφανές ότι, σε ένα forum δεν μπορείς να βρεις απαντήσεις στις ιδιαιτερότητες ενός θέματος όπως αυτό που περιγράφεις, δεδομένου ότι κανείς μας δεν τις γνωρίζει. Κατά την άποψή μου, πρέπει να απευθυνθείς σε ένα μηχανικό της περιοχής που βρίσκεται το κτήμα, κατά προτίμηση τοπογράφο, ο οποίος, αφού μελετήσει τα δεδομένα που θα του δώσεις, θασε συμβουλεύσει σχετικά.

Η πλειοψηφία των διαχειριστών πολυκατοικιών είναι, συνήθως, απλοί άνθρωποι, χωρίς τεχνικές γνώσεις, οι οποίοι καλούνται να αντιμετωπίσουν αφενός τον έλεγχο και την κριτική των λοιπών συνιδιοκτητών, για τον τρόπο επιλογής (συνήθως με το μικρότερο κόστος χωρίς έλεγχο ποιότητας) του όποιου συνεργείου θα επιλέξουν για την εκτέλεση κάποιας εργασίας αφετέρου το τεράστιο και αδηφάγο κύκλωμα του αποκαλούμενου, στις περιπτώσεις αυτές, "τεχνικού" κόσμου που αποτελείται, συνήθως, από μεμονωμένους εμπειροτέχνες ή και τεχνίτες μερικές φορές. Για τους λόγους αυτούς, οι διαχειριστές, που δεν "γνωρίζουν" τον "τεχνικό" κόσμο, απευθύνονται είτε σε γνωστούς τους που τον γνωρίζουν είτε σε συνιδιοκτήτες που έχουν αντίστοιχες προτάσεις. Στις σπάνιες περιπτώσεις, όπως η συγκεκριμένη, που ο διαχειριστής έχει "σχέση" με τον τεχνικό κόσμο είναι μεν ευκολότερο να βρεθεί το κατάλληλο συνεργείο ή τεχνίτης και τα κατάλληλα υλικά, όπως στην περίπτωση των χρωμάτων, αλλά, παράλληλα, γεννώνται και οι αμφιβολίες ως προς τη σωστή διαχείριση του συγκεκριμένου θέματος, με ότι αυτό συνεπάγεται.

Η πρώτη δουλειά που πρέπει να κάνεις είναι να διαβάσεις και να "κατανοήσεις" τον κανονισμό και, ειδικά, τις διαδικασίες λήψης αποφάσεων, την εκπροσώπηση των συνιδιοκτητών στις ΓΣ κλπ. Στα 30 χρόνια λειτουργίας μιας πολυκατοικίας (νομίζω ότι στο Π. Φάληρο, από τα νότια προάστια, υπάρχουν 7όροφες) δεν είναι παράλογο να παραμένει ο ίδιος διαχειριστής για 10 χρόνια. Αυτό που πρέπει να διερευνήσεις είναι εάν 1) οι εργασίες που εκτελέστηκαν στα 30 χρόνια πραγματοποιήθηκαν μετά από αποφάσεις ΓΣ, 2) η λήψη αποφάσεων στις ΓΣ γίνεται και γινόταν με βάση τους όρους και τις διαδικασίες του κανονισμού, 3) για κάθε εργασία και, ειδικά, για εκείνες με μεγάλο προϋπολογισμό, έγινε συλλογή προσφορών από διαφορετικούς τεχνίτες, ώστε να εξασφαλίζεται η επιλογή του καταλληλότερου κλπ. Στην έρευνα αυτή μπορούν να σε βοηθήσουν και οι γονείς σου, περιγράφοντας την εμπειρία τους από τη συμμετοχή τους στα δρώμενα της πολυκατοικίας, στα 30 χρόνια λειτουργίας της.

Ας μην μας διαφεύγει ότι, πολλές φορές, κανείς ιδιοκτήτης ή, έστω και, ενοικιαστής δεν ενδιαφέρεται να αναλάβει αυτό τον άχαρο ρόλο, για διάφορους λόγους (ηλικιωμένοι, μαλωμένοι, αδιαφορία κλπ), και καταφεύγουν σε "απρόσωπες" εταιρίες. Προσωπικά, σε κάθε ιστορία, δεν υιοθετώ την άποψη της μιας πλευράς εάν δεν γνωρίζω είτε όλα τα δεδομένα είτε την άποψη και της άλλης ή των άλλων πλευρών.

Η συντριπτική πλειοψηφία των πολυκατοικιών εχει ένα κανονισμό λειτουργίας, στον οποίο περιγράφονται αφενός οι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και τα χιλιοστά τους στις κοινόχρηστες δαπάνες, στο ασανσέρ κλπ αφετέρου οι όροι λειτουργίας της, δηλαδή ο τρόπος λήψης αποφάσεων, η απαιτούμενη πλειοψηφία για τις αποφάσεις στη ΓΣ, οι επιτρεπόμενες χρήσεις των ιδιοκτησιών κλπ. Ο διαχειριστής 1) πρέπει να ενεργεί στο πλαίσιο των αποφάσεων της ΓΣ για θέματα που έχουν συζητηθεί και αποφασιστεί σ' αυτήν και 2) μπορεί να ενεργεί με αποφάσεις του για εργασίες που δεν υπερβαίνουν το ποσόν που είτε αναγράφεται στον κανονισμό είτε έχει αποφασιστεί σε ΓΣ. Επομένως, εάν δεν έχεις τον κανονισμό πρέπει να τον βρεις και να τον διαβάσεις το ταχύτερο δυνατόν. Το ποσόν του αποθεματικού που αναφέρεις είναι αρκετά μεγάλο και είναι προφανές ότι έχει συγκεντρωθεί, με αποφάσεις ΓΣ, που αφορούν είτε σε εκτέλεση συγκεκριμένων εργασιών, όπως πχ το βάψιμο των ΚΧ είτε στην αγορά πετρελαίου (ή αερίου σήμερα) είτε σε άλλη αιτία. Συμπεραίνω ότι όλοι, ακόμη και οι γονείς σου, έχουν συνεισφέρει στην αύξηση του αποθεματικού, προφανώς, σε μεγάλη χρονική διάρκεια. Πρέπει, λοιπόν, να μάθεις όσα μπορείς περισσότερα τόσο για το θέμα αυτό όσο και για τις αποφάσεις που έχουν ληφθεί στο παρελθόν στις ΓΣ. Σε ότι αφορά στη στεγανοποίηση της ταράτσας, θα πρέπει να ρωτήσεις τους ενοίκους του τελευταίου ορόφου για τυχόν διαρροές και άλλα σχετικά προβλήματα, τα οποία δεν είναι εύκολο να τα γνωρίζει ο ένοικος του 1ου ή άλλου ορόφου, πολύ περισσότερο εάν δεν διατηρεί επαφές με τους υπόλοιπους, όπως συμβαίνει, δυστυχώς, στις σημερινές μικρές αυτές κοινωνίες. Πριν αρχίσεις να καταγγέλεις, όπως κάνεις εδώ, προσπάθησε να μάθεις όσα μπορείς περισσότερα για τα θέματα της πολυκατοικίας, για να μπορέσεις να προστατέψεις αποτελεσματικά τους γονείς σου και την ιδιοκτησία τους (ίσως και δική σου).

Εάν μπεις στην ktimatologio.gr και επιλέξεις το δήμο που σ' ενδιαφέρει, θα πάρεις αμέσως την απάντηση.

Αναφέρεσαι, βέβαια, σε post άλλου συναδέλφου, ενώ εγώ έψαχνα για δικό σου. Εν πάση περιπτώσει, ένα τόσο μικρό κτίσμα (3Χ4) είναι πολύ δύσκολο έως αδύνατο να το εντοπίσεις σε Α/Φ κλίμακας 1:20000. Σε μεγέθυνση, όμως, Χ10 του τμήματος της Α/Φ που σε ενδιαφέρει μπορεί να το εντοπίσεις και ακόμη καλλίτερα εάν έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά στοιχεία (πχ ύψος, επικάλυψη κλπ) από το κύριο (όμορο) κτίσμα. Με δεδομένο ότι βρίσκεσαι στην Αθήνα, προτείνω να επισκεφθείς την υπηρεσία (Τιμ. Βάσσου, κοντά στην Αμερ. Πρεσβεία) και να ζητήσεις να δεις την Α/Φ που σε ενδιαφέρει.

Η ερώτηση αυτή σε ποια άλλη κολλάει;

Εξαρτάται από το μέγεθος και το είδος του αυθαιρέτου που θέλεις να εντοπίσεις.

Θα ήθελα να σχολιάσω την έκφραση "της συμφωνηθείσας αμοιβής" αφού, στην περίπτωση της δικαστικής πραγματογνωμοσύνης, αυτός που ορίζει την (προεκτιμώμενη) αμοιβή είναι ο πραγματογνώμων και όχι η επισπεύδουσα ή και οι υπόλοιπες διάδικες πλευρές. Θεωρώ, ακόμη, ότι η αμοιβή αυτή δεν είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης, όπως, πιθανά, γίνεται με τους μελετητές ιδιωτικών έργων. Ο πραγματογνώμων οφείλει, κατά την άποψή μου, 1) να μελετήσει τους φακέλους που θα του παραδώσουν οι διάδικες πλευρές, ώστε να διαμορφώσει ολοκληρωμένη άποψη για το έργο που του έχει ανατεθεί, με βάση τη δικαστική απόφαση, 2) να εκτιμήσει α) τις παράλληλες εργασίες που πρέπει να εκτελέσει για το έργο αυτό, β) το χρόνο που θα απασχοληθεί σε διάφορες υπηρεσίες και φορείς για την έρευνα και συλλογή στοιχείων της υπόθεσης, που ενδεχομένως θα χρειαστούν, και γ) το χρόνο που θα απασχοληθεί για να συντάξει την έκθεση και τα συνημμένα σ' αυτήν στοιχεία (πχ διαγράμματα, φωτογραφίες κλπ) και να προεκτιμήσει (τονίζω το ρήμα, γιατί μερικές φορές η προεκτίμηση αποδεικνύεται εσφαλμένη) την αμοιβή του την οποία θα ανακοινώσει, αρχικά, στην επισπεύδουσα πλευρά και, ενδεχομένως, σε όλες τα διάδικα μέρη. Το ποσοστό 50% που, προσωπικά, θεωρώ ως απαραίτητη προκαταβολή, έχει στόχο αφενός την κάλυψη των απαραίτητων εξόδων του πραγματογνώμονα για την έρευνα και πρόοδο της πραγματογνωμοσύνης αφετέρου για την κάλυψή του απέναντι σε ενδεχόμενη άρνηση της επισπεύδουσας πλευράς να καταβάλει την αμοιβή και, οπωσδήποτε, η εξόφληση της αμοιβής πρέπει να γίνεται πριν από την κατάθεση της έκθεσης στη γραμματεία του δικαστηρίου.

Μετά το βασικό ξεκαθάρισμα που έκανες, προκύπτει ότι ΠΕ, με την πραγματική έννοια, δεν γίνεται στα σχέδια που έχουν εγκριθεί πριν από το 1983, όπως η συγκεκριμένη περιοχή. Επομένως, στην περίπτωσή σου, το σχέδιο πόλης εφαρμόζεται με τις διατάξεις του 1923, που σημαίνει ότι η εφαρμογή στο έδαφος γίνεται, με Διάγραμμα Εφαρμογής, όποτε την επισπεύσει ένας ενδιαφερόμενος, και η πράξη αναλογισμού και τακτοποίησης συντάσσεται όποτε απαιτείται η έκδοση ΟΑ σε οικόπεδο που είτε συνορεύει με προβληματικό οικόπεδο είτε είναι το ίδιο προβληματικό. Φυσικά, δεν υπάρχουν εισφορές σε γη και σε χρήμα στην περίπτωση αυτή. Αυτό που μένει να ξεκαθαρίσεις είναι εάν στο διάστημα μεταξύ του 1954, οπότε το οικόπεδο είχε εμβαδόν 800 τμ, και σήμερα, οπότε μετρήθηκε 308 ή 340 τμ, το οικόπεδο ήταν ρυμοτομούμενο (θα το διαπιστώσεις εάν δεις το αρχικό σχέδιο πόλης), και εκπονήθηκε πράξη αναλογισμού, με την οποία αφαιρέθηκε το ρυμοτομούμενο τμήμα και απέμεινε το σημερινό εμβαδόν. Αλλά, και πάλι, εάν είχε συνταχθεί πράξη αναλογισμού, θα έπρεπε να τακτοποιηθεί το οικόπεδο, ως προς το πρόσωπό του. Επομένως, δεν έχει γίνει πράξη. Μετά τη διευκρίνισή σου ότι τα 800 τμ αναφέρονται σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, γεννώνται νέα ερωτήματα για το εάν πραγματικά περιλαμβανόταν στην έκταση που εντάχθηκε σε σχέδιο πόλης το 1935 ή όχι. Σε κάθε περίπτωση, χρειάζεται περισσότερη έρευνα είτε στα στοιχεία του πελάτη είτε στην Πολεοδομία, για την πραγματική πολεοδομική κατάσταση του οικοπέδου. Νομίζω ότι μπορείς να χρησιμοποιήσεις τις διατάξεις του άρθρου 25 εφόσον ικανοποιούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.

Συμφωνώ. Είναι μελετητικό γραφείο με πολλές συμμετοχές και παρουσία στις ελληνικές αλλά και εκτός χώρας σχετικές μελέτες.

@kostavros Πέρα από το γεγονός ότι τα δεδομένα που δίνεις είναι ελλιπή, όπως σου έχουν επισημάνει και άλλοι, στο τελευταίο σου μήνυμα αναφέρεις ότι η ΠΕ δεν έχει συντελεστεί. Αυτό σημαίνει ότι η περιοχή εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης μετά το 1983 και είτε συντάσσεται ΠΕ η οποία, όμως, δεν έχει κυρωθεί είτε δεν έχει συνταχθεί ακόμη. Νομίζω ότι πρέπει να ξεκαθαρίσεις αυτά τα θέματα και, κυρίως, εάν η περιοχή εντάχθηκε στο ΣΠ πριν ή μετά το 1983, ώστε να μπορούν να σου δώσουν απαντήσεις, όσοι γνωρίζουν.

Έχεις δώσει τις απαντήσεις στο post #2.

Εάν έχει εξαντληθεί ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης (σδ) της περιοχής, με την ανέγερση της διώροφης οικοδομής, τότε δεν υπάρχει υπολειπόμενος σδ και, επομένως, ΚΑΝΕΝΑΣ δεν μπορεί να χτίσει στην "ταράτσα". Εάν υπάρχει υπολειπόμενος σδ, και δεν έχει συσταθεί κανονισμός της πολυκατοικίας, τότε οι ιδιοκτήτες της διώροφης οικοδομής είναι συνιδιοκτήτες, εξ αδιαιρέτου, του υπόλοιπου σδ και μπορούν να ανεγείρουν οικοδομή στην "ταράτσα", που να αντιστοιχεί στα τετραγωνικά του υπόλοιπου σδ, όπως ισχύει σήμερα. Σ' αυτή την περίπτωση, μπορεί ο ένας από τους συνιδιοκτήτες της διώροφης οικοδομής να αγοράσει τα μερίδια των άλλων, στον υπόλοιπο σδ, και να ανεγείρει την αντίστοιχη οικοδομή, εφόσον έχει προβλεφθεί επέκταση καθ΄ύψος στη στατική μελέτη της διώροφης.

Αντίθετα, εγώ δεν είχα πρόβλημα με την είσπραξη της προκαταβολής, μετά την όρκιση, και ουδέποτε παραιτήθηκα γι' αυτό ή άλλο λόγο. Όπως είπα σε προηγούμενο post, υπάρχουν και άλλα (εναλλακτικά) σενάρια για την αντιμετώπιση περιστατικών με δυστροπία ή άρνηση καταβολής, ακόμη και (μία μόνο περίπτωση) απειλής ότι πρέπει να συντάξω και να καταθέσω την έκθεση και μετά να διεκδικήσω την αμοιβή (!!!). Με σωστές κινήσεις, λύνονται αυτά τα προβλήματα.

Συμφωνώ στο ότι η εμπειρία λέει ότι ο πραγματογνώμονας πρέπει να ζητάει προκαταβολή, αν δεν θέλει να τραβιέται, στη συνέχεια, για να εισπράξει, εάν εισπράξει, με πολύ δύσκολες διαδικασίες, την αμοιβή του, για την υπεύθυνη εργασία που θα κάνει. Άλλωστε, αυτά τα έχω αναφέρει επανειλημμένως στα σχετικά θέματα. Εκεί που διαφωνώ, όμως, είναι η πρότασή σου να ζητά και να παίρνει προκαταβολή πριν από την όρκιση. Ο λόγος είναι απλός και συγκεκριμένα ότι, μέχρι το στάδιο της όρκισης, δεν θεωρείται πραγματογνώμονας, ώστε να ζητήσει φακέλους από ΟΛΕΣ τις διάδικες πλευρές, να τους μελετήσει, για να συμπεράνει τον όγκο της εργασίας που έχει να κάνει και να προσδιορίσει την προεκτιμώμενη αμοιβή του. Εάν ζητήσει αμοιβή πριν από τη σφαιρική μελέτη όλου του θέματος και την καταγραφή και τιμολόγηση των ερευνών και των εργασιών που πρέπει να κάνει, για τη συγκεκριμένη πραγματογνωμοσύνη, νομίζω ότι δεν θα θεωρείται σωστός μηχανικός που σέβεται τον εαυτό του και το επάγγελμα που κάνει. Εάν, παρά ταύτα, ο επισπεύδων τη διαδικασία δεν συμφωνήσει με την αμοιβή του πραγματογνώμονα, υπάρχουν εναλλακτικά σενάρια για τις κινήσεις του πραγματογνώμονα.. Αλλά αυτά μπορούν να συζητηθούν σε άλλη ευκαιρία, αφού ήδη έχουμε ξεστρατίσει από το ουσιαστικό ερώτημα.

1. Ρώτησα για το πολεοδομικό καθεστώς και, επομένως, χρειάζεται η κατηγορία του οικισμού (προ 23, κάτω των 2000 κατ κλπ). 2. Με τη διοικητική πράξη καθορισμού γραμμών αιγιαλού και παραλίας προσδιορίζεται η έκταση της ζώνης παραλίας στην οποία επιβάλλεται απαλλοτρίωση. Το εάν θα συντελεστεί η συγκεκριμένη και όποια άλλη ορίζεται με τις αποφάσεις αυτού του είδους είναι άλλη υπόθεση. 3. Δεν διευκρινίζεις τους λόγους για τους οποίους δεν μπορεί να συνδεθεί η ιδιοκτησία με το οδικό δίκτυο. Αυτό είναι σημαντικό γιατί σε συνδυασμό με την κατηγορία του οικισμού μπορεί να προκαλεί τη μη οικοδομησιμότητά της.

Πρέπει να δώσεις περισσότερα στοιχεία για την περίπτωσή σου, όπως 1) το πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής (εντός-εκτός σχεδίου, οικισμός κλπ), 2) τη σχέση της ιδιοκτησίας με τις καθορισμένες γραμμές παραλίας και αιγιαλού, δηλαδή εάν α) η ζώνη παραλίας επέβαλε απαλλοτρίωση στην ιδιοκτησία ή όχι, β) η αρτιότητα που αναφέρεις υπολογίζεται μετά την αφαίρεση της τυχόν απαλλοτριωθείσας έκτασης κλπ 3) το χρόνο δημιουργίας της ιδιοκτησίας (εάν είναι εκτός σχεδίου), 4) τη σχέση της ιδιοκτησίας με το οδικό δίκτυο της περιοχής και, γενικά, κάθε πληροφορία που θα μπορούσε να δώσει μια πληρέστερη εικόνα.

Το Paint ανοίγει μεν τη φωτο ή Α/Φ σε πραγματικό μέγεθος αλλά μπορείς να το διαχειριστείς εύκολα και άμεσα, ανοίγοντας την καρτέλα View και, επιλέγοντας Zoom Out, να φέρεις τη φωτο ή Α/Φ στο μέγεθος που θέλεις, συνήθως με ένα ή δύο κλικ. Χρησιμοποιώ το Paint, αποκλειστικά, για τη διαδικασία αυτή και μπορώ να πω ότι είναι ίσως το μόνο πρόγραμμα που σου δίνει τη δυνατότητα να δεις μια φωτο ή Α/Φ, απλά, για να καταλάβεις περί τίνος πρόκειται ή να βρεις την περιοχή ενδιαφέροντος. Για οποιαδήποτε σοβαρή επεξεργασία, βέβαια, μπορείς να χρησιμοποιήσεις αρκετά άλλα προγράμματα.

Δεν νομίζω ότι θα βρεις τέτοιες κλίμακες στη ΓΥΣ. ΥΓ Την ώρα που έγραφα είχες αναρτήσει την επιβεβαίωση ότι υπάρχει.

ΧΡΟΝΙΑ ΠΟΛΛΑ, ΧΡΙΣΤΟΣ ΑΝΕΣΤΗ. Η παραγωγή των έγχρωμων ξεκίνησε στα τέλη της δεκαετίας του '90 και είχε σχέση με την εφαρμογή του Κτηματολογίου στην Ελλάδα. Τις Α/Φ μεγάλης κλίμακας αξίζει να τις αξιοποιήσει ο ενδιαφερόμενος σε ζευγάρι στο στερεοσκόπιο και, εάν αυτό φέρνει λίγο προς το επαγγελματικό, τότε το στερεομοντέλο που δημιουργείται του δίνει τη δυνατότητα να έχει αξιόπιστο αποτέλεσμα φωτοερμηνείας.

Το ταμείο καλύπτει ορισμένα είδη φυσικοθεραπείας και από αυτά, άλλα με υψηλότερες αμοιβές και άλλα με εξευτελιστικές, αλλά πάντα αρκετά κατώτερες από αυτές του φυσικοθεραπευτή. Δεν χρειάζεται προέγκριση αλλά το ταμείο πληρώνει ΜΟΝΟ αυτές που αναγράφονται στις εγκεκριμένες φυσικοθεραπείες, τις οποίες μπορείς να βρεις στο ΤΣΜΕΔΕ. Πρέπει, λοιπόν, ο γιατρός, που θα γράψει τη φυσικοθεραπεία που θα ακολουθήσεις, να συνεννοηθεί με το φυσικοθεραπευτή, ώστε να του δώσει σαφείς οδηγίες για την αγωγή που θα ακολουθήσει, για την πάθησή σου, ανεξάρτητα από εκείνη που θα γράψει. Να προσέξεις, επίσης, οι ημερομηνίες του παραπεμπτικού του γιατρού και της απόδειξης του φυσικοθεραπευτή, να μην έχουν χρονικό διάστημα μεγαλύτερο του ενός μηνός, γιατί διαφορετικά δεν θα πληρωθείς.

Εάν υπήρχε κτηματολόγιο στην Ελλάδα, δεν θα φοβόταν κανένας να χάσει το ακίνητό του έστω από χρησικτησία. Δυστυχώς, το μεγαλύτερο τμήμα της μη αστικής έκτασης δεν έχει καταγραφεί ακόμη, με αποτέλεσμα να έχουν δουλεά οι δικηγόροι και τα δικαστήρια.

Καλή η προσπάθεια αλλά παρατήρησα ότι δεν έχει περιληφθεί, ακόμη, η Κωδικοποίηση της Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΦΕΚ 580/Δ/1999), η οποία, αν και δεν έχει επικαιροποιηθεί από το 1999, εξακολουθεί να αποτελεί το βασικό στοιχείο αναφοράς τόσο από το ΣτΕ όσο και από το ΥΠΕΚΑ. Έστειλα σχετικό μήνυμα και στο mail σας.