Pavlos33

Καλησπέρα Νικ. Έχω την άποψη ότι πρέπει να εμβαδομετρήσεις με μικτές διαστάσεις λαμβάνοντας υπόψη το ήμισυ πάχους των μεσότοιχων για κάθε αποθήκη και το συνολικό πάχος του περιμετρικού τοιχίου για κάθε μια από τις αποθήκες. ΑΠ1: (1,50+0,25)Χ (1,50+0,05+0,05) ΑΠ3: (1,50+0,25)Χ (1,50+0,05+0,25)

Μπορείς να την υπάγεις στην κατηγορία 3.

Πρόκειται για εκτίμηση ενός ισόγειου καταστήματος 70 περίπου τ.μ, το οποίο καταλαμβάνει ολόκληρο οικόπεδο ίσης έκτασης. Η ιδιοκτησία είναι αυτοτελής (χωρίς κάποια σύσταση) και βρίσκεται σε οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο. Το πρώτο διάταγμα ρυμοτομίας είναι το έτος 1902 και επ αυτού έγινε τροποποίηση το 1984 αναφορικά με την οικοδομική γραμμή (ταυτίζονται όλες οι γραμμές με τις ρυμοτομικές-δεν υπάρχει πρασιά) ΒΓ όπως αυτή φαίνεται στο συνημμένο σκαρίφημα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα μερικά ακίνητα να ρυμοτομούνται εξ ολοκλήρου. Ένα από αυτά είναι και το ακίνητο ενδιαφέροντος για εκτίμηση αξίας του. Ο σκοπός της εκτίμησης αφορά εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για τραπεζική χρήση (εγγραφή βάρους για ρύθμιση οφειλών). Προς το παρόν δεν έχει συντελεστεί καμία απαλλοτρίωση (δεν έχουν δοθεί αποζημιώσεις και δεν έχει γίνει κάποια άλλη ενέργεια σύμφωνα με την πληροφόρηση που έχω). Οι ισχύοντες όροι δόμησης παρακείμενων ακινήτων αλλά και ολόκληρου του οικισμού προκύπτουν από το ΒΔ 25.8.1969 ΦΕΚ 164 Δ (ΣΔ=1,0/ ΠΚ=50%, ΥΨΟΣ 11Μ, αρτιότητα 150/8 κατά κανόνα για οικόπεδα μετά τον γοκ 85 400/15). Σύμφωνα με πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, ο συντάξας τοπογράφος μηχανικός δηλώνει ότι το παρόν οικόπεδο είναι μη άρτιο και δεν μπορεί να οικοδομηθεί καθώς αυτό προβλέπεται από το ρυμοτομικό σχέδιο για κοινόχρηστο χώρο. Συμβολαιογραφικά το ακίνητο έχει περάσει από αγορά στον σημερινό ιδιοκτήτη με συμβόλαιο αγοράς το έτος 1998, όπου σε αυτό το συνημμένο τοπογραφικό αναπαράχθηκε από τοπογραφικό σε παλιότεροσυμβόλαιο και δεν έλαβε υπόψη την τροποποίηση του ρυμοτομικού και έτσι στο προσαρτημένο στον τίτλο τοπογραφικό, δηλώνεται από άλλο μηχανικό ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Οικοδομική άδεια δεν υπάρχει στο ακίνητο και αναμένω τεχνικά έγγραφα από συνάδελφο για το αν αυτό είναι προ 55 ή θα προχωρήσει σε υπαγωγή Ν. 4495. Αυτά ήταν τα πολεοδομικά στοιχεία που είναι διαθέσιμα. Κατά τη γνώμη μου η εκτίμηση του ακινήτου θα πρέπει να βασιστεί στην ίδια θεώρηση που γίνεται για εκτίμηση απαλλοτριούμενου ακινήτου κατά τη συζήτηση στο Δικαστήριο για τον καθορισμό τιμής μονάδος. Δηλαδή η αξία του θα πρέπει να ισούται με την αξία που θα είχε ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με όρους δόμησης αυτούς που προϋπήρχαν της δέσμευσης (απαλλοτρίωσης) ή αυτούς που ισχύουν για παρακείμενα-μη δεσμευμένα ακίνητα, ήτοι με αυτούς του ΒΔ 25/8/69. Σκέφτομαι ότι θα πρέπει να γίνει χρήση δυο μεθόδων και συγκεκριμένα: (α) μέθοδος εισοδήματος με την τεχνική της άμεσης κεφαλαιοποίησης (εφόσον βρεθούν πληροφορίες μίσθωσης παρακείμενων καταστημάτων) καθώς μιλάμε για μικρό οικισμό με όχι ιδιαίτερα διαμορφωμένη αγορά (λίγα καταστήματα γύρω από μια πλατεία). Το συγκεκριμένο κατάστημα είναι κάποια χρόνια κλειστό (ίσως 3-4 χρόνια). Σε κεντρική θέση και χρήζει μερικής ανακαίνισης και συντήρησης. και (β) μέθοδος αποσβεσμένου κόστους (d.r.c) με την παραδοχή ότι η αξία του οικοπέδου θα είναι ως αυτό να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με πρόσθεση της απόσβεσμένου κόστους για το κτίσμα και τελικά στάθμιση των αποτελεσμάτων δίνοντας μεγαλύτερο συντελεστή βαρύτητας σε μια από τις δυο μεθόδους (ανάλογα με τα αποτελέσματα της έρευνας). Ως βάση εκτίμησης για το σκοπό της εκτίμησης που αναφέρω αρχικά, σκέφτομαι ότι θα παραμείνει η αγοραία αξία με ειδική παραδοχή (ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο) και αναγραφή και της εθνικής νομοθεσίας περί απαλλοτριώσεων (άρθρο 13 Ν 2882/01) καθώς η αγοραία αξία επί της ουσίας για ένα αναγκαστικώς απαλλοτριούμενο ακίνητο πριν τη συζήτηση στο δικαστήριο θα ισούται με την παρούσα αξία του (θα αφορά πλήρη αποζημίωση) που θα καθοριστεί δικαστικά για την συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Διευκρινίζω για να μην δημιουργήσω σύγχυση ότι ο σκοπός της εκτίμησης δεν αφορά καθορισμό τιμής μονάδος, αλλά εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για εσωτερική τραπεζική χρήση (εγγραφή βάρους για ρύθμιση οφειλών δανειολήπτη). Συνάδελφοι όσοι έχετε ασχοληθεί εκτιμητικά με το αντικείμενο αυτό θα ήθελα τις απόψεις σας. Ευχαριστώ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΟΥΜΕΝΟ.pdf

Επειδή οι αποθήκες εξυπηρετούν τα διαμερίσματα και στην πρώτη τροποποίηση σύστασης το πιθανότερο είναι να συνδεθούν με αυτά ως παρακολουθήματα, έχω τη γνώμη ότι για τις ανάγκες υπολογισμού προστίμου η χρήση να καταχωρηθεί ως "άλλη κατοικία" υπό την έννοια ότι οι αποθήκες ακολουθούν και "υποστηρίζουν" την κύρια χρήση, η οποία είναι η κατοικία.

@deskar θα ήταν καλό και σωστό να μην έχεις κάνει κοινή δήλωση. Τώρα είναι αργά για να κάνεις ξεχωριστές δηλώσεις. Τυπικά βάσει νόμου (*) είσαι καλυμμένη. Από κει και πέρα θα φροντίσεις να περιγράψεις αναλυτικά στην ΤΕ αλλά και στα συνημμένα σχέδια τις ξεχωριστές κάθετες, ώστε όταν προκύψει δικαιοπραξία να είναι όλα ξεκάθαρα και το μόνο κοινό τους θα είναι η κοινή δήλωση υπαγωγής. (*) α) αίτηση : Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατ’ επιλογή των ιδιοκτητών, να γίνεται είτε με μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης.

Η άδεια θα μπορούσε να μην ληφθεί υπόψη αναφορικά με τον υπολογισμό προστίμου, αν το οικόπεδο σήμερα δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Συνεπώς θα λάβεις υπόψη σου την ύπαρξη Ο.Α στον υπολογισμό προστίμου καθώς το οικόπεδο θα είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ως προυφιστάμενο του 1985 και εικάζω ότι θα είναι και οικοδομήσιμο (μένει να μας το επιβεβαιώσεις) Στο πρακτικό μέρος. Τυπικά, αν έχεις Ο.Α και πόσο μάλλον αν έχεις κατηγορια 2 ή 1 δεν υποχρεούσαι να αναρτήσεις τοπογραφικό. Όμως, (προσωπικά το εφαρμόζω), συντάσσω τοπογραφικό σε κάθε περίπτωση διότι με την αποτύπωση ακριβείας μπορώ να ελέγξω ορθά το ακίνητο και να έχω "οδηγό" και στην κτιριακή αποτύπωση με τα σημεία από το t.s. Στην εισαγωγή των αρχείων έχει υποχρεωτικά για την πληρότητα και κάπου εμφανίζει και προαιρετικά που από ότι θυμάμαι σε αφήνει και εκεί αν θέλεις να αναρτήσεις. Οπότε σε ανάλογη περίπτωση έχω ανεβάσει το τοπογραφικό άδειας, αλλά και το τοπογραφικό υφιστάμενης κατάστασης, το οποίο αυτό και θα είναι στο μέλλον που θα χρησιμοποιηθεί για κάθε πράξη. Μη ξεχνάμε ότι επί της ουσίας η δήλωση υπαγωγής επέχει θέση οικοδομικής άδειας.

Έχω απαντήσει ακριβώς ένα Post πριν. Διάβασε προσεκτικά το ΦΕΚ 588/Δ (κωδικοποιημένο) και το παρόν νήμα. Τα έχουμε πει αρκετές φορές και είναι όλα εδώ. Αν έχεις απορίες τις μαζεύεις και επανέρχεσαι για να μην κουράζουμε τους συναδέλφους με επαναλήψεις.

Η πρώτη δουλειά που έχεις να κάνεις είναι να ρωτήσεις τη συμβολαιογράφο (δηλαδή ο πελάτης σου πρέπει να το κάνει και να σας φέρει σε επαφή) αν στην τεχνική έκθεση της βεβαίωσης που θα χορηγήσεις αναγράφεται ότι το τάδε διαμέρισμα έχει επιφάνεια μικρότερη από αυτή του τίτλου, θα μπορέσει να προβεί σε μεταβίβαση. Πολεοδομικώς είναι αδιάφορο το ότι έγινε μικρότερο το διαμέρισμα, υπό την προυπόθεση ότι δεν έχει επεκταθεί εις βάρος όμορων διαμερισμάτων ή έχει χάσει επιφάνεια από τα όμορα. Πάνω σε αυτό μπορείς να επικαλεστείς την εγκ 3 (παράρτημα ΣΤ) του ν. 4178 για κατασκευές που έγιναν μικρότερες ή δεν πραγματοποιήθηκαν.

@janna Δεν κατανοώ την άποψη ότι κοινόχρηστος χώρος έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας. Στη γενική περίπτωση καταπάτησης Κ.Χ σε κτίριο με Π.Σ.Ο.Ι το υπολογίζεις ως ΥΔΚΧ.

Οι στάσιμοι οικισμοί διαθέτουν προ 23 τμήμα (το συνεκτικό). Από το κέντρο του στάσιμου οικισμού (όπως αυτό έχει οριστεί με απόφαση κοινοτικού συμβουλίου και συνήθως είναι η εκκλησία, ή το κοινοτικό κατάστημα, ή το δημοτικό σχολείο του χωριού) και με ακτίνα 800 μ από αυτό, ισχύουν οι όροι δόμησης των στάσιμων οικισμών (ΠΔ/6-12-82 --ΦΕΚ-588/Δ/23-12-82) για αποκλειστική χρήση κατοικία, ακόμη και αν το ακίνητο βρίσκεται εντός του προ 23 τμήματος. Σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου άλλης χρήσης (πχ μικτής) για το μεν προ 23 τμήμα ισχύουν οι όροι δόμησης βάσει του ΠΔ/2-3-81 (ΦΕΚ-138/Δ/13-3-81) ενώ για το υπόλοιπο τμήμα ισχύουν οι όροι δόμησης της εκτός σχεδίου-οικισμών δόμησης ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85)

Έχω τη γνώμη ότι εφόσον δεν εκδόθηκε δικαστική απόφαση για μεταβίβαση κυριότητας δυνάμει του προσυμφώνου το έτος δημιουργίας θα είναι το 1990 (αν αυτό είναι και το έτος μεταγραφής).

Στην τεχνική έκθεση περιγράφεις το ακίνητο, το πως τακτοποιήθηκε, ποια Φ.Κ αντιστοιχούν κλπ. Παρομοίως και στο δ. κάλυψης, το οποίο δεν είναι απαραίτητο να μοιάζει με αυτό που υποβάλεις σε μια άδεια δόμησης

Ούτε για αστείο.

To θέμα που άνοιξες δεν παράγει κάποιο ερώτημα και είναι ασαφές και γενικόλογο. Κλειδώνεται προς το παρόν. Αν έχεις κάποιο συγκεκριμένο ερώτημα να κάνεις που να αφορά το αντικείμενο του forum να έρθεις σε επικοινωνία με συντονιστή να το ανοίξει ξανά. Pavlos 33

Θα ελέγξεις δυο σωρευτικά ισχύουσες προυποθέσεις: (α) Η επικρατούσα χρήση του κτιρίου να είναι η κατοικία και (β) Οι αυθαιρεσίες να έχουν γίνει πριν την 9/6/75. Επιπλέον, για την υπαγωγή στην κατηγορία 1, απαιτείται μια ξεχωριστή δήλωση (άρα και ξεχωριστό παράβολο 250 Ε) για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία της οποίας τακτοποιούνται οι αυθαιρεσίες που της ανήκουν.

πολύ σωστά. Συμφωνώ.

Δυστυχώς δεν τίθεται καν θέμα ύπαρξης παρέκκλισης. Είναι καθαρά θέμα "ατομικής" ερμηνείας και σε τέτοιες περιπτώσεις όπως γνωρίζεις κερδίζει η Υ.ΔΟΜ.

Δες παρόμοιο θέμα σε προηγούμενα ποστ εδώ. Το έχουμε συζητήσει. Σίγουρη απάντηση δεν θα πάρεις διότι οι γνώμες διίστανται. Κάνε αύριο μια βόλτα από ΥΔΟΜ να μας πεις τι σου είπαν και αν το εγκρίνουν ως οικοδομήσιμο.

Δεν το διανοείσαι στη σημερινή εποχή να κατασκευάσεις τριώροφο (ισόγειο+2 όροφοι) χωρίς ανελκυστήρα. Ούτε καν διώροφο μη σου πω, καθώς ο σύγχρονος τρόπος ζωής έχει προκαλέσει πολλά μυοσκελετικά προβλήματα στον κόσμο και οι σκάλες γίνονται πολλές φορές κουραστικές. Δες και το άρθρο 26 του ΝΟΚ (Ειδικές ρυθμίσεις για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων ) περί προσπέλασης (οριζόντιας και κατακόρυφης)και σε εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους κτιρίων.

Εικάζω ότι αφορά περίπτωση με την Π.Μ αναρτημένη, η οποία όμως δεν έχει λάβει ακόμη ΦΕΚ για να ισχύει.

Έχεις πολεοδομική μελέτη σε ΦΕΚ. Η περιοχή είναι (όχι απλώς θεωρείται) εντός σχεδίου από την έναρξη ισχύος. Άλλο πράγμα είναι η μετέπειτα ανάρτηση και κύρωση πράξης εφαρμογής. Αυτή θα είναι το τέλος του σχεδιασμού.

Η περιοχή με εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη είναι εντός σχεδίου. Το πρόβλημα μάλλον είναι ότι δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης για την περιοχή της Π.Μ. Σε περίπτωση όπως αυτή η ΔΟΥ είχε απαντήσει ότι βρίσκουν με συγκριτική μέθοδο πώλησης παρακείμενων ακινήτων. Άλλη απάντηση που δόθηκε είναι όμοια με τη δική σου. Και στις δυο μιλάμε για άτυπες απαντήσεις καθώς υπάρχει κενό νόμου αφού από τη μια έχουμε εντός σχεδίου περιοχή και από την άλλη δεν διαθέτει τιμή ζώνης, όμως αφού η ΥΔΟΜ το δέχεται προχώρησε όπως σου είπαν.

κοίταξες και στα κωδικοποιημένα διατάγματα ή τα κατέβασες από το Ε.Τ;

Ναι για εκτός σχεδίου περιοχές έχω κάνει την παράθεση, αλλά αν δεν κάνω λάθος μέσα σε αυτά υπάρχουν και διατάξεις για τις εντός οικισμού κατοικημένες περιοχές. Γενικώς θέλει ψάξιμο. Αν πάει με το ΠΔ 209/98 (σε περίπτωση που δεν βγαίνει άκρη με την νομοθεσία της εποχής) θα πρέπει να έχει απόσταση για δευτερεύον εθνικό δρόμο 15 μ από τον άξονά του. Άρα στα πρώτα 7,50 μ δεν μπορεί να ρυθμίσει αυθαιρεσίες.

Αυτό που σκέφτηκες ήταν μια παλιά πρόταση της κ. Λεμπέση στον πρώτο νόμο 4014/11. Δεν έχει εφαρμογή στο ν. 4495. Δες και το δικό μου προηγούμενο ποστ (σου έχω επισημάνει τι να επιλέξεις). Για το δεύτερο ερώτημα γενικώς ισχύει ότι διαβάζεις στο παράρτημα. Αν το γήπεδο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στην Ο.Α θα πάει χωρίς άδεια. Από κει και πέρα τέτοιες περιπτώσεις δεν θα απαντηθούν στο φόρουμ αλλά χρειάζονται ενδελεχή έρευνα την οποία θα κάνεις ο ίδιος.