Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Pavlos33]

Το κόστος δανεισμού και των λοιπών επαγγελματικών αμοιβών και απρόβλεπτων το υπολογίζουμε με ποσοστό επί:

- Του Κόστους κατασκευής, δηλαδή m2 x €/m2 ή

- Αφού στο παραπάνω κόστος έχουμε ενσωματώσει και τα τα κόστη Ε.Ο. και Επ.Ο;

 

Διότι ο Κιόχος στο Βιβλίο του το έχει με το δεύτερο τρόπο, ενώ σε σημειώσεις από σεμινάριο του ΤΕΕ ακολουθείται ο πρώτος τρόπος.

Hλία καλημέρα.

Το κόστος δανεισμού ως ποσοστό επί του κόστους ανάπτυξης (κατασκευαστικό κόστος συμπεριλαμβανομένου Ερ. Οφ.)+ συμπληρωματικό κόστος (π.χ κατεδαφίσεις, ειδικές κατασκευές κλπ) εφόσον απαιτείται κάτι τέτοιο στο σενάριο ανάπτυξης.

Επαγγελματικές αμοιβές επί του παραπάνω κόστους ανάπτυξης και ομοίως για την ασφάλιση (με διαφορετικά ποσοστά εννοείται).

Τα απρόβλεπτα είτε ως ποσοστό επί (κατ/κο κόστος+συμπληρωματικό+αμοιβές μηχανικών+ασφάλιση), είτε ως ποσοστό μόνο επί (κατ/κο κόστος+συμπληρωματικό). 

[ilias]

Παύλο πάντως ο Κιόχος στο βιβλίο του τις επαγγελματικές αμοιβές + απρόβλεπτα δεν τα πάει με το Κ.Α. = κόστος ανάπτυξης, αλλά με το Κ=καθαρό κόστος, πριν δηλαδή ην ενσωμάτωση του Επιχ. Οφ.

[Pavlos33]

Ηλία, στην υπολειμματική μέθοδο που συνήθως εφαρμόζεται, οι αμοιβές μηχανικών+ κόστος ασφάλισης υπολογίζονται ως ποσοστά επί του κατασκευαστικού+συμπληρωματικού κατ/κου κόστους.

Το επιχειρηματικό όφελος υπολογίζεται επί της αξίας ανάπτυξης και αφαιρείται από αυτή (μαζί με τα υπόλοιπα κόστη) προκειμένου να εξαχθεί η απομένουσα αξία γης στο τέλος της επένδυσης, η οποία εν συνεχεία  προεξοφλείται για να προσδιοριστεί η παρούσα αξία.

[ilias]

Ηλία, στην υπολειμματική μέθοδο που συνήθως εφαρμόζεται, οι αμοιβές μηχανικών+ κόστος ασφάλισης υπολογίζονται ως ποσοστά επί του κατασκευαστικού+συμπληρωματικού κατ/κου κόστους.

 

Παύλο παραπάνω όμως ανέφερες ότι:

 

Επαγγελματικές αμοιβές επί του παραπάνω κόστους ανάπτυξης και ομοίως για την ασφάλιση (με διαφορετικά ποσοστά εννοείται).

 

Τι ισχύει από τα δύο;

[Pavlos33]

Με τόσες παραθέσεις Ηλία θα σε μπερδέψω στο τέλος αντί να σε βοηθήσω.

Κράτησε αυτό : στην υπολειμματική μέθοδο που συνήθως εφαρμόζεται, οι αμοιβές μηχανικών+ κόστος ασφάλισης υπολογίζονται ως ποσοστά επί του κατασκευαστικού+συμπληρωματικού κατ/κου κόστους.

[BAS]

......

Edited Μάρτιος 31 , 2017 by BAS

[ted78]

Καλησπέρα συνάδελφοι. Η υπόθεση που εξετάζω έχει ως εξής:

Ένα γήπεδο περίπου 10 στρεμμάτων εντάσσεται στο σχέδιο το '89 και χαρακτηρίζεται όλο κοινόχρηστος χώρος (Κ.Χ.).

Το 2004 βγαίνει απόφαση από το Διοικητικό Πρωτοδικείο για άρση απαλλοτρίωσης.

Αισίως φτάνουμε στο 2012, οπότε και ο Δήμος με τις υπηρεσίες του ξεκινάει τις διαδικασίες τροποποίησης του σχεδίου, ώστε το γήπεδο να γίνει οικοδομικό τετράγωνο. Υπάρχει η σχετική πρόταση τροποποίησης της πολεοδομίας και θετικές γνωμοδοτήσεις διάφορων επιτροπών, ωστόσο η όλη διαδικασία έχει κολλήσει μέχρι σήμερα λόγω οικονομικών υποχρεώσεων των ιδιοκτητών προς τον Δήμο.

Το ερώτημα είναι, το γήπεδο σήμερα εκτιμάται ως εκτός σχεδίου γήπεδο, ή κάτι άλλο;

[dimitris GM]

δες την διαδικασια στο ΑΑΠ 61/2017

Edited Μάιος 9 , 2017 by dimitris GM

[ted78]

Ευχαριστώ Δημήτρη! Χρήσιμη η διαδικασία, ωστόσο αυτό που με ενδιαφέρει περισσότερο είναι το σημερινό πολεοδομικό καθεστώς του γηπέδου. Θεωρείται εντός ή εκτός σχεδίου μέχρι την έγκριση της τροποποίησης του ρυμοτομικού;

[ted78]

Χμμ! Εδώ: http://www.psdatm.gr/images/pdf/spiliopoulou_arseis.pdf

 

στη σελίδα 16, απ' ότι φαίνεται ο χώρος θεωρείται πολεοδομικά αρρύθμιστος.