Σύσταση ή Τροποποίηση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας επί αυθαιρέτων Ν.3775-3843-4014-4178-4495

[Pavlos33]

Σε τι να προχωρήσετε;

Αναφέρεις χωρίς να επεξηγείς. Διαμέρισμα από συνένωση για το οποίο έγινε  τακτοποίηση δυνάμει του νόμου 4178/13 (δεν γράφουμε σκέτο του 2013). Πήρες τα σχέδια και την δήλωση υπαγωγής της τότε τακτοποίησης για να δεις τι αναγράφεται; Ενδεχομένως (και το πιο πιθανό) η δήλωση να έγινε με την αποδοχή της μη ύπαρξης οικοδομικής άδειας, σαν παντελώς αυθαίρετο διαμέρισμα.

Την τροποποιητική πράξης σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών την έχεις ώστε να δεις μήπως ο φωταγωγός προσαρτάται στο διαμέρισμα;

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

34 λεπτά πριν, geoledimi said:

........έχει προκύψει από συνένωση το 2013 με άδεια ...

Δηλαδή, έβγαλε "άδεια" για συνένωση" δύο διαμερισμάτων σε ένα; Τι είδους άδεια; Tι ακριβώς σχέδια κατατέθηκαν; Υπάρχει προηγούμενη άδεια για το ακίνητο; Υπάρχουν τα εγκεκριμένα σχέδια αυτής;

36 λεπτά πριν, geoledimi said:

............. βεβαίωση μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών....

Πότε ζητήθηκε τέτοιου είδους βεβαίωση, από ποιόν και για ποιόν ακριβώς λόγο;

37 λεπτά πριν, geoledimi said:

 

Ο φάκελος στην πολεοδομία έχει χαθεί με βεβαίωση. Επίσης το Στέλεχος Αδείας που είναι διαθέσιμο είναι του 1965.

 

Και που στηρίχθηκε το "νομίμως υφιστάμενο του ακινήτου; Έγινε ανασύσταση φακέλου της άδειας; nΈγινε υπαγωγή σε νόμο ρύθμισης αυθαιρεσιών;

 

[geoledimi]

5 minutes ago, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Δηλαδή, έβγαλε "άδεια" για συνένωση" δύο διαμερισμάτων σε ένα; Τι είδους άδεια; Tι ακριβώς σχέδια κατατέθηκαν; Υπάρχει προηγούμενη άδεια για το ακίνητο; Υπάρχουν τα εγκεκριμένα σχέδια αυτής;

Πότε ζητήθηκε τέτοιου είδους βεβαίωση, από ποιόν και για ποιόν ακριβώς λόγο;

Και που στηρίχθηκε το "νομίμως υφιστάμενο του ακινήτου; Έγινε ανασύσταση φακέλου της άδειας; nΈγινε υπαγωγή σε νόμο ρύθμισης αυθαιρεσιών;

 

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις!

Παραθέτω την Τεχνική Έκθεση του μηχανικού βάση του Νόμου 4178/2013. Ο μηχανικός βασίστηκε στην απώλεια φακέλου της πολεοδομίας και στο σχέδιο σύστασης του 1983 που προϋπήρχε. Με την τροποποίηση της σύστασης επισύναψε Νέο Σχέδιο της Συνένωσης ως νέα κάτοψη περιλαμβάνοντας στα 90.9 τ.μ του διαμερίσματος τον φωταγωγό της πολυκατοικίας.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Αυτό που επισύναψες δεν είναι "Τεχνική Έκθεση Μηχανικού"!!! Κείμενο δηλαδή, που συνοδεύει Δήλωσης Υπαγωγής κ.λπ. Μόνο ως παραμύθι μπορείς να το λάβεις υπόψην σου!!!

Συστήνω, αφού ο ιδιοκτήτης - πελάτης, σου έχει αναθέσει τη δημιουργία απλώς της ΗΤΑ και την έκδοση στη συνέχεια του Πιστοποιητικού ΗΤΑ, δηλαδή, μια εργασία η οποία μπορεί να σου αποφέρει στο σύνολό της π.χ. maximum 500 ευρώ, να την ..."κάνεις με ελαφρά πηδηματάκια" και να του συστήσεις με τη σειρά σου ν' απευθυνθεί στον λεβέντη μηχανικό που του έκανε τη δήλωση υπαγωγής κ.λπ.

Ο λόγος απλός: Όλα τα "προηγούμενα" του λεβέντη είναι ...."παραμύθια" και στερούνται της οποιασδήποτε νομιμότητας! Μην μπλέξεις κι ασ' τον να χωθεί βαθύτερα...

Υ.Γ. Αν ο πελάτης σου απευθύνονταν σε εμένα, θα τον ενημέρωνα για τον ακριβή λόγο της μη ανάληψης της εργασίας του!

 

[Pavlos33]

32 λεπτά πριν, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Αυτό που επισύναψες δεν είναι "Τεχνική Έκθεση Μηχανικού"!!! Κείμενο δηλαδή, που συνοδεύει Δήλωσης Υπαγωγής κ.λπ. Μόνο ως παραμύθι μπορείς να το λάβεις υπόψην σου!!!

 

Και πεντάχρονο καλύτερα θα διατύπωνε. Δυστυχώς Ιάσονα έχω δει και ο ίδιος, δεκάδες (να μην πω εκατοντάδες) τέτοιες τεχνικές εκθέσεις που σε κάνουν να αναρωτιέσαι για το αν όντως συντάχθηκαν από απόφοιτους πολυτεχνείων ή από κάποιους μη σχετικούς.

 

[GALLOS]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Σε πενταώροφο κτίριο με οικοδομική άδεια του 1992, ο 5ος όροφος προβλεπόταν στην άδεια ως εξής:

Το 50% του ορόφου αποτελούσε ανοικτή εσοχή και το υπόλοιπο 50% χώρους γραφείων, στους οποίους η πρόσβαση γινόταν μέσω εξόδου από το κλειστό κλιμακοστάσιο προς τον ανοικτό χώρο. Στην εγκεκριμένη κάτοψη και σύσταση οριζόντιων ο ανοιχτός χώρος δεν αναφέρεται ως Κ/Χ ή με αποκλειστική χρήση.

Από το αρχικό στάδιο της κατασκευής, ο όροφος υλοποιήθηκε στο σύνολό του ως κλειστός χώρος.

Σήμερα:

• Το 50% της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει περιέλθει σε νέο ιδιοκτήτη μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού.

• Το υπόλοιπο 50% ανήκει σε θανόντα ιδιοκτήτη χωρίς κληρονόμους.

• Έχει προηγηθεί καταγγελία, αυτοψία από ΥΔΟΜ και έχουν επιβληθεί τα αντίστοιχα πρόστιμα.

Έχω δύο ερωτήματα:

1. Σύμφωνα με το άρθρο 8 παρ. 9 του Ν.4495/2017, για τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας απαιτείται συναίνεση άνω του 50%. Στην παρούσα περίπτωση, όπου το υπόλοιπο 50% είναι «ορφανό», θεωρείτε ότι υπάρχει πρακτική ή νομική δυνατότητα να προχωρήσει τροποποίηση σύστασης;

2. Εφόσον η αυθαιρεσία μπορεί να υπαχθεί πολεοδομικά με βάση το άρθρο 98 παρ. 4 του Ν.4495/2017, άρα να τακτοποιηθεί και να ανασταλούν τα πρόστιμα, είναι ορθό να θεωρήσουμε ότι:

   το πολεοδομικό σκέλος μπορεί να κλείσει,

   • αλλά παραμένει αδύνατη η τροποποίηση σύστασης και συνεπώς η πλήρης μεταβιβασιμότητα του ακινήτου;

Μου διαφεύγει κάποια κρίσιμη διάταξη ή πρακτική που θα μπορούσε να αλλάξει το παραπάνω συμπέρασμα;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον χρόνο και τις απόψεις σας.

[Pavlos33]

@GALLOS Καλησπέρα. Αν θέλεις ανέβασε pdf κάτοψης (εγκεκριμένης-αποτύπωσης-σύστασης σε ένα σχέδιο) ώστε να γίνει πιο κατανοητό το ερώτημά σου.

Αρχικά αναφέρεις για κάποιο ανοιχτό χώρο. Υποθέτω εννοείς τον υπαίθριο χώρο κατά ΓΟΚ 85, αυτόν που λέμε και ανοιχτή βεράντα σε εσοχή ;

Εάν η σύσταση δεν αναφέρει κάποιο χώρο εάν είναι κοινόχρηστος δεν σημαίνει ότι αυτοδικαίως είναι ιδιωτικός ή τουλάχιστον, το θέμα χρήζει διερεύνησης.

Η παρ. 9 όντως αναφέρει το ακατανόητο "Για την υπαγωγή στον παρόντα των υπόλοιπων περιπτώσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των περιπτώσεων της παρ.8, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του πενήντα (50) τοις εκατό των συνιδιοκτητών. Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχη τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας  ιδιοκτησίας"

Όμως, το θέμα είναι αμιγώς νομικό. Υπάρχει σκεπτικισμός κατά πόσο η εν λόγω διάταξη κατισχύει του κανονισμού της πολυκατοικίας. Για την τροποποίηση της ΠΣΟΙ απαιτείται το 100% των ψήφων. Αυτές οι δυο διατάξεις είναι αντικρουόμενες. 

 

[dimitris GM]

πλεον αυτων που σωστα αναφερθηκαν

[παυλε καλησπερα]

Υπαρχει εμποδιο στην ολη διαδικασια, αφου το άλλο 50% αποτελει κληρονομια της οποιας δεν υπαρχει δικαιουχος, αρα παραμενει "αγνωστο". Μεχρι να βρεθει κληρονομος ή να βεβαιωθει οτι  προκειται για σχολαζουσα κληρονομια και να ανήκει  στο Δημοσιο, δεν υπαρχει "ιδιοκτητης"

Αρα δεν υπαρχει δυνατοτητα εφαρμογης του 98 παρ. 4                                                                                                                                                                              

 

[GALLOS]

On 16/12/2025 at 5:24 ΜΜ, Pavlos33 said:

@GALLOS Καλησπέρα. Αν θέλεις ανέβασε pdf κάτοψης (εγκεκριμένης-αποτύπωσης-σύστασης σε ένα σχέδιο) ώστε να γίνει πιο κατανοητό το ερώτημά σου.

Αρχικά αναφέρεις για κάποιο ανοιχτό χώρο. Υποθέτω εννοείς τον υπαίθριο χώρο κατά ΓΟΚ 85, αυτόν που λέμε και ανοιχτή βεράντα σε εσοχή ;

Εάν η σύσταση δεν αναφέρει κάποιο χώρο εάν είναι κοινόχρηστος δεν σημαίνει ότι αυτοδικαίως είναι ιδιωτικός ή τουλάχιστον, το θέμα χρήζει διερεύνησης.

Η παρ. 9 όντως αναφέρει το ακατανόητο "Για την υπαγωγή στον παρόντα των υπόλοιπων περιπτώσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των περιπτώσεων της παρ.8, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του πενήντα (50) τοις εκατό των συνιδιοκτητών. Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχη τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας  ιδιοκτησίας"

Όμως, το θέμα είναι αμιγώς νομικό. Υπάρχει σκεπτικισμός κατά πόσο η εν λόγω διάταξη κατισχύει του κανονισμού της πολυκατοικίας. Για την τροποποίηση της ΠΣΟΙ απαιτείται το 100% των ψήφων. Αυτές οι δυο διατάξεις είναι αντικρουόμενες. 

 

Καλησπέρα @Pavlos33 και ευχαριστώ για την απάντησή σου.

Παραθέτω την κάτοψη (έχουν αφαιρεθεί πινακάκια, στοιχεία κ.λπ. για ευνόητους λόγους), όπου αποτυπώνεται τόσο η εγκεκριμένη κατάσταση όσο και αυτή που μνημονεύεται στη σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών. Στην ουσία πρόκειται για το ίδιο σχέδιο.

Η σκέψη μου είναι ότι θα μπορούσε να προχωρήσει ρύθμιση βάσει του άρθρου 98 παρ. 5 του Ν.4495/2017, εφόσον πρόκειται για επέκταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο ή κοινοκτήτο χώρο. Παρότι δεν γίνεται ρητή αναφορά σε αποκλειστική χρήση ή Κ/Χ, από την εξέταση της κάτοψης προκύπτει ότι ο χώρος δεν μπορεί να θεωρηθεί αποκλειστικός. Επιπλέον, η επέκταση υφίσταται από την ανέγερση της οικοδομής και ομοιόμορφα σε όλους τους ορόφους.

Υπό αυτή τη λογική, ενδεχομένως τα πρόστιμα να διαγραφούν, καθώς η υπαγωγή δεν συνδέεται με τροποποίηση της σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών. Το μόνο πρακτικό αποτέλεσμα θα είναι ότι στο μέλλον δεν θα μπορεί να πραγματοποιηθεί δικαιοπραξία.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για οποιαδήποτε άποψη.

 

katopsi.pdf

Edited December 17, 2025 at 02:44 μμ by GALLOS
επισυναπτόμενο

[Didonis]

On 17/12/2025 at 4:43 ΜΜ, GALLOS said:

Παραθέτω την κάτοψη (έχουν αφαιρεθεί πινακάκια, στοιχεία κ.λπ. για ευνόητους λόγους),

έχει ενδιαφέρον η κάτοψη σου, αλλά δεν έχεις βάλει έστω μια κόκκινη γραμμή το περίγραμμα που έχει η πολεοδομική άδεια για να γίνει κατανοητό που είναι τα όρια των ΚΧ κλπ...