Τα νέα κόλπα του ΝΟΚ : Πατάρια και Σοφίτες.

[jbosdas]

Καλησπέρα σε όλους!

Σε έλεγχο δόμησης τριώροφης πολυκατοικίας (με προέγκριση), έχει κατασκευαστεί πατάρι όχι με κενό προς το υποκείμενο όροφο αλλά με υποχώρηση του παταριού δημιουργώντας δώμα!!

Ισχύει κάτι τέτοιο;

 

Edited November 10, 2025 at 07:46 μμ by jbosdas

[Βετεράνoς]

Εάν ο Γ' όροφος είναι ο τελευταίος, τότε ο υπαίθριος χώρος που δημιουργείται λόγω της υποχώρησης είναι δώμα κτιρίου. 
Πάνω από αυτό το επίπεδο επιτρέπονται μόνο οι κατασκευές του άρθρου 19. 
Τα παραπάνω προκύπτουν από τον ορισμό του δώματος κτιρίου. 
Φυσικά, αυτό δεν είναι «πατάρι Γ' ορόφου»· είναι Δ' όροφος. 
Ο υπαίθριος χώρος είναι δώμα ορόφου —που είναι, εξ ορισμού, τμήμα δαπέδου ορόφου— και προκύπτει από την υποχώρηση του Δ' ορόφου, που είναι ο ανώτερος όροφος του κτιρίου.

Edited November 12, 2025 at 09:19 πμ by Βετεράνoς

[θανος_]

το σοβαρό κατ εμέ θέμα είναι άλλο. Ο μηχανικός το ονόμασε πατάρι (άσχετα αν είναι πατάρι κατά ΝΟΚ) και η πολεοδομία το ενέκρινε (συνεπώς κατά τη πολεοδομία είναι). Ο Ελεγκτής δόμησης δεν έχει υποχρέωση να κρίνει αν είναι πατάρι αν το έχει ετσι η εγκεκριμένη μελέτη, και δεν έχει και λόγο να ανακατευτεί με το θέμα. Δεν μπορεί να το δηλώσει παράβαση διότι συνάδει με τα σχέδια, μπορεί όμως να το γράψει σαν παρατήρηση (σαν προσωπική ερμηνεία του νόμου, διότι το θέμα δεν είναι σαφές) , την οποία όμως θα κρίνει η πολεοδομία που εξέδωσε τη προέγκριση που ενέκρινε το πατάρι,  και βεβαίως θα αγνοήσει την παρατήρηση, διότι διαφορετικά θα στραφεί εναντίον του εαυτού της.

Edited November 12, 2025 at 11:58 πμ by θανος_

[kan62]

Αυτά θα συζητηθούν όταν θα στηθεί το πλαίσιο ελέγχου-τακτοποίησης (ή ξεπλύματος μέσω παραγραφής) των παρανόμων αδειών που έχουν εκδοθεί από δημόσια αρχή. Δεν είναι αντικείμενο των σημερινών μηχανικών ...

[Gousgounis]

Εγώ θεωρώ πως 99% η άδεια δε βγήκε με προέγκριση αλλά με ΒΟΔ, οπότε το πιθανότερο είναι να μην το ενέκρινε καμία πολεοδομία.

Λάθη γίνονται είτε λόγω άγνοιας είτε πονηρά. Το ζήτημα είναι ποιος είναι υπόλογος εάν ανακληθεί η άδεια. Και ο άσχετος και ο πονηρός μηχανικός είναι εξίσου επικίνδυνος.

Εαν γίνονταν έστω οι έλεγχοι του 10%, τότε θα ήμασταν όλοι πολύ πιο προσεκτικοί στο τι εκδίδουμε με δική μας ευθύνη. (Απο την άλλη, ακόμη και με προέγκριση, στο ΔΚ την ευθύνη του ΣΔ εμείς την υπογράφουμε)

[θανος_]

το  ΣΤΕ με την 2035/2025.... δεν απαγορεύει

β) την κατασκευή, πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, βάσει των γενικών διατάξεων του Ν.Ο.Κ., στέγης με σοφίτα, χώρου απόληξης κλιμακοστασίου και ανελκυστήρα, καθώς και ασκεπούς πισίνας, εφόσον οι κατασκευές αυτές εντάσσονται σε ενιαίο αισθητικό σύνολο, έχουν μικρό μέγεθος, ανεγείρονται σε θέση του δώματος που βρίσκεται σε σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη, οπότε δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με όροφο, και έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

 

Μπορεί κάποιος να μας αναλύσει την απόφαση του ΣΤΕ για τις σοφίτες, έχει ισχύ; δηλαδη άν έχουμε σοφίτα περνάμε από ΣΑ;  Και τι σημαίνει σημαντική υποχώρηση, ποιος θα κρίνει πόση πρέπει να είναι;
 

Edited November 14, 2025 at 04:21 πμ by θανος_

[Γιαννης Παπ]

On 13/11/2025 at 10:25 ΜΜ, θανος_ said:

το  ΣΤΕ με την 2035/2025.... δεν απαγορεύει

β) την κατασκευή, πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, βάσει των γενικών διατάξεων του Ν.Ο.Κ., στέγης με σοφίτα, χώρου απόληξης κλιμακοστασίου και ανελκυστήρα, καθώς και ασκεπούς πισίνας, εφόσον οι κατασκευές αυτές εντάσσονται σε ενιαίο αισθητικό σύνολο, έχουν μικρό μέγεθος, ανεγείρονται σε θέση του δώματος που βρίσκεται σε σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη, οπότε δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με όροφο, και έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

 

Μπορεί κάποιος να μας αναλύσει την απόφαση του ΣΤΕ για τις σοφίτες, έχει ισχύ; δηλαδη άν έχουμε σοφίτα περνάμε από ΣΑ;  Και τι σημαίνει σημαντική υποχώρηση, ποιος θα κρίνει πόση πρέπει να είναι;
 

Τελικά υπάρχει κάποιο όριο στο ύψος της σοφίτας; ή μπορει να είναι οσο θέλει αρκεί να ειναι εντός του ύψους της στέγης;

Επισης η σοφίτα δυνται τελικά δύναται να έχει πρόσβαση στο δώμα μέσω μπαλκονόπορτας, όπως επέτρεπε ο ν.4819/2021  με τις τελευταίες τροποποιήσεις;

Ο νομος για τις σοφίτες λεει τα εξής:
"81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή
στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο
έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο
παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα
δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και
κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.
Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς
ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια
πλέον του 50% στον σ.δ.. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της
σοφίτας.
Όπως τροποποιήθηκε με την παρ.4 του άρθρ. 122 του ν.4819/2021 με ισχύ την 23/07/2021."

Edited November 14, 2025 at 08:17 πμ by Γιαννης Παπ