ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες

[elenadouk]

Ο,τι κι αν εννοουν σαν ποσοστο συνιδιοκτησιας δεν το υπολογιζεις για χωρους που δεν μετρησαν στον συντελεστη της αδειας.Αν δειτε και το παραδειγμα που πηγα στι ΔΟΚΚ δεν ειχα πουθενα τετοια παραδοχη στην οποια συμφωνησαν

Το πρόβλημα είναι ότι στο συγκεκριμένο υπόγειο (σημερινό ισόγειο) οι μισοί χώροι μέτρησαν στο σ.δ. σαν κύριοι! Γι΄αυτό δεν ξέρω τι ποσοστό να του δώσω σαν ανεξάρτητη ισόγει κατοικία (σύμφωνα με την άδεια υπόγειο μεζονέτας). Σύμφωνα με όσαν γράφτηκαν δεν ξέρω αν πρέπει να βάλω το ποσοστό δόμησης (μέτρα κατοικίας/μέτρα δόμησης χ 100)?

[letom]

@m_chalm #620

Συμφωνώ σε όλα εκτός από 2 σημεία στα οποία έχω αμφιβολίες.

 

Το πρώτο είναι στους σημερινούς όρους δόμησης που τους υπολογίζεις κατα ΝΟΚ ενώ αν δεν κάνω λάθος πρέπει να τους υπολογίσουμε με βάση το τι ίσχυε την 28/7/11, δηλαδή προ ΝΟΚ. Δεν θυμάμαι που το πήρε το μάτι μου αλλά κάπου αναφέρθηκε ότι ο όρος "σημερινός" αναφέρεται στην ημερομηνία της "κόκκινης γραμμής" για τα αυθαίρετα (28/7/11).

 

Το δεύτερο είναι στον υπολογισμό του ποσοστού δόμησης, στον παρονομαστή έβαλες όλη την πραγματοποιούμενη δόμηση. Δεν είμαι σίγουρος αν πρέπει να μπει αυτή ή αν πρέπει να μπει μόνο η δόμηση των ο.ι. (δηλαδή χωρίς τους κοινόχρηστους). Το λέω αυτό επειδή στην Εγκύκλιο 4 λέει "Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανοµής µεικτά και καθαρά τετραγωνικά µέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύµφωνα µε τον πίνακα κατανοµής". Μιλάει για τετραγωνικά που αντιστοιχούν σε ο.ι. οπότε μήπως θέλει να υπολογίσουμε τα καθαρά της ο.ι. που δηλώνουμε προς το άθροισμα των καθαρών όλων των ο.ι. μόνο, χωρίς τους κοινόχρηστους.

[nikosantonakas]

Προσωπικά συμφωνώ. Το βλέπουμε από την ίδια ματιά.

 

Θα παραθέσω αυτούσιο ένα πραγματικό παράδειγμα από μία δήλωσή μου και τον τρόπο με τον οποίο κάνω την προσέγγιση:

 

ΜΕΤΡΗΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΔΗΛΩΣΗΣ

 

ΣΗΜΕΡΙΝΟΙ ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ – ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΑ ΟΡΙΑ:

Εμβ οικοπέδου = 3756,00τμ

Επιτρεπόμενη κάλυψη = 3756,00*40% = 1502,40τμ

Επιτρεπόμενη δόμηση = 3756,00*0,6 = 2253,60τμ

Επιτρεπόμενο ύψος (κατά ΝΟΚ) = 14,00μ

 

ΠΡΑΓΜΑΤΟΠΟΙΟΥΜΕΝΑ ΟΡΙΑ (βάσει οικοδομικής αδείας):

Πραγματοποιούμενη κάλυψη = 914,165τμ

Πραγματοποιούμενη δόμηση = 2251,15τμ

Πραγματοποιούμενο ύψος = 15,00μ (κατά ΓΟΚ 85)

 

ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΞ΄ ΑΔΙΑΙΡΕΤΟΥ ΕΠΙ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ (βάσει συμβολαίου κτήσης):

38/1000 (3,8%)

 

ΠΟΣΟΣΤΟ ΔΟΜΗΣΗΣ:

Εμβ διαμερίσματος βάσει οικοδομικής αδείας εντός Σ.Δ., Ε = 92,55τμ

Ποσοστό δόμησης (%) = 92,55/2251,15*100 = 4,11%

 

Σχόλιο: Όλοι οι υπολογισμοί που ακολουθούν γίνονται βάσει αυτού.

 

ΕΜΒΑΔΟΜΕΤΡΗΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ:

 

Σύνολο Υπέρβασης Δόμησης κυρίων χώρων Υ.Δ. Κ.Χ., Ε = 8,33τμ

 

ΠΟΣΟΣΤΟ ΥΠΕΡΒΑΣΗΣ-ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ:

Ποσοστό Υ.Δ. επί της πραγματοποιηθείσας (%), 8,33/92,55*100 = 9% < 40%

 

Συμπέρασμα: ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4

 

ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΩΝ ΠΡΟΣΑΥΞΗΣΗΣ ΠΡΟΣΤΙΜΩΝ:

Επιτρεπόμενη δόμηση ιδιοκτησίας, Ε = 2253,60*4,11% = 92,62τμ

 

Ποσοστό Υ.Δ. επί της επιτρεπόμενης δόμησης (%), 8,33/92,62*100 = 8,99% < 50%

αν τα 92,55 ηταν σε υπογεια σταθμη κ τα 8,33 κατ επεκταση των 92,55 πως θα το υπολογιζες?

[elenadouk]

Το πρόβλημα είναι ότι στο συγκεκριμένο υπόγειο (σημερινό ισόγειο) οι μισοί χώροι μέτρησαν στο σ.δ. σαν κύριοι! Γι΄αυτό δεν ξέρω τι ποσοστό να του δώσω σαν ανεξάρτητη ισόγει κατοικία (σύμφωνα με την άδεια υπόγειο μεζονέτας). Σύμφωνα με όσαν γράφτηκαν δεν ξέρω αν πρέπει να βάλω το ποσοστό δόμησης (μέτρα κατοικίας/μέτρα δόμησης χ 100)?

Συγγνώμη σύμφωνα με όσα είπατε κάτι σχετικό μ΄αυτό?

[αστέριος]

@m_chalm #620

Συμφωνώ σε όλα εκτός από 2 σημεία στα οποία έχω αμφιβολίες.

 

Το πρώτο είναι στους σημερινούς όρους δόμησης που τους υπολογίζεις κατα ΝΟΚ ενώ αν δεν κάνω λάθος πρέπει να τους υπολογίσουμε με βάση το τι ίσχυε την 28/7/11, δηλαδή προ ΝΟΚ. Δεν θυμάμαι που το πήρε το μάτι μου αλλά κάπου αναφέρθηκε ότι ο όρος "σημερινός" αναφέρεται στην ημερομηνία της "κόκκινης γραμμής" για τα αυθαίρετα (28/7/11).

 

 

 Εδώ: _ - Σύμφωνα με ΕΓΚ 3 / 1-10-2013 σελ.6 περ.1) ‘’ Η διαπίστωση ύπαρξης αυθ/των γίνεται με βάση τον Γ.Ο.Κ. 1577/1985  (ίσχυε 28.7.11) και όχι του Ν.Ο.Κ. (ίσχυσε μεταγενέστερα)

 

 

      Επίσης: _ - Σύμφωνα με ΕΓΚ 3 / 1-10-2013 σελ. 4-  Α 3) Τα μεγέθη των αυθ/σιών, που διαπιστώνονται μετά τον έλεγχο της νομιμότητας των υφισταμένων κτισμάτων, συγκρίνονται με τα επιτρεπόμενα μεγέθη από τους ισχύοντες όρους & περιορισμούς δόμησης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως αν υπολείπονται ή αν τα υπερβαίνουν.

Edited Μάρτιος 10 , 2014 by αστέριος

[letom]

Ευχαριστώ Αστέριε για τις διευκρινίσεις! Άρα άκυρες οι αμφιβολίες μου ως προς αυτό το θέμα.

[αστέριος]

Ευχαριστώ Αστέριε για τις διευκρινίσεις! Άρα άκυρες οι αμφιβολίες μου ως προς αυτό το θέμα.

Καλησπέρα φίλε.

[m_chalm]

@m_chalm #620

Συμφωνώ σε όλα εκτός από 2 σημεία στα οποία έχω αμφιβολίες.

 

Το πρώτο είναι στους σημερινούς όρους δόμησης που τους υπολογίζεις κατα ΝΟΚ ενώ αν δεν κάνω λάθος πρέπει να τους υπολογίσουμε με βάση το τι ίσχυε την 28/7/11, δηλαδή προ ΝΟΚ. Δεν θυμάμαι που το πήρε το μάτι μου αλλά κάπου αναφέρθηκε ότι ο όρος "σημερινός" αναφέρεται στην ημερομηνία της "κόκκινης γραμμής" για τα αυθαίρετα (28/7/11).

 

Το δεύτερο είναι στον υπολογισμό του ποσοστού δόμησης, στον παρονομαστή έβαλες όλη την πραγματοποιούμενη δόμηση. Δεν είμαι σίγουρος αν πρέπει να μπει αυτή ή αν πρέπει να μπει μόνο η δόμηση των ο.ι. (δηλαδή χωρίς τους κοινόχρηστους). Το λέω αυτό επειδή στην Εγκύκλιο 4 λέει "Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανοµής µεικτά και καθαρά τετραγωνικά µέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύµφωνα µε τον πίνακα κατανοµής". Μιλάει για τετραγωνικά που αντιστοιχούν σε ο.ι. οπότε μήπως θέλει να υπολογίσουμε τα καθαρά της ο.ι. που δηλώνουμε προς το άθροισμα των καθαρών όλων των ο.ι. μόνο, χωρίς τους κοινόχρηστους.

 

Καλησπέρα και από μένα!

 

Αυτό που προσπαθείς να προσεγγίσεις με τον τρόπο αυτό είναι πιο κοντά σε ένα ''πραγματικό πίνακα διαμερισμάτων''.

Δεν μπήκα στην διαδικασία αυτή γιατί για να γίνει κάτι τέτοιο θέλει εμβαδομέτρηση των πάντων που δεν το βρίσκεις έτοιμο στις περισσότερες οικοδομικές άδειες. Γι' αυτό και το έκανα με βάσει το σύνολο της πραγματοποιούμενης δόμησης.

[letom]

Δεν το βρίσκεις στις άδειες, το βρίσκεις όμως στον πίνακα χιλιοστών της σύστασης. Το ζήτημα είναι αν είναι σωστότερος αυτός ο τρόπος ή όχι.

[ΑΤΗΙΝΑ210808]

Παρακαλώ τη βοήθεια σας!!Σε κτίριο υπάρχουν οι εξής οριζόντιες ιδιοκτησίες :

Ισόγειο : κατάστημα ΚΥΕ  και διαμέρισμα κατοικίας  που ανήκουν στον αδελφό

Α΄ όροφος : δυο διαμερίσματα που ανήκουν στην αδελφή

Β΄ , Γ΄ και Δ΄ μελλοντικοί όροφοι που ανήκουν στον πατέρα βάσει της σύστασης.

Ο πατέρας διατηρεί και την επικαρπία όλου του κτιρίου.

Στο κατάστημα εκδόθηκε άδεια κατασκευής πέργκολας στην πρασιά από τον πρώην νοικάρη του αδελφού την οποία και επέκτεινε και στη συνέχεια έκλεισε κατ' επέκταση του ισόγειου καταστήματος. Η πέργκολα αποτελεί λειτουργικό τμήμα του καταστήματος. Μετά από καταγγελία, η Υδομ με την έκθεση αυτοψίας στο όνομα του νοικάρη  αναφέροντας ότι ο χώρος λειτουργεί σε συνέχεια του καταστήματος και έχοντας προχωρήσει σε επιβολή προστίμων στο όνομα του ιδιοκτήτη του καταστήματος αφού ο νοικάρης εξαφανίστηκε , προχώρησα σε  ρύθμιση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του καταστήματος στο όνομα του αδελφού με συναίνεση του πατέρα. Μετέφερα τη δήλωση στο Ν4178/13 και την έχω ακόμα ανοικτή. Επειδή όμως παρότι η κλειστή πέργκολα είναι μέρος του καταστήματος ανήκει στην πρασιά που είναι κοινόχρηστη.1) Μήπως πρέπει να αλλάξω την περιγραφή της ρύθμισης από οριζ. ιδιοκτησία καταστήματος σε δήλωση που αφορά τους κοινοχρήστους χώρους του κτιρίου αφού πρώτα κάνω έλεγχο σε όλους τους κοινοχρήστους (υπάρχει υπόγειο που δεν φαίνεται στην άδεια ούτε στα συμβόλαια);  Ή 2) να κάνω χρήση της έκθεσης αυτοψίας στο όνομα του ιδιοκτήτη του μαγαζιού ως φερόμενου ιδιοκτήτη όπως  αναφέρεται στην εγκύκλιο 4 άρθρο 11 παρ.1α. Αν ακολουθήσω την 1) αποτυπώνω όλα τα κοινόχρηστα και υπολογίζω τις παραβάσεις συγκρίνοντας με τα ποσοστά και των τριών ενώ αν ακολουθήσω τη 2) αποτυπώνω το ενοποιημένο  κατάστημα με την πέργκολα μαζί  και υπολογίζω τις παραβάσεις συγκρίνοντας με τα ποσοστά του ιδιοκτήτη του μαγαζιού και αφήνω απέξω τους λοιπούς κοινόχρηστους χώρους (αυτό είχα κάνει) .Με τις βεβαιώσεις αν χρειαστεί να δώσω τι γίνεται ; Όταν κάνεις χρήση της στην εγκύκλιο 4 άρθρο 11 παρ.1α. στο όνομα του ενός συνιδιοκτήτη ποια ποσοστά  συνιδιοκτησίας χρησιμοποιείς  για την εύρεση υπερβάσεων;