ν.4178/13 αποθήκες [Α08] Ισόγειοι Βοηθητικοί Χώροι του Ν.4178 (τρόπος υπολογισμού προστίμου)

[Alfouli]

Τι να γίνει με τους πελάτες που βιάζονται;

Μήπως όλες οι αγοροπωλησείες είναι κατά ουσία μεταβιβάσεις σε συγγενικό πρόσωπο για να μειωθεί η συνολική ακίνητη περιουσία εν όψει του τρομονόμου φορολόγισης των ακινήτων;

 

Πόσο μπορεί να περιμένουμε μερικές απλές διευκρινήσεις επί τέλους;

24 Νοεμβρίου έρχονται οι εκλογές μας.

 

Στον 4014 ισόγεια αποθήκη έμπανε με μειωτικό συντελεστή. Αν μεταφερθεί στον 4178 θα αλλάξει τίποτα ή επειδή δεν αλλάζουν τα τετραγωνικά θα μείνει ως έχει;

 

(Είναι ντροπή που έχουμε αφήσει την επιστημονική μας ιδιότητα, κατάρτηση, εργασία και αποτέλεσμα να αμοίβεται τόσο πενιχρά και να βγάζουμε και τα μάτια μας μεταξύ μας)

[iraklis55]

Καλησπέρα σας,

έχω μια περίπτωση ενός κτιρίου του 76 που ήταν τυροκομείο, και κάπου στο 87-88 έκανε αλλαγή σε αποθήκη... Έχει ένα υπόγειο αυθαίρετο, ένα υπόστεγο και κάποια δωματιάκια.

Θα ήθελα να μ πείτε παρακαλώ αν θεωρείτε σαν είδος χρήσης υπηρεσία ή μεταποίηση πρωτογενούς τομέα, και αν το υπολογίζω με τον αναλυτικό προυπολογισμό ή σαν κύριους χώρους και χώρους με μειωτικό συντελεστή 50%

ευχαριστώ πολύ

[synergatesmihanikoi]

Γενικά υπάρχει μπάχαλο με το νόμο.

Λοιπόν, για τη μετατροπή του τυροκομείου (χώρος κύριας βιομηχανικής χρήσης) σε αποθήκη (χώρος βοηθητικής χρήσης) σύμφωνα με τα εξής:

ν.4178/2013 άρθρο 18 παρ. 5β και 19 παρ. 5

δεν αναφέρεται πουθενά αυτή η αλλαγή χρήσης οπότε το αφήνεις όπως είναι, διότι δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης και η αλλαγή χρήσης είναι εις βάρος του ιδιοκτήτη.

 

Αν είναι τυροκομείο θεωρώ πως είναι μεταποίηση α' γενους τομέα.

Το υπόγειο πάει με συντελεστή 0,5.

 

το υπόστεγο, είναι κάτι σαν ημιυπαίθριος, και σύμφωνα με το 19 παρ.5β πάει με αναλυτικό.

Εδώ υπάρχουν δύο περιπτώσεις/απόψεις.

Αν τα τετραγωνικά του υποστέγου ξεπερνούν το 20% της επιτρεπόμενης επιφάνειας δόμησης υπάρχει η άποψη ότι πρέπει να προσμετρηθεί σαν Υπέρβαση δόμησης. 

Αν ισχύει αυτό υπάρχει η άποψη ότι μπαίνει σαν επιφάνεια δόμησης κυρίων χώρων και η άποψη ότι μπαίνει σαν επιφάνεια δόμησης βοηθητικών χώρων. Εγώ ψηφίζω το β', γιατί είναι προφανώς βοηθητικός χώρος, ασχέτως αν με τις ασάφειες που έχουν προκύψει υπάρχει σύγχυση. 

Βέβαια, πουθενά δε λέει ότι αν ξεπερνιέται το ποσοστό του 20%, δεν μετράται σαν αναλυτικός υπολογισμός, αλλά αυτό έχει προκύψει από μια απάντηση της Λεμπέση για τον παλιό νόμο.

 

Επειδή τα μπέρδεψα, το υπόστεγο θα το έβαζα ως αναλυτικό παρότι δημιουργεί υπέρβαση κάλυψης και υπό προϋποθέσεις (αν ξεπερνά το 20%) υπέρβαση δόμησης, διότι το άρθρο 18 παρ. 5β δεν λειτουργεί αθροιστικά με το άρθρο 18 παρ. 5α.

 

Τέλος τα δωματιάκια, αν είναι ξεχωριστά πάνε κανονικά με υπέρβαση δόμησης και κάλυψης ενδεχομένως. Αν είναι αποθήκη , προς το παρόν κάποιοι λέμε να μπαίνει με 0,5 καποιοι με συντελεστή 1.Its up to you.Αν είναι κύριοι χωροι με συντελεστή 1.

Αν υπάρχει κάποιο μηχανοστάσιο,λεβητοστάσιο κλπ σε αυτά τα δωματιάκια μπαίνει ως αναλυτικός και όχι ως υπέρβαση δόμησης σύμφωνα με το άρθρο 18 παρ. 5α (...καθώς και για εγκαταστάσεις όπως ορίζονται στην παρ. 19 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79)...).

Παρόλα αυτά στο διάγραμμα δόμησης θα τα προσμετρήσεις στη δόμηση και στην κάλυψη. Βέβαια αυτό είναι μια μεγάλη αντίφαση σχετικά με το ότι δημιουργεί υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης, αλλά να μην ανοίξουμε πάλι αυτή τη συζήτηση)

 

Αυτά. Ελπίζω να βοήθησα.

Edited Νοέμβριος 3 , 2013 by synergatesmihanikoi

[soundholics]

Γενικά έχει καλύψει αρκετά την απάντηση ο/οι synergatesmhxanikoi, μαζι με τα διλήμματα του νόμου, η δική μυο άποψη είναι:

Θεωρούμε ότι το τυροκομείο είχε κύρια χρήση στο οικοπέδο, συνεπώς η μετατροπή του σαν αποθήκη ως μοναδική χρήση στο οικόπεδο, παραμένει μια αλλαγή χρήσης από μια κύρια χρήση σε μια άλλη κύρια χρήση (δεν μπορούμε να θεωρήσουμε βοηθητικό με την λογική του κτηριοδομικού ένα χώρο που δεν υποστηρίζει/υποβοηθά έναν άλλο χώρο κυρίας χρήσης)

Σε αυτή την περίπτωση εφαρμόζεται η 18.5β του 4178/2013, δηλ. αναλυτικός προϋπολογισμός (οι εργασίες που απαιτήθηκαν για να μετατραπεί από τυροκομείο σε αποθήκη)

 

Για τον υπολογισμό του προστίμου θα χρησιμοποιήσετε ως χρήση κύρια κατοικία/μεταποίηση πρωτογενούς τομέα με συντελεστή 0.40

 

Για τα στέγαστρα εφαρμόζεται η 18.5β για αναλυτικό προϋπολογισμό.

Aντίθετα με τον 4014 και τις οδηγίες της Λεμπέση, δεν γίνεται καμία νύξη για τα τμήματα των Η.Χ. η στεγάστρων που υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα ποσοστά συνεπώς ανεξαρτήτου επιφανείας εφαρμόζεται αναλυτικός.

Κατά την γνώμη μου ήταν παράλογη η απαίτηση του 4014 τα υπερβαίνοντα των επιτρεπόμενων τμήματα να πηγαίνουν ως υπέρβαση δόμησης όταν έχεις άδεια και όταν δεν έχεις, να πηγαίνουν με αναλυτικό ανεξαρτήτως επιφανείας. Δεν υπήρχε καμία λογική και αυτοί που δεν είχαν άδεια πλήρωναν λιγότερο από όσους είχαν τουλ. μια νόμιμη άδεια.

 

Για το υπόγειο εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής δυνάμει της 18.6 με χρήση επίσης 0,40 (κύρια κατ./μεταποίηση)

 

Για τα δωματιάκια τι εννοείς? Είναι υπερβάσεις? Είναι εντός του νομίμου περιγράμματος ?

Εχουν χρήση κατοικίας?

Edited Νοέμβριος 3 , 2013 by soundholics

[iraklis55]

Ναι ευχαριστώ με βοηθήσατε!

Τα δωματιάκια είναι 3, το ένα χρησιμοποιείται σαν γραφείο, το άλλο είναι άδειο σαν αποθήκη, και τα τρίτο είναι παλιό το οποίο έχει γκρεμιστεί η οροφή και υπάρχουν μόνο οι περιμετρικοί τοίχοι οι οποίοι είναι και αυτοί μισοί γκρεμισμένοι

[synergatesmihanikoi]

Να κάνω και εγώ δύο ερωτήσεις

α) Στέγαστρο νόμιμα κατασκευασμένο με άδεια σε τυροκομείο, το οποίο κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι ήταν κλειστός αποθηκευτικός χώρος.

Το στέγαστρο είχε μετρήσει στην κάλυψη ενώ  ως εξωτερικός ημιυπαίθριος <20% της επιτρεπ. δόμησης δεν είχε μετρήσει στη δόμηση.

Το στέγαστρο είναι εξ ορισμού βοηθητικός χώρος (αποθήκευσης πραγμάτων). 

Σύμφωνα με το άρθρο 18 παρ. 5 β έχω μετατροπή βοηθητικού χώρο σε βοηθητικό χώρο, άρα πάω με αναλυτικό προυπολογισμό.

 

Αρχικά το είχα δηλώσει ως βοηθητικό χώρο, αλλά αφενός με τη σύγχυση που υπάρχει για αποθήκες κλπ και αφετέρου στην προσπάθεια μου να μαζέψω ούτως η αλλως το πρόστιμο προσανατολίζομαι να το δηλώσω με αναλυτικό προυπολογισμό.

 

Νομίζω ότι νομικά είμαι καλυμένος (και κατά ΝΟΚ και κατά 4178/2013) και μάλλον θα τοπροχωρήσω έτσι (υπάρχει τεράστια διαφορά στο πρόστιμο, διότι άλλο δυο παραβασεις αλλο 200 τμ). Τι πιστεύετε;

 

β) κοντέινερ το οποίο είχε τοποθετηθεί σε βιομηχανική μονάδα για τη λειτουργία του εργοταξίου αλλά δεν αφαιρέθηκε πως να το υπολογίσω;

υπέρβαση δόμησης και κάλυψης κυρίων χώρων ; ή ως μια λοιπή παράβαση λόγω μη απομάκρυνσής του; Ενδεικτικά υπάρχει η εγκλύκλιος 84/1989, που αναφέρει ότι δε μετράει στη δόμηση και στην κάλυψη όταν λειτουργεί ως χώρος ενδυσης,εστίασης κλπ (που ισχύει αλλά αυτή τη στιγμή είναι βιομηχανία πρωτογενούς τομέα και όχι εργοτάξιο).

 

"ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕΧΩΔΕ Εγκύκλιος 84

Δ/ΝΣΗ Ο.Κ.Κ/β Αθήνα, 2.11.1989

Αρ. Πρωτ. 70210 

ΘΕΜΑ: Αποδοχή της με αρ. 685/89 γνωμοδότησης της Νομ. Δ/νσης Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. με την οποία διευκρινίζεται ότι απαιτείται οικοδ. άδεια για τα εργοταξιακά οικήματα.

Σας στέλνουμε συνημμένα σε αντίγραφο την με αρ. 685/89 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβούλου Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. την οποία και αποδεχόμαστε.

Σύμφωνα με την γνωμοδότηση αυτή για την κατασκευή και των εργοταξιακών οικημάτων (στέγαστρα, παραπήγματα κ.λπ.) απαιτείται οικ. άδεια χωρίς να υπολογίζονται στον Συντ. Δόμησης και στο ποσοστό κάλυψης όταν πρόκειται περί μικρών οικημάτων αναγκαίων για την εξυπηρέτηση των σκοπών που αναφέρονται στο αρθ. 109 (χώροι αλλαγής ενδυμασίας, χώροι υγιεινής κ.λ.π.) του Π.Δ. 1073/1981 (ΦΕΚ 260/Α/81 ).

Σημειώνεται ότι τα εργοταξιακά οικήματα θα πρέπει να προβλέπονται στις μελέτες (Τοπογρ. Διαγ. κάλυψης κ.λπ.) που υποβάλλονται για την έκδοση αδείας κατασκευής του κυρίου έργου για το οποίο τα προσωρινά αυτά οικήματα είναι απαραίτητα.

Κατά την τελική θεώρηση της οικ. αδείας για την σύνδεση με τα δίκτυα ΔΕΗ κ.λ.π. θα πρέπει να διαπιστώνεται και η απομάκρυνσή τους.

Ο ΥΠΟΥΡΓΟΣ ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε

Κ. Ι. ΛΙΑΣΚΑΣ"

Edited Νοέμβριος 4 , 2013 by synergatesmihanikoi

[architect_duth]

α) Το στέγαστρο ως στέγαστρο μπορεί να ΗΤΑΝ νόμιμα κατασκευασμένο, αλλά όταν κατά την αυτοψία διαπιστώνεται ότι το στέγαστρο έχει γίνει κλειστός αποθηκευτικός χώρος, ΠΛΕΟΝ θεωρείται ως ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΣ ΧΩΡΟΣ.

Για τον υπολογισμό του προστίμου τώρα... Αφού αυτός ο χώρος δεν μέτρησε στη δόμηση κατά την ο.α., ΤΩΡΑ θα μπει ως ΥΔ. Εφόσον μέτρησε σε κάλυψη, δεν θα μπει τώρα και η ΥΚ.

Επειδή είναι αποθήκη... Εάν καλύπτουν οι διαστάσεις της ΚΑΤ.3, τότε μια χαρά μπαίνει ΚΑΤ.3 500€ και τέλος. Εάν όμως είναι μεγαλύτερη, τότε έχουμε δύο επιλογές. Η πρώτη είναι να πάμε σύμφωνα με τον νόμο και τις μέχρι τώρα προτροπές των "ειδικών" (τρομάρα τους) και να δηλωθεί η αποθήκη ως ΥΔ ΚΧ. Η δεύτερη και προσωπικά προτεινόμενη είναι να περιμένουμε ώστε να αλλάξει ο νόμος και να μπορούμε τις αποθήκες να τις περνάμε ως ΒΧ, όπως στον 4014.

 

[Προσπάθεια να "μαζευτεί" το πρόστιμο δεν χρειάζεται, γιατί όσο "μαζεύεται" το πρόστιμο με διάφορα αμφιλεγόμενα τεχνάσματα, τόσο μεγαλώνει το ενδεχόμενο αγγούρι αργότερα]

 

β) Ως λοιπή παράβαση... το ξεχνάμε!!! Εφόσον είναι ΠΛΕΟΝ χώρος χρήσης, που για άλλους λόγους δεν μέτρησε σε δόμηση και κάλυψη, πάει ως ΥΔ και ΥΚ. Ομοίως με την αποθήκη παραπάνω!!!

[synergatesmihanikoi]

Δε διαφωνώ για το (β)

 

Αλλά για το (α),δεν μπορώ να καταλάβω γιατί δε θεωρείται μετατροπή βοηθητικού σε βοηθητικό. Αυτό είναι στην ουσία. Απλά στο διάγραμμα δόμησης θα μετρήσει και ως δόμηση. Σημειωτέον μιλάμε για στέγαστρο  μεγαλου εμβαδου με βιομηχανική χρήση και όχι για τα στέγαστρα που αναφέρει ο ΝΟΚ στα άρθρα 16,17, δηλαδή για ημιυπαίθριους χώρους.

 

 

Το ίδιο θα ισχυε και αν ηταν μια αποθηκούλα 15 τμ. Μπορεί να πηγαίνει ως κατηγορία Γ, αλλά στη δόμηση και στην κάλυψη μετράει κανονικά. Ακόμα και ένας ημιυπαίθριος που ξεπερνάει το 20%, μπορεί να υπολογίζεται βάσει νόμου ως λοιπή παράβαση, αλλά στο διάγραμμα δόμησης θα μετρήσει σίγουρα στην κάλυψη, αλλά και στη δόμηση ως κύριος χώρος.

 

Δηλαδή αν έχω ημιυπαίθριο στην εισοδο μιας μονοκατοικιας και τον κλείνω και τον κάνω κατά ΝΟΚ βοηθητικό χώρο (για λεβητα ή για αποθήκευση) θα πάω ως ΥΔΚΧ (ή βοηθ.αναλογα με τη διευκρίνηση) ή ως αναλυτικό προυπολογισμό.;Επίσης έτσι όπως το έχουν γράψει, αν έχω υπόγειο και το ξεμπαζώσω και το κάνω ισόγεια αποθήκη, ανεξάρτητη με τον πάνω όροφο, πάλι η αλλαγή χρήσης πάει με αναλυτικό, ενώ αν γίνει κύριος χώρος πάει ως ΥΔΚΧ. Βασικά,έτσι ερμηνεύω το άρθρο 18 παρ. β. και ακόμα και αν κάποιος επιχειρηματολογήσει εναντίον αυτής της άποψης,δε σημαίνει πως δεν ειναι τεκμηριωμένη και μάλιστα με τα γραφόμενά τους. 

 

Ευχαριστώ για την απάντηση πάντως.

Edited Νοέμβριος 4 , 2013 by synergatesmihanikoi

[architect_duth]

ΕΑΝ είχε μετρήσει στην ο.α. ως δόμηση, έστω και ΒΧ, τώρα ΝΑΙ, θα πηγαίναμε με αναλυτικό. ΟΜΩΣ, από τη στιγμή που δεν έχει μετρήσει ΠΟΤΕ ως δόμηση και τώρα είναι κλειστός χώρος, ΤΩΡΑ με τον 4178 θα δηλωθεί ως Υπέρβαση Δόμησης (αναμένουμε εάν πάει ως ΚΧ ή ΒΧ).

 

Μην μπλέκεις τον 4178 με το διάγραμμα δόμησης.... αλλά, ναι, εκεί θα μετρήσει κανονικότατα!!!

 

Κατάλαβα τι στέγαστρο εννοείς. Για δες μήπως (για το συμμάζεμα) μπορεί να "ανοίξει" κάπως και να σου γίνει κάτι σαν κιόσκι ή η/χ.

[dada]

Συνάδελφοι, διάβασα το μεγαλύτερο μέρος του νήματος και κυρίως την επιχειρηματολογία σχετικά με το αν οι αποθήκες υπολογίζονται με αναλυτικό ή σαν ΥΔ.

Για τις ισόγειες θέσεις στάθμευσης θεωρούμε οτι υπολογίζονται με ΥΔ, σωστά?

Τότε τι εννοεί ο ποιητής της εγκυκλίου που αναφέρει

άρθρο 18, παρ 5β : Υπάγεται στην παρούσα παράγραφο η μετατροπή ισόγειου βοηθητικού χώρου σε κλειστό χώρο στάθμευσης αυτοκίνητου?

 

ο όρος "ισόγειου βοηθητικού χώρου" δεν υπάρχει.

Δηλαδή, ενοει αν είχαμε μια ισόγεια αποθήκη νόμιμη και την κάναμε παράνομα γκαράζ πάει με αναλυτικό? δε νομίζω... (αν δηλαδή κάναμε το ένα υπνοδωμάτιο γκαράζ? τότε πως θα το υπολογίζαμε?)

Μήπως εννοεί οτι αν κατασκευάσαμε (αυθαίρετα) έναν ισόγειο βοηθητικό χώρο (που υπολογίζεται με αναλυτικό) και μετά τον κάναμε γκαράζ, τότε και αυτός πάει με αναλυτικό?

 

αν το έχουμε αναλύσει παραπάνω και μου ξέφυγε, λυπάμαι