Αρτιότητα - οικοδομησιμότητα με πρόσωπο σε αιγιαλό - παραλία

[dimitrispsi]

Όπως ανέφερα, από το "κέντρο" του οικισμού (μια εκκλησία με 4-5 σπίτια ολόγυρα, που θεωρητικά θα μπορούσε να είναι το συνεκτικό τμήμα) απέχω 470-480μ.

 

Επειδή ο μόνος υπάλληλος της ΥΔΟΜ που ξέρει την περιοχή λείπει με άδεια για διακοπές, θα το ψάξω λίγο μόνος μου (κυρίως να βρώ τι οικισμός είναι) και βλέπουμε...

 

Ευχαριστώ!

[theofani]

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Διάβασα πολλά από τα posts που αφορούν σε αυτό το θέμα αλλά δεν μου είναι ξεκάθαρο: το να έχει ένα γεωτεμάχιο μοναδικό πρόσωπο στην γραμμή παραλίας, χωρίς να υπάρχει κοινόχρηστος δρόμος μέσα στην ζώνη παραλίας διανοιγμένος, είναι ικανή συνθήκη για να είναι οικοδομήσιμο αν έχει την αρτιότητα; Η γραμμή παραλίας και ο αιγιαλός καθορίστηκαν πρίν το 2001.

[tzortzise]

ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΚΑΘΕΤΗ ΠΡΟΣΩΠΟ ΣΕ ΑΙΓΙΑΛΟ ΣΤΟ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΕΧΕΙ ΠΡΟΜΕΤΡΗΘΕΙ ΑΠΟ ΑΙΓΙΑΛΟ 

ΤΩΡΑ Τ ΙΣΧΥΕΙ

(1) Η χρήση κεφαλαίων σε κείμενο δημοσίευσης και τίτλου δεν επιτρέπεται. Επίλεξε «επεξεργασία» (3 τελείες άνω δεξιά) και διόρθωσε το κείμενο της δημοσίευσής σου.

(2) Μην ανοίγεις χωρίς ουσιαστικό λόγο νέο θέμα και χωρίς πρώτα να κάνεις αναζήτηση σε ήδη υπάρχον, με ίδιο ή παραπλήσιο περιεχόμενο. Το θέμα σου συγχωνεύτηκε στο παρόν. 

Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ.

Pavlos33

Edited November 20, 2024 at 08:31 πμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@tzortzise   Προκειμένου να δεχτείς απαντήσεις ανασύνταξε λεπτομερώς το ερώτημά σου.

[nbr]

Αγαπητέ συνάδελφε "Τ" .

Ξαναδιάβασε αυτά που έχεις γράψει παραπάνω και πες μας τί  καταλαβαίνεις εσύ ?????? 

Ή καλύτερα τι θα πρέπει να καταλάβω εγώ και ο κάθε συνάδελφος, για να απαντήσει????  ??? ???

...................................................

[ioannis73]

On 6/8/2023 at 8:34 PM, theofani said:

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Διάβασα πολλά από τα posts που αφορούν σε αυτό το θέμα αλλά δεν μου είναι ξεκάθαρο: το να έχει ένα γεωτεμάχιο μοναδικό πρόσωπο στην γραμμή παραλίας, χωρίς να υπάρχει κοινόχρηστος δρόμος μέσα στην ζώνη παραλίας διανοιγμένος, είναι ικανή συνθήκη για να είναι οικοδομήσιμο αν έχει την αρτιότητα; Η γραμμή παραλίας και ο αιγιαλός καθορίστηκαν πρίν το 2001.

Καλησπέρα.

 

Παραθέτω πραγματικά δεδομένα σε μία παρόμοια περίπτωση και θα ήθελα τη γνώμη σας.

 

Γεωτεμάχιο εμβαδού >20.000μ2 έχει πρόσωπο σε αγροτική οδό περίπου 48μ.

Το γεωτεμάχιο είναι σε απόσταση >500μ από όρια οικισμού, εντός Ζώνης Natura, σε περιοχή χωρίς θεσμοθετημένο ΓΠΣ ή ΖΟΕ ή άλλο θεσμικό εργαλείο.

 

Υπάρχει μία σκέψη για την κατάτμησή του σε δύο επιμέρους γεωτεμάχια όπου το κάθε ένα θα έχει εμβαδόν >10.000μ2 που είναι και το όριο Natura.

Το θέμα είναι ότι με το υφιστάμενο πρόσωπο των 48μ, δεν μπορεί να γίνει, υποθέτω, η κατάτμηση λόγω των ισχυουσών διατάξεων για την ύπαρξη προσώπου >25μ σε κοινόχρηστη οδό.

Με δεδομένο όμως ότι υπάρχει το γεωτεμάχιο ως έχει, έχει μεγάλο πρόσωπο στην παραλία που έχει καθορισθεί (με ΦΕΚ αρχών 1980) οριογραμμή αιγιαλού και παραλίας και ζώνη παραλίας, υπάρχει δυνατότητα χρήσης του προσώπου αυτή για να θεωρηθεί ότι καλύπτεται το >25μ σε κοινόχρηστο χώρο παρά το ότι δεν είναι κοινόχρηστη οδός; Εννοείται ότι η επίτευξη δουλείας διόδου για την σύνδεση της αγροτικής οδού με την παραλία είναι κάτι εύκολο να γίνει, όπως επίσης από το υφιστάμενο πρόσωπο των 48μ η όποια κατάτμηση θα διαχωρίσει το υφιστάμενο πρόσωπο και στα δύο νέα υπό σχεδιασμό τμήματα εκ των οποίων το ένα θα έχει σίγουρα >25μ πρόσωπο.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις όποιες σκέψεις ή προτάσεις από αντίστοιχη εμπειρία.

 

Ανεβάζω και ένα σκαρίφημα για να έχετε μία άποψη. Στα ανατολικά με μπλε είναι η αγροτική οδός, ενώ στα δυτικά είναι η ζώνη παραλίας.

[Pavlos33]

Καλησπέρα. Σε ό,τι αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης σωστά το αναφέρεις. Ελάχιστη επιφάνεια 10.000 τμ. Όμως δεν θα δημιουργήσεις οικοδομήσιμα. Πριν την κατάτμηση πρέπει να απασχολήσει το αν το γήπεδο είναι οικοδομήσιμο. Λόγω του μη αναγνωρισμένου δρόμου έχεις πρόβλημα (λόγω απόφασης ΣτΕ). Η γραμμή της παραλίας προκειμένου να λάβει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα της και να συνδεθεί με υφιστάμενο οδικό δίκτυο θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μια διαδικασία ανάλογη πράξης αναλογισμού αποζημιώσεων όπως σε ένα οικόπεδο εντός Ρ.Σ (προ ν.1337). Άρα σήμερα, το γήπεδο αυτό  δεν είναι οικοδομήσιμο. Επειδή κάποιοι θα ισχυριστούν ότι ο νόμος 3212/03 είναι σε ισχύ (και έτσι είναι) ας έρθει κάποιος τολμηρός να υπογράψει καθαρή δήλωση ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο (ενώ γνωρίζουμε ότι σχεδόν το σύνολο των ΥΔΟΜ της χώρας δεν εκδίδουν Ο.Α σε τέτοια ακίνητα) και να τον τρέχουν μετά στα δικαστήρια για αποζημίωση χιλιάδων Ευρώ. Δυστυχώς συνάδελφε με τα ως τώρα δεδομένα την εκτός σχεδίου δόμηση (όπως την γνωρίσαμε) θα πρέπει να την ξεχάσουμε.

[ioannis73]

Σημαντικό το σχόλιο και σε ευχαριστώ πολύ.

 

Η υφιστάμενη αγροτική οδός εμφανίζεται σε συμβόλαια που είναι προ του 1923, αν και τυπικά δεν έχει αναγνωριστεί με ΦΕΚ. Επί του ακινήτου άλλωστε έχει εκδοθεί το 2018, άρα προ του όλου χαμού, οικοδομική άδεια χωρίς κάποιο θέμα.

 

Το τμήμα του ακινήτου προς τη θάλασσα τυπικά είναι χαρακτηρισμένο με ΦΕΚ ως ζώνη παραλίας, αλλά δεν έχει απαλλοτριωθεί και βάση εγκυκλίου 1/2009 έχει αυτοδίκαια αρθεί η πολεοδομική αυτή δέσμευση. Είναι όμως δική μου απορία, εάν πχ ολοκληρωθεί η απαλλοτρίωση ή εκχωρηθεί άνευ ανταλλάγματος η ζώνη αυτή από το νυν ιδιοκτήτη ως κοινόχρηστη, παρέχει δυνατότητα οικοδομησιμότητας σε περίπτωση κατάτμησης για το τμήμα των 10.000μ2 που θα έχει κυρίως πρόσωπο επί αυτής;

 

Παρουσιάζω ένα υποθετικό - και προφανώς όχι εύκολο - σενάριο. Ο νυν ιδιοκτήτης ρυθμίζει μέσω παραχώρησης άνευ ανταλλάγματος την ζώνη παραλίας με συμβολαιογραφική πράξη η ο οποία βασίζεται στο ΦΕΚ του 1980) και άρα αυτή αποκτά κοινόχρηστο χαρακτήρα. Στην συνέχεια προχωράει σε μία κατάτμηση (ενδεικτική κίτρινη γραμμή) που επιτυγχάνει την αρτιότητα εμβαδού >10.000μ2 για κάθε ένα νέο γεωτεμάχιο και την αρτιότητα προσώπου - εφόσον βέβαια το πρόσωπο επί επίσης κοινόχρηστης παραλίας είναι το ίδιο ισχυρό με το πρόσωπο επί κοινόχρηστης οδού - >25μ. Το ένα νέο γεωτεμάχιο θα έχει π.χ. 43μ πρόσωπο στην κοινόχρηστη αγροτική οδό και το άλλο νέο γεωτεμάχιο θα έχει 5μ στην κοινόχρηστη αγροτική οδό + >70μ (ή όσο είναι) στην κοινόχρηστη παραλία.

 

Κάθε σχόλιο ευπρόσδεκτο. 

ΥΓ. Ως υστερόγραφο, σαφώς και η αναμονή μίας συνολικής ρύθμισης για το θέμα των αναγνωρισμένων οδών μπορεί να θωρακίσει τη δική μας ευθύνη σε παρόμοιες περιπτώσεις υπό το πρίσμα της ταυτόχρονης ισχύος του Ν. 3212/2003 ΚΑΙ της απόφασης ΣτΕ 176/2023. Η απορία όμως στην συγκεκριμένη περίπτωση δεν αφορά την αγροτική οδό, αλλά την επίτευξη του όρου οικοδομησιμότητας προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο και όχι απαραίτητα σε κοινόχρηστη οδό.

Edited June 29, 2025 at 07:01 πμ by Pavlos33

[tetris]

Κατά την άποψή μου, κακώς εκδόθηκε ΟΑ χωρίς ΦΕΚ για το δρόμο. Άλλωστε, οι άδειες είναι διοικητικές πράξεις που μπορεί να ανακληθούν.

Η τμηματική δημιουργία κ.χ. (έστω και με αυτό τον τρόπο) δεν διασφαλίζει το πρόσωπο, δεδομένου ότι θα πρέπει να υπάρχει συνέχεια και σύνδεση με το υπόλοιπο δίκτυο κοινοχρήστων χώρων.