ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 4 αυθαιρέτων κατασκευών

[tettris]

Εκτός αν όπως πρότεινε πιο πριν ο Pavlos33, θεωρήσεις την αποθήκη στο δώμα ως κατηγορίας 3 (αντικρούεται το σκεπτικό από την εγκύκλιο βέβαια, αλλά ok), η γνώμη μου είναι ότι πιο σίγουρα μετράει στους υπολογισμούς κατηγορίας η αποθήκη στο δώμα (που μάλιστα καταλαβαίνω ότι είναι δίπλα στην απόληξη και όχι ενιαίος χώρος με αυτή), παρά το υπόγειο, για το οποίο προσωπικά θεωρώ ότι είναι αμφιλεγόμενο αν μετράει ή όχι και επαναλαμβάνω πως τελικά σημασία έχει τί ορίζει ο νομοθέτης ως αυτοτέλεια.

Αν το κριτήριο είναι αποκλειστικά η πρόσβαση σε αυτή, τότε είναι "αυτοτελής". Θα μπορούσαμε βέβαια για τον λόγο αυτό να πούμε και ότι "έχει ανεξάρτητη είσοδο", "είναι αυτοτελής συγκεκριμένα ως προς την πρόσβαση" ή κάτι άλλο. Αλλά σε κτήριο χωρίς σύσταση υποθέτω αναμενόμενο είναι να είναι κατά τ' άλλα εξαρτημένη (υποτελής?) στο υπόλοιπο κτήριο, τουλάχιστον ως προς τη χρήση, την ηλεκτροδότηση (ένας μετρητής), και τελικά ως οντότητα αν μεταβιβαζόταν η ιδιοκτησία. Αλλά και το κτήριο εξαρτημένο από αυτή, αν ας πούμε είχε λεβητοστάσιο.

Γενικότερα αρκετές διατάξεις του νόμου υποδεικνύουν ότι επιβαρύνει παραβάσεις ανάλογα με την δυνατότητα εκμετάλλευσης ενός χώρου (πχ. μειωτικοί συντελεστές υπέρβασης σε υπόγεια και σοφίτες, μη εφαρμογή συντελεστή σε χώρους κύριας χρήσης, όπως γεωργικές αποθήκες, κ.ά. διατάξεις που συνηγορούν).

Τέλος, επειδή @Roukat το ανέφερες, στους μειωτικούς συντελεστές των υπερβάσεων, συγκεκριμένα γράφει ότι προϋπόθεση είναι να συνδέονται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο. Δεν το θεωρώ επίσης πολύ ξεκάθαρο για το αν το μόνο κριτήριο είναι η πρόσβαση ή αν γενικότερα η προϋπόθεση είναι να είναι βοηθητικός χώρος του υπερκείμενου, καθώς δεν καταλαβαίνω τη λογική σε ισόγεια αποθήκη ο συντελεστής υπέρβασης να είναι ο ίδιος (0,50) με υπόγεια αποθήκη, απλά επειδή η πρόσβαση στο τελευταίο γίνεται από την αυλή.

Την κρίση λοιπόν της αυτοτέλειας ως προς την πρόσβαση τη βλέπω ως πιο συντηρητική μεν, όχι ως κατ' ανάγκη πιο ορθή δε.

Edited Φεβρουάριος 24 by tettris

[Roukat]

15 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Άρα έχεις ΥΔ=50+30+7 =87/240=36,25%<40% και έχεις την κατηγορία 4.

@Pavlos33 καλέ αφού έχω υπέρβαση ύψους>20% λέμε, πάει ντουγρού ΚΑΤ.5....Η μόνη περίπτωση να τον βάλω κατηγ.4 είναι με την υπόθεση<50τμ.

@tettrisενδιαφέρουσες οι σκέψεις σου! Προσπαθώ να καταλάβω το πνεύμα του νόμου....και λέω:

Στην εύρεση κατηγορίας ο νομοθέτης υπονοεί ότι συνυπολογίζεις ότι μετράει στη δόμηση?δεν είμαι σίγουρη , επίσης αυτήν εδώ την παρατήρηση* γιατί την έχει κάτω από την περ. α και β και όχι κάτω από την γ της ΚΑΤ.4 που αφορά τα 50τ.μ.? Όταν λέει συνολική δόμηση, τι εννοεί? (δεν αναφέρομαι στο αν αναφέρεται σε οριζόντια ιδιοκτ. ή στο όλο γιατί δε με απασχολεί τώρα εδώ αυτό). Αναφέρεται στα τετραγωνικά βάσει της παρατήρησης*, ή πρέπει να προσθέσουμε κυριολεκτικά ότι αυθαίρετο έχουμε, δηλ. και αποθήκες και υπόγεια και σοφίτες και δεν ξέρω κι εγώ....

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ ΑΡΘΡΟ 96, ΚΑΤ.4 *τα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους ν.3775/2009 (Α122), 3843/2010 (Α62), 4014/2011 (Α204) και 4178/2013 (Α174). Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση, ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013.

Σας έχω κάψει, το ξέρω...😁

[Pavlos33]

@Roukat Να τα πιάσουμε από την αρχή.

1. Το παντελώς αυθαίρετο υπόγειο έχει μόνο εξωτερική πρόσβαση. Άρα, αποτελεί αυτοτελή χώρο και έτσι θα πρέπει να συμμετάσχει στους υπολογισμούς προσδιορισμού της κατηγορίας αυθαιρέτων.

2. Η ευεργετική διάταξη για τα 50 τμ (νομίζω προστέθηκε με τον 4759/20) σου λέει με απλά λόγια ότι αν έχεις αυθαίρετα μέχρι και 50 τμ ενώ η κατηγορία σου βγαίνει 5, τότε εσύ θα την βάλεις κατηγορία 4 ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης. Για παράδειγμα οικόπεδο 150 τμ με ΣΔ=0,6 και μέγιστη δόμηση 90 τμ. Έχεις Υ.Δ=50 τμ. Το ποσοστό υπέρβασης δόμησης ανέρχεται σε 55,55%. Άρα, αν δεν υπήρχε η εξαίρεση θα πήγαινες κατηγορία 5.

3. Αναφορικά με το ύψος. Η προσωπική μου γνώμη είναι ότι η χρήση της κατηγορίας 3 (το είχα αναφέρει σε προηγούμενη δημοσίευση) δεν οδηγεί σε συνεπαγωγικές αυθαιρεσίες όπως η Υ.Υ ή Υ.Κ ή Υ.Δ. Για παράδειγμα ρύθμιση αποθήκης 15 τμ με κατηγορία 3, δεν συμμετέχει στο ποσοστό Υ.Κ. Οπότε, για να το κλείσουμε, η γνώμη μου είναι ότι με βάση τα παραπάνω μπορείς ν α έχεις κατηγορία 4.

Edited Φεβρουάριος 24 by Pavlos33

[Roukat]

@Pavlos33 οκ κατάλαβα,  θα το κάνω έτσι λοιπόν, ευχαριστώ για το χρόνο σου!

 

[tettris]

Προσωπικά πάντως δεν με έχεις "κάψει", τις ίδιες σκέψεις με εσένα τις έχω κάνει και εγώ πολλές φορές.

Κάνε το πάντως έτσι όπως προτείνει ο Pavlos33, μέθοδος η οποία "προσκρούει" μόνο με τις διευκρινήσεις της εγκυκλίου, όπως προείπα, οπότε μάλλον είσαι κατοχυρωμένη από τον νόμο, και επίσης συμφωνώ πως παραβάσεις κατηγορίας 3 δεν προσμετρούνται στον υπολογισμό επιλογής κατηγορίας 4 ή 5 για τις υπόλοιπες.

Κατά τ' άλλα δεν είμαι σίγουρος για την προσέγγισή του ως προς την αυτοτέλεια και δεν συμφωνώ κατ' ανάγκη. Εξήγησα με αρκετά επιχειρήματα το γιατί, υπάρχουν ακόμα περισσότερα, και επίσης αυτό που γράφεις και εσύ

2 hours ago, Roukat said:

Όταν λέει συνολική δόμηση, τι εννοεί?

έχει βάση. Εξάλλου, και ειδικά στην επιλογή κατηγορίας, πιο πιθανόν είναι να σχετίζεται το αν μετράει ένας κλειστός χώρος (σημ: θα μπορούσε να το γράφει έτσι η δγ', "50τμ συνολικά σε κλειστούς χώρους", για να είναι ξεκάθαρη) στη δόμηση. Πολλά σημεία αυτό δείχνουν* και επίσης από το ΤΕΕ Πελοποννήσου το χρησιμοποιούν αρκετά σαν σκεπτικό: βλέπε πως υπολογίζουν τις σοφίτες στην κατηγορία.

Και για να είμαι πιο σαφής το παρακάτω

16 hours ago, tettris said:

Γενικότερα αρκετές διατάξεις του νόμου υποδεικνύουν ότι επιβαρύνει παραβάσεις ανάλογα με την δυνατότητα εκμετάλλευσης ενός χώρου (πχ. μειωτικοί συντελεστές υπέρβασης σε υπόγεια και σοφίτες, μη εφαρμογή συντελεστή σε χώρους κύριας χρήσης, όπως γεωργικές αποθήκες, κ.ά. διατάξεις που συνηγορούν).

το θέτω ως αφορμή για σκέψη, επειδή σε αυτό το πνεύμα θα μπορούσε και αναλογικά στην επιλογή κατηγορίας να επιβαρύνει τους χώρους που είναι καθολικά ανεξάρτητοι (πχ υπόγεια που έγιναν κατοικίες, όπως είπες).

Για να το κλείσουμε λοιπόν όπως λέει και ο Pavlos, πιστεύω δεν υπάρχει ξεκάθαρη ερμηνεία, αλλά ως συνήθως οι εκάστοτε προσεγγίσεις που χρησιμοποιεί κάθε συνάδελφος κατά την κρίση του και τις οποίες θα υποστηρίξει προφανώς και στις συζητήσεις που κάνουμε εδώ.

 

* μόνο να σκεφτεί κανείς ότι η σύγκριση των ποσοστών γίνεται με την επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου, όχι με τους επιτρεπόμενους κλειστούς χώρους, αποκτά ήδη βαρύτητα το σκεπτικό.

Edited Φεβρουάριος 24 by tettris
Συμπλήρωση κειμένου

[avgoust]

Σε γήπεδο έχω ένα κτίριο συνεργείου και ένα ξεχωριστό κτίριο κατοικίας , με άδεια.

ΔΕΝ υπάρχει σύσταση  και  Ε κατοικίας > Ε συνεργείου. 

Θέλω να ρυθμίσω αυθαίρετες κατασκευές και στα δυο.
Ενώ έχω περιθώριο για το 40% της Κ4
δεν ξέρω πως να εφαρμόσω το παρακάτω αφού έχω δυο χρήσεις στο γήπεδο :

"...και δεν υπερβαίνουν  τα διακόσια πενήντα (250) τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις."

1. Ελέγχω με 250 την κατοικία και με 1000 το συνεργείο ? ( και είμαι Κ4 )
2. Ελέγχω με 1000 αφού δεν έχω μόνο κατοικία ?  ( και είμαι Κ4 )
3. Ελέγχω με τα 250 της κατοικίας ως επικρατούσα χρήση στο γήπεδο ? ( και είμαι Κ5... )

Στον ανωτέρω υπολογισμό περιλαμβάνονται και οι βοηθητικοί χώροι όπως αποθήκες και υπόγεια εκτός περιγράμματος ?

Όποιος γνωρίζει ας βοηθήσει.

Edited Μάρτιος 7 by avgoust

[Pavlos33]

δβ)   αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα διακόσια πενήντα (250) τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. 

Κατά τη γνώμη μου όπως αντιλαμβάνομαι την παραπάνω διατύπωση, στην δική σου περίπτωση -μη έχοντας Π.Σ.Ο.Ι η ιδιοκτησία είναι μια (περιλαμβάνει και τα δυο κτίρια) και υφίσταται μικτή χρήση.

Το λογικό για μένα είναι να συγκρίνεις για την εύρεση κατηγορίας με την επικρατούσα χρήση, η οποία όπως λες είναι η κατοικία. Στο άθροισμα των επιφανειών που θα αθροιστούν για την εύρεση της κατηγορίας, θα μπουν όλα τα αυθαίρετα υπόγεια και αποθήκες (εντός και εκτός περιγράμματος).

[tettris]

@avgoustΔύσκολη ερώτηση και δεν ξέρω τί θα ήταν λογικό. Πάντως η εγκύκλιος (με όποια αξία έχει) συμπληρώνει:

Στην περίπτωση ββ) εκτός από τον έλεγχο του ποσοστού υπέρβασης της άδειας, ελέγχεται παράλληλα και η επιφάνεια του αυθαιρέτου με βάση τη χρήση του, καθώς και η συνολική επιφάνεια αυθαιρέτων κατασκευών σε όλο το κτίριο η οποία σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 1000 τ.μ. Ειδικά για τις κατοικίες, η υπέρβαση ανά ιδιοκτησία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 250 τ.μ. Σε περίπτωση που υπάρχουν περισσότερα του ενός κτίρια στο οικόπεδο, τα ανωτέρω μεγέθη ελέγχονται στο σύνολο της πραγματοποιούμενης δόμησης του ακινήτου.

Για το πορτοκαλί (αρχικά εννοεί την παράγραφο δβ', απλά η αρίθμηση με δ' είναι μεταγενέστερη της εγκυκλίου), αν και προφανώς αυτός που το έγραψε είχε στο μυαλό του κτίριο με πολλές ιδιοκτησίες, πάντως δεν το προσδιορίζει. Επομένως, έτσι όπως είναι γραμμένο, το ερμηνεύω ως εξής: Σε ένα κτίριο (ή -γιατί όχι- σε ένα ακίνητο με πολλά κτίρια) που μπορεί να έχει διάφορες χρήσεις το ταβάνι για Κ4 είναι τα 1000τμ. Από αυτά όσοι αυθαίρετοι χώροι έχουν χρήση κατοικίας δεν μπορούν να ξεπερνούν τα 250τμ. Δηλ. δεν λαμβάνεται η μικτή χρήση, αλλά ανά χρήση γίνεται ο έλεγχος. Παράδειγμα: Έστω οικόπεδο με επιτρεπόμενη δόμηση 715τμ με χρήση κατοικία και 2143τμ δόμηση με χρήση καταστήματα. Σε ένα κτίριο όπου τα αυθαίρετα είναι 250τμ κατοικία (αυτό είναι το 35% για χρήση κατοικίας) και 751τμ χρήση καταστημάτων (αυτό είναι το 35% της επιτρεπόμενης χρήσης καταστημάτων του ακινήτου) πάει Κ5. Με 750τμ αυθαίρετα καταστήματα θα ήταν όμως Κ4. Εσύ έχεις αυτή την περίπτωση, με τη μόνη διαφορά ότι η χρήση μοιράζεται αντί σε ένα κτίριο σε δύο.

Η διαφορά με το να υπήρχαν περισσότερες ιδιοκτησίες στο ίδιο ακίνητο είναι ότι η χρήση κατοικίας μπορεί να ξεπερνά τα 250τμ και να είναι (250τμ) x (ιδιοκτησίες), αρκεί να είναι <1000τμ συνολικά στο ακίνητο. Αυτό προσδιορίζει η μπλε πρόταση.

Τέλος το πράσινο, απλά λέει το αυτονόητο δηλ ότι τα (μέγιστα) μεγέθη δεν πηγαίνουν ανά κτίριο, αλλά ανά οικόπεδο/γήπεδο. Βέβαια αυτό αν δεν αποτυπώνεις συνολικά το ακίνητο αλλά αναλαμβάνεις μία ιδιοκτησία, πώς θα το ξέρεις, είναι άλλο θέμα...

 

Edited Μάρτιος 8 by Pavlos33
αλλαγή χρώματος γραμματοσειράς-βλ. κανόνες συμμετοχής