ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 5 αυθαιρέτων κατασκευών

[zazeng]

4 λεπτά πριν, tettris said:

Το θέμα είναι ότι από το λεκτικό (σε εμένα τουλάχιστον) δεν είναι ξεκάθαρο αν,

ναι από το 100 δεν βγαίνει ασφαλές συμπέρασμα, ξέχασα να το σημειώσω

4 λεπτά πριν, tettris said:

Ωστόσο δεν αποκλείεται η λογική να είναι ότι βάζουμε το δυσμενέστερο από τα τρία 'είτε'.

δεν θα το έγραφε με είτε τότε, θα ήταν κάτι σαν min(α,β,γ)

7 λεπτά πριν, tettris said:

1ο - Όταν υπάρχει ΟΑ, οπότε βάζουμε το πάνω του εγκεκριμένου (άσχετα που μέρος αυτού ίσως έχει υπολογιστεί με αναλυτικό, λόγω του ότι βρίσκεται κάτω του επιτρεπόμενου)

υπερύψωση νομίζω εννοεί εδώ

7 λεπτά πριν, tettris said:

2ο - Όταν υπάρχει νομίμως υφιστάμενο κτίριο για άλλον λόγο από έκδοση οικοδομικής άδειας

προσθήκη κατ' επέκταση σε υπάρχον όροφο σε εσοχή? (τις απολήξεις δεν είμαι σίγουρος αν μπορούμε να τις λάβουμε υπόψη σε αυτο btw)

7 λεπτά πριν, tettris said:

3ο - Όταν δεν υπάρχει νομιμοποιητικό στοιχείο.

αυθαίρετος όροφος + οτιδήποτε άλλο από τα παραπάνω

[tettris]

Συμφωνώ με την άποψή σου! Άρα με το ύψος ειδικά, και σε διαφοροποίηση από τη λογική για τις υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης που λαμβάνουμε όλο το αυθαίρετο μέγεθος, υπολογίζουμε μόνο αυτό που περισσεύει άνω του επιτρεπόμενου, τόσο για επιλογή κατηγορίας, όσο και συντελεστή υπέρβασης.

Και να δεις πως ήμουν σίγουρος ότι μέχρι τώρα για αυθαίρετο όροφο 3 μέτρα για τον προσδιορισμό του συντελεστή λέγαμε είναι 3/max επιτρεπόμενο, αλλά ίσως να είχα λάθος εντύπωση. Θα ψάξω και για καμιά Ε/Α του helpdesk.

[zazeng]

Κοίτα με αυτό τον τρόπο έχεις ενιαία αντιμετώπιση σε πρόστιμο κ κατηγορία σε όλα τα μεγέθη (το ύψος διαφοροποιείται από τα άλλα, αλλά όχι από τον εαυτό του!). Το να έχουμε διαφορετικό ΥΥ μου φαίνεται υπερβολικό ακόμα και για τον σφαιρικό Έλληνα Νομοθέτη υπό κενό.

Η διαφοροποίηση του ύψους είναι γραμμένη στο νόμο, το ΣτΕ την ενέκρινε, εμείς τι να πούμε;

[tettris]

Κοίτα, αν θες τη γνώμη μου, στην επιλογή κατηγορίας προσωπικά έβλεπα διαφοροποίση και στις ΥΔ και ΥΚ από τον εαυτό τους (συντελεστές) και είχα χαρεί που ο kan62 είχε αντίστοιχη άποψη. Η πιο πρόσφατη επιχειρηματολόγησή του ωστόσο (για όποιον είχε παρακολουθήσει, κάπου στο θέμα των πλάγιων) με έπεισε και άλλαξα γνώμη. Μόνο που επειδή δεν είχε γίνει συγκεκριμένος και για το ύψος ενώ προφανώς μιλούσε βασικά για δόμηση και κάλυψη, καρφώθηκε ίσως στο μυαλό μου ότι η ίδια λογική ισχύει για όλα (ύψος, δόμηση και κάλυψη). Με την ανάλυσή σου ολοκληρώθηκε, εύχομαι, η εικόνα.

[zazeng]

Σιγά την ανάλυση! Άλλο διαφοροποίηση πάντως άλλο οι εξαιρέσεις (που ορίζονται).

[tettris]

Στις Ε/Α του ΤΕΕ πάντως, αν και πάντα κρατάω μικρό καλάθι, στις λίγες απαντήσεις που χρησιμοποιούν πραγματικά αριθμούς και όχι μόνο θεωρία, "δυστυχώς" και το ύψος το αντιμετωπίζουν με τον κλασικό τρόπο, δηλ. όσο είναι, (υφιστάμενο - εγκεκριμένο στην άδεια) στον έλεγχο του συντελεστή τουλάχιστον.

Έντεχνα σε ένα παράδειγμα μάλιστα, εξαιρετικά σπάνιο θα έλεγα, τη λογική τη χρησιμοποιούν θετικά γιατί το επιτρεπόμενο ύψος υποτίθεται σήμερα έχει γίνει μικρότερο από τον χρόνο που βγήκε η άδεια!...

[zazeng]

Ε άμα το παν από το ΤΕΕ... βάλε κ κάνα αρχείο πάντως.

Edited Μάιος 31 , 2022 by zazeng

[tettris]

Έχεις δίκιο σόρυ. Τα είχα δει στον υπολογιστή και μετά έγραψα από το κινητό. Στην αρχή μάλιστα πήγα να τα κάνω copy-paste ό,τι έβρισκα, αλλά θα πήγαινε πολύ.

Στην αρχή ξεκίνησα από πιο παλιές, όπως οι 234 και 246, αλλά τότε ακόμα ο 4178 είχε ριζώσει στη νοοτροπία και το έπαιρναν τελειώς λανθασμένα (ή σωστά ποιος ξέρει...), όπου και υπερβάσεις κάτω του επιτρεπόμενου τις χρέωναν με συντελεστή.

Μετά ξεκίνησα από τις πιο πρόσφατες και μία αρκετά σχετική με την απορία μου είναι η εξής (τη βάζω αυτούσια αν και μεγάλη και πιάνει και πιο πολλές περιπτώσεις εκτός από την απορία μου). Ο συντάκτης δεν επιχειρηματολογεί πάντως για το συγκεκριμένο θέμα (του αριθμητή στον έλεγχο της υπέρβασης), απλά το εκφράζει.

Συνεχίζω να θεωρώ λοιπόν zazeng ότι είσαι πιο σωστός και έχω στο μυαλό μου και κάποια αιτιολόγηση. Αν θέλει η κοινότητα να την εκφράσω. Αλλιώς να μην χαλάμε και ψηφιακό χώρο μόνο για "φιλοσοφία". Βέβαια το αρχικό ερώτημα ήταν πολύ συγκεκριμένο, συνηθισμένο και τεχνικά εντοπισμένο νομίζω. Απορώ γιατί εκτός από εσένα δεν υπήρξαν περισσότερες γνώμες...

Παράθεση

1837. Σε διώροφη οικοδομή με ΥΔ σε ισόγειο και όροφο, το ύψος του ισογείου έγινε μεγαλύτερο από αυτό που προβλεπόταν στην οικ. άδεια, βάζω σε ένα ΦΚ τα νόμιμα τμ του ισογείου χωρίς υπέρβαση δόμησης και μόνο υπέρβαση ύψους;
Την υπέρβαση ύψους την βάζω και στα τμ του ισογείου που τακτοποιούνται;

Ή την βάζω στο σύνολο των τμ από τη στιγμή που μεταβάλλεται το συνολικό πραγματοποιούμενο ύψος της οικοδομής;

Όπως έχουμε προαναφέρει στην Ε/Α 1707, διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις (άρθρο 100 παρ.10):

1. Για τις αυθαίρετες κατασκευές που δεν παραβιάζουν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό.

2. Εάν παραβιάζεται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής του παραρτήματος Α αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπέρβαση έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους και ο συντελεστής 0,40 για μεγαλύτερη υπέρβαση. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Επιλέγεται στο Φ.Κ. στο πεδίο υπέρβαση δόμησης η επιλογή «Μόνο Υπέρβαση ύψους ή κάλυψης» και το αντίστοιχο ποσοστό υπέρβασης ύψους στο πεδίο Υπέρβαση καθ’ ύψος.

3. Διαφορετικά εάν υπάρχει υπέρβαση ύψους της περιοχής και υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου γίνεται χρήση των συντελεστών του παραρτήματος Α.

Ας το δούμε και με ένα παράδειγμα για να γίνει πιο κατανοητό. Έστω ότι η διώροφη οικοδομή που περιγράφεται στο ερώτημά σας, βάση της οικοδομικής άδειας, έχει εμβαδόν για κάθε όροφο 100 τ.μ. και ύψος ισογείου και ορόφου 3.50 μ. και 3.00 μ. αντίστοιχα. Στην πράξη το ύψος του ισογείου είναι 4.00 μ. και του ορόφου 3.00 μ. Διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις:

1. Περίπτωση όπου καμία κατασκευή δεν έχει ύψος μεγαλύτερο από το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής (έστω ότι είναι 7.00 μέτρα). Τότε το πρόστιμο για το επιπλέον ύψος των (4.00+3.00)-(3.50+3.00)=0.50 μέτρων υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό για το τμήμα του κτιρίου που προβλεπόταν από την οικοδομική άδεια. Για τις αυθαίρετες κατασκευές διακρίνουμε τις παρακάτω δύο υποπεριπτώσεις:

   1. Εάν υπάρχει τμήμα αυθαίρετης κατασκευής που το ύψος του καλύπτεται είτε από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, τότε δεν θεωρούμε ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους.

   2. Διαφορετικά, ο υπολογισμός της υπέρβασης ύψους γίνεται με αναλυτικό προϋπολογισμό.

2. Περίπτωση όπου παραβιάζεται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (έστω ότι είναι 6.00 μέτρα) αλλά δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Σε ένα Φ.Κ. δηλώνεται ως βάση αναφοράς για τον υπολογισμό του ειδικού προστίμου για την Υ.Υ. η επιφάνεια των 100 τ.μ. (όχι των 200 δηλαδή το σύνολο ισογείου + ορόφου), στο πεδίο υπέρβαση δόμησης η επιλογή «Μόνο Υπέρβαση ύψους ή κάλυψης» και στο πεδίο Υπέρβαση καθ’ ύψος το <20% αφού 0.50/6.00=8.33%. Για τις αυθαίρετες κατασκευές διακρίνουμε τις παρακάτω δύο υποπεριπτώσεις:

   1. Εάν υπάρχει τμήμα αυθαίρετης κατασκευής που το ύψος του καλύπτεται είτε από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, τότε δεν θεωρούμε ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους.

   2. Διαφορετικά, ο υπολογισμός της υπέρβασης ύψους γίνεται με επιλογή στο Φ.Κ. του υπολογιζόμενου ποσοστού υπέρβασης στο πεδίο Υπέρβαση καθ’ ύψος.

iii. Περίπτωση όπου παραβιάζεται το μέγιστο ύψος της περιοχής (έστω ότι είναι 6.00 μέτρα) αλλά και ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης. Σε ένα Φ.Κ. δηλώνεται ως βάση αναφοράς για τον υπολογισμό του ειδικού προστίμου για την Υ.Υ. η επιφάνεια των 100 τ.μ. (όχι των 200 δηλαδή το σύνολο ισογείου + ορόφου), στο πεδίο υπέρβαση δόμησης επιλέγεται το <50% και στο πεδίο Υπέρβαση καθ’ ύψος το <20% αφού 0.50/6.00=8.33%. Η επιλογή του <50% στο πεδίο υπέρβαση δόμησης γίνεται καθαρά για υπολογιστικούς λόγους. Για τις αυθαίρετες κατασκευές διακρίνουμε τις παρακάτω δύο υποπεριπτώσεις:

a. Εάν υπάρχει τμήμα αυθαίρετης κατασκευής που το ύψος του καλύπτεται είτε από αυτό της οικοδομικής άδειας, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, τότε δεν θεωρούμε ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους.

b. Διαφορετικά, ο υπολογισμός της υπέρβασης ύψους γίνεται με επιλογή στο Φ.Κ. του υπολογιζόμενου ποσοστού υπέρβασης στο πεδίο Υπέρβαση καθ’ ύψος.

 

[kan62]

Η απάντηση στο αρχικό ερώτημα του tettris είναι με βεβαιότητα το β.

Η αιτιολόγηση βρίσκεται στην παρ.1α του άρθρου 16 του ν.1337/83 :

α) δεν παραβλάπτουν υπέρμετρα την πόλη ή τον οικισμό ή στοιχείο αυτών που έχει ιδιάζουσα σημασία, με σημαντική υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και των ακάλυπτων χώρων ή με αύξηση του ύψους.

Δηλαδή, αυτό που εξεταζόταν και τότε ως ΑΝΕΚΤΟ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΞΑΙΡΕΣΗ ΟΡΙΟ είναι η μη υπέρβαση των τριών πολεοδομικών μεγεθών του χώρου πάνω από ένα ποσοστό τους.

Το ίδιο εξετάζεται και σήμερα μεταξύ κατηγοριών 4 και 5. Περνάς τα ποσοστά, πηγαίνεις 5 και δεν εξαιρείσαι.

Τη σημαντική υπέρβαση ο ν.4495/17 την ποσοτικοποιεί με τα ποσοστά υπέρβασης.

Τα αγαθά της πόλης που εξετάζεται αν παραβιάζονται είναι : δόμηση, κάλυψη και ύψος (της περιοχής βεβαίως).

Μέχρι εδώ, έχουν ήδη εξαιρεθεί του ελέγχου : εντελώς οι προ 1975 και με μικροφοβέρες οι "ξεχασιάρηδες του Τρίτση". Οι πρώτοι γιατί δεν υπήρχε το Σύνταγμα του 1975 που όρισε το αυθαίρετο και οι δεύτεροι γιατί όταν παρανομούσαν δεν ήξεραν ότι θα ερχόταν ο ν.1337/83 που θα όριζε ως οριστική ποινή την κατεδάφιση. Οι υπόλοιποι θα μπαίνουν στο κρεβάτι του Προκρούστη, γιατί γνώριζαν τον νόμο και αυθαιρέτησαν, οπότε εκεί θα μετρηθούν και θα μείνουν για πάντα μαζί μας οι λιπόσαρκοι. Οι υπέρβαροι θα μπουν σε άλλη διαδικασία ...

[zazeng]

Να τυπώσω τον 1337, να τυπώσω το να 1337, να τυπώσω τον 1337....

Καλημέρα!

Την τελευταία παράγραφο μέχρι στιγμής διστάζω να την εφαρμόσω, αλλά άμα χρειαστεί, μάλλον θα το βρω το θαρρος!

Στο Σύνταγμα που έριξα μια ματιά, η αναφορά ήταν στην προστασία του περιβαλλοντος αν δεν κάνω λάθος κ από κει μας προέκυψαν κ τα δασικά. Είχε πολύ ενδιαφέρον, δεν μπορώ να πω.