ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου

[Pavlos33]

@nik Καλημέρα και καλή εβδομάδα.

Ο Άκης αναφέρεται στην διάταξη που προστέθηκε μετά την έναρξη  ισχύος του Ν. 4759/20 ώστε ένα ακίνητο με αυθαιρεσίες μέχρι και 50 τ.μ να μην μεταπέσει στην κατηγορία 5, ανεξαρτήτως ποσοστού υπέρβασης δόμησης.

Η αλλαγή χρήσης που γίνεται θα εισαχθεί ως ΥΔΚΧ για όλη την μικτή επιφάνεια του προβλεπόμενου χώρου στάθμευσης.

Τώρα, σε ό,τι αφορά τον χειρισμό της υπόθεσης για το μέγεθος του προστίμου. Μας έχει απασχολήσει από την εποχή του Ν. 4178/13. Οι απόψεις και εδώ διίστανται. Η μια άποψη, για την τακτοποίηση χώρου με ελάχιστα χιλιοστά που δεν αντιστοιχούν στην δομημένη επιφάνειά του (περιπτώσεις θέσεων στάθμευσης και αποθηκών) θεωρεί να μην λαμβάνεται στον παρανομαστή το γινόμενο χιλιοστών επί του Σ.Δ οικοπέδου, αλλά η πραγματικά δομημένη επιφάνειά του (επί της ουσίας το ποσοστό θα σου βγαίνει πάντα 100%). Υπήρχε μια "ακατανόητη" αναφορά στην εγκύκλιο 4 του Ν. 4178/13 την οποία αφήνω στην κρίση σου για το πως θα την ερμηνεύσεις και αν θα την αποδεχθείς  κατ' αναλογία και στο Ν. 4495/17. Η άλλη άποψη είναι η προφανής, βάσει του γενικού κανόνα και σε οδηγεί σε υπέρβαση άνω του 200% και βεβαίως σε δυσβάσταχτο κόστος υπαγωγής για τον ιδιοκτήτη, ακόμη και αν ξεπεραστεί το πρόβλημα της κατηγορίας 5, βάσει αυτού που αναφέρω στην αρχή.

 

Απόσπασμα εγκυκλίου 4 άρθρο 18 παρ γ. Ν. 4178

γ)  Κατά τη διατύπωση  της  παραγράφου  αυτής  για  τον  υπολογισµό  των  σχετικών συντελεστών  τετραγωνιδίων  «τα  µεγέθη  των  αυθαιρέτων  κατασκευών  ή  χρήσεων συγκρίνονται  ….  σε  περίπτωση  συγκυριότητας  ακινήτου  µε  το  µέρος  των  επιτρεποµένων µεγεθών  που  αναλογεί  στο  ποσοστό  συνιδιοκτησίας  της  οριζοντίου  ή  καθέτου  ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου.». 

Σκοπός  της  διάταξης  είναι  η  κατανοµή  του  προστίµου  αναλόγως  της  επιτρεπόµενης δόµησης  κάθε  αυτοτελούς  ιδιοκτησίας.  

Σε  περιπτώσεις  όπου  από  το  σχετικό  πίνακα κατανοµής  ποσοστών  συνιδιοκτησίας  σύµφωνα  µε  τον  οποίο  καταρτίστηκε  η  πράξη σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή δόµησης  που  αντιστοιχεί  σε  κάθε  αυτοτελή  ιδιοκτησία,  για  τον  υπολογισµό  των συντελεστών  λαµβάνεται  υπόψη  το  ποσοστό  δόµησης  που  αντιστοιχεί  σε  κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανοµής µεικτά και καθαρά τετραγωνικά µέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισµό των συντελεστών λαµβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύµφωνα µε τον πίνακα κατανοµής. 

[nik]

Οκ @Pavlos33 κατ' εμέ στο πάρκινγκ αντιστοιχεί "0" μ2 δόμηση άρα δεν θεωρώ ότι με αφορά η εγκύκλιος. Θεωρώ ότι η εγκύκλιος αφορά διαμερίσματα που για κάποιον λόγο έχουν πολύ λίγα χιλιοστά και έτσι αδικούνται.

Μειωτικό 50%  παίρνω κατά τη γνώμη σου ως ισόγειο χώρο μέχρι 50μ2 ?

[Pavlos33]

Παραπάνω σου έδωσα αναλυτικά τις επιλογές σου. Εσύ θα κρίνεις τι θα κάνεις και κυρίως πως θα το τεκμηριώσεις. Μειωτικό συντελεστή δεν λαμβάνεις σε καμία περίπτωση καθώς η υφιστάμενη χρήση (αυθαίρετη) αφορά κύρια χρήση και όχι βοηθητική.

[nik]

@Pavlos33 Εσύ τι θα έκανες σε κλειστό πάρκινγκ που βάσει αδείας είχε μηδέν δόμηση ? 

Ας πούμε ότι είναι 25μ2 και έχει 5/1000 με επιτρεπόμενη δόμηση οικοπέδου 300μ2.

1) ΠΥΔ = 25/(0,005*300) = 1667 % ?

2) ΠΥΔ = 25 / 25 = 100% ?

3) ΠΥΔ = 25 / 300 = 8,3% ?

Θεωρώ ότι δεν τεκμηριώνεται με βάση την εγκύκλιο κάτι άλλο πέραν του (1) δεδομένου ότι το πάρκινγκ δεν έχει πρακτικά αναλογούσα δόμηση π.χ. 25Μ2 αλλά 0 Μ2 και είναι σαν να διαιρείς με το μηδέν άρα ΠΥΔ ->-> άπειρο..

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

@nik Υπάρχει αυτό:

"δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 - δγ: Αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση....".

Δεν θεωρώ όμως ότι, μπορεί να σου λύσει το πρόβλημα όπως πιστεύουν αρκετοί συνάδελφοι! Η δική μου άποψη είναι ότι, αναφέρεται, είτε (1) συνολικά στο ακίνητο, είτε (2) θεωρεί ως προαπαιτούμενο της ύπαρξη "νομίμου τμήματος" κι αυθαίρετης προσθήκης σε αυτό (όχι δηλαδή εξ ολοκλήρου αυθαίρετο όπως το δικό σου), είτε (3) δεν συμπεριλαμβάνεται η αλλαγή χρήσης στον όρο "κατασκευές" (αν εννοούσε και τις χρήσεις ο νομοθέτης θα το έλεγε όπως το λέει αλλού).

Οπότε πάει Κατηγορία 5 και το ξεχνάς προς το παρόν!!!

Edited June 16, 2025 at 04:48 μμ by ΙΑΣΟΝΑΣ

[nik]

@ΙΑΣΟΝΑΣ

Δεν ρωτάω τι κατηγορία είμαι αλλά το ποσοστό υπέρβασης για το πρόστιμο. Εσύ θεωρείς ότι παραπάνω το σωστό είναι το (1) έτσι ?

Αλλά αν θες να μιλήσουμε για την κατηγορία θεωρώ ότι είμαι καλυμμένος και λόγω (δγ) και λόγω

(δδ) αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής,

θεωρώντας ότι και η αλλαγή β.χ. σε κ.χ. ανήκει στις αλλαγές χρήσης.

Γενικά πιστεύω ότι το πνεύμα του νόμου είναι κάτι εντός όγκου είναι Κατ4 και μπορεί να τεκμηριωθεί. 

Edited June 17, 2025 at 10:10 πμ by Pavlos33
αλλαγή χρώματος γραμματοσειράς-βλ. κανόνες συμμετοχής

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Κατ' εμέ είσαι Κατηγορία 5, λόγω υπέρβασης δόμησης μεγαλύτερης του 40%...

Edited June 16, 2025 at 06:48 μμ by ΙΑΣΟΝΑΣ

[nik]

Μιας και το είχε παρατήσει ο πελάτης αλλά ξαναψήθηκε το θέμα, επανέρχομαι λίγο στα του κλειστού πάρκινγκ πυλωτής που έχει χιλιοστά (λίγα) και που με ΓΟΚ 2000 δεν μετρούσε στη δόμηση και έχει γίνει αυθαίρετο διαμέρισμα. Τελικά πως υπολογίζεται το πρόστιμο ? 

Με το γράμμα του νόμου εγώ λέω ότι δεν του αναλογεί δόμηση αφού δεν είχε μετρήσει στη δόμηση άρα το ποσοστό υπέρβασης είναι Εμβαδόν χώρου / μηδεν --> άπειρο άρα >200% ποσοστό. 

Ακόμη και με αναλογούσα δόμηση να το κάνεις επειδή έχει λίγα χιλιοστά πάλι το ποσοστό υπέρβασης είναι >200%. Τελικά μπορούμε να το γλυτώσουμε αυτό κάπως ?