ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[skyclad]

Σε ευχαριστώ για την απάντηση. Λόγω διαφωνιών των συνιδιοκτητών, να πάρει συναινεση και να τροποποιήσει την σύσταση, αποκλειεται, άρα για να προχωρήσει με την μεταβίβαση, μόνη λύση βλέπω να το κατεδαφίσει.

[steve100]

Στην πυλωτή πολυκατοικίας 60τ.μ. έχει μετατραπεί σε γραφείο τα 30τ.μ. και σε κλειστό παρκινγκ 30τ.μ. 

Ως πυλωτή που φαίνεται στην άδεια δεν έχει ούτε χιλιοστά ούτε δηλωμένες θέσεις στάθμευσης ως παρακολουθήματα στο συμβόλαιο σύστασης Ο.Ι.

1. Η τακτοποίηση του κλειστού παρκινγκ γίνεται με τ.μ. κυρίων χώρων; και τι είδος χρήσης βάζω;

2. Από την στιγμή που δεν έχει χιλιοστά τι ποσοστό υπέρβασης βάζω; >200%.

Μπορώ να χρησιμοποιήσω το ποσοστό του αέρα για το ποσοστό της υπέρβασης δόμησης, με την λογική ότι η οικοδομή είναι οικογενειακή και θα υπάρξει και στην πορεία δημιουργία οριζόντιων ιδιοκτησιών με ανακατανομή των ποσοστών των υπολοίπων Ο.Ι.

Edited May 13, 2025 at 11:50 πμ by steve100

[Pavlos33]

@steve100 Kαλησπέρα.

Θεωρώντας δεδομένο ότι έχεις επιβεβαιώσει το δικαίωμα υπαγωγής (άρθρο 98 ν. 4495) για το 1ο ερώτημα στην χρήση του Φ.Κ επιλέγεις "Υπηρεσίες" και εξηγείς στην Τ.Ε ότι πρόκειται για κλειστό χώρο στάθμευσης ιδιωτικής χρήσης. Για το 2ο ερώτημα, υπάρχουν δυο απόψεις. Η πρώτη, μας έρχεται από το παρελθόν (ν. 4014/4178) και επιβεβαιώνει αυτό που αναγράφεις, ότι αφού δεν διαθέτει ποσοστό συνιδιοκτησίας δεν της αντιστοιχεί δόμηση. Ως εκ τούτου, το κλάσμα τείνει στο άπειρο και επειδή κάτι τέτοιο δεν μπορεί να ποσοτικοποιηθεί (αριθμός διαιρούμενος με το μηδέν δεν σου δίνει αποτέλεσμα)επιλέγεται ο μέγιστος συντελεστής επιβάρυνσης στο πρόστιμο. Η άλλη άποψη, είναι πιο "ελαστική" και μέσω αυτής θεωρείται ότι αφού ο χώρος δεν διαθέτει χιλιοστά, το ποσοστό προσαύξησης προστίμου λόγω της Υ.Δ θα προκύψει διαιρώντας με τον συνολικό ΣΔ του οικοπέδου.  Σχετικά με το τρίτο σου ερώτημα και την χρήση του ποσοστού μελλοντικής ανοικοδόμησης καθ' ύψος (αέρας) δεν μπορεί χρησιμοποιηθεί και να δοθεί στις προς τακτοποίηση αυθαίρετες ιδιοκτησίες σαν να το είχαν από μια σύσταση.

[steve100]

Ευχαριστώ.

Το δικαίωμα υπαγωγής εννοείς ότι δεν υπερβαίνει το 40% της επιτρεπόμενης δόμησης για να είναι κατ.5;

[Pavlos33]

Εννοώ τα περί καταπάτησης κοινόχρηστου χώρου της οικοδομής κατ' εφαρμογή του άρθρου 98.

[hellen]

Γεια σας,

Θα ήθελα την γνώμη σας για μια περίπτωση μη κατασκευής παρόδιας στοάς σε πολυκατοικία με πυλωτή, όπως καθορίζεται στο ρυμοτομικό σχέδιο και προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια αναθεώρησης (και όχι στην αρχική οικοδομική άδεια λόγω παράληψης του μηχανικού).

Η παρόδια στοά θα έπρεπε να έχει κατασκευαστεί όπως στις συνημμένες φωτογραφίες από το διάγραμμα κάλυψης και τομής της αναθεώρησης, με πλάτος 4,00 μ. Στην πραγματικότητα υπάρχει «κενό» ανάμεσα από την οικοδομική γραμμή και την πολυκατοικία 3,00μ και δεν έχει κατασκευαστεί καθόλου η παρόδια στοά. Σε πλατός 1,00μ  από την οικοδομική γραμμή έχει κατασκευαστεί η πυλωτή της πολυκατοικίας.

Γνωρίζετε αν η συγκεκριμένη περίπτωση μπορεί να ενταχθεί στο Ν.4495/17 είτε είναι στις απαγορεύσεις; Και αν ναι σε ποια κατηγορία μπορεί να ενταχθεί; Ως κατηγορία 4; Ως λοιπή παράβαση;

Ευχαριστώ.

 

 

 

[fotsiak]

Συνάδελφοι καλησπέρα.

Έχω προς τακτοποίηση οριζόντια ιδιοκτησία ισογείου. Η οριζόντια έχει επεκταθεί σε κοινόχρηστο χώρο(ακάλυπτο) της πολυκατοικίας εκ κατασκευής και η μεταβολή στο εμβαδόν είναι >2% . Η επέκταση δεν είναι ίδια σε όλους τους ορόφους. Χρειάζεται συναίνεση απ'όλους τους ιδιοκτήτες για να προχωρήσει σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης?

[Pavlos33]

@fotsiak Καλησπέρα. Για την υπαγωγή αρκεί η Υ.Δ του ιδιοκτήτη ότι η επέκταση έχει γίνει από χρονολογία κατασκευής της οικοδομής. Το πρόβλημα είναι ότι δεν θα μπορέσει με μονομερή τροποποίηση σύστασης να αποκτήσει την κυριότητα. Θα χρειαστεί ολική τροποποίηση ΠΣΟΙ (διότι είναι εκτός νόμιμου όγκου-βλ αρ. 98)

[dimitris GM]

Εισαι εκτος νομιμου ογκου.

Ισχυει το αρθρ 98 παρ. 9

 "9. Για την υπαγωγή στον παρόντα των υπόλοιπων περιπτώσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των περιπτώσεων της παρ. 8, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του πενήντα (50) τοις εκατό των συνιδιοκτητών. Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχη τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας."

 

  Με επιφυλαξη οτι,  εκκρεμει δικαστικη αποφαση για την νομιμοτητα/ισχυ της ανω ρυθμισης,

διοτι,  ειναι υπο μφισβητηση το  εαν,  το 50% δυναται ή δικαιουται να αποφασιζει για επεμβασεις/τακτοποιησεις /υπαγωγες  σε κοινοχρηστα και για τροποποιησεις της συστασης με μονον το 50% περιοριζοντας τα δικαιωματα των υπολοιπων συνιδιοκτητων.

 

  Συμφωνω με τον Παυλο.

Απαιτειται το 100% και για την υπαγωγη και για την τροποποιηση της συστασης.

 

 

[fotsiak]

Για την υπαγωγή, δεν με καλύπτει το άρθρο 98 παρ. 5α?Είναι εκ κατασκευής η αυθαίρετη επέκταση.