ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Artemiscv]

Καλημέρα συνάδελφοι, 

έχω μια περίπτωση σε οικόπεδο εντός οικισμού όπου υπάρχει σύσταση 3 καθέτων ιδιοκτησιών και ενός κοινόχρηστου δρόμου. Ο πελάτης μου θέλει να κτίσει στη μία κάθετη έστω (Α) η οποία έχει πρόσβαση από τον κοινόχρηστο δρόμο και η κάθετη (Β) έχει αυθαίρετο παλιό κτίσμα το οποίο πατάει σε ένα τμήμα του στον κοινόχρηστο. Το πρόβλημα υπήρχε από παλιά καθώς και στο τοπογραφικό της σύστασης φαίνεται το κτίσμα αυτό να πατάει στον κοινόχρηστο. Ακόμη και αν δεν χρειαζόμαστε τον κοινόχρηστο και υπάρχει και από αλλού πρόσβαση στην κάθετή μας μπορεί να υπάρξει θέμα κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας; Ο ιδιοκτήτης της (Β) επιθυμεί να τακτοποιήσει το κτίσμα αλλά λογικά μπορεί μόνο το τμήμα που πατάει στη δική του κάθετη. Με το υπόλοιπο τμήμα τι μπορεί να γίνει; Ακόμη και αν συναινέσουν όλοι οι ιδιοκτήτες πάλι αν κάποια στιγμή κάποιος επόμενος ιδιοκτήτης έχει θέμα δεν θα είναι στον "αέρα"; Ως λύσεις σκέφτομαι ή να κατεδαφιστεί ή να γίνει τροποποίηση της σύστασης και να αλλάξει ο δρόμος..θα μπορούσε να γίνεικάτι άλλο; Και δεδομένου ότι αυτό μπορεί να πάρει καιρό θα μπορούσε ο πελάτης να προχωρήσει με την άδεια από τη στιγμή που δεν "ενοχλείται" από την ύπαρξη κτίσματος στον κοινόχρηστο;

[mixalislionakis]

Καλησπέρα συνάδελφοι. Σε πολυκατοικία εντός σχεδίου με οικοδομικη άδεια του 1978, στο ισόγειο υπάρχουν καταστήματα τα οποία διαθέτουν πατάρια. Έχω κληθεί να τακτοποιήσω γραφείο ημιορόφου. Το γραφείο έχει ηλεκτροδοτηθεί με πρώτη ηλεκτροδότηση το 1986. Η αγορά του γραφείου από τον ιδιοκτήτη έγινε το 1994.

Από τα στοιχεία τα σχέδια και τη στάθμη του δαπέδου φαίνεται ότι το γραφείο αυτό είναι ουσιαστικά τμήμα του όγκου πάνω από την είσοδο και όπως φαίνεται αποτελεί κοινόχρηστο χώρο που έχει καταληφθεί. Ουσιαστικά είναι στην ίδια στάθμη με τα πατάρια άρα ενα πατάρι που δεν υπήρχε κατα την άδεια.

Έχει κανονικά σύσταση και χιλιοστά. Προκύπτει ότι ο συγκεκριμένος χώρος δεν ανήκει στην αποκλειστική ιδιοκτησία κανενός καταστήματος, αλλά σε κοινόχρηστο τμήμα (όγκος εισόδου?). Για την τακτοποίηση απαιτείται συναίνεση >50% των συνιδιοκτητών;

Έχει κάποιος αντίστοιχη εμπειρία; Έχει κανείς ιδέα πως μπορώ να το διαχειριστώ ;;

Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

[Apollο]

@mixalislionakis 

Αφού του έχουν αποδοθεί χιλιοστά στη σύσταση, έχουν ήδη συναινέσει. 
Μπορείς να προχωρήσεις απευθείας σε τακτοποίηση, λόγω του ότι δεν απαιτείται τροποποίηση της σύστασης.

[κονκακου]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

Μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση σε αποκλειστική χρήση που έχει κάνει κατάληψη από τα κοινόχρηστα λόγω εκ κατασκευής και εντός νόμιμου όγκου?

Στην ΣΟΙ προβλεπότανε αποθηκάκι στην απόληξη του κλιμακοστασίου το οποίο εκ κατασκευής αντί για 5 τ.μ. έγινε 7.

Συνοδεύει ως αποκλειστική χρήση ένα διαμέρισμα και δεν μπορεί να γίνει μεταβίβαση αν δεν τροποποιηθεί η ΣΟΙ και για αυτό.

[dimitris GM]

  Ενα αποθηκακι μεγαλωσε.

Εχεις επεκταση στο κοινοχρηστο δωμα.

Δεν πας με το 98 παρ. 7,  επειδη δεν εισαι εντος νομιμου ογκου.

Πας με το 98 παρ. 9.

[με επιφυλαξη ως προς την νομιμοτητα της  εφαρμογής της παρ. 9, για την περιπτωση που προσβληθει η τακτοποιηση απο καποιον συνιδιοκτητη της οικοδομης  μετα την ΣτΕ Ολομ. 1616/2025]

 

 

[κονκακου]

Δεν θεωρείται νόμιμος όγκος η απόληξη του κλιμακοστασίου? 

Εντός του περιγράμματος της απόληξης αντί για 5τ.μ. αποθηκάκι και 7τ.μ. κλιμακοστάσιο, έγινε 7 αποθηκάκι και 5 τ.μ. κλιμακοστάσιο, ουσιαστικά μια διαφορετική διαρρύθμιση έγινε.

[dimitris GM]

  Εγραψες για ενα αποθηκακι που "μεγαλωσε"  δλδ "επεκταθηκε" κατα 2 μετρα. Σε αυτο απαντησα.

 Εαν βλεπεις διαφορετικη διαρρυθμιση, πρεπει να  εξηγησεις τι εννοεις.

 

 

[κονκακου]

To περίγραμμα της απόληξης συνολικά έμεινε ίδιο

Γίνεται εφαρμογή Ν4495 ή 5142 άρθρου 16 1α)?

Edited November 25, 2025 at 07:27 μμ by κονκακου

[Pavlos33]

@κονκακου Καλημέρα. Νομίζω ότι τη σύγχυση στην ερμηνεία της παρ. 7 του άρθρου 98 την προκαλεί η φράση "εντός νόμιμου όγκου" με αποτέλεσμα όλοι  μας να σκεφτούμε το τι μετρούσε στο συντελεστή όγκου. Έτσι πως είναι η διατύπωση, προσωπικά το αντιλαμβάνομαι να εννοεί οπουδήποτε μέσα στο εγκεκριμένο κτιριακό όγκο, ανεξαρτήτως του αν προσμετρούσε ή όχι στο Σ.Ο. Π.χ απόληξη κλιμ/σιου δεν προσμετρά στο Σ.Ο, αλλά παραμένει εγκεκριμένος (αφού αδειοδοτήθηκε) όγκος κτιρίου. Αντίστοιχα, χώρος υπογείου κάτω από τη στάθμη εδάφους κλπ. Το άρθρο 7 αναφέρει για επέκταση Ο.Ι σε κοινόχρηστο χώρο. Ίσως σε μια ακόμη προσπάθεια μετάφρασης να ισχυριστούμε ότι αφορά και το παρακολούθημά της, εν προκειμένω την αποθήκη στο δώμα.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Μια χαρά μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση της ΣΟΙ.