ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[Pavlos33]

Παρ. 5 άρθρο 100

Στον ανωτέρω τρόπο υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου υπάγονται επίσης αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι χώροι, στέγαστρα, κιόσκια, καθώς και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια χρήση σε κύρια που έχουν πραγματοποιηθεί χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου και με την προϋπόθεση ότι δεν επέρχεται υπέρβαση δόμησης λόγω της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης σύμφωνα με την παρ.7.

Να επικεντρωθείς στο προηγούμενο Post για να μην "κάψεις" τη χρήση κατοικίας χωρίς λόγο.

[sarcs]

Καλημέρα, να ρωτήσω το εξής :

έχω "υπόγειο" λειτουργικά συνενωμένο με το ισόγειο, που άλλαξε χρήση και έγινε κατάστημα  - όμως δεν είναι η κλασσική περίπτωση που έχω δύο στάθμες, αλλά "πίσω" χώρο που χαρακτηριζόταν στην άδεια ως υπόγειος -βοηθητικός ενώ ήταν στην ίδια στάθμη με το μπροστινό, λόγω μεγάλων υψομετρικών (από τη μία στην άλλη πλευρά της τομής υπάρχει διαφορά άνω του ενός ορόφου).

 Θα το βάζατε με μειωτικό εφόσον δε φαίνεται να άλλαξε η στάθμη ? δηλώνοντας προφανώς την αλλαγή σε κατάστημα?

ή θα το βάζατε με μειωτικό μόνο εάν υπήρχε και το χώρισμα που έδειχνε η άδεια μεταξύ των δύο χώρων (που χώριζε δλδ υπόγειο και ισογειο)?

ευχαριστώ

[Pavlos33]

Ανέβασε σχέδιο τομή κλπ.

[P.A.]

Καλησπέρα,

Εξετάζω ένα ημιυπόγειο (οριζόντια ιδιοκτησία)  σε μια πολυκατοικία η οποία κατασκευάστηκε το 1971 στο κέντρο της Αθήνας.

Στην θεωρημένη κάτοψη του ημιυπογείου, ο ημιυπόγειος χώρος αναγράφεται ως αποθήκη ενώ στο σχέδιο φαίνεται οτι διαθέτει και ένα WC. Διαθέτει 40/1000 στο οικόπεδο. Το κτίριο έχει ισόγειο και επιπλεόν 6 ορόφους.

Το διάγραμμα κάλυψης δεν έχει καμία ανάλυση επιφανειών, υπολογίζει μόνο την καλυπτόμενη επιφάνεια του κτιρίου επομένως δεν ξέρω αν το ημιυπόγειο έχει υπολογιστεί ή ληφθεί υπόψη ως χώρος κύριας χρήσης.

Σε συμβόλαιο του 1998 ο χώρος αναφέρεται ως αποθήκη αλλα ρητώς αναφέρεται ότι έχει χρήση κατάστημα.

 

Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω μπορώ να θεωρήσω ότι σήμερα ο χώρος αυτός είναι χώρος κύριας χρήσης κατάλληλος για κατάστημα ή για εμπορική αποθήκη ή να θεωρήσω ότι έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατάστημα τουλάχιστον από το 1998 ή και νωρίτερα αν υπάρξει αποδεικτικό στοιχείο?

 

Ξέρω ότι το 1971 δεν είχαν ορισθεί οι χρήσεις όπως τις ξέρουμε σήμερα. Επίσης η ύπαρξη του WC στα θεωρημένα σχέδια παραπέμπει σε χώρο κύριας χρήσης.

 

Η γνώμη σας θα εκτιμηθεί ιδιαίτερα και αν τεκμηριώνεται και με παραπομπές σε νομοθεσία.

 

Ευχαριστώ θερμά.

 

[pipakos]

Σε μεζονέτα τριών επιπέδων με οικ. άδεια καλούμαι από την πλευρά του αγοραστή να ελέγξω την τακτοποίηση συναδέλφου. Το επίπεδο του υπογείου έχει ύψος περίπου 3 μέτρα και στην οικ. άδεια όλο το υπόγειο έχει χαρακτηριστεί ως ΒΧ. Βλέπω ότι ορθώς έχει καταλογιστεί στη δήλωση ρύθμισης του Ν.4495/2017 ΥΔ λόγω αλλαγής χρήσης στο υπόγειο από ΒΧ σε ΚΧ, έχει εξαιρεθεί όμως ένα δωμάτιο με την αιτιολογία ότι είναι τελείως θαμμένο στο σημείο που βρίσκεται και δεν υπάρχει κάποιο παράθυρο για αερισμό ή φωτισμό που να του προσδίδει τον χαρακτήρα χώρου κύριας χρήσης, κι επίσης είναι τελείως κενό χωρίς καλοριφέρ, κλιματιστικό, κτλ. Επιπλέον έχει εξαιρεθεί από τη δήλωση του Ν.4495/2017 ο χώρος του υπογείου όπου βρίσκεται το λεβητοστάσιο. Σε αντίθεση όμως με τον χώρο του λεβητοστασίου ο οποίος έχει πρόσβαση από τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και δεν υπάρχει αμφιβολία ότι αποτελεί χώρο βοηθητικής χρήσης, το δωμάτιο έχει πρόσβαση αποκλειστικά και μόνο από τους χώρους κύριας χρήσης του υπογείου. Είναι σωστό που δεν συμπεριλήφθη και αυτό το δωμάτιο στην υπέρβαση δόμησης της δήλωσης του Ν.4495/2017 λόγω αλλαγής χρήσης από ΒΧ σε ΚΧ;

Edited June 10, 2025 at 10:14 πμ by pipakos

[Pavlos33]

Kαλησπέρα. Υπό το πρίσμα της ρύθμισης σωστό είναι. Όμως, η επιλογή του συναδέλφου δημιουργεί περισσότερα προβλήματα στο μέλλον από όσα λύνει και αυτό διότι σε μια ενδεχόμενη ΠΣΟΙ θα πρέπει να γίνει μια εκτενής περιγραφή του ρυθμισμένου διαμερίσματος υπογείου και να διατυπωθεί ότι ένας εκ των χώρων του δεν έχει κύρια χρήση. Θα πρότεινα (αν μπορεί να γίνει) να ενσωματωθεί και αυτό το δωμάτιο στη ρύθμιση παρά το ότι παραμένει υπόγειο ή αν αυτό δεν μπορεί να γίνει (π.χ λόγω αύξησης προστίμου άνω του 20%) να αναγραφεί στην κάτοψη ως δωμάτιο-εσωτερική αποθήκη-διαμερίσματος υπογείου.

[pipakos]

Αυτό αποτελεί μεζονέτα με εσωτερική επικοινωνία μεταξύ των ορόφων κι έτσι θα παραμείνει. Ο προβληματισμός μου είναι ότι θα παρουσιαστεί ένας χώρος βοηθητικής χρήσης με πρόσβαση από χώρο κύριας χρήσης στο ίδιο επίπεδο, το οποίο δεν συνηθίζεται και ξέρω και πολεοδομίες που δεν το είχαν δεχτεί σε υποθέσεις καταγγελιών άλλων πελατών. Πρόβλημα με τη μεταβολή του προστίμου λόγω του 20% δεν υπάρχει. Έχω θέσει το ερώτημα και στο help desk του ΤΕΕ, όταν και εφόσον μου απαντήσουν θα επανέλθω με την απάντησή τους..

[dimitris GM]

On 10/6/2025 at 2:01 ΜΜ, Pavlos33 said:

Kαλησπέρα. Υπό το πρίσμα της ρύθμισης σωστό είναι. Όμως, η επιλογή του συναδέλφου δημιουργεί περισσότερα προβλήματα στο μέλλον από όσα λύνει και αυτό διότι σε μια ενδεχόμενη ΠΣΟΙ θα πρέπει να γίνει μια εκτενής περιγραφή του ρυθμισμένου διαμερίσματος υπογείου και να διατυπωθεί ότι ένας εκ των χώρων του δεν έχει κύρια χρήση. Θα πρότεινα (αν μπορεί να γίνει) να ενσωματωθεί και αυτό το δωμάτιο στη ρύθμιση παρά το ότι παραμένει υπόγειο ή αν αυτό δεν μπορεί να γίνει (π.χ λόγω αύξησης προστίμου άνω του 20%) να αναγραφεί στην κάτοψη ως δωμάτιο-εσωτερική αποθήκη-διαμερίσματος υπογείου.

πολυ σωστα

δεν γινεται να λεει καποιος οτι εχει εναν κυριο χωρο και να λεει  οτι , σε συνεχεια και εν επαφη υπαρχει και ενας μη κυριος χωρος που εχει προσβαση  μονον απο τον κυριο χωρο.

 

Edited June 10, 2025 at 06:13 μμ by dimitris GM

[pipakos]

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας και μου δίνεται η ευκαιρία να ρωτήσω για άλλη υπόθεση με παρόμοιο πρόβλημα με μία όμως βασική διαφορά. Κτίριο αποτελείται βάσει οικ. αδείας και βάσει σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από οροφοδιαμέρισμα Α ορόφου, οροφοδιαμέρισμα ισογείου και βοηθητικούς χώρους υπογείου. Βάσει υφιστάμενης κατάστασης το τμήμα του υπογείου που καλύπτεται από την οικ. άδεια έχει γίνει διαμέρισμα (αλλαγή χρήσης από ΒΧ σε ΚΧ) και υπάρχει και μία αυθαίρετη επέκταση του υπογείου καθ’ υπέρβαση της δόμησης και της κάλυψης όπου έχει μπει το λεβητοστάσιο της οικοδομής μαζί με μία αποθήκη, ένα wc κι έναν διάδρομο που τα ενώνει όλα αυτά. Το λεβητοστάσιο εξυπηρετεί και τα τρία διαμερίσματα, η πρόσβαση όμως σε αυτό γίνεται ΜΟΝΟ μέσα από το διαμέρισμα του υπογείου. Κι εδώ ξεκινάνε οι ερωτήσεις. Έχουμε ΥΔ & ΥΚ ΚΧ που ανήκουν στο διαμέρισμα του υπογείου;, έχουμε ΥΔ & ΥΚ ΒΧ που ανήκουν στο διαμέρισμα του υπογείου; ή έχουμε έχουμε ΥΔ & ΥΚ ΒΧ που ανήκουν στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής λόγω του λεβητοστασίου όπου θα πρέπει να συμπεριληφθούν σε μία ξεχωριστή δήλωση του 4495 μαζί με τις υπόλοιπες αυθαίρετες κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους; Ή θα διαχωρίζατε το λεβητοστάσιο από το wc, την αποθήκη και τον διάδρομο και θα συμπεριλαμβάνατε μόνο το λεβητοστάσιο στη δήλωση του 4495 που αφορά τους κοινόχρηστους χώρους, ενώ τα υπόλοιπα θα τα χρεώνατε ως υπερβάσεις του διαμερίσματος του υπογείου; Πώς όμως μπορεί να θεωρηθεί το λεβητοστάσιο κοινόχρηστος βοηθητικός χώρος όταν η πρόσβαση σε αυτό εξασφαλίζεται ΜΟΝΟ μέσα από το διαμέρισμα του υπογείου; Από την άλλη πώς μπορεί να ενσωματωθεί το λεβητοστάσιο στο διαμέρισμα του υπογείου από την στιγμή που εξυπηρετεί όλη την οικοδομή;

EDIT

Μου απάντησαν τηλεφωνικά από το ΤΕΕ επιβεβαιώνοντας αυτό που γράψατε κι εσείς, ότι δηλαδή σε συνέχεια κύριου χώρου δεν μπορούμε να έχουμε βοηθητικό χώρο μέσα στο ίδιο διαμέρισμα ή στην ίδια μεζονέτα που να έχει πρόσβαση από τον κύριο χώρο. Αυτό ισχύει ακόμα και αν εντός αυτού του χώρου υπάρχει λεβητοστάσιο που εξυπηρετεί και άλλα διαμερίσματα της πολυκατοικίας. Σπάνιο μεν αλλά εμένα μου έχει τύχει ήδη 3 φορές μέχρι σήμερα σε παλιές οικοδομές. Αυτοί οι αυθαίρετοι χώροι δηλώνονται πάντα σαν κύριοι και ενσωματώνονται στο εκάστοτε ακίνητο στο οποίο ανήκουν. Δεν έχουν σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής.

Edited June 11, 2025 at 01:35 μμ by pipakos