ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17 ] Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης

[The_Bl4ck_Sheep]

@Φινέας Ορθή παρατήρηση, είναι του 1973. Κάποια μελέτη έχει ημερομηνία '72 και.. Σε κάθε περίπτωση χαρακτηρίζεται ημιυπόγεια αποθήκη. 

Ευχαριστώ για την συμβολή και συμβουλή.

[mvoulgarelis]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

σε πιλοτη οικοδομής του '93, κλειστό γκαράζ (εκτός Σ.Δ.) έχει μετατραπεί σε κατοικία.

Ο χώρος έχει χιλιοστά και αποτελεί ανεξάρτητη Ο.Ι. !

Πως το αντιμετωπίζω? Είναι Υ.Δ. Κατ.5?

 

[Pavlos33]

@mvoulgarelis Καλησπέρα. Αν και δεν το αναφέρεις, σε ανάλογες περιπτώσεις, το ποσοστό συνιδιοκτησίας κλειστών χώρων στάθμευσης κυμαίνεται από 2 έως 5 χιλιοστά εξ αδιαιρέτου. Υπό την προϋπόθεση αυτή, ο αναλογούν Σ.Δ στο ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι ελάχιστος.  Όμως, αναφορικά με τον προσδιορισμό της κατηγορίας έχουμε και την ακόλουθη φράση στην ενότητα κατηγορίας 4.

"Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που  έχουν  υπαχθεί  στους  ν.3775/2009  (Α122),  3843/2010  (Α62),  4014/2011  (Α204)  και  4178/2013  (Α174).  Δεν συνυπολογίζονται (...) 
δδ)   αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής"

Από την αρχή του προηγούμενου νόμου υπήρξε ένας σκεπτικισμός για το αν η αλλαγή χρήσης αφορά περιπτώσεις κατά τις οποίες δεν προσαυξάνεται ο ΣΔ (πχ αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία κλπ) ή καλύπτει και τις περιπτώσεις, κατά τις οποίες ο συντελεστής δόμησης αυξάνεται (π.χ αλλαγή χρήσης υπογείου σε κατοικία ή χώρου στάθμευσης σε κατοικία κλπ).

Στο λεκτικό της ανωτέρω φράσης φαίνεται ότι οι δυο προϋποθέσεις που πρέπει να ισχύουν είναι η συντέλεση της αλλαγής χρήσης να έλαβε χώρα σε ακίνητο εντός σχεδίου και η αυθαίρετη χρήση να είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες του Ο.Τ (της κοντινής περιοχής). Προσωπική άποψη εκφράζοντας εκτιμώ ότι αν ο νομοθέτης ήθελε να επιβάλει το να  προσμετρά η επιφάνεια της αλλαγής χρήσης σε εντός σχεδίου ακίνητα (που συντελεί σε αύξηση του ΣΔ) στον προσδιορισμό κατηγορίας 4 ή 5  θα το είχε ρητά διατυπώσει, όπως έπραξε στα εκτός σχεδίου, στα οποία μάλιστα η αλλαγή χρήσης σε πολλές περιπτώσεις προσαυξάνει τον ΣΔ και "τιμωρείται" με αυξημένο συντελεστή αλλαγής χρήσης (1,40) σε ό,τι αφορά τον προσδιορισμό προστίμου. Βεβαίως το πρόστιμο (λόγω των ελάχιστων χιλιοστών) αναμένεται σε κάθε περίπτωση αυξημένο. Επομένως, κατά τη γνώμη μου μπορείς να το υπάγεις με "τσιμπημένο" πρόστιμο και αν υπάρχει μη εξαντλημένος Σ.Δ στο οικόπεδο, μήπως να εξετάσεις την περίπτωση νομιμοποίησης με έκδοση άδειας.

[ΚΑΝΑ]

Πέραν αυτών που ορθά σου προτείνει ο Παύλος. Αν η ιδιοκτησία όλου του ακινήτου  ανήκει σε έναν, εξέτασε και την περίπτωση δήλωσης του ως κατηγορία 4 του άρθρου 96 λόγω συνολικής επιφανείας αυθαιρέτων <50 τ.μ

[Pavlos33]

Καλησπέρα Βασίλη. Δεν το πρότεινα αυτό στον συνάδελφο καθώς η υποπαράγραφος (δγ) αναφέρει αυθαίρετες κατασκευές και όχι αλλαγές χρήσεων.

"(δγ)   αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση"

[ΚΑΝΑ]

θεωρείς δηλαδή Παύλο ότι η διαφοροποίηση ή η ρητή αναφορά  αυτής  της διάταξης,  από τις λοιπές διατάξεις που συνήθως ή κατά πλειονότητα αναφέρονται σε "αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης" δεν την συμπεριλαμβάνουν. Δίκαιο έχεις. Δεν το είχα σκεφτεί!

[Pavlos33]

Σίγουροι με αυτούς τους νόμους δεν μπορούμε να είμαστε. Όλα αυτά τα χρόνια εδώ στην διαδικτυακή μας κοινότητα έχουμε συζητήσει πολύ στην προσπάθεια να ερμηνεύσουμε τους τρείς τελευταίους νόμους αυθαιρέτων και όχι μόνο αυτούς. Ίσως, δεν αναγράφηκε η αλλαγή χρήσης, θεωρώντας ότι καλύπτεται από το εδάφιο "δδ", το οποίο όμως αφορά μόνο εντός σχεδίου περιοχές. Πάντως, από τη στιγμή που η υποπαρ. "δγ", ουσιαστικά αποτελεί μια ευνοϊκή διάταξη για να μην υποπέσει το ακίνητο στην κατηγορία 5 (και να μπορέσει να μεταβιβαστεί), δεν έχει νόημα να μην αναγράφεται και η περίπτωση αλλαγής χρήσης. Πιθανώς να το έχουν παραλείψει εκ παραδρομής. 

[mvoulgarelis]

Ευχασριστώ για τις απαντήσεις.

Όντως τα χιλιοστά που έχει ο χώρος είναι μόνο 2 και η συνολική δόμηση της πολυκατοικίας είναι 1200τμ...

Η ερμηνεία του Pavlos33 φαίνεται τυπικά ορθή. Παρόλα αυτά η λογική μου για κάποιο λόγο αντιτίθεται...

 

Βρήκα στο μεταξύ αυτή την ερωτοαπάντηση:

Ε/Α 1744

Θα ήταν καλύτερο να περιμένουμε κάποια διευκρίνηση για την κατηγορία 4 διότι οποιαδήποτε προσπάθεια ερμηνείας θα πρέπει να βασίζεται σε κάποια υπόθεση. Κατά την γνώμη μας θα πρέπει στις περιπτώσεις αα και ββ της κατηγορίας 4 του ν.4495/2017 να συμπεριληφθούν και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις. Άρα να δύναται να υπαχθούν και περιπτώσεις αλλαγών χρήσεων όπου επέρχεται υπέρβαση δόμησης όπως π.χ. μετατροπή υπόγειου βοηθητικού χώρου σε χώρο κύριας χρήσης κατοικία. Εξετάζοντας μόνο την γραμματική διατύπωσης της κατηγορίας 4 προκύπτει, όπως σωστά αναφέρεται, ότι οι περ. αα και ββ αφορούν μόνον σε αυθαίρετες κατασκευές και η περ. γγ μόνον για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης σε εντός σχεδίου περιοχές και με την προϋπόθεση ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής. Δηλαδή σε εκτός σχεδίου ακίνητο μια μετατροπή υπόγειου βοηθητικού χώρου σε χώρου κύριας χρήσης (π.χ. κατοικία) ανήκει στην κατηγορία 5 ενώ μια κατασκευή αυθαίρετου υπόγειου χώρου κύριας χρήσης μπορεί να ανήκει στην κατηγορία 4 εάν εμπίπτει σε μια εκ των περ. αα ή ββ. Κάτι το οποίο είναι εντελώς παράλογο φυσικά. Όσο για την περ. δδ πιθανόν αναφέρονται σε ημιυπαίθριους χώρους που έχουν κλείσει.  

Edited December 20, 2025 at 07:43 πμ by Pavlos33
έγινε αλλαγή χρώματος γραμματοσειράς-Pavlos 33

[Pavlos33]

On 20/12/2025 at 12:42 ΠΜ, mvoulgarelis said:

Η ερμηνεία του Pavlos33 φαίνεται τυπικά ορθή. Παρόλα αυτά η λογική μου για κάποιο λόγο αντιτίθεται...

Βρήκα στο μεταξύ αυτή την ερωτοαπάντηση:

Ε/Α 1744

..... Δηλαδή σε εκτός σχεδίου ακίνητο μια μετατροπή υπόγειου βοηθητικού χώρου σε χώρου κύριας χρήσης (π.χ. κατοικία) ανήκει στην κατηγορία 5 ενώ μια κατασκευή αυθαίρετου υπόγειου χώρου κύριας χρήσης μπορεί να ανήκει στην κατηγορία 4 εάν εμπίπτει σε μια εκ των περ. αα ή ββ. Κάτι το οποίο είναι εντελώς παράλογο φυσικά....

Καλημέρα. Η διάκριση και η αυστηροποίηση ποινής για την εκτός σχεδίου αυθαίρετη δόμηση δεν είναι κάτι πρωτοεμφανιζόμενο στην ανωτέρω διάταξη. Σε ολόκληρο το νόμο, σε περιπτώσεις που αφορούν εκτός σχεδίου και εκτός οικισμών αυθαίρετες κατασκευές, τα πρόστιμα είναι μεγαλύτερα σε σχέση με εντός σχεδίου και εντός οικισμών περιοχές. Αναφέρω και σε προηγούμενο post την επιβάρυνση στο πρόστιμο για ακίνητο εκτός σχεδίου, επί του οποίου συντελέστηκε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, η οποία προκαλεί έμμεση αύξηση του Σ.Δ. Το κλασσικό παράδειγμα και στους δυο τελευταίους νόμους, το οποίο αφορά την αλλαγή χρήσης από γραφεία (μέγιστη δόμηση =600 τμ σε γήπεδο 4.000 τμ)  σε κατοικία (μέγιστη δόμηση 200 τμ) και το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό για τα πρώτα 200 τμ και με ΣΔ=1,40 για τα υπόλοιπα 400 τμ που αφορούν τον αυξημένο Σ.Δ λόγω της αυθαίρετης χρήσης. Στις εντός σχεδίου περιοχές δεν βλέπεις συχνά (προσωπικά στις περιοχές που δραστηριοποιούμαι δεν το έχω δει ποτέ) περιπτώσεις όπου η χρήση να διαφοροποιεί τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης. Για παράδειγμα έχεις ένα οικοδομικό τετράγωνο. Βλέπεις στους όρους δόμησης, ΣΔ=1,8, Π.Κ=60% και επιτρεπόμενες χρήσεις (π.χ γενική κατοικία). Ίσως γι' αυτό το λόγο υπάρχει ο περιορισμός στην υποπαράγραφο  δδ

δδ)   αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής"

Το σκεπτικό στην παραπάνω υποπαράγραφο "δδ" της κατηγορίας 4 μπορεί να εξηγηθεί και με βάση το άρθρο 5 παρ 3 του ΝΟΚ (αν και μεταγενέστερος νόμος από την επιτρεπόμενη ημερομηνία τακτοποίησης), 

3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις  χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης.
Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης

[ΚΑΝΑ]

Παύλο

Ωραία  το  δηλώνουμε σύμφωνα με αυτή τη διάταξη του άρθρο 96 

On 19/12/2025 at 7:38 ΜΜ, Pavlos33 said:

"Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που  έχουν  υπαχθεί  στους  ν.3775/2009  (Α122),  3843/2010  (Α62),  4014/2011  (Α204)  και  4178/2013  (Α174).  Δεν συνυπολογίζονται (...) 
δδ)   αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής"

πηγαίνοντας όμως στο άρθρο 97 που αναφέρει:

"Άρθρο 97 Νόμος 4495/2017

Ρύθμιση αναστολής και εξαίρεσης από την κατεδάφιση

 Μετά την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου ή του προβλεπόμενου σχετικού παραβόλου, αναστέλλεται η κατεδάφιση, η επιβολή κάθε κύρωσης και η είσπραξη προστίμου για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα νόμο ή η κατασκευή εξαιρείται οριστικά από την κατεδάφιση, ανάλογα με την κατηγορία της αυθαίρετης κατασκευής, όπως ορίζεται στο άρθρο 96 του παρόντος.
 Η αναστολή ή και η εξαίρεση από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, ισχύει για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και για χρήσεις που έχουν εγκατασταθεί μέχρι τις 28.7.2011, καθ’ υπέρβαση

είτε των διατάξεων του ν. 1577/1985 (Α΄210)

είτε της οικοδομικής άδειας,

είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου,

είτε χωρίς οικοδομική άδεια και εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 51 του ν. 4030/2011 (Α΄ 249) ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης."

και με δεδομένο, ότι για το γκαράζ, για να μην συμπεριληφθεί στο Σ.Δ, κατά το Ν…….. , (που δεν τον θυμάμαι), απαιτούνταν συμβολαιογραφική δήλωση ¨ δέσμευσης της χρήσης του ως γκαράζ", με ποια διάταξη από τις παραπάνω, κατά τη γνώμη σου, εντάσσεται στην αναστολή και εξαίρεση από την κατεδάφιση, αυτού του άρθρου??