ν.4495/17 μικρότερες κατασκευές [ Ν.4495/17] Κατασκευές που έγιναν μικρότερες από τις προβλεπόμενες της Ο.Α

[italos7]

On 6/10/2025 at 8:40 ΜΜ, Pavlos33 said:

Δεν αναφέρεις αν έχεις διαμέρισμα-οριζόντια ιδιοκτησία ή κάποιο κτίριο αυτοτελές. 

Αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία

επιπλέον σήμερα διαπίστωσα ότι ενώ η άδεια είναι του 1989 και πρόκειται για διώροφο ο Α όροφος έγινε το 1990 ενώ η τοιχοποιία του ισογείου έγινε το 2019

(το ισόγειο στην Ο.Α. έχει χρήση αποθήκης)

[Aeternus]

Συνάδελφε, καλά είναι τα λίγα λόγια αλλά η περιγραφή σου είναι ελλιπής. 
Με την εντός παρενθέσεως φράση υπονοείς ότι το ισόγειο έχει αυθαίρετα αλλάξει χρήση; 

[Didonis]

On 6/10/2025 at 12:42 ΜΜ, italos7 said:

...Το σιελ χρώμα είναι το περίγραμμα της κάτοψης της άδειας ενώ το κόκκινο είναι η υφιστάμενη κατάσταση....

 

On 6/10/2025 at 2:42 ΜΜ, italos7 said:

αλλά πως τακτοποιείται ?

• ότι είναι καθ υπέρβαση της Άδειας (δηλαδή το κόκκινο πέραν του σιέλ) λαμβάνει πρόστιμο υπέρβασης Σ.Δ. και ενδεχόμενα Σ.Κ.
• ότι είναι κατ έλαττον της οικοδομικής Άδειας δεν λαμβάνει πρόστιμο ως μη κατασκευασμένο τμήμα της άδειας.

[italos7]

οχι δεν έχει αλλάξει χρήση παραμένει αποθήκη

 

On 7/10/2025 at 10:39 ΠΜ, Aeternus said:

Συνάδελφε, καλά είναι τα λίγα λόγια αλλά η περιγραφή σου είναι ελλιπής. 
Με την εντός παρενθέσεως φράση υπονοείς ότι το ισόγειο έχει αυθαίρετα αλλάξει χρήση; 

όχι δεν έχει αλλάξει χρήση παραμένει αποθήκη αλλά την έκλεισαν το 2019 

η διαφορά στο περίγραμμα υπάρχει και στο ισόγειο και στον Α όροφο

 

οχι δεν έχει αλλάξει χρήση παραμένει αποθήκη

 

Οι συνεχόμενες δημοσιεύσεις-παραθέσεις δεν επιτρέπονται. Τα μηνύματά σου συγχωνεύτηκαν. Αν προκύπτει η ανάγκη συμπλήρωσης της αρχικής δημοσίευσης, χρησιμοποίησε την επιλογή  «επεξεργασία» και αν θέλεις να παραθέσεις τμήματα μηνυμάτων από περισσότερα posts επίλεξε "multiquote". Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ.

Pavlos33

[Aeternus]

Επομένως, ο τρόπος αντιμετώπισης είναι όσα έγραψαν οι συνάδελφοι ΙΑΣΟΝΑΣ και Didonis. 
Συμπληρώνω ότι δεν σε απασχολεί ο χρόνος κατασκευής της τοιχοποιίας παρά μόνο η ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού (προ 28/07/2011). 
Επίσης,  η μη πραγματοποίηση τμήματος κτιρίου πρέπει να μην επηρεάζει τη νομιμότητα του υπάρχοντος (κάτι που συνήθως ισχύει). 

Edited October 7, 2025 at 08:00 πμ by Aeternus

[apostolosvoulgaris]

Καλησπέρα σε όλους, αντιμετωπίζω το εξής: 

Εντός ορίων οικισμού υπάρχει α)άδεια (του 1973) ανέγερσης ισόγειας αποθήκης διαστάσεων 9,5μ.Χ7μ. Αργότερα εκδόθηκε β)άδεια (του 1978) προσθήκης ορόφου με χρήση κατοικίας 9,5μ.Χ8,4μ. και αργότερα εκδόθηκε γ)άδεια (του 1994) αλλαγής χρήσης του ισογείου από αποθήκη σε κατοικία και προσθήκης κατ΄έκταση και καθ΄ύψος διαστάσεων 0,7μ.Χ8,4μ, στο ισόγειο και στον όροφο. 

 Υποθέτω οτι αυτή η προσθήκη έγινε διότι η οικοδομή βρίσκεται σε απόσταση 0,7μ από το όριο του οικοπέδου, ενώ η επιτρεπόμενη απόσταση από τα όρια είναι 2,5μ. (στις άδειες του ΄73 και του ΄78 η θέση της οικοδομής φαίνεται να εφάπτεται στο πλάγιο όριο της ιδιοκτησίας, αλλά το κτίριο τελικά κατασκευάστηκε σε απόσταση 0,70μ από το όριο).

 Κατά την αυτοψία που έκανα, προέκυψε α)οτι έχει δημιουργηθεί επιπλέον χώρος εμβαδού 1,4μ.Χ9,5μ. στο ισόγειο (προφανώς δημιουργήθηκε κατά την κατασκευή του ορόφου, έτσι το περίγραμμα του ορόφου και του ισογείου τώρα ταυτίζονται). Ο παραπάνω χώρος είναι βοηθητικός και δεν επικοινωνεί με την υπόλοιπη κατοικία του ισογείου, έχει ξεχωριστή είσοδο από τον ακάλυπτο του οικοπέδου. β)δεν υλοποιήθηκε η προσθήκη κατ΄έκταση και καθ΄ύψος  προς την μεριά του ορίου του οικοπέδου, οπότε η οικοδομή τώρα δεν έχει την ελάχιστη απόσταση από τα όρια.

Οπότε, είναι σωστό να αντιμετωπίσω αυτή την περίπτωση ως υπέρβαση δόμησης 1,4μ.Χ9,5μ. στο ισόγειο με χρόνο κατασκευής τον χρόνο της άδειας προσθήκης ορόφου (είναι φανερό απο τον φέρων οργανισμό του κτιρίου) και σε αυτή την περίπτωση πως θα αντιμετωπίσω το θέμα με την απόσταση απο τα όρια του οικοπέδου?

 Ή πρέπει να λάβω υπ΄όψην την υπολογισμένη συνολική δόμηση που υπάρχει στην άδεια της προσθήκης, η οποία είναι μεγαλύτερη από την πραγματοποιηθήσα, οπότε δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης, αλλά μόνο αποστάσεις από τα όρια? το περιγραμμά του κτιρίου δεν έχει αλλάξει διότι ο επιπλέον χώρος του ισογείου είναι κάτω απο τον υπερκείμενο όροφο.

Ή θεωρώ ως αυθαίρετο όλο το τμήμα του κτιρίου που βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη από τα 2.5μ. από τα όρια, συν το επιπλέον τμήμα του ισογείου που κατασκευάστηκε? 

Οποιαδήποτε διευκρύνηση/κατεύθυνση θα με βοηθούσε πόλύ.

Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

Edited November 13, 2025 at 05:35 μμ by apostolosvoulgaris
πρόσθεσα κάποιες πληροφορίες

[Κέλσος]

Οι αυθαιρεσίες @apostolosvoulgaris είναι η παραβίαση υποχρεωτικής απόστασης με την αντίστοιχη επιφάνεια και η επέκταση του ισογείου. 

Edited November 19, 2025 at 11:48 πμ by Κέλσος

[avgoust]

Εχω μια περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας υπογείου (το σύνολο του υπογείου μια οριζόντια ιδιοκτησία )   όπου κάτοψη άδειας και κάτοψη σύστασης ταυτίζονται.  Είναι το πράσινο περίγραμμα. Άδεια με ΓΟΚ2000.

Το υπόγειο έχει την κόκκινη υπέρβαση , ΥΔ και ΥΚ για εκτός περιγράμματος κτιρίου αυθαίρετο τμήμα. 
Συναινέσεις έχω και θα γίνει μονομερής τροποποίηση ΣΟΙ

Έχω όμως ένα τμήμα , με το γαλάζιο χρώμα (1 Χ 7m)   , εντός του περιγράμματος της σύστασης και της άδειας , το οποίο ουδέποτε κατασκευάστηκε και σήμερα είναι ακάλυπτος χώρος οικόπεδου.

Δηλαδή το υλοποιημένο υπόγειο εκεί είναι μικρότερο από σύσταση και άδεια.

Λαμβάνοντας υπ'όψη οτι :
α. Το μη κατασκευασθεν δεν θεωρείται αυθαίρετο ( ? )
β. Σχέδια σύστασης και άδειας ταυτίζονται άρα μάλλον δεν συντρέχει  "διαμερισματωση" ( ? )

Αυτό , πως το περνάω ? Με αναλυτικό ? Η άπλα το δείχνω στην νέα κάτοψη και το αναφέρω στην τ.ε. ?
 

[Didonis]

On 20/11/2025 at 1:59 ΜΜ, avgoust said:

....Αυτό , πως το περνάω ? Με αναλυτικό ? Η άπλα το δείχνω στην νέα κάτοψη και το αναφέρω στην τ.ε. ?

 

Εγώ συνήθως το δείχνω σε μονογραμμική σχεδίαση το μη υλοποιημένα και στους υπολογισμούς υπερβάσεων στα σχέδια γράφω «μη υλοποιημένα τμήμα της οικοδ. άδειας δεν λαμβάνει πρόστιμο»

[Pavlos33]

On 20/11/2025 at 1:59 ΜΜ, avgoust said:

Εχω μια περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας υπογείου (το σύνολο του υπογείου μια οριζόντια ιδιοκτησία )   όπου κάτοψη άδειας και κάτοψη σύστασης ταυτίζονται.  Είναι το πράσινο περίγραμμα. Άδεια με ΓΟΚ2000.

Το υπόγειο έχει την κόκκινη υπέρβαση , ΥΔ και ΥΚ για εκτός περιγράμματος κτιρίου αυθαίρετο τμήμα. 
Συναινέσεις έχω και θα γίνει μονομερής τροποποίηση ΣΟΙ

Έχω όμως ένα τμήμα , με το γαλάζιο χρώμα (1 Χ 7m)   , εντός του περιγράμματος της σύστασης και της άδειας , το οποίο ουδέποτε κατασκευάστηκε και σήμερα είναι ακάλυπτος χώρος οικόπεδου.

Δηλαδή το υλοποιημένο υπόγειο εκεί είναι μικρότερο από σύσταση και άδεια.

Λαμβάνοντας υπ'όψη οτι :
α. Το μη κατασκευασθεν δεν θεωρείται αυθαίρετο ( ? )
β. Σχέδια σύστασης και άδειας ταυτίζονται άρα μάλλον δεν συντρέχει  "διαμερισματωση" ( ? )

Αυτό , πως το περνάω ? Με αναλυτικό ? Η άπλα το δείχνω στην νέα κάτοψη και το αναφέρω στην τ.ε. ?
 

Καλησπέρα. Ξεκινώ από την αναφορά σου για μονομερή τροποποίηση σύστασης. Αν εφαρμοστεί η παρ. 7 άρ. 98 πρέπει να βρίσκεται εντός νομίμου όγκου οικοδομής, ενώ το κόκκινο περίγραμμα βρίσκεται εκτός νομίμου όγκου.

Για το μη υλοποιημένο τμήμα. Έχουμε την αναφορά στην εγκ. 3 Ν. 4178 παρ. ΣΤ όπου εκεί αναφέρεται ότι η μη κατασκευή ή κατασκευή μικρότερη από την εγκεκριμένη, συνιστά αυθαιρεσία μόνο όταν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις εξαιτίας της. Για παράδειγμα η μη κατασκευή στέγης σε παραδοσιακό τμήμα πόλης ή οικισμού που η κατασκευή της επιβάλλεται από ειδικούς όρους. Η μη κατασκευή που μπορεί να οδηγήσει το υπόλοιπο σε παραβίαση Δ. Η μικρότερων διαστάσεων κατασκευή που μπορεί να οδηγήσει σε παραβίαση διατάξεων κτιριοδομικού. όπως για παράδειγμα χαμηλότερο ύψος για μια κύρια χρήση από το απαιτούμενο, ή μη κατασκευή θυρών, παραθύρων κλπ.

Από την άλλη, έχουμε παράλληλα την παρ. κατηγορίας 3 γιε)   "αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις εκατό (5%)  και  εφόσον  δεν  μεταβάλλεται  η  επιφάνεια  άνω  του  ποσοστού  πέντε  τοις  εκατό  (5%)  και  κατά  παρέκκλιση  των περιπτώσεων α, β και γ της παρ.2 του άρθρου 89, 

Κατά την άποψή μου η παρ. γιε έχει παραλείψει την λέξη "υπέρβαση"  καθώς η αναφορά στην μεταβολή μπορεί να σημαίνει και κάτι που έγινε μικρότερο. Προσωπικά δεν θα το κατέγραφα σαν αυθαιρεσία και θα έκανα μνεία στην εγκ. 3 ν. 4178 (εφόσον βεβαίως δεν συντρέχουν παραβιάσεις διατάξεων όπως προανέφερα)