Διαμερισμάτωση

[dimitris GM]

 ΔΔ εχουμε οταν, στο συμβολαιο κτησης,  αλλαζει το περιγραμμα της ΟΙ, σε σχεση με την αδεια.

  Εδω, με βαση το ερωτημα,  δεν φαινεται να αλλαζει στους τιτλους η κατοψη του ισογειου,

αλλά, εχουμε  αδεια και συμβολαιο να ειναι ιδια αλλα στην πραγματικοτητα το καταστημα εχει παρει καποια τμ. απο την ΘΣΑ.

   Στο ερωτημα,                                                                                                                                                                 εχουμε μια ΘΣΑ - που ειναι βοηθητικος χωρος- να εχει "καταληφθει" απο το καταστημα,

Επομενως εχουμε αλλαγη χρησης και ΥΔ για τα τμ που ενσωματωθηκαν στο καταστημα.

Εχουμε  εφαρμογη του 98 παρ. 7 ή  9Α.

    Και, εχω την υποψια οτι, ολα αυτα αποκαλυφθηκαν "σημερα", ενω στο κτηματολογιο και το Ε9 αναγραφονται τα "αρχικα"  τμ. .

 

[Μιστόκλης]

Φίλε Δημήτρη, διαφορετική διαμερισμάτωση έχουμε όταν τα πραγματοποιημένα —και όχι βάσει τίτλου ιδιοκτησίας— περιγράμματα των αυτοτελών ιδιοκτησιών διαφοροποιούνται από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

[dimitris GM]

 Μιστόκλη:

Απαντουσα για  το καταστημα του ερωτηματος: 

Υπαρχει η αδεια και η κατοψή της.

 Στη συνεχεια, υπαρχει η συσταση και αγορα, που εγιναν με βαση την αδεια και την συσταση.

   Πλην, κατα την σημερινη καταμετρηση το καταστημα εχει παρει καποια τμ. απο το παρκιν.

 Τακτοποιει την ΥΔ και αλλαγη χρησης και  κανουν τροποποιηση της συστασης.

  Κατ' εμε, για αυτη την περιπτωση,  δεν απαιτειται να γινει και ΔΔ, εκτος και εαν υποχρεωτικα - σε καθε διασφοροποίηση -  θεωρειται σαν ανεξαρτητη και  επιβαλλεται "προσθετη" ποινη, με "ειδικο προστιμο".

 

[euphorion]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα σας

Θα ήθελα να σας απευθύνω ένα ερώτημα - απορία. Είναι η δεύτερη φορά που στέλνω κάποια απορία μου με email στο forum, οπότε να με συγχωρείται για τυχών λανθασμένες διατυπώσεις η παραβλέψεις. 

 

Πελάτης μου επιθυμεί να πουλήσει το διαμέρισμά του. Είναι κατασκευής του 2002 και  έχει προηγηθεί ''Βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στο Ν. 4178/2013''
(τακτοποίηση με τον Ν. 4178/2013) συνταξιούχου πλέον Πολιτικού Μηχανικού. Στα σχόλια της τεχνικής έκθεσής αναγράφεται (λανθασμένα) η εξής φράση:

 ''η λοιπή παράβαση αφορά την διαφορετική διαμερισμάτωση του διαμερίσματος σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια''. Έπειτα από δική μου μέτρηση διαπίστωσα ότι δεν υφίσταται διαφορετική διαμερισμάτωση και ότι τα πραγματικά τετραγωνικά του διαμερίσματος ταυτίζονται με τα τετραγωνικά της κάτοψης του συμβολαίου (εγκεκριμένα σχέδια).

Το ερώτημα είναι τι πρέπει να κάνουμε για να ολοκληρωθεί η πώληση του διαμερίσματος, χωρίς να υφίσταται η λανθασμένη αυτή διατύπωση περί διαφορετικής διαμερισμάτωσης του διαμερίσματος?

 

Σας ευχαριστώ πολύ και είμαι διαθέσιμος για τυχών διευκρινήσεις.

Edited October 14, 2025 at 08:02 πμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@euphorion Kαλημέρα. Ή διαφορετική διαμερισμάτωση αφορά διαφοροποίηση σε σχέση με τα όμορα διαμερίσματα (σε κτίριο με σύσταση). Για παράδειγμα, έστω στην άδεια δυο διαμερίσματα, 50 τμ και 50 τμ. Στην πράξη κατασκευάστηκαν 60 τμ και 40 τμ . Υπάρχει διαφορετική διαμερισμάτωση. Μήπως ο συνάδελφος με την "διαμερισμάτωση" εννοούσε διαφορετική διαρρύθμιση; (έχω δει κάποιες φορές να το συγχέουν).  Επιπλέον, το ερώτημα είναι αν αυτή η τακτοποίηση που έγινε και η βεβαίωση χρησιμοποιήθηκε σε κάποιο συμβόλαιο. Αν χρησιμοποιήθηκε και υπήρχε όντως διαφορετική διαμερισμάτωση (αυτό θα αποδεικνύεται από τα διαφορετικά εμβαδά)  θα χρειάζονταν να γίνει και τροποποίηση σύστασης. Δες το ιστορικό τίτλων και θα το διαπιστώσεις. 

[beLakis Tsipouras]

On 14/10/2025 at 10:58 ΠΜ, euphorion said:

διαπίστωσα ότι δεν υφίσταται διαφορετική διαμερισμάτωση

Διαφορετική διαμερισμάτωση είναι η διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας. 
Δεν αρκεί η ταύτιση των τετραγωνικών αποτύπωσης και άδειας. 
Εάν διαπίστωσες ότι το εγκεκριμένο περίγραμμα είναι ίδιο με το υλοποιημένο, τότε εκδίδεις βεβαίωση (μέσω ηλεκτρονικής ταυτότητας) όπως για ένα ακίνητο με άδεια.

[ΠΑΝΤΕΛΗΣ ΡΟΥΣΣΟΣ]

On 27/5/2025 at 6:16 ΜΜ, Pavlos33 said:

Kαλησπέρα. Στην άδεια προβλέπονταν δυο αποθήκες. Στη σύσταση δυο Θ.Σ και σήμερα οι προβλεπόμενοι διαχωριστικοί τοίχοι δεν υπάρχουν στο να οριοθετήσουν τις διηρημένες ιδιοκτησίες. Σαν μια πρώτη παράβαση θα είναι η μη κατασκευή των μεσότοιχων που προβλέπονταν να κατασκευαστούν και να διαχωρίζουν τις Ο.Ι. Εδώ το θέμα κατά την άποψή μου, περιπλέκεται περισσότερο. Ενώ στην ΠΣΟΙ υπάρχουν οι οριζόντιες, στο πεδίο δεν οριοθετούνται. Αυτό σημαίνει ότι κάποιος που θα πάει να αντιπαραβάλει σχέδια με υφιστάμενη κατάσταση δεν θα μπορεί να ταυτίσει τις ιδιοκτησίες κατά όρια και κατά έκταση αφού αυτές δεν οροθετούνται Εδώ δεν έχουμε περίπτωση σύστασης "προ μελλοντικής ανεγέρσεως" (δηλαδή τις θεωρητικές Ο.Ι που θα υλοποιηθούν μελλοντικά). Έχουμε, υφιστάμενη σύσταση στην οποία δηλώθηκε η ύπαρξη οριζόντιων ιδιοκτησιών αυτοτελών και διηρημένων. Κατά τη γνώμη μου το θέμα πρέπει να αντιμετωπιστεί με αποκατάσταση των διαχωριστικών τοίχων που προβλέπονταν προς οριοθέτηση και υλοποίηση των ιδιοκτησιών. Αν αυτό δεν συμφωνείται ή δεν είναι πλέον τεχνικά εφικτό, θα πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση ως προς τη νέα διαμορφωμένη κατάσταση. Ένα άλλο που ίσως δεν αντιλήφθηκα από το ερώτημα είναι εάν ο χώρος των προβλεπόμενων αποθηκών (Θ.Σ κατά σύσταση) έχει καταληφθεί πλέον και μετατράπηκε σε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής (λόγω των εγκαταστάσεων).

Επανέρχομαι στο αρχικό ερώτημα με τις παρακάτω διευκρινίσεις. Το υπόγειο κάτω απο το περίγραμμα κάλυψης δε κατασκευάστηκε. Μόνο το κοινόχρηστο τμήμα του κλιμακοστασίου, ανελκυστήρα και λεβητοστασίου. Οι υπόλοιπες Ο.Ι που περιγράφονται στη ΠΣΟΙ δεν υπάρχουν. Επισης δεν κατασκευάστηκαν ποτέ οι δύο ράμπες στους πλαϊνούς ακάλυτπτους, ούτε οι δύο υπόγειες θέσεις στάθμευσης. Μία περίπτωση είναι να δηλωθούν οι επιφάνειες ανά Ο.Ι. ως αυθαίρετες κατασκευές ΚΑΤ. 2 με επιφάνειες όπως αναγράφονται στην Ο.Α. και τη ΠΣΟΙ. Όμως, ανέτρεξα στην Εγκ. 3, του Ν.4178/13,  ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 2, ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ, παρ. 23,  όπου αναγράφονται τα εξης:

23.    Όταν δεν έχει κατασκευαστεί  τµήµα κτιρίου, παρόλο που το προβλέπει η οικοδοµική άδεια σε τι κατηγορια δηλώνεται στο ν. 4178/13; 

Σε περίπτωση που η µη πραγµατοποίηση τµήµατος κτιρίου  δεν επηρεάζει τη νοµιµότητα του υπάρχοντος, δεν υφίσταται αυθαιρεσία. 

Σε αντίθετη περίπτωση ρυθµίζεται η επιφάνεια που προκύπτει οτι αντίκειται στις ισχύουσες γενικές και ειδικές πολεοδοµικές διατάξεις και δηλώνεται στη σχετική κατηγορία κατά περίπτωση.

Νομίζω οτι αντίστοιχα θέματα μή υλοποίησης,  που επηρεάζουν το Δ.Κ. της Ο.Α. έχουν αντιμετωπήσει και άλλοι συνάδελφοι. Παρακαλώ για τη γνώμη σας.

[Φινέας]

@ΠΑΝΤΕΛΗΣ ΡΟΥΣΣΟΣ εάν οι υπόγειοι κοινόχρηστοι χώροι κατασκευάστηκαν στην ίδια θέση με αυτή που προβλεπόταν στην άδεια, δεν υπάρχει αντικείμενο προς τακτοποίηση.

[Didonis]

On 22/10/2025 at 3:18 ΜΜ, ΠΑΝΤΕΛΗΣ ΡΟΥΣΣΟΣ said:

....23.    Όταν δεν έχει κατασκευαστεί  τµήµα κτιρίου, παρόλο που το προβλέπει η οικοδοµική άδεια σε τι κατηγορια δηλώνεται στο ν. 4178/13; .....

μη υλοποιηθέντα τμήματα κτηρίου που προβλέπονταν από την άδεια δεν λαμβάνουν πρόστιμο.

(Αρά σε καμία κατηγορία, απλά το δηλώνεις)