ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ

Αποφ-21859/10-6-10 Εγκ-21859/10-6-10 ΜΕΡΟΣ Γ Δ. Με την ΣΤΕ-2366/07 της Ολομελείας η οποία εκδόθηκε επί αιτήσεως ακυρώσεως κατοίκων του Δήμου Αμαρουσίου Αττικής κατά της ως άνω Αποφ-5636/04 με τίτλο: "Πραγματοποίηση μεταφοράς Δόμησης", η οποία εκδόθηκε κατ'επίκληση της εξουσιοδοτικής διάταξης του Αρθ-6 παρ.1 και παρ.2 του Ν-3044/02, κρίθηκε ότι η μεταφορά συντελεστή δόμησης ενώ πριν την αναθεώρηση του Συντάγματος το 2001 αποτελούσε επιτρεπτό τρόπο αποζημίωσης μόνο επί ακινήτων, στα οποία επιβάλλονται ουσιώδεις περιορισμοί για την προστασία στοιχείων της πολιτιστικής κληρονομιάς, μετά την ως άνω αναθεώρηση αποτελεί πλέον επιτρεπτό κατά το Σύνταγμα τρόπο αποζημίωσης τόσο επί ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, ως έργα τέχνης ή ως ιστορικά μνημεία και οι αρχαιολογικοί χώροι, όσο και στην περίπτωση των ρυμοτομούμενων ακινήτων, αν οι ιδιοκτήτες αυτών αποδέχονται να ικανοποιηθούν με τον τρόπο αυτό. Περαιτέρω κρίθηκε ότι η εφαρμογή του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης στις ως άνω περιπτώσεις δεν έρχεται, καταρχήν, σε αντίθεση προς τις επιταγές του προαναφερόμενου Αρθ-24 του Συντάγματος, αλλά με την προϋπόθεση πάντοτε ότι η μεταφορά αυτή γίνεται υπό όρους και περιορισμούς τέτοιους, ώστε να διασφαλίζονται οι συνθήκες διαβίωσης και να προστατεύεται το οικιστικό περιβάλλον στην περιοχή υποδοχής του συντελεστή δόμησης, και ότι η μέθοδος αυτή αποζημίωσης συμπορεύεται προς τους σκοπούς του παραπάνω άρθρου, αφού συμβάλλει στην εφαρμογή των ρυμοτομικών σχεδίων με τη δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων κοινωφελών χρήσεων που προβλέπονται στα σχέδια αυτά. Στην συνέχεια από την ίδια απόφαση έγινε δεκτά τα ακόλουθα: Η πρόβλεψη μεταφοράς συντελεστή δόμησης, πρέπει, κατά το Σύνταγμα (Αρθ-24, παρ.1 και παρ.2), να εντάσσεται στο πλαίσιο πολεοδομικού σχεδιασμού, ενόψει δε των δυσμενών επιπτώσεων, τις οποίες, από τη φύση της, επιφέρει η μεταφορά συντελεστή δόμησης στην περιοχή υποδοχής του συντελεστή, καθίσταται, επίσης, συνταγματικώς αναγκαία η οριοθέτηση του πεδίου εφαρμογής του θεσμού κατά τρόπο, ώστε να εξουδετερώνονται ή, τουλάχιστον, να περιορίζονται στο ελάχιστο οι επιπτώσεις αυτές. Η κανονιστική αυτή ρύθμιση πρέπει να γίνεται με νόμο ή διάταγμα στηριζόμενο σε ειδική νομοθετική εξουσιοδότηση. Ειδικότερα, οι παρεκκλίσεις από, τους γενικούς όρους δόμησης, οι οποίες γίνονται δια μεταφοράς συντελεστή μπορούν να επιτραπούν μόνο σε καθορισμένες, γνωστές εκ των προτέρων στους πολίτες, ζώνες, που πρέπει να αποτυπώνονται σε διάγραμμα το οποίο, ενόψει του κανονιστικού χαρακτήρα της πράξης καθορισμού τέτοιας ζώνης και για την ασφάλεια, του δικαίου, πρέπει, για να αποκτήσει νομική υπόσταση η πράξη, να δημοσιεύεται, μαζί με αυτήν, στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, δεδομένου ότι αποτελεί το κύριο και ουσιώδες στοιχείο της πράξης. Εξάλλου, η ρύθμιση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης πρέπει να περιλαμβάνει σαφή προσδιορισμό των κριτηρίων επιλογής των παραπάνω ζωνών. Τα κριτήρια αυτά πρέπει να είναι αμιγώς πολεοδομικά και να αναφέρονται όχι απλώς σε συγκεκριμένα ακίνητα, αλλά στην περιοχή που υποδέχεται το μεταφερόμενο συντελεστή δόμησης, ώστε η μεταφορά να πραγματοποιείται σε περιοχή ή περιοχές που μπορούν πολεοδομικώς να τη δεχθούν. Συγκεκριμένα, οι περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης πρέπει να διαλέγονται με γνώμονα τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξής τους, τα περιθώρια της επιβάρυνσής τους, τη θέση, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά τους, και την εν γένει φυσιογνωμία τους. Στοιχείο της ρύθμισης αυτής αποτελεί και ο καθορισμός της συνολικής επιβάρυνσης της περιοχής, στην οποία πραγματοποιείται η μεταφορά, ώστε να μην υπερβαίνει το όριο, πέρα από το οποίο αλλοιώνεται η οικιστική φυσιογνωμία της περιοχής (ΣΤΕ-6070/96, Ολομ., ΣΤΕ-1072/94, ΣΤΕ-1073/94 κα). (Στη συνέχεια γίνεται εκτενής ανάπτυξη του περιεχομένου των αποδεκτών κατά τις συνταγματικές επιταγές κριτηρίων καθορισμού ΖΥΣ). Εξάλλου, από τον συνδυασμό των παρ.1, παρ.2 και παρ.6 του Αρθ-24 του Συντάγματος συνάγεται ότι η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν επιτρέπεται να οργανωθεί από τον νομοθέτη κατά τέτοιο τρόπο ώστε το σχετικό δικαίωμα να ενσωματώνεται σε εμπορικό τίτλο που κυκλοφορεί ελεύθερα. Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης είναι μεν κατά το Σύνταγμα αποζημιωτικός, όμως εντάσσεται και αυτός στο γενικό πολεοδομικό σχεδιασμό, ο οποίος γίνεται με τα κριτήρια του Αρθ-24 παρ.2 του Συντάγματος, τη συνδρομή των οποίων ελέγχει ο ακυρωτικός δικαστής. Στα πλαίσια του Συντάγματος, ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης μπορεί να λειτουργήσει με τη μορφή της αποκατάστασης του συγκεκριμένου δικαιώματος που απώλεσε ο ιδιοκτήτης του βαρυνόμενου με τον πολεοδομικό περιορισμό ακινήτου. Υπό το άνω σκεπτικό κρίθηκε από την Ολομέλεια του ΣΤΕ αντισυνταγματική η διάταξη της παρ.5 του Αρθ-4 του Ν-3044/02 που επιτρέπει τη ΜΣΔ σε περιοχές που έχουν καθορισθεί ως ΖΑΣ με ΠΔ τα οποία είχαν εκδοθεί κατά το Αρθ-2 του Ν-880/79, καθόσον το τελευταίο αυτό άρθρο είχε ήδη κριθεί αντισυνταγματικό με την ΣΤΕ-1071/94 Ολ. (ενώ με την ΣΤΕ-4573/96 είχε κριθεί επίσης αντισυνταγματική και η μεταβατική διάταξη της παρ.1 του Αρθ-21 του Ν-2300/95 για τη μετατροπή σε Ειδικές Ζώνες Υποδοχής Συντελεστού των ΖΑΣ που είχαν καθορισθεί με το ως άνω Αρθ-2 του Ν-880/79). Κατόπιν τούτου η Ολομέλεια του ΣΤΕ ακύρωσε την προσβληθείσα Αποφ-5636/3-2-04 κατά το μέρος που με την εφαρμογή της καθίσταται δυνατή η άμεση πραγματοποίηση ΜΣΔ σε ΖΑΣ, όπως ορίζεται στην πιο πάνω παρ.5 του Αρθ-4 του Ν-3044/02. Περαιτέρω η απόφαση, παρά το ότι έκρινε ότι οι διατάξεις εν γένει που επιτρέπουν τη ΜΣΔ χωρίς προηγούμενο πολεοδομικό σχεδιασμό είναι αντισυνταγματικές, δεν ακύρωσε την ως άνω απόφαση κατά το μέρος της πραγματοποίησης της ΜΣΔ σε ΖΥΣ, για το λόγο ότι πουθενά στην Ελλάδα δεν έχουν εκδοθεί τέτοιες ζώνες, και συνεπώς στο παρόν στάδιο δεν μπορούσε να κριθεί η συνταγματικότητα της σχετικής ρύθμισης, κατά πόσον οι δηλ. οι ΖΥΣ καθορίσθηκαν με τα κριτήρια που ανταποκρίνονταν σε αυτά που έθετε η εν λόγω απόφαση της Ολομέλειας του ΣΤΕ. ΣΥΝΕΧΙΖΕΤΑΙ

Αποφ-21859/10-6-10 Εγκ-21859/10-6-10 ΜΕΡΟΣ Β ΑΡΘΡΟΝ-4 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης 1. Η μεταφορά του ΣΔ πραγματοποιείται αποκλειστικά σε ακίνητο (ωφελούμενο ακίνητο) που βρίσκεται μέσα σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ). 5. Επιτρέπεται η ΜΣΔ σε ωφελούμενο ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή η οποία έχει καθοριστεί ως Ζώνη Αγοράς Συντελεστή (ΖΑΣ) με προεδρικό διάταγμα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αρθ-2 του Ν-880/79 (ΦΕΚ-58/Α/79). Η πραγματοποίηση ΜΣΔ σε ΖΑΣ διενεργείται σύμφωνα με τους ειδικούς όρους, προϋποθέσεις και περιορισμούς που προβλέπονται στην πράξη καθορισμού της, ανεξαρτήτως εάν, εν τω μεταξύ, έχει τροποποιηθεί το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής. ΑΡΘΡΟΝ-5 Έννοια και περιορισμοί που ισχύουν για την πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε ωφελούμενο ακίνητο 1. Πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης, είναι η προσθήκη συντελεστή δόμησης σε ωφελούμενο ακίνητο λόγω ΜΣΔ. Ως πραγματοποίηση θεωρείται η έκδοση απόφασης του προϊσταμένου στις αναφερόμενης στην παρ.3 υπηρεσίας. Η απόφαση αυτή μεταγράφεται. 2. Με την έκδοση της απόφασης που προβλέπεται στην προηγούμενη παράγραφο αποσβέννυται το δικαίωμα που ενσωματώνεται στον τίτλο και ο τίτλος ακυρώνεται με επισημείωση σε αυτόν της ακύρωσης και της εγκριτικής απόφασης για την πραγματοποίηση ΜΣΔ. Εάν ο τίτλος χρησιμοποιείται μόνον εν μέρει κατά την έγκριση πραγματοποίησης ΜΣΔ, η επισημείωση για την ακύρωση του γίνεται μόνο για το ακυρούμενο μέρος το οποίο στρογγυλοποιείται προς τα πάνω σε ακέραιες μονάδες τετραγωνικών μέτρων. 3. Αρμόδια υπηρεσία για την έγκριση πραγματοποίησης ΜΣΔ είναι η αρμόδια για πολεοδομικά θέματα Διεύθυνση κάθε Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης στα διοικητικά όρια στις οποίας βρίσκεται το ωφελούμενο ακίνητο. Η υπηρεσία αυτή καθίσταται αποκλειστικά αρμόδια για την έκδοση οικοδομικής άδειας, για το σύνολο της οικοδομής, καθώς και για τον έλεγχο των σχετικών οικοδομικών εργασιών και την εφαρμογή των διατάξεων για τις αυθαίρετες κατασκευές, όταν γίνεται πραγματοποίηση ΜΣΔ. Για την έκδοση της οικοδομικής άδειας καταβάλλεται από τους δικαιούχους του ωφελούμενου ακινήτου υπέρ του ΕΤΕΡΠΣ ποσό ίσο με το πέντε τοις εκατό (5%) της αντικειμενικής αξίας του προστιθέμενου ΣΔ. Ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) του ποσού αυτού αποδίδεται από το ΕΤΕΡΠΣ στον ΟΤΑ α' βαθμού όπου βρίσκεται το ωφελούμενο ακίνητο και διατίθεται αποκλειοτικά για τη μελέτη και την κατασκευή έργων αναβάθμισης της ποιότητας ζωής των αστικών περιοχών, καθώς και την προστασία και την ανάδειξη της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. 4. Η πραγματοποίηση ΜΣΔ από βαρυνόμενο ακίνητο που αναφέρεται στην περιπτ.δ της παρ.1 του Αρθ-3, επιτρέπεται μόνο σε ωφελούμενο το οποίο βρίσκεται σε ΖΥΣ ή ΖΑΣ του Ιδιου δήμου ή κοινότητας με το βαρυνόμενο. Εάν ο δήμος ή η κοινότητα υπάγεται σε καθεστώς ιδιαίτερης προστασίας στο σύνολο του, η πραγματοποίηση επιτρέπεται σε ωφελούμενο που βρίσκεται σε ΖΥΣ ή ΖΑΣ όμορου δήμου ή κοινότητας. Η πραγματοποίηση ΜΣΔ από βαρυνόμενο ακίνητο που αναφέρεται στις υπόλοιπες περιπτώσεις της παρ.1 του Αρθ-3, επιτρέπεται σε ωφελούμενο που βρίσκεται σε ΖΥΣ ή ΖΑΣ δήμου ή κοινότητας της Ιδιας περιφέρειας με το βαρυνόμενο. 5. Με την απόφαση που προβλέπεται στην παρ.1 καθορίζεται ο συντελεστής δόμησης που μεταφέρεται από το βαρυνόμενο ακίνητο ως πρόσθετο εμβαδόν επιφανειών, οι οποίες επιτρέπεται να δομηθούν στο ωφελούμενο ακίνητο. Ο καθορισμός γίνεται αφού ληφθούν υπόψη... Ο συντελεστής δόμησης που μεταφέρεται προστίθεται οριστικώς στο ωφελούμενο ακίνητο, από την ημερομηνία μεταγραφής της πιο πάνω απόφασης. Η ρύθμιση αυτή ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του κυρίου του ωφελούμενου ακινήτου και συνοδεύει το ακίνητο ακόμα και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης της κυριότητας σε αυτό. 6. Η πραγματοποίηση ΜΣΔ επιτρέπεται να γίνεται και εν μέρει ή διαδοχικώς, από το ίδιο βαρυνόμενο ή από διάφορα βαρυνόμενα, στο ίδιο ή διάφορα ωφελούμενα. 7. Εάν το ωφελούμενο βρίσκεται σε άμεση γειτνίαση με κτίριο που υπάγεται στις περιπτ.α, β και γ της παρ.1 του Αρθ-3, για την έγκριση πραγματοποίησης ΜΣΔ απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της υπηρεσίας που είναι αρμόδια για την προστασία του. 8. Στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και στις ΖΑΣ για τον καθορισμό της ποσοστιαίας αύξησης του ισχύοντος ΣΔ ισχύουν οι εξής ανά χρήση περιορισμοί και προϋποθέσεις, χωρίς τους περιορισμούς της παρ.1 του Αρθ-1 του Ν-880/79 (ΦΕΚ-58/Α/79) για στις περιοχές στις οποίες ο ισχύων συντελεστής δόμησης είναι ίσος ή μεγαλύτερος του 2,4.... ΑΡΘΡΟΝ-6 Εξουσιοδοτήσεις "1. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Εργων και Οικονομίας και Οικονομικών καθορίζονται: α) Τα στοιχεία και τα δικαιολογητικά που υποβάλλονται και η διαδικασία που ακολουθείται για την έκδοση της απόφασης με την οποία εγκρίνεται η πραγματοποίηση ΜΣΔ, καθώς και το ειδικότερο περιεχόμενο της απόφασης αυτής. β) Ο τρόπος σύμφωνα με τον οποίο καθορίζεται η επιφάνεια που μεταφέρεται στο ωφελούμενο ακίνητο και ο τρόπος με τον οποίο εκτιμάται η αγοραία οικοπεδική αξία του βαρυνόμενου και του ωφελούμενου ακινήτου. Ο τρόπος καθορισμού και εκτίμησης μπορούν να αποτυπώνονται σε μαθηματικό τύπο. γ) Κάθε σχετικό θέμα για την πραγματοποίηση του μεταφερόμενου συντελεστή στο ωφελούμενο ακίνητο. 2. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων και Δικαιοσύνης καθορίζονται: α) Οι προϋποθέσεις και οι ειδικότεροι όροι έκδοσης, τα δικαιολογητικά που απαιτούνται και το ειδικότερο περιεχόμενο της απόφασης έγκρισης έκδοσης τίτλου ΜΣΔ, και του τίτλου ΜΣΔ, β) Τα στοιχεία της τεχνικής μελέτης που υποβάλλεται για την έκδοση απόφασης έγκρισης τίτλου, ο τρόπος δήλωσης της συναίνεσης του κυρίου του βαρυνόμενου ακινήτου για την έκδοση της απόφασης και το περιεχόμενό της και το περιεχόμενο της έκθεσης ελέγχου τίτλων που υποβάλλεται για την εξακρίβωση της νομικής κατάστασης του βαρυνόμενου ακινήτου, γ) Η μορφή, το περιεχόμενο και τα όργανα που είναι αρμόδια για την τήρηση του Μητρώου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, δ) Ο ειδικότερος τρόπος μεταβίβασης του τίτλου, η διαδικασία αντικατάστασής του σε περίπτωση κλοπής, καταστροφής ή απώλειάς του, οι προϋποθέσεις και οι διαδικασίες διαίρεσης και ακύρωσής του. ε) Οι σχετικές με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης διοικητικές πράξεις, οι οποίες μεταγράφονται στα Υποθηκοφυλακεία ή εγγράφονται στα Κτηματολογικά Γραφεία της περιοχής που βρίσκεται το βαρυνόμενο και το ωφελούμενο ακίνητο και στ) Κάθε σχετική λεπτομέρεια για την έκδοση απόφασης έγκρισης έκδοσης τίτλου ΜΣΔ και του τίτλου ΜΣΔ. 3. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, καθορίζονται οι ειδικότερες προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό ΖΥΣ". Β. Κατ' εξουσιοδότηση της παρ.1 του πιο πάνω άρθρου εκδόθηκε η Κοινή Αποφ-5636/21-9-04 των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (ΦΕΚ-123/Δ/17-2-04) με την οποία καθορίσθηκαν, μεταξύ άλλων, η διαδικασία που ακολουθείται και τα στοιχεία και τα δικαιολογητικά υποβάλλονται προκειμένου να εγκριθεί η πραγματοποίηση ΜΣΔ. Γ. Με την αναθεώρηση του Συντάγματος το 2001 οι παρ.1 και παρ.2 του Αρθ-24 τροποποιήθηκαν ως εξής: "1. Η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος αποτελεί υποχρέωση του Κράτους και δικαίωμα του καθενός. Για τη διαφύλαξή του το Κράτος έχει την υποχρέωση να παίρνει ιδιαίτερα προληπτικά ή κατασταλτικά μέτρα στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας ... 2. Η χωροταξική αναδιάρθρωση της Χώρας, η διαμόρφωση, η ανάπτυξη, η πολεοδόμηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών γενικά περιοχών υπάγεται στη ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο του Κράτους, με σκοπό να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισμών και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Οι σχετικές επιλογές και σταθμίσεις γίνονται κατά τους κανόνες της επιστήμης. Η σύνταξη εθνικού κτηματολογίου συνιστά υποχρέωση του Κράτους". Περαιτέρω, στην παρ.2 του Αρθ-17 του Συντάγματος, μεταξύ άλλων, ορίζεται ότι: "Η αποζημίωση, εφόσον συναινεί ο δικαιούχος, μπορεί να καταβάλλεται και σε είδος ιδίως με τη μορφή της παραχώρησης της κυριότητας άλλου ακινήτου ή της παραχώρησης δικαιωμάτων επί άλλου ακινήτου". Η τροποποίηση αυτή των διατάξεων της παρ.2 του Αρθ-17 του Συντάγματος, με την οποία διευρύνεται το δικαίωμα δόμησης, στόχευσε στην επέκταση του θεσμού της μεταφοράς του συντελεστή δομήσεως προεχόντως στον τομέα των πολεοδομικών ρυθμίσεων. ΣΥΝΕΧΙΖΕΤΑΙ

Αποφ-21859/10-6-10 Εγκ-21859/10-6-10 ΜΕΡΟΣ Α Αποδοχή της Γνωμ-192/10 Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (ΝΣΚ-192/10), σχετικά με την εφαρμογή του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) Σας στέλνουμε συνημμένη την Γνωμ-192/10 του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, την οποία και αποδεχόμαστε μερικά κατά το πρώτο ερώτημα . Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση αυτή το Τμήμα γνωμοδοτεί ομόφωνα, επί του πρώτου ερωτήματος, ότι οι διατάξεις του Αρθ-5 , του Ν-3044/02 "Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης...." (ΦΕΚ-197/Α/02), όπως ισχύει και της κοινής Αποφ-5634/04 (*) "Πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης" Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και ΠΕΧΩΔΕ, που ρυθμίζουν τα της πραγματοποίησης της ΜΣΔ είναι ανεφάρμοστες . (*Σ.Σ. Προφανώς γίνεται αναφορά στην απόφαση με αρ. πρωτ. 5636) Γνωμ-192/10 Τμήμα Ε ΝΣΚ-192/10 συνεδρίαση της 19-4-10 Πρόεδρος: Δημήτριος Αναστασόπουλος, Αντιπρόεδρος Νομικοί Σύμβουλοι: Ανδρέας Φυτράκης, Ηλίας Δροσογιάννης, Φοίβος Ιατρέλλης, Ιωάννης Χαλκιάς Εισηγήτρια: Χριστίνα Διβάνη, Πάρεδρος ΝΣΚ. Αριθμός Ερωτήματος: Εγγρ-6462/17-2-10 του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής - Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας - Διεύθυνση ΟΚΚ. Περίληψη Ερωτήματος: 1) Εάν ισχύει το Αρθ-5 του Ν-3044/02 με το οποίο έχει θεσμοθετηθεί η διαδικασία πραγματοποίησης Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, δεδομένου ότι με την ΣΤΕ-2366/07 απόφαση της Ολομελείας έχει ακυρωθεί εν μέρει και όχι στο σύνολο της η Αποφ-5636/21-9-04 (*) του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ "Πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης", η οποία έχει εκδοθεί σε εκτέλεση του Αρθ-6 του Ν-3044/02 και 2) Σε περίπτωση αρνητικής απάντησης εάν επηρεάζεται η διαδικασία έγκρισης χορήγησης τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης δεδομένου ότι αφενός οι αντίστοιχες διατάξεις έκδοσης τίτλου δεν έχουν καταργηθεί και αφετέρου δεν έχει εκδοθεί ακόμη η υπουργική απόφαση της παρ.3 του Αρθ-6 του Ν-3044/02, όπως ισχύει. (*Σ.Σ. Η εν λόγω απόφαση υπεγράφη στις 3-2-04 και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ-123Δ στις 17-2-04) Επί του ως άνω θέματος το Ε' τμήμα του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους γνωμοδότησε ως ακολούθως: Ι. ΣΥΝΤΟΜΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ Το ερώτημα δίδεται υπό το πιο κάτω ιστορικό: "Με την ΣΤΕ-2366/07 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει ακυρωθεί εν μέρει και όχι στο σύνολο της η Αποφ-5636/21-9-04 Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ "Πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης" (ΦΕΚ-123/Δ/04), η οποία έχει εκδοθεί σε εκτέλεση του Αρθ-6 του Ν-3044/02, όπως ισχύει, "κατά το μέρος που δια της εφαρμογής της καθίσταται δυνατή η πραγματοποίηση ΜΣΔ σε Ζώνες Αγοράς Συντελεστή". Μεταγενέστερα χορηγήθηκε, από το Τμήμα έκδοσης οικοδομικών αδειών της Δ/νσης Πολεοδομίας ΝΑ Θεσσαλονίκης, η υπ'αριθ.503/09 οικοδομική άδεια, που αφορά στην ανέγερση τριώροφης οικοδομής με έγκριση ΜΣΔ επί της οδού Ικτίνου (ΟΤ 41Α) του Δήμου Πυλαίας, ιδιοκτησίας Κωνσταντίνου Βάζουρα. Μετά από καταγγελία ενδιαφερόμενου προς την αρμόδια Δ/νση Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης, ακολούθησε ακύρωση της ανωτέρω οικοδομικής άδειας, όπως προκύπτει από το Εγγρ- 29/ΕΟΑ/48148/9-11-09 του Τμήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών, της Δ/νσης Πολεοδομίας, Ν.Α. Θεσσαλονίκης, διότι εκδόθηκε μετά την ανωτέρω απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ..." II. ΚΡΙΣΙΜΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ Α. Στο Ν-3044/02 (ΦΕΚ-197/A/27-8-02) "Μεταφορά συντελεστή δόμησης και ρύθμιση άλλων θεμάτων αρμοδιότητος Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Εργων", όπως αυτός τροποποιήθηκε και ισχύει με το Αρθ-14 Ν-3212/03, (ΦΕΚ-308/Α/31-12-03) ορίζεται: "ΑΡΘΡΟΝ-1 1. Ο κύριος ακινήτου που είναι βαρυνόμενο κατά τις διατάξεις του Αρθ-3 έχει δικαίωμα να μεταφέρει το συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ), που δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί σε αυτό, σε άλλο ακίνητο ή σε άλλη θέση του ίδιου ακινήτου (ωφελούμενο ακίνητο). 2. Το αναφερόμενο στην προηγούμενη παράγραφο δικαίωμα συνιστάται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων με την οποία εγκρίνεται η έκδοση τίτλου ΜΣΔ. Η απόφαση εκδίδεται ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος (ΚΣΧΟΠ), δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και μεταγράφεται. 3. Ο συντελεστής δόμησης (ΣΔ) που μεταφέρεται αφαιρείται οριστικώς από το βαρυνόμενο ακίνητο. Η ρύθμιση αυτή ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του κυρίου του ακινήτου και συνοδεύει το ακίνητο ακόμα και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας σε αυτό". ΑΡΘΡΟΝ-3 Βαρυνόμενα ακίνητα 1. Βαρυνόμενα ακίνητα για τα οποία επιτρέπεται να εκδοθεί τίτλος ΜΣΔ είναι: 1. α) Ακίνητα με κτίρια, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί τα ίδια ή η χρήση τους διατηρητέα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αρθ-4 του Ν-1577/85 (ΓΟΚ/85 ΦΕΚ-210/Α/85) ή σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.6 του Αρθ-79 του ΝΔ-8/73 (ΓΟΚ/73 ΦΕΚ-124/Α/73), καθώς και ακίνητα στα οποία, σύμφωνα με τις διατάξεις της περιπτ.β στις παρ.4 του Αρθ-4 του Ν-1577/85, έχουν επιβληθεί όροι και περιορισμοί δόμησης για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων. Β) Ακίνητα με οικοδομήματα τα οποία έχουν χαρακτηριστεί μνημεία, σύμφωνα με στις διατάξεις στις νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς στις πολιτιστικής κληρονομιάς. Γ) Ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τις διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιές αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν "τεθεί" περιορισμοί στην εξάντληση του ΣΔ ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση. Δ) Ακίνητα τα οποία χαρακτηρίζονται από τα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια κοινόχρηστοι χώροι. Στα ακίνητα αυτά τίτλος ΜΣΔ εκδίδεται μόνο για το ρυμοτομούμενο τμήμα, για το οποίο δεν είναι υπόχρεος προς καταβολή της αποζημίωσης ο ίδιος ο κύριος του ακινήτου, όπως το ακίνητο υφίσταται κατά την έγκριση του σχεδίου πόλης και με την προϋπόθεση ότι ο κύριος του ακινήτου αποδέχεται αυτό το είδος αποζημίωσης. Για τα ανωτέρω ακίνητα, η απαλλοτρίωση που κηρύχθηκε με την έγκριση του σχεδίου πόλης θεωρείται ότι συντελείται με την έκδοση του τίτλου ΜΣΔ. ΑΡΘΡΟΝ-4 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης 1. Η μεταφορά του ΣΔ πραγματοποιείται αποκλειστικά σε ακίνητο (ωφελούμενο ακίνητο) που βρίσκεται μέσα σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ). 5. Επιτρέπεται η ΜΣΔ σε ωφελούμενο ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή η οποία έχει καθοριστεί ως Ζώνη Αγοράς Συντελεστή (ΖΑΣ) με προεδρικό διάταγμα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αρθ-2 του Ν-880/79 (ΦΕΚ-58/Α/79). Η πραγματοποίηση ΜΣΔ σε ΖΑΣ διενεργείται σύμφωνα με τους ειδικούς όρους, προϋποθέσεις και περιορισμούς που προβλέπονται στην πράξη καθορισμού της, ανεξαρτήτως εάν, εν τω μεταξύ, έχει τροποποιηθεί το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής. ΣΥΝΕΧΙΖΕΤΑΙ

Έχει σημασία και θα σου εξηγήσω : Σε κάποια περιοχή επιτρέπεται η πυλωτή, δυο όροφοι και μέγιστο ύψος 9μ. Αν κάποιος κατασκευάσει πυλωτή και δυο ορόφους και γράψεις 3/Π φαίνεται σαν να έχει αυθαιρετήσει

Γίνε πιο σαφής. Για την αρτιότητα προσώπου πάντως, σημασία έχει το συνολικό μήκος προσώπου επί της Ρ.Γ.

Αφού θα εκδοθεί οικ. άδεια τα γεωτεμάχια αυτόματα συνενώνονται οπότε στη συνέχεια θα ζητήσεις άδεια κόμβου για το ενιαίο πλέον γήπεδο.

Συνάδελφοι, με το Π.Δ. 20-2-03 ΦΕΚ 199Δ'/6-3-03 καθορίσθηκε όριο αρτιότητας και κατάτμησης 20 στρ. εντός ΖΟΕ Μεσογείων. Σε περίπτωση κατάτμησης αγροτεμαχίου άνω των 40 στρ. με πρόσωπο σε Δημοτική οδό πρέπει : 1. αυτά που θα δημιουργηθούν να έχουν πρόσωπο επί της οδού 25μ. βάσει του Π.Δ. 24-5-85 ΦΕΚ 270Δ'/31-5-85 ; 2. να προηγηθεί η έκδοση πράξης χαρακτηρισμού του οικείου Δασαρχείου ; Παρατήρηση: Τα κεφαλαία απαγορεύονται τόσο στο κείμενο των δημοσιεύσεων όσο και σ' αυτό των τίτλων. Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής του forum. Ευχαριστώ, achille.

Μπορεί να τακτοποιηθεί με το Ν.3843/10 χωρίς όμως να χορηγηθεί βεβαίωση κυρίας χρήσης Νομιμοποίηση γίνεται με το Ν.1512/85 και τα πρόστιμα υπολογίζονται με το Π.Δ.267/98 Το ότι έχει ύψος 2.20μ. σημαίνει ότι θα είναι βοηθητικής χρήσης

Μα έτσι δεν πήρε και την αρχική άδεια ;

Παρόμοιο θέμα έχω με δύο καταστήματα που άλλαξαν διαρρύθμιση σε σχέση με τα σχέδια της οικοδομικής άδειας έτους 1973, το ένα μίκρυνε κατά 5τ.μ. και το άλλο μεγάλωσε (χωρίς διαφοροποίηση στη συνολική δόμηση/κάλυψη). Τα καταστήματα όπως τελικά κατασκευάσθηκαν και υφίστανται σήμερα όπως εμφανίζονται στα σχέδια της σύστασης οριζ. ιδιοκτησίας του ιδίου έτους. Με ποια διαδικασία τακτοποιείται το θέμα ; Θα καταβληθεί πρόστιμο αυθαιρέτου ;

Πολύ ωραία, να ζητήσετε επομένως την έκδοση νέας απόφασης (από τις ίδιες υπηρεσίες)για ανέγερση κατά παρέκκλιση 2ου ορόφου

Η άδεια βγήκε κατόπιν απόφασης Υπ.Γεωργίας και γνωμοδότησης ΣΧΟΠ ;

Πώς θα προχωρήσεις σε νομιμοποίηση κατοικίας αφού το αγροτεμάχιο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο ;

Σωστά τα λες, άσχετα με το τι υποστηρίζουν οι ιδιοκτήτες, εκτός αν ο δρόμος διανοίχθηκε παράνομα.

Για την πυλωτή καλύτερα είναι να γράφεις 3Π+ΠΥΛ.

Κατά τη γνώμη μου από τη στιγμή που δεν καταβλήθηκαν οι αποζημιώσεις για την αρχική πράξη αναλογισμού, θεωρείται ως μη γενόμενη άσχετα με τη διάνοιξη του δρόμου. Πρέπει να διεκδικήσετε κατά τη σύνταξη της νέας πράξης να εμφανισθεί ως ιδιοκτησία σας ολόκληρο το οικόπεδο των 350τ.μ.

Το αγροτεμάχιο είναι οικοδομήσιμο με χρήση συμβατή με την προβλεπόμενη από το ΓΠΣ και η οποία υπάρχει περίπτωση να εξειδικευτεί με την υπό σύνταξη Π.Μ. Επίσης θα αναφέρεις ότι η περιοχή είναι υπό ένταξη στο σχέδιο.

Δύο γειτονικά καταστήματα πολυκατοικίας κατασκευάσθηκαν το 1972 με διαφορετικά περιγράμματα από αυτά που εμφανίζονται στην Οικοδομική τους άδεια (χωρίς υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης) και εμφανίσθηκαν ως έχουν και σήμερα στη σύσταση οριζ. ιδιοκτησίας που έγινε τον ίδιο χρόνο. Σήμερα κανένα από αυτά δεν μπορεί να πάρει βεβαίωση κυρίας χρήσης. Πρέπει να νομιμοποιηθούν με το Ν.1512/85 και να πληρώσουν και πρόστιμο ;

Η προϋπόθεση αυτή ορίζεται από το ΓΟΚ και ισχύει παντού Στα υπόλοιπα συμφωνώ με το συνάδελφο ΘΕΟΧΑΡΗ

ΟΚ συνάδελφε και πώς θα λυθεί το θέμα της διαφοράς των τετραγωνικών και του σχήματος / περιγράμματος ;

Στην κάτοψη ισογείου 6ορόφου οικοδομής της οικοδομικής άδειας έτους 1972 εμφανίζονται δυο συνεχόμενα κατστήματα ορθ. σχήματος 70 τ.μ. έκαστο. Στην κάτοψη (άλλου μηχανικου) που είναι συνημμένη στη σύσταση οριζ. ιδιοκτ. του ιδίου έτους το ένα κατάστημα είναι 60τ.μ. και το άλλο 80 τ.μ. κάνοντας μια εσοχή στο όμορό του. Αυτή είναι και η πραγματική κατάσταση κατόπιν αποτύπωσης. Ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί για να δοθεί από την Πολεοδομία βεβαίωση κυρίας χρήσης καταστήματος υγιειονομικού ενδιαφέροντος στο κατάστημα των 80 τ.μ., που μέχρι σήμερα λειτουργούσε ως κατάστημα ρούχων ;

Εφόσον το τμήμα αυτό είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και μη τακτοποιήσιμο με τα όμορα είναι υποχρεωτικά προσκυρωτέο. Ο ιδιοκτήτης των ομόρων συντάσσει κατάλληλο Τοπογραφικό Διάγραμμα όπου εμφανίζονται τα δικά του οικόπεδα και το υπόψη τμήμα, με αναλυτική περιγραφή των γεωμετρικών τους στοιχείων, δήλωση Μηχ/κού 651/77 & 1337/83, όρους δόμησης, απόσπασμα ρυμ.σχ. κλπ και το υποβάλλει στο Δήμο με αίτηση για αγορά του τμήματος.

Οικοδομή προ 73 με νόμιμη οικ. άδεια και εξαντλημένο Σ.Δ. 1. Υπερβάσεις σε μεσοπάτωμα τακτοποιούνται με το Ν.3843/10 ? 2. Τακτοποιείται υπόγειος χώρος που δεν εμφανίζεται στα σχέδια της αδείας (παρά μόνο στη σύσταση οριζ.ιδιοκτησίας) ή απαιτείται νομιμοποίηση ως αυθαιρέτου ;

Πώς κρίνετε τον παρακάτω λόγο ένστασης : Καθυστέρησε υπερβολικά όλη η διαδικασία κι έτσι μειώθηκε το αρχικό συνολικό ποσό επιχορήγησης λόγω οικονομικής κρίσης χωρίς όμως αυτό να οφείλεται σε υπαιτιότητα των δυνητικών δικαιούχων οι οποίοι υπέβαλαν τις προτάσεις τους από το Σεπτέμβριο

Αν το κτήριο χαρακτηρίσθηκε διατηρητέο με απόφαση του Δήμου που δεν δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ το θέμα είναι μετέωρο. Αν δημοσιευθεί σε ΦΕΚ τότε θα επισυνάπτεται και σχετικό Τοπογραφικό Διάγραμμα που θεωρείται ως τροποποίηση του Ρ.Σ. Σε διατηρητέο κτήριο δεν ισχύει η ρυμοτόμηση.