ilias
-
Περιεχόμενα
4.394 -
Εντάχθηκε
-
Τελευταία επίσκεψη
-
Days Won
21
Everything posted by ilias
-
ok φίλε BAS.
-
Άρα θεωρείς ότι στα 750€/τμ που χρησιμοποιήσαμε για τον υπολογισμό μας, το Ε.Ο. είναι μέσα αν καταλαβαίνω καλά.
-
Μα αυτή δεν ψάχνουμε να βρούμε; Πως προκύπτει το 84.000??? 720.000 x 15% = 108.000 ή (360.000 + 162.000) x 15% = 78.300 Πως προκύπτουν οι 626.000??? Στην περιοχή του ακινήτου οι κλειστές σήμερα πωλούνται 8.000 €/θέση Στα παραπάνω κοστολόγια γιατί δε βάζεις: - Τα απρόβλεπτα + αμοιβές? - Δανεισμό? - Εργ. Οφ.? - κ.τ.λ. Δηλαδή τα πρόσθετα έξοδα της μεθόδου?? Στην περιοχή του ακινήτου οι κλειστές σήμερα πωλούνται 8.000 €/θέση
-
Ωραία προσέγγιση zavi! Thanks akaliak μπορείς σε παρακαλώ να δώσεις ένα πρόχειρο παράδειγμα για τα τμ και το κόστος κατασκευής; Αυτό με τα υπόγεια και χωρίς;
-
Τι εννοείς zavi; Δεν μπορεί ένα οικόπεδο εντός πολεοδομικού ιστού να βγάζει αξία 15.000 € με την εφαρμογή της μεθόδου όπως τη λένε τα παιδιά. Είναι αδύνατον! όταν ανάλογα οικόπεδα πωλούνται σε τιμές 350 €-400 €/τμ και με αντικειμενική αξία 130.000 + €!
-
Ρε παιδιά έτσι όπως τα λέτε εσείς...... Οικόπεδο εντός Πόλεως όχι απλά εντός σχεδίου, σχεδόν κεντρικό! (δεν έχει σημασία η πόλη), εμβαδού 400 τμ. Σ.Δ. 1,20 Κάλυψη: 70% Κατασκευαστικό κόστος ανωδομής από Εργολάβους της περιοχής μ.ο. 750 €/τμ Πώληση σήμερα καινούργιων διαμερισμάτων 1.500 €/τμ στο καθαρό εμβαδό Ανάπτυξη κτιρίου: Υπόγειο 270 τμ, Ισόγειο με χώρους εισόδου και 12 θέσεις στάθμευσης, δύο όροφοι των 240 τμ έκαστως με 2 διαμερίσματα/ όροφο. Τι αξία θα έβγαζες BAS με το σκεπτικό σου?
-
Πως γίνεται το ΣΚ να ταυτίζεται με το ΣΠ. Είναι αδύνατον αυτό.
-
BAS κατατοπιστικότατος! 1. Συμφωνείς ότι το Επ. Οφελος θα πάει επί του κόστους κατασκευής ή επί του τελικού ποσού πωλήσεων; 2. Ποια θεωρείς συνήθης τιμή κόστους €/τμ στο ΒΗΜΑ 2, πάνω στην οποία θα βάλουμε όλα τα υπόλοιπα;; 3. Ο ορισμός του Εργ. Κόστους είναι (βάσει όλων των βιβλίων), είναι το κόστος ή η αμοιβή του εργολάβου και των υπεργολάβων που απαιτείται για τον συντονισμό των εργασιών (παραγγελίες, συνεργεία κλπ). Δεν μπορούμε να πούμε ότι αυτόν τον γενικό συντονισμό τον εκτελεί ο ίδιος ο Κατασκευαστής του Έργου; ώστε να το αφαιρέσουμε από τα κοστολόγια;
-
Όσοι ασχολούνται με την εκτίμηση ακινήτων θα γνωρίζουν πάρα πολύ καλά ότι η Υπολειμματική Μέθοδος είναι ένα πολύ δυνατό εργαλείο, κυρίως υπολογισμού αξίας (οικοπεδικής) γης, όταν τα συγκριτικά στοιχεία δεν είναι επαρκή. Επίσης θα γνωρίζουν ότι η εφαρμογή της απαιτεί πολύ μεγάλη προσοχή, μιας και έχει τρομερή ευαισθησία στα δεδομένα που λαμβάνει κανείς για την εφαρμογή της. Διαβάζοντας τα κάτωθι βιβλία εκτιμητικής των: 1. Αλέξανδρου Πίστη - Αναλυτικός οδηγός εκτιμήσεων αξιών ακινήτων 2. Νικολάου Καρανικόλα - Η εκτίμηση των ακινήτων 3. Πέτρου Κιόχου - Εισαγωγή στην εκτίμηση των ακινήτων & μέθοδοι αποτίμησης της αξίας αυτών καταλήγω ότι ο καθένας λέει τα δικά του και σε πολλά σημεία η διαφωνία τους επιφέρει τρομερά μεγάλες διαφοροποιήσεις στην τελική αξία ενός ακινήτου. Αξιολογώντας τα γραπτά τους και πάντα κατά τη δική μου κρίση, έστησα τα βήματα της μεθόδου ως εξής: ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ: 1. Βάσει Εμβαδού οικοπέδου, maxΣ.Δ. & maxΣ.Κ. καστρώνουμε το βέλτιστο σενάριο αξιοποίησης του οικοπέδου 2. Κ = Καθαρό Κόστος Κατασκευής (= m2 x €/ m2) 3. Ε.Ο. = Εργολαβικό Όφελος = (15% - 20%) x K 4. K.A. = Κόστος Ανάπτυξης = Κ + Ε.Ο. 5. Επ.Α.Απρ. = Επαγγελματικές Αμοιβές & Απρόβλεπτα = (2% + 3%) x Κ.Α. 6. Μ.Σ.Κ.Α. = Μερικό Σύνολο Κόστους Ανάπτυξης = Κ.Α. + Επ.Α.Απρ. 7. Δ. = Βραχυπρόθεσμος Δανεισμός (= Κεφάλαιο Κίνησης) = Μ.Σ.Κ.Α. x (6% - 8%) 8. Επ.Οφ. = Επιχειρηματικό Όφελος = (15% - 20%) x K 9. Σ.Κ. = Συνολικό Κόστος = Μ.Σ.Κ.Α. + Δ. + Επ.Οφ. 10. Σ.Π. = Σύνολο Πωλήσεων 11. Μελλοντική Αξία Γης: Αa = Σ.Π. – Σ.Κ. 12. Σημερινή Αξία Γης: Aμ = Αa/(1-i)n, όπου: i=Επιτόκιο Αγοράς (λαμβάνεται περίπου 8%) & n=2 (τα χρόνια ολοκλήρωσης της κατασκευής) Βασικά ερωτήματα: - Συμφωνείτε; - Πόσα €/τμ λαμβάνετε συνήθως ως κατασκευαστικό κόστος, πάνω στο οποίο θα υπολογίσετε τα υπόλοιπα. - Δεδομένης της διαφωνίας των συγγραφέων για το εάν το Επ. Οφ. υπολογίζεται επί του Κόστους κατασκευής ή του Συνόλου των πωλήσεων, μου φαίνεται απολύτως λογικό να πάει στο κόστος κατασκευής μιας και οι πωλήσεις από μόνες τους έχουν εντός κέρδος, άρα δύο φορές κέρδος δεν είναι λογικό. - Εργ. Όφελος υπολογίζετε πάντα; Ρωτάω διότι εάν ένα οικόπεδο θα αναπτυχθεί από Κατασκευαστή, ο ίδιος θα είναι ο συντονιστής κ.τ.λ. έχοντας γνώση της δουλειάς, άρα δεν θα πληρώσει κόστη σε Εργολάβους (άλλους) και Υπεργολάβος για συντονισμό.
-
Εφόσον μελετάς με ΕΑΚ-ΕΚΩΣ θα σου πρότεινα τα 2,00 m.
-
Ακριβώς Παύλο σαν διαδικασία την ξέρω,απλά το ερώτημα είναι εάν κατασκευαστικά (γιατί κατασκευαστής δεν είμαι και δεν έχω real κόστη) το π.χ. 800€/τμ που είναι μία συνηθισμένη τιμή περιέχει τα παραπάνω και έαν δεν τα περιέχει πόσο πρέπει να απομειωθεί ώστε να μπουν και τα υπόλοιπα μέσα. Διότι οι διαφορές είναι μεγάλες..........
-
Παιδιά μία ερώτηση..... Μία συνηθισμένη κατασκευαστική αξία είναι για πολυώροφη οικοδομή είναι π.χ. τα 800 €/τμ Η εν λόγω τιμή τι θεωρούμε ότι περιλαμβάνει μέσα; - Απρόβλετα; - Αμοιβές Μηχανικών; - Κόστος Δανεισμού;
-
Συνεχίστε χωρίς χαρακτηρισμούς παρακαλώ!
-
Ραβδόμορφοι Φορείς - ΡΑΦ του Τεχνικού Οίκου Λογισμικού - ΤΟΛ
ilias replied to Χ Επισκέπτης 1's θέμα in Στατικά
Εγώ πάντως τα σχέδια (fespa έχω) τα στήνω εξαρχής στο CAD, δεν μου αρέσουν όπως τα βγάζει και έτσι κι αλλιώς αν θέλεις να παρουσιάσεις καλό οπτικό αποτέλεσμα θέλει δουλειά το fespa. -
Το ΤΕΕ σε συνεργασία με τη βάση Νομικής Πληροφόρησης ΝΟΜΟΣ έχει εξασφαλίσει για τα Μέλη του και για τους εγγεγραμένους στις Τεχνικές Επωνυμίες πρόσβαση σε Νομική Πληροφόρηση για Μηχανικούς. Η βάση Νομικής Πληροφόρησης ΝΟΜΟΣ περιέχει: «Εγχειρίδιο Νομοθεσίας Μηχανικού» με τις βασικές κατηγορίες θεμάτων που αφορούν τους μηχανικούς του ΤΕΕ ΝΕΑ ΤΗΣ ΝΟΜΟΣ με παρουσίαση επικαιρότητας επί των νομοθετημάτων αποκλειστικά βάσει ΦΕΚ (χωρίς τυχόν μεταβολές) που αφορούν το σύνολο των τομέων δικαίου. Δίνεται η δυνατότητα εντοπισμού άμεσα των πρόσφατων σημαντικών νομοθετικών ρυθμίσεων. Σύνολο Ελληνικής Νομοθεσίας Κωδικοποιημένης, με παροχή ισχύοντος - προϊσχύσαντος δικαίου και διασύνδεση αφενός των εξουσιοδοτικών διατάξεων Νομοθετημάτων με τα κατά εξουσιοδότηση αυτών εκδοθέντα Διατάγματα και Υπουργικές Αποφάσεις και αφετέρου με την ερμηνευτική ή σχετική νομολογία, νομική αρθρογραφία και γνωμοδοτήσεις του ΝΣΚ. Δίκαιο της Ε.Ε στην ελληνική γλώσσα μέσω της ενσωματωμένης στη ΝΟΜΟΣ βάσεως δεδομένων CELEX της Ευρωπαϊκής Ενώσεως. Σημαντική Νομολογία όλων των δικαστηρίων από το έτος 1980 περίπου μέχρι σήμερα σε πλήρες κείμενο συνοδευόμενο από αναλυτική περίληψη. Αποδελτιωμένη (από 35 νομικά περιοδικά) σε περιλήψεις νομική αρθρογραφία (άρθρα, μελέτες) των τελευταίων 30 περίπου ετών πλέον πρόσθετου υλικού όπως π.χ. οι γνωμοδοτήσεις του ΝΣΚ, Εγκύκλιοι του Υπουργείου Οικονομικών κλπ. Νομολογία ΔΕΚ βάσει της βάσεως CELEX που είναι ενσωματωμένη στη ΝΟΜΟΣ. FORUM μέσω του οποίου οι συνδρομητές επικοινωνούν μεταξύ τους προκειμένου να θέσουν ερωτήματα, να επιλύσουν αυτά και γενικότερα ν ανταλλάξουν απόψεις για θέματα που αφορούν το επάγγελμα του μηχανικού.NOMOS: Τηλέφωνα επικοινωνίας: Γιώργος Μισσύρης 210 6672312 email: georgios.missiris@intrasoft-intl.com, Δήμητρα Σπυρονίκου 210 6672302 email: dimitra.spironikou@intrasoft-intl.com Η πρόσβαση εξασφαλίζεται με κωδικούς πρόσβασης οι οποίοι παρέχουν σύνδεση για 5 ώρες με δικαίωμα ανανέωσης για μια επιπλέον φορά έως 15-12-2017.Σε περίπτωση ανανέωσης θα πρέπει να αποσταλεί νέα αίτηση προκειμένου να ληφθεί νέος κωδικός ο οποίος θα ενεργοποιηθεί εκ νέου. Για την απόκτηση κωδικών πρόσβασης πρέπει να αποσταλεί στην διεύθυνση support@tee.gr η παρακάτω αίτηση. Προϋπόθεση για τη δωρεάν Νομική Πληροφόρηση είναι η οικονομική ενημερότητα των συνδρομών του ΤΕΕ έως και το 2017. Πηγή: ΤΕΕ Πατήστε εδώ για να διαβάσετε την πλήρη παρουσίαση
-
Το ΤΕΕ σε συνεργασία με τη βάση Νομικής Πληροφόρησης ΝΟΜΟΣ έχει εξασφαλίσει για τα Μέλη του και για τους εγγεγραμένους στις Τεχνικές Επωνυμίες πρόσβαση σε Νομική Πληροφόρηση για Μηχανικούς. Η βάση Νομικής Πληροφόρησης ΝΟΜΟΣ περιέχει: «Εγχειρίδιο Νομοθεσίας Μηχανικού» με τις βασικές κατηγορίες θεμάτων που αφορούν τους μηχανικούς του ΤΕΕ ΝΕΑ ΤΗΣ ΝΟΜΟΣ με παρουσίαση επικαιρότητας επί των νομοθετημάτων αποκλειστικά βάσει ΦΕΚ (χωρίς τυχόν μεταβολές) που αφορούν το σύνολο των τομέων δικαίου. Δίνεται η δυνατότητα εντοπισμού άμεσα των πρόσφατων σημαντικών νομοθετικών ρυθμίσεων. Σύνολο Ελληνικής Νομοθεσίας Κωδικοποιημένης, με παροχή ισχύοντος - προϊσχύσαντος δικαίου και διασύνδεση αφενός των εξουσιοδοτικών διατάξεων Νομοθετημάτων με τα κατά εξουσιοδότηση αυτών εκδοθέντα Διατάγματα και Υπουργικές Αποφάσεις και αφετέρου με την ερμηνευτική ή σχετική νομολογία, νομική αρθρογραφία και γνωμοδοτήσεις του ΝΣΚ. Δίκαιο της Ε.Ε στην ελληνική γλώσσα μέσω της ενσωματωμένης στη ΝΟΜΟΣ βάσεως δεδομένων CELEX της Ευρωπαϊκής Ενώσεως. Σημαντική Νομολογία όλων των δικαστηρίων από το έτος 1980 περίπου μέχρι σήμερα σε πλήρες κείμενο συνοδευόμενο από αναλυτική περίληψη. Αποδελτιωμένη (από 35 νομικά περιοδικά) σε περιλήψεις νομική αρθρογραφία (άρθρα, μελέτες) των τελευταίων 30 περίπου ετών πλέον πρόσθετου υλικού όπως π.χ. οι γνωμοδοτήσεις του ΝΣΚ, Εγκύκλιοι του Υπουργείου Οικονομικών κλπ. Νομολογία ΔΕΚ βάσει της βάσεως CELEX που είναι ενσωματωμένη στη ΝΟΜΟΣ. FORUM μέσω του οποίου οι συνδρομητές επικοινωνούν μεταξύ τους προκειμένου να θέσουν ερωτήματα, να επιλύσουν αυτά και γενικότερα ν ανταλλάξουν απόψεις για θέματα που αφορούν το επάγγελμα του μηχανικού. NOMOS: Τηλέφωνα επικοινωνίας: Γιώργος Μισσύρης 210 6672312 email: georgios.missiris@intrasoft-intl.com, Δήμητρα Σπυρονίκου 210 6672302 email: dimitra.spironikou@intrasoft-intl.com Η πρόσβαση εξασφαλίζεται με κωδικούς πρόσβασης οι οποίοι παρέχουν σύνδεση για 5 ώρες με δικαίωμα ανανέωσης για μια επιπλέον φορά έως 15-12-2017. Σε περίπτωση ανανέωσης θα πρέπει να αποσταλεί νέα αίτηση προκειμένου να ληφθεί νέος κωδικός ο οποίος θα ενεργοποιηθεί εκ νέου. Για την απόκτηση κωδικών πρόσβασης πρέπει να αποσταλεί στην διεύθυνση support@tee.gr η παρακάτω αίτηση. Προϋπόθεση για τη δωρεάν Νομική Πληροφόρηση είναι η οικονομική ενημερότητα των συνδρομών του ΤΕΕ έως και το 2017. Πηγή: ΤΕΕ -
Εγώ πάντως ακόμα διαβάζω τις 7.532,63 ερωτοαπαντήσεις του ΤΕΕ Πελοποννήσου, τις διευκρινιστικές Εγκυκλίους και τα συναφή για τον 4178/13 και πιστεύω όοοοοοοοτι............είμαι πλέον κοντά να τον κατανοήσω παιδιά! Λίιιιιιιγο ακόμα μελέτη και θα είμαι οκ!
-
-
Παύλο παραπάνω όμως ανέφερες ότι: Τι ισχύει από τα δύο;
-
Παύλο πάντως ο Κιόχος στο βιβλίο του τις επαγγελματικές αμοιβές + απρόβλεπτα δεν τα πάει με το Κ.Α. = κόστος ανάπτυξης, αλλά με το Κ=καθαρό κόστος, πριν δηλαδή ην ενσωμάτωση του Επιχ. Οφ.
-
Το κόστος δανεισμού και των λοιπών επαγγελματικών αμοιβών και απρόβλεπτων το υπολογίζουμε με ποσοστό επί: - Του Κόστους κατασκευής, δηλαδή επί του m2 x €/m2 ή - Αφού στο παραπάνω κόστος έχουμε ενσωματώσει και τα τα κόστη Ε.Ο. και Επ.Ο; Διότι ο Κιόχος στο Βιβλίο του το έχει με το δεύτερο τρόπο, ενώ σε σημειώσεις από σεμινάριο του ΤΕΕ ακολουθείται ο πρώτος τρόπος.
-
Δεν υπάρχει πρόβλημα!
-
Κατανοώ τι λες αλλά υπάρχει διχογνωμία ακόμα και μεταξύ συγγραφέων βιβλίων εκτιμητικής για το θέμα!!!!
-
Γιατί Didonis;
-
Ως "Αξία Ανάπτυξης" Παύλο εννοείς το "Κόστος Ανάπτυξης";;
