jbosdas

@Γιαννης Παπ λογικά όχι, αφού δεν δημιουργεί δόμηση (ως ΚΧ) αλλά κανείς δεν μπορεί να σου απαντήσει μετά βεβαιότητος. @alexftd λογικά ναι, αφού τα βάλαν με το ύψος αλλά κανείς δεν μπορεί να σου απαντήσει μετά βεβαιότητος.

Το θέμα είναι αρκετά περίπλοκο. Κατάσταση ακινήτου, ποιοτικά χαρακτηριστικά ακινήτου, θέση, τιμή ζώνης, ποσό που θα προκύψει για την εξαγορά της ΚΑΤ5 κλπ. Όλα έχουν, βέβαια την τιμή τους. Μπορεί να είναι και ευκαιρία μπορεί και όχι. Προσωπικά όταν βλέπω ΚΑΤ5 τα διώχνω, κυρίως επειδή οι πωλητές νομίζουν οτι έχουν νόμιμο ακίνητο και πουλάνε σε τιμή αντίστοιχη των νεόδμητων !

Ναι, αυτό ισχύει 1,8*1,5. Νομιμοποιείς σύμφωνα με τις διαδικασίες.

..."εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024." εκσκαφές ξεκίνησαν, ποιος όμως κάνει περιοδική την 11η του μηνός; Άρα μιλάμε για περιοδική Νοεμβρίου οπότε κατ' αντιστοιχία για εκσκαφές που έχουν ξεκινήσει τον Οκτώβρη...!

Η αποκλειστική χρήση είναι κοινόχρηστος και δεν τον αποχαρακτηρίζει. Η δόμηση υπολογίζεται στο ποσοστό συνιδιοκτησίας ανεξαρτήτως της επιφάνειας των αποκλειστικών χρήσεων ή και παρακολουθημάτων. Εσύ τι ακριβώς θέλεις να κάνεις;

Κάνε μια ειλικρινή συζήτηση από κοντά και πες του τους προβληματισμούς σου. Αν συνεχίσετε θα πρέπει να υπάρχει συνεννόηση και συνεργασία.

Κατά κανόνα στο αρχικό πρόστιμο εφαρμόζονται οι -όποιοι- συντελεστές.

Θα πρέπει να κάνεις αναζήτηση για τα όρια του οικοπέδου. Άδειες κτηματολόγιο, συμβόλαια. Αν υποθέσουμε ότι στην πράσινη είναι το όριο του οικοπέδου τότε στον όροφο δεν θα έπρεπε να υπάρχει το πάχος της τοιχοποιίας από την πράσινη έως την κόκκινη. Αν υπάρχει και έχει κατασκευαστεί από την ιδιοκτησία 1 έχει καταπατήσει τα όρια της 2. Αν απεναντίας η κόκκινη είναι το όριο, τότε λες στον 2 να κατεβάσει το ac, να στοκάρει τις τρύπες και να φτιάξει μια τοιχοποιία στο εσωτερικό της κατοικίας του... Να πω την αλήθεια μάλλον βλέπουμε λάθος τομή...

@Sakis99 Καταρχάς θα πρέπει να βρεις τους τίτλους της ιδιοκτησίας του ισογείου (συμβόλαια: αγοραπωλησία/διαθήκη/δωρεά κλπ) ώστε να δεις σε ποιον ανήκει (νόμιμα). Έπειτα να βρεις την άδεια κατασκευής του κτιρίου (και φυσικά αν υπάρχει). Αν δεν έχει εκδοθεί άδεια για το ισόγειο και είναι αποδεδειγμένα κατασκευασμένο προ του 55 -όπως αναγράφεται στον τίτλο του θέματος - τότε υπάρχει περίπτωση να είναι και νομίμως υφιστάμενο. Άπειρες οι διαφορετικές περιπτώσεις τις οποίες θα εξετάσει ο μηχανικός σου. Κόστος δεν προσεγγίζεται χωρίς δεδομένα. Σε κάθε περίπτωση είτε μπεις, είτε δεν μπεις στο εξοικονομώ, κάποια στιγμή θα πρέπει να το αντιμετωπίσεις το πρόβλημα. Αν θες να μπεις, δεν βλέπω να έχεις και πολύ χρόνο...

αρθ11 ΝΟΚ Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του ν.1024/1971(Α ́232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση, προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό δόμησης που του αναλογεί σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

Ακριβώς αυτό! Καλύτερα δεν θα μπορούσε να περιγραφεί.

Αν φαίνεται το ακίνητο δεν χρειάζεται φωτοερμηνεία. Αυτήν θα την χρειαστεί μόνο σε περίπτωση δικαστηρίων και αν την ζητήσουν και εκεί...

Μειώνεις το ύψος του υπόγειου με υπερύψωση πλάκας (Eps+εδαφοπλακα), αφαιρείται από την δόμηση και κανείς πρόσβαση από το ισόγειο ή από τον πλάγιο ακάλυπτο μέσω ανελκυστήρα αυτοκινήτων. Σε ισχύ δεν είναι η άδεια αν έχεις πάρει ρεύμα...

Αν καταλαβα καλά, τότε θα μπορούσε να κάνει υπερύψωση της πλάκας του υπογείου κατα 1μ και να το χρησιμοποιήσει για στάθμευση. Αν δεν έχει ράμπα βάλει ανελκυστήρα αυτοκινήτων που βάζουμε πολύ συχνά στα μικρά οικόπεδα.

Τίποτε δεν είναι απόλυτο, αλλά από την στιγμή που έχεις θέρμανση στον χώρο και γενικότερα εγκαταστάσεις που εξυπηρετούν κύρια χρήση δεν νομίζω οτι μπορείς να αποφύγεις τον χαρακτηρισμό του ως ΚΧ.

Αποκλείεται να μην είναι κοινόχρηστο το δώμα...Κοίτα στην σύσταση ή στον πίνακα της τι ισχύει για το ιδιοκτησιακό. Σε κάθε περίπτωση για να τακτοποιήσεις θα πρέπει να ελέγξεις όλη την οριζόντια ιδιοκτησία με τα παρακολουθήματά της (αν υπάρχουν αποθήκες υπόγειου, θέσεις στάθμευσης αποκλειστικές χρήσεις ισόγειου κλπ) Παράλληλα θα κοιτάξεις τις επεκτάσεις σε κοινόχρηστους χώρους (κλιμακοστάσια, δώματα) και αν έχεις την συναίνεση της συνιδιοκτησίας. Οι επεκτάσεις στα δώματα είναι συνήθως προβληματικές... απαιτούν συναίνεση.

@harriszante Εδώ υπάρχει (...άλλο...) ένα θολό σημείο το οποίο ο καθένας το κρίνει σύμφωνα με την οπτική του. "Ενιαίο σύνολο" για κάποιους σημαίνει ότι δεν υπάρχουν κατακερματισμένοι χώροι (δωμάτια κλπ). Οπότε με αυτή τη λογική δεν υπάρχει σοφίτα άρα ολόκληρο το εμβαδόν υπολογίζεται με ΥΔ, άρα -> ΚΑΤ5 (συνήθως). Για άλλους το "ενιαίο σύνολο" σημαίνει ότι όλη η επιφάνεια της θα πρέπει να βρίσκεται εντός του χώρου της στέγης (που δημιουργείται από τα κεκλιμένα επίπεδα επιστέγασης) και όχι σε σημεία με άλλου είδους επιστεγάσεις (οριζόντιες πλάκες, απόληξη κλιμακοστασίου). Εκεί αρχίζουν βέβαια και λοιπές παραφράσεις σχετικά με την κλίση της στέγης (>3% = στέγη...). Οπότε με αυτή τη λογική η σοφίτα υφίσταται, αφαιρείται το εμβαδόν της από τους υπολογισμούς για την ΚΑΤ4 ή 5 και προστίθενται τα υπόλοιπα τετραγωνικά της επέκτασης της σοφίτας για τον υπολογισμό της ΚΑΤ4 ή 5. Υπάρχει βέβαια και το τρίτο σενάριο όπου ολόκληρη η επιφάνεια που βρίσκεται κάτω από τη στέγη, χωρίς έλεγχο του 50%, θεωρείται σοφίτα και αφαιρείται από τους υπολογισμούς για την ΚΑΤ4 ή 5. Διαλέγεις και παίρνεις, φαντασία να χούμε, να ρυθμίζουμε αυθαίρετα! @MG9 σίγουρα θα πρέπει να μιλήσεις με συμβολαιογράφο, αφού το κατάστημα που έγινε θέση στάθμευσης είχε χιλιοστά, άρα η ΘΣ τα διατηρεί και εδώ είναι που παρεμβάλλεται η απόφαση για την ακυρότητα των ανοιχτών ΘΣ με χιλιοστά. Αν ήταν κλειστή ΘΣ τότε δεν τίθεται θέμα ακυρότητας...

Αν το δηλώσεις όλο αυθαίρετο τότε ναι, κατηγορία πέντε. Και ανοιχτή να ήταν, μην ξεχνάς το πρόστιμο >83 και τον περιορισμό των 30 ετών με την εξαγορά.

Δεν είναι υποχρεωτική η νομιμοποίηση. Έχεις ένα αυθαίρετο με οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση ΚΑΤ1 που το καθιστά νομίμως υφιστάμενο σύμφωνα με παρ1 αρθ23ΝΟΚ. Η άδεια για την προσθήκη στέγης θα πρέπει φυσικά να βρίσκεται εντός νόμιμου περιγράμματος και θα λαμβάνει υπόψη της όλα τα υφιστάμενα μεγέθη στο ΔΚ.

Όπως σωστά είπες στην αρχή πρέπει πρώτα να βρεις την αιτία και μετά να ασχοληθείς με την λύση. Πήγαινε βρες ένα σωστό μηχανικό που να γνωρίζει από μελέτες θερμομόνωσης, θα του δώσεις την μελέτη θερμομόνωσης με το τεύχος απωλειών της πολεοδομίας, να κάνει αυτοψία και θα τα βρείτε όλα άμεσα. Οπότε προς το παρόν συμμετέχεις κι εσύ στην αιτία. Πολλά μπορεί να φταίνε και δεν μπορούμε να τα απαριθμήσουμε όλα. Κάποιος πρέπει να το δει τέλοσπαντων και η καλύτερη περίοδος είναι να το δει αυτή την εποχή που υπάρχει διαφορά θερμοκρασίας.

@harriszante Αυτό δεν το βλέπω σοφίτα αλλά όροφο! Βέβαια ότι δηλώσεις είσαι... Αν θεωρήσεις ότι το μισό ήταν σοφίτα με διαφορετική διαρρύθμιση (ώστε να ικανοποιείται ο "ενιαίος χώρος" του ορισμού της) και το υπόλοιπο επέκταση με ΥΔ, τότε ίσως να υπολογιζες μόνο το μισό... αφού ικανοποιούνται τα υπόλοιπα του ορισμού... "Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα, δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας. " @MG9 Συμπληρώνοντας τον @Pavlos33 θα πρέπει να δεις και το ιδιοκτησιακό, αν η θέση στάθμευσης έχει χιλιοστά ή είναι παρακολούθημα. Φαντάζομαι πως δεν τροποποιήθηκε η σύσταση με την αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε θέση στάθμευσης. Αν είναι παρακολούθημα (άλλης ιδιοκτησίας) δεν μπορεί να πουληθεί και αν έχει χιλιοστά θα πρέπει να μιλήσεις με ένα συμβολαιογράφο για πως θεραπεύεται αφού οι συστάσεις ανοικτών θέσεων στάθμευσης με χιλιοστά έχουν κριθεί άκυρες.

Πολύ σωστά, δεν ελέγχουμε με ΝΟΚ αλλά με ΓΟΚ! "...η διαπίστωση ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης πριν τις 28.07.2011 γίνεται κατ’ εφαρμογή των άρθρων 5 παρ.2 και 22 παρ.3 του ν.1577/1985 «Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός.»..." εγκ2 για αρθ82,παρ1. όμως: "...Όσον αφορά τους εσωτερικούς εξώστες και τις σοφίτες, ελλείψει σχετικής αναφοράς στον ν.1577/85, θα πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις των ορισμών των παρ. 28 και 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12, ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους...." εγκ2 για αρθ100,παρ6. αρα αν πληρούνται οι προϋποθέσεις της σοφίτας βάσει ΝΟΚ... ελέγχεις βάσει ΓΟΚ!! EDIT ...και επειδή φαντάζομαι: ότι την έννοια της σοφίτας την γνωρίζεις και θα ρωτήσεις αν την λαμβάνεις υπόψιν σου ως προς τον υπολογισμό δόμησης ή όχι καθώς σύμφωνα με την άδεια το κτήριο ήταν τριώροφο και σύμφωνα με την αυτοψία το κτήριο έχει έναν επιπλέον όροφο με ύψος 2,20-2,25 + την στέγη (και αν μπορεί αυτό να θεωρηθεί σοφίτα) αφού οι δύο τελευταίοι όροφοι (3ος και τέταρτος (αυθαίρετος - σοφίτα) συνδέονται με εσωτερικό κλιμακοστάσιο... θα ξαναπώ: Eπειδή δεν έχουμε σχέδια μπροστά μας, θα κοιτάξεις να δεις ΑΝ αυτό που έχει κατασκευαστεί είναι "σοφίτα" βάσει ορισμού ΝΟΚ. Αν είναι σοφίτα, τότε την επιφάνεια της δεν την υπολογίζεις στο ποσοστό υπέρβασης για έλεγχο κατηγορίας 4 ή 5. Την υπολογίζεις όμως στο ποσοστό του προστίμου (<50%, 50-100%, 100-200%, >200%).

γδ) αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπισή τους, ΚΑΤ3. Μεταβιβάσιμο ακόμα και χωρίς ρύθμιση με εξαιρέσεις της 2θ,αρθ82. Προτείνεται το ξεκαθάρισμα του με υπαγωγή και αποτύπωση για αναρτηση στην ΗΛΤΑ.

Αν είναι "σοφίτα" σύμφωνα με τον ορισμό ΝΟΚ, φυσικά και μπορείς.

Δικαίωμα υπαγωγής βάσει παρ5,αρθ98 Εφόσον έχει προσμετρηθεί στην δόμηση, έχεις διαφορετική διαμερισμάτωση παρ8,αρθ100. Άλλοι θα σου πουν με ΥΔ, δεν συμφωνώ. Αν δεν ταυτίζεται με τα σχέδια ΣΟΙ, ακολουθεί μονομερής τροποποίηση με παρ7 αρθ98.