pipakos

Αυτό λοιπόν αν καταλαβαίνω καλά μας λέει ότι ο ιδιοκτήτης του δ/σματος του Β ορόφου μπορεί από μόνος του να ζητήσει την τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου και να παραχωρήσει το κομμάτι του φωταγωγού του Β ορόφου σε κοινή χρήση. Με τους υπόλοιπους όμως τι γίνεται? Ο φωταγωγός περνάει από όλους τους ορόφους. Πώς θα γίνει τροποποίηση της σύστασης χωρίς τη συνυπογραφή τους αφού ο αυθαιρετος φωταγωγός επηρεάζει και τα εμβαδά των δικών τους διαμερισμάτων. Θα χρειαστούν βεβαιώσεις μηχανικού για όλα τα διαμερίσματα ή η τροποποίηση θα αφορά μόνο τον Β όροφο?

Δήλωση Ν.4495/17 σε διαμέρισμα (αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία) Β ορόφου. Εκτός από τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες έχει κατασκευαστεί αυθαίρετος φωταγωγός (υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής από την ανέγερσή της) σε χώρο που σύμφωνα με οικοδομική άδεια και σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτελεί τμήμα διαμερίσματος, έχει μετρήσει δηλαδή σε δόμηση - κάλυψη. Αυτό δηλώνεται με κάποιο τρόπο (πχ λοιπή παράβαση) ή δεν υπάρχει υποχρέωση να δηλωθεί (ως χώρος εντός του νόμιμου περιγράμματος)? Προκειμένου να γίνει συμβολαιογραφική πράξη, να βγουν πιστοποιητικά ένφια κτλ θεωρούμε το εμβαδόν του διαμερίσματος μειωμένο κατά τα τμ του αυθαίρετου φωταγωγού ή αφήνουμε το εμβαδόν ως έχει στο νόμιμο τμήμα του διαμερίσματος, το οποίο συμπεριλαμβάνει και το φωταγωγό? Γνώμες?..

Έτσι όπως είναι γραμμένος σήμερα ο νόμος ναι μπορείς. Απλά με αυτούς που έχουμε μπλέξει μπορεί να βγάλουν μεθαύριο μια διευκρινιστική που να λέει ότι απαιτούνται και οι δύο προϋποθέσεις του άρθρου 98 παρ.5. Γενικά είναι ένα από το επίμαχα σημεία του νέου νόμου κι έχει κατά καιρούς ερμηνευτεί διαφορετικά από συναδέλφους οπότε καλό είναι μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο όσο μπορούμε να φυλαγόμαστε.. Εγώ προσωπικά δεν θα απέρριπτα μια νέα δουλειά εξαιτίας αυτής της αμφιβολίας.

Κατ' εμέ ναι μπορείς, απλά η σύμφωνη γνώμη του 51% θα σε εξασφάλιζε ακόμα περισσότερο, αν φυσικά αυτό είναι εφικτό. Αν στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας φαίνεται η πραγματική κατάσταση τότε η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων θεωρείται δεδομένη.

Ναι όντως. Το μελετούσαν και τόσο καιρό υποτίθεται αλλά δυστυχώς το αποτέλεσμα είναι αυτό που βλέπουμε. Κατ' εμέ εξακολουθεί να μην αποτελεί αυθαιρεσία. Ούτε με αναλυτικό προϋπολογισμό μπορεί να δηλωθεί (πως θα γίνουν οι υπολογισμοί για κάτι που δεν έχει φτιαχτεί??).

Ουσιαστικά αρκέστηκε στο να αλλάξω την περιγραφή στην τεχνική έκθεη και να γράψω κι ένα επιπλέον κείμενο όπως το ήθελε για να καλυφτεί, το οποίο κι έκανα. Αν επέμενε θα ενημέρωνα τον ιδιοκτήτη και θα ενεργούσα σύμφωνα με τις δικές του εντολές. Ο συγκεκριμένος που τον πιέζει ο χρόνος και θέλει να ξεμπερδεύει παίζει να πέρναγε ξανά από το ταμείο χωρίς κάποια αντίδραση. Όπως και να έχει τέλος καλό όλα καλά με την υπόθεση αυτή, καλά να 'μαστε να τα λέμε στο φόρουμ και να αντιμετωπίζουμε όλα τα εμπόδια που προκύπτουν...

Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου. Δεν ξέρω να στο απαντήσω με σιγουριά. Οι ισχύοντες σήμερα περιορισμοί δόμησης παραπέμπουν σε ΝΟΚ. Μια εγκύκλιος όμως του 4178, ή του 4014 δεν θυμάμαι ακριβώς, έλεγε να κρίνουμε τις αυθαιρεσίες με βάση τον ΓΟΚ. Κατ' εμέ οι οδηγίες που είχαν βγει για προηγούμενους νόμους αυθαιρέτων δεν είναι πλέον δεσμευτικές. Ας ακούσουμε όμως κι άλλες γνώμες...

Η διατύπωση της παρ.3 στο άρθρο 100 είναι η εξής: Για τον υπολογισμό του προστίμου ομαδοποιούνται οι αυθαιρεσίες της ίδιας κατηγορίας και είδους κατασκευής ή χρήσης που ορίζεται στον πίνακα του παραρ-τήματος Α΄, οι οποίες έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά και προστίθενται τα εμβαδά των δηλούμενων εμβαδών της αυτής κατηγορίας και είδους ανά φύλλο καταγραφής. Κακογραμμένη ως συνήθως, χρίζει πολλών και διαφορετικών ερμηνειών. Το πιο πιθανό να εννοεί αυτό που έγραψε ο karanus. Υπάρχουν μηχανικοί που κάνουν αυτό που λες και αυξάνουν την πελατεία τους με άγνωστα όμως μελλοντικά αποτελέσματα, υπάρχουν άλλοι που υπολογίζουν το πρόστιμο κλιμακωτά, δηλαδή για τα πρώτα αυθαίρετα τμ μέχρι το 50% της επιτρεπόμενης δόμησης εφαρμόζουν συντελεστή 1, για τα υπόλοιπα μέχρι το 100% της δόμησης συντελεστής 1.3 κτλ, υπάρχουν μηχανικοί που υπολογίζουν το πρόστιμο πολλαπλασιάζοντας με το μέγιστο συντελεστή όλα τα φκ με κύρια χρήση (όχι βοηθητικούς χώρους), υπάρχουν μηχανικοί που υπολογίζουν το πρόστιμο πολλαπλασιάζοντας με το μέγιστο συντελεστή όλα τα φκ που προσαυξάνουν τη δόμηση είτε βάσει ΓΟΚ είτε βάσει ΝΟΚ (πχ αφαιρούν το αυθαίρετο υπόγειο με βοηθητική χρήση εντός του περιγράμματος του νόμιμου βάσει αδείας ισογείου) και υπάρχουν και μηχανικοί που υπολογίζουν το πρόστιμο πολλαπλασιάζοντας με το μέγιστο συντελεστή όλα τα φκ με μόνη εξαίρεση τα ΦΚ στα οποία χρεώνεται αποκλειστικά και μόνο υπέρβαση ύψους. EDIT Η απάντηση αφορούσε την ερώτηση στο #212 Για το #213 ισχύει η παρ.2 του άρθρου 100 Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου. Που ισχύουν εννοεί που ισχύουν σήμερα.

Το τσουβάλιασμα των λοιπών παραβάσεων του #142 χωρίς προσθήκη διαμερισμάτωσης πέτυχε τελικά! Η συμβολαιογράφος πείστηκε.

Ναι δεν θα σκεφτόμουν σε καμία περίπτωση την κατηγορία 3 υπό άλλες συνθήκες, απλά στην υπόθεση αυτή θα με γλίτωνε από μεγάλη ανακατωσούρα και γκρίνια από τον ιδιοκτήτη. Σύσταση οριζοντίου δεν υπάρχει. Το σκέφτηκα να βάλω κατηγορία 3 μόνο την αυθαίρετη επέκταση ως αποθηκευτικό χώρο που κολλάει στην απόλιξη όπως αναφέρεις, το πρόβλμα είναι πως ο χώρος είναι ενιαίος (νόμιμος εκτός σδ και αυθαίρετος μαζί). Οπότε η σπαζοκεφαλιά παραμένει...

Δεν είμαι σίγουρος κατά πόσο τα τμ της κατηγορίας 1 πρέπει να απαλλάσσονται από τα συνολικά τμ της υπέρβασης δόμησης προκειμένου να εντάξουμε σε κατηγορίες και τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες του ακινήτου. Το helpdesk του 4178 έπειτα από τηλεφωνική επικοινωνία είχε υποστηριξει ότι δεν υπολογίζονται στην ΥΔ, όπως αναφέρει και ο συνάδελφος παραπάνω. Απλά δεν έχω βρει κάπου να αναφέρεται ξεκάθαρα στον 4495 ούτε στον 4178, για αυτό και υποστήριξα τη δυσμενέστερη περίπτωση στο #205, εκτός αν κάτι μου διαφεύγει.

Η άδεια είναι μετά το 85. Το νόμιμο τμήμα της απόλιξης συνεχίζει να λειτουργεί ως απόλιξη, προφανώς βοηθητικής χρήσης. Το ίδιο και το παράνομο τμήμα της αφού αποτελούν ενιαιο χώρο. Ποια εγκύκλιος του 4178 μας παρέπεμπε σε αναλυτικό? Η λογική της κατηγορίας 3 που έθεσα είναι ότι το νόμιμο μαζί με το παράνομο κομμάτι αποτελούν χώρο που τηρεί τις προδιαγραφές των αποθηκών της κατηγορίας 3 (εμβαδόν και ύψος). Θα μπορουσε να λογιστεί και να δηλωθεί στο σύνολο του σαν αποθηκευτικός χώρος κατηγορίας 3 λόγω της βοηθητικής του χρήσης? Θα με ρωτήσετε για ποιο λόγο δυσκολεύω την κατάσταση. Διότι αφορά δήλωση του 4014 που μεταφέρθηκε στον 4178 και τόσο με προσθήκη τμ όσο και λοιπής παράβασης το πρόστιμο επανυπολογίζεται και μεγαλώνει κατά πολύ. Υπάρχει και η επιλογή της μετάβασης στον 4495 αλλά εκεί θα μπλέξω με στατική μελέτη όχι απαραιτητα εξαιτίας της αυθαίρετης επέκτασης της απόλιξης, αλλά επειδή υφίστανται κι άλλες σημαντικότερες αυθαιρεσίες στο κτίριο. Ένα επίσης κρίσιμο ερώτημα είναι αν θα δύναμε βεβαίωση μηχανικού (για όλο το κτίριο ως ενιαία ιδιοκτησία) χωρίς να δηλώσουμε την αυθαίρετη επέκταση της απόλιξης? Θεωρείται αυθαίρετη κατασκευή καθ' υπέρβαση της δόμησης? Βέβαια στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει και υπέρβαση ύψους οικοδομής τόσο στο νόμιμο όσο και στο παράνομο τμήμα της απόλιξης λόγω της υπερύψωσης της στάθμης του ισογείου..

Ναι έχεις δίκιο η εγκύκλιος 4 αναφερόταν στην επιλογή κατηγορίας (το συμπλήρωσα). Το δε τροποποιημένο παράρτημα Α του 4178 αναφέρει για χώρους κύριας χρήσης στο συντελεστή υπέρβασης δόμησης, όπως κάνει και το παράρτημα του 4495. Άρα στην ερώτηση του karanus με τη λογική αυτή (για όποιον θέλει να την υιοθετήσει) θα μπορούσαν να αφαιρεθούν τα τμ της αποθήκης και κατά την επιλογή της κατηγορίας αν μιλούσαμε για 4178. Στον 4495 προς το παρόν δεν υπάρχει παρόμοια οδηγία. Άρα ισχύει η απάντηση που έδωσα στο #205.

Πολύ καλή ερώτηση!! Όχι δεν πιστεύω ότι πρέπει να χρεώσουμε ΥΔ σε αυτή την περίπτωση. Απλά εδώ η παρανομία αφορά την αυθαίρετη μετακίνηση κτιρίου κι όχι την αυθαίρετη επέκταση αυτού. Μετακινώντας δηλαδή το κτίριο και νομιμοποιώντας τη μετακίνηση με κατηγορία 3 ουσιαστικά κάνουμε χρήση του μπόνους της τοποθέτησης του κτιρίου στη νέα σύνομη θέση, σαν να είχε κατασκευαστεί δηλαδή στη θέση αυτή από την αρχή, που πολεοδομικά επιτρεπόταν. Επεκτείνοντας όμως το κτίριο μέχρι το πλάγιο όριο ουσιαστικά διατηρούμε το κτίριο στην ίδια θέση (στην οποία βάσει αδείας οφείλει να τηρήσει αποστάεις Δ) και στη συνέχεια παραβιάζουμε την πλάγια απόσταση. Είναι καθαρά θέμα ερμηνείας, νομίζω σε έναν έλεγχο με κατάλληλα επιχειρήματα και οι δύο απόψεις θα μπορούσαν να αιτιολογηθούν (άγνωστο βέβαια το αποτέλεσμα). Εγώ απλά παρέθεσα την προσωπική μου άποψη.

Αν μιλάμε για 4495 (η εγκύκλιος 4 αφορά 4178) τότε βασιζόμενος στη διατύπωση του 5. του παραρτήματος Α θα μπορούσες τους βοηθητικούς χώρους να μην τους συνυπολογίσεις στο συνολικό συνελεστή ΥΔ του προστίμου. Για την κατηγορία δεν υπάρχει κάπου η αντίστοιχη διατύπωση ούτε συνεπάγεται ότι ισχύει για οπουδήποτε αναφέρεται η έννοια της υπέρβασης δόμησης στο νόμο. Νομίζω πως είναι πιο ασφαλές για την εύρεση της κατηγορίας να λάβεις υπόψη και τα τμ της Κ1.

Αυθαίρετη επέκταση απόλιξης κλιμακοστασίου σε κτίριο με οικοδομική άδεια, η οποία απόλιξη δεν έχει μετρήσει στη δόμηση, πώς αντιμετωπίζεται κατά την γνώμη σας? Υπέρβαση δόμησης με υπέρβαση 0 (<50%) ή αναλυτικός ή μπορεί να μπει και κατηγορία 3 όλη η απόλιξη μαζί (νόμιμο και αυθαίρετο κομμάτι) αφου έχει συνολικό εμβαδόν κάτω από 15 τμ και ύψος μικρότερο των 2.5 μέτρων?

Η εγκύκλιος 4 του 4178 έθεσε τρεις προϋποθέσεις για να συνυπολογίζονται αυθαίρετοι χώροι στον υπολογισμό του ποσοστού υπερβάσεων για την επιλογή κατηγορίας, οι οποίες έτσι όπως είναι διατυπωμένη εγώ καταλαβαίνω ότι πρέπει να ισχύουν αθροιστικά και οι τρεις: 1) Οι χώροι να είναι κλειστοί 2) Οι χώροι να είναι κύριας χρήσης 3) Οι χώροι να αυξάνουν το συντελεστή δόμησης Αν έστω και μία από τις τρεις δεν ίσχυε τότε μας επέτρεπε να παίξουμε μπαλίτσα, ξαναλέω έτσι όπως είναι διατυπωμένη (είτε εσκεμμένα είτε από τυπογραφικό λάθος είτε από ασχετοσύνη των νομοθετούντων - εμένα το ίδιο μου κάνει). Η φράση επιφάνειες κύριας χρήσης επαναλαμβάνεται και στο νέο Παράρτημα Α του 4495. Άρα για ποιο λόγο να μην εκμεταλλευτούμε αυτή την ευνοϊκή διάταξη του νόμου (όσον αφορά τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης σε κτίρια με ο.α.)? Αν πάμε βάσει λογικής σκεπτόμενοι "τι ήθελε να πει ο ποιητής ή τι δεν έπρεπε να είχε γράψει αλλά το έγραψε ή τι έπρεπε να είχε γράψει αλλά δεν το έγραψε, τότε να υπολογίζουμε και τις αυθαίρετες ισόγειες αποθήκες με μειωτικό συντελεστή, κι ας μην αναφέρεται μέχρι στιγμής αυτό στο νέο νόμο πουθενά..."

Ναι νομίζω κι εγώ σε αυτό καταλήγω όσον αφορά την περίπτωσή μου. Για τη δεύτερη περίπτωση που αναφέρεις δεν είμαι και τόσο σίγουρος, μάλλον θα το δήλωνα υπέρβαση Δ>20% για να είμαι καλυμμένος, είτε κόλλαγε αυθαίρετα στο όριο μόνο το ισόγειο είτε μόνο ο πρώτος όροφος είτε και οι δύο όροφοι (και στα δύο ΦΚ) από τη στιγμή που το κτίριο βάσει αδείας δεν έχει κολλλήσει στο όριο σε κανέναν όροφο.

Γιατί μία ξεχωριστή λοιπή παράβαση και όχι τσουβάλιασμα μαζί με τις υπόλοιπες λοιπές παραβάσεις εφόσον έχουμε συνολικό προϋπολογισμό κάτω από 15000€? Ντε και καλά να πληρώσει παραπάνω ο άνθρωπός? Όπως και να έχει όμως μιλάμε για λοιπή παράβαση, όχι διαμερισμάτωση..

Για υπέρβαση επιτρεπόμενου ύψους περιοχής δηλώνουμε σε φύλλο καταγραφής την επιφάνεια που παρατηρείται η ΥΥ με επιλογή του αντίστοιχου συντελεστή υπέβασης ύψους και χωρίς υπέρβαση δόμησης. Αναλυτικό πλέον κάνουμε όταν υπερβαίνουμε το εγκεκριμένο ύψος της αδείας χωρίς όμως να υπερβούμε το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.

Λογικά αφού είσαι εκτός εγκεκριμένου περιγράμματος αδείας θα χρειαστει ΜΣΕ. Δεν νομίζω να μπορείς να κάνεις χρήση κάποιας εξαίρεσης. Αν έχεις τη δυνατότητα να το καθυστερήσεις λίγο μέχρι να βγει η πολυπόθητη εγκύκλιος. Εύχομαι μόνο να μην είναι καμία φόλα και απογοητευτούμε...

Για το ερώτημα στο #186, το μόνο που θα μπορούσαμε ίσως να χρησιμοποιήσουμε είναι το 5 του Παραρτήματος Α που αφορά τους συντελεστές υπέρβασης δόμησης: Αφορά σε επιφάνειες με κύρια χρήση, που δεν καλύπτονται από από οικοδομική άδεια

Υποθέτω κάνεις αίτημα στο ΤΕΕ να γυρίσει τη δήλωση σε υπαγωγή και το αλλάζεις. Δεν νομίζω να υπάρχει άλλος τρόπος.

Υπάρχει υποχρέωση ενημέρωσης του φακέλου της αδείας από τον ιδιοκτήτη χωρίς κάποια προθεσμία. Αυτό δεν αφορά το συμβόλαιο που θα γίνει ούτε τη διαδικασία τακτοποίησης των αυθαιρεσιών που μου έχει αναθέσει. Εγώ τον ενημέρωσα για τη συγκεκριμένη υποχρέωση κι από εκεί και πέρα ας κάνει ό,τι νομίζει. Στην πράξη προβλέπω με αυτό να μην ασχολείται κανείς...

Στις επιλογές 1. (β), (γ), (δ) και (ε) του Παραρτήματος Α, σχετικά με τα συνολικά τμ της υπέρβασης δόμησης όταν δεν υφίσταται οικοδομική άδεια στο γήπεδο, αν υπάρχει αυθαίρετος υπόγειος όροφος εντός του περιγράμματος του ισογείου του κτιρίου, ο οποίος σύμφωνα με ΓΟΚ και ΝΟΚ δεν μετράει στη δόμηση, συνυπολογίζετε και τα τμ του υπόγειου αυτού χώρου για να υπολογίσετε τα συνολικά τμ της υπέρβασης δόμησης του κτιρίου ή μπορούν πιστεύετε να αφαιρεθούν?