pipakos

Ο πληρεξούσιος είναι υιός της ιδιοκτήτριας μητέρας του, η οποία είναι κατάκοιτη και από ό,τι έχω καταλάβει με ψιλοχαμμένα τα λογικά της. Αν έρθει αστυνομικός στο σπίτι της για να βεβαιώσει το γνήσιο υπογραφής μπορεί να αντιδράσει περίεργα, σύμφωνα με τον υιό της. Το πληρεξούσιο συντάχθηκε το 2017 πριν το Ν.4495/17. Τότε δεν ήξεραν καν ότι υπάρχουν αυθαιρεσίες στο προς πώληση διαμέρισμα. Η σύνταξη νέου συναπάγεται extra δυσκολίες και έξοδα => γκρίνια => πιθανή αναζήτηση άλλου μηχανικού. Η δική μου ένσταση σε αυτά που μου γράφετε είναι η εξής: Να υπογράφει και καταθέτει στον Συμβολαιογράφο υπεύθυνες δηλώσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4178/2013, καθώς επίσης και οποιοδήποτε άλλο πιστοποιητικό ή βεβαίωση απαιτείται ή θα απαιτηθεί από τον νόμο για την κατάρτιση του συμβολαίου. Έχω ξεχωρίσει με μπλε χρώμα το μέρος της πρότασης που πιστεύω ότι αφορά την υπόθεσή μου και το διαβάζω ανεξάρτητα από το υπόλοιπο κείμενο. Και ρωτάω: Από τη στιγμή που θα γίνει συμβολαιογραφική πράξη για την πώληση του διαμερίσματος, οι υπεύθυνες δηλώσεις ανάθεσης προς τον μηχανικό που θα οδηγήσουν στη βεβαίωση περαίωσης και τη βεβαίωση μεταβίβασης του Ν.4495/17 δεν είναι δικαιολογητικά που απαιτούνται για την κατάρτιση του συμβολαίου? Συμφωνώ ότι το κειμενο που συνέταξε η συμβολαιογράφος του πωλητή δεν είναι το καταλληλότερο, μήπως όμως είναι υπερβολικό να ρισκάρω να χάσω τη δουλειά για αυτό το λόγο από τη στιγμή που υπάρχουν τα μπλε γράμματα? Και εν τέλει προσπαθώ να σκεφτώ τι μπορεί να πάει στραβα? Να ξυπνήσει μια μέρα η ιδιοκτήτρια και να ισχυριστεί ότι δεν έδωσε συγκατάθεση για νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών (ούτε καν ξέρει τι είναι αυτό), αλλά παρ' όλα αυτά έδωσε συγκατάθεση για την πώληση του διαμερίσματος? Να ζητήσει ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος του αγοραστή άλλο πληρεξούσιο? Ε άμα γίνει αυτό ακόμα καλύτερα να πειστεί και ο πελάτης μου ότι πρέπει να βρει τρόπο να κάνει καινούριο. Να γίνει έλεγχος από ελεγκτή δόμησης του κειμένου του πληρεξουσίου που θα στείλω ηλεκτρονικά στο ΤΕΕ (αυτό ακούγεται σαν σενάριο επιστημονικής φαντασίας)? Να μην γίνει η μεταγραφή άμα φάει καμιά υπάλληλος κώλυμα? Κάτι άλλο? Με ενδιαφέρει η γνώμη σας και τα επιχειρήματά σας για να τα μεταφέρω αυτούσια στον πωλητή-πελάτη μου και την δικηγόρο του, που επιμένουν ότι το κείμενο του πληρεξουσίου είναι μια χαρά.. Μια χαρά εγώ το ξέρω ότι δεν είναι, μήπως όμως εξαιτίας των μπλε γραμμάτων με καλύπτει (αν δεν υπήρχαν δεν θα το σκεφτόμουν καν να αναλλάβω την υπόθεση)?

Αφού λέει "καθώς επίσης και οποιοδήποτε άλλο πιστοποιητικό ή βεβαίωση απαιτείται ή θα απαιτηθεί από τον νόμο για την κατάρτιση του συμβολαίου." Η υπαγωγή - βεβαίωση του Ν.4495/17 δεν συμπεριλαμβάνεται σε αυτή την πρόταση? Τώρα θα γίνει η δήλωση πρώτη φορά, δεν είχε γίνει με 4178.

...Να υπογράφει και καταθέτει στον Συμβολαιογράφο υπεύθυνες δηλώσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4178/2013, καθώς επίσης και οποιοδήποτε άλλο πιστοποιητικό ή βεβαίωση απαιτείται ή θα απαιτηθεί από τον νόμο για την κατάρτιση του συμβολαίου. Οπότε καλύπτει και για Ν.4495/2017 έτσι όπως το καταλαβαίνω.

Χμ κι αυτό καλό ακούγεται. Αιτών δηλαδή και νόμιμος εκπρόσωπος χωρίς ποσοστό (δεν ήξερα ότι το σύστημα το δέχεται να είναι κενό το κουτάκι του ποσοστού) Δημήτρη είσαι το πιο γρήγορο πληκτρολόγιο του φόρουμ!!! Απαντάς πιο γρήγορα και από τον ίσκιο σου!!!

Μια γρήγορη υπενθύμιση. Έχω ρύθμιση ακινήτου στον 4495 για την οποία θα με εξουσιοδοτήσει πληρεξούσιος του ιδιοκτήτη για να την αναλάβω. Στη δήλωση βάζω κανονικά τα στοιχεία του ιδιοκτήτη ή του πληρεξούσιου? Τυχόν μειωτικοί κοινωνικοί συντελεστές μπαίνουν μόνο αν τους δικαιούται ο ιδιοκτήτης?

Είχε συζητηθεί με τον 4178 αλλά δεν θυμάμαι να καταλήξαμε κάπου με σιγουριά. Σε κτίριο με άδεια όταν συνυπάρχουν αυθαιρεσίες κατηγορίας 4 και κατηγορίας 5 ποια κατηγορία βάζετε αν υπάρχει μία λοιπή παράβαση (περισσότερες παραβάσεις αλλά κάτω από 15000€ προϋπολογισμός)? Παίζει ρόλο ποια είναι η «επικρατούσα κατηγορία» με τα περισσότερα δηλαδή τμ? Ή αν υπάρχει κατηγορία 5 συμπαρασύρει και τις λοιπές παραβάσεις ως δυσμενέστερη κατηγορία που επηρεάζει όλο το ακίνητο (πλην των αυθαίρετων κατασκευών που πάνε πλέον με κατηγορία 4, όπως πχ οι σοφίτες)? Ή πάνε πάντα κατηγορία 4 οι λοιπές παραβάσεις (σε κτίρια με οικοδομική άδεια) αφού στους νόμους αυθαιρέτων τουλάχιστον δεν μετράνε στο ποσοστό υπέρβασης δόμησης – κάλυψης – ύψους? Αν όμως έστω και μία από τις αυθαίρετες κατασκευές που δηλώνονται με αναλυτικό προϋπολογισμό βρίσκεται στο προκήπιο τότε η μία λοιπή παράβαση δηλώνεται με κατηγορία 5? Και ως ημερομηνία κατασκευής βάζουμε αυτής της παράβασης που κατασκευάστηκε τελευταία, σωστά? Αν βγαίνουν 2 οι πολεοδομικές παραβάσεις θα μπορούσε η μία να δηλωθεί ως κατηγορία 4 και η άλλη ως κατηγορία 5, ανάλογα με τη θέση που βρίσκονται μέσα στο γεωτεμάχιο? Με ποια από τα παραπάνω συμφωνείτε – διαφωνείτε?

Δεν χάνεις τίποτα να τηλεφωνήσεις στο ΤΕΕ μήπως υπάρχει κάποιο "παραθυράκι"...

Ναι, έτσι φαίνεται...

Πιθανόν να έχει απαντηθεί ξανά αλλά δεν μπορώ να το θυμηθώ. Η ερώτηση είναι η εξής: Η εξαίρεση από ΜΣΕ για την παρακάτω περίπτωση: «Το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο είναι μικρότερο σε επιφάνεια από 25 τ.μ.» εννοεί το σύνολο όλων των αυθαίρετων κατασκευών (πχ ακόμα και τις επιφάνειες κατηγορίας 2 ή τους κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους, για τα οποία δεν απαιτείται ΜΣΕ) ή θα υπολογίζουμε μόνο τις επιφάνειες των υπόλοιπων αυθαίρετων κατασκευών, αφού αφαιρέσουμε τις επιφάνειες για τις οποίες δεν απαιτείται ΜΣΕ?

Εγώ πάλι είχα βάλει τα στοιχεία του νόμιμου εκπρόσωπου σε μία ΟΕ, αλλά νομιζω πως και τα δύο είναι σωστά.. Πιο πολύ με ανησυχεί η διορία για το ανέβσμα των δικαιολογητικων του 4178 μέχρι αρχές Νοέμβρη. Η διορία των εξαμήνων του 4495 πιστεύω θα παίρνει συνεχώς παρατάσεις μέχρι το τέλος του 4495, όπως είχε γίνει και στον 4178, το ίδιο και η έκπτωση του 20% του προστίμου που ήταν υποτίθεται μόνο για το πρώτο εξάμηνο.

Χαχαχαχα επανήλθες με πιο δύσκολες ερωτήσεις αυτή τη φορά!!! Για να κάνω μια προσπάθεια: -ποιά δηλωση γινεται στην ΔΟΥ? Υποθέτω η ίδια δήλωση που γινόταν πάντα σε ΣΟΙ ή τροποποίηση αυτής. Απλά υπογράφει μόνο ο ένας. -ποιος κανει ελεγχο στο υποθ/κειο για τους συνιδιοκτητες, σε μια οικοδομη- εστω- 30 διαμερισματων? Λογικά ο/η δικηγόρος του ιδιοκτήτη που θα κάνει τη μονομερή τροποποίηση. -τι γινεται αν σε μια οικοδομη δεν υπαρχει -για καποιους λογους- γνωστος ιδιοκτητης.??? Αυτό θα το μάθουμε μόνο αν μας τύχει μελλοντικά.

Συνοπτικά τα συμπεράσματα έπειτα από συνομιλία με συμβολαιογράφο που έκανε πρόσφατα τη διαδικασία με πελάτη μου: 1) Δεν συμβάλλονται οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες. 2) Το μόνο σημείο που αναγράφονται (χωρίς να υπογράφουν) οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες είναι στη δήλωση στην εφορία. 3) Καμιά πράξη δεν μεταγράφεται σε πρόσωπο που δεν υπογράφει. 4) Η συναίνεση των υπολοίπων τεκμαίρεται με την προϋπόθεση ότι η αυθαιρεσία στον κοινόχρηστο χώρο έχει γίνει εξ αρχής και υφίσταται σε όλους τους ορόφους. Πάνω κάτω αυτά που περιμέναμε.. Μονομερώς λοιπόν τα πάντα όλα!!

Είναι στα σκαριά και οι 3 μονομερείς τροποποιήσεις που αναφέρω. Για όποια διεκπεραιωθεί πρώτη θα ζητήσω να με ενημερώσουν σχετικά με τις ερωτήσεις που έθεσες.

Εγώ λοιπόν καταλαβαίνω ότι ισχύει (ή μάλλον θα ισχύσει) ότι τακτοποιούμε με το "ή" αλλά μονομερή τροποποίηση γίνεται μόνο με το "και". Εγώ λοιπόν που έχω ένα ρημάδι ισόγειο κατάστημα και μου χαλάει τον τυπικό όροφο τι να πω στον ιδιοκτήτη? Ότι θα του κάνω την τακτοποίηση και θα πληρωθώ αλλά μετά για να κάνει συμβόλαιο θα εξαρτάται από τον κακό τον γείτονα? Εκτός αν γίνεται να μην θεωρηθεί το ισόγειο "όροφος"... Ο συλλόγος των συμβολαιογράφων υποδείκνυε από την αρχή ότι πρέπει να ισχύουν και οι δύο προϋποθέσεις για να γίνει μονομερής τροποίηση. Εννοείται ότι με βάση την κοινή λογική προέκυπτε αυτό που λες, αλλά οι συμβολαιογράφοι κάνουν ότι τους πει ο συλλογός τους (μου το έχουν ζητήσει τρεις μέχρι τώρα). Αν ο νομικός σύμβουλος που θα μιλήσουν στο τηλέφωνο τους πει ότι το άσπρο είναι μαύρο τότε το άσπρο είναι μαύρο.

Τριόροφη πολυκατοικία με ΟΑ και ΣΟΙ με ισόγειο κατάστημα και 6 διαμερίσματα κατοικιών. Στον Α όροφο υπάρχουν τα διαμερίσματα Α1 και Α2, στο Β όροφο τα διαμερίσματα Β1 και Β2 και στον Γ όροφο τα διαμερίσματα Γ1 και Γ2. Ο πελάτης μου έχει το διαμέρισμα Β2 του Β ορόφου. Τα διαμερίσματα Α1, Β1, Γ1 είναι ολόιδια, το ίδιο και τα διαμερίσματα Α2, Β2, Γ2. Έχουμε δήλαδη κάτοψη τυπικού ορόφου για τους 3 ορόφους πάνω από το ισόγειο, όχι όμως και για το ισόγειο. Τα διαμερίσματα Α2, Β2, Γ2 έχουν την ίδια αυαθίρετη επέκταση σε βάρος του κοινόχρηστου διαδρόμου, η οποία δεν εμφανίζεται στις κατόψεις της ΣΟΙ. Έχουμε δηλαδή σε όλους τους ορόφους την ίδια αυθαίρετη επέκταση του ενός από τα δύο διαμερίσματα του κάθε ορόφου σε βάρος του κοινόχρηστου διαδρόμου της πολυκατοικίας, εκτός από τον όροφο του ισογείου. Οι συμβολαιογράφοι ως γνωστόν ζητάνε και τις 2 υποπεριπτώσεις της παρ.5 του άρθρου 98 προκειμένου να προχωρήσουν σε μονομερή τροποποίηση ΣΟΙ χωρίς συνυπογραφές από όλους τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της οικοδομής. Ο χώρος όμως αυτός που στους τρεις ορόφους έχει προσαρτηθεί παράνομα στα διαμερίσματα, στο ισόγειο είναι νόμιμα ενσωματωμένος στο ισόγειο κατάστημα σύμφωνα με το σχέδιο της πολεοδομίας. Άρα δεν υφίσταται αυθαίρετη επέκταση στο ισόγειο γιατί εκεί ο χώρος αυτός είναι χώρος καταστήματος και όχι χώρος κοινόχρηστου διαδρόμου. Θα μπορούσα πιστεύετε να βεβαιώσω ότι η ίδια αυθαιρεσία υπάρχει στους υπόλοιπους 3 ορόφους (που αποτελούν ορόφους κατοικιών) χωρίς να αναφέρω το ισόγειο κατάστημα και να προχωρήσω χωρίς συναινέσεις?

Η δική μου απάντηση στην πρώτη σου ερώτηση σχετικά με τη χρήση της κατηγορίας 3 είναι καταφατική, άλλοι συνάδελφοι όμως διαφωνούν. Αν επιλέξεις την άδεια νομιμοποίησης καλύτερα να συνεννοηθείς με την πολεοδομία της περιοχής που υπάγεται το ακίνητο για να ενημερωθείς αν τηρείς τις προϋποθέσεις να νομιμοποιήσεις και με ποιον ΓΟΚ (τον σημερινό ή αυτόν που ίσχυε όταν έγινε η αυθαιρεσία) για να είσαι σίγουρος πριν ξεκινήσεις.

Δεν μου έχει προσκομίσει ο πελάτης φορολογικά έγγραφα, θα πρέπει να συνεννοηθώ με το λογιστή του πρώτα. Όταν έχω κάτι στα χέρια μου θα σου πω...

Σε κτίριο με οικ. άδεια και υπερβάσεις δόμησης κατηγορίας 4 υπάρχουν και λοιπές παραβάσεις συνολικού προϋπολογισμού κάτω από 15000€, τις οποίες έχω τσουβαλιάσει όλες μαζί σε ένα φύλλο καταγραφής όπου τις δηλώνω ως μία λοιπή παράβαση κατηγορίας 4. Μία από αυτές όμως αποτελεί την μείωση της υποχρεωτικής φύτευσης στο προκήπιο σε ποσοστό άνω του 20% (που δεν καλύπτεται με κατηγορία 3), η οποία θα πρέπει κι αυτή να δηλωθεί ως λοιπή παράβαση. Μπορεί όμως να συνυπολογιστεί στο ίδιο φύλλο καταγραφής με τις υπόλοιπες πολεοδομικές παραβάσεις ως κατηγορία 4 ή επειδή είναι στο προκήπιο θα θεωρηθεί κατηγορία 5, άρα θα χρεωθεί ως μία επιπλέον λοιπή παράβαση σε άλλο φύλλο καταγραφής? Θεωρείται "κατασκευή" η τσιμεντόστρωση του ακάλυπτου χώρου στο προκήπιο? Κατ' εμέ μάλλον όχι, θα με ενδιέφερε όμως και η γνώμη σας. Κι αν την θεωρήσουμε ως "κατασκευή", μήπως μπορούν τότε να πάνε όλες οι λοιπές παραβάσεις κατηγορία 5 για να μην γίνει νέο φύλλο καταγραφής και αυξηθεί το πρόστιμο κατά 200€ (έχει υπολογιστεί η έκπτωση του Α εξαμήνου στα 250€, η οποία ισχύει ακόμα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του ΤΕΕ)?

Μήπως μπορεί κανείς (από τους μετρ του είδους) να εντοπίσει την τιμή ζώνης του προηγούμενου post (οικισμός "Ορεινή Ηλείας")? Τηλεφωνώ εδώ και δυο βδομάδες στο κεφάλαιο της ΔΟΥ Πύργου και απάντηση καμία...

Ναι γιατί γλιτώνεις την κατηγορία 5.

Με κάποια μπόνους που είχαν καθιερωθεί με εγκυκλίους του 4178 (πχ συμψηφισμός λοιπών παραβάσεων και κατηγορίας 3) θα ασχοληθούν άραγε ποτέ?

Αν επιλέξουμε λοιπόν τη λύση της νομιμοποίησης αλλά έχουμε εξαντλήσει το συντελεστή δόμησης υπάρχει πρόβλημα? Αν θυμάμαι καλά με ΓΟΚ73 οι έρκερ πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης δεν προσμετρούσαν σε δόμηση και κάλυψη, σωστά? Σου ανέφερε τίποτα η ΥΔΟΜ σχετικά με αυτό? Επίσης όταν οι αυθαίρετοι έρκερ στο σύνολό τους (νόμιμα και παράνομα τμήματα) ξεπερνάνε το 25% της αντίστοιχης όψης που ήταν η μέγιστη επιτρεπόμενη τιμή του ΓΟΚ73 (υπόθεση πελάτη μου) τι γίνεται? Ούτε τακτοποιούνται ούτε νομιμοποιούνται? Αλλά προφανώς ούτε μπορούν να κατεδαφιστούν (με ποιο τρόπο αφού η ίδια αυθαιρεσία επεκτείνεται σε όλους τους ορόφους και επηρεάζει και άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες και προφανώς είναι απαγορευτικό για λόγους ασφάλειας ένα τέτοιο εγχείρημα)? Άρα μπλοκάρονται οι μεταβιβάσεις? Για ούτε 1 τμ σε πολλές περιπτώσεις παράνομη επέκταση έρκερ? Είναι ποτέ δυνατόν να ήθελε κάτι τέτοιο ο νομοθέτης?