pipakos

Αυτό το "ποσοστό δόμησης" της εγκυκλιου 4 του Ν.4178 δεν θα μπορούσαμε πιστεύετε να το χρησιμοποιήσουμε στο Ν.4495? Πραγματικά αυτές οι αποθήκες με αλλαγή χρήσης και λίγα χιλιοστά είναι ο καρκίνος των νόμων αυθαιρέτων!!! Είμαι σίγουρος ότι δεν έχει σκεφτεί καν αυτές τις περιπτώσεις ο νομοθέτης, αλλιώς το λεκτικό θα ήταν διαφορετικό, δεν νομίζω να υπήρχε πρόθεση να καταδικάσουν αυτούς τους αυθαίρετους χωρους σε τεράστια πρόστιμα και κατηγορία 5. Απλά με το "ποσοστό δόμησης" της εκυκλίου 4 κάπως σωζόταν η κατάσταση..

Άρα αν ο τελευταίος όροφος ενός αυθαίρετου κτιρίου σε εκτός σχεδίου περιοχή (επιτρεπόμενο ύψος 7.5 μέτρα) έχει ύψος στην μπροστινή όψη 6.5 μέτρα και στην πίσω όψη 8.5 μέτρα (λόγω της κλίσης του εδάφους) και έχει απλό ορθογώνιο σχήμα (κουτί) τότε θα τον χώριζες σε δύο φύλλα καταγραφής βάζοντας τη μισή επιφάνεια του ορόφου χωρίς ΥΥ (από την μπροστινή όψη μέχρι τη μέση) και την άλλη μισή με ΥΥ (από τη μέση μέχρι την πίσω όψη)?

Σας έχω ένα πιο δύσκολο από παλιά δική μου υπόθεση. Δύο μεζονέτες στο ίδιο οικόπεδο με σύσταση καθέτου αλλά με ενιαία πλάκα. Τα δύο υπόγεια τόσο στην κάτοψη της πολεοδομίας όσο και στην πραγματικότητα αποτελούν ενιαίο χώρο, δηλαδή δεν υπάρχει διαχωριστικός τοίχος μεταξύ τους. Παρόλα αυτά το ένα ανήκει στην αριστερή και το άλλο στη δεξιά κάθετη, δηλαδή συμβολαιογραφικά έχουν χωρίσει. Υπάρχει διαμερισμάτωση? Εγω δεν έβαλα λόγω ταύτισης της υπάρχουσας κατάστασης με το σχέδιο της πολεοδομίας..

Θα έχει ξανααπαντηθεί παλιότερα αλλά πλέον για τον 4495 πιστεύτε πως στα πλήρως αυθαίρετα εκτός σχεδίου που έχουν κατασκευαστεί σε γεωτεμάχιο με έντονη κλίση εδάφους με αποτέλεσμα στη μπροστινή τους όψη να έχουν ύψος πάνω από το διαμορφωμένο έδαφος κάτω από 7.5 μέτρα και στην πίσω όψη πάνω από 7.5 μέτρα, πρέπει να βάλουμε ΥΥ? Κι αν ναι αυτή πρέπει να μπει σε όλη την επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου ή τμηματικά από το σημείο που αρχίζει το κτίριο και ξεπερνάει τα 7.5 μέτρα και μετά? Δεν μιλάμε για ξεμπάζωμα, μιλάμε για κλίση εδάφους.

Δεν ξέρω την απάντηση σε αυτό όπως προείπα σε προηγούμενο post (και μάλλον δεν μπορεί να σου απαντήσει με σιγουριά κανείς) αλλά όπως το περιγράφεις εγώ θα διάλεγα την κουρτίνα 2γ, αφού όπως είπες κι εσύ δεν τροποποιήθηκε η ΣΟΙ μετά τον 4014. Το θέμα είναι πως η συμβολαιογράφος θα σου ζητήσει την κουρτίνα 2α. Κι αν είναι ανένδοτη (όπως συνήθως συμβαίνει) νομίζω εγώ στη θέση σου θα την έκανα για άλλες δουλειές με μικρότερο ρίσκο και μεγαλύτερο περιθώριο κέρδους από μια απλή βεβαίωση. Εκτός αν προηγηθεί η τροποποίηση ΣΟΙ που δεν έγινε τότε... Αν είχε προηγηθεί η τροποποίηση ΣΟΙ ήθελα να γράψω. Θα με ενδιέφερε πάντως κι εμένα να ακούσω κι άλλες γνώμες για αυτό. Για το #355 συμφωνώ με προλαλήσαντες. Δίνεις κανονικά βεβαίωση.

Πρόσεξε και τις στέγες σε αυτές τις παλιές κατοικίες ή τα στέγαστρα, υπόστεγα κτλ (αν υπάρχουν) γιατί πολλά από αυτά έχουν κατασκευαστείς μετά το 1975 οπότε αν τα δηλώνεις πρέπει να τα βάλεις σε ξεχωριστό φύλλο καταγραφής με την ημερομηνία κατασκευής τους, και τότε θα σου βγάλει το σύστημα κι άλλο 250άρι.

αν έχεις ασυμφωνία με ο.α. και οι αποθήκες αποτελούν αυτοτελείς και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες (με χιλιοστά) βάζεις και διαμερισμάτωση

Δεν πρέπει να υπάρχει επίσημος πολεοδομικός ορισμός της διαμερισμάτωσης. Κατ΄εμέ διαμερισμάτωση θα μπορούσε να είναι οποιαδήποτε αλλαγή γίνεται στο περίγραμμα ενός διαμερίσματος από την οποία επηρεάζονται και τα γειτονικά αυτοτελή διαμερίσματα του ίδιου ορόφου. Αρκεί να έχουν κατοχυρώσει τον τίτλο του αυτοτελούς διαμερίσματος βάσει ΣΟΙ κι όχι απλά βάσει διαρρύθμισης. Με αυτό το τρόπο όταν το διαμέρισμα 1 μεγαλώνει και "τρώει" το διαμέρισμα 2 (άρα το επηρεάζει) έχουμε διαμερισμάτωση-ενοποίηση. Όταν το διαμέρισμα 1 διαιρείται σε δύο διαμερίσματα, πάλι το διαμέρισμα 2 επηρεάζεται, αφού δημιουργείται από αυτήν την διαίρεση, οπότε έχουμε διαμερισμάτωση-διαχωρισμό. Αντίθετα όταν υφίστανται και τα δύο διαμερίσματα και το διαμέρισμα 1 τρώει από τον κοινόχρηστο, τότε το διαμέρισμα 2 δεν επηρεάζεται, άρα έχουμε ΥΔ του διαμερίσματος 1. Το lexigram.gr τώρα που το κοίταξα γράφει: διαμερισμάτωση: διαίρεση σε τμήματα ενός χώρου (διαμερισμάτωση του κτιρίου). Πέτυχε και την περίπτωσή μας ακριβώς! Για τους δε νόμους αυθαιρέτων ισχύει το εξής: Η διαφορετική διαμερισμάτωση σε σχέση με την άδεια είναι αυτό που αποτελεί αυθαιρεσία. (όπως έχει τονίσει πολλές φορές και ο φίλος και συνφορουμίτης dimitris GM)

Μακάρι να είναι έτσι, έχω πελάτες που θα κάνουν τρελό πάρτι!!! Απλά με προβληματίζει η λέξη "τμήμα". Μήπως δηλαδή εννοεί αυθαίρετο τμήμα στατικά ανεξάρτητο ενός κυρίως κτίσματος με οικοδομική άδεια και όχι πλήρως αυθαίρετο. Εγώ πάντως περίμενα να βγάλουν τη ΜΣΕ και από άλλες περιπτώσεις. Ίσως γίνει και αυτό κάποια στιγμή αργότερα..

Το ΤΕΕ υποστηρίζει πως και οι δύο τρόποι είναι σωστοί. Οι συμβολαιογράφοι όμως βαράνε κωλύματα γιατί έχουν οδηγίες από το σύλλογό τους να δέχονται μόνο βεβαιώσεις αδόμητου για μελλοντικό όροφο.

Απαλλάσσονται από την μελέτη στατικής επάρκειας κτίρια, στα οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φέροντος οργανισμού η εγκεκριμένη στατική μελέτη για το νόμιμο τμήμα του ακινήτου και εφόσον συντρέχει τουλάχιστον μια από τις παρακάτω προϋποθέσεις: Το τελικό (μετά την όποια αυθαιρεσία) κτίριο είναι μονώροφο, δηλαδή υπάρχουν μόνο οι στάθμες θεμελίωσης, υπογείων, ισογείου, ισογείου με πατάρι ή σοφίτα. Το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο είναι μικρότερο σε επιφάνεια των 25 τ.μ. Θα πρέπει να υφίσταται εγκεκριμένη στατική μελέτη και να έχει εφαρμοστεί. Επομένως για τα αυθαίρετα ισόγεια κτίρια χωρίς ο.α. εξακολουθεί να ισχύει η απαίτηση για ΜΣΕ, δυστυχώς.

Για μεταβίβαση υψούν οι συμβολαιογράφοι ζητάνε βεβαίωση για αδόμητο ακίνητο. Οι αυθαιρεσίες που υπάρχουν στις άλλες οριζόντιες και στους κοινόχηστους χώρους, είτε ρυθμισμένες είτε όχι, εσένα δεν σε επηρεάζουν. Η αυθαίρετη απόληξη του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου κατ΄εμέ δεν συνιστά αυθαιρεσία που καταλογίζεται στον ιδιοκτήτη του υψούν, αλλά ρυθμίζεται μαζί με τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες των κοινόχρηστων χώρων, εκτός αν αυτή έχει επεκταθεί στο δώμα πέρα από το νόμιμο περίγραμμα της αδείας. Το τελευταίο μόνο με επιφύλαξη... Ας ακούσουμε κι άλλες γνώμες...

Στο 1.40μ ύψος κι εγώ εκτιμώ ότι πρέπει να το δηλώσεις με ΥΔ και ΥΚ. Έμενα το δίλημμα για τη χρήση ή μη χρήση του αναλυτικού αρχίζει όταν έχω τέτοιες αποθήκες με ύψος κάτω από 1 μέτρο.

Αν η ΣΟΙ δείχνει ακόμα ένα μόνο κατάστημα τότε ο διαχωριστικός τοίχος αφορά διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση του καταστήματος και δεν χρειάζεται να δηλωθεί. Αλλά επειδή κατά 99% η ΣΟΙ θα δείχνει δύο καταστήματα (αφού μιλάμε για δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες, ξεχωριστές εισόδους κτλ), τότε έχουμε διαμερισμάτωση, η οποία δεν αφορά μόνο την ανταλλαγή τετραγωνικών μέτρων ανάμεσα σε δύο οριζόντιες, αλλά και την ενωποίηση των δύο σε μία, ή τον διαχωρισμό της μίας σε δύο (καλή ώρα!). Όπως και να έχει αν δεν βρεθεί και διαβαστεί η ΣΟΙ καλύτερα μην προχωρήσεις καθόλου στη δήλωση.

Η άδεια ειναι του 89 με δύο αναθεωρήσεις το 94 και το 97. Για το γήπεδο υπάρχει τίτλος στον οποίο φαίνεται να συνορεύει τόσο στο πίσω όσο και στα πλάγια όρια με όμορα γήπεδα. Τα πλάγια όρια του γηπέδου έχουν μπει πιο μέσα (έχει μικρύνει το γήπεδο) αλλά το πίσω όριο έχει μετακινηθεί κατά πολύ, οπότε το επιπλέον κομμάτι πέραν του πίσω ορίου ξεπερνάει τα 500 τμ, αλλά επειδή το γήπεδο χάνει από τα πλάγια όρια μεγαλώνει στο σύνολο 500 περίπου τμ. Με βάση τα λεγόμενα του ιδιοκτήτη δεν τον έχει ενοχλήσει ποτε κανείς όσον αφορά την περίφραξη που έκανε εδώ και 20+ χρόνια.

Εγώ απλά ανέφερα τι θα έκανα στη θέση του υποστηρίζοντας μια λιγότερο αυστηρή ερμηνεία (και δεν ήμουν ο μόνος) και νομίζω ότι οι συνφορουμίτες καταλαβαίνουν από τον τρόπο της γραφής μου ότι η αμφιβολία είναι έντονη. Αν μιλούσαμε για πλήρως αυθαίρετο έρκερ πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης δεν θα πρότεινα να δηλωθεί η αυθαιρεσία. Είναι όμως ίδια περίπτωση αυτή με την αντίστοιχη που περιγράφει ο Ηλίας; Στη συγκεκριμένη περίπτωση η ίδια η οικοδομική άδεια του έχει δώσει το δικαίωμα να προεξέχει ο έρκερ κατά 0.40μ της ρυμοτομικής γραμμής όσον αφορά το νόμιμο κομμάτι του, και αυτή την τιμή του 0.40μ δεν την έχει υπερβεί ούτε το αυθαίρετο τμήμα. Έχω κι εγώ παρόμοια υπόθεση του 4178 με έρκερ πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης που άλλαξε θέση και μετακινήθηκε όλος 2 περίπου μέτρα κατά μήκος της πρόσοψης, έχοντας και κοινό τμήμα με την προβλεπόμενη θέση του έρκερ βάσει αδείας. Ουσιαστικά από τη μία μεριά μίκρυνε και από την άλλη μεγάλωσε. Τον έχω δηλώσει κατηγορία 1 (προ 1975) και η δήλωση είναι ακόμα σε στάδιο Υπαγωγή. Είχα σκεφτεί τότε να τον δηλώσω κατηγορία 3 θεωρώντας ότι είναι εντός του 5% σε σύγκριση με την πλευρά του κτιρίου (όχι του νόμιμου τμήματος έρκερ). Οπότε το θέμα με ενδιαφέρει και με αφορά κι εμένα.

Αν μπορούσε με κάποιο τρόπο η επιφάνεια του αυθαίρετου τμήματος έρκερ να θεωρηθεί ως επέκταση της πλευράς και επιφάνειας του κτιρίου (όχι του νόμιμου έρκερ) τότε λογικά πιάνεις το 5% του ορίου που θέτει η κατηγορία 3. Συμφωνώ κι εγώ ότι δεν έχει λογική να μένουν αυτού του είδους οι αυθαιρεσίες αδήλωτες και να εμποδίζονται οι συμβολαιογραφικές πράξεις. Δεν νομίζω να είναι αυτό το πνεύμα του νόμου, πόσο μάλλον στην περίπτωσή σου που την εποχή που κατασκευάστηκε η αυθαιρεσία η κατασκευή αυτή επιτρεπόταν. Οπότε θεωρώ πως στη θέση σου θα το δήλωνα ακόμα και ως υδ αν δεν υπήρχε άλλη λύση..

Το κυρίως αυθαίρετο κτίριο βρίσκεται κανονικά στη θέση που προβλέπει η ο.α. δηλαδή μέσα στα 4 στρέμματα του τοπογραφικού αδείας. Μία άποψη λοιπόν είναι να γίνει ενα νέο τοπογραφικό το οποίο να δείχνει το αγροτεμάχιο 4500 τμ με τα σωστά όρια κατά δήλωση του ιδιοκτήτη κι επειδή είναι πάνω από το 10% του εμβαδού που αναφέρεται στο τοπογραφικό του συμβολαίου, να γίνει διόρθωση των παλιών συμβολαίων κτλ με τις γνωστές χρονοτριβές και αρκετά μεγαλύτερο κόστος. Σε αυτή την περίπτωση τακτοποιούνται κανονικά και οι αυθαίρετες αποθήκες στην ίδια δήλωση του Ν.4495 μαζί με το κυρίως κτίσμα. Τι γίνεται όμως με την οικοδομική άδεια που έχει βγεί για αγροτεμάχιο 4 στρεμμάτων? Υπάρχει πιστεύετε κάποια άλλη λύση πιο εύκολη και οικονομική, ίσως και πιο σωστή, από αυτήν που μόλις περιέγραψα?

Αγροτεμάχιο με διώροφο κτίσμα χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, που σύμφωνα με οικοδομική άδεια και συμβόλαιο είναι 4 στρέμματα, στην πραγματικότητα οι μάντρες του έχουν κατασκευαστεί σε διαφορετικά σημεία (με εξαίρεση την πλευρά του δρόμου) με αποτέλεσμα το περίγραμμα του αγροτεμαχίου που προκύπτει να μην συμφωνεί με το αντίστοιχο της άδειας και του συμβολαίου και το εμβαδόν του να είναι κατά 500 περίπου τμ μεγαλύτερο, άνω δηλαδή του ορίου του 10%. Στο πίσω όριο του αγροτεμαχίου (αυτό που έχει ξεχειλώσει περισσότερο από όλα) υπάρχουν 2 αποθήκες, τοποθετημένες εντός των ορίων του αγροτεμαχίου σύμφωνα με την αποτύπωση της περίφραξης, αλλά εκτός των ορίων του αγροτεμαχίου σύμφωνα με τα όρια που προκύπτουν από άδεια και συμβόλαιο. Ερώτηση 1) Αυτές οι δύο αποθήκες μπορούν να δηλωθούν με 4495 μαζί με το κυρίως αυθαίρετο κτίριο ή θεωρούμε ότι έχουν κατασκευαστεί στο όμορο γεωτεμάχιο και δεν τις αγγίζουμε? Ερώτηση 2) Αν οι αποθήκες δεν μπορούν να δηλωθούν με 4495, μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού για το κυρίως κτίριο?

Κατ' εμέ έχεις διαμερισμάτωση. Το wc εφόσον είναι εντός νομίμου περιγράμματος θα μπορούσε να θεωρηθεί διαφορετική διαρρύθμιση και να μην δηλωθεί καθόλου.

Αυτό λοιπόν αν καταλαβαίνω καλά μας λέει ότι ο ιδιοκτήτης του δ/σματος του Β ορόφου μπορεί από μόνος του να ζητήσει την τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου και να παραχωρήσει το κομμάτι του φωταγωγού του Β ορόφου σε κοινή χρήση. Με τους υπόλοιπους όμως τι γίνεται? Ο φωταγωγός περνάει από όλους τους ορόφους. Πώς θα γίνει τροποποίηση της σύστασης χωρίς τη συνυπογραφή τους αφού ο αυθαιρετος φωταγωγός επηρεάζει και τα εμβαδά των δικών τους διαμερισμάτων. Θα χρειαστούν βεβαιώσεις μηχανικού για όλα τα διαμερίσματα ή η τροποποίηση θα αφορά μόνο τον Β όροφο?

Δήλωση Ν.4495/17 σε διαμέρισμα (αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία) Β ορόφου. Εκτός από τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες έχει κατασκευαστεί αυθαίρετος φωταγωγός (υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής από την ανέγερσή της) σε χώρο που σύμφωνα με οικοδομική άδεια και σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτελεί τμήμα διαμερίσματος, έχει μετρήσει δηλαδή σε δόμηση - κάλυψη. Αυτό δηλώνεται με κάποιο τρόπο (πχ λοιπή παράβαση) ή δεν υπάρχει υποχρέωση να δηλωθεί (ως χώρος εντός του νόμιμου περιγράμματος)? Προκειμένου να γίνει συμβολαιογραφική πράξη, να βγουν πιστοποιητικά ένφια κτλ θεωρούμε το εμβαδόν του διαμερίσματος μειωμένο κατά τα τμ του αυθαίρετου φωταγωγού ή αφήνουμε το εμβαδόν ως έχει στο νόμιμο τμήμα του διαμερίσματος, το οποίο συμπεριλαμβάνει και το φωταγωγό? Γνώμες?..

Έτσι όπως είναι γραμμένος σήμερα ο νόμος ναι μπορείς. Απλά με αυτούς που έχουμε μπλέξει μπορεί να βγάλουν μεθαύριο μια διευκρινιστική που να λέει ότι απαιτούνται και οι δύο προϋποθέσεις του άρθρου 98 παρ.5. Γενικά είναι ένα από το επίμαχα σημεία του νέου νόμου κι έχει κατά καιρούς ερμηνευτεί διαφορετικά από συναδέλφους οπότε καλό είναι μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο όσο μπορούμε να φυλαγόμαστε.. Εγώ προσωπικά δεν θα απέρριπτα μια νέα δουλειά εξαιτίας αυτής της αμφιβολίας.

Κατ' εμέ ναι μπορείς, απλά η σύμφωνη γνώμη του 51% θα σε εξασφάλιζε ακόμα περισσότερο, αν φυσικά αυτό είναι εφικτό. Αν στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας φαίνεται η πραγματική κατάσταση τότε η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων θεωρείται δεδομένη.

Ναι όντως. Το μελετούσαν και τόσο καιρό υποτίθεται αλλά δυστυχώς το αποτέλεσμα είναι αυτό που βλέπουμε. Κατ' εμέ εξακολουθεί να μην αποτελεί αυθαιρεσία. Ούτε με αναλυτικό προϋπολογισμό μπορεί να δηλωθεί (πως θα γίνουν οι υπολογισμοί για κάτι που δεν έχει φτιαχτεί??).