Stavros Ele

Καλησπέρα! Έχω ακριβώς την ίδια αναπάντητη απορία με το τελευταίο μήνυμα του anvar για γήπεδο άρτιο κατά κανόνα απέναντι από πράξη εφαρμογής μετά το 1983 κυρίως ως προς τη θέση του κτιρίου (πλάγια όρια, απόσταση από δρόμο). Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

Στο άρθρο 107 παρ. 5 β) αα) αναφέρει εργασίες υγιεινής μεν, αλλά παραπέμπει στα άρθρα 116 και 117 που είναι για παραδοσιακούς οικισμούς και διατηρητέα κτίρια. Επίσης άδεια για λόγους ασφαλείας θα μπορούσε να εκδοθεί σε περιπτώσεις ενισχύσεων που προκύπτουν από την σχετική ΜΣΕ. Αν κάνω λάθος διόρθωσέ με. Ευχαριστώ.

Καλησπέρα.. Θα ήθελα να κάνω μια ερώτηση σχετικά με τις ΕΕΜΚ για το νέο πρόγραμμα ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ-ΑΥΤΟΝΟΜΩ. Έχω κάνει ρύθμιση με τις διατάξεις του Ν. 4495/2017 σε εκτός σχεδίου γήπεδο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Ξέρετε αν για την εν λόγω ισόγεια κατοικία μπορεί να εκδοθεί ΕΕΜΚ στα πλαίσια του νέου προγράμματος για π.χ. τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης. Από ότι διαβάζω οι απόψεις διίστανται. Έχουμε κανένα νεότερο μέχρι σήμερα; Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Ήλπιζα σε ένα φόρουμ με τόσους Μηχανικούς να μπορούσε να μου δώσει μια κατεύθυνση για το πως θα αντιμετωπίσω αυτή την περίπτωση. Ευχαριστώ

Γειά σας. Θέλω να συντάξω ένα τοπογραφικό εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως. Εκπόνησα αρχικά διάγραμμα εφαρμογής για να προκύψουν με ακρίβεια οι ρυμοτομικές γραμμές του σχεδίου. Από τις ρυμοτομικές γραμμές προκύπτει ότι το οικόπεδο μου ρυμοτομείται καθώς και το υφιστάμενο προ του σχεδίου κτίριο. Στο εν λόγω οικόπεδο δεν έχει πραγματοποιηθεί πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού. Στο τοπογραφικό διάγραμμα ποια θα δώσω ως τελική ιδιοκτησία; Την υφιστάμενη κατάσταση ή την τελική ιδιοκτησία μετά από την ρυμοτόμιση; Ευχαριστώ

Αφού στο παράρτημα αναφέρει ότι πρέπει να συντρέχουν ταυτόχρονα το να είναι σε άλλη μη νόμιμη θέση και να μην έχουν κοινό τόπο τα δύο περιγράμματα. Στα σχήματα 9 και 10 μπορεί να μην έχουμε κοινό τόπο, αλλά έχουμε το κτίριο σε άλλη νόμιμη θέση.

Στο παραπάνω σχήμα δε καταλαβαίνω γιατί στην περίπτωση 9 και 10 έχουμε Ο.Α. ΟΧΙ. Επιπλέον δεν είναι σαφές αν χρεώνουμε πέραν των ανάλογων υπερβάσεων (δόμησης, κάλυψης, Δ) και παράβαση κατ. 3 (ιδιδ) στα σχήματα 7, 8, 9 και 10. Ευχαριστώ

Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση. Πως γίνεται να βάλω μόνο ΥΚ χωρίς ΥΔ για τα νόμιμα τ.μ. της Ο.Α.; Μήπως εννοείτε ότι θα πάει ολόκληρο το λυόμενο μαζί τα επιπλέον 4 τ.μ. με ΥΔ και ΥΚ;

Σε γήπεδο εκτός σχεδίου έχει εκδοθεί Ο.Α. για λυόμενο. Στην πραγματικότητα το λυόμενο έχει κατασκευαστεί σε άλλη νόμιμη θέση χωρίς κανένα κοινό σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα της Ο.Α. και επιπλέον είναι κατά 4 τ.μ. μεγαλύτερο. Επιπλέον μεταγενέστερα εγίναν αυθαίρετες προσθήκες στο λυόμενο από συμβατικά υλικά. Το λυόμενο θα το θεωρήσω εξολοκλήρου αυθαίρετο δεδομένου ότι έχει διαφορετικές διαστάσεις από αυτό της Ο.Α. ή θα υπολογίσω μόνο τα 4 τ.μ. με ΥΔ και ΥΚ και την μετατόπιση με Κατ. 3; Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Θα ήθελα να ρωτήσω αν η πρόταση "Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια" αναφέρεται μόνο στην περίπτωση γ ή αφορά και την περίπτωση β για τα λυόμενα κτίρια. Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Ευχαριστώ για την άμεση απόκριση. Συγκεκριμένα στα συμβόλαια αναφέρετε ισόγειο (κατάστημα), Α' όροφος και μελλοντικός Β' όροφος (διαμερίσματα) 80 τ.μ. έκαστος. Το ισόγειο και ο Α' όροφος χτίστηκαν με την 1η Ο.Α. και ο μελλοντικός όροφος με την 2η Ο.Α. Έπειτα, τώρα πως και τι αν άλλαξε κάτι στους όρους δόμησης, εκδόθηκε η 3η Ο.Α. που αφορούσε μια οικοδομή 40 τ.μ. κολλητά και καθ' ύψος της πρώτης, και απεικονίζει ένα επιπλέον καταστήμα στο ισόγειο και μεγάλωμα των 2 διαμερισμάτων από 80 τ.μ. σε 120 τ.μ. έκαστος, η οποία υλοποιήθηκε αντί για 40 τ.μ.- 50 τ.μ. καθ' ύψος. Η εν λόγω αυθαιρεσία των 30 τ.μ. (10 τ.μ.*3) τακτοποιήθηκε έπειτα από έκθεση αυτοψίας της πολεοδομίας από συναδέλφο με τον 4178. Σαν να μην έφταναν όλα αυτά ο πελάτης έχει ανεγείρει πριν το 11' ακόμα έναν όροφο πάνω από την οικοδομή των 80 τ.μ., δημιουργώντας το πάνω διαμέρισμα, μεζονέτα 210 τ.μ. (80+40+10+80). Είναι κι άλλα, αλλά ας μη χάσουμε την ουσία. Τώρα οι γνώμες των συμβολαιογράφων ποικίλουν. Άλλοι κάνουν την τροποποίηση της σύστασης με τα πραγματικά τ.μ. και άλλοι μου λένε έχεις παραβίαση του σ.δ. και δε μπορείς να δώσεις χιλιοστά εκτός του σ.δ., γι'αυτό απευθύνθηκα και στο φόρουμ. Υ.Γ. ο πελάτης προτίμησε να κάνει απλά διαγραφή των προστίμων και δεν έκανε τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών του οικοπέδου και θέλουμε να βρούμε μια λύση τόσο στο πολεοδομικό όσο και στο ιδιοκτησιακό πρόβλημα.

Καλησπέρα συνάδελφοι, Σε οικόπεδο έχουν εκδοθεί συνολικά τρεις Ο.Α. Η σύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών πραγματοποιήθηκε με τα τ.μ. των 2 πρώτων Ο.Α.(κλείνει στα 1000) και δεν έγινε τροποποίηση της σύστασης μετά την 3η Ο.Α. ώστε να συμπεριληφθούν τα επιπλέον τ.μ. Επιπλέον στο οικόπεδο έχουν πραγματοποιηθεί αυθαίρετες προσθήκες με τις οποίες παραβιάζεται ο Σ.Δ. του οικοπέδου. Έπειτα από την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών, μπορώ να συντάξω καινούριο πίνακα αναλογιών με τα πραγματικά τ.μ. (νόμιμα και αυθαίρετα) και να μοιράσω την τράπουλα των χιλιοστών βάσει αυτών ή πρέπει να κάνω αναγωγή των χιλιοστών στα νόμιμα τ.μ. (μόνο τα επιπλέον τ.μ. της 3ης Ο.Α.); Και αν πάω με τον δεύτερο τρόπο που θα αναγράφονται τα αυθαίρετα τ.μ.; Ευχαριστώ

Έχεις δίκιο συνάδελφε. Τα υπολόγισα χωρίς το max 400. Όπως και να χει δεν επηρεάζει την ερώτηση μου. Μπορεί τα τ.μ. των κτισμάτων του προ του 75 να μην επηρεάζονται από τον συντελεστή υπέρβασης, αλλά επηρεάζονται τα μεταγενέστερα τ.μ. Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση.

Καλημέρα συνάδελφοι, Σε οικόπεδο, άρτιο και οικοδομήσιμο, εντός οριοθετημένου οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων, χωρίς Ο.Α., υφίστανται 2 ισόγειες αυθαίρετες κατοικίες προ του 75, 110 τ.μ. και 52 τ.μ. αντίστοιχα, καθώς και αυθαίρετες ισόγειες αποθήκες συνολικού εμβαδού 51 τ.μ. οι οποίες κατασκευάστηκαν μεταγενέστερα (Σύνολο 213 τ.μ.) Η επιτρεπόμενη δόμηση στο εν λόγω οικόπεδο πριν το ΦΕΚ 289 ΑΑΠ ήταν 630 τ.μ. Ερώτηση: Στο πεδίο για την Ο.Α. θα επιλέξω 1) Όχι, Yπέρβαση δόμησης έως 100 τ.μ.; δεδομένου ότι δε ξεπερνώ τα επιτρεπόμενα; ή 2) Όχι, Yπέρβαση δόμησης από 200-500 τ.μ. (όλα τα τ.μ. επειδή δεν έχω Ο.Α.) υ.γ. Ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται για νομιμοποίηση αλλά για ρύθμιση. Ευχαριστώ

Επομένως έχω: Ο.Α.: Όχι, Υπέρβαση δόμησης έως 100 τ.μ., Εντός σχεδίου -οικισμού: Όχι 1ο Φ.Κ. --- Κατ. 5 ΥΔΚΧ: 77,8 τ.μ., ΥΥ: Όχι (7,00<8,70max) 2o Φ.Κ. --- Κατ. 5, 1 Λοιπή παράβαση για σκάλα, Η/Χ, μπάζωμα, ξεμπάζωμα, περίφραξη κλπ. Διορθώστε με αν κάτι δεν κατάλαβα σωστά. Παραθέτω και την αντίστοιχη σχηματική τομή Σχηματική τομή.pdf

Καλησπέρα συνάδελφοι, Σε γήπεδο με κλίση εκτός σχεδίου μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, εντός ΖΟΕ που επιτρέπεται η χρήση Β' κατοικίας, έχει ανεγερθεί κατοικία 70 τ.μ. υπερυψωμένη κατά 3,5 μ. (μπάζωμα) και αποθήκη 7,8 τ.μ. στο ίδιο υπερυψωμένο επίπεδο της κατοικίας. 1) η αποθήκη μπορεί να μπει στην κατηγορία 3 ή ο νόμος αναφέρεται σε ισόγειες αποθήκες με μέγιστο ύψος 2,50 μ. από το έδαφος και άρα κατ. 5 ΥΔΚΧ όπως η κατοικία; 2) η αυθαίρετη κατασκευή μπορεί να χαρακτηριστεί υπερυψωμένη ισόγεια κατοικία Επίσης στην περίπτωση κεκλιμένου εδάφους επιτρέπεται η διαμόρφωση του γηπέδου με αναλημματικούς τοίχους ή πρανή μεγίστου ύψους 1,50 m και επίπεδα ελαχίστου πλάτους 5 m. Όταν οι κλίσεις του εδάφους απαιτούν την κατασκευή τοίχων υψηλότερων του 1,50 m, ή επιπέδων πλάτους μικρότερου των 5 m απαιτείται η γνώμη της Επιτροπής Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου. ή έχω περιορισμούς σύμφωνα με τον όρο αυτό; και αν θεωρείται ισόγεια κατοικία, για την ΥΥ συγκρίνω με τα επιτρεπόμενα για μονώροφο (4,00 + 1,20 μ.) ή με το μέγιστο επιτρεπόμενο για διώροφα (7,50 +1,20 μ.) Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Ευχαριστώ για την άμεση ανταπόκριση. Έχεις δίκιο συνάδελφε. Αναφερόμουν στην 2η παράγραφο του άρθρου. Πράγματι, δεν υπάρχουν διαφορές στον τρόπο υπολογισμού της τιμής ζώνης. Επομένως η Τ.Ζ. για τα εκτός σχεδίου προκύπτει βάσει της ελάχιστης Τ.Ζ. του οικείου Δήμου αν υπάρχει και όχι της Π.Ε. Θα ήθελα να μου πείτε την Τ.Ζ. σε εκτός σχεδίου περιοχή του Δήλεσι Βοιωτίας.

Καλησπέρα συνάδελφε, Σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 22 του Ν. 4178/2013 για τις Τ.Ζ. στα εκτός σχεδίου αναφέρεται: Ειδικά δε, για τα ακίνητα του προηγούμενου εδαφίου που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού, που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών, λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα, εφόσον στην οικεία δημοτική κοινότητα του ακινήτου η μέγιστη τιμή ζώνης δεν υπερβαίνει τα δύο χιλιάδες διακόσια (2.200) ευρώ σε ποσοστό μεγαλύτερο του 10% της έκτασης της οικείας δημοτικής κοινότητας. ενώ στο άρθρο 109 του Ν. 4495/2017 αναφέρεται: Ειδικά δε για τα ακίνητα του προηγούμενου εδαφίου, που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού, στις οποίες δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών, λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στον οικείο δήμο και, αν δεν έχει καθοριστεί σε αυτόν η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα, εφόσον στην οικεία δημοτική κοινότητα του ακινήτου η μέγιστη τιμή ζώνης δεν υπερβαίνει τα δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ σε ποσοστό μεγαλύτερο του δέκα τοις εκατό (10%) της έκτασης της οικείας δημοτικής κοινότητας. Θεωρώ ότι ο νέος νόμος τροποποιεί τον τρόπο υπολογισμού της Τ.Ζ. για τα εκτός σχεδίου βάσει της ελάχιστης Τ.Ζ. του οικείου Δήμου και όχι της Π.Ε.

ΥΔΟΜ πρόκειται για τυπογραφικό λάθος.. το βασικό μου ερώτημα είναι πως πορευόμαστε εμείς οι μηχανικοί σε όλες αυτές τις διαφορετικές απόψεις των ΥΔΟΜ. Είμαστε εμείς αρμόδιοι να πορευτούμε κατά το δοκούν και να κρίνουμε σε κάθε περίπτωση τι πρέπει να γίνει;

Απευθύνθηκα σε αρμόδια ΥΔΟΜ για το πιο πάνω θέμα και η απάντηση τους ήταν ότι τα κτίσματα που αποτυπώνονται στην Ο.Α. ως υφιστάμενα δεν σημαίνει ότι είναι και νόμιμα.. επιπλέον το γεγονός ότι η ισόγεια κατοικία δεν αποτυπώνεται στις επόμενες Ο.Α. σημαίνει ότι το κτίσμα κατεδαφίστηκε.. ως εκ τούτου το εν λόγω κτίσμα τεκμαίρεται ότι έχει ανεγερθεί μετά την έκδοση της τελευταίας Ο.Α. του 80..

29) - Μπορούν να αφαιρεθούν από το συνολικό εμβαδόν μιας αυθαίρετης σοφίτας κάποια τ.μ. αυτής με πολύ χαμηλό ύψος κατά τη δήλωσή της στο Ν.4178/13, κι αν ναι ποιο είναι αυτό το καθοριστικό ύψος κάτω από το οποίο οι χώροι της σοφίτας μπορούν να μην δηλώνονται? – Δεν προκύπτει αυτό από κάπου (με μία δόση δισταγμού). Διασαφηνίστηκε πλήρως αυτό το θέμα?

Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση... Μου κάνει εντύπωση το γεγονός ότι παρόλο που αναφέρεται ως υφιστάμενη και όχι ως υπό ανέγερση οικία, δεν αποδεικνύεται η ύπαρξή της... Όσο αναφορά το Δ.Κ.: στην 1η Ο.Α. αναφέρεται 90% Μ.Κ,, στην 2η 70% Μ.Κ και στην 3η 60% Μ.Κ. Πάω με 90% Μ.Κ. όπου φαίνεται και η υφιστάμενη οικία ή πάω με το δυσμενέστερο 60%?