ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε οριζόντιες ιδιοκτησίες

[chatzivasileiou]

ευχαριστώ και πάλι για την άμεση απάντηση!

Edited November 8, 2025 at 12:39 μμ by Pavlos33

[Alexander Manolopu]

Καλημέρα συνάδελφοι. Κάνω τακτοποίηση σε μία οριζόντια ιδιοκτησία χωρίς αποκλειστικές χρήσεις. Στο ισόγειο διαμέρισμα του πελάτη μου έχει κάνει επέκταση στις βεράντες του οι οποίες στην οικοδομική άδεια είναι μπαζωμένες. Στην πράξη έχει κάνει αποθηκευτικούς χώρους με ύψος περίπου 1,50 μ.

Αυτοί οι αποθηκευτικοί χώροι κατά τη γνώμη σας πάνε με επιφάνεια ή ως λοιπή παράβαση μιας και δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των βοηθητικών χώρων;

Επίσης επειδή έχει γίνει επέκταση των βεραντών στην ουσία σε κοινόχρηστο χώρο πως το χειρίζομαι. Πρέπει να πάρω τη συναίνεση των υπολοίπων ή επειδή δε μετράνε σε κάλυψη και δόμηση μπορώ να τα τακτοποιήσω μονομερώς; 

Edited November 10, 2025 at 09:54 πμ by Pavlos33
έγινε διόρθωση ορθογραφίας κειμένου. Pavlos 33

[Pavlos33]

@Alexander Manolopu Καλημέρα. Καταπατάται κοινόχρηστος χώρος. Δες το άρθρο 98. Δήλωση μπορεί να υποβληθεί με Υ.Δ ιδιοκτήτη ότι οι αυθαιρεσίες έγιναν από κατασκευής κτιρίου.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο 3 ν. 4178 δεν ενδιαφέρει για την τακτοποίηση αν ο αυθαίρετος χώρος πληροί τις προϋποθέσεις για την εγκατεστημένη χρήση. Πχ σε σοφίτες λαμβάνεται όλο το εμβαδόν παρά το ότι στα χαμηλά σημεία η στέγη μπορεί να είναι και μισό μέτρο ύψος. Εναλλακτικά σφραγίζει τις πόρτες με που έχει αφήσει με ινοσανίδα και δεν έχεις αυθαιρεσία. 

[Apollο]

@Alexander Manolopu 

Εφόσον οι βεράντες δεν είχαν οριστεί ως χώροι αποκλειστικής χρήσης, απαιτείται συναίνεση. 
Παράγραφος 9 άρθρο 98: απαιτείται η συναίνεση άνω του 50% των συνιδιοκτητών. 

Η αυθαιρεσία από κατασκευής κτιρίου αναφέρεται σε επέκταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, δηλαδή του διαμερίσματος, και όχι σε άλλη αυθαίρετη κατασκευή της ιδιοκτησίας. 
Παράγραφος 5 άρθρο 98: Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής […]. 

Πόση είναι η συνολική επιφάνεια των αποθηκευτικών χώρων; 

Edited November 10, 2025 at 12:13 μμ by Apollο

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Στα σωστά που αναφέρθηκαν, προσθέτω ότι, στη συνέχεια απαιτείται η τροποποίηση της ΣΟΙ και η συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου!

[Alexander Manolopu]

Οι αποθηκευτικοί χωρο είναι είναι 24,56τ.μ. αλλά δεν εχουν το απαιτούμενο ύψος για βοηθητικούς χώρους το καθαρό τους ύψος είναι 1,55μ., επομένως σκέφτομαι να το πάω σαν λοιπή κατηγορία με αναλτικό και όχι σαν επιφάνεια..

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Κακώς το σκέφτεσαι....

[Giallou]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

σε τακτοποίηση που κάνω σε διαμέρισμα πολυκατοικίας μεταξύ των αυθαιρεσιών είναι και η διαφορετική διαμερισμάτωση σε σχέση με το όμορο διαμέρισμα. Η διαμερισμάτωση έγινε εκ κατασκευής και εντός νόμιμου όγκου. Τώρα ερώτημα μου είναι αν υπάγεται στην παρ. 7 του άρθρου 98 και άρα μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση οριζοντίου ή στην παράγραφο 9Α του άρθρου 98 και άρα απαιτείται και συναίνεση του ιδιοκτήτη του όμορου διαμερίσματος για την τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου. 

Ευχαριστώ

[Pavlos33]

@Giallou Καλημέρα. Μάλλον από τις πιο ξεκάθαρες περιπτώσεις Δ.Δ υπαγωγής στην παρ. 7 άρ. 98 που θα λυθούν με μονομερή τροποποίηση. (έχει και άλλα κριτήρια  όπως η 10 ετής έλευση από τέλεση αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης περί διαταγής κατεδάφισης, αλλά δεν φαντάζομαι να έχεις τέτοια περίπτωση). Σύμφωνα με το Ν. 5124/24 και τις εγκυκλίους της συντονιστικής των Συμβολαιογράφων γίνεται μονομερής τροποποίηση. Ο νόμος για την υπαγωγή δεν ορίζει ρητά την απαίτηση συναίνεσης για την υπαγωγή της Δ.Δ.

[IoanSiou]

Καλημέρα σας,

Σε πολυκατοικία κατασκευασμένη το 1967 υπάρχουν 8 διαμερίσματα, εκ των οποίων τα 4 έχουν επεκταθεί αυθαίρετα στον φωταγωγό της πολυκατοικίας. Η αυθαίρετη αυτή επέκταση έχει πραγματοποιηθεί από την ανέγερση της οικοδομής αλλά ΔΕΝ είναι η ίδια σε όλους τους ορόφους (άλλοι έχουν καταλάβει ολόκληρο τον φωταγωγο ενώ άλλοι ένα μέρος αυτού).

Για την τακτοποιήση αλλά και τη μετέπειτα μεταβίβαση/πώληση των διαμερισμάτων, απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών (51% για την τακτοποίηση και 100% για την τροποποίηση της σύστασης);;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.