ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[Pavlos33]

Καλησπέρα. Από την αρχή των αυθαιρετονόμων ο επιμερισμός παράβασης ύψους και κάλυψης στις οριζόντιες ήταν προβληματικός. Εσύ δεν έχεις διαφοροποίηση μικτού ύψους κάθε οριζόντιας αλλά μεταβολή υψομετρικής στάθμης αφού το υπόγειο έγινε ισόγειο και όλο αυτό μεταφέρεται στην ανοδομή. Θα μπορούσες να βάλεις μια Λ.Π εξηγώντας ότι δεν έχεις υπέρβαση ύψους Ο.Ι ως απόλυτο μέγεθος, αλλά όλη η οικοδομή υπερυψώθηκε κατά 2,85 μ με το συνολικό της ύψος να είναι μικρότερο του μέγιστου επιτρεπόμενου. Κάτι ανάλογο δηλαδή και με την περίπτωση κατά την οποία το συνολικό ύψος οικοδομής ήταν σωστό, αλλά είχαμε μεταβολές στα μικτά εγκεκριμένα ύψη ορόφων (άρα και ύψη Ο.Ι). 

[the_topo]

Καλησπέρα, θα ήθελα να θέσω το εξής για τη βοήθειά σας:

Σε τακτοποιήση Ο.Ι. ορόφου (σε 2όροφη οικοδομή), βάσει σχεδίου τομής εκ των εγκεκριμένων, παρατηρώ ότι τα υψόμετρα του ισογείου και ορόφου ναι μεν συνολικά είναι όσο στην άδεια, αλλά έχουν επιμεριστεί διαφορετικά. Για τη κατοικία δηλαδή που έχω αναλάβει να τακτοποιήσω βάσει αδείας το εσωτερικό ύψος (+ ύψος άνω πλάκας) είναι 3,2μ  ενώ στην αυτοψία μου μέτρησα 3,36μ.

Τι κάνω σε αυτή τη περίπτωση? Το τακτοποιώ με κάποιο τρόπο ή όχι δεδομένου ότι η κατοικία μου μαζί με τον όροφο, συνολικά δηλαδή, είναι όσο αναφέρεται στην άδεια?

[Pavlos33]

Μπορείς να το τακτοποιήσεις και με κατηγορία 3 (*). Είναι οριακά στο 5%, οπότε το βάζεις 3,35 και γίνεται 4,69%<5%. Αν είχες κάποια παράβαση αναλυτικού, θα μπορούσες να το ενσωματώσεις σε αυτή, ώστε να μην επιβαρύνεις το πρόστιμο και αυτό διότι οι μεταβολές ύψους των οριζόντιων ιδιοκτησιών, δεν έχουν οδηγήσει σε υπέρβαση ύψους της περιοχής, ώστε να "προστιμοποιηθεί " επιμεριστικά το πρόστιμο υπέρβασης ύψους στις οριζόντιες του κτιρίου.

(*) γιε) αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις (5%) και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού πέντε τοις εκατό (5%) και κατά παρέκκλισηπεριπτώσεων α, β και γ της παρ.2 του άρθρου 89, 
-ερμηνεία εγκ. 2: Στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου συμπεριλαμβάνεται και η διάσταση του ύψους. 

[the_topo]

@Pavlos33 ευχαριστώ.

Οι αυθαιρεσίες όλες έχουν πραγματοποιηθεί πριν το '75 οπότε από θέμα προστίμου είναι οκ.

Έχω παράβαση αναλυτικού (κατασκευή 2 παραθύρων) οπότε θα ενσωματώσω εκεί τη διαφορά στο καταμερισμό των απόλυτων υψομέτρων των Ο.Ι.

Όμως, αν ήθελα όμως να χρησιμοποιήσω κατ. 3, δεδομένου ότι ταυτόχρονα έχω και αλλαγή στις εξ. διαστάσεις περιγράμματος που ναι μεν συνολικά η επιφάνεια της Ο.Ι. δεν υπερβαίνει το 5% αλλά μεμονωμένες διαστάσεις υπερβαίνουν το 5%, μπορούσα να χρησιμοποιήσω κατ.3 μόνο για το θέμα με τα υψόμετρα που ανέφερα? Δηλαδή κατ. 3 για το ύψος που όντως (οριακά) δεν υπερβαίνει το 5%?

[Pavlos33]

Στην κατηγορία 3 μπορείς να υπάγεις περισσότερες της μιας εργασίες που εμπίπτουν σε αυτή. Οι αλλαγές περιγράμματος έχουν δυο σωρευτικές προϋποθέσεις. μεταβολή περιγράμματος της Ο.Ι  μικρότερο του 5% και μεταβολή επιφάνειας μικρότερη του 5%. Αν μια από τις δυο προϋποθέσεις δεν ισχύει, η μεταβολή περιγράμματος δεν υπάγεται στην περίπτωση αυτή.

[giannis_kak]

Καλησπέρα και ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας

Έχω διώροφη οικοδομή που σύμφωνα με την άδεια έχει ύψος 7,50 μ.. Το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής είναι 7,50 μ. + 2,00 μ. στέγη (αναφέρεται και στους όρους δόμησης του διαγράμματος κάλυψης της αδείας). Ωστόσο εκδόθηκε άδεια για διώροφο πλακοσκεπές χωρίς στέγη.

Ο ιδιοκτήτης κατασκεύασε αυθαίρετη δίρριχτη στέγη ύψους 3,00 μ. άρα η υφιστάμενη κατάσταση έχει συνολικό ύψος 7,50 + 3,00 μ. = 10,50 μ.. Ο χώρος κάτω από τη στέγη αποτελεί όροφο (δεν πληρούνται οι προδιαγραφές για σοφίτα). Θα ήθελα τη γνώμη σας για το πώς υπολογίζω την Υ.Υ..

Άποψη μου είναι ότι έχω 1 Φ.Κ. μόνο Υ.Δ. για την επιφάνεια που βρίσκεται μεταξύ 7,50 μ. και 9,50 μ. (επιτρεπόμενο περιοχής με στέγη) και 1 Φ.Κ. με Υ.Δ. και Υ.Υ. για την επιφάνεια μεταξύ 9,50 μ. και 10,50 μ., όπου Υ.Υ. = 1/9,50 = 10,5% < 20%.  

Σύμφωνα με το Παράρτημα Α:

6(1) Αναγράφεται σε εκατοστά του μέτρου το αυθαίρετο ύψος υπέργειων κατασκευών, που δεν καλύπτεται είτε από οικοδομική άδεια, είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή, είτε από το επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.

Θεωρώ ακραίο το σενάριο του να υπολογίζεται η Υ.Υ. είτε ως 3,00/7,50 = 40% είτε ως 3,00/9,50 = 31,6 % (άρα Κατ. 5), από τη στιγμή που αν είχα την ίδια ακριβώς περίπτωση χωρίς χώρο κύριας χρήσης κάτω από τη στέγη απλά, σαν κατασκευή, είχε γίνει 1 μ. ψηλότερη θα τακτοποιούσα την παράβαση με Αναλυτικό.

[Roukat]

Με ενδιαφέρει κι εμένα αυτό που ρωτάει ο συνάδελφος. @giannis_kak βέβαια όλα τα τετραγωνικά να χρεωθούν την ΥΥ του 1 μέτρου (10,50-9,50) εννοείς έτσι?

Περισσότερο εμένα η ερώτησή μου είναι όταν έχουμε προσθήκη αυθαίρετου ορόφου που κατά ένα τμήμα του είναι εντός επιτρεπόμενου ύψους και κατά το υπόλοιπο το ξεπερνάει, μπορούμε να βάλουμε 1Λ.Π. για την ΥΥ μέχρι το επιτρεπόμενο και να υπολογίσουμε ΥΥ και ΥΔ μόνο για το ύψοε πάνω από το επιτρεπόμενο της περιοχής?

[giannis_kak]

2 ώρες πριν, Roukat said:

Με ενδιαφέρει κι εμένα αυτό που ρωτάει ο συνάδελφος. @giannis_kak βέβαια όλα τα τετραγωνικά να χρεωθούν την ΥΥ του 1 μέτρου (10,50-9,50) εννοείς έτσι?

Περισσότερο εμένα η ερώτησή μου είναι όταν έχουμε προσθήκη αυθαίρετου ορόφου που κατά ένα τμήμα του είναι εντός επιτρεπόμενου ύψους και κατά το υπόλοιπο το ξεπερνάει, μπορούμε να βάλουμε 1Λ.Π. για την ΥΥ μέχρι το επιτρεπόμενο και να υπολογίσουμε ΥΥ και ΥΔ μόνο για το ύψοε πάνω από το επιτρεπόμενο της περιοχής?

Σύμφωνα με το Παράρτημα Α

6 Συντελεστής ύψους: Αφορά σε αυθαίρετο ύψος, που συγκρίνεται με το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει στη θέση του ακινήτου. Σε περίπτωση αυθαίρετου ύψους τμήματος κτιρίου, ως βάση αναφοράς για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου λαμβάνεται η αντίστοιχη επιφάνεια του τμήματος του κτιρίου. …………………………………………………………….

Οπότε θεωρώ ότι το αυθαίρετο τμήμα ορόφου που είναι εντός επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής έχει Υ.Δ. και την Υ.Υ. τη ρυθμίζεις με αναλυτικό.

Ενώ το αυθαίρετο τμήμα που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο της περιοχής ύψος έχει Υ.Δ. και Υ.Υ. = ύψος πάνω από το επιτρεπόμενο της περιοχής / επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.

[Roukat]

Καλημέρα! @giannis_kak (για αρχή δεν έκανα εγώ το dislike....)απλά ήθελα να σου πω ότι δεν το έχεις καταλάβει σωστά. Προφανώς το τμήμα κτιρίου που αναφέρει εδώ, είναι για παράδειγμα όλος ο όροφος ο τελευταίος, αν έχεις σοφίτα όλη η σοφίτα κοκ Αν είναι 100 τμ η σοφίτα, δεν θα πάρεις τα 30τμ επειδή τόσα αντιστοιχούν στην υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους.

Τώρα αν μπορείς να χωρίσεις την ΥΥ σε αναλυτικό και σε υπέρβαση του επιτρεπόμενου ώστε το ποσοστό υπέρβασης να μην πάει στο θεό, δεν το ξέρω, ίσως δεν μπορείς, το ψάχνω ακόμα...

[giannis_kak]

Καλησπέρα @Roukat, προφανώς και δεν υπάρχει κανένα θέμα όποιος και αν έχει κάνει το dislike, ίσα – ίσα βοηθητικό είναι στην περίπτωση που δεν έχω κατανοήσει κάτι σωστά.

Πιστεύω ότι αν έχεις έναν αυθαίρετο επικλινή όροφο, το τμήμα του αυθαίρετου ορόφου που υπερβαίνει μόνο το ύψος της άδειας και όχι το επιτρεπόμενο της περιοχής η Υ.Υ. ρυθμίζεται με αναλυτικό,  ενώ το τμήμα που υπερβαίνει και το επιτρεπόμενο της περιοχής η Υ.Υ. πηγαίνει με συντελεστή, τον οποίο προσωπικά θα υπολόγιζα όπως αναφέρω στο προηγούμενο post.

Δηλαδή αν είχες με άδεια ένα διώροφο κτίριο ύψους 6 μέτρων με επιτρεπόμενο ύψος περιοχής 9,00 μ. και έκανες αυθαίρετο όροφο 3,00 μ. θα τακτοποιούσες την Υ.Υ. με αναλυτικό (δεν υπερβαίνεις το επιτρεπόμενο της περιοχής) ενώ αν είχες επικλινή όροφο (έστω με δίρριχτη στέγη) όπου το μέγιστο ύψος του στο κέντρο του ορόφου είναι 3,50 μ. και «σβήνει» στις άκρες  του σε ύψος κάτω από 3,00 μ., θα χρέωνες όλη την επιφάνεια (και αυτή που είναι μεν αυθαίρετη αλλά κάτω από το επιτρεπόμενο της περιοχής) του αυθαίρετου ορόφου με συντελεστή Υ.Υ.; Προσωπικά το θεωρώ πολύ αυστηρό, συγκριτικά με τις 2 περιπτώσεις.

Με προβληματίζει ο τρόπος υπολογισμού του συντελεστή Υ.Υ.

Για παράδειγμα στη δική μου περίπτωση όπου επιτρεπόμενο ύψος 7,50 μ. + 2,00 μ. στέγη αν έχει κατασκευαστεί εξολοκλήρου αυθαίρετη στέγη 3,00 μ., αν αποτελεί απλή κατασκευή, με συναδέλφους που το έχω συζητήσει, κάποιοι  θα αντιμετώπιζαν την υπέρβαση ύψους  του 1 μ. από το επιτρεπόμενο της περιοχής με αναλυτικό ενώ κάποιοι με συντελεστή Υ.Υ. = 1/9,50 = 10,53% < 20%.

Ενώ αν η στέγη «κρύβει» από κάτω δόμηση, προσωπικά πάλι πιστεύω ότι ο συντελεστής Υ.Υ. υπολογίζεται 1/9,50 και όχι 3/7,50 ή 3/9,50 που με οδηγεί σε κατ. 5.

Το θεωρώ και ακραίο και οξύμωρο η ίδια όψη, μια στέγη 3 μ. φαίνεται, η ύπαρξη δόμησης κάτω από αυτή να με οδηγεί μέσω του συντελεστή Υ.Υ. σε κατηγορία 5, ενώ αν αποτελεί μια απλή κατασκευή να μπορεί να τακτοποιηθεί.

(Προφανώς βέβαια το πρόστιμο θα είναι μεγαλύτερο λόγω Υ.Δ. κάτω από τη στέγη και στο συγκεκριμένο παράδειγμα που αναλύω αν είναι να οδηγηθώ σε κατ. 5 λόγω της ύπαρξης δόμησης να οδηγηθώ μέσω του συντελεστή Υ.Δ.)