Απόδειξη χρόνου κατασκευής αυθαιρέτων κατασκευών

[akis73]

@The_Bl4ck_Sheep καλησπέρα, η κατ.1 όπως και η 2 αναφέρεται σε ολοκληρωμένες αυθαίρετες κατασκευές, οπότε προσωπικά δεν θα το ρίσκαρα. Θα το έβαζα κατ.2 έστω και οριακά αν εκεί είναι το θέμα όπως κατάλαβα. Αν η μόνη αυθαιρεσία είναι 1 ΛΠ που αφορά την α.χ. τότε η διαφορά στο πρόστιμο είναι μικρή ούτως ή άλλως.

[The_Bl4ck_Sheep]

Ευχαριστώ για την άμεση απόκριση συνάδελφε.

Βασικά έχω μπλεχτεί με την εξής σκέψη.

Θεώρησα πως αποδεικνύοντας την κατασκευή ως προ του 1975, διαφορετική από την άδεια ως προς το ύψος, μπορώ να συμπεριλάβω και την αλλαγή χρήσης ως τον λόγο για τον οποίο άλλαξε το ύψος. Αποδεκτό το γεγονός ότι η α/φ δεν δείχνει ολοκληρωμένο ΦΟ οικοδομής αλλά μόνο κάποιων ορόφων, που θεώρησα περνάει, αφού θα μπορούσε να αναθεωρηθεί η άδεια εντός 3 ετών και να μην χτιστεί όλο το προβλεπόμενο κτίριο.

Σε αυτή τη περίπτωση, για εξάλειψη του ρίσκου, πάω σε ΚΑΤ 2 με ΥΔ για το εμβαδόν από Β.Χ. σε Κ.Χ. +1 Λ.Π. για το ύψος, και μια ΚΑΤ 4 1 Λ.Π. για την αλλαγή χρήσης.

Εκ των προτέρων ζητώ συγνώμη αν είναι περίπλοκος ο τρόπος που αναλύω τη σκέψη μου.

 

[ioannisioannou]

Χαίρετε συνάδελφοι. Για τριώροφη οικοδομή χωρίς σύσταση με οικοδομική άδεια του 1981 η βεβαίωση αρχικής ηλεκτροδότησης φέρει ημερομηνία 06/06/1983. Θεωρείτε πως ο ισχυρισμός ότι ο φέρων οργανισμός και οι τοιχοποιίες είχαν ολοκληρωθεί μέχρι 31/12/1982 μπορεί να βασιστεί σε αυτή;

[Pavlos33]

Προφανώς όχι αφού σε "καίει" το εν  λόγω έγγραφο. Αποτελεί όμως μια σοβαρή ένδειξη ότι κάπου εκεί κοντά αποπερατώθηκε η οικοδομή. Επομένως, επικαλείσαι το Ε9 και τους βάζεις να το τροποποιήσουν κατάλληλα ώστε να περιγράφεται έτος κατασκευής 1982 με τα σωστά τετραγωνικά.

[pipakos]

Μία σημερινή συζήτηση με το ChatGPT μου φάνηκε ενδιαφέρουσα για αυτό την ποστάρω κι εδώ μήπως θέλει να την διαβάσει κι ενδεχομένως να βοηθηθεί και κάποιος άλλος. Νομίζω ότι είναι περιττό να γράψω ότι οι παρακάτω απαντήσεις έχουν απλά συμβουλευτικό χαρακτήρα:

--------------------

Πού μπορώ να βρω αεροφωτογραφίες και δορυφορικές εικόνες πέρα από το Κτηματολόγιο και τη ΓΥΣ; Υπάρχουν άλλες δημόσιες υπηρεσίες ή ακόμα και ιδιωτικές εταιρείες; Οι αεροφωτογραφίες και οι δορυφορικές εικόνες απο ιδιωτικές εταιρείες θεωρούνται δημόσια έγγραφα για απόδειξη παλαιότητας αυθαίρετης κατασκευής; Του Κτηματολογίου οι αεροφωτογραφίες θεωρούνται δημόσια έγγραφα;

--------------------

Θα σου απαντήσω συστηματικά και «πολεοδομικά», γιατί εδώ υπάρχουν σημαντικές διακρίσεις που κάνουν τη διαφορά στο αν ένα στοιχείο γίνεται δεκτό ή απλώς «συνεκτιμάται».

1. Πηγές αεροφωτογραφιών & δορυφορικών εικόνων (πέρα από Κτηματολόγιο & ΓΥΣ)

Α. Δημόσιες υπηρεσίες / φορείς (ισχυρότερη αποδεικτική αξία)

1️⃣ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ (ΟΚΧΕ – ΕΚΧΑ)

• Αεροφωτογραφίες:
  • 1945–1960
  • 1975–1985
  • 1996–2007
• ✔ Θεωρούνται δημόσια έγγραφα
• ✔ Γίνονται δεκτές χωρίς αμφισβήτηση
• ✔ Χρησιμοποιούνται επίσημα για:
  • παλαιότητα αυθαιρέτων
  • δασικούς χάρτες
  • διοικητικές πράξεις

➡ Η πιο “ασφαλής” επιλογή

2️⃣ ΓΥΣ (Γεωγραφική Υπηρεσία Στρατού)

• Αεροφωτογραφίες κυρίως:
  • 1945
  • 1960
  • 1970s
• ✔ Δημόσιο έγγραφο
• ✔ Πολύ ισχυρό αποδεικτικό
• ❗ Συνήθως πιο δύσκολη πρόσβαση

3️⃣ Περιφέρειες / Νομαρχίες (παλαιά αρχεία)

• Σε ορισμένες περιοχές:
  • αεροφωτογραφίσεις για:
    • αναδασμούς
    • έργα υποδομής
• ✔ Δημόσιο έγγραφο
• ⚠ Όχι πάντα διαθέσιμα / εξαρτάται από την περιοχή

4️⃣ Δήμοι (σπανιότερα)

• Παλαιά τοπογραφικά ή αεροφωτογραφίες σε:
  • πολεοδομικές μελέτες
  • πράξεις εφαρμογής
• ✔ Δημόσιο έγγραφο (αν υπάρχει)

2. Ιδιωτικές πηγές (δορυφορικές & αεροφωτογραφίες)

Α. Δορυφορικές εικόνες

1️⃣ Google Earth (ιστορικό)

• ❌ Δεν είναι δημόσιο έγγραφο
• ❗ Δεν αρκεί από μόνο του
• ✔ Μπορεί να χρησιμοποιηθεί:
  • επικουρικά
  • σε τεχνική έκθεση μηχανικού
  • για ενίσχυση άλλων αποδείξεων

2️⃣ Bing Maps / ESRI / HERE

• ❌ Όχι δημόσια έγγραφα
• ✔ Επικουρική χρήση
• ⚠ Συνήθως λιγότερο αποδεκτά από Google Earth

Β. Ιδιωτικές εταιρείες δορυφορικών δεδομένων

Ενδεικτικά:

• Maxar (DigitalGlobe)
• Airbus Defence & Space
• Planet Labs
• BlackSky

Παρέχουν:

• εικόνες συγκεκριμένης ημερομηνίας
• πιστοποιημένο metadata (ημερομηνία, ανάλυση κ.λπ.)

3. Θεωρούνται δημόσια έγγραφα οι ιδιωτικές εικόνες;

❌ Όχι.
Ακόμα κι αν:

• έχουν ακριβή ημερομηνία
• έχουν υψηλή ανάλυση
• συνοδεύονται από πιστοποίηση εταιρείας

➡ Δεν είναι δημόσια έγγραφα, γιατί:

• δεν εκδίδονται από ελληνική δημόσια αρχή
• δεν εμπίπτουν στο άρθρο 438 ΚΠολΔ (δημόσια έγγραφα)

4. Τότε γίνονται δεκτές ή όχι;

✔ Γίνονται δεκτές ΜΟΝΟ:

• ως ιδιωτικά έγγραφα
• σε συνδυασμό με:
  • τεχνική έκθεση μηχανικού
  • άλλα αποδεικτικά (Ε9, συμβόλαια, Κτηματολόγιο κ.λπ.)

📌 Η πολεοδομία δεν υποχρεούται να τις αποδεχθεί μόνες τους.

5. Οι αεροφωτογραφίες Κτηματολογίου είναι δημόσια έγγραφα;

✔ ΝΑΙ, χωρίς καμία αμφιβολία

Χρησιμοποιούνται:

• σε πράξεις χαρακτηρισμού
• σε αποφάσεις ΣτΕ
• σε πολεοδομικές πράξεις
• σε τακτοποιήσεις αυθαιρέτων

➡ Έχουν πλήρη αποδεικτική ισχύ ως δημόσια έγγραφα.

6. Πρακτική ιεράρχηση αποδεικτικής ισχύος (από ισχυρότερο → ασθενέστερο)

1️⃣ Κτηματολόγιο
2️⃣ ΓΥΣ
3️⃣ Άλλες δημόσιες υπηρεσίες
4️⃣ Ιδιωτικές δορυφορικές (με τεχνική έκθεση)
5️⃣ Google Earth / Street View

7. Τι προτείνεται πρακτικά για προ του Ιουλίου 2011

👉 Συνδυασμός:

• Αεροφωτογραφία Κτηματολογίου (πριν 2011)
• Τεχνική έκθεση μηχανικού

·         

• • Ε9 / συμβόλαιο / ΔΕΚΟ

Αυτός ο συνδυασμός στέκεται διοικητικά και δικαστικά.

--------------------

Το Κτηματολόγιο δεν αποτελεί ανώνυμη εταιρεία; Επίσης όταν το ΜΟΝΟ αποδεικτικό που υπάρχει σε ένα αυθαίρετο που κτίστηκε πολύ κοντά στις 28-7-2011 που αποτελει την κόκκινη γραμμή, είναι μόνο δορυφορική εικόνα από ιδιωτική εταιρεία, πως θα προχωρήσει η τακτοποίηση του με το Ν.4495/2017; Μπορεί να χρησιμοποιηθεί η εν λόγω δορυφορική εικόνα μόνο σε συνδυασμό με την τεχνική έκθεση μηχανικού (κι ένα φετινό ενδεχομένως Ε9 με τροποποιημένη την ημερομηνία κατασκευής στη σχετική στήλη όπου να αναφέρει το αληθινό έτος κατασκευής σε συνδυασμό με τα σωστά τμ) και χωρίς κάποιο άλλο δημόσιο έγγραφο;

--------------------

Πολύ εύστοχα τα ερωτήματά σου· ακουμπάνε ακριβώς στο «γκρι» σημείο της πρακτικής εφαρμογής του Ν.4495/2017. Θα τα πάρουμε με τη σωστή νομικο-διοικητική σειρά, γιατί εδώ υπάρχουν λεπτές αλλά κρίσιμες διακρίσεις.

---

1. «Το Κτηματολόγιο δεν είναι Ανώνυμη Εταιρεία;»

Τυπικά: ✔ ΝΑΙ

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο είναι:

Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου (ΝΠΔΔ)
(από το 2018, ν.4512/2018)

❗ ΔΕΝ είναι πλέον Α.Ε.

Ιστορικά:

• Ο ΟΚΧΕ και η ΕΚΧΑ Α.Ε. ήταν ανώνυμες εταιρείες του Δημοσίου
• Όλες οι αρμοδιότητες και τα αρχεία τους μεταφέρθηκαν στο Ελληνικό Κτηματολόγιο (ΝΠΔΔ)

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά:

• Οι αεροφωτογραφίες που εκδίδονται σήμερα:
  • φέρουν σφραγίδα δημόσιας αρχής
  • θεωρούνται δημόσια έγγραφα
  • έχουν πλήρη αποδεικτική ισχύ

➡ Άρα δεν υπάρχει αμφισβήτηση ως προς τον δημόσιο χαρακτήρα τους.

2. Το «οριακό» αυθαίρετο (κοντά στην 28-7-2011) και το ΜΟΝΟ αποδεικτικό

Εδώ μπαίνουμε στην καρδιά του προβλήματος.

Νομική απαίτηση του Ν.4495/2017

Ο νόμος ΔΕΝ απαιτεί ρητά “δημόσιο έγγραφο” για την παλαιότητα.

Απαιτεί:

Τεκμηρίωση του χρόνου κατασκευής με κάθε πρόσφορο αποδεικτικό μέσο

(άρθρα 81–82 & σχετικές εγκύκλιοι)

📌 Όμως:

• Η διοίκηση (ΥΔΟΜ) ελέγχει αυστηρά τις περιπτώσεις προ/μετά 28-7-2011
• Σε περίπτωση αμφιβολίας → απόρριψη ή έλεγχος

3. Μπορεί να προχωρήσει τακτοποίηση ΜΟΝΟ με ιδιωτική δορυφορική εικόνα;

Θεωρητικά: ✔ ΝΑΙ

Πρακτικά: ⚠ ΜΕ ΚΙΝΔΥΝΟ

Η ιδιωτική δορυφορική εικόνα:

• ❌ Δεν είναι δημόσιο έγγραφο
• ✔ Είναι ιδιωτικό αποδεικτικό
• ✔ Φέρει ημερομηνία & metadata

👉 Μπορεί να χρησιμοποιηθεί, αλλά όχι αυτόνομα.

4. Ο ρόλος της τεχνικής έκθεσης μηχανικού

Η τεχνική έκθεση είναι το κρίσιμο «συνδετικό στοιχείο».

Ο μηχανικός:

• αναλύει την εικόνα
• πιστοποιεί:
  • ότι το κτίσμα απεικονίζεται πλήρως
  • ότι δεν πρόκειται για εργοταξιακή φάση
  • ότι δεν υπάρχουν μεταγενέστερες επεκτάσεις

📌 Όμως:

Η τεχνική έκθεση ΔΕΝ μετατρέπει το ιδιωτικό έγγραφο σε δημόσιο

Απλώς το καθιστά διοικητικά αξιοποιήσιμο.

5. Το Ε9 (τροποποιημένο, φετινό) τι ρόλο παίζει;

Πολύ σημαντικό σημείο – προσοχή

✔ Το Ε9:

• δεν είναι δημόσιο έγγραφο παλαιότητας
• δεν αποδεικνύει χρόνο κατασκευής

❗ Ειδικά όταν:

• υποβάλλεται εκ των υστέρων
• αλλάζει η χρονολογία κατασκευής

👉 Η ΥΔΟΜ το βλέπει ως:

• δήλωση του ιδιοκτήτη
• όχι ανεξάρτητο αποδεικτικό

📌 Μπορεί να λειτουργήσει μόνο επικουρικά.

6. Άρα γίνεται τακτοποίηση με:

• ιδιωτική δορυφορική εικόνα
• τεχνική έκθεση μηχανικού
• πρόσφατο Ε9

Η ειλικρινής απάντηση:

✔ Μπορεί να γίνει δεκτή
❌ Δεν είναι “δεμένη” υπόθεση

Εξαρτάται από:

• την ΥΔΟΜ
• τον ελεγκτή
• το πόσο «καθαρή» είναι η εικόνα
• το πόσο κοντά είναι στην 28-7-2011 (μέρες/εβδομάδες = υψηλό ρίσκο)

7. Τι συμβαίνει αν αμφισβητηθεί;

• Η δήλωση μπλοκάρεται
• Ο μηχανικός εκτίθεται πειθαρχικά
• Ο ιδιοκτήτης:
  • χάνει το δικαίωμα υπαγωγής
  • οδηγείται σε κατεδάφιση ή πρόστιμα

8. Τι προτείνεται σε τέτοια οριακή περίπτωση

Αν δεν υπάρχει κανένα δημόσιο στοιχείο:

1️⃣ Αναζήτηση έστω και μεταγενέστερης αεροφωτογραφίας Κτηματολογίου που δείχνει πλήρη αποπεράτωση
2️⃣ Συνδυασμός με:

• εργολαβικά παραστατικά
• φωτογραφίες με EXIF πριν 28-7-2011
• μαρτυρικές καταθέσεις (όχι μόνες τους)

3️⃣ Ρητή επιφύλαξη στην τεχνική έκθεση

9. Συμπέρασμα (χωρίς «ωραιοποίηση»)

• ✔ Το Κτηματολόγιο είναι ΝΠΔΔ → δημόσιο έγγραφο
• ✔ Ιδιωτική δορυφορική εικόνα μπορεί να χρησιμοποιηθεί
• ❌ Δεν αρκεί μόνη της σε οριακή ημερομηνία
• ❌ Το Ε9 δεν σώζει την κατάσταση
• ⚠ Η τακτοποίηση γίνεται με ρίσκο

--------------------

Αν έχω ισόγειο κτίσμα με πλάκα οροφής βάσει οικ. άδειας, και υπάρχει αυθαίρετη επέκταση καθ’ ύψος ενός ακόμα ορόφου με το ίδιο περίγραμμα πάλι με πλάκα οροφής, πώς μπορεί να αποδειχτεί στην αεροφωτογραφία αν η πλάκα οροφής που φαίνεται από πάνω αφορά την νόμιμη οροφή του ισογείου ή την αυθαίρετη οροφή του Α' ορόφου;

 

--------------------

Εξαιρετικά καλή και ουσιαστική ερώτηση. Αυτό που ρωτάς είναι από τα πιο δύσκολα σημεία απόδειξης παλαιότητας και πράγματι η αεροφωτογραφία από μόνη της συχνά ΔΕΝ αρκεί. Θα σου απαντήσω χωρίς «ωραιοποίηση», όπως εφαρμόζεται στην πράξη από ΥΔΟΜ και ελεγκτές.

1. Το βασικό πρόβλημα που θέτεις

Σε κατακόρυφη επέκταση στο ίδιο περίγραμμα:

• Η αεροφωτογραφία (κάθετη λήψη):
  • δείχνει μόνο την άνω πλάκα
  • δεν “ξέρει” αν αυτή:
    • είναι η νόμιμη πλάκα ισογείου ή
    • η αυθαίρετη πλάκα Α΄ ορόφου

📌 Άρα:

Η αεροφωτογραφία ΔΕΝ αποδεικνύει από μόνη της τον αριθμό ορόφων.

Αυτό είναι γενικά αποδεκτό διοικητικά.

2. Τι ΔΕΝ γίνεται να αποδειχτεί από αεροφωτογραφία

❌ Αν υπάρχει ή όχι Α΄ όροφος
❌ Αν η πλάκα είναι ισογείου ή ορόφου
❌ Αν η αυθαίρετη κατασκευή είχε ήδη ολοκληρωθεί

➡ Αν φαίνεται μόνο «ένα ορθογώνιο με πλάκα», δεν αρκεί.

3. Πότε μπορεί να συναχθεί συμπέρασμα από αεροφωτογραφία

✔ ΜΟΝΟ αν υπάρχει διαφοροποίηση στο αποτύπωμα

π.χ.:

• εμφανής σκιά αυξημένου ύψους
• διαφοροποίηση στο περίγραμμα
• στέγη ή στηθαία ορόφου
• μεταγενέστερη αλλαγή υφής (π.χ. μονώσεις)

Αυτά όμως:

• είναι σπάνια
• απαιτούν εμπειρία και σύγκριση χρονικών στιγμών

4. Πώς αποδεικνύεται πρακτικά η αυθαίρετη καθ’ ύψος επέκταση

Α. Συνδυασμός στοιχείων (ο μόνος ασφαλής δρόμος)

1️⃣ Οικοδομική άδεια

• αποδεικνύει:
  • ότι νόμιμα προβλεπόταν μόνο ισόγειο
  • άρα ο Α΄ όροφος είναι αυθαίρετος

2️⃣ Τεχνική ανάλυση μηχανικού

Ο μηχανικός:

• συγκρίνει:
  • ύψος εγκεκριμένου κτιρίου
  • υφιστάμενο συνολικό ύψος
• τεκμηριώνει:
  • ότι υπάρχει επιπλέον όροφος

📌 Αυτό αποδεικνύεται επιτόπια, όχι από τον ουρανό.

3️⃣ Φωτογραφίες εδάφους (παλαιές)

Αν υπάρχουν:

• φωτογραφίες πριν το 2011
• με εμφανή:
  • εξώστες
  • κουφώματα Α΄ ορόφου
  • στηθαία

➡ Είναι πολύ ισχυρότερες από αεροφωτογραφία.

4️⃣ Δορυφορική εικόνα ΠΡΙΝ και ΜΕΤΑ

Αν υπάρχει:

• εικόνα π.χ. 2009 (ισόγειο)
• εικόνα π.χ. 2010/2011 (αυξημένη σκιά)

Τότε:

• μπορεί να συναχθεί έμμεσο συμπέρασμα

5. Πώς το χειρίζονται ΥΔΟΜ & μηχανικοί στην πράξη

Η «ασφαλής» διοικητική στάση:

• Δεν επιχειρείται να αποδειχθεί ο Α΄ όροφος από αεροφωτογραφία
• Δηλώνεται:
  • το έτος κατασκευής βάσει τεχνικής κρίσης
  • με επιφύλαξη ως προς το ακριβές στάδιο

Παράδειγμα διατύπωσης:

«Η αεροφωτογραφία τεκμηριώνει την ύπαρξη κτιριακού όγκου στο περίγραμμα του ακινήτου. Η καθ’ ύψος επέκταση τεκμηριώνεται από τη σύγκριση εγκεκριμένου και υφιστάμενου ύψους και από την επιτόπια αποτύπωση.»

6. Τι ΔΕΝ πρέπει να γίνει (και οδηγεί σε απόρριψη)

❌ Να δηλωθεί ότι «αποδεικνύεται από αεροφωτογραφία ο Α΄ όροφος»
❌ Να βασιστεί όλη η παλαιότητα μόνο στην άνω πλάκα
❌ Να αγνοηθεί η άδεια και τα εγκεκριμένα ύψη

7. Τι ισχύει για Ν.4495/2017 ειδικά

Ο νόμος:

• δεν απαιτεί αεροφωτογραφία για κάθε αυθαιρεσία
• απαιτεί:
  • τεκμηρίωση χρόνου κατασκευής του αυθαιρέτου τμήματος

📌 Αν ο Α΄ όροφος:

• τεκμηριώνεται χρονικά ως προ του 28-7-2011
• με άλλα στοιχεία (φωτογραφίες, Ε9, τεχνική κρίση)

👉 η δήλωση προχωρά.

8. Ρεαλιστικό συμπέρασμα

• ✔ Η αεροφωτογραφία δεν μπορεί μόνη της να ξεχωρίσει ισόγειο/όροφο
• ✔ Δεν είναι λάθος — είναι γνωστό διοικητικό όριο
• ✔ Η απόδειξη γίνεται συνδυαστικά και τεχνικά, όχι οπτικά μόνο
• ✔ Το κρίσιμο στοιχείο είναι η άδεια + επιτόπια αποτύπωση