Vasili

οταν και άν θα αρχίσουν οι έλεγχοι σε ρυθμισμένα αυθαίρετα θα έχουμε γιορτή στην κοινότητα των μηχανικών. Από τον 4014 μέχρι και τώρα ακόμη, υπάρχουν πάρα πάρα πολλές περιπτώσεις ρυθμισμένων αυθαιρέτων οι οποίες δέχονται πολλαπλές και αντιφατικές ερμηνείες ανάλυσης της αυθαιρεσίας καθώς και προσέγγισης ρύθμισης. Το αυθαίρετο είναι από τη φύση του χαοτικό και οι 2 νόμοι 4014 κ 4178 δεν αντιμετώπισαν με απλότητα τον χαοτικό χαρακτήρα, αλλά με την υπερβολική τους παραμετροποίηση τον απογείωσαν. Προφανώς δεν αναφέρομαι στις περιπτώσεις που με δόλο προσπάθησε κάποιος να ρυθμίσει, αλλά σε όλες εκείνες τις περιπτώσεις (που είναι οι περισσότερες) που παρόλη την ειλικρινή μελέτη και ανάλυση, συμπέρασμα σίγουρο και απόλυτο δε βγάζεις.

Γεια σε όλους, έχω την εξής περίπτωση: 5 - οροφο κτίριο. Υπόγειο > κατάστημα Ισόγειο > κατάστημα Πατάρι Ισογείου > κατάστημα. (το κατάστημα είναι λειτουργικά ένα εκτείνεται στα τρία επίπεδα με εσωτερικές σκάλες χωρίς πόρτες. Στα συμβόλαια και σύσταση τα δείχνουν ως ξεχωριστούς και ανεξάρτητηους χώρους.) 1ος όροφος > 4 διαμερίσματα (σε 1 διαμέρισμα έχει γίνει ήδη ΠΕΑ) 2ος οροφος > 4 διαμερίσματα 3ος όροφος > 2 διαμερίσματα 4ος όροφος > 2 διαμερίσματα Μου ζητήθηκε να κάνω 1 ΠΕΑ για το κατάστημα (για τα επίπεδα Υπόγειο, Ισόγειο, Πατάρι δηλαδή) και 1 ΠΕΑ για τον 1ο και 2ο όροφο. (Δεν θέλουν για τον 3ο και 4ο). Μπορώ να το κάνω αυτό ? Νοείται ως κτιριακή μονάδα ο 1ος και 2ος μόνο ? έχω την εντύπωση πως είτε θα μπορεί να γίνει ΠΕΑ για όλους τους ορόφους κατοικιών (1-4), έιτε για όσα διαμερίσματα θέλουν αλλά για το καθένα ξεχωριστό ΠΕΑ, αλλά όχι για τον όροφο 1+2 σε ένα ΠΕΑ. Είναι σωστό αυτό που λέω ?

οπα! τα παραπάνω είναι "πολυλειτουργικά" ? θα τα δω ενα ένα. σε ευχαριστώ.

Γεια σου Δημήτρη, ευχαριστώ πολύ για τη πληροφορία. Το έχω υπόψιν το πολυλειτουργικό αγρόκτημα. βρήκα το φεκ πριν μερικές εβδομάδες. Είναι καλό που θεσπίζει ένα πιο σαφές πλαίσιο σήμανσης της επιχείρησης. Επίσης έχει ενδιαφέρον πως δίνει δυνατότητα να έχεις πιο απλές και οικείες υποδομές κουζίνας όπως "Επιτρέπονται επίσης, τα υπαίθρια μαγειρεία και οι παραδοσιακές τεχνικές μαγειρικής που αναδεικνύουν τις τοπικές/παραδοσιακές συνήθειες μαγειρέματος (π.χ. ξυλόφουρνοι, γάστρες κ.λπ.), καθώς και οι υπαίθριοι χώροι εστίασης (π.χ. κιόσκια)."

Melissa γεια σου, και σε ευχαριστώ πολύ. ββ) Υπηρεσίες υποδοχής και φιλοξενίας σε τουριστικά καταλύματα των υποπεριπτ.αα, υποπεριπτ.ββ και υποπεριπτ.γγ της περιπτ.α, όπως και σε τουριστικά καταλύματα της περιπτ.β της παρ.2 του Αρθ-1 του παρόντος νόμου, μέγιστης δυναμικότητας μέχρι σαράντα (40) κλινών. Μέχρι 40 το πολύ στοχεύω. ​Από τα παραπάνω καταλαβαίνω οτι μπορείς να συνδυάσεις ξενοδοχείο με το αγρόκτημα ή εστίαση με το αγρόκτημα ή και τα δύο. Άν έχει ξενοδοχείο, έχεις και τους όρους δόμησης του ξενοδοχείου. Εξελίσω τη μελέτη ως τουριστική μονάδα (με 40 κλινες, εστιατόριο, πισίνα, καφέ, αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, κατάστημα (shop in shop οικοτεχνείας). Υπάρχει κάποιος περιορισμός ως προς τη δυναμικότητα του εστιατορίου ? Δηλαδή θέλω να έχω 20 - 30 κλινες και εστατόριο με δυναμικότητα 400-600 ατόμων. Υπάρχει κάποιο εμπόδιο στο να χαρακτηριστιεί όλη η εγκατάσταση κύρια τουριστική μονάδα ? (και επομένως οι όροι δόμησης του γηπέδου να είναι αυτοί των τουριστικών καταλυμάτων και ό,τι κατασκευαστεί να πάει με αυτούς τους όρους δόμησης και όχι πχ με αυτούς των καταστημάτων). Εϊναι σημαντικό γιατί οι όροι δόμησης τουριστικών είναι ιδιαίτερα ευνοικοί σε αντίθεση με οτιδήποτε άλλο. Δεν ψάχνω για "παράθυρο". Η ουσία της μελέτης είναι τουριστική, στοχεύει στον τουρισμό (εσωτερικό και εξωτερικό), αλλά δεν βασίζεται εξολοκλήρου στη διαμονή, αλλά και στην επίσκεψη.

γεια σου Δημήτρη, ναι το διάβασα και σε ευχαριστώ πολύ. είχα διαβάσει πριν μέρες το νόμο σχετικά με τα πολυλειτουργικά αγροκτήματα. εκεί επίσης προβλέπεται εστίαση και καταλύματα. Ωστόσο δεν αναφέρει ποιοι είναι οι όροι δόμησης που τα διέπουν. Αν θα πάει κανείς με όρους δόμησης τουριστικών, κατοικίας, καταστήματος ή αγροτικών εγκαταστάσεων (χλωμό). το λέω γιατί ενώ αναφέρει πως μπορείς να κάνεις πχ εστίαση, δε λέει με ποιο άρθρο θα την κάνεις. το ίδιο και για τα καταλύματα. Στο προηγούμενο άρθρο για τα επισκέψιμα οινοποιεία, αναφέρει πως "κατά παρέκκλιση κάθε άλλης διάταξης" δυναται να εγκατασταθούν καταλύματα εντός του γηπέδου όπου υπάρχει το βιομηχανικό κτίριο. Στα αγροτουριστικά δεν άναφέρει αυτό το "κατά παρέκκλιση". Επειδή το ΠΔ της εκτός σχεδίου δόμησης έχει διαφορετικούς όρους για διαφορετικές κατηγορίες χρήσεων πχ η έστίαση μόνη της υπάγεται στα καταστήματα (max 600 m2), η κατοικία έχει το δυσμενέστερο σδ (στα 20 στρ μπορώ max 400 μ2), τα τουριστικά καταλύματα 0,2 σδ, 0,2 σκ για γήπεδα έως 50 στρεμματα. Η διαφορά δυνατότητας δόμησης είναι γιγαντιαία μεταξύ της τρίτης κατηγορίας και των δύο πρώτων. Σκέφτομαι λοιπόν πως επειδή το απαιτούμενο κτιριολόγικο μου δείχνει πως χρειαζόμαστε περίπου 1000 μ2 δόμηση θα πρέπει να πάω για κύρια τουριστικά καταλύματα (σύμφωνα με το νόμο που μου έστειλες νωρίτερα) και να εντάξω εκεί όλους τους χώρους που χρειάζομαι (εστιατόριο, καφέ, καταστήματα, υποδοχή, αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, καταλύματα). Τα μη κύρια τουριστικά (κατοικίες, επαύλεις) ακολουθούν όρους δόμησης κατοικίας άρα αναγκαστικά δεν κάνουν.

Σε ευχαριστώ πάρα πολυ. Οι επιπλωμένες κατοικίες πανε με όρους δόμησης κατοικίας. Τα τουριστικά με ειδικούς όρους δόμησης. Όταν εχω συνδυασμό τι ισχύει? Στη περίπτωση μου σκοπευω η υποδοχή, εστιατόριο, καφέ να ειναι σε ενα μέρος και τα καταλύματα σε άλλο.

Γεια σας, εξεταζω τα δεδομένα για μια προμελέτη. εκεί ο πελάτης έχει καλλιέργειες και θέλει να διαμορφώσει χώρους να υποστηρίξουν την επίσκεψη και την φιλοξενία. Εξετάζω λοιπόν αν μπορώ αυτή τη χρήση να την εντάξω στα τουριστικα (εκτός σχεδίου δόμηση) ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ (Αρθ-8 ΠΔ-6/17-10-78, Αρθ-1 ΠΔ-20/28-1-88, διόρθωση σφάλματος (ΦΕΚ-173/Δ/88) συγκεκριμένα ως κτιριολογικό έχουμε τα εξής ζητούμενα: - εστιατόριο εμβαδού 300 μ2 - το οποίο θα έχει και περίπου 300 - 400 μ2 εξωτερικών σκιάστρων περγκολες κλπ 10 δωμάτια/σπιτάκια διαμονής εμβαδού 30 μ2 περίπου (συνολικό εμβαδό 300 μ2) - πισίνα εμβαδού 400 μ2 - cafe 2-3 καταστήματα εντός του αγροκτήματος (θα πωλούν προιόντα που θα προέρχονται από αυτό) - αίθουσα πολλαπλών χρήσεων εμβαδού 250 μ2 σκέφτομαι λοιπόν πως οι ευνοικότεροι όροι δόμησης για αυτές τις κτιριολογικές απαιτήσεις είναι τα τουριστικά καταλύματα (δίνουν συντελεστή 0.2). το αγροτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. πρώτον: μπορεί το παραπάνω να υπαχθεί στα τουριστικά καταλύματα ή βλέπτετε κάποιο κώλυμα ? το ρωτώ γιατί η διαμονή είναι μικρή και τα υπόλοιπα καταλαμβάνουν τον περισσότερο χώρο. δευτερον: υπάρχει περιορισμός να γίνει διασπορά των κτιρίων ? Δεν θέλουμε να είναι όλα μάζί σε ένα μεγάλο κτίριο αλλά να χρησιμοποίησουμε διεσπαρμένη χωροθέτηση. αλλού οι κατοικίες, αλλού το εστιατόριο κλπ.

Πήγα σήμερα να δώ τι μπορεί να γίνει. Το συμπεράσματα μέχρι στιγμής παρακάτω: (δεν ξέρω τι συμβαίνει αλλού) > ο αναδασμός θεωρείται "αυτοδικαίως" γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας (προκύπτει αυτοδίκαια μου είπαν) > αν κάποιος θέλει να κάνει ενα κτιριακό σε ΓΓΥΠ τότε στην περιοχή μου η ΥΔΟΜ θέλει και τη θετική γνωμάτευση της επιτροπή που ελεγχει τη ΓΓΥΠ (ΠΕΧΩΠ). Αυτή είναι μια επιτροπη 6 ατόμων η οποία γνωμοδοτεί για την "εγκριση της δραστηριότητας". > Για να εξετασθεί το αίτημα (αν μπορείς δηλαδή να κάνεις κάτι) χρειάζονται 3 τοπογραφικά τύπου διαγ΄ραμματος δόμησης στα οποία να αποτυπώνεται το αγροτεμάχιο αλλά και η μελέτη της εγκατάστασης (κτίρια, πισίνες, κιόσκια, φύτευση, καλλιέργειες, δρομίσκοι, κλπ) και τεχνική έκθεση περιγραφής. Αυτα θα τα εξετάσουν και θα γνωμοδοτήσουν. Ενδέχεται (μάλλον το πιθανότερο είναι) να αποφανθούν αρνητικά. Δηλαδή να κάνεις προμελέτη πριν καν αγοράσεις το αγροτεμάχιο. ( ! ) Αυτό ρώτησα και η απάντηση ήταν: Δημόσιο κύριε... τι περιμένετε... (Από την υπάλληλο) > Ακόμη κι αν το αγροτεμάχιο μπαίνει ξεκάθαρα στην παρέκκλιση που δίνει το αρθρο 51, παρ11α του 4178/2013 (δηλαδή πως αν εχει μέτωπο σε δρόμο δημοτικό τότε επιτρέπεται η έκδοση έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης κατά παρέκκλιση κάθε άλλης διάταξης), η επιτροπή αυτή μπορεί να δώσει αρνητική γνωμοδότηση και το θέμα της παρέκκλισης θα πρέπει να εξεταστεί από την ΠΕΧΩΣΧ της αποκεντρωμένης διοίκησης (μου είπαν). Το αγροτεμάχιο που εξετάζω έχει τα χαρακτηριστικά της παρέκκλισης. Γιατί να πρέπει να εξεταστεί από μια επιτροπή της αποκεντρωμένης. Ο νόμος δεν το αναφέρει. Στο φιναλε αφού σχετίζεται με την ΓΓΥΠ και η επιτροπή της περιοχής μας εγκρίνει δραστηριότητα δεν θα έπρεπε να είναι αρμόδια αυτή, ή η ΥΔΟΜ. > Συγκεκριμένα μέλος της επιτροπής μου είπε πως το συγκεκριμένο άρθρο (51, παρ 11α, 4178/2013) είναι "πολεοδομικού" χαρακτήρα, και δεν έχει να κάνει με αυτούς ( !! ). Άρα η δική τους γνωμοδότηση δεν επηρεάζεται από το άρθρο. Πως γίνεται μια επιτροπή να μην λαμβάνει υπόψιν της ένα νόμο που σχετίζεται με το αντικείμενο της επιτροπής? Επίσης πως γίνεται νόμος του κράτους να μην επηρεάζει κάποιους και να επηρεάζει κάποιους άλλους ? Θεική απάντηση > Η υπηρεσία δόμησης της περιοχής, απαιτει είτε:α) τη θετική γνωμοδότηση αυτής της επιτροπής προκειμένου να εκδοθεί μια άδεια δόμησης (ακόμη και με παρέκκλιση), είτε β) μια ανώτερη απόφαση (περιφέρεια/υπουργείο ίσως) που να λέει πως για τις παρεκκλίσεις δε χρειάζεται γνωμάτευση της επιτροπής ή κάτι αποδεσμευτικό τελωσπάντων. Επίσης εμαθα από την ΥΔΟΜ πως η ΠΕΧΩΣΧ της αποκεντρωμένης διοίκησης σε παρεμφερές προηγούμενο ερώτημα απάντησε πως είναι αναρμόδια για να εγκρίνει τις παρεκκλισεις και αρμοδια είναι η ΠΕΧΩΚ. Μοιάζει με μια λούπα χωρίς αρχή και τέλος. Για την ώρα λέμα να ξεκινήσουμε με τα βασικά: 1) ένα αίτημα χορήγησης χρήσεων γής από την ΥΔΟΜ 2) αίτημα χαρακτηρισμού γης από την ΠΕΧΩΠ αν έχετε κάποια άλλη πρόταση παρακαλώ be my guest !

Θυμάσαι πότε ήταν αυτό? θα πάω στη διευθυνση γεωργίας να μάθω σχετικά για τη συγκεκριμένη περιοχή. Αν καταφέρω να μάθω κάτι σημαντικό θα το αναρτήσω εδώ.

για αυτό που αναφέρεις μάλλον εχει να κάνει η μη υπαρξη των χαρτων καθορισμού των ορίων των ΓΓΥΠ οι οποίοι προβλέπονταν το 1998, ήταν προυπόθεση για την εφαρμογή των περιορισμών, αλλα ποτέ δε συνταχθηκαν. Νομικά που πιστεύεις πως πρέπει καποιος να πατήσει προκειμένου να προσβάλει αυτή την απαγόρευση ? ακόμη και αυτό που αναφέρεται στην εγκύκλιο 1889 / 07 - 04-2014 : "Με αφορµή ερωτήµατα Υπηρεσιών για την παρ. 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, διευκρινίζουµε ότι οι σχετικές δεσµευτικές διατάξεις που αφορούν στη γη υψηλής παραγωγικότητας περιλαµβάνουν και τις περιπτώσεις γεωργικής γης που δεν είναι χαρακτηρισµένη ως τέτοια, καθότι ο όρος «γη υψηλής παραγωγικότητας» εµπεριέχει σε κάθε περίπτωση και αυτόν της γεωργικής γης." από που προκύπτει αυτός ο συλλογισμός ? αυτό που διέπει την εκτός σχεδίου δόμηση είναι ένα ΠΔ (φεκ 270Δ, 24-5-1985). μπορει ενας νόμος ή μια εγκυκλιος να καταστρατηγήσει το δικαίωμα δόμησης που δίνει ένα Προεδρικό Διάταγμα χωρίς ο νέος νόμος να τροποποιεί το διάταγμα ? και ρωτώ αν νομικά αυτό στέκει.

Όντως ? Δεν γνωρίζω τι γίνεται σε άλλες περιοχές αλλά στη δική μας η πολεοδομία θεωρεί πως ο αναδασμός είναι ΓΓΥΠ και ως εκ τουτου είναι μη οικοδομήσιμα τα αγροτεμάχια εκεί. Νομίζω πως κάπου λέει πως θα πρέπει να καθοριστούν οι εκτάσεις εκείνες οι οποίες είναι ΓΓΥΠ. Δε γνωρίζω αν αυτό έχει γίνει στην περιοχή μου επίσημα. Θα αποτανθώ στην διευθυνση Γεωργίας μην τυχόν μάθω κάτι. ΒΣ.

Ευχαριστώ δημήτρη, με πρόλαβες καθώς έγραφα παρόμοιο. 'εχουμε λοιπόν: α) βασει 4178/2013 αρθρο 51 11α) αν το αγροτεμάχιο βρίσκεται είτε με πρόσωπο σε δημοτική οδό, είτε εντός ζώνης 150 από άξονα δημοτικής τότε σε αυτό μπορεί να εκδοχθεί άδεια και έγκριση δόμησης κατά παρέκκλιση από όποια άλλη διάταξη β) βάσει του άρθρου 37, παρ. 9, σημείο 8α) του Ν. 4235/2014, οι δρόμοι των κυρωμένων αναδασμών μπορεί να περιέλθουν στην κυριότητα των δήμων (άρα να είναι δημοτικοί λέει η λογική). βασει των α+β πάρα πολλά τμήματα των αναδασμών μπορεί να είναι οικοδομήσιμα παρόλη την απαγόρευση που θέτει η ισχύουσα νομοθεσία περί γής υψηλής παραγωγικότητας. Το μπλέξιμο είναι μεγάλο γιατί τίθενται περιορισμοί και όροι οικοδομησιμότητας (άρα χωροταξικου, πολεοδομικού χαρακτήρα), από νομοσχέδια που αφορούν γεωργικά και όχι χωροταξικά θέματα. Σε αντίθεση με τις ΖΟΕ (καλές κακές δεν έχει σημασία ) οι οποίες καθορίστηκαν βάσει Νόμου, με συγκεκριμένο τρόπο και συνοδεύτηκαν με χάρτες, όρια, όρους δόμησης κλπ, το θέμα της γης υψηλής παραγωγικότητας είναι αρκετά ασαφές και απροσδιόριστο ως προς την εφαρμογή του, τα όρια των γαιών αυτών, κλπ. Αξίζει να σημειωθεί πως το 1998 όταν γράφτηκε η πρώτη έκδοση του νόμου αυτού έλεγε πως θα τεθεί σε εφαρμογή όταν εκδοθούν κάποιες ΚΥΑ και δημοσιευθούν οι αντίστοιχοι χάρτες. Χάρτες ακόμη δεν έχουν συνταχθεί. Αναρωτιέμαι λοιπόν αν βάσει του αρχικού νόμου, νόμιμα είναι σε ισχύ κάτι που δεν θα έπρεπε.

αυτό που βρήκα είναι πως η απαγόρευση έχει ξεκινήσει από > την περίπτωση α΄ της παρ. 6 του άρθρου 56 του ν. 2637/1998 (ΦΕΚ 200 Α΄), > όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 37 του άρθρου 24 του ν. 2945/2001 (ΦΕΚ 223 Α΄), > όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 7 του άρθρου 9 του ν. 3851/2010 (ΦΕΚ 85 Α/4-6-2010). Το 2011 με το νόμο 4015/2011 (ΦΕΚ 210/21-9-2011) «Θεσμικό πλαίσιο για τους αγροτικούς συνεταιρισμούς, τις συλλογικές οργανώσεις και την επιχειρηματικότητα του αγροτικού κόσμου - Οργάνωση της εποπτείας του Κράτους.», και άρθρο 21, οι περιορισμοί της παραγράφου 6 του άρθρου 56 ετίθοντο σε αναστολή. γράφει το άρθρο 21: "Οι διατάξεις της παραγράφου 6 του άρθρου 56 του ν. 2637/1998, όπως αυτές αντικαταστάθηκαν με την παράγραφο 37 του άρθρου 24 του ν. 2945/2001 και τροποποιήθηκαν με την παρ. 7 του άρθρου 9 του ν. 3851/2010 (Α' 85), αρχίζουν να ισχύουν δέκα ημέρες μετά τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, που εκδίδεται κατά τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 56. Συμβολαιογραφικές πράξεις που συντάχθηκαν μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και αφορούν εκτάσεις του άρθρου 56 του ν. 2637/1998, είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση." Ωστόσο μετά από μικρό χρονικό διάστημα ανακαλούν την αναστολή των περιορισμών με την υπ' αριθμ. 080873/14-12-2011 διευκρινιστική εγκύκλιο του Υφυπουργού κ. Ι. Δριβελέγκα με την αποσαφήνιση: πως με την έκδοση του Ν.4015/2011 (ΦΕΚ 210 Α/21-09-2011) και ειδικότερα με το άρθρο 21, εξακολουθεί να ισχύει η περίπτωση α΄ της παραγράφου 6 του άρθρου 56 του Ν. 2637/1998, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, και άρα ισχύουν και οι όποιες απαγορεύσεις έχουν θεσπιστεί για τη γη υψηλής παραγωγικότητας. Ενώ ο νόμος λέει πως οι διατάξεις της παραγράφου 6 του άρθρο 56 αρχίζουν να ισχύουν ΟΤΑΝ θα δημοσιευθούν οι ΚΥΑ (οι οποίες δεν έχουν δημοσιευθεί ακόμη), έρχεται μετά μια εγκύκλιος και λεέι πως εξακολουθεί να ισχύει η περίπτωση 6 α' και άρα ισχύουν οι απαγορεύσεις. Γίνεται ο νόμος να λέει πως οι διατάξεις του τάδε άρθρου τίθενται σε εφαρμογή μετά την δημοσιεύση των ΚΥΑ και μια εγκύκλιος να αναιρεί το νόμο ?

Ψάχνωντας βρήκα αυτό το άρθρο που αναφέρει την ιστορία με τη Γη Υψηλής Παραγωγικότητας από το 1998 μέχρι σήμερα. χάος !! http://www.agorastakis.gr/neotera/2013/766-gyp#.WZx8dygjGHv

Δεν έχω διαβάσει τη νομοθεσία που αφορά την γή υψηλής παραγωγικότητας. Εμαθα απο συναδέλφους πως στην περιοχή μας (Πυργος Ηλείας) όπου υπάρχει αναδασμός και δεν είναι εντός ΖΟΕ, τότε το αγροτεμάχιο δεν μπορει να οικοδομηθεί. Πήγα στην υπηρεσία δόμησης σημερα και μου είπαν πως όντως ο αναδασμός θεωρείται αγροτική γή υψηλής παραγωγικότητας και με βάση την ισχύουσα νομοθεσία δεν μπορεί να οικοδομηθεί, εκτός α) από τμήμα του είναι σε ΖΟΕ όπου υπερισχύουν οι διατάξεις αυτής. β) σύμφωνα με το 4178/2013 αρθρο 51, παρ. 11α. όπου αναφέρεται πως επιτρέπεται η οικοδόμηση σε Αγροτική Γη Υψηλής παραγωγικότητας αν το αγροτεμάχιο έχει μέτωπο σε εθνικό επαρχιακο ή δημοτικό δίκτυο, ή αν βρίσκεται εντός ζώνης 200 μ από επαρχιακή οδό, ή 150 μ από άξονα δημοτικής. Προφανώς θέλω να το δω αυτό γραπτώς και θα πρέπει να ψάξω τη νομοθεσία που να λέει ξεκάθαρα πως απαγορεύεται η δόμηση σε γη υψηλής παραγωγικότητας.

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις. Θα στείλω σχεδιο αμεσα. Εμαθα σήμερα πως ο αναδασμός θεωρείτε αγροτική γή υψηλής παραγωγικότητας και ως εκ τούτου δεν μπορεί να οικοδομηθεί. Δεν εχω βρει το σχετικό νόμο ακόμη. προφορικά είχα την ενημέρωση. Γνωρίζει κάποιος σχετικά με τη νομοθεσία για αυτό το θέμα.?

Δημήτρη σε ευχαριστώ για την άμεση απόκριση. Σχετικά με αυτό που έγραψα στο 2) 2) μπορεί να γίνει κατάτμηση μετά την συνέννωση ώστε να έχουμ 2 αγροτεμάχια εμβαδού 18+19 στρ (εχει μέτωπο σε δύο δρόμους) όντως είναι κάπως μπερδευτικό. σκεφτόμουν μήπως επειδή εχει 3 τεμάχια να τα θεωρήσει 1 με συνένωση και να τα κατατμήσει σε 2 μεγαλύτερα όπου το καθένα να έχει αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, δίνοντας του τη δυνατότητα να μπορεί να εκμεταλλευτεί το ένα και να πουλήσει το δεύτερο. Υποψιάζομαι πως στους αναδασμούς δεν μπορεί αλλά δεν έχω ξαναασχοληθεί με αυτούς και δε γνωρίζω τι γίνεται. Σε ευχαριστώ πολύ για την απάντηση σου. Διάβασα επίσης το σχόλιο για το ότι του υπουργείο θα αναρτήσει ηλεκτρονική πλατφόρμα κωδικοποίησης της νομοθεσίας για τα τουριστικά, η οποία βλέπω πως δεν είναι ακόμη διαθέσιμη. Βασίλης

Γεια σας, το θεμα αφορά αν υπάρχει δυνατότητα οικοδομησιμότητα σε αγροτεμάχιο το οποίο τμήμα του βρίσκεται ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ. όλο είναι σε αναδασμό και τμήμα του και εντός Ζ.Ο.Ε. Συγκεκριμένα, ιδιοκτήτης έχει στην κατοχή του 3 όμορα αγροτεμάχια αναδασμού. 13 στρ, 5 στρ, 20 στρ. Σύνολο 38 στρ. Αυτά προήλθαν από αγορά. Αυτά βρίσκονται κοντά σε επαρχιακή οδό εκατέρωθεν της οποίας καθορίζεται ΖΟΕ Ε, με αποτέλεσμα παράλληλα με το δρόμο τμήμα των παραπάνω να βρίσκεται εντός ΖΟΕ. Συγκεκριμένα το 2/5 είναι εντός ΖΟΕ και τα 3/5 εκτός ΖΟΕ. Το μέτωπο στο δρόμο στο εκτός ΖΟΕ είναι 55 μ. εχω λοιπόν της εξής απορίες: 1) μπορεί να γίνει φυσική συνέννωση των τριών όμορων και να μιλάμε πλέον για ένα εννιαίο αγροτεμάχιο 38 στρ ? 2) μπορεί να γίνει κατάτμηση μετά την συνέννωση ώστε να έχουμ 2 αγροτεμάχια εμβαδού 18+19 στρ (εχει μέτωπο σε δύο δρόμους) 3) ο αναδασμός απαγορεύει ή περιορίζει την οικοδόμηση (αν υπάρχουν περιορισμοί έχετε την καλοσύνη να με παραπέμψετε σε κάποιο νόμο σχετικό με τους αναδασμούς ?) 4) ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται εκεί να κάνει μια επένδυση αγροτουρισμού. Απο τη μια να έχει καλλιέργειες (ελαιώνας, κηπευτικά, αμπέλια), αλλά και εγκαταστάσεις αναψυχής. (εστιατόριο, σπιτάκια - ξενώνες, πισίνα, σκίαστρα). Σκέφτομαι να ακολουθήσω όρους δόμησης ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων.

βάσει του 4178/2013 αρθρο 25 παρ 12 γραφει πως επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε χώρους που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν.4178/2013 αρκεί να έχει περαιωθεί η διαδικασία ή να έχει εξοφληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και να επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση τόσο στο ακίνητο όσο και στην περιοχή. επίσης το αυθαίρετο είναι προ 1983 άρα κατηγορία 2 του 4178 επομένως εξαιρείται από την κατεδάφιση άρα θεωρείται νομίμως υφιστάμενο σύμφωνα με τους ορισμούς του 4067 όπως τροποποιήθηκε από τον 4258. επίσης ο 4067 προβλέπει διαδικασία αλλαγής χρήσης χωρίς άδεια δόμησης αλλά συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου. ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΑ αν έχεις τακτοποιήσει το ακίνητο ως κατάστημα (υπηρεσίες) ποιος θα πει αν τακτοποιήθηκε ως κατάστημα ή κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος. Δεν υπάρχει τέτοια διαφορποποίηση στον 4178. Με άλλα λόγια εκτιμώ πως μπορείς να θεωρήσεις (με αναφορά σε δήλωση ιδιοκτήτη) πως το κατάστημα ήταν ΥΕ και να ασχοληθείς μόνο με μερεμέτια βαψίματα κλπ.

Γεια σας διαβάζω στο ΝΟΚ αρθρό 11 παρ. 6 ια " ια. Για κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρήσεις εκτός κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει η άλλη χρήση, ποσοστό του οποίου μέχρι 50% μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση αυτού με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού − αερισμού. Το υπόλοιπο 50% διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις αποθηκών εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα αυτών, με την προϋπόθεση ότι η οροφή του υπογείου ορόφου σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. Στις περιπτώσεις κτιρίων κτιρίων μικτής χρήσης και για την εξυπηρέτηση των κατοικιών της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον υπόγειος όροφος όπως ορίζεται στην παράγραφο ι΄." Με βάση αυτό το άρθρο το 50 % του υπογείου μπορεί να έχει κύρια χρήση και να μη προσμετρά στο ΣΔ. Μελετώ ένα νέο κτίριο το οποιο θα είναι ισόγειο με υπόγειο. η χρήση του θα είναι εργαστήριο ζυμαρικών με πρατήριο. (Μελλόντικα θα φτιαχτεί στον πρώτο όροφο κατοικία αλλά τώρα η άδεια του θα είναι μόνο για το ισόγειο και υπόγειο). Μπορώ να βασιστώ σε αυτό το άρθρο ώστε να το μισό υπόγειο να εχει κύρια χρήση ? Το ρωτώ γιατί χρειάζεται τον επιπλέον χώρο. Με προβληματίζει μόνο ο όροος "μικτή χρήση" που αναφέρει στην αρχη μιας και για την ώρα έχω 1 χρήση. Στο μέλλον με την κατοικία θα είναι μικτή.

ευχαριστώ συνάδελφε. το ερώτημα μου αφορά στις απαραίτητες μελέτες που χρειάζεται να κατατεθούν στην Υ.ΔΟΜ. προκειμένου να εκδοθεί άδεια δόμησης. και συγκεκριμένα αναφέρω τις: αρχιτεκτονικα -- ναι στατικά -- ναι παθητική πυροπροστασία -- ναι μελέτη περιβάλλοντος χώρου --- ναι μελέτη θερμικής επάρκειας ---- ναι χρειάζεται κάτι άλλο για αυτό το κτίριο ??? (πχ ηλεκτρικά, υδραυλικά, αποχέτευση, θέρμανση, κλιματισμός, κλπ ???). Στην Υ.Δομ μου λένε πως θέλουν όλες της Η/Μ αλλά δεν μου λένε που το λέει αυτό ο νόμος.. διαβάζω τη νομοθεσία του ΚΕΝΑΚ και διαπιστώνω πως τα κτίρια με χρήση εργαστηρίου/ βιοτεχνία δεν εμπίπτουν στις διατάξεις του - άρα όχι μέλετη ενεργειακής απόδοσης. Επίσης το πρατήριο είναι κάτω από 50 μ2, άρα ούτε αυτό απαιτέι ΚΕΝΑΚ. διαβάζοντας τον κτιριοδομικό (άρθρο 368, ΦΕΚ 580δ/1999) βλέπω πως είμαι κάτω από 300 μ2 επιφάνεια και κάτω από 1500 μ3 ογκου άρα δεν απαιτεί ηλεκτρικα, θέρμανση κλπ. Επίσης είμαι κάτω από 800 μ3 όγκου άρα ούτε υδρευση / αποχέτευση). Το μόνο άρθρο που βλέπω σε εκρεμμότητα είναι η παράγραφος 4 του άρθρου 368 Κτιριοδομικού (ΦΕΚ 580Δ/1999) που γράφει: "4. Για τις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων ή για τμήματα κτιρίων με ειδική χρήση απαιτείται η υποβολή και κάθε άλλης μελέτης η οποία επιβάλλεται από τις ειδικές διατάξεις που διέπουν την ειδική χρήση, καθώς και η σχετική δήλωση επίβλεψης των εργασιών αυτών".. Μόνο βάσει αυτού του άρθρου μπορώ να συμπεράνω πως χρειάζονται και άλλες μελέτες. Μήπως γνωρίζετε ΦΕΚ, νόμος, εγκύκλιος που να αποσαφηνίζει τα είδη των μελετών αναλόγως της χρήσης. ? ευχαριστώ πολύ

Σε ευχαριστώ πολύ. Δυστυχώς οι πληροφορίες που παρέχει το σάιτ της e-poleodomia είναι πολύ γενικές και αναφέρεται στα γενικά δικαιολογητικά (που είναι πολύ χρήσιμο αλλά δεν ξεκαθαρίζει το είδη των μελετών). θα ήταν ωστόσο τέλειο να μπορούσε εκείνο το σάιτ να δώσει ξεκάθαρη απάντηση σχετικά με το θέμα μου. το βασικό μου ερώτημα είναι: πέρα από αρχιτεκτονικά, στατικά, παθητική πυροπροστασία, περιβάλλων χώρος και θερμομόνωση (θερμική επάρκεια), πρέπει να γίνουν και άλλες μελέτες (όπως ηλεκτρικά, ύδρευση, αποχέτευση, θέρμανση, κλιματισμός, ΚΕΝΑΚ ??? το κτίριο είναι ισόγειο με συνολική επιφάνεια 175 μ2. Εσωτερικά επιμερίζεται σε 49,50 μ2 πρατήριο πώλησης και 124,50 μ2 εργαστήριο. κύρια χρήση είναι το εργαστήριο και άρα κατατάσσεται ως βιοτεχνία/εργαστήριο. με εκτίμηση βασίλης

Γεια σας, θα ήθελα τα φώτα σας στο εξης: για ανέγερση νέου κτιρίου 170 μ2 εργαστηρίου ζυμαρικών (εργαστήριο / βιοτεχνικό), όπου τα 49,50 μ2 θα είναι πρατήριο πώλησης και τα 124,50 θα είναι ο χώρος παραγωγής. τι μελέτες απαιτούνται για την έκδοση άδειας δόμησης ? Πιστεύω πως η άδεια θα πρέπει να είναι "εργαστήριο ζυμαρικών με πρατήριο" και να θεωρηθεί η κυρια χρήση ως βιοτεχνικό/εργαστήριο μέσα στο οποίο θα έχει και χώρο πώλησης. Πείτε μου σας παρακαλώ τη γνώμη σας για τις απαιτούμενες μελέτες - τοπογραφικό - αρχιτεκτονικά - στατικά - παθητική πυροπροστασία - μελέτη θερμικής επάρκειας - μελετη περιβάλλοντος χώρου Απαιτείται τίποτα άλλο πχ (Ηλεκτρικά, ύδρευση, θέρμανση, ΚΕΝΑΚ ????) με εκτίμηση Βασίλης

Σε ευχαριστώ παρα πολύ.