pipakos

Σε παρόμοια δική μου υπόθεση είχα αρχικά γράψει άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον ο χωματόδρομος με τον οποίο συνορεύει το αγροτεμάχιο είναι χαρακτηρισμένος κοινόχρηστος. Αφού μου απάντησαν από την αρμόδια υπηρεσία μετά από ένα περίπου μήνα ότι δεν υφίσταται κανένας χαρακτηρισμένος - αναγνωρισμένος δρόμος στην περιοχή ενδιαφέροντος, το άλλαξα σε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο λόγω των σχετικών αποφάσεων του ΣτΕ που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση.

Καλά το Κτηματολόγιο θα αργήσει ακόμα. Η ΔΕΔΔΗΕ για τη σύμβαση ζητάει υποχρεωτικά τίτλο; Αυτοί ισχυρίζονται ότι έχουν συνδεθεί και άλλοι στο χωριό χωρίς τίτλους, το θέμα είναι ότι δεν γνωρίζω με ποιον τρόπο. Θα μιλήσω αύριο με ΔΕΔΔΗΕ.

"Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που ευρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών, ... και εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν συντελεσθεί μετά το έτος 1983 και μπορεί να υπαχθούν στις διατάξεις του παρόντος, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή του αναλογούντος παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου ..." Αυτό το οριστικά θα μπορούσε να εννοεί ότι αυτές οι αυθαίρετες κατασκευές μετά το 1983 θα μπορούσαν να δηλωθούν ως κατηγορία 4 αντί για 5, ακόμα και αν δεν υπάρχει οικ. άδεια στο ακίνητο; Το πληροφοριακό όμως σύστημα αν δεν δηλώσεις ότι υπάρχει οικοδομική άδεια δεν σε αφήνει να προχωρήσεις με κατηγορία 4..

Έχω κτίσμα προ του 1955 σε χωριό που αποτελεί και στάσιμο οικισμό, το οποίο αποδεικνύεται από τον τρόπο κατασκευής (πέτρα, τεράστια πάχη τοίχων κτλ), ο οποίος θα περιγραφεί στην τεχνική έκθεση μηχανικού. Δεν υπάρχουν όμως τίτλοι ιδιοκτησίας παρά μόνο μία δήλωση στο Κτηματολόγιο το οποίο είναι σε φάση ανάρτησης, η οικογένεια όμως που το έχει το νέμεται εδώ και τουλάχιστον 70 χρόνια. Θέλουν βεβαίωση μηχανικού για σύνδεση με ΔΚΩ. Αποτελεί πρόβλημα η έλλειψη τίτλου κυριότητας ή μπορεί να προχωρήσει κανονικά η διαδικασία;

Δεν νομίζω ότι η κατασκευή τζακιού μπορεί να δηλωθεί κατηγορία 3 στην παράγραφο που αναφέρει τις παραβασεις κτιριοδομικου κανονισμού. Η εγκύκλιος 2 κάνει λόγο μόνο για κατασκευές που δεν πληρούν τις κτιριοδομικές απαιτήσεις που καθορίζονται ρητά στον Κτιριοδομικό Κανονισμό και δίνει κάποια παραδείγματα που αφορούν συγκεκριμένα τις υπερβάσεις κάποιων τιμών που αναφέρονται στον κανονισμό. Ο αναλυτικός προϋπολογισμός είναι πιο ασφαλής επιλογή.

Το ερώτημα εδώ έχει να κάνει με το κατά πόσο οι εξωτερικές πλευρές μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας - αποθήκης θεωρούνται όψεις αυτής, από τη στιγμή που δεν αποτελούν όψεις του κτιρίου, αφού βλέπουν στον εσωτερικό διάδρομο του υπογείου. Αν τις θεωρήσουμε όψεις τότε η αλλαγή της θέσης της πόρτας ρυθμίζεται με 4495 κατηγορία 3. Αν όχι τότε πρόκειται για ένα είδος διαρρύθμισης και δεν υπάρχει απαίτηση ένταξης στις διατάξεις του 4495. Πλην όμως για να γίνει ηλεκτρονική ταυτότητα θα πρέπει να γίνει ενημέρωση φακέλου, οπότε θα μπορούσε αυτή η αλλαγή να υπαχθεί στον 4495 ως κατηγορία 3 και να τελειώνει η υπόθεση. Συνήθως αυτό επλέγω να κάνω.

Έχω έρθει στο ίδιο δίλημμα, με τη διαφορά ότι έχω δήλωση του 4178 σε οριστική υπαγωγή που δεν απαντάει ο μηχανικός που την έχει κάνει, στην οποία δεν έχει συμπεριλάβει μία αυθαίρετη κατασκευή, είτε από απροσεξία είτε από επιλογή είτε ίσως και κατ' εντολήν του ιδιοκτήτη που τώρα το παίζει ανήξερος, η οποια αυθαίρετη κατασκευή αποδεδειγμένα υφίσταται πριν το 2011. Σκέφτομαι να κάνω νέα υπαγωγή στον 4495 μόνο για αυτή την κατασκευή, και να μείνει και η δήλωση του 4178 ως έχει, εννοείται χωρίς συμψηφισμό προστίμων που αναφέρεται ρητά ότι απαγορεύεται, εκτός αν μεταφερθεί η δήλωση του 4178 στον 4495 οπότε και ο συμψηφισμός θα γίνει αυτόματα. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω εντοπίσει κάπου να απαγορεύεται η κοινή χρήση 4178 και 4495 στο ίδιο ακίνητο, με τον ίδιο τρόπο που επιτρέπεται συνδυασμός 1337 και 3843 με 4178 ή 4495 κτλ, γνωρίζοντας φυσικά ότι αυτή δεν είναι η καλύτερη επιλογή. Θα το τολμούσατε; Έχετε δει κάπου να ανεφέρεται ρητά ότι ο συνδυασμός 4178 και 4495 στην ίδια ιδιοκτησία απαγορεύεται; Ένας ακόμα λόγος που δεν συμφέρει να ανοίξει η δήλωση του 4178 είναι ότι προέρχεται απο 4014 με παλιούς ευνοϊκότερους συντελεστές προστίμου, και αν προστεθούν και τα νέα αυθαίρετα τμ θα γίνει επανυπολογισμός και θα ανέβει πολύ το πρόστιμο, κάτι το οποίο το γλιτώνει ο πελάτης αν γίνει νέα υπαγωγή στον 4495 μόνο για αυτά τα έξτρα τμ..

Αν θες να τα συνδυάσεις και συμφέρει οικονομικά (δεν αυξάνεται ο αριθμός των λοιπών παραβάσεων) μπορείς να τα ρυθμίσεις όλα με αναλυτικό προϋπολογισμό και με κατηγορία διαφορετική της 3. Έτσι γλιτώνεις και το επιπλέον 250άρι. Αλλιώς κάνεις δύο ξεχωριστά ΦΚ όπως γράφεις. Όλα κατηγορία 3 δεν μπορούν να μπουν.

Στις λοιπές παραβάσεις συμπεριλαμβάνεται αυτό και κατηγορία ανάλογη με την παλαιότητα και με το αν υπάρχει οικοδομική άδεια ή όχι. Δεν μπαίνει κατηγορία 3.

Κατά την αυστηρή ερμηνεια του νόμου ίσως, στην πράξη όμως γίνονται μεταβολές - διορθώσεις σε δηλώσεις 4178 και τις δέχονται όλοι (συποθά, υδόμ, συμβολαιογράφοι κτλ) και κατά την ταπεινή μου άποψη το σύστημα του 4178 δεν θα κλειδώσει ούτε στο τέλος του χρόνου και θα συνεχίσουν να γίνονται μεταβολές για πολλά χρόνια ακόμα.

O 4178 δεν ισχύει όσον αφορά την υποβολή νέων δηλώσεων. Οι δηλώσεις που έχουν ήδη πληρωμένο τέλος υπαγωγής από την εποχή που ίσχυε είναι κανονικά επεξεργάσιμες όταν είναι σε φάση υπαγωγής και μπορούν να προωθηθούν σε οριστική υπαγωγή εκ νέου. Πλην όμως απαιτείται η έγκριση της επιτροπής για μεταβολές προστίμου μεγαλύτερες του 20%, είτε αυτές δημιουργούν αύξηση είτε μείωση του συνολικού προστίμου.

Αυτή είναι η σωστή αντιμετώπιση. Εμένα πλέον όταν μου ζητάνε πελάτες να στείλω με mail τη δήλωση του 4495 στους συμβολαιογράφους τους ή των αγοραστών για να την "ελέγξουν", τους ζητάω να περάσουν από το ταμείο πρώτα. Μόνο αν τους εμπιστεύομαι 100% ότι θα πληρωθώ την αμοιβή ακόμα κι αν αρνηθώ τις παρεμβάσεις των συμβολαιογράφων μπορεί να κάνω εξαιρέσεις, σπάνια δηλαδή. Κι αυτό που λένε οι συμβολαιογράφοι ότι ο δικός τους μηχανικός θα το έκανε θυμίζει αυτά που λένε οι πελάτες ότι ο μηχανικός του γείτονα το έκανε στη μισή τιμή κτλ, τα οποία τις περισσότερες φορές είναι ψέματα..

Συνάδελφοι έχω κάποιες ερωτήσεις για κάτι που μου τυχαίνει πρώτη φορά. Σε δήλωση του 4178 το δεδοτα βγαίνει Υ. Συμφέρει να γίνει μεταφορά στον 4495 για να μειωθεί το πρόστιμο, αφού πρέπει να γίνει ΜΣΕ όπως και να ‘χει. Ο ιδιοκτήτης το πουλάει και πρέπει προφανώς να γίνει και ΗΤ. Οι ερωτήσεις είναι οι εξής: 1) Αν η ΜΣΕ βγάλει το κτίριο ανεπαρκές (υπάρχει σοβαρή πιθανότητα) μπορεί να γίνει συμβόλαιο αρκεί να κάνει ο νέος ιδιοκτήτης μέσα σε 3 χρόνια κάποιες ενισχύσεις; 2) Ο νέος ιδιοκτήτης θέλει να κατεδαφίσει το παλιό κτίριο και να εκδώσει με τον μηχανικό του άδεια δόμησης για να χτίσει νέο. Πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η ΜΣΕ και να έχουν γίνει οι ενισχύσεις και να βγει μετά η άδεια κατεδάφισης (λίγο παράλογο μου φαίνεται);

Αυθαίρετη ισόγεια αποθήκη ύψους 1,50μ κάτω από τη βεράντα αυθαίρετου υπερυψωμένου ισόγειου κτιρίου (μονοκατοικία), η οποία έχει επιφάνεια μικρότερη από 15 τμ και χρησιμοποιείται για να αποθηκεύονται ξύλα κι έχει πρόσβαση με πόρτες αποκλειστικά από τον περιβάλλοντα χώρο (ανεξάρτητη είσοδος χωρίς να επικοινωνεί εσωτερικά με το υπόλοιπο κτίριο), μπορεί να δηλωθεί ως κατηγορία 3 ή πρέπει να μπει ως ΥΔ ΒΧ με μειωτικό συντελεστή 0,5 ή θα την βάζατε στις λοιπές παραβάσεις λόγω του χαμηλού ύψους;

Σύμφωνα με την εγκύκλιο 2 ναι μπορείς να προχωρήσεις έτσι όπως λες.

Εγώ έστω και με μια μικρή αμφιβολία θα συμφωνήσω σε όλα όσα γράφουν οι συνάδελφοι, απλά ανέφερα ότι έχω διαπιστώσει από προσωπική εμπειρία ότι οι ευθυνόφοβες επιτροπές και υδομ έχουν διαφορειτκή προσέγγιση όσον αφορά το πρόσφατα τροποποιημένο Ε9, και δεν νομίζω να μου έτυχαν οι εξαιρέσεις. Για αυτό η δική μου συμβουλή είναι να μην επαναπαυόμαστε στην αλλαγή του Ε9 αλλά να εξαντλούμε πρώτα όλα τα περιθώρια έρευνας άλλων δημοσίων εγγράφων. Και ειδικά σε περιπτώσεις καταγγελιών να το σκεφτόμαστε δύο φορές πριν προχωρήσουμε σε επιλογή παλαιότητας μόνο με πρόσφατα τροποποιημένο Ε9.

Επανέρχομαι στο θέμα μετά το καθιερωμένο αυγουστιάτικο διάλειμμα. Το πρόβλημα είναι ότι τόσο οι πολεοδομίες όσο και το συποθα όσες φορές μου έχει ζητηθεί να αποδείξω παλαιότητα αυθαίρετων κατασκευών σε καταγγελίες, ΔΕΝ δέχονται το πρόσφατο ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΜΕΝΟ Ε9 ως δημόσιο έγγραφο απόδειξης παλαιότητας (δέχονται τα παλιά μόνο Ε9 όπου εμφανίζεται το κτίσμα στο σύνολο της έκτασής του με μια μικρή απόκλιση). Αυτό ίσχυε και πριν τις ακατανόητες ερμηνείες κι έχουν γίνει ονειρικοί καυγάδες τόσο από πελάτες όσο και από μηχανικούς με τα αρμόδια ελεγκτικά όργανα, τώρα όμως δυστυχώς οι υποστηρικτές της μη χρήσης του τροποποιημένου Ε9 έχουν αποκτήσει στήριγμα, το οποίο προκύπτει από νόμο (ν.4951/22), όχι από εγκύκλιο ή ερμηνευτική ερωταπάντηση. Για αυτούς λοιπόν το τροποποιημένο Ε9 δεν αποτελεί κάτι παραπάνω από μία υπεύθυνη δήλωση, όπως αυτές που ανεβάζαμε στον 4014. Να ενημερώσω ότι σε δική μου περσινή υπόθεση καταγγελίας που πήγε στο συποθα, λεβητοστάσιο που κατασκευάστηκε πριν το 1975 δεν έγινε αποδεκτό να δηλωθεί σε παλιά ημερομηνία μαζί με το κυρίως κτίσμα γιατί δεν εντοπίστηκε σε αεροφωτογραφίες αφού ήταν κάτω από πυκνή βλάστηση, πλην όμως εντοπίστηκε σε ορθοφωτοχάρτη που Κτηματολογίου περιόδου 2007 – 2009, και για να ξεμπλοκάρουμε αναγκαστήκαμε να δηλώσουμε το λεβητοστάσιο την περίοδο 2004 - 2011 ανεβάζοντας ελαφρώς το πρόστιμο του 4495, αλλά και πολύ περισσότερο την αξία ολόκληρου του ακινήτου στην εφορία σε μελλοντικό συμβόλαιο, καθότι το λεβητοστάσιο θα παρασύρει ολόκληρο το κτίσμα σε ημερομηνία μεταγενέστερη (2009). Επίσης η φράση «Στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα απαιτείται σχετική αιτιολόγηση, με ευθύνη του ιδιοκτήτη και μέριμνα του μηχανικού.», ανεξάρτητα από την ευθύνη του ιδιοκτήτη που είναι δεδομένη, αυτό το «μέριμνα» του μηχανικού δεν υπονοεί ότι ο μηχανικός αν δεν έχει στη διάθεσή του δημόσιο έγγραφό (όπως το εννοεί ο ν.4951/22) δεν θα πρέπει να δηλώσει την ημερομηνία που του ζητάει ο ιδιοκτήτης; Συγχωρέστε με που δεν έχω διαβάσει όλες τις προηγούμενες σελίδες αλλά βλέπω ότι υπάρχει πρόβλημα με τα τροποποιημένα Ε9 και την αποδοχή τους από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες, για αυτό και επιμένω να τα γράφω αυτά για να γλιτώσω κι άλλους συναδέλφους να βρεθούν στη δυσάρεστη θέση που βρέθηκα κι εγώ με του πελάτες μου.

Όταν λες όλα εννοείς και την αλλαγή χρήσης του νόμιμου περιγράμματος του υπογείου; Έτσι έκανα παλιά (χρήση τροποποιημένου Ε9 ως αποδεικτικό παλαιότητας, το οποίο έτσι κι αλλιως τους βάζω να το διορθώνουν), διαβάζοντας όμως τις αλλαγές στο άρθρο 87 του 4495/2017 που έγιναν με τον 4951/2022, καταλαβαίνω ότι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί πλέον ως δημόσιο έγγραφο ένα Ε9 που τροποποιείται σήμερα, από τη στιγμή που το υπόγειο δηλωνόταν ναι μεν το σωστό έτος (αυτό της έκδοσης της Ο.Α.) αλλά ως βοηθητικός χώρος όλα τα προηγούμενα χρόνια. "αρθρο 87 β) ο χρόνος εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής σε υπόγεια στάθμη ή εντός του όγκου νόμιμου κτιρίου αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, εξαιρουµένης της δήλωσης Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων/Πράξης Προσδιορισμού Φόρου, που προκύπτει από τη μηχανογραφική σύνθεση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9),ή τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής, όπως η ύπαρξη ηλεκτρομηχανολογικής εγκατάστασης για τηλεόραση, τηλέφωνο, θέρμανση, οικιακές συσκευές, υδραυλική εγκατάσταση για θέρμανση, καθώς και από τον τρόποσύνδεσης με τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου,ιδίως δε της απευθείας σύνδεσης με χώρους κύριας χρήσης" Θα μπορούσα βέβαια να επικαλεστώ την ύπαρξη από παλιά ηλεκτρομηχανολογικής εγκατάστασης για τηλεόραση, τηλέφωνο, θέρμανση κτλ, αλλά δεν ξέρω με ποιον τρόπο να αποδείξω ότι αυτά υπήρχαν από την αρχή..

Σε κτίριο με Ο.Α. το 1996 (χωρίς καμία θεώρηση) έχουν γίνει κτιριακές επεκτάσεις ίδιες σε όλους τους ορόφους πριν το 2004 (έχει εντοπιστεί το κτίριο σε αεροφωτογραφία του 1998 και οι αυθαίρετες επεκτάσεις έχουν ενιαίο φ.ο. οργανισμό με το νόμιμο τμήμα του κτιρίου, άρα έγιναν από κατασκευής). Σε όλο το υπόγειο έχει γίνει αλλαγή χρήσης από β.χ. σε κ.χ. Ελλείψει δημοσίου εγγράφου αποδεικτικού παλαιότητας (η αεροφωτογραφία δεν μας κάνει για αλλαγές χρήσης) θα πρέπει η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης του νόμιμου περιγράμματος του υπογείου να δηλωθεί ότι έγινε μεταξύ 2004 και 2011. Το ερώτημα είναι στις αυθαίρετες επεκτάσεις του υπογείου τι παλαιότητα θα βάζατε; Στους υπόλοιπους ορόφους έχω βάλει τις αυθαίρετες επεκτάσεις πριν το 2003, στο υπόγειο όμως δεν ξέρω κατά πόσο γίνεται να έχω τμήμα με αλλαγή χρήσης μετά το 2004 και τμήματα (επεκτάσεις) με ημερομηνία πριν το 2004, καθότι βρίσκονται μέσα στο ίδιο διαμέρισμα. Μήπως πρέπει να θεωρήσω ότι και ναι μεν οι αυθαίρετες επεκτάσεις του υπογείου έγιναν όσο το υπόγειο ήταν ακόμα β.χ., αλλά η ημερομηνία εγκατάστασης της κ.χ. και σε αυτές έγινε μετά το 2004 όπως και στο υπόλοιπο υπόγειο;

Κανείς. Άρα θα πρέπει να εκδοθεί και ξεχωριστό ΠΕΑ για αυτό το δωμάτιο;

Σε αγροτεμάχιο όπου υφίσταται ένα αυθαίρετο κυρίως κτίριο με χρήση κατοικία χωρίς ο.α., υπάρχει επιπλέον ένα αυθαίρετο ανεξάρτητο κτίριο στον περιβάλλοντα χώρο μικρότερο από 15 τμ, το οποίο είναι κουζίνα (κλειστή κουζίνα με περιμετρικούς τοίχους και στέγη, όχι ανοικτό μπάρμπεκιου). Το κυρίως κτίριο κατοικίας έχει μέσα δική του ξεχωριστή κουζίνα. Την κουζίνα που αποτελεί ανεξάρτητο κτίριο θα την ρυθμίζατε ως κύρια χρήση ή ως βοηθητική με μειωτικό συντελεστή; Θυμάμαι ότι ο Κτιριοδομικός έλεγε κάπου ότι βοηθητικοί είναι οι χώροι όπου δεν προβλέπεται να βρίσκεται κάποιος συνεχόμενα πάνω από 2 ώρες, (πχ τα wc, όχι οι κουζίνες). Γίνεται όμως ένα κτίριο - δωμάτιο από μόνο του να δηλωθεί ως κύριος χώρος; Προκειμένου να γίνει και ηλεκτρονική ταυτότητα θα πρέπει να εκδοθεί και ΠΕΑ για αυτό το κτίριο - δωμάτιο αν δηλωθεί ως κύριος χώρος; Μου φαίνεται λίγο περίεργο. Πώς θα το αντιμετωπίζατε;

Ναι

Δεν έχω τα συμβόλαια των ομόρων.. Αλλά μικρή σημασία έχει, θα το πάω σαν ενιαίο..