Αναζήτηση στην κοινότητα

Αναταράξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση φέρνει η πρόσφατη απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας, σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο, εξετάζοντας υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου. Επισημαίνει δε, ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού». Τι ισχύει με την απόφαση του ΣτΕ; -Καταρχήν, η απόφαση έχει άμεση εφαρμογή για την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε. -Δεύτερον δεν έχει αναδρομή ισχύ. Δηλαδή δεν ανακαλούνται και δεν είναι άκυρες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από τα Πολεοδομικά Γραφεία κατά το. Όμως κινδυνεύουν ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ λόγω αντιδικίας, να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια και να κριθεί κατεδαφιστέο το κτίσμα. -Τρίτον δημιουργείται νομολογιακό προηγούμενο, που δεν μπορεί να μην το σεβαστεί η διοίκηση γιατί κατά το σκεπτικό της απόφασης δεν νοείται, ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται «προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές». -Η πολιτεία, αφού μελετήσει προσεκτικά και αναλύσει το σκεπτικό της απόφασης, οφείλει να πάρει μια νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα δίνει και διέξοδο στο πρόβλημα που δημιουργήθηκε, διότι με ευθύνη της δεν έχει καθοριστεί το δίκτυο κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές αφήνοντας να μεταβιβάζονται και να φορολογούνται ως οικόπεδα, ακίνητα εκτός σχεδίου εδώ και πενήντα χρόνια. Επίσης θα πρέπει να δημιουργήσει και ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου και να μην σύρονται στα δικαστήρια ιδιοκτήτες ακινήτων από ανταγωνιστές και κακούς γείτονες. Ποιες είναι οι άμεσες συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ ; Σταματούν οι αγοραπωλησίες και συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά τα ακίνητα έχουν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας, που τώρα ανατρέπεται από την νέα απόφαση του ΣτΕ. Δεν εκδίδονται από τα Πολεοδομικά γραφεία της χώρας ( Υπηρεσίες Δόμησης ) προεγκρίσεις δόμησης και άδειες δόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών , τα οποία δημιουργήθηκαν μεταξύ της ισχύος του Π.Δ. της 24-31.5.1985 και του ν. 3212/2003 και έχουν εμβαδό μεγαλύτερο των 4000 τ.μ. χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Παγώνουν χιλιάδες μικρές και μεγάλες επενδύσεις, κυρίως τουριστικές, που έχουν ενταχθεί στον Αναπτυξιακό νόμο, διότι πλέον δεν θα μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και να χτίσουν με ασφάλεια δικαίου. Σε ποιους δρόμους κτίζουν σήμερα τα εκτός σχεδίου γήπεδα ; Προκειμένου να στοιχειοθετηθεί αρτιότητα και οικοδομησιμότητα σε ένα γήπεδο, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες κατά περίπτωση προϋποθέσεις: Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικούς ή Επαρχιακούς δρόμους, που εξ ορισμού είναι κοινόχρηστοι, απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 45,00μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ. και ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Δημοτικούς ή Κοινοτικούς δρόμους κατά τον ορισμό των Δ/ξεων του Π.Δ. 25/28-11-1929, σε συνδυασμό με το Π.Δ. 24/31-5-85, απαιτείται επίσης ελάχιστο πρόσωπο 45,00 μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ., ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ. μ. και απαίτηση οι δρόμοι αυτοί να έχουν τεκμηριωμένα τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο, ή να έχουν καταστεί κοινόχρηστοι με σχετικές Πράξεις της Διοίκησης, ή να έχουν αναγνωριστεί ως «Κύριοι ή Μοναδικοί», ή να έχουν διαπιστωθεί με Πράξη της Διοίκησης ως δρόμοι που προϋφίστανται του 1923. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε αγροτικούς δρόμους απαιτείται ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και βεβαίως τεκμηρίωση κοινοχρησίας, μέσω της διαδικασίας διαπίστωσής τους «ως προϋφιστάμενοι του 1923», ή άλλης νόμιμης διαδικασίας. Γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους σε περιοχές που δεν ισχύουν ειδικά Διατάγματα : α. Πρόσωπο σε δρόμους οριακούς των εγκεκριμένων σχεδίων, που καθορίζονται από αυτά με ρυμοτομικές γραμμές, β. Δρόμους που έχουν κατασκευαστεί από Υπηρεσίες του Δημοσίου μέσα από νόμιμες διαδικασίες και επιτρέπουν την πρόσβαση σε σημαντικά έργα, ακτές, Αρχαιολογικούς χώρους, κλπ, γ. Δρόμους που προβλέπονται από Προγράμματα αναδασμού του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, δ. Δρόμους που έχουν κατασκευαστεί – διαμορφωθεί σε καθορισμένη ζώνη παραλίας, απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και τεκμηρίωση ότι οι δρόμοι αυτοί έχουν καταστεί κοινόχρηστοι, ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση, με νόμιμο τρόπο και διαδικασίες. Πως αποδεικνύεται ότι ένας Δρόμος είναι προϋφιστάμενος του 1923 ; Με παλιά συμβόλαια, που ανάγονται στο έτος 1923, στα οποία να επεξηγούνται αναλυτικά τα τεκμήρια από τα οποία αποδεικνύεται ότι η οδός ήταν προϋφιστάμενη του 1923. Δηλαδή να γίνεται στο συμβόλαιο ειδική μνεία ότι συνορεύει το ακίνητο με δρόμο. Σε περίπτωση που η ιδιοκτησία στερείται παλιού τίτλου αλλά γίνεται αναφορά στον δρόμο στο συμβόλαιο όμορου ιδιοκτήτη . Με απόσπασμα του χάρτη ΓΥΣ του 1945, στο οποίο να απεικονίζεται η οδός, με συγκεκριμένη αρχή και τέλος . Ποιοι δρόμοι προβλέπεται να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι ; Για να αντιμετωπίσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος αυτό το μεγάλο και χρονίζον πρόβλημα της έλλειψης χαρακτηρισμού των κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, προχώρησε στην υπογραφή σχετικής Υπουργικής Απόφασης ( ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022) με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας. Επίσης από το Υπουργείο καθορίστηκαν και οι πρώτες περιοχές, στις οποίες θα ξεκινήσει άμεσα η εκπόνηση μελετών Αναγνώρισης Οδών και αφορά εξήντα εννέα (69) Δήμους και ειδικότερα Δημοτικές Ενότητες , που είναι νησιωτικές περιοχές με έντονη την οικιστική πίεση και τουριστική εκμετάλλευση. Με ποια βασικά κριτήρια θα γίνει η αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου ; Τα βασικά κριτήρια κατά τη διαδικασία της καταγραφής του οδικού δικτύου είναι: -Η θέση των οδικών τμημάτων ως προς το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή/και ως προς τα όρια των οριοθετημένων οικισμών. -Αν τα οδικά τμήματα περιλαμβάνονται στο ήδη αναγνωρισμένο ή χαρακτηρισμένο οδικό δίκτυο της ΔΕ. -Αν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες -Αν έχουν αποτυπωθεί ως οδοί στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου σε λειτουργούν Κτηματολόγιο άνω της πενταετίας. -Αν έχουν κριθεί ως κοινόχρηστες δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που αφορούσε και την κοινοχρησία της οδού ή/και -Αν εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected] View full είδηση

Είμαι στη φάση αδειοδότησης μίας νέας πολυκατοικίας και θέλω να δώ πώς υπολογίζεται πολεοδομικά μία πισίνα στην ταράτσα. Στην ουσία η βάση της πισίνας θα βρίσκεται στο επίπεδο του τελευταίου ορόφου και η στάθμη του νερού στο επίπεδο της ταράτσας. Στην ουσία κατασκευάζω ένα δωμάτιο χώρις οροφή. Η ερώτηση μου ειναι : μετράει κατι από την πισίνα στη δόμηση ή τον όγκο; Επίσης η επιφάνεια της πισίνας στο πάνω μέρος υπολογίζεται στην επιφάνεια δώματος γιατί συν τοις αλλοις έχω και φυτεμένο δώμα, Επίσης συμφωνα με το αρθρο 19.2.ε του ΝΟΚ ισχύει πως : πάνω απο το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και μέσα στο ιδεατό στερεό επιτρέπονται: Ασκεπείς πισίνες, διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους 3,00 μ., μόνιμες γλάστρες φυτών και γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με τον εξοπλισμό τους, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, τοποθετούνται υποχρεωτικά μέσα στο χώρο που ορίζεται από στηθαία ή κιγκλιδώματα ασφαλείας. Αυτό σημάινει πως θα μπορούσα να κατασκευάσω την πισίνα απο την ταράτσα και πάνω υπερβαίνοντας το μεγιστο ύψος της περιοχής; Συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ σας. Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής Didonis

αρχείο word περιλαμβάνει περίληψη και αναλυτική περιγραφή του άρθρου 11 του ΝΟΚ (μπορείτε να κάνετε αναζήτηση με αποκοπή λέξεων από την περίληψη ώστε να μεταφερθείτε στην αναλυτική περιγραφή) Τι δεν μετράει στο συντ δόμησης.docx

ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ ΕΛΕΓΚΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΣΕ ΑΔΕΙΑ ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗΣ........ΚΑΙ ΕΑΝ ΝΑΙ ΣΕ ΠΟΙΟ ΣΤΑΔΙΟ;;;;;;;;;; Δεν επιτρέπεται η χρήση κεφαλαίων σε τίτλους και κείμενο. Παρακαλώ διαβάστε τους κανόνες συμμετοχής.Εγινε διόρθωση τίτλου avgoust

Η δόμηση εκτός σχεδίου αντιμετωπίζεται με διαφορετικό τρόπο στην Ευρώπη. Κάποιες χώρες έχουν σχεδόν καθολική απαγόρευση, άλλες ένα μικτό καθεστώς με εξαιρέσεις, ενώ αρκετές (κυρίως στην Ανατολική Ευρώπη) εφαρμόζουν πιο χαλαρούς κανόνες. Αυτές οι διαφορετικές προσεγγίσεις συνδέονται αναμφίβολα με τα διαφορετικά χαρακτηριστικά κάθε χώρας. Παίζει ρόλο η κατανομή του πληθυσμού, η ύπαρξη ή όχι χωριών και μικρών οικισμών ανά την Επικράτεια, η μορφολογία του εδάφους και προφανώς η έκταση που καλύπτουν τα δάση σε κάθε περίπτωση. Στα δάση, οι περισσότερες χώρες έχουν αυστηρό πλαίσιο, με την Ελλάδα να συγκαταλέγεται στις πιο προστατευτικές νομοθεσίες. Με το δεδομένο ότι η κλιματική κρίση ήδη εκδηλώνεται με πολλούς τρόπους, η προστασία των δασών αποτελεί προτεραιότητα και η αποτροπή της αυθαίρετης δόμησης καθίσταται μονόδρομος, καθώς το φαινόμενο των αυθαιρέτων και των πάσης φύσεως – – εκ των υστέρων – «νομιμοποιήσεων», αποτελούν αθεράπευτη «πληγή» επί δεκαετίες. Εξαιρέσεις με μέτρο και λογική στην εκτός σχεδίου δόμηση: Σε ποιές περιπτώσεις λέει «ναι» η Ευρώπη Η Ελλάδα δεν είναι η μόνη χώρα που επιτρέπει δόμηση εκτός σχεδίου, όμως η «χαλαρή» νομοθετική προσέγγιση σε σύγκριση με όλη τη Δυτική Ευρώπη οδήγησε σε «ξεχείλωμα» και υπερβολές Καθώς το φαινόμενο των «αυθαιρέτων εκτός σχεδίου πόλης» γιγαντώθηκε. Ως αποτέλεσμα «ξύπνησαν» αντανακλαστικά που οδηγούν στο άλλο άκρο, με την πεποίθηση ότι μία γενική απαγόρευση θα προστατέψει τα δάση της χώρας μας. Κάπως έτσι, η η Ελλάδα κινδυνεύει να περάσει στην κατηγορία των πιο αυστηρών χωρών, χωρίς όμως να έχει προηγηθεί συνολικός χωροταξικός σχεδιασμός. Σε σχέση με τα δάση, η Ελλάδα διαθέτει ήδη μία από τις πιο αυστηρές νομοθεσίες μεταξύ των χωρών της Ευρώπης. Αποδίδει καρπούς αυτή η τακτική για την προστασία του δασικού πλούτου της χώρας; Όχι πάντοτε και, πάντως, όχι σε βαθμό που να θεωρήσουμε «αλάνθαστη» αυτή την τακτική. Θυμηθείτε: Σε πολλές περιπτώσεις, περιβαλλοντολόγοι και δασολόγοι τονίζουν ότι χωρίς ανθρώπινη παρουσία η Φύση δεν αρκεί για τον καθαρισμό (ως παράδειγμα) θυλάκων δάσους – ακόμα και εντός αστικού ιστού. Γεννάται το ερώτημα, επίσης: Γιατί να απαγορεύεται ακόμα και η προοπτική αξιοποίησης περιορισμένων δασικών εκτάσεων για τον Αγροτουρισμό, που αποτελεί ραγδαία αναπτυσσόμενη τάση στην Ευρώπη, δίνοντας πνοή σε τοπικές κοινωνίες που φθίνουν λόγω αστυφιλίας και ενώ ήδη στην Ελλάδα διαμορφώνεται κίνδυνος υπερτουρισμού σε νησιωτικές περιοχές; Η ισορροπία πρέπει να βρεθεί ανάμεσα στην περιβαλλοντική προστασία και στην προστασία της ιδιοκτησίας, είναι το συμπέρασμα κοινής λογικής και Τεχνητής Νοημοσύνης (από την οποία αντλήθηκε και ο πίνακας παρακάτω: Χώρα Δόμηση εκτός σχεδίου Δόμηση σε δάση Ελλάδα Επιτρεπόταν σε οικόπεδα ≥4 στρεμμάτων με χαλαρούς όρους· πρόσφατα σχεδόν πλήρης απαγόρευση εκτός αν υπάρχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο. Κατ’ αρχήν απαγορεύεται (άρθρο 24 Σ)· ελάχιστες εξαιρέσεις. Ιταλία Επιτρέπεται σε αγροτικά κτήματα με όρους (πρόσβαση, αρτιότητα, χρήση). Συχνές ανακαινίσεις/αγροτουρισμός. Νέα κατοικία δύσκολη. Παλιές κατοικίες και αγροτουρισμός με ειδική άδεια. Ισπανία “Suelo no urbanizable”: κατά κανόνα απαγόρευση, εξαιρέσεις για γεωργία/τουρισμό. Σπάνιες άδειες. Επιτρέπονται κυρίως υποδομές ή παραδοσιακές χρήσεις. Γαλλία Σε ζώνες αγροτικές/φυσικές επιτρέπονται μόνο κατοικίες αγροτών ή συναφείς χρήσεις. Δόμηση περιορισμένη. Παλιές κατοικίες επιβιώνουν. Γερμανία “Außenbereich”: μόνο γεωργία/κτηνοτροφία ή ειδικές υποδομές. Δάση = παραγωγικές εκτάσεις. Όχι νέες κατοικίες. Αυστρία Πολύ αυστηρό πλαίσιο, εκτός σχεδίου μόνο για γεωργικούς σκοπούς. Επιτρέπονται ξύλινα σαλέ/καλύβες με άδεια, όχι νέες μόνιμες κατοικίες. Ελβετία Σχεδόν καθολική απαγόρευση εκτός σχεδίου από τη δεκαετία ’70. Οικοδομίσιμη γη μόνο εντός σχεδίου. Δάση προστατεύονται πλήρως. Εξαιρέσεις για μικρά καταφύγια/σαλέ. Πορτογαλία Γενική απαγόρευση, με εξαιρέσεις σε αγροτουρισμό και ανακαινίσεις. Δάση συχνά ιδιωτικά, αλλά νέα δόμηση απαγορεύεται. Σουηδία Απαγορεύεται νέα δόμηση εκτός σχεδίου, εκτός αγροτικής χρήσης. Παλιές κατοικίες διατηρούνται. Κατοικίες σε δάση ιστορικά υπάρχουν· νέες άδειες μόνο με αυστηρές μελέτες. Νορβηγία Αυστηρά περιορισμένη, ανά δήμο. Εξαιρέσεις για τοπικές χρήσεις. Δόμηση σε δάση απαγορεύεται εκτός αν αφορά τοπική παραγωγική χρήση. Ηνωμένο Βασίλειο Εκτός σχεδίου (“green belt”) γενική απαγόρευση. Εξαιρέσεις μόνο για αγροτική χρήση/υποδομές. Δάση προστατευμένα. Υπάρχουν παλιές κατοικίες. Βουλγαρία Επιτρέπεται εκτός σχεδίου με λίγους περιορισμούς (δρόμος, υποδομές). Δάση προστατεύονται θεωρητικά, αλλά η εφαρμογή ποικίλλει. Ρουμανία Πιο χαλαρό καθεστώς· άδειες δίνονται εκτός σχεδίου με κάποιες βασικές προϋποθέσεις. Δάση υπό κρατική προστασία αλλά με εξαιρέσεις. Πολωνία Επιτρέπεται με τοπικό πολεοδομικό σχέδιο ή ειδική άδεια· πιο χαλαρό καθεστώς από Δ. Ευρώπη. Δάση προστατευμένα, αλλά κάποιες εξαιρέσεις για μικρές κατοικίες. Τσεχία / Σλοβακία Σχετική ευελιξία για κατοικίες εκτός σχεδίου, εφόσον δεν είναι προστατευόμενη περιοχή. Δάση γενικά προστατευμένα, περιορισμένες εξαιρέσεις. Ουγγαρία Δόμηση εκτός σχεδίου επιτρεπτή, ιδίως με αγροτική χρήση. Συχνά χτίζονται κατοικίες. Δάση προστατευμένα αλλά λιγότερο αυστηρά. Κροατία Σε τουριστικές περιοχές πολλές οικοδομές εκτός σχεδίου· κανόνες υπάρχουν αλλά ήταν χαλαροί πριν ενταχθεί στην Ε.Ε. Δάση τυπικά προστατευμένα, αλλά υπάρχουν κατασκευές. * Στο πλαίσιο της δημοσιογραφικής έρευνας έχει γίνει και χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης. View full είδηση

«Λευκός καπνός» βγήκε από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο ως προς την προσφυγή Ελλήνων κατασκευαστών για τα «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Τα νέα, όπως αναφέρει στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» ο δικηγόρος κ. Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, νομικός εκπρόσωπος κατασκευάστριας εταιρείας, ήρθαν με επίσημο έγγραφο της ΕΔΔΑ το οποίο ανέφερε ότι η υπόθεση πέρασε το πρώτο απαιτητικό στάδιο του παραδεκτού. «Το γράμμα ήρθε μέσα στον Αύγουστο. Θεωρήθηκε ότι η προσφυγή αξίζει να εξεταστεί καθώς είναι σοβαρή και τεκμηριωμένη. Είναι ένα πολύ σημαντικό βήμα και αναμένουμε πλέον να προσδιορίσουν δικάσιμο. Πιστεύουμε ότι το πρώτο εξάμηνο του 2026 θα συζητηθεί. Σε κάθε περίπτωση είναι εξαιρετικά σημαντικό ότι περάσαμε το πρώτο κρίσιμο στάδιο, κατά το οποίο συνήθως κόβεται το 95% των προσφυγών», επισημαίνει ο κ. Παπαπετρόπουλος. Η προσφεύγουσα εταιρεία προβάλλει την παραβίαση του δικαιώματος της δίκαιης δίκης, αιτούμενη παράλληλα την επανάληψη της δίκης ενώπιον του ΣτΕ, καθώς βάσει της επίμαχης απόφασης εισάγεται διαφορετική αντιμετώπιση σε οικοδομικές άδειες που στηρίζονται στις ίδιες ακριβώς νομοθετικές διατάξεις. Οι δικαστές της Ολομέλειας του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου είχαν κρίνει αντισυνταγματικό το σύστημα των κινήτρων προσαύξησης δόμησης του ΝΟΚ, εξαιρώντας όσους είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Στην προσφυγή στο ευρωδικαστήριο του Στρασβούργου αναφέρεται ότι με την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ παραβιάστηκε το άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων των Ανθρώπων (ΕΣΔΑ) που κατοχυρώνει την υποχρέωση δίκαιης δίκης. Επίσης, η κατασκευαστική εταιρεία ζητεί αποζημίωση για την αφαίρεση της περιουσίας της. Εν αναμονή του ελέγχου από το ΣτΕ Παράλληλα, εντός του φθινοπώρου αναμένεται να επιστρέψει από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) που αποσαφηνίζει το τί σημαίνει έναρξη οικοδομικών εργασιών και τις λεπτομέρειες για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο που απαιτείται για τις άδειες που σώζονται. Το ΠΔ είχε αποσταλεί για προδικαστικό έλεγχο από τους ανώτατους δικαστές στις 2 Ιουνίου 2025. Το διάταγμα εξειδικεύει τις ρυθμίσεις του νόμου 5197/2025 για τη συμμόρφωση με την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ που έβαζε φρένο στα ευεργετήματα δόμησης που έδινε ο ΝΟΚ και παράλληλα απλώνουν ένα δίχτυ προστασίας σε ένα σημαντικό αριθμό αδειών που επηρεάστηκαν από τη νομολογία του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου. Πάντως, η τρίμηνη καθυστέρηση από το ΣτΕ ανησυχεί τον τεχνικό κόσμο, κατασκευαστές και πολίτες καθώς θεωρούν ότι οφείλεται σε αντιρρήσεις των δικαστών ως προς τις κυβερνητικές ρυθμίσεις και φοβούνται ότι μπορεί να υπάρξουν διαφοροποιήσεις από το αρχικό νομικό κείμενο που εστάλη από το ΥΠΕΝ. Πέραν τούτου, διατηρείται μια ακόμη ανασφάλεια καθώς το ΣτΕ δεν έχει ακόμη εξετάσει το σύνολο των διατάξεων του ΝΟΚ που δίνουν έξτρα δόμηση ή ύψος όπως είναι η επέκταση υπογείων, οι σοφίτες και τα υπόσκαφα. Παράλληλα, παραμένει σε εκκρεμότητα η τύχη όσων είχαν υποβάλλει αίτημα προς το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ) στα μέσα Ιουνίου για να συνεχίζουν την υλοποίηση οικοδομικών αδειών. Η δυνατότητα είχε δοθεί για άδειες που έκαναν χρήση των μπόνους δόμηση και είχαν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, αλλά δεν είχε ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και είχαν «παγώσει» έπειτα από ακυρωτική δικαστική απόφαση ή προσφυγή. View full είδηση

Τα νέα δεδομένα της κλιματικής αλλαγής και των επιπτώσεών της, με τα έντονα πλημμυρικά φαινόμενα στη χώρα μας, έδειξαν ότι τα ποτάμια και τα ρέματα βρίσκουν την παλιά τους διαδρομή και μάλιστα διευρυμένα και θα πρέπει να επανεξεταστεί όλο το μοντέλο δόμησης και τακτοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών πλησίον των ρεμάτων και ποταμών. Για να αντιμετωπίσει τα μεγάλα ζητήματα που προκαλούνται, η πολιτεία έχει θέσει πολεοδομικούς κανόνες στην οριοθέτηση των ρεμάτων, στη δόμηση και τα αυθαίρετα πλησίον των ρεμάτων. Στόχος των νομοθετημάτων είναι η προστασία των υδατικών πόρων και η αντιπλημμυρική θωράκιση των κατασκευών των περιοχών απ’ όπου διέρχονται. Σημαντικό επίσης είναι ότι απαιτείται πλέον καθορισμός ζωνών προστασίας των ρεμάτων σε κάθε πολεοδομική μελέτη ένταξης ή επέκτασης περιοχών σε σχέδιο πόλης, ενώ για τις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων. Όμως, επιτρέπει το κράτος να συντηρεί κάποιος το σπίτι του ή ακόμα και να τακτοποιεί υπό προϋποθέσεις τυχόν αυθαιρεσίες σε κτίρια πλησίον των ρεμάτων. Τι ισχύει με τη δόμηση κοντά σε ρέμα σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό ; Με την υπ’ αριθμόν ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360 (ΦΕΚ 3985Β/22-06-2023) Υπουργική Απόφαση τέθηκε σε ισχύ ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, που μαζί με τον Οικοδομικό Κανονισμό καθορίζουν τον τρόπο ανέγερσης κτιρίων στη χώρα. Ο Κτιριοδομικός Κανονισμός τροποποίησε τον προηγούμενο που είχε εγκριθεί το 1989, όπως αυτός είχε αναθεωρηθεί με τον Οικοδομικό κανονισμό του 2012. Ένα από τα βασικά άρθρα του ισχύοντος κτριοδομικού κανονισμού είναι το άρθρο 6 που αφορά τη δόμηση κτιρίου κοντά σε ρέμα. Με διάταξη που προστέθηκε στον κανονισμό, δίνεται η δυνατότητα χωρίς απαίτηση οριοθέτησης, να γίνονται εργασίες σε παλιά υφιστάμενα κτίρια. Επίσης επιτρέπεται από τον νέο κανονισμό να εκδίδεται από την πολεοδομία άδεια αποπεράτωσης, άδεια αλλαγής χρήσης, καθώς και άδεια εργασιών πλήρης ανακαίνισης, και να επιδοτούνται οι κατοικίες από το « Εξ οικονομώ» . Συγκεκριμένα ισχύουν τα εξής : Α. Για τα ρέματα που έχουν οριοθέτηση Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθορισθεί με οποιονδήποτε από τους προβλεπόμενους τρόπους, η ανέγερση κτιρίων, εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής: 1.Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος. 2.Η δόμηση επιτρέπεται εκτός των οριογραμμών του ρέματος, όταν αυτές καθορίζονται με έργα, εφόσον έχουν κατασκευαστεί τα τυχόν προβλεπόμενα έργα διευθέτησης αυτού. 3.Η δόμηση επιτρέπεται εκτός των οριογραμμών του ρέματος, όταν αυτές καθορίζονται χωρίς έργα, στις περιπτώσεις όπου είτε η οριοθέτηση πραγματοποιήθηκε χωρίς πρόταση έργων διευθέτησης είτε αυτή πραγματοποιήθηκε με πρόταση έργων διευθέτησης αλλά τα προβλεπόμενα έργα διευθέτησης δεν έχουν κατασκευαστεί ακόμα. Β. Για τα ρέματα που έχουν καταργηθεί 1.Στα ρέματα που διαπιστώνεται ότι έχουν καταργηθεί αλλά απεικονίζονται στα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια, η δόμηση επιτρέπεται ύστερα από σχετική βεβαίωση της Δ/νσης Περιβάλλοντος και Υδάτων της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης για την κατάργηση του ρέματος. Αν το ρέμα έχει αντικατασταθεί με άλλον αποδέκτη (αγωγό αποχέτευσης ή απορροής των νερών), η δόμηση επιτρέπεται μόνο εφ’ όσον διαπιστωθεί ότι δεν παραβλάπτονται οι κοινόχρηστοι αγωγοί, σύμφωνα με τις σχετικές οδηγίες της αρμόδιας για την κατασκευή του αποδέκτη υπηρεσίας (π.χ. ΕΥΔΑΠ). Γ. Για έκδοση Άδειας Δόμησης κοντά σε ρέμα χωρίς απαίτηση Οριοθέτησης ρέματος Σε κάθε περίπτωση είναι δυνατή, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης, άδεια για εργασίες άρσης επικινδυνότητας σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, άδεια αποπεράτωσης εργασιών σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια με ολοκληρωμένο φέροντα οργανισμό, άδεια αλλαγής χρήσης, εφόσον η νέα χρήση επιτρέπεται στην περιοχή, εργασιών συντήρησης, επισκευής, ενεργειακής αναβάθμισης, διαρρυθμίσεων (πλήρης ανακαίνιση), εκσυγχρονισμού (εγκαταστάσεων) και στατικής ενίσχυσης σε κτίρια που ανεγέρθηκαν με νόμιμη άδεια κι εφόσον οι εργασίες περιορίζονται στο κέλυφος του υφιστάμενου κτιρίου και σε επαφή με αυτό. Επίσης, είναι δυνατή η έκδοση άδειας κατεδάφισης οποιασδήποτε κατασκευής, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης. Δ. Για Άδεια Προσθήκης Για προσθήκες κατ’ επέκταση και ύψος σε κτίρια που η ανέγερσή τους είχε εγκριθεί από την αρμόδια για τα ρέματα υπηρεσία και σε αποστάσεις από τις οριογραμμές του ρέματος τουλάχιστον ίσες με αυτές των κτισμάτων που υπάρχουν, μπορεί να χορηγείται η οικοδομική άδεια χωρίς να απαιτείται οπωσδήποτε νέα έγκριση. Σημειώνεται ότι: όλες οι προαναφερόμενες διατάξεις έχουν εφαρμογή για κάθε περίπτωση ρέματος, ανεξάρτητα αν αυτό βρίσκεται εντός σχεδίου ή οικισμού ή εκτός σχεδίου και οικισμού. Τι θεωρείται υδατόρευμα και πρέπει να οριοθετηθεί; Υδατορέματα ή υδατορεύματα ή ρέματα (μη πλεύσιμοι ποταμοί, χείμαρροι, ρέματα και ρυάκια) είναι οι φυσικές ή διευθετημένες διαμορφώσεις της επιφάνειας του εδάφους που είναι κύριοι αποδέκτες των υδάτων της επιφανειακής απορροής και διασφαλίζουν τη διόδευσή τους προς άλλους υδάτινους αποδέκτες σε χαμηλότερες στάθμες. Στην έννοια του υδατορέματος δεν περιλαμβάνονται τα εγγειοβελτιωτικά έργα, όπως αρδευτικές και αποστραγγιστικές τάφροι. Πώς ορίζονται οι οριογραμμές ενός υδατορεύματος; Οριογραμμές υδατορέματος είναι οι πολυγωνικές γραμμές και από τις δύο πλευρές της βαθιάς γραμμής του υδατορέματος, που περιβάλλουν σωρευτικά: α) τις όχθες του υδατορέματος, β) τις γραμμές πλημμύρας και γ) οποιοδήποτε φυσικό ή τεχνητό στοιχείο, που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του υδατορέματος, το οποίο έχει περιβαλλοντική αξία και χρήζει προστασίας. Ποια είναι η διαφορά μεταξύ οριοθέτησης και διευθέτησης ενός υδατορεύματος; Η οριοθέτηση είναι μια διοικητική πράξη, με στόχο την εξασφάλιση της απρόσκοπτης απορροής των επιφανειακών νερών και την περιβαλλοντική προστασία του υδατορέματος. Η διευθέτηση υδατορέματος είναι η επέμβαση στο υδατόρεμα, με την εκτέλεση των αναγκαίων έργων με σκοπό τη βελτίωση των συνθηκών ροής, τη μείωση των κινδύνων από πλημμύρες και τον έλεγχο των διαβρώσεων και των αποθέσεων φερτών υλικών. Πως χτίζουμε κοντά σε ρέμα σήμερα ; Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθοριστεί, η ανέγερση κτιρίων, ή εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής: α) Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος. β) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 10 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών περιοχές. γ) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 20 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εκτός σχεδίου περιοχές. Μπορεί να γίνει τακτοποίηση αυθαιρέτου κοντά σε ρέμα; Ναι, υπό τις παρακάτω προϋποθέσεις: Περίπτωση σε οριοθετημένο ρέμα α) Στην περίπτωση οριοθετημένων ρεμάτων ή όπου υπάρχει προσωρινή οριογραμμή, απαγορεύεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός της περιοχής που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος. β) Στην περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, η οποία βρίσκεται μεταξύ της οριογραμμής (οριοθέτησης του ρέματος) και της οικοδομικής γραμμής, επιτρέπεται η τακτοποίηση του αυθαιρέτου και εφαρμόζεται συντελεστής επιβάρυνσης ίσος με τον συντελεστή πρασιάς. Περίπτωση σε μη οριοθετημένο ρέμα Στην περίπτωση μη οριοθετημένων ρεμάτων, επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, ανάλογα με το αν το αυθαίρετο συνορεύει με μικρό, μεσαίο ή μεγάλο ρέμα ως εξής: α) στα μικρά ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης του ενός (1) τετραγωνικού χιλιομέτρου (τ.χ.), όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης του μισού (0,50) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, οι οριογραμμές συμπίπτουν με τις γραμμές όχθης, β) στα μεσαία ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή είκοσι (20) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος, γ) στα μεγάλα ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μεγαλύτερης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μεγαλύτερης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή πενήντα (50) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected] View full είδηση

Από την Ελεάνα Αλυσανδράτου Αν επιχειρούσαμε να ξεκινήσουμε μια συζήτηση για την ομοιόμορφη εφαρμογή των νομοθετικών διατάξεων στην χώρα μας, θα μπορούσαμε να διαφωνούμε και να αντιπαρατιθέμεθα εις το διηνεκές, βρίσκοντας κάθε φορά καινούρια επιχειρήματα. Το αξιοθαύμαστο είναι πως οι περισσότερες απόψεις περί του τρόπου με τον οποίο δημιουργείται ή εφαρμόζεται ένα νομοθέτημα, μπορούν να βρουν στέγη κάτω από εξίσου ευσταθή και έγκυρα επιχειρήματα, όσο αντικρουόμενων συμφερόντων κι αν είναι. Αυτό συμβαίνει διότι η νομική επιστήμη δημιουργήθηκε ακριβώς από την ανάγκη εύρεσης ισορροπημένων και αξιοκρατικών (κατά το δυνατόν) λύσεων σε αντιμαχίες, συχνά εκ διαμέτρου αντίθετες. Αν λοιπόν η υιοθέτηση μιας λύσης που να εκπληρώνει τις προσδοκίες και να δικαιώνει το περί δικαίου αίσθημα όλων των πλευρών είναι, σχεδόν, αδύνατη, τι γίνεται όταν το τίμημα της “ήττας” απειλεί να ζημιώσει οικονομικά την μία πλευρά και μάλιστα σε σημαντικό βαθμό; Εμπειρικά, συμβαίνει μια αντιμαχία που διαρκεί χρόνια, εξελίσσεται σε πολλά στάδια, περιφέρεται από δικαστική αίθουσα, σε Υπουργείο, σε έτερη δικαστική αίθουσα και τελικά επιλύεται με μια νομοθετική ρύθμιση. Ή αλλιώς, συμβαίνει “μπόνους δόμησης του ΝΟΚ”. Το πραγματικό ερώτημα που ανακύπτει απ’ όλη αυτή την ιστορία, είναι αν αυτή είναι η μοναδική οδός, την οποία μετέρχεται η εφαρμογή μιας πολεοδομικής ρύθμισης ή αν υπάρχουν παραδείγματα ομαλής εφαρμογής αμφιλεγόμενων διατάξεων. Αν ναι, θα είχε μεγάλο ενδιαφέρον να δούμε τι θα μπορούσε να γίνει διαφορετικά ή τι μπορεί να γίνει από εδώ και πέρα. Για τις ανάγκες αυτής της αναζήτησης θα διερευνήσουμε την αντίστοιχη νομοθετική ρύθμιση που εφάρμοσε η γαλλική κυβέρνηση, προσφέροντας κίνητρα για την ανοικοδόμηση βιώσιμων και ενεργειακά αναβαθμισμένων κατασκευών. Μια συνοπτική ματιά στην ιστορία του μπόνους δόμησης Παρότι ο ΝΟΚ που θεσπίζει τα μπόνους δόμησης έχει ψηφιστεί από το 2012, με διευκρινίσεις που δόθηκαν με απόσταση ετών, φάνηκε πως τα μπόνους δόμησης θα μπορούσαν να λειτουργήσουν αθροιστικά, ανεβάζοντας σε μεγάλο βαθμό το τελικό ύψος των υπό κατασκευή κτιρίων. Αυτό ουσιαστικά αποτέλεσε την αφετηρία για την δημιουργία αντιδράσεων. Τον Μάρτιο 2024 ο Δήμος Αλίμου ήταν ο πρώτος που προσέφυγε στο ΣτΕ και προχώρησε στην αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών που έκαναν χρήση των μπόνους, κίνηση στην οποία προσχώρησε αμέσως κι ο Δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης. Τον Απρίλιο ακολούθησε ο Δήμος Κηφισιάς, καθώς και άλλοι δήμοι, με την υποστήριξη και της ΚΕΔΕ. Απουσία τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, οι Δήμοι θέλησαν να προστατεύσουν τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των επιμέρους περιοχών. Το περασμένο έτος η Ολομέλεια του ΣτΕ εξέτασε τη συνταγματικότητα των διατάξεων, κρίνοντάς τις τελικά ως αντισυνταγματικές. Έτσι, πάγωσε η έγκριση και η έκδοση επιπλέον αδειών που εκμεταλλεύονται τα μπόνους, μέχρι νεωτέρας. Αξίζει να σημειωθεί πως το “πάγωμα” δεν συμπεριελάμβανε τις άδειες των οποίων οι εργασίες είχαν ολοκληρωθεί μέχρι τότε. Τον Φεβρουάριο του 2025 εκδόθηκε επίσημα η απόφαση του ΣτΕ και έκτοτε συνεχίζονται οι συζητήσεις και οι νομοθετικές παρεμβάσεις από το ΥΠΕΝ για να αμβλυνθούν οι επιπτώσεις της απόφασης, καθώς και νέες προσφυγές και δικαστικές μάχες για επιμέρους οικοδομικές άδειες. Όπως ήταν αναμενόμενο, οι περισσότερες και σφοδρότερες αντιδράσεις εκφράστηκαν από τον κατασκευαστικό κλάδο, με ανακοινώσεις διαμαρτυρίες και προσφυγές στο Ευρωπαϊκό δικαστήριο, καθώς η απόφαση του ΣτΕ άφησε μετέωρο πλήθος έργων και διόλου ευκαταφρόνητα οικονομικά κεφάλαια. Το ΤΕΕ απ’ την πλευρά του φάνηκε να ενστερνίζεται την πλευρά της αγοράς, καταδεικνύοντας την σύγχυση και το “μούδιασμα” που προκάλεσε η εν λόγω απόφαση, ενώ έθιξε και το ζήτημα έλλειψης ασφάλειας δικαίου. Οι δήμοι παραμένουν, δικαιωμένοι, στις αρχικές τους θέσεις και όλοι οι παραπάνω αναμένουν να δουν τι μέλλει γενέσθαι. Καταφανώς, η απόφαση του ΣτΕ προκάλεσε περισσότερα ζητήματα, από αυτό που ήρθε να επιλύσει, χωρίς αυτό να αναιρεί την ευστάθεια του νομικού σκεπτικού που την “γέννησε”. Ίσως λοιπόν το πρόβλημα να μην έγκειται στον τρόπο που συντίθεται το σκεπτικό μιας απόφασης και γι’ αυτό τελικά η ίδια η απόφαση, κατά μόνας, να μην είναι ικανή να δώσει λύσεις. Το Bonus de Constructibilité και τα κίνητρα βάσει των Plan Local d’Urbanisme To Bonus de Constructibilité είναι η γαλλική προσπάθεια παρακίνησης να ενσωματωθούν περισσότερα στοιχεία ενεργειακής εξοικονόμησης και περιβαλλοντικής βιωσιμότητας στα κτήρια. Όπως και το δικό μας μπόνους δόμησης, έτσι και η γαλλική εκδοχή ανταμείβει την επιπλέον οικονομική και χρονική επένδυση που απαιτεί η ενσωμάτωση περαιτέρω στοιχείων σε ένα κτίσμα, με την ελαφρά παράκαμψη των εκάστοτε όρων δόμησης. Συγκεκριμένα: Η γαλλική νομοθεσία ανέπτυξε δύο ξεχωριστούς μηχανισμούς για την προώθηση της ενεργειακής και περιβαλλοντικής απόδοσης στις κατασκευές: το “bonus de constructibilité” (μπόνους δόμησης) και τη “dérogation de hauteur” (παρέκκλιση ύψους). 1) Μπόνους Δόμησης (Bonus de constructibilité) Το μπόνους δόμησης, που προβλέπεται από το άρθρο L. 151-28 του κώδικα πολεοδομικού σχεδιασμού, επιτρέπει την εν μέρει απορρόφηση του πρόσθετου κόστους που συνδέεται με την προσπάθεια για υποδειγματική απόδοση, δίνοντας τη δυνατότητα υπέρβασης του μεγέθους (αύξηση εμβαδού του κτίσματος ή/και ύψους) έως και 30% για νέες κατασκευές ή επεκτάσεις που επιδεικνύουν ενεργειακή ή υποδειγματική περιβαλλοντική απόδοση ή ενσωματώνουν τεχνολογίες ΑΠΕ. Σημαντική λεπτομέρεια εδώ, πως η αρμόδια πολεοδομική αρχή πρέπει να επιτρέψει την παράκαμψη των όρων δόμησης, μέσω του Plan Local d’Urbanisme (PLU), δηλαδή του τοπικού της πολεοδομικού σχεδίου. Η εκάστοτε κοινότητα πρέπει να έχει προβλέψει αυτό τον μηχανισμό στο τοπικό πολεοδομικό της σχέδιο, και να έχει καθορίσει τα επίπεδα των χορηγούμενων υπερβάσεων (από 0 έως 30%). Αν κρίνεται αναγκαίο, μπορεί να επιλέξει να χορηγήσει διαφορετικό επίπεδο μπόνους ανάλογα με τα 3 κριτήρια που περιγράφονται παρακάτω, τα οποία δεν είναι σωρευτικά, δηλαδή δεν μπορούν να συνδυαστούν σε ένα κτίσμα, προκειμένου να διεκδικηθεί μεγαλύτερο μπόνους. Κριτήρια για το Μπόνους Δόμησης Υπάρχουν τρία κριτήρια για την χορήγηση του μπόνους. Όλα βασίζονται στο γαλλικό πρότυπο “RE2020”, το οποίο είναι η τελευταία περιβαλλοντική ρύθμιση για τα κτίρια στη Γαλλία. Υποδειγματική ενεργειακή απόδοση: Το κτίριο πρέπει να έχει καλύτερες επιδόσεις από τους στόχους που θέτει ο κανονισμός RE2020 για το 2023, όσον αφορά την κάλυψη των ενεργειακών του αναγκών, την κατανάλωση ενέργειας και τον αντίκτυπο στο κλίμα. Υποδειγματική περιβαλλοντική απόδοση: Το κτίριο πρέπει να εφαρμόζει τους στόχους του RE2020 για το 2023, όσον αφορά τον αντίκτυπο των υλικών κατασκευής στο κλίμα. Ουσιαστικά, δηλαδή, να χρησιμοποιούνται δομικά υλικά με χαμηλό ανθρακικό αποτύπωμα. Ενσωμάτωση διαδικασιών ηλεκτροπαραγωγής από ΑΠΕ: Το κτίριο πρέπει να ενσωματώνει συστήματα παραγωγής ενέργειας από ΑΠΕ, όπως φωτοβολταϊκά ή ηλιακά θερμικά συστήματα. 2) Παρέκκλιση Ύψους (Dérogation de hauteur) Η παρέκκλιση ύψους, που προβλέπεται από το άρθρο R.152-5-2 του κώδικα πολεοδομικού σχεδιασμού, επιτρέπει την αύξηση του πάχους ορισμένων τοίχων του κτιρίου, π.χ λόγω μόνωσης ή πράσινων στεγών κ.α. Η μέγιστη συνολική υπέρβαση ορίζεται στα 2,5 m με όριο τα 25 cm ανά όροφο. Αυτή η παρέκκλιση ύψους δεν επιτρέπει την προσθήκη επιπλέον ορόφου, και ο τρόπος κατασκευής είναι αυτός που πρέπει να αιτιολογεί την ανάγκη να επωφεληθεί από αυτήν την παρέκκλιση. Για να επιτραπεί η παρέκκλιση ύψους, το κτίριο πρέπει να επιδεικνύει υποδειγματική περιβαλλοντική απόδοση, όπως ορίζεται στο R.171-3 του κώδικα κατασκευών και κατοικίας. Απαραίτητη προϋπόθεση κι εδώ είναι η συμφωνία με το εκάστοτε τοπικό πολεοδομικό σχέδιο (PLU). Τι θα μπορούσαμε να κρατήσουμε από το Bonus de Constructibilité Όπως, ίσως, εύκολα μπορεί να γίνει αντιληπτό, η γαλλική απόπειρα επιβράβευσης της βιώσιμης και ενεργειακά αναβαθμισμένης δόμησης δεν συνάντησε κανενός είδους αντίσταση, δεν επέφερε αντιδράσεις και η εφαρμογή της δεν παραπέμφθηκε στη δικαιοσύνη. Αν συγκρίνουμε τα δύο νομοθετήματα, θα διαπιστώσουμε ότι μοιράζονται πολλά κοινά σημεία στον τρόπο σκέψης, στα κριτήρια και τις προϋποθέσεις εφαρμογής. Η σημαντικότερη και κομβική διαφορά ωστόσο, είναι η συμπερίληψη των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων (Plan Local d’Urbanisme), από την γαλλική κυβέρνηση, εξ’ αρχής. Το πραγματικό πρόβλημα στην εφαρμογή του μπόνους δόμησης στην Ελλάδα προέκυψε από τις αντιδράσεις των τοπικών κοινωνιών, καθώς η άναρχη δόμηση ή η δόμηση πολύ ψηλών κτηρίων, έρχεται σε αντίθεση με τον τοπικό αρχιτεκτονικό χαρακτήρα, τον ιστορικό/ παραδοσιακό χαρακτήρα, ή την ομοιόμορφη αισθητική που διατηρούν. Θα μπορούσαμε λοιπόν να έχουμε άμεσα και εξαρχής λύσει τέτοιου είδους ζητήματα, αν είχαμε συμπεριλάβει τους όρους δόμησης των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, πριν προβούμε σε έγκριση αδειών που συμπεριλαμβάνουν τις διατάξεις του ΝΟΚ. Το ζήτημα τελικά, δεν ήταν ούτε η διάταξη του ΝΟΚ περί μπόνους δόμησης, ούτε οι προσφυγές των Δήμων, ούτε και η απόφαση του ΣτΕ. Είναι ότι μέχρι σήμερα, η συντριπτική πλειοψηφία των ελληνικών περιφερειών δεν έχει ολοκληρωμένα, ή έστω ημιτελή, τοπικά πολεοδομικά σχέδια. Πολλά ζητήματα δόμησης, όπως και το πιο πρόσφατο, των νέων ορίων των οικισμών, η αυθαίρετη δόμηση ή η αναίμακτη ολοκλήρωση του κτηματολογίου, δεν θα υφίσταντο, αν απλώς είχαμε λύσει το ένα κώλυμα στο οποίο τελικά “σκοντάφτουν” όλα. Τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, όπως και τόσα άλλα, βρίσκονται σε εκκρεμότητα εδώ και δεκαετίες. Θεωρητικά υπάρχει ημερομηνία λήξης, καθώς το Πρόγραμμα “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, έχει στόχο να αποκτήσει πολεοδομικό σχέδιο το 80% της επικράτειας και ορίζοντα ολοκλήρωσης έως τις 31/12/2025, ενώ έως τα τέλη του 2026 αναμένεται να έχουν εκδοθεί τα σχετικά προεδρικά διατάγματα που θα θέτουν σε ισχύ τα νέα σχέδια. Δεν έχουμε παρά να αναμένουμε την μεγάλη έκπληξη που θα είναι η ολοκλήρωση του προγράμματος εντός χρονοδιαγράμματος, δεδομένης της βραδυκίνητης φύσης των κρατικών προγραμμάτων, διαγωνιστικών διαδικασιών κλπ. Μέχρι να επιλύσουμε τα πραγματικά προβλήματα, δυστυχώς είμαστε καταδικασμένοι να στρεφόμαστε στην δικαιοσύνη και να εναποθέτουμε τις ελπίδες μας στην ασφάλεια δικαίου και την εφαρμογή της δικαιοσύνης, όσο σύνθετη κι αν είναι αυτή. View full είδηση

Κατατέθηκε και επίσημα πριν λίγη ώρα η τροπολογία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με την οποία επιχειρείται να δοθεί λύση στη δόμηση των οικισμών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Η «ταυτότητα» της αξιολογούμενης ρύθμισης Σύμφωνα με την ανάλυση συνεπειών ρύθμισης της τροπολογίας, στο πλαίσιο του προγράμματος πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και της εισροής, συλλογής και επεξεργασίας πληροφοριών και δεδομένων κατά την εκπόνηση των μελετών των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ. και Ε.Π.Σ.) και των αυτοτελών διαταγμάτων οριοθέτησης οικισμών, αναδείχθηκαν ιδιαίτερα σημαντικές διαπιστώσεις αναφορικά με την υφιστάμενη πληθυσμιακή και αναπτυξιακή εικόνα των οικισμών. Ειδικότερα, προέκυψε ότι στη συντριπτική τους πλειοψηφία, οι ως άνω οικισμοί παρουσιάζουν δημογραφική συρρίκνωση, η οποία εγείρει σοβαρές ανησυχίες ως προς τη βιωσιμότητά τους στο εγγύς μέλλον. Άνευ της αξιολογούμενης ρύθμισης και βάσει των διαθέσιμων δεδομένων, συμπεραίνεται ότι η δημογραφική συρρίκνωση που προκύπτει λόγω της εγκατάλειψης των οικισμών από ενεργό πληθυσμό επιφέρει τόσο μείωση της πρωτογενούς παραγωγής, όσο και κίνδυνο πολιτιστικής εγκατάλειψης, με την απομάκρυνση των νεότερων από παραδοσιακές τέχνες, έθιμα, γλωσσικά ιδιώματα, και την ιστορία του τόπου, καθώς και τον κίνδυνο κατάρρευσης των κτισμάτων, ζητήματα που επηρεάζουν τη βιωσιμότητα αυτών των οικισμών. Προβλέπεται, κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης για οικισμούς μέχρι επτακόσιους (700) κατοίκους κατά την τελευταία απογραφή, οριοθετημένους με προγενέστερη πράξη αvαρμοδίου οργάνου, η δυνατότητα διεύρυνσης του ορίου τους πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του από 11/15.04.2025 π.δ. (Α’ 194), μέχρι του, με προγενέστερη πράξη, καθορισμένου ορίου τους. Η περιοχή αυτή ορίζεται ως Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) και ο χαρακτήρας της πρέπει να είναι συμβατός με τον αυτόν των υπολοίπων ζωνών του οικισμού λειτουργώντας συμπληρωματικά με αυτές. Περαιτέρω θεσπίζονται οι βασικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη ζώνη αυτή. Περαιτέρω, κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, ειδικά για οικισμούς με πληθυσμό επτακοσίων ενός έως δύο χιλιάδων (701-2.000) κατοίκων κατά την τελευταία απογραφή, οριοθετημέvους με προγενέστερη πράξη αvαρμοδίου οργάνου, προβλέπεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτηση τους, στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., η περιοχή που εκτείνεται πέραν της πολυγωνικής γραμμής της περ. 5 της παρ. Β του άρθρου 5 του από 11/15.04.2025 π.δ., και μέχρι του, με προγενέστερη πράξη, καθορισμένου ορίου τους, να καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.), παρέχοντας ευκαιρίες ήπιας ανάπτυξης με χρήσεις που θα λειτουργούν συμπληρωματικά μ’ αυτές του οικισμού. Η δυνατότητα καθορισμού της υπόψη περιοχής, ως περιοχής Π.Ε.Χ., κρίνεται απολύτως αναγκαία, καθώς ανταποκρίνεται σε χωροταξικά κριτήρια και αναμένεται να απορροφήσει τυχόν οικιστικές πιέσεις για κατοικία ή άλλες επιτρεπόμενες χρήσεις στην περιοχή, και να αποτελέσει εν γένει έναν οικιστικό υποδοχέα για ανάπτυξη χρήσεων που θα διευκολύνουν την καλύτερη και αποτελεσματικότερη οργάνωση του οικισμού και τη βιώσιμη ανάπτυξη με χρήσεις προσαρμοσμένες στη φυσιογνωμία της περιοχής, που θα ενισχύουν την τοπική οικονομία (όπως αγροτουρισμό, οικοτουρισμό και αγροτεχvολογία). Η ως άνω αντιμετώπιση στοιχεί με τις αρχές του πολεοδομικού εξορθολογισμού, και παράλληλα θεωρείται η προσήκουσα στον βαθμό που στον διαδραμόvτα χρόνο, έχουν σε αρκετές περιπτώσεις, αναπτυχθεί, με ενέργειες της διοίκησης, πραγματικές καταστάσεις δεκτικές εννόμου προστασίας, καθώς και εμπράγματα δικαιώματα αποκτηθέντα καλοπίστως που δεν μπορούν αίφνης να αδρανοποιηθούν. Στο πλαίσιο αυτό, θεσπίζονται οι βασικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στις ως άνω περιοχές. Παράλληλα, με τη μεταβατική διάταξη της προτεινόμενης περ. δ) κατοχυρώνονται και προστατεύονται οι ήδη γενόμενες συναλλαγές εντός της Ζ.Α.Ο. της περ. β και κάθε είδους φύσεως πράξεις. Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται ότι οικόπεδα που εμπίπτουν στην ζώνη αυτή τα οποία είχαν κατατμηθεί ή δημιουργηθεί νομίμως, μέχρι την έκδοση του από 11/15.04.2025 π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη, σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον έχουν το ελάχιστο, κατά την προτεινόμενη περ. β), πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό, το δε κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από τον άξονα αυτής. Το ζήτημα όμως του προσώπου σε κοινόχρηστη οδό παραμένει ως αυστηρή προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα αυτών. Τέλος, παρέχεται η δυνατότητα έκδοσης προεδρικού διατάγματος μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την περαιτέρω εξειδίκευση των ως άνω διατάξεων που αφορούν στη Ζ.Α.Ο., καθώς και των γενικών ή ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης ή και των χρήσεων και τον καθορισμό κάθε άλλου αναγκαίου στοιχείου της ζώνης αυτής, εφόσον απαιτηθεί ή παραστεί ανάγκη για την προστασία της φυσιογνωμίας του οικισμού. Το κείμενο της προτεινόμενης διάταξης: Ζητήματα οριοθέτησης οικισμών -Τροποποίηση παρ. 2 άρθρου 12 ν. 4759/2020 Στην παρ. 2 του άρθρου 12 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί οριοθέτησης οικισμών επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) η υφιστάμενη παράγραφος αριθμείται ως περ. «α», β) οι υφιστάμενες περ. α) έως δ) και οι εσωτερικές παραπομπές τους αναριθμούνται σε υποπερ. αα) έως αδ), αντίστοιχα, γ) προστίθενται περ. β) έως ε), και η παρ. 2 διαμορφώνεται ως εξής: «2.α Η οριοθέτηση των οικισμών της παρ. 1, γίνεται στο πλαίσιο είτε Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Τ.Π.Σ.), είτε Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.), είτε αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος που καλύπτει τουλάχιστον έναν (1) οικισμό. Στη τελευταία περίπτωση το προεδρικό διάταγμα εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) ή του αρμοδίου Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) για τις περιπτώσεις παραδοσιακών οικισμών και οικισμών της περ. αδ), και πρόταση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού και ειδικότερα: αα) με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις περιπτώσεις μη προστατευόμενων οικισμών σε όλη την επικράτεια ή παραδοσιακών οικισμών πλην των κατωτέρω περ. αβ) και αγ), αβ) με πρόταση του αρμοδίου για τα νησιά του Αιγαίου Υπουργού, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Βορείου και Νοτίου Αιγαίου, αγ) με πρόταση του αρμοδίου Υπουργού για τη Μακεδονία και Θράκη, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Δυτικής και Κεντρικής Μακεδονίας και Ανατολικής Μακεδονίας – Θράκης, αδ) στις περιπτώσεις οικισμών της Επικράτειας οι οποίοι, στο σύνολό τους ή σε τμήμα τους, έχουν κηρυχθεί αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι ή περιλαμβάνονται στον Κατάλογο της Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO, πέραν των ανωτέρω κατά περίπτωση αρμόδιων Υπουργών, το προεδρικό διάταγμα προτείνεται από κοινού με τον Υπουργό Πολιτισμού. Με το ίδιο Προεδρικό Διάταγμα οριοθέτησης κάθε οικισμού καθορίζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ανάλογα με την κατηγορία, τη φυσιογνωμία και τον βαθμό προστασίας του. Το ως άνω Προεδρικό Διάταγμα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1:1.000 έως 1:5000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ’ 87). Για τους ήδη οριοθετημένους οικισμούς δεν είναι επιτρεπτή η διεύρυνση των ορίων τους με νέα διοικητική πράξη οριοθέτησης, παρά μόνο για λόγους νομιμότητας κατά την αρχική οριοθέτηση του οικισμού, όπως για πλάνη περί τα πράγματα, με πράξη, η οποία πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς με αναφορά σε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και στοιχεία. β. Κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, το όριο των οικισμών που έχουν μέχρι επτακόσιους (700) κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή και οριοθετήθηκαν με πράξη αναρμοδίου οργάνου, δύναται, κατά την οριοθέτησή τους βάσει του από 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194), να διευρύνεται, πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του εν λόγω διατάγματος και μέχρι την προγενέστερη πράξη καθορισμού του ορίου των οικισμών, υπό την επιφύλαξη των κριτηρίων του άρθρου 6 αυτού, αναλόγως με την περίπτωση και μετά από τεκμηρίωση. Η περιοχή αυτή ορίζεται ως Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.), για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, προσαρμοσμένου στα σύγχρονα πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης. Ο χαρακτήρας της ζώνης αυτής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των υπολοίπων ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές. Στη Ζ.Α.Ο. άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από πεντακόσια τετραγωνικά μέτρα (500 τ.μ.) έως δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού, λαμβάνοντας υπόψη εκείνα τα μεγέθη που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην υπόψη ζώνη, το δε κτίριο τοποθετείται κατ’ ελάχιστον σε απόσταση πέντε (5) μέτρων από τον άξονα της ανωτέρω οδού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για τη ζώνη Β1 του άρθρου 5 του από 11/15.4.2025 π.δ.. Οι χρήσεις γης στη Ζ.Α.Ο. καθορίζονται σύμφωνα με τις παρ. Β και Γ του άρθρου 14 του από 11/15.4.2025 π.δ., κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της ζώνης αυτής και τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού. γ. Κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, για οικισμούς από επτακόσιους ένα (701) μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή, που οριοθετήθηκαν με προγενέστερη πράξη αναρμοδίου οργάνου, είναι δυνατόν, στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., η περιοχή που εκτείνεται πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του ως άνω από 11/15.4.2025 π.δ. και μέχρι του, με προγενέστερη πράξη, καθορισμένου ορίου τους, να καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.), για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, προσαρμοσμένου στα σύγχρονα πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης. Ειδικά για τις ως άνω περιπτώσεις καθορισμού Π.Ε.Χ. στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., άρτια θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. έως τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δεκαπέντε (15) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Ο χαρακτήρας της περιοχής αυτής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., λαμβάνοντας υπόψη τα μεγέθη που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην υπόψη περιοχή. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985 π.δ. (Δ’ 270). Οι χρήσεις γης για τις ως άνω περιπτώσεις Π.Ε.Χ. καθορίζονται κατ’ αναλογία και σύμφωνα με τις παρ. Β και Γ του άρθρου 14 του από 11/15.4.2025 π.δ., κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής, για την ορθολογική κατανομή και συσχέτιση των χρήσεων γης, ώστε να αποφεύγονται μεταξύ τους συγκρούσεις και ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων. Σε κάθε περίπτωση υφίσταται η δυνατότητα, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις, επέκτασης των οικισμών, σύμφωνα με τις παρ. 6, 8 και 9 του παρόντος. δ. Οικόπεδα που εμπίπτουν στην περ. β, τα οποία είχαν δημιουργηθεί νομίμως κατά την περ. 3 της παρ. Γ του άρθρου 9 του από 11/15.4.2025 π.δ., μέχρι την έκδοση του εν λόγω π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο κατά την περ. β πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και το σχετικό κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από τον άξονα αυτής. ε. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, δύναται να εξειδικεύονται περαιτέρω οι ως άνω διατάξεις που αφορούν στη Ζ.Α.Ο., καθώς και οι γενικοί ή ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης, εντός αυτής και να καθορίζεται κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών της περ. β’.». View full είδηση

Σύμφωνα με το άρθρο 29, του Ν.4495/17 ΦΕΚ Α'/167, οι διατάξεις περί εκδόσεων αδειών δόμησης ισχύουν ως εξής: ΠΡΟΣΟΧΗ: Νέο θέμα εδώ: Άδεια Δόμησης Οικοδομική άδεια απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, η οποία δεν εμπίπτει στις εργασίες δόμησης μικρής κλίμακας και αφορά ιδίως: (Άρθρο 29 παρ.1 Ν.4495/17) α) ανέγερση, προσθήκη και επισκευή κτιρίων, β) κατεδάφιση κατασκευών εξαιρουμένων των περιπτώσεων της παραγράφου 3, γ) εκσκαφές ή επιχώσεις μεγαλύτερες του συν/πλην 0,80 μέτρα, καθώς και επιστρώσεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση, δ) κατασκευή πισίνας, ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους, στ) κατασκευή τοίχων αντιστήριξης, καθώς και περιτοιχίσεων και περιφράξεων που δεν καλύπτονται από την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, ζ) κατασκευή υπόγειων δεξαμενών, η) εργασίες τοποθέτησης υπόγειων, προκατασκευασμένων δεξαμενών υγρών και αερίων καυσίμων σε πρατήρια καυσίμων, θ) εργασίες της παραγράφου 2, προϋπολογισμού άνω των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000,00) ευρώ, ι) νομιμοποίηση κάθε εκτελεσθείσας εργασίας για την οποία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας. ****************************************************************************************************************************** Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας Δείτε και το - Έντυπο Μικρής Κλίμακας ενημερωμένο με Ν.4546/18 από venezia - Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας ν.4495/17 από jedi.Yannis - Έντυπο ΕΕΜΚ N.4495-17 από levis - 'Εγκριση εργασιών μικρής κλίμακας - Έντυπο και Διαδικασίες Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμακας από aneko - Αίτηση 48ωρης ενημέρωσης Νέο Έντυπο σε Word από Evans - Νέο έντυπο 48ωρης ενημέρωσης [word+pdf] από kxaxl Έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας (Άρθρο 29 παρ.2 Ν.4495/17) απαιτείται για τις εξής εργασίες: α) δοκιμαστικές τομές του εδάφους και εκσκαφή ύστερα από έγγραφο της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Η έγκριση δεν απαιτείται όταν οι δοκιμαστικές περιοχές του εδάφους διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, β) τοποθέτηση προκατασκευασμένων κατοικιών, όπου από ειδικά προγράμματα προβλέπεται η κάλυψη στεγαστικών αναγκών μειονεκτικών και ειδικών ομάδων πληθυσμού ή προβλέπεται για αυτοστέγαση παλιννοστούντων, γ) αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με τις απολύτως απαραίτητες διαστάσεις για τη στέγασή τους, σύμφωνα με το άρθρο 3 του από 24.5.1985 π.δ., εφόσον έχουν την απαιτούμενη έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας, εκτός της περίπτωσης που επιβάλλεται η κατασκευή υποστυλωμάτων, δ) κατασκευή υπόγειων εγκαταστάσεων νεκροταφείων, όπως χωνευτήρι, βυθιζόμενων κάδων και δεξαμενή νερού, μέγιστης επιφάνειας είκοσι πέντε (25,00) τ.μ. και βάθους έως τέσσερα (4,00) μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου συμπαγούς τύπου (compact), αν απαιτείται, και με την προϋπόθεση ότι το ύψος των κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα (1,00) μ. από την οριστική στάθμη εδάφους. Για την εγκατάσταση απαιτείται δήλωση αρμόδιου μηχανικού που αναλαμβάνει την ευθύνη της στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής ασφάλειας της κατασκευής και των εγκαταστάσεων, ε) εγκατάσταση προσωρινών κατασκευών της παρ. 74 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012, που συνοδεύεται από πιστοποιητικό στατικής επάρκειας, στ) η κατασκευή ανελκυστήρα, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 27 του ν. 4067/2012, που απαιτείται για τη μετακίνηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων σε υφιστάμενα κτίρια ή σε κτίρια που διαθέτουν ανελκυστήρα με εσωτερικές διαστάσεις θαλάμου εκτός προδιαγραφών ΕΛΟΤ ΕΝ 81-70 ή σε κτίρια όπου πρέπει να γίνει επέκταση των στάσεων του ανελκυστήρα προκειμένου να εξυπηρετηθούν άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα, ζ) κοπή δένδρων μέσα σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ή σε Ζ.Ο.Ε., καθώς και σε οικισμούς προϋφιστάμενους του ν.δ. 17.7.1923 (Α΄ 223) και οικισμούς οριοθετημένους με το από 24. 5.1985 π.δ.. Ειδικά, για την κοπή δένδρων σε κοινόχρηστο χώρο πόλης ή οικισμού, Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας χορηγείται ύστερα από αίτηση, η οποία συνοδεύεται από Τεχνική Έκθεση του αρμόδιου γεωτεχνικού επιστήμονα και της αρμόδιας υπηρεσίας του οικείου δήμου και σχετική απόφαση του αρμόδιου οργάνου του δήμου, με την επιφύλαξη των διατάξεων της δασικής νομοθεσίας, η) υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου, θ) τοποθέτηση ικριωμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται κατάθεση σχεδίου και φακέλου ασφάλειας και υγείας του έργου με ορισμό του υπεύθυνου συντονιστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 305/1996 (Α΄ 305) και δήλωση ανάληψης της ευθύνης από μηχανικό για την επίβλεψη του έργου, ι) τοποθέτηση εργοταξιακών οικίσκων, ια) εκσκαφές καναλιών οδεύσεως καλωδίων εντός των γηπέδων ή οικοπέδων πρατηρίων υγρών καυσίμων για την εγκατάσταση των συστημάτων εισροών-εκροών, ιβ) εργασίες εξωτερικών χρωματισμών ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων, ιγ) επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων, ιδ) κατασκευή πέργκολας επιφάνειας άνω των πενήντα (50) τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια, βεράντες ισογείων. Σε δώματα, υπαίθριους χώρους και ανοιχτούς εξώστες επιβάλλεται η έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως επιφάνειας, ιε) τοποθέτηση ασκεπούς δεξαμενής νερού ή πισίνας, μέγιστης επιφάνειας πενήντα (50) τ.μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου συμπαγούς τύπου (compact), υπό την προϋπόθεση ότι για την εγκατάστασή τους δεν απαιτείται τοιχίο από οπλισμένο σκυρόδεμα, ότι το ύψος των κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα (1,00) μέτρο από την οριστική στάθμη εδάφους, δεν απαιτούνται εκσκαφές ή επιχώσεις του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από ενάμισι (1,50) μέτρο για την τοποθέτησή τους και πραγματοποιείται η προβλεπόμενη από τις κείμενες διατάξεις φύτευση του υποχρεωτικώς ακάλυπτου χώρου, ιστ) αγωγοί αερισμού και λοιπές εγκαταστάσεις και κατασκευές που αναφέρονται στις παραγράφους 2β, 2δ, 2στ και 3 του άρθρου 19 του ν. 4067/2012, ιζ) εσωτερικές διαρρυθμίσεις, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου, ιη) κατασκευή φυτεμένων δωμάτων και φυτεμένων επιφανειών, ιθ) τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συστημάτων στις εξωτερικές όψεις, κ) συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων, κα) απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός (1,00) μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και σε οικισμούς που στερούνται σχέδιο πόλης. Για γήπεδα όπου προβλέπεται η λειτουργία κέντρων κράτησης παράτυπων μεταναστών δεν απαιτείται η έγκριση εργασιών, έστω και αν η περίφραξη γίνεται με χρήση οποιουδήποτε υλικού και σενάζ, κβ) περίφραξη με πρόχειρη κατασκευή, όπως συρματόπλεγμα, σε οικόπεδα μη ρυμοτομούμενα σε εντός σχεδίου περιοχές, κγ) κατασκευή μιας και μόνο λιθόκτιστης αποθήκης ανά καλλιεργούμενο αγρόκτημα, σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 6 του από 24.5.1985 π.δ, με επιφάνεια μέχρι δεκαπέντε (15) τετραγωνικά μέτρα και συνολικό ύψος με τη στέγη έως και τρία (3,00) μέτρα, εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή της και κατασκευάζεται ανεξάρτητα από τυχόν υπάρχουσα κύρια οικοδομή, ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας, με την επιφύλαξη των όσων ορίζονται στην πιο πάνω διάταξη του από 24.5.1985 π.δ., κδ) κατασκευή εστιών και φούρνων με τις καπνοδόχους τους, για την εξυπηρέτηση επαγγελματικής χρήσης, εφόσον με τεχνική έκθεση μηχανικού τεκμηριώνεται ότι δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου, κε) κατασκευή τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας, εφόσον με τεχνική έκθεση μηχανικού τεκμηριώνεται ότι δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου, κστ) ανακατασκευή στέγης, με υποβολή δήλωσης στατικής επάρκειας αρμόδιου μηχανικού, κζ) λειτουργική συνένωση χώρων σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012, κη) προσθήκη επιφάνειας εμβαδού έως πέντε (5) τ.μ., αποκλειστικά για λόγους υγιεινής και χρήσης, σε κτίρια προϋφιστάμενα της 31ης Ιανουαρίου 1983, σε στάσιμους οικισμούς και σε οικισμούς προ του 1923 και κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, χωρίς να απαιτούνται στοιχεία νομιμότητας κτιρίου, κθ) τοποθέτηση κεραιών, πλην κεραιών λήψης ραδιοτηλεοπτικού σήματος, καθώς και κεραιών ραδιοεπικοινωνίας και κινητής τηλεφωνίας, λ) εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης, λα) στέγαστρα και προστεγάσματα των παραγράφων 72 και 79 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012, υπό την προϋπόθεση της παρ. 6 ιστ του άρθρου 11 του ν. 4067/ 2012 λβ) επεμβάσεις στις όψεις κτιρίων για την τροποποίηση ή τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και οι επεμβάσεις δεν αντίκεινται σε ειδικότερες διατάξεις. λγ) πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και μεγίστου ύψους 2,50 μέτρων, που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο. λδ) Εργασίες εγκατάστασης φ/β συστημάτων, για τις περιπτώσεις που απαιτείται σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις. λε) Εργασίες εγκατάστασης ανεμογεννητριών, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Για εργασίες που εμπίπτουν στις περιπτώσεις α΄ έως η΄, ιθ΄, λ΄, λδ΄ και λε΄ δεν ισχύει το όριο του προϋπολογισμού των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ και για την εκτέλεσή τους απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως προϋπολογισμού. Για τις εργασίες των υπόλοιπων περιπτώσεων οι οποίες εκτελούνται είτε συνδυαστικά είτε μεμονωμένα και εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις είκοσι πέντε χιλιάδες ευρώ (25.000) υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β΄ του ν. 4495/2017, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με την περίπτωση θ΄ της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου. Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας απαιτείται και για την εκτέλεση εργασιών, αν τούτο προβλέπεται σε ειδικότερες διατάξεις, καθώς και για τη νομιμοποίηση οποιασδήποτε εργασίας που προϋποθέτει την έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης. ****************************************************************************************************************************** Άρθρο 30 Ν.4495/17 Εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται Οικοδομική Άδεια ή Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας - Εξουσιοδοτική διάταξη 1. Δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για τις εξής εργασίες, με την επιφύλαξη των ειδικών διατάξεων που αφορούν την περιοχή ή το κτίριο: α) εργασίες εσωτερικών χρωματισμών, μικρών επισκευών θυρών και παραθύρων ή μεμονωμένων επισκευών για λόγους χρήσης και υγιεινής, επισκευής ή αντικατάστασης δαπέδων, β) μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν μεταβάλλουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου, καθώς και κατασκευές που απαιτούνται για τη μετακίνηση ή την κάθε μορφής εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Δεν συμπεριλαμβάνεται η κατασκευή ανελκυστήρα της παρ. 2 του άρθρου 27 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), γ) εξωτερικοί χρωματισμοί ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων, δ) συντήρηση, επισκευή, διασκευή ή και τμηματική αντικατάσταση εγκαταστάσεων και αγωγών κτιρίων, ε) αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων στο ίδιο άνοιγμα, στ) συντήρηση και επισκευή στεγών ή δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων, ζ) μικρές διαμορφώσεις του εδάφους μέχρι συν/πλην 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος, η) τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση και παραγωγή ζεστού νερού χρήσης σε υφιστάμενα κτίρια, σύμφωνα με την παρ. 10 του άρθρου 16 του ν. 4067/2012, εγκατάσταση συστοιχίας επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης σε ισόγειους υπαίθριους χώρους κατοικιών, εγκατάσταση συστημάτων τροφοδοσίας, ρύθμισης και μέτρησης φυσικού αερίου, όπως ρυθμιστές, μετρητές και παροχετευτικοί αγωγοί, εγκατάσταση συστημάτων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), υπέργειων σταθμών διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου, σύμφωνα με το άρθρο 17 του ν. 4067/2012, θ) τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων, σύμφωνα με τις παρ. 2β και 2γ του άρθρου 19 του ν. 4067/2012, ι) εργασίες τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, χωρίς χρήση ικριωμάτων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατοίκον», καθώς και εργασίες τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων χωρίς χρήση ικριωμάτων, ια) τοποθέτηση ή εγκατάσταση εξοπλισμού σε κτίρια, όπως ντουλάπες και γλάστρες, αλλαγή, τοποθέτηση ή και αφαίρεση διαχωριστικών στοιχείων εξωστών, καθώς και τοποθέτηση μικρής έκτασης μόνιμων διακοσμητικών και χρηστικών στοιχείων, όπως αγάλματα, σιντριβάνια, εικονοστάσια, πάγκοι και τραπέζια, ή πρόχειρων καταλυμάτων ζώων επιφάνειας έως τρία (3) τ.μ. σε ακαλύπτους χώρους οικοπέδων και γηπέδων, ιβ) κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ακάλυπτους χώρους οικοπέδων ή γηπέδων, με την προϋπόθεση ότι υπάρχει κτίριο με χρήση κατοικίας, καθώς και σε κτίριο που διαθέτει οικοδομική άδεια ή υφίσταται νόμιμα, εφόσον δε θίγονται τα φέροντα στοιχεία του κτιρίου με χρήση κατοικίας, και με την προϋπόθεση ότι αποτελούν ανεξάρτητες, μεμονωμένες κατοικίες με αυτοτελή φέροντα οργανισμό, ιγ) κατασκευή πέργκολας με ή χωρίς προσωρινά σκίαστρα επιφανείας έως πενήντα (50) τ.μ., σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων, εφόσον δεν απαγορεύεται από ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή, ιδ) κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), αντηρίδες και πεζούλια σε ακαλύπτους χώρους οικοπέδων και γηπέδων, ιε) τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων, περσίδων, προστεγασμάτων και τεντών, ιστ) διάστρωση δαπέδου ακάλυπτου χώρου, με την προϋπόθεση ότι αυτή δεν υπερβαίνει το 1/3 του ακάλυπτου χώρου, ιζ) διαμόρφωση εδάφους έως 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος για λόγους βελτίωσης του φυσικού του ανάγλυφου, με χρήση φυσικών ασύνδετων υλικών, όπως χώμα και λιθοδομή χωρίς κονίαμα, χωρίς αλλοίωση της γενικής φυσικής γεωμορφολογίας του, της φυσικής κλίσης απορροής των ομβρίων υδάτων και των σταθμών αφετηρίας μέτρησης των υψομέτρων, ιη) κατασκευές εντός οικοπέδου-γηπέδου για τη δημιουργία χώρων εισόδου στα οικόπεδα και γήπεδα, ύψους έως δυόμισι (2,50) μ., πλάτους έως δυόμισι (2,50) μ. βάθους έως ένα (1.00) μ., ιθ) κατασκευές για την τοποθέτηση μετρητών ηλεκτρικού ρεύματος στα όρια των οικοπέδων γηπέδων ή εντός ακάλυπτων χώρων αυτών, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, ικ) φωτοβολταϊκά συστήματα πάνω σε κτίρια και για ισχύ συστημάτων έως και 100kW, κα) κατασκευές υπόγειων βάσεων από οπλισμένο σκυρόδεμα για την έδραση ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού κάθε είδους, η εγκατάσταση επ’ αυτών του αντίστοιχου ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, καθώς και οι κατασκευές των συνοδών έργων εντός κάθε τύπου και κατηγορίας υπαίθριων Υποσταθμών του Συστήματος Μεταφοράς και του Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας, υφισταμένων ή νέων, που σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνουν τα 0,50 μ. από την τελικά διαμορφωμένη στάθμη εδάφους και για τις οποίες διατίθεται στατική μελέτη εγκεκριμένη από τον φορέα υλοποίησης, κβ) κατασκευές για την εγκατάσταση υποδομής και τοποθέτηση συσκευών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, χωρίς να απαιτείται η εγκατάσταση νέου μετασχηματιστή (Μ/Σ) ΜΤ/ΧΤ στην εσωτερική ηλεκτρική εγκατάσταση. Πριν την εκτέλεση των παραπάνω εργασιών, συντάσσεται υποχρεωτικά ηλεκτρονική βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού, που εκδίδεται από πληροφοριακό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (Τ.Ε.Ε.), ότι στην περιοχή του ακινήτου για τις παραπάνω εργασίες δεν απαιτείται έγκριση από κάποιον φορέα. Σε περίπτωση που απαιτούνται εγκρίσεις από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα γίνεται ενημέρωση φακέλου με τις παραπάνω εγκρίσεις. ****************************************************************************************************************************** Άρθρο 29 Ν.4495/17 παρ. 4 Έγκριση εκτέλεσης εργασιών Έγκριση εκτέλεσης εργασιών απαιτείται για τις ακόλουθες εργασίες, ύστερα από υποβολή τεχνικής έκθεσης και των δικαιολογητικών από τα οποία προκύπτει το δικαίωμα υπαγωγής στην παρούσα και δήλωσης αρμόδιου μηχανικού ότι αναλαμβάνει την επίβλεψη, σύμφωνα με τους όρους που ορίζει με πράξη το Τμήμα Ελέγχου Δόμησης -Τοπικό Παρατηρητήριο: α) κατεδάφιση κατασκευών ή κτιρίων, που χαρακτηρίζονται επικινδύνως ετοιμόρροπα, σύμφωνα με τις διατάξεις για επικίνδυνες οικοδομές, β) εφαρμογή των μέτρων ασφαλείας, που καθορίζονται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, σε κτίριο ή κατασκευές που έχουν χαρακτηριστεί επικίνδυνες, γ) κατεδάφιση ή αποκατάσταση κατασκευών που έχουν κριθεί οριστικά αυθαίρετες ή έχουν υπαχθεί στο άρθρο 106 του παρόντος ή στην παρ. 1α του άρθρου 23 του ν. 4178/2013 (Α΄ 174), ή αυθαιρέτων κατασκευών, για τις οποίες έχει περαιωθεί η διαδικασία σύμφωνα με τους ν. 3775/2009 (Α΄ 122) και 3843/2010 (Α΄ 62), καθώς και των κατασκευών που έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του ν. 4178/2013 και του παρόντος και για τις οποίες έχει περαιωθεί η διαδικασία ή είναι σε στάδιο οριστικής υπαγωγής και έχει ολοκληρωθεί η υποβολή στο πληροφοριακό σύστημα των απαραίτητων δικαιολογητικών, όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 99 και ειδικότερες διατάξεις του παρόντος, εφόσον δεν αφορούν σε κτίσματα που υφίστανται προ του έτους 1955. Στις περ. α’ και γ’ για την έγκριση εκτέλεσης εργασιών απαιτείται επιπλέον να υποβληθούν στοιχεία για τη διαχείριση των αποβλήτων (ΣΔΑ) παρέχοντας τουλάχιστον τις πληροφορίες της παρ. 2 του άρθρου 7 της υπό στοιχεία 36259/1757/Ε103/2010 κοινής απόφασης των Υπουργών Οικονομίας, Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (Β’ 1312), τα οποία συνοδεύονται από αντίγραφο της υπογεγραμμένης σύμβασης του διαχειριστή των Αποβλήτων Εκσκαφών, Κατασκευών και Κατεδαφίσεων (ΑΕΚΚ) με εγκεκριμένο Σύστημα Εναλλακτικής Διαχείρισης (ΣΕΔ) ΑΕΚΚ ή απόφαση έγκρισης Ατομικού Συστήματος Εναλλακτικής Διαχείρισης (ΑΣΕΔ) από το Δ.Σ. του Ελληνικού Οργανισμού Ανακύκλωσης (Ε.Ο.ΑΝ.). Για τις περιφερειακές ενότητες στις οποίες δεν υπάρχει εγκεκριμένο Συλλογικό Σύστημα Εναλλακτικής Διαχείρισης (ΣΣΕΔ) ΑΕΚΚ, αντί του αντιγράφου της υπογεγραμμένης σύμβασης, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή των ΑΕΚΚ για τη διασφάλιση της διαχείρισης των παραγόμενων ΑΕΚΚ και για τη συνεργασία του με ΣΣΕΔ ΑΕΚΚ σε οποιαδήποτε φάση εκτέλεσης των οικοδομικών εργασιών εγκριθεί η λειτουργία του στην αντίστοιχη Περιφερειακή Ενότητα. ****************************************************************************************************************************** Πολεοδομική Νομοθεσία Συχνές Ερωτήσεις από ΤΕΕ

Eως τη δεκαετία του ’90, το 80%-90% του νησιού ήμασταν γεωργοί και κτηνοτρόφοι. Τα παραλιακά ήταν τα παλιοχώραφα. Η σαλαμούρα. Η κάθε οικογένεια τα έδινε σε όποιον της “περίσσευε” ή ήθελε να τιμωρήσει. Μέσα σε 15-20 χρόνια άλλαξε τελείως η αξιολόγηση της κοινωνίας. Οι “τιμωρημένοι” πήραν δύναμη και αλλάζουν το νησί μας. Το ότι χτίζουν όπου να ‘ναι, το ότι βάζουν τσάπες μέσα στη θάλασσα και βγάζουν τα βράχια, το ότι ξεσκίζουν τα πάντα, είναι κατάντια για τη Νάξο. Αυτοί πήραν δύναμη και εμείς βρεθήκαμε στο περιθώριο. Μας πήραν το νερό, ανακάλυψαν ότι τα ζώα και η καλλιέργεια τους ενοχλούν και μας κάνουν καταγγελίες. Προσπαθούν να ξεφτιλίσουν πλήρως τη γεωργική γη. Κάνουν ό,τι τους καπνίσει». Ο Νικόλας Πιτταράς είναι ο γνωστότερος κτηνοτρόφος και τυροκόμος της Νάξου, ιδιοκτήτης της μεγαλύτερης μονάδας στο νησί με βραβευμένα προϊόντα. Ο έντονος τρόπος με τον οποίο εκφράζεται πιθανώς αδικεί το τμήμα εκείνο της κοινωνίας που στράφηκε προς τον τουρισμό. Απηχεί όμως σε μεγάλο βαθμό την άποψη των αγροτών στο μεγαλύτερο από τα Κυκλαδονήσια και δείχνει τη σύγκρουση που προκαλεί στην τοπική κοινωνία η άναρχη τουριστική ανάπτυξη. Καθώς η Νάξος επιβιβάζεται στο άρμα της τουριστικής μεγέθυνσης, οι γεωργοί και οι κτηνοτρόφοι βλέπουν την επιβίωσή τους να γίνεται ολοένα και δυσκολότερη, με τη λειψυδρία, τις στρεβλώσεις του συστήματος των επιδοτήσεων και τον σκληρό ανταγωνισμό από τρίτες χώρες να επιτείνουν τα προβλήματα. Το κόστος «Τα τελευταία χρόνια εγκαταλείπεται η παραγωγή. Εχει ανέβει πολύ το κόστος. Οποιος μπορεί τα παρατάει», λέει ο Σπύρος Σκάρπος, πατατοπαραγωγός από το χωριό Τρίποδες. Κομβικό σημείο για τη διατήρηση της παραγωγής της περίφημης πατάτας Νάξου θεωρεί την επάρκεια νερού. «Στην Πλάκα και στο Λιβάδι οι γεωτρήσεις βγάζουν υφάλμυρο νερό γιατί δεν βρέχει, να κατέβει το γλυκό νερό κάτω από τη γη. Εδώ πάνω οι γεωτρήσεις γίνονται πια σε μεγάλα βάθη και αυτό αυξάνει το κόστος. Επιπλέον κάνεις το σταυρό σου μην πάθει το μοτέρ καμιά ζημιά, γιατί μόνο το καλώδιο για να κατεβάσεις το μοτέρ ζυγίζει 6,5-7 τόνους». Ο κ. Σκάρπος δεν θέλει να γίνει πιο συγκεκριμένος ως προς τα βάθη των γεωτρήσεων – πολλοί αγρότες στο νησί λένε ότι έχουν περάσει τα 500 ή και 600 μέτρα. Η μείωση των βροχοπτώσεων, με την παράλληλη μεγέθυνση του τουρισμού στο νησί, είχε ως αποτέλεσμα να δοθεί προτεραιότητα στην ύδρευση και όχι στην άρδευση. «Το 2019 ήταν η πρώτη χρονιά που νιώσαμε ότι ο τόπος μας γίνονταν αβίωτος. Ηρθε ο Σεπτέμβριος και έμεινε η Χώρα χωρίς νερό. Και ήρθε ο δήμος και πήρε το νερό των αγροτών», εξηγεί ο Μάριος Βαζαίος, οικονομολόγος και διευθυντής του Φεστιβάλ Νάξου. Οι αγρότες ξεσηκώθηκαν και σταμάτησαν τη μεταφορά νερού και ο τότε δήμαρχος έφερε τα ΜΑΤ από την Αθήνα, να κυνηγούν τους αγρότες μέσα στα χωράφια. Το 2020-21, με τον κορωνοϊό και τη μείωση του τουρισμού, εξομαλύνθηκε η κατάσταση. Το πρόβλημα όμως από το 2022 επανήλθε στην επιφάνεια, με μόνο σωσίβιο σε σχέση με το 2019 την προσθήκη μιας μονάδας αφαλάτωσης. Η τιμή του νερού αυξήθηκε πολύ, με αποτέλεσμα οι αγρότες στα χωριά να μην μπορούν να φτιάξουν μποστάνια, αλλά να επιτρέπεται παράλληλα το νερό στις πισίνες. Με αφορμή τη σύγκρουση για το νερό, άρχισε για πρώτη φορά να φαίνεται ότι όλη αυτή η ραγδαία τουριστική ανάπτυξη είναι εις βάρος της κατοίκησης – μια παραδοξότητα για τη Νάξο, ένα νησί που ακόμη στηρίζεται στον αγροτικό τομέα». «Τους ενοχλούμε» «Aμα υπάρχει νερό, η παραγωγή θα κρατηθεί», εκτιμά ο κ. Σκάρπος. «Πρέπει να γίνουν έργα. Αν γίνει το περιβόητο φράγμα Τσικαλαρίου, οι ειδικοί μάς λένε ότι οι γεωτρήσεις θα ξαναγεμίσουν. Υπάρχει όμως θέμα με τον κάμπο στην Πλάκα. Κάποτε φυτευόταν όλος με πατάτες, τώρα ένα ένα τα χωράφια χτίζονται. Ερχεται μια οικοδομή, κόβει τις υπόγειες γραμμές που είχαμε για την άρδευση, μας αναγκάζει να τις πάμε από αλλού. Μετά αυτοί που έχτισαν κάνουν παράπονα ότι τους ενοχλούν οι καλλιέργειες, οι σκόνες, τα ραντίσματα». «Φέτος ήταν μια καλή χρονιά από πλευράς βροχοπτώσεων, αλλά τα ρέματα είναι γεμάτα με πλατανόφυλλα. Δεν “κατέβασε” νερό», προσθέτει ο κ. Πιτταράς. «Την ίδια ώρα, οι γεωτρήσεις στεγνώνουν το νησί για να γεμίζουν πισίνες. Ας μας έδιναν έστω επεξεργασμένο νερό από τον βιολογικό καθαρισμό, για το νερό που μας έκλεψαν». Η νέα γενιά Η αλλαγή που συντελείται στην οικονομία της Νάξου δείχνει να είναι δομική. Ο Αντώνης Σέργης και η Αγγελική Γρατσία είναι δύο από τους οινοπαραγωγούς που ξεκίνησαν τα τελευταία χρόνια να εργάζονται για την ανασύσταση του ναξιακού αμπελώνα. «Φέτος έβαλε πατάτα ο ένας στους τρεις σε σχέση με παλιότερα. Οταν η λειψυδρία είναι συνεχής, πολλοί εγκαταλείπουν τον κλάδο», λέει ο κ. Σέργης. «Υπάρχει όμως μια σημαντική αλλαγή: οι παραγωγοί είναι λιγότεροι, αλλά έχουν μεγαλύτερες εκτάσεις που καλλιεργούν ή περισσότερα ζώα. Παλιά με 100 πρόβατα γινόσουν βοσκός, τώρα δεν το σκέφτεται κανείς με λιγότερα από 300, επειδή χρειάζεται οικονομία κλίμακος για να είσαι βιώσιμος. Το ίδιο ισχύει και με τον αμπελώνα, πρέπει να έχεις επαρκή έκταση. Παράλληλα έχουν έρθει και νέες τεχνολογίες στην παραγωγή και πιο μορφωμένοι αγρότες. Η σύγκρουση όμως με τον τουρισμό είναι εκεί, γιατί η αγροτική γη δεν προστατεύεται – οποιοσδήποτε μπορεί να χτίσει μέσα στα χωράφια και μετά να κυνηγάει τους αγρότες ότι ενοχλούν». «Πριν από 25-30 χρόνια οι Ναξιώτες δεν ήθελαν τον τουρισμό. Ηταν τόσο αυτάρκεις, που τους ήταν αδιανόητο», λέει η κ. Γρατσία. «Με τα χρόνια αυτά άλλαξαν, ιδίως στις παραλιακές περιοχές, γιατί το τουριστικό μοντέλο του νησιού έχει συνδυαστεί αποκλειστικά με τη θάλασσα. Μέχρι πριν από την COVID, η ανάπτυξη αυτή ακολουθούσε κάποιον ομαλό ρυθμό, μετά ξέσπασε απότομα. Ολοι μπήκαν στο νόημα της κερδοσκοπίας». Η παρατήρηση της κ. Γρατσία επιβεβαιώνεται από τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τις οικοδομικές άδειες: από 118 το 2020 οι άδειες έφτασαν τις 175 και 173 το 2023 και το 2024 (συνολικά 679 την τελευταία πενταετία). Το δε μεγαλύτερο μέρος αυτών συγκεντρώνεται στη Χώρα (120 άδειες το 2020-2024), καθώς και στις δημοτικές ενότητες Αγίου Αρσενίου, που περιλαμβάνει τον Αγιο Προκόπιο, την Αγία Αννα και τη Στελίδα (121 άδειες), Σαγκρίου που περιλαμβάνει τις περιοχές Καστράκι και Αλυκό (113 άδειες το ίδιο διάστημα) και Βίβλου, που περιλαμβάνει την Πλάκα (98 άδειες την τελευταία πενταετία). Σε άλλες δημοτικές ενότητες της Νάξου, οι οικοδομικές άδειες δεν ξεπερνούν τις 5-10. Τα «δύο νησιά» Η επιτάχυνση της τουριστικής ανάπτυξης της παραλιακής ζώνης μεγαλώνει το «χάσμα» με το υπόλοιπο νησί. Το Φεστιβάλ Νάξου συνδιοργάνωσε με το Πάντειο Πανεπιστήμιο (καθηγητής Νίκος Λέανδρος) το προηγούμενο Σαββατοκύριακο την 1η Συνάντηση για τη βιώσιμη ανάπτυξη στο νησί. «Η Νάξος έχει περιοχές που βρίσκονται “στα κόκκινα” και άλλες που είναι άδειες. Ο πληθυσμός στις ορεινές περιοχές έχει μειωθεί», ανέφερε ο αρχιτέκτονας Χρυσόστομος Κυπριτζής, πρόεδρος των συλλόγου μηχανικών του νησιού. «Ως αποτέλεσμα, η πεδινή Νάξος έχει πρόβλημα υπερτουρισμού και υποδομών, ενώ στα ορεινά ο αγροτικός τομέας αρχίζει να φθίνει. Το ζητούμενο είναι πώς θα “κουμπώσει” το ένα με το άλλο. Από τη μια πλευρά η παραγωγή να κάνει βήματα μπροστά στην τυποποίηση των προϊόντων και να στηριχθεί. Από την άλλη, να περιοριστεί η δόμηση στην εκτός σχεδίου και να οδηγηθεί η ζήτηση σε ζώνες γύρω από τους οικισμούς». Ο αρχιτέκτονας Χρυσόστομος Κυπριτζής, πρόεδρος των συλλόγου μηχανικών του νησιού, επισημαίνει ότι η πεδινή Νάξος έχει πρόβλημα υπερτουρισμού, ενώ στα ορεινά ο αγροτικός τομέας φθίνει. «Το ζητούμενο είναι πώς θα “κουμπώσει” το ένα με το άλλο. Η παραγωγή να στηριχθεί και να περιοριστεί η δόμηση εκτός σχεδίου», εξηγεί. «Τι θα δούμε αν κοιτάξουμε τον τουριστικό μας καθρέφτη;», αναρωτιέται ο Αλέξανδρος Φραντζέσκος, ξενοδόχος. «Εχουμε υποκύψει στο μοντέλο μιας ανισοβαρούς ανάπτυξης. Η βιωσιμότητα του πρωτογενούς τομέα στη Νάξο θα σημάνει για τον τουρισμό την απώλεια της αυθεντικότητας, η οποία διαφοροποιεί τη Νάξο από τα υπόλοιπα Κυκλαδονήσια». Ο κ. Φραντζέσκος μίλησε για διαχρονική απουσία οράματος, καθώς «η φαινομενική ευημερία θολώνει την κρίση της τοπικής κοινωνίας». Ο δήμος δεν μετείχε στη συζήτηση. Ωστόσο, ο δήμαρχος Δημήτρης Λιανός αναγνωρίζει τις ανισομέρειες: «Τον χειμώνα η Αγία Αννα και η Πλάκα είναι φαντάσματα», σημειώνει. Ταυτόχρονα θεωρεί ότι η ανάπτυξη του τουριστικού τομέα οδηγεί στον εκσυγχρονισμό του κλάδου, που είναι προς όφελος του νησιού. «Ο πρωτογενής τομέας δημιουργεί μια υπεραξία, που πρέπει να συνδεθεί με τον τουρισμό για να επιβιώσει», εκτιμά. «Οσο για την οικοδομική δραστηριότητα, δεν πιστεύω ότι δημιουργεί τέτοια πίεση που να πρέπει να τη σταματήσουμε. Υπάρχει πολύς χώρος, ιδίως στα ορεινά». Τι λείπει από τη Νάξο; «Λείπει μια γενιά επαγγελματιών που να πρωτοπορούν και να τραβούν το νησί μπροστά», καταλήγει. «Υπάρχουν πολλά συμφέροντα που επωφελούνται από την άνοδο του real estate στη Νάξο. Δεν θα πρέπει να φτάσουμε στο απροχώρητο για να κάνουμε κάτι», λέει η κ. Γρατσία. «Ο,τι έχει συμβεί δεν είναι αναστρέψιμο. Ομως προλαβαίνουμε να χαράξουμε μια διαφορετική πορεία και πρέπει να ξεκινήσουμε με την απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης. Οσοι έρχονται εδώ, δεν αναζητούν την πολυτέλεια, αλλά την αυθεντική ζωή. Οι άνθρωποι στη Νάξο είναι δεμένοι με τη γη. Το νησί κρατάει νέο κοσμο, έχει έντονη κοινωνική συνείδηση και αρχίζει να αφυπνίζεται σιγά σιγά ως προς την ανάγκη στήριξης του πρωτογενούς τομέα και ανάσχεσης της άναρχης τουριστικής επέκτασης. Το τεράστιο κεφάλαιο της Νάξου είναι το φυσικό της περιβάλλον και μονόδρομός μας θα πρέπει να είναι να το προστατέψουμε». «Με τη δουλειά μας» «Εμείς οι αγρότες δεν προσεγγίζουμε τη φύση θεωρητικά, αλλά με την ψυχή μας. Είμαστε κομμάτι της φύσης. Είναι ένας λόγος να μας αγαπάτε λίγο παραπάνω», συμπληρώνει ο κ. Πιτταράς. «Η γεωργία είναι ένα λειτούργημα, βοηθάει την κοινωνία να ζήσει. Δεν θα ζήσει ο τόπος με επιδοτήσεις, αλλά με τη δουλειά μας στα χωράφια. Η Νάξος μας έχει το δικό της χώμα, τον ήλιο και τον αέρα της. Παράγει κάτι μοναδικό, αν τη φροντίσουμε». View full είδηση

Κατά 10% μειώνονται οι συντελεστές δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές, καταργώντας παράλληλα τις παρεκκλίσεις αρτιότητας σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων. Ωστόσο, όπως προκύπτει από τον χωροταξικό νόμο, όσοι ιδιοκτήτες θέλουν να χτίσουν με βάση το υπάρχον καθεστώς έχουν στη διάθεσή τους 6 χρόνια για να το κάνουν. Ειδικότερα, εντός της προβλεπόμενης μεταβατικής περιόδου των δύο ετών, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων μπορούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να «μετράει» ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του Δασαρχείου ή της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Η δε οικοδομική άδεια ισχύει για 4 επιπλέον χρόνια. Από την άλλη, όσοι ιδιοκτήτες δεν βγάλουν οικοδομική άδεια κατά τη μεταβατική περίοδο θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα εκπονηθούν τα επόμενα έτη. Επιτέλους, φρένο Μπορεί το χωροταξικό νομοσχέδιο κατά τη διαβούλευση και την ψήφισή του να έφερε αντιδράσεις από τα κόμματα της αντιπολίτευσης και τον τεχνικό κόσμο, ωστόσο πολλοί ήταν εκείνοι που υποστήριξαν πως μπαίνει πράγματι φρένο στην εκτός σχεδίου δόμηση και περιλαμβάνει διατάξεις οι οποίες είναι υπέρ των ιδιοκτητών. Ομως, τι σημαίνει αυτό στην πράξη για τους πολίτες; Τα σημαντικά του νόμου που αφορούν στις αλλαγές που έρχονται για τις κατοικίες στην εκτός σχεδίου δόμηση με τον χωροταξικό νόμο εξηγεί στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής η αγρονόμος – τοπογράφος – μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή. Οπως επισημαίνει: 1 Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών, οι οικοδομικές άδειες επιβαρύνονται με τέλος 5% επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση. 2 Δίνεται η δυνατότητα να παίρνουν μπόνους μέχρι 10% τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου, που βρίσκονται όμως σε περιοχές με καθορισμένες χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (π.χ. Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου), επιτρέπεται η αρτιότητα και οι όροι δόμησης να είναι ευνοϊκότεροι από τους όρους δόμησης που ισχύουν για τις υπόλοιπες εκτός σχεδίου περιοχές που στερούνται χρήσεων γης. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα εκτός σχεδίου γήπεδα μέχρι 10%. 3 Για τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ανέρχεται καταρχήν σε 0,18, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε 10%, ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε 2 και το ανώτατο ύψος των κτισμάτων απαγορεύεται να υπερβαίνει τον υδροκρίτη. 4 Σε κτίρια κατοικίας η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει: α) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. τα 186 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018. β) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 8.000 τ.μ., για μεν τα 8.000 τ.μ. τα 258 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ. Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κανόνα αρτίου 4.000 τ.μ. για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15%, και υπό τις προϋποθέσεις ότι: α) Θα ανεγερθεί μία οικοδομή. β) Το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο. Η δόμηση σε ακατοίκητα νησιά επιτρέπεται υπό όρους, που θα καθορίζονται κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό και εφόσον επιτρέπεται από την περιβαλλοντική νομοθεσία που ισχύει για τις προστατευόμενες περιοχές. Η ελάχιστη αρτιότητα δεν μπορεί να ορίζεται κατώτερη των 20 στρεμμάτων. Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερβαίνει τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον 25 μέτρα. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση ομόρων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) Το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. β) Τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη του παρόντος νόμου. Οι μεταβατικές διατάξεις για τα μικρά οικόπεδα Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα 2 έτη από την έναρξη ισχύος του παρόντος, χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν: α. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-11-62 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 10 μ., ελάχιστο βάθος: 15 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 750 τ.μ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-9-64 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 20 μ., ελάχιστο βάθος: 35 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 1.200 τ.μ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 17-10-78 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 25 μ., ελάχιστο βάθος: 40 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77 ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, γίνεται κατανοητό ότι καταργείται η εκτός σχεδίου δόμηση για γήπεδα επιφανείας έως 2.000 τ.μ. και ότι δεν θίγεται η εκτός σχεδίου δόμηση για γήπεδα ελάχιστης επιφανείας 4.000 τ.μ. (4 στρεμμάτων). Βγήκε από τον «πάγο» η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης Εκτός από την εκτός σχεδίου δόμηση, σημαντική τομή του χωροταξικού είναι και η ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ενός θεσμού που βρισκόταν επί δεκαετίες στον «πάγο». Πιο συγκεκριμένα, με τη ΜΣΔ θα έχουν πλέον τη δυνατότητα ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης. Παράλληλα, δίνεται η δυνατότητα δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων σε χώρους που παραμένουν για χρόνια δεσμευμένοι, αλλά αναξιοποίητοι, κάνοντας πια εφικτή την αποζημίωση των ιδιοκτητών. Τα στοιχεία των ακινήτων προσφοράς και υποδοχής συντελεστή δόμησης καταχωρίζονται από τους ενδιαφερομένους ιδιοκτήτες τους. Ταυτόχρονα, μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορεί ο δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένα ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης, να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες. Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα μπορεί, επίσης, να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε επειδή είναι δασικές είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν. Παράλληλα, θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους. Υπενθυμίζεται ότι η ΜΣΔ καλύπτει ακίνητα για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει στην περιοχή. Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 Τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς Τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ. View full είδηση

Το αμέσως επόμενο διάστημα αναμένεται η υπογραφή της υπουργικής απόφασης (ΥΑ) για την Κεντρική Υπηρεσία Δόμησης (ΚΥΔΟΜ) και τον καθορισμό του τιμήματος που θα πρέπει να καταβάλλουν όσοι επενδυτές προσφεύγουν σε αυτήν για την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικών αδειών. Επίσης, η νέα ΥΑ θα περιλαμβάνει όλες τις πληροφορίες για τη στελέχωση και τη λειτουργία της. Η ΚΥΔΟΜ θα υπάγεται απευθείας στον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας και θα αφορά κτιριακές επενδύσεις, προϋπολογισμού άνω του μισού δισ. ευρώ και άνω των 3.000 τετραγωνικών μέτρων. Η συγκεκριμένη ανάγκη δημιουργίας μια νέας υπηρεσίας δόμησης, υπό την εκάστοτε πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, στηρίχθηκε στη λογική των fast track αδειοδοτήσεων, οι οποίες συχνά «κολλάνε» στις Υπηρεσίες Δόμησης. Έχει δεχθεί ωστόσο μεγάλη κριτική, τόσο από τον τεχνικό κόσμο της χώρας, όσο και από την αντιπολίτευση, καθώς ελλοχεύει ο κίνδυνος δημιουργίας …πελατειακών σχέσεων. Επίσης, είναι απορίας άξιον γιατί είναι απαραίτητη μια νέα υπηρεσία όταν ήδη λειτουργεί σε κεντρικό επίπεδο η Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων. Σε κάθε περίπτωση, στις αρμοδιότητες της ΚΥΔΟΜ περιλαμβάνονται: - έκδοση οικοδομικών αδειών για στρατηγικές επενδύσεις ή επενδύσεις που στηρίζονται σε ευρωπαϊκούς πόρους, προϋπολογισμού άνω των 500.000 ευρώ ή για κτίρια άνω των 3.000 τ.μ., - προέγκριση, έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας, αν η αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης στην οποία υπάγεται το έργο έχει καθυστερήσει για ένα τρίμηνο. Εκτός από την ΚΥΔΟΜ, στις αλλαγές που προγραμματίζει το υπουργείο, οι οποίες στοχεύουν στον επιτάχυνση και στον εκσυγχρονισμό του σχεδιασμού, καθώς και στην ασφάλεια δικαίου των επενδύσεων αναφέρθηκε ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης, μιλώντας σε εκδήλωση για τις εξελίξεις σε θέματα που αφορούν στη χωροταξία και στις αδειοδοτήσεις επενδύσεων, την οποία διοργάνωσαν ο ΣΕΒ και ο Σύνδεσμος Βιομηχανιών Θεσσαλίας και Στερεάς Ελλάδας (ΣΒΘΣΕ). Σύμφωνα με τον ίδιο, αναμένεται, μεταξύ άλλων, ο ορισμός του Συντονιστή για τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, και η λειτουργία του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ) για την επίλυση διαφορών μεταξύ των σχεδίων στα διαφορετικά επίπεδα σχεδιασμού, αλλά και η σταδιακή ανάπτυξη του ενιαίου ψηφιακού χάρτη. Ο κ. Μπακογιάννης αναφέρθηκε εκτενώς και στην ανάγκη ολοκλήρωσης του σχεδιασμού εντός της επόμενης πενταετία, μέσω της ανάθεσης και ολοκλήρωσης τόσο των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, όσο και των Ειδικών Χωροταξικών Σχεδίων για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ) , για τη Βιομηχανία και για τις Ορυκτές Πρώτες Ύλες. Στην ανάγκη άμεσης εκκίνησης των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος και σε περιοχές προτεραιότητας για την ανάπτυξη της μεταποίησης αναφέρθηκε και η πρόεδρος ΔΣ του ΣΒΘΣΕ Ελένη Κολιοπούλου προκειμένου να βελτιωθεί το επιχειρηματικό περιβάλλον. Από την πλευρά του, ο αναπληρωτής γενικός διευθυντής του ΣΕΒ, κ. Γιώργος Ξηρογιάννης, επεσήμανε ότι οι αλλαγές που πραγματοποιήθηκαν ως προς τη χωροταξία και τις αδειοδοτήσεις για τη βιομηχανία και τη μεταποίηση διευκολύνουν την επιχειρηματικότητα και τις επενδύσεις, τόνισε ωστόσο ότι, μέσω της συνεργασίας με τους παραγωγικούς φορείς θα μπορούσαν να γίνουν βελτιώσεις. View full είδηση

Δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών για οικόπεδα εκτός σχεδίου μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων, με κατά παρέκκλιση αρτιότητα δόμησης, παρέχει τροπολογία που κατατέθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στο νομοσχέδιο για την ανακύκλωση και τη διαχείριση των απορριμμάτων και το οποίο αναμένεται να ψηφισθεί την Πέμπτη. Με μια άλλη σημαντική τροπολογία ρυθμίζονται προβλήματα που έχουν εμφανιστεί με τους δασικούς χάρτες και την ιδιοκτησία του Δημοσίου σε μια σειρά από περιοχές της χώρας. Στο ίδιο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ κατατέθηκαν αρκετές τροπολογίες, με αποτέλεσμα την αντίδραση της αντιπολίτευσης, με την κυβέρνηση να απαντά πως πρόκειται για επίλυση επειγόντων προβλημάτων που απασχολούν την κοινωνία. Σύμφωνα με την κατατεθείσα τροπολογία, σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων καθορίζεται πλέον με μαθηματικό τύπο η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση. Συγκεκριμένα, η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα υπολογίζεται ως εξής: • Για οικόπεδα επιφάνειας 2.000 τ.μ. η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία είναι έως 186 μέτρα. • Για οικόπεδα από 1.200 τ.μ. και έως 2.000 τ.μ. η επιτρεπόμενη δόμηση περιορίζεται στα 136 τ.μ., από 150 τ.μ. • Σε οικόπεδα από 750 τ.μ. έως 1.200 τ.μ. η δόμηση διαμορφώνεται σε 86 τ.μ., από 100 τ.μ. Επιπλέον, επανακαθορίζεται το τέλος με το οποίο επιβαρύνονται οι οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου και στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης. Το τέλος αυτό καθορίζεται σε 5% του συμβατικού προϋπολογισμού του έργου ή 5 τοις χιλίοις στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού. Το τέλος αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για τη χρηματοδότηση δράσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές λόγω περιβαλλοντικής επιβάρυνσης και μπαίνουν όρια, κατ’ ελάχιστον 250 ευρώ και κατά μέγιστο 5.000 ευρώ. Ας σημειωθεί πως ο νόμος 4759/2020 (Δεκέμβριος 2020) έθεσε για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων περιορισμούς δόμησης και μεταβατική διετία έως το 2022, που πρέπει να καταργηθεί οριστικά. Στις τροπολογίες προβλέπεται επίσης η ανέγερση τουριστικών καταλυμάτων έως 150 κλινών σε περιοχές γενικής κατοικίας που καθορίζονται από τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό, ακόμη και αν η περιοχή έχει πολεοδομηθεί. Οσον αφορά το θέμα των δασικών εκτάσεων, άλλη τροπολογία προβλέπει πως για τις περιοχές που δεν ισχύει το τεκμήριο της κυριότητας του ελληνικού Δημοσίου επί δασών και δασικών εκτάσεων (Ιόνια, Κρήτη, Λέσβος, Σάμος, Χίος, Κυκλάδες, Κύθηρα, Αντικύθηρα και Μάνη) «το ελληνικό Δημόσιο δεν ασκεί ένδικα μέσα κατά αποφάσεων του κτηματολογικού δικαστή με τις οποίες αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα ιδιωτών ή νομικών προσώπων δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου επί των ανωτέρω εκτάσεων, εφόσον δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητάς του. Πρωτόκολλα διοικητικής αποβολής που εκδόθηκαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και αναφέρονται στις παραπάνω εκτάσεις ανακαλούνται από τότε που εκδόθηκαν». Με άλλη διάταξη, πάλι στις ίδιες περιοχές, αναγνωρίζονται σε ιδιώτες συμβόλαια ή τίτλοι ιδιοκτησίας 20ετίας (ακόμα κι εάν έχουν μεταγραφεί στο ενδιάμεσο). View full είδηση

Σε απάντηση σχετικού ερωτήματος αναφορικά με το τέλος πέντε τοις εκατό (5%) επί του κόστους της οικοδομικής αδείας της παρ. 1 του άρθρου 32 του ν.4759/20 (Α΄245), ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης, εξέδωσε κανονιστική πράξη με διευκρινίσεις. Στο έγγραφο της κανονιστικής πράξης αναφέρονται τα εξής: Θέμα: Σχετικά με το τέλος πέντε τοις εκατό (5%) επί του κόστους της οικοδομικής αδείας της παρ. 1 του άρθρου 32 του ν.4759/20 (Α΄245) Σχετ.: α) Το υπ΄αριθμ. 129/3-3-2021 έγγραφο του Περιφερειακού Τμήματος Μαγνησίας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Σε συνέχεια του (α) σχετικού, σας γνωρίζουμε τα εξής: Με την παρ. 1 του άρθρου 32 του ν.4759/20 (Α΄245) ορίζεται ότι: “Τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, και εκτός περιοχών, στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου, όπως τα διατάγματα της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7/ 16.8.1923 (Α’ 228) ν.δ. ή Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α’ 33) ή Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α’ 152) ή Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. του άρθρου 24 του ν. 3894/2010 (Α’ 204) και του ν. 4608/2019 (Α’66), διέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, καθώς και από την κείμενη νομοθεσία, ιδίως δε από τις διατάξεις του από 6.10.1978 π.δ. (Δ’ 538) και του από 24.5.1985 π.δ. (Δ’ 270), που δεν έρχονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του παρόντος. Στα γήπεδα αυτά, οι οικοδομικές άδειες επιβαρύνονται με τέλος πέντε τοις εκατό (5%) επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που κατ’ αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.” Για την εφαρμογή της ανωτέρω διατάξεως, διευκρινίζεται ότι για τον υπολογισμό του τέλους, που βαρύνονται τα ανωτέρω γήπεδα, ως κόστος οικοδομικής αδείας νοείται ο προϋπολογισμός του έργου. Επισημαίνεται ότι ο έλεγχος της καταβολής του τέλους 5% επί του προϋπολογισμού του έργου, διενεργείται από την ΥΔΟΜ κατά το στάδιο ελέγχου των φορολογικών στοιχείων της άδειας, όπου ελέγχεται ο προϋπολογισμός του έργου και τα αποδεικτικά καταβολής των απαιτούμενων εισφορών και κρατήσεων του έργου υπέρ του Δημοσίου, του οικείου δήμου και του e-ΕΦΚΑ. View full είδηση

Λίγους μήνες μετά τη δημοσίευση του Ν.4759/2020, με τον οποίο τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις για την κατάργηση της δυνατότητας οικοδόμησης σε συγκεκριμένα γήπεδα και ιδιοκτησίες με εμβαδό μικρότερο των 4 στρεμμάτων, το Υπουργείο Περιβάλλοντος κατέθεσε στον νόμο για την ολοκληρωμένη διαχείριση αποβλήτων και ψηφίστηκαν πρόσφατα από τη Βουλή (N. 4819/21) νέες διατάξεις, που αφορούν στη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές. Στόχος του νέου νόμου είναι η παροχή διευκρινίσεων και η συγκεκριμενοποίηση προγενέστερων διατάξεων, προς αποφυγή παρερμηνειών που γίνονταν από τις κατά τόπους Πολεοδομίες και είχαν ως αποτέλεσμα να μπλοκάρουν πολλές οικοδομικές άδειες σε οικόπεδα εκτός σχεδίου μικρότερα των 4 στρεμμάτων. Ετσι ανάλογα με το εμβαδό του γηπέδου, καθορίζεται πλέον με τη χρήση μαθηματικού τύπου η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση από 86 έως 186 τετραγωνικά. Ποιοι είναι οι όροι δόμησης ανάκατηγορία εγκατάστασης; α) Για γεωργοκτηνοτροφικά, γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια, κτίρια υδατοκαλλιεργειών, στέγαστρα σφαγής, γεωργικές αποθήκες, δεξαμενές, θερμοκήπια και λοιπές γεωργικές κατασκευές, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,8. β) Δεξαμενές καλλιέργειας υδρόβιων οργανισμών μέγιστο ύψος 50 εκατοστά. γ) Για βιομηχανικές εγκαταστάσεις, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6 και ο μέγιστος συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης το 4. γ) Σε κτίρια με αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων ημέγιστη επιφάνεια κτιρίου, καθώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα πεντακόσια πενήντα (550) τ.μ. δ) Σε κτίρια κατοικίας η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου ώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων ορίζονται κλιμακωτά ως εξής: 1) Από 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ., μέγιστη δόμηση 186 τ.μ., για δε μεγαλύτερα το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018. 2) Από 8.000 τ.μ. και πάνω, για μεν τα πρώτα οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., τα διακόσια πενήντα οχτώ (258) τ.μ., για δε τα λοιπά, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ. 3) Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που επιτρέπεται να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά δέκα πέντε τοις εκατό (15%) και υπό τις προϋποθέσεις ότι: α) ανεγείρεται μια οικοδομή και β) το γήπεδο παραμένει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες. ε) Για εμπορικές αποθήκες, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,18 και το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε δέκα οχτώ τοις εκατό (18%). στ) Για εκπαιδευτήρια και ευαγή ιδρύματα, ο Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,27. ζ) Για νοσοκομεία και κλινικές ο Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,54. η) Για ΚΤΕΟ, ορίζονται οι εξής όροι δόμησης: Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6, κάλυψη 40%, ύψος κτιρίου 12 μ. και σε περίπτωση στέγης 14 μ., συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης 4 μ. θ) Σε εγκαταστάσεις εφοδιαστικής, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6 μ., Μέγιστη Κάλυψη 40% , πλάγιες αποστάσεις κτιρίου από τα όρια του γηπέδου 10 μ., Μέγιστο ύψος 14 μ. και Μέγιστος Συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 4,5. Επίσης μπορεί να δοθεί παρέκκλιση στο ύψος έως τα 15 μ. και ως προς τον συντελεστή όγκου στη βάση τεκμηρίωσης. ι) Σε κέντρα δεδομένων (Data Centres), Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,8 μ., Μέγιστη Κάλυψη 60%, πλάγιες αποστάσεις κτιρίου από τα όρια του γηπέδου 10 μ., Μέγιστο ύψος 14 μ. και Μέγιστος Συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 4,5. Τι ισχύει σε ειδικές περιπτώσεις; Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερέβαινε τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου. Μέχρι πότε και πώς κτίζονται τα κατά παρέκκλιση ακίνητα κάτω των 4000 τ.μ.; Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την έναρξη ισχύος του νόμου 4759/2020 χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του νόμου που ψηφίστηκε έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές με συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να κτιστούν μικρά γήπεδα, που έχουν πρόσωπο σε δρόμο; α. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-11-62 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., Ελάχιστο βάθος: δέκα πέντε (15) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τμ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-9-64 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., Ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: χίλια διακόσια (1200) τμ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 17-10-78 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., Ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2000) τμ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77: Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ΄ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Πώς γίνεται ο υπολογισμός Μέγιστης Δόμησης σε κατά παρέκκλιση οικόπεδα; α) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., β) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατόν πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενηςεπιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόν τριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 136+ ( Επιφάνεια γηπέδου -1200) /16 ) τετραγωνικά μέτρα. γ)στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι(86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 86+ ( Επιφάνεια γηπέδου -750) /9 ) τετραγωνικά μέτρα. Ποιες οικοδομικές άδειες εκδίδονται ή αναθεωρούνται με τις παλιές διατάξεις; Οικοδομικές άδειες εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ίσχυαν πριν από την έναρξη του νέου νόμου στις παρακάτω περιπτώσεις: α) εάν έχει χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έχει υποβληθεί σχετικό αίτημα, β) εάν έχει χορηγηθεί άδεια εγκατάστασης ή άδεια ίδρυσης ή λειτουργίας ή παράταση ή τροποποίηση αυτής με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις, γ) εάν έχει χορηγηθεί από το αρμόδιο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έγκριση παρέκκλισης από τους ισχύοντες όρους δόμησης, δ) εάν έχει υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία ή στο αρμόδιο όργανο (Σ.Α., ΚΕ.Σ.Α. κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας, ε) εάν έχει υποβληθεί αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς, στ) εάν έχει υποβληθεί φάκελος παρέκκλισης στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, ζ) εάν έχει υποβληθεί Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την εγκατάσταση και λειτουργία έργου ήδραστηριότητας ή έχει χορηγηθεί Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (Α.Ε.Π.Ο.), η) εάν έχει εγκριθεί χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους για εργασίες που πρόκειται να αδειοδοτηθούν. Οι αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων, που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις, συνεχίζουν να εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από την έναρξη του νέου νόμου. Στις περιπτώσεις που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου , έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, αλλά δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, δεν εφαρμόζονται οι νέες διατάξεις με τους όρους δόμησης. View full είδηση

Παγωμένες είναι αυτή τη στιγμή οι εκδόσεις οικοδομικών αδειών στις περισσότερες εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας και αυτό παρά το γεγονός ότι από το 2023 δεν θα επιτρέπεται η δόμηση στα οικόπεδα αυτά. Σημειώνεται πως για τα οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων (δηλαδή 750, 1.200 και 2.000 τ.μ.) δόθηκε μια μεταβατική διετία προκειμένου όσοι ιδιοκτήτες το επιθυμούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών. Και αυτό επειδή, όπως προαναφέρθηκε, η δόμηση σε αυτά τα οικόπεδα δεν θα επιτρέπεται με βάση τα όσα προβλέπονται από το νόμο 4759/2020. Αυτό συμβαίνει για τρεις λόγους: Ο πρώτος αφορά τον καθορισμό του οδικού δικτύου της χώρας, που μέχρι στιγμής έχει γίνει μόνο για λίγους δρόμους. Για να εκδοθεί άδεια δόμησης σε αυτά τα αγροτεμάχια θα πρέπει να έχουν πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο. Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018) ακύρωσε όλες τις υπάρχουσες οικοδομικές αποφάσεις της Αυτοδιοίκησης για την αναγνώριση δημοτικών, αγροτικών και κοινοτικών οδών και απαγόρευσε να εκδοθούν νέες. Οι αποφάσεις αυτές αφορούν την πλειονότητα των οδών αυτών. Ο δεύτερος λόγος, είναι η καθυστέρηση κύρωσης των δασικών χαρτών και εξέτασης των αντιρρήσεων που έχουν υποβληθεί. Σύμφωνα με τα Νέα στις περιοχές που έχουν κυρωθεί μερικώς οι δασικοί χάρτες και είχαν αναρτηθεί πριν από τέσσερα χρόνια, η εξέταση των αντιρρήσεων «τρέχει με ρυθμούς χελώνας». Στις περιοχές αυτές, όπου η διαδικασία υποβολής αντιρρήσεων κατά δασικών χαρτών είναι σε εξέλιξη, η πρόσφατη παράταση που δόθηκε έως την άνοιξη στην ουσία παγώνει κάθε δυνατότητα αδειοδότησης. Ο τρίτος λόγος είναι η υποστελέχωση ορισμένων πολεοδομιών, σε συνδυασμό με την πολυνομία αλλά και την πανδημία, που οδηγούν σε μεγάλες καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικών αδειών. Πλέον, με το νέο σκηνικό που έχει διαμορφωθεί, η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία στις εκτός σχεδίου περιοχές (έως το τέλος του 2023) καθορίζεται από τα 86 έως τα 186 τ.μ., ενώ η έκδοση των οικοδομικών αδειών για τις περιοχές αυτές επιβαρύνεται με νέο τέλος 250-5.000 ευρώ. Τι θα γίνει με όσους δεν βγάλουν οικοδομική άδεια εντός της μεταβατικής περιόδου των δύο χρόνων; Σύμφωνα με πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος, αυτοί θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν. View full είδηση

Με Απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Κώστα Σκρέκα, και του Υφυπουργού Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος, Νίκου Ταγαρά, μπαίνει σε τροχιά υλοποίησης ο καθορισμός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης (ΖΥΣ), μία πολύ σημαντική πολεοδομική μεταρρύθμιση που έχει εντάξει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στο Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με προϋπολογισμό 8,085 εκατ.€, χρηματοδοτούμενο από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Ειδικότερα, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ως κύριος των μελετών των προγραμμάτων καθορισμού των ΖΥΣ καταρτίζει και εγκρίνει τις σχετικές μελέτες και ορίζει Αναθέτουσα Αρχή και Φορέα υλοποίησής τους το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), το οποίο και θα προχωρήσει στη διαδικασία προκήρυξης των σχετικών διαγωνισμών. Οφέλη για το Περιβάλλον, τη «συνεκτική πόλη», την αξιοποίηση των διατηρητέων και τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων Οι ΖΥΣ είναι οι Ζώνες όπου θα επιτρέπεται η πραγματοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) σε ωφελούμενα ακίνητα, σε συγκεκριμένες περιοχές εντός του αστικού χώρου (εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, εντός Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ρυθμιστικών σχεδίων, εγκεκριμένων ορίων οικισμών κλπ.), καθώς και εκτός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης. Μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης θα καθίσταται εφικτή: Η αξιοποίηση της περίσσειας συντελεστή δόμησης που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων Η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με χαμηλό κόστος Η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριούμενων οικοπέδων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (πχ ιστορικά κέντρα), όπως και εν τέλει Η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας. Οι ΖΥΣ είναι ουσιαστικά οι περιοχές στις οποίες θα δίνεται η δυνατότητα αύξησης της δόμησης, μετά από Στρατηγική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις όπως π.χ. η ύπαρξη σημαντικών δικτύων υποδομών, οδικών αρτηριών, η ανάπτυξη δικτύων αυτοκινητοδρόμων, η σύνδεση με τα μέσα σταθερής τροχιάς. Σε αυτές θα μπορούν να κατασκευασθούν μεγαλύτερα σε διαστάσεις κτίρια ή και να εντατικοποιηθούν οι χρήσεις και οι δραστηριότητες. Για παράδειγμα, η προαναφερόμενη παρέμβαση θα δύναται να επιτευχθεί σε οργανωμένους υποδοχείς, όπως βιομηχανικά και επιχειρηματικά πάρκα. Ο καθορισμός και η λειτουργία των ΖΥΣ αποτελεί ένα πολύ φιλικό προς το Περιβάλλον πολεοδομικό εργαλείο καθώς εξοικονομούνται πολύτιμοι πόροι σε δίκτυα και υποδομές, διότι ενισχύεται η δόμηση στο υφιστάμενο δομημένο περιβάλλον και επιτυγχάνεται η αρχή της συνεκτικής πόλης. Άρρηκτα διασυνδεδεμένες οι ΖΥΣ με την Ψηφιακή Τράπεζας Γης Παράλληλα, με τον καθορισμό ΖΥΣ και την ενεργοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης, αντιμετωπίζεται και μια μεγάλη εκκρεμότητα, αυτή της αξιοποίησης των τίτλων που κατέχουν οι δικαιούχοι – ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων, καθώς θα μπορούν να εκμεταλλευτούν το υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης που έχουν μέσω της Τράπεζας Γης. Γίνεται σαφές ότι οι ΖΥΣ και η Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι μια άρρηκτα συνδεδεμένη διαδικασία. Η ψηφιακή Τράπεζα Γης διαμορφώνει έναν απλό μηχανισμό προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά του συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης, αλλά για να ξεκινήσει η κατάθεση τίτλων συντελεστή δόμησης, θα πρέπει να έχουν καθοριστεί οι ΖΥΣ. Ο Υφυπουργός Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς, δηλώνει: «Μέσα από τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης ενισχύονται πολεοδομικοί στόχοι όπως η ένταση της πυκνότητας και η ενίσχυση της συνεκτικής πόλης που είναι συνυφασμένη με τον περιορισμό της αστικής διάχυσης. Ο σύγχρονος πολεοδομικός σχεδιασμός άλλωστε -ιδιαιτέρως λόγω κλιματικής κρίσης- προτάσσει την αειφορία της πόλης, με την εξοικονόμηση πόρων, με την καλύτερη περιβαλλοντική διαχείριση, λαμβάνοντας ως αρχή ότι οι υποδομές πρέπει να εξυπηρετούν μεγαλύτερες ομάδες πληθυσμού. Ταυτόχρονα, οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης έρχονται να λύσουν ένα χρόνιο πρόβλημα, αυτό της αξιοποίησης τίτλων που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, ώστε με την ενεργοποίηση της Τράπεζας Γης, να αποκτήσουν τους απαραίτητους πόρους για τη συντήρηση και την επισκευή των κτιρίων τους. Τα οφέλη από τον καθορισμό και λειτουργία των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης είναι πολλαπλά. Και οικονομικά και κυρίως περιβαλλοντικά!». Ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), Γιώργος Στασινός δηλώνει: «Το πρόγραμμα εκπόνησης Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης είναι κρίσιμος παράγοντας για την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας. Είναι απαραίτητο για να τελειώσουμε μια και καλή με ένα σύνθετο τεχνικό και συνταγματικό ζήτημα που απασχολεί την Πολιτεία επί δεκαετίες. Για να αποδεσμευθούν επιτέλους περιουσιακά δικαιώματα που λιμνάζουν. Για να βοηθήσουμε στην πράξη την αποκατάσταση των διατηρητέων σε όλη τη χώρα. Για να συμβάλλουμε σε περισσότερο πράσινο στις πόλεις μας. Για να προχωρήσει επιτέλους ο θεσμός της Τράπεζας Γης. Θυμίζω ότι ήταν πρόταση μου η καθιέρωση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης που νομοθετήθηκε προ 2 ετών και απαραίτητη προϋπόθεση για τη λειτουργία της είναι να καθοριστούν οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης. Για αυτό χαιρόμαστε ιδιαιτέρως που το ΤΕΕ αναλαμβάνει την υλοποίηση ενός κρίσιμου έργου που θα επιτρέψει να δημιουργηθεί εν τέλει μια νέα αγορά δικαιωμάτων δόμησης με σωστό σχεδιασμό και προστασία του περιβάλλοντος στις πόλεις μας. Πιστεύουμε ότι παράλληλα με όλα τα έργα πολεοδομικού σχεδιασμού, θα ολοκληρώσουμε εγκαίρως και επιτυχημένα και αυτόν τον στόχο της Πολιτείας». View full είδηση

Διευκρινίσεις από την κεντρική υπηρεσία γενική διεύθυνση ελέγχων δ/νση σχεδιασμού & συντονισμού ελέγχων τμήμα υποστήριξης ελέγχων. Με αφορμή ερωτήματα που έχουν τεθεί στην Υπηρεσία μας σχετικά με τη διαχείριση μεγάλου αριθμού «Εγκρίσεων Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ)», που παραμένουν σε εκκρεμότητα στις Τοπικές Διευθύνσεις του Φορέα και έχοντας υπόψη: - τις διατάξεις του ν.2972/2001 (ΦΕΚ 291/τ.Α΄/27/12/2001) περί «Εκσυγχρονισμού της οργάνωσης και της λειτουργίας του Ιδρύματος Κοινωνικών Ασφαλίσεων και άλλες διατάξεις», - τις διατάξεις του ν.4387/2016 (ΦΕΚ 85/τ.Α΄/12/05/2016), όπως ισχύει, με τίτλο «Ενιαίο Σύστημα Κοινωνικής Ασφάλειας − Μεταρρύθμιση ασφαλιστικού − συνταξιοδοτικού συστήματος - Ρυθμίσεις φορολογίας εισοδήματος και τυχερών παιγνίων και άλλες διατάξεις», - τις οδηγίες που έχουν δοθεί τις υπ’ αριθμ. 7/1993, 16/1997, 10/2015 και 33/2023 εγκυκλίους, σας κοινοποιούμε τα κάτωθι: Με τις διατάξεις του ν.4495/2017 (ΦΕΚ 167/τ.Α΄/03/11/2017) όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, επαναπροσδιορίστηκαν οι περιπτώσεις για τις οποίες απαιτείται η έκδοση ΕΕΔΜΚ (σχετ. παράρτημα) και ρυθμίστηκαν θέματα που αφορούν τη διαδικασία έκδοσής τους. 1. Υποβαλλόμενα Γενικά Δικαιολογητικά Σύμφωνα με το άρθρο 3 της υπ΄ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020 (ΦΕΚ 1843/τ.Β`/13.05.2020), Απόφασης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, για τη χορήγηση της ΕΕΔΜΚ υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα αδειών (e-Άδειες), μεταξύ άλλων, τα εξής γενικά δικαιολογητικά: - Αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, στην οποία αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του και τα στοιχεία του ακινήτου. - Βεβαίωση - Τεχνική Έκθεση Μηχανικού και Προϋπολογισμός Έργου. ∙ Στη βεβαίωση - τεχνική έκθεση εκτός των άλλων, αναγράφεται ο αριθμός της οικοδομικής άδειας ή άδειας δόμησης ή άλλης άδειας, ή/και ο ηλεκτρονικός αριθμός οριστικής δήλωσης υπαγωγής αυθαιρέτου ή της δήλωσης εξαίρεσης από την κατεδάφιση ή στοιχεία οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση δυνάμει άλλου νόμου και περιγράφεται το οικόπεδο ή το γήπεδο, τα κτίσματα καθώς και αναλυτικά οι εργασίες που θα εκτελεστούν σε αυτά. Την Τεχνική Έκθεση συνοδεύουν σχέδια, εφόσον απαιτούνται, για να τεκμηριωθεί επαρκώς. ∙ Προϋπολογισμός εργασιών μόνο για τις περιπτώσεις όπου απαιτείται έλεγχος υπέρβασης ή μη του οριζομένου ποσού των είκοσι πέντε χιλιάδων ευρώ (25.000), σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 29 του ν.4495/2017, όπως ισχύει, υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β του ν. 4495/2017. - Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος ή πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ή βεβαίωση για την υποβολή δήλωσης στο κτηματολόγιο. - Φωτογραφίες του ακινήτου και του περιβάλλοντος χώρου αυτού. - Δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου, εφόσον οι εργασίες πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους, όπως ακάλυπτους χώρους οικοπέδου ή γηπέδου ή κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου, όπως όψεις, φέροντα οργανισμό, δώμα και στέγη. Η συναίνεση αποδεικνύεται με κάθε νόμιμο τρόπο (όπως υπεύθυνες δηλώσεις με θεωρημένο το γνήσιο της υπογραφής, πρακτικό γενικής Συνελεύσεως συνιδιοκτητών κ.λπ.). Για καθεμία από τις εργασίες δόμησης Μικρής Κλίμακας, όπως αυτές ορίζονται με το άρθρο 29 παρ. 2 του ν. 4495/2017, όπως ισχύει, καθορίζονται κατά περίπτωση, επιπλέον απαιτούμενα δικαιολογητικά (άρθρο 4 Υ.Α.). Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 6 της εν λόγω Υ.Α., η αρμόδια ΥΔΟΜ αποστέλλει αντίγραφο του ηλεκτρονικού εντύπου της ΕΕΔΜΚ αμελλητί στον οικείο ασφαλιστικό φορέα (e-ΕΦΚΑ) και στον Δήμο. 2. Διάρκεια ισχύος των ΕΕΔΜΚ Οι Εγκρίσεις Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας ισχύουν για ένα (1) έτος από την έκδοσή τους, με δυνατότητα αναθεώρησης του χρόνου ισχύος τους κατά ένα επιπλέον (1) έτος. Σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης των εργασιών της έγκρισης εντός του ανωτέρω διαστήματος, είναι δυνατή η παράταση της διάρκειας ισχύος της Έγκρισης Εργασιών για ένα έτος ακόμη μετά από σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη και αιτιολογημένη έκθεση του μηχανικού (άρθρο 5, παρ. 4 της Υ.Α.: ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/20). 3. Διαχείριση ΕΕΔΜΚ από τις Τοπικές Διευθύνσεις Με βάση το ισχύον νομοθετικό-κανονιστικό πλαίσιο (άρθρο 34, παρ. 13, περ. γθ΄ του Π.Δ. 8/2019, εγκ. 33/2023 του e-ΕΦΚΑ κ.λπ.), για τον καθορισμό των απαιτητών ασφαλιστικών εισφορών και την παρακολούθηση των έργων μικρής κλίμακας, οι Τοπικές Διευθύνσεις προβαίνουν στις εξής ενέργειες: - Διαπιστώνουν την υποβολή ΑΠΔ για όλες τις ημέρες που περιλαμβάνονται στους πίνακες Ι, ΙΙ και ΙΙΙ του άρθρου 38 του Κ.Α. και για όλες τις εργασίες που αναφέρονται στην ΕΕΔΜΚ. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις εκτελούμενες εργασίες δύναται να ζητηθεί η Τεχνική Έκθεση του μηχανικού (που σύμφωνα με τα ανωτέρω υποχρεωτικά συνοδεύει την αίτηση για τη χορήγηση ΕΕΔΜΚ) και λοιπά στοιχεία κατά περίπτωση. - Μέτα την αποπεράτωση των εργασιών προβαίνουν στις απαραίτητες ενέργειες για την εκκαθάριση των έργων αυτών, λαμβάνοντας υπόψη τις οδηγίες που έχουν δοθεί με τις εγκ. 7/1993, 16/1997, 10/2015 κ.λπ. - Όταν διαπιστώνεται η εκτέλεση εργασιών από προσωπικό εστεγασμένης εταιρείας, ζητείται η προσκόμιση τιμολογίων - ιδιωτικών συμφωνητικών κ.λπ. και διενεργείται έλεγχος καταβολής των αντίστοιχων ασφαλιστικών εισφορών (μισθωτών και μη μισθωτών). Για τη διαπίστωση ανασφάλιστης εργασίας σε εν εξελίξει έργα μικρής κλίμακας, ή όπου υπάρχουν ενδείξεις εικονικής ασφάλισης όπως αναφέρεται και στην εγκ. 33/2023, ή και σε εξαιρετικές περιπτώσεις που διαπιστώνεται μεγάλη απόκλιση μεταξύ των εργασιών που αναφέρονται στις ΕΕΜΚΔ, σε σχέση με τις πραγματικά εκτελεσθείσες εργασίες (λαμβάνοντας υπόψη και τις οδηγίες τις εγκ. 10/2015), αποστέλλεται αίτημα προς το αρμόδιο ΠΕΚΑ για τη διενέργεια επιτόπιου ελέγχου (σχετ. το άρθρο 14 του ΠΔ 8/2019). Τέλος σας υπενθυμίζουμε ότι σύμφωνα με το άρθρο 26 (παρ. 9α) του Α.Ν. 1846/51 και τον ν.4387/2016, όπως ισχύει, τα αρμόδια όργανα του e-ΕΦΚΑ μπορούν να ζητούν από τις δημόσιες ή δημοτικές και κοινοτικές αρχές, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου, τις τράπεζες, τις ιδιωτικές επιχειρήσεις και γενικά από κάθε οργάνωση επαγγελματική, εμπορική, βιομηχανική, γεωργική, οποιεσδήποτε πληροφορίες θεωρούν αναγκαίες για τη διευκόλυνση του έργου τους. Επομένως σε περίπτωση μη ανταπόκρισης του εργοδότη σε πρόσκληση της υπηρεσίας για την προσκόμιση δικαιολογητικών - στοιχείων που συνοδεύουν την ΕΕΔΜΚ (τεχνική έκθεση μηχανικού, φωτογραφικό υλικό, κατόψεις κατά περίπτωση κ.λπ.), είναι δυνατόν αυτά να αναζητηθούν από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ. View full είδηση