Αναζήτηση στην κοινότητα

Αναταράξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση φέρνει η πρόσφατη απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας, σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο, εξετάζοντας υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου. Επισημαίνει δε, ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού». Τι ισχύει με την απόφαση του ΣτΕ; -Καταρχήν, η απόφαση έχει άμεση εφαρμογή για την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε. -Δεύτερον δεν έχει αναδρομή ισχύ. Δηλαδή δεν ανακαλούνται και δεν είναι άκυρες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από τα Πολεοδομικά Γραφεία κατά το. Όμως κινδυνεύουν ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ λόγω αντιδικίας, να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια και να κριθεί κατεδαφιστέο το κτίσμα. -Τρίτον δημιουργείται νομολογιακό προηγούμενο, που δεν μπορεί να μην το σεβαστεί η διοίκηση γιατί κατά το σκεπτικό της απόφασης δεν νοείται, ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται «προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές». -Η πολιτεία, αφού μελετήσει προσεκτικά και αναλύσει το σκεπτικό της απόφασης, οφείλει να πάρει μια νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα δίνει και διέξοδο στο πρόβλημα που δημιουργήθηκε, διότι με ευθύνη της δεν έχει καθοριστεί το δίκτυο κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές αφήνοντας να μεταβιβάζονται και να φορολογούνται ως οικόπεδα, ακίνητα εκτός σχεδίου εδώ και πενήντα χρόνια. Επίσης θα πρέπει να δημιουργήσει και ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου και να μην σύρονται στα δικαστήρια ιδιοκτήτες ακινήτων από ανταγωνιστές και κακούς γείτονες. Ποιες είναι οι άμεσες συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ ; Σταματούν οι αγοραπωλησίες και συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά τα ακίνητα έχουν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας, που τώρα ανατρέπεται από την νέα απόφαση του ΣτΕ. Δεν εκδίδονται από τα Πολεοδομικά γραφεία της χώρας ( Υπηρεσίες Δόμησης ) προεγκρίσεις δόμησης και άδειες δόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών , τα οποία δημιουργήθηκαν μεταξύ της ισχύος του Π.Δ. της 24-31.5.1985 και του ν. 3212/2003 και έχουν εμβαδό μεγαλύτερο των 4000 τ.μ. χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Παγώνουν χιλιάδες μικρές και μεγάλες επενδύσεις, κυρίως τουριστικές, που έχουν ενταχθεί στον Αναπτυξιακό νόμο, διότι πλέον δεν θα μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και να χτίσουν με ασφάλεια δικαίου. Σε ποιους δρόμους κτίζουν σήμερα τα εκτός σχεδίου γήπεδα ; Προκειμένου να στοιχειοθετηθεί αρτιότητα και οικοδομησιμότητα σε ένα γήπεδο, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες κατά περίπτωση προϋποθέσεις: Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικούς ή Επαρχιακούς δρόμους, που εξ ορισμού είναι κοινόχρηστοι, απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 45,00μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ. και ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Δημοτικούς ή Κοινοτικούς δρόμους κατά τον ορισμό των Δ/ξεων του Π.Δ. 25/28-11-1929, σε συνδυασμό με το Π.Δ. 24/31-5-85, απαιτείται επίσης ελάχιστο πρόσωπο 45,00 μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ., ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ. μ. και απαίτηση οι δρόμοι αυτοί να έχουν τεκμηριωμένα τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο, ή να έχουν καταστεί κοινόχρηστοι με σχετικές Πράξεις της Διοίκησης, ή να έχουν αναγνωριστεί ως «Κύριοι ή Μοναδικοί», ή να έχουν διαπιστωθεί με Πράξη της Διοίκησης ως δρόμοι που προϋφίστανται του 1923. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε αγροτικούς δρόμους απαιτείται ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και βεβαίως τεκμηρίωση κοινοχρησίας, μέσω της διαδικασίας διαπίστωσής τους «ως προϋφιστάμενοι του 1923», ή άλλης νόμιμης διαδικασίας. Γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους σε περιοχές που δεν ισχύουν ειδικά Διατάγματα : α. Πρόσωπο σε δρόμους οριακούς των εγκεκριμένων σχεδίων, που καθορίζονται από αυτά με ρυμοτομικές γραμμές, β. Δρόμους που έχουν κατασκευαστεί από Υπηρεσίες του Δημοσίου μέσα από νόμιμες διαδικασίες και επιτρέπουν την πρόσβαση σε σημαντικά έργα, ακτές, Αρχαιολογικούς χώρους, κλπ, γ. Δρόμους που προβλέπονται από Προγράμματα αναδασμού του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, δ. Δρόμους που έχουν κατασκευαστεί – διαμορφωθεί σε καθορισμένη ζώνη παραλίας, απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και τεκμηρίωση ότι οι δρόμοι αυτοί έχουν καταστεί κοινόχρηστοι, ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση, με νόμιμο τρόπο και διαδικασίες. Πως αποδεικνύεται ότι ένας Δρόμος είναι προϋφιστάμενος του 1923 ; Με παλιά συμβόλαια, που ανάγονται στο έτος 1923, στα οποία να επεξηγούνται αναλυτικά τα τεκμήρια από τα οποία αποδεικνύεται ότι η οδός ήταν προϋφιστάμενη του 1923. Δηλαδή να γίνεται στο συμβόλαιο ειδική μνεία ότι συνορεύει το ακίνητο με δρόμο. Σε περίπτωση που η ιδιοκτησία στερείται παλιού τίτλου αλλά γίνεται αναφορά στον δρόμο στο συμβόλαιο όμορου ιδιοκτήτη . Με απόσπασμα του χάρτη ΓΥΣ του 1945, στο οποίο να απεικονίζεται η οδός, με συγκεκριμένη αρχή και τέλος . Ποιοι δρόμοι προβλέπεται να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι ; Για να αντιμετωπίσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος αυτό το μεγάλο και χρονίζον πρόβλημα της έλλειψης χαρακτηρισμού των κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, προχώρησε στην υπογραφή σχετικής Υπουργικής Απόφασης ( ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022) με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας. Επίσης από το Υπουργείο καθορίστηκαν και οι πρώτες περιοχές, στις οποίες θα ξεκινήσει άμεσα η εκπόνηση μελετών Αναγνώρισης Οδών και αφορά εξήντα εννέα (69) Δήμους και ειδικότερα Δημοτικές Ενότητες , που είναι νησιωτικές περιοχές με έντονη την οικιστική πίεση και τουριστική εκμετάλλευση. Με ποια βασικά κριτήρια θα γίνει η αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου ; Τα βασικά κριτήρια κατά τη διαδικασία της καταγραφής του οδικού δικτύου είναι: -Η θέση των οδικών τμημάτων ως προς το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή/και ως προς τα όρια των οριοθετημένων οικισμών. -Αν τα οδικά τμήματα περιλαμβάνονται στο ήδη αναγνωρισμένο ή χαρακτηρισμένο οδικό δίκτυο της ΔΕ. -Αν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες -Αν έχουν αποτυπωθεί ως οδοί στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου σε λειτουργούν Κτηματολόγιο άνω της πενταετίας. -Αν έχουν κριθεί ως κοινόχρηστες δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που αφορούσε και την κοινοχρησία της οδού ή/και -Αν εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected] View full είδηση

Καλησπέρα σας! Είμαι νέα μηχανικός και θα ήθελα να ρωτήσω κάποια πράγματα σχετικά με μία άδεια περίφραξης. Πρόκειται για ένα οικόπεδο του οποίου έχω τοπογραφικό (2005) 1:500 υπογραμμένο από μηχανικό όπου αναγράφει ότι το οικόπεδο είναι εκτός σχεδίου πόλης εντός οικισμού το οποίο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο βάσει του Νόμου 651/77. Σε αυτό λοιπόν θα βγάλω άδεια περίφραξης, έχω στην κατοχή μου το συμβόλαιο του ιδιοκτήτη, ΦΕΚ με όρους δόμησης, και το προαναφερθέν τοπογραφικό. Πρέπει να κάνω νέο τοπογραφικό? Η άδεια θα είναι κανονική ή μικρής κλίμακας? Περιτοίχιση ή περίφραξη? Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων

Καλησπέρα σε όλους, αντιμετωπίζω την εξής υπόθεση και θα εκτιμούσα οποιαδήποτε καθοδήγηση: Ο εντολέας μου διαθέτει γήπεδα εκτός σχεδίου, τα οποία αποτελούν προϊόντα διανομής, αναρτημένα σε Κτηματολογικό Πίνακα Διανομής. Τα γήπεδα αυτά, σύμφωνα με το σχετικό τοπογραφικό, έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο που προβλέπεται στη διανομή, ο οποίος όμως δεν έχει διανοιχθεί στην πράξη. Τα γήπεδα πληρούν κατά τ’ άλλα τις προϋποθέσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας «στα χαρτιά». Εκείνο όμως που με απασχολεί είναι η πρακτική δυνατότητα δόμησης και ποιες ενέργειες απαιτούνται ώστε να είναι οικοδομήσιμα στην πράξη, δεδομένου ότι ο δρόμος δεν έχει διανοιχθεί. Συγκεκριμένα: Υπάρχει διαδικασία ή πρόβλεψη για τη διάνοιξη τέτοιων κοινόχρηστων δρόμων; Χρειάζεται αίτημα προς τον οικείο Δήμο για τη διάνοιξη ή άλλου είδους πράξη/πρωτοβουλία?

Η δόμηση εκτός σχεδίου αντιμετωπίζεται με διαφορετικό τρόπο στην Ευρώπη. Κάποιες χώρες έχουν σχεδόν καθολική απαγόρευση, άλλες ένα μικτό καθεστώς με εξαιρέσεις, ενώ αρκετές (κυρίως στην Ανατολική Ευρώπη) εφαρμόζουν πιο χαλαρούς κανόνες. Αυτές οι διαφορετικές προσεγγίσεις συνδέονται αναμφίβολα με τα διαφορετικά χαρακτηριστικά κάθε χώρας. Παίζει ρόλο η κατανομή του πληθυσμού, η ύπαρξη ή όχι χωριών και μικρών οικισμών ανά την Επικράτεια, η μορφολογία του εδάφους και προφανώς η έκταση που καλύπτουν τα δάση σε κάθε περίπτωση. Στα δάση, οι περισσότερες χώρες έχουν αυστηρό πλαίσιο, με την Ελλάδα να συγκαταλέγεται στις πιο προστατευτικές νομοθεσίες. Με το δεδομένο ότι η κλιματική κρίση ήδη εκδηλώνεται με πολλούς τρόπους, η προστασία των δασών αποτελεί προτεραιότητα και η αποτροπή της αυθαίρετης δόμησης καθίσταται μονόδρομος, καθώς το φαινόμενο των αυθαιρέτων και των πάσης φύσεως – – εκ των υστέρων – «νομιμοποιήσεων», αποτελούν αθεράπευτη «πληγή» επί δεκαετίες. Εξαιρέσεις με μέτρο και λογική στην εκτός σχεδίου δόμηση: Σε ποιές περιπτώσεις λέει «ναι» η Ευρώπη Η Ελλάδα δεν είναι η μόνη χώρα που επιτρέπει δόμηση εκτός σχεδίου, όμως η «χαλαρή» νομοθετική προσέγγιση σε σύγκριση με όλη τη Δυτική Ευρώπη οδήγησε σε «ξεχείλωμα» και υπερβολές Καθώς το φαινόμενο των «αυθαιρέτων εκτός σχεδίου πόλης» γιγαντώθηκε. Ως αποτέλεσμα «ξύπνησαν» αντανακλαστικά που οδηγούν στο άλλο άκρο, με την πεποίθηση ότι μία γενική απαγόρευση θα προστατέψει τα δάση της χώρας μας. Κάπως έτσι, η η Ελλάδα κινδυνεύει να περάσει στην κατηγορία των πιο αυστηρών χωρών, χωρίς όμως να έχει προηγηθεί συνολικός χωροταξικός σχεδιασμός. Σε σχέση με τα δάση, η Ελλάδα διαθέτει ήδη μία από τις πιο αυστηρές νομοθεσίες μεταξύ των χωρών της Ευρώπης. Αποδίδει καρπούς αυτή η τακτική για την προστασία του δασικού πλούτου της χώρας; Όχι πάντοτε και, πάντως, όχι σε βαθμό που να θεωρήσουμε «αλάνθαστη» αυτή την τακτική. Θυμηθείτε: Σε πολλές περιπτώσεις, περιβαλλοντολόγοι και δασολόγοι τονίζουν ότι χωρίς ανθρώπινη παρουσία η Φύση δεν αρκεί για τον καθαρισμό (ως παράδειγμα) θυλάκων δάσους – ακόμα και εντός αστικού ιστού. Γεννάται το ερώτημα, επίσης: Γιατί να απαγορεύεται ακόμα και η προοπτική αξιοποίησης περιορισμένων δασικών εκτάσεων για τον Αγροτουρισμό, που αποτελεί ραγδαία αναπτυσσόμενη τάση στην Ευρώπη, δίνοντας πνοή σε τοπικές κοινωνίες που φθίνουν λόγω αστυφιλίας και ενώ ήδη στην Ελλάδα διαμορφώνεται κίνδυνος υπερτουρισμού σε νησιωτικές περιοχές; Η ισορροπία πρέπει να βρεθεί ανάμεσα στην περιβαλλοντική προστασία και στην προστασία της ιδιοκτησίας, είναι το συμπέρασμα κοινής λογικής και Τεχνητής Νοημοσύνης (από την οποία αντλήθηκε και ο πίνακας παρακάτω: Χώρα Δόμηση εκτός σχεδίου Δόμηση σε δάση Ελλάδα Επιτρεπόταν σε οικόπεδα ≥4 στρεμμάτων με χαλαρούς όρους· πρόσφατα σχεδόν πλήρης απαγόρευση εκτός αν υπάρχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο. Κατ’ αρχήν απαγορεύεται (άρθρο 24 Σ)· ελάχιστες εξαιρέσεις. Ιταλία Επιτρέπεται σε αγροτικά κτήματα με όρους (πρόσβαση, αρτιότητα, χρήση). Συχνές ανακαινίσεις/αγροτουρισμός. Νέα κατοικία δύσκολη. Παλιές κατοικίες και αγροτουρισμός με ειδική άδεια. Ισπανία “Suelo no urbanizable”: κατά κανόνα απαγόρευση, εξαιρέσεις για γεωργία/τουρισμό. Σπάνιες άδειες. Επιτρέπονται κυρίως υποδομές ή παραδοσιακές χρήσεις. Γαλλία Σε ζώνες αγροτικές/φυσικές επιτρέπονται μόνο κατοικίες αγροτών ή συναφείς χρήσεις. Δόμηση περιορισμένη. Παλιές κατοικίες επιβιώνουν. Γερμανία “Außenbereich”: μόνο γεωργία/κτηνοτροφία ή ειδικές υποδομές. Δάση = παραγωγικές εκτάσεις. Όχι νέες κατοικίες. Αυστρία Πολύ αυστηρό πλαίσιο, εκτός σχεδίου μόνο για γεωργικούς σκοπούς. Επιτρέπονται ξύλινα σαλέ/καλύβες με άδεια, όχι νέες μόνιμες κατοικίες. Ελβετία Σχεδόν καθολική απαγόρευση εκτός σχεδίου από τη δεκαετία ’70. Οικοδομίσιμη γη μόνο εντός σχεδίου. Δάση προστατεύονται πλήρως. Εξαιρέσεις για μικρά καταφύγια/σαλέ. Πορτογαλία Γενική απαγόρευση, με εξαιρέσεις σε αγροτουρισμό και ανακαινίσεις. Δάση συχνά ιδιωτικά, αλλά νέα δόμηση απαγορεύεται. Σουηδία Απαγορεύεται νέα δόμηση εκτός σχεδίου, εκτός αγροτικής χρήσης. Παλιές κατοικίες διατηρούνται. Κατοικίες σε δάση ιστορικά υπάρχουν· νέες άδειες μόνο με αυστηρές μελέτες. Νορβηγία Αυστηρά περιορισμένη, ανά δήμο. Εξαιρέσεις για τοπικές χρήσεις. Δόμηση σε δάση απαγορεύεται εκτός αν αφορά τοπική παραγωγική χρήση. Ηνωμένο Βασίλειο Εκτός σχεδίου (“green belt”) γενική απαγόρευση. Εξαιρέσεις μόνο για αγροτική χρήση/υποδομές. Δάση προστατευμένα. Υπάρχουν παλιές κατοικίες. Βουλγαρία Επιτρέπεται εκτός σχεδίου με λίγους περιορισμούς (δρόμος, υποδομές). Δάση προστατεύονται θεωρητικά, αλλά η εφαρμογή ποικίλλει. Ρουμανία Πιο χαλαρό καθεστώς· άδειες δίνονται εκτός σχεδίου με κάποιες βασικές προϋποθέσεις. Δάση υπό κρατική προστασία αλλά με εξαιρέσεις. Πολωνία Επιτρέπεται με τοπικό πολεοδομικό σχέδιο ή ειδική άδεια· πιο χαλαρό καθεστώς από Δ. Ευρώπη. Δάση προστατευμένα, αλλά κάποιες εξαιρέσεις για μικρές κατοικίες. Τσεχία / Σλοβακία Σχετική ευελιξία για κατοικίες εκτός σχεδίου, εφόσον δεν είναι προστατευόμενη περιοχή. Δάση γενικά προστατευμένα, περιορισμένες εξαιρέσεις. Ουγγαρία Δόμηση εκτός σχεδίου επιτρεπτή, ιδίως με αγροτική χρήση. Συχνά χτίζονται κατοικίες. Δάση προστατευμένα αλλά λιγότερο αυστηρά. Κροατία Σε τουριστικές περιοχές πολλές οικοδομές εκτός σχεδίου· κανόνες υπάρχουν αλλά ήταν χαλαροί πριν ενταχθεί στην Ε.Ε. Δάση τυπικά προστατευμένα, αλλά υπάρχουν κατασκευές. * Στο πλαίσιο της δημοσιογραφικής έρευνας έχει γίνει και χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης. View full είδηση

Γεια σας, έχω την εξής ερώτηση: Στην πρώτη σελίδα ο ΝΟΚ αναφέρει ποια άρθρα ισχύουν σε κάθε περίπτωση δόμησης, και για την εκτός σχεδίου δεν αναφέρει το άρθρο 14, για τη θέση κτιρίου και εγκαταστάσεων. Σε ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου πρόκειται να χτίσουμε δύο κτήρια -αυτό σημαίνει πως δεν υπάρχει κανένας περιορισμός για την απόσταση μεταξύ τους; Μετά από τηλέφωνο σε Πολεοδομία, πήρα την απάντηση πως πρέπει τα δύο κτήρια να διατηρούν απόσταση Δ, αλλά κάτι τέτοιο δεν προκύπτει από κάπου...

Κατά 10% μειώνονται οι συντελεστές δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές, καταργώντας παράλληλα τις παρεκκλίσεις αρτιότητας σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων. Ωστόσο, όπως προκύπτει από τον χωροταξικό νόμο, όσοι ιδιοκτήτες θέλουν να χτίσουν με βάση το υπάρχον καθεστώς έχουν στη διάθεσή τους 6 χρόνια για να το κάνουν. Ειδικότερα, εντός της προβλεπόμενης μεταβατικής περιόδου των δύο ετών, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων μπορούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να «μετράει» ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του Δασαρχείου ή της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Η δε οικοδομική άδεια ισχύει για 4 επιπλέον χρόνια. Από την άλλη, όσοι ιδιοκτήτες δεν βγάλουν οικοδομική άδεια κατά τη μεταβατική περίοδο θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα εκπονηθούν τα επόμενα έτη. Επιτέλους, φρένο Μπορεί το χωροταξικό νομοσχέδιο κατά τη διαβούλευση και την ψήφισή του να έφερε αντιδράσεις από τα κόμματα της αντιπολίτευσης και τον τεχνικό κόσμο, ωστόσο πολλοί ήταν εκείνοι που υποστήριξαν πως μπαίνει πράγματι φρένο στην εκτός σχεδίου δόμηση και περιλαμβάνει διατάξεις οι οποίες είναι υπέρ των ιδιοκτητών. Ομως, τι σημαίνει αυτό στην πράξη για τους πολίτες; Τα σημαντικά του νόμου που αφορούν στις αλλαγές που έρχονται για τις κατοικίες στην εκτός σχεδίου δόμηση με τον χωροταξικό νόμο εξηγεί στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής η αγρονόμος – τοπογράφος – μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή. Οπως επισημαίνει: 1 Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών, οι οικοδομικές άδειες επιβαρύνονται με τέλος 5% επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση. 2 Δίνεται η δυνατότητα να παίρνουν μπόνους μέχρι 10% τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου, που βρίσκονται όμως σε περιοχές με καθορισμένες χρήσεις γης, όρους και περιορισμούς δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (π.χ. Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου), επιτρέπεται η αρτιότητα και οι όροι δόμησης να είναι ευνοϊκότεροι από τους όρους δόμησης που ισχύουν για τις υπόλοιπες εκτός σχεδίου περιοχές που στερούνται χρήσεων γης. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα εκτός σχεδίου γήπεδα μέχρι 10%. 3 Για τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ανέρχεται καταρχήν σε 0,18, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε 10%, ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε 2 και το ανώτατο ύψος των κτισμάτων απαγορεύεται να υπερβαίνει τον υδροκρίτη. 4 Σε κτίρια κατοικίας η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει: α) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. τα 186 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018. β) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 8.000 τ.μ., για μεν τα 8.000 τ.μ. τα 258 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ. Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κανόνα αρτίου 4.000 τ.μ. για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15%, και υπό τις προϋποθέσεις ότι: α) Θα ανεγερθεί μία οικοδομή. β) Το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο. Η δόμηση σε ακατοίκητα νησιά επιτρέπεται υπό όρους, που θα καθορίζονται κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό και εφόσον επιτρέπεται από την περιβαλλοντική νομοθεσία που ισχύει για τις προστατευόμενες περιοχές. Η ελάχιστη αρτιότητα δεν μπορεί να ορίζεται κατώτερη των 20 στρεμμάτων. Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερβαίνει τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον 25 μέτρα. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση ομόρων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) Το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. β) Τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη του παρόντος νόμου. Οι μεταβατικές διατάξεις για τα μικρά οικόπεδα Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα 2 έτη από την έναρξη ισχύος του παρόντος, χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν: α. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-11-62 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 10 μ., ελάχιστο βάθος: 15 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 750 τ.μ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-9-64 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 20 μ., ελάχιστο βάθος: 35 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 1.200 τ.μ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 17-10-78 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 25 μ., ελάχιστο βάθος: 40 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77 ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, γίνεται κατανοητό ότι καταργείται η εκτός σχεδίου δόμηση για γήπεδα επιφανείας έως 2.000 τ.μ. και ότι δεν θίγεται η εκτός σχεδίου δόμηση για γήπεδα ελάχιστης επιφανείας 4.000 τ.μ. (4 στρεμμάτων). Βγήκε από τον «πάγο» η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης Εκτός από την εκτός σχεδίου δόμηση, σημαντική τομή του χωροταξικού είναι και η ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ενός θεσμού που βρισκόταν επί δεκαετίες στον «πάγο». Πιο συγκεκριμένα, με τη ΜΣΔ θα έχουν πλέον τη δυνατότητα ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης. Παράλληλα, δίνεται η δυνατότητα δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων σε χώρους που παραμένουν για χρόνια δεσμευμένοι, αλλά αναξιοποίητοι, κάνοντας πια εφικτή την αποζημίωση των ιδιοκτητών. Τα στοιχεία των ακινήτων προσφοράς και υποδοχής συντελεστή δόμησης καταχωρίζονται από τους ενδιαφερομένους ιδιοκτήτες τους. Ταυτόχρονα, μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορεί ο δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένα ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης, να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες. Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα μπορεί, επίσης, να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε επειδή είναι δασικές είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν. Παράλληλα, θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους. Υπενθυμίζεται ότι η ΜΣΔ καλύπτει ακίνητα για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει στην περιοχή. Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 Τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς Τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ. View full είδηση

«Πράσινο φως» για την ένταξη, με γρήγορες διαδικασίες, χιλιάδων στρεμμάτων στα σχέδια πόλης όλης της χώρας δίνει το Υπουργείο Περιβάλλοντος με την ψήφιση του Νέου Πολεοδομικού Νόμου 4597/20 από τη Βουλή, ενεργοποιώντας τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (Τ.Π.Σ.). Πρόκειται ουσιαστικά για εντάξεις των αυθαιρέτων, που βρίσκονται στις παρυφές των υφιστάμενων πόλεων και οικισμών, των οποίων οι κάτοικοι περιμένουν για πάνω από 30 χρόνια να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης. Μάλιστα πολλές περιοχές, γνωστές ως περιοχές Οικιστικών Πυκνοτήτων, με τη νέα ανάρτηση των δασικών χαρτών θα θεωρούνται δασικές εκτάσεις που άλλαξαν χρήση, με αποτέλεσμα τα σπίτια να κινδυνεύουν με κατεδάφιση σε περίπτωση που δεν διευθετηθεί άμεσα το ζήτημα. Με τα Τ.Π.Σ. όμως, θα ξεκαθαρίσει και το τοπίο της δόμησης, περιορίζοντας την άναρχη δόμηση έκτος σχεδίου η οποία οδηγεί και σε πολλές αυθαιρεσίες κυρίως στις ευαίσθητες παράκτιες περιοχές (Αττική, Χαλκιδική, Κρήτη, Κυκλάδες και άλλες νησιωτικές περιοχές κλπ) και οριοθετώντας επίσης τη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, για την ενίσχυση της υπαίθρου. Επιπλέον, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια περιλαμβάνουν και άλλες ρυθμίσεις, όπως η χωροθέτηση μεγάλων επενδύσεων και η οριοθέτηση οικισμών χωρίς όρια. Στο πλαίσιο αυτό, το Υπουργείο Περιβάλλοντος θέτει άμεσα ως στόχο με την ψήφιση του νόμου 4597/2020 τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης με την κατάργηση των παρεκκλίσεων σε όλη τη χώρα, ενεργοποιώντας παράλληλα και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Η υλοποίηση αυτών των σχεδίων αφορά 1140 Δημοτικές Ενότητες όλων των Δήμων της χώρας και θα γίνει σταδιακά, δίνοντας προτεραιότητα στις περιοχές που, είτε δέχονται αναπτυξιακές πιέσεις, είτε έχουν περιβαλλοντικά προβλήματα κλπ. Τι είναι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια; Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) αποτελούν σύνολα κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων, με τα οποία καθορίζονται: το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης και τα βασικά προγραμματικά μεγέθη, τα όρια πολεοδομικών ενοτήτων και οικισμών, οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, οι σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, οι ειδικές πολεοδομικές ζώνες, το οδικό δίκτυο, τα λοιπά μεταφορικά, τα τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές, τα μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, τα υποστηρικτικά μέτρα για την αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών και διαχείρισης συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών και λοιπών απειλών, καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής μελέτης. Τα Τοπικά Πολεοδομικά γίνονται στα όρια του κάθε Δήμου; Τα ΤΠΣ καλύπτουν την έκταση μιας ή περισσοτέρων δημοτικών ενοτήτων ενός δήμου. Μπορεί επίσης να καλύπτουν και την έκταση δημοτικών ενοτήτων που βρίσκονται σε όμορους δήμους, μετά από σχετικές αποφάσεις των οικείων δημοτικών συμβουλίων. Τα ΤΠΣ εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις των Περιφερειακών και των Ειδικών Χωροταξικών Πλαισίων και περιλαμβάνουν τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών τους. Ποιες περιοχές περιλαμβάνουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια; α) Οικιστικές Περιοχές Αυτές περιλαμβάνουν: όλες τις πολεοδομημένες, εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, περιοχές, τους οικισμούς προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, καθώς και τις προς πολεοδόμηση περιοχές. τις Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ.) με χρήση πρώτης ή δεύτερης κατοικίας, τις Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Π.Π.Α.Ι.Π.), τις Ειδικές Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Ε.Π.Π.Α.Ι.Π.), και τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.). β) Περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων (Π.Ε.Δ.) Αυτές περιλαμβάνουν: Περιοχές με χωροθέτηση μεμονωμένων ή οργανωμένων παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός ή και εκτός σχεδίου. Οι περιοχές αυτές είναι δυνατόν να πολεοδομούνται ανάλογα με το ιδιαίτερο καθεστώς που τις διέπει. Επίσης στις περιοχές αυτές με το ΤΠΣ καθορίζονται οι επιτρεπόμενες εντός αυτών κατηγορίες χρήσεων γης, ο συντελεστής δόμησης, καθώς και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης που απαιτούνται για την ανάπτυξή τους. Περιοχές με εγκεκριμένα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.), Επιχειρηματικά Πάρκα, άλλοι οργανωμένοι υποδοχείς δραστηριοτήτων, Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα και Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας. γ) Περιοχές Προστασίας (Π.Ε.Π.) και Περιοχές με ειδικό νομικό καθεστώς (Π.Ε.Κ.) Ως ΠΕ.Π. μπορεί να καθορίζονται οι περιοχές, οι οποίες διαθέτουν: Εκτάσεις με ιδιαιτέρως αξιόλογα φυσικά ή πολιτιστικά στοιχεία που χρήζουν προστασίας, προβολής και ανάδειξης. Εκτάσεις που υπάγονται σε ειδικά νομικά καθεστώτα προστασίας (Π.Ε.Κ.), όπως χώροι αρχαιολογικού ή ιστορικού ενδιαφέροντος, δάση και δασικές εκτάσεις, αιγιαλός και παραλία, ποταμοί, λίμνες, ρέματα, καθώς και προστατευόμενες περιοχές. περιοχές που έχουν χαρακτηρισθεί, με διοικητική πράξη, ως περιοχές αγροτικής ή γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας. δ) Περιοχές ελέγχου χρήσεων γης (Π.Ε.Χ.) Ως Π.Ε.Χ. νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, περιοχές, πέριξ των οικιστικών περιοχών ή των περιοχών παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, για τις οποίες καθορίζονται ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης. Τι ακριβώς καθορίζουν τα Τ.Π.Σ.; Με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια καθορίζονται για κάθε δημοτική ενότητα τα πλαίσια της οργάνωσης της, που είναι τα εξής: οι χρήσεις γης η πυκνότητα ο συντελεστής δόμησης η γενική εκτίμηση των αναγκών σε κοινόχρηστους χώρους, κοινωφελείς εξυπηρετήσεις και εν γένει δημόσιες υποδομές και δίκτυα. οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης ανάλογα με τις κατηγορίες περιοχών (π.χ. οικιστική, τουριστική, βιομηχανική κλπ). Δηλαδή μπορεί σε μια περιοχή που σήμερα κτίζεις κατοικία, με το Τ.Π.Σ. να απαγορευτεί; Μετά την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων κάθε οικιστική, παραγωγική ή άλλη ανάπτυξη επιτρέπεται μόνον εφόσον είναι συμβατή με τις χρήσεις γης και τους λοιπούς όρους και περιορισμούς που καθορίζονται με αυτά. Μάλιστα ο νόμος αναφέρει ότι και σε περιοχές που έχουν ήδη πολεοδομηθεί, οι χρήσεις γης που καθορίζονται με τα ΤΠΣ, κατισχύουν αυτών που είχαν καθορισθεί με το ρυμοτομικό σχέδιο, χωρίς κατ’ αρχήν να απαιτείται η αναθεώρηση του υφισταμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Τι προβλέπεται για την εκτός σχεδίου δόμηση; Με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, διατηρείται η εκτός σχεδίου δόμηση, τουλάχιστον έως την ολοκλήρωση των πολεοδομικών σχεδίων σε κάθε δημοτική ενότητα των δήμων της χώρας. Θα υπάρχουν όμως οι περιορισμοί που τέθηκαν σε εφαρμογή στην εκτός σχεδίου δόμηση, με τις διατάξεις του νέου νόμου. Ποιες είναι οι παρεκκλίσεις για δόμηση εκτός σχεδίου που καταργούνται; Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα 2 έτη, χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν: α. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-11-62 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 10 μ., ελάχιστο βάθος: 15 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 750 τ.μ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-9-64 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 20 μ., ελάχιστο βάθος: 35 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 1.200 τ.μ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 17-10-78 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 25 μ., ελάχιστο βάθος: 40 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77 ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Τι γίνεται με τα οικόπεδα που βρίσκονται σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου και δεν μπορούν να κτίσουν; Με τα νέα Τ.Π.Σ. μπορούν να τροποποιηθούν τα όρια και οι ρυθμίσεις εγκεκριμένων Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου, εφόσον αυτό κρίνεται πολεοδομικώς απαραίτητο για την κάλυψη αναγκών οικιστικής, παραγωγικής ή επιχειρηματικής ανάπτυξης και ανασυγκρότησης εντός της οικείας δημοτικής ενότητας. Μετά την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου που έχουν ενσωματωθεί σε αυτά παύουν να ισχύουν και ισχύουν πλέον οι ρυθμίσεις του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου. View full είδηση

Τα τελευταία χρόνια η πολιτεία με σειρά νομοθετημάτων, προσπαθεί να βάλει «τάξη» στην καταγραφή της ακίνητης περιουσίας και να θέσει ένα τέλος στο καθεστώς της αυθαίρετης δόμησης. Αυτό πλέον εξασφαλίζεται με την απαίτηση η μεταβίβαση του ακινήτου να συνοδεύεται από σύγχρονο και εξαρτημένο Τοπογραφικό Διάγραμμα που να αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση του οικοπέδου, από τον ηλεκτρονικό φάκελο του ακινήτου που αντλεί στοιχεία από την πολεοδομία, από τη δήλωση του δικαιώματος στο κτηματολόγιο και την εφορία και τέλος με την ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου που συντάσσεται από τον αρμόδιο μηχανικό. Ετσι σιγά - σιγά, οι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να επιλύσουν τις πολεοδομικές εκκρεμότητες των ακινήτων τους. Πολλοί όμως είναι και εκείνοι που θέλουν να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετα τους αλλά δυσκολεύονται, γιατί βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες και δεν μπορούν να συνεννοηθούν με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες ή ιδιοκτησία τους είναι διαμέρισμα που επεκτάθηκε σε κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας ή έκλεισαν τον φωταγωγό ή το μπαλκόνι τους. Για να επιλυθούν κι αυτά τα ζητήματα και να μπορούν να μεταβιβάζονται στη συνέχεια κι αυτές οι ιδιοκτησίες το Υπουργείο Περιβάλλοντος έχει ψηφίσει διατάξεις που διευκολύνουν τους ιδιοκτήτες καθέτων ή οριζοντίων ιδιοκτησιών. Βασική προϋπόθεση όμως είναι, να έχουν ανεγερθεί αυτά κτίσματα μέχρι τις 28.7.2011, είτε με νόμιμη οικοδομική άδεια, είτε αυθαίρετα. Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια εκτός σχεδίου; Επιτρέπεται η υπαγωγή για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων κτισμάτων που βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια που κτίστηκαν νόμιμα ή αυθαίρετα από τους συνιδιοκτήτες και αποτελούν αυτοτελή και ανεξάρτητα οικοδομήματα. Επίσης επιτρέπεται και η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των γηπέδων αυτών, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, τα οποία τακτοποιούνται. Επίσης με τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό. Πώς μπορεί σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο να ξεχωρίσουν τα κτίσματα και να γίνουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες; Μπορεί να γίνει συμβόλαιο; Μετά την τακτοποίηση των αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός του γεωτεμαχίου, επιτρέπεται η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης καθέτου ιδιοκτησία με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και δίνεται το δικαίωμα να έχει ο κάθε συμβαλλόμενος το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο αυτοτελές οικοδόμημα του. Σε περίπτωση όμως, που δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, τότε μπορούν οι συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γεωτεμαχίου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών καταθέτοντας για τη σύνταξη σχετικής πράξης τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου, κατόψεις, σχέδιο σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού, σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας, πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου). Μπορεί να γίνει σύσταση καθέτου σε εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες, που έχει ανεγερθεί μόνο ένα ή και κανένα κτίσμα; Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις θα επιτρέπεται να ισχύουν οι κάθετες ιδιοκτησίες και όταν αυτές βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες ανεξαρτήτως εάν έχουν ανεγερθεί σε αυτά κτίσματα μέχρι τις 28.7.2011, με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος που καθορίζει τις προϋποθέσεις και τους ειδικούς όρους δόμησης των ακινήτων. Τι ισχύει με τα αυθαίρετα κτίσματα ή τις αυθαίρετες υπερβάσεις κτισμάτων σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα εντός σχεδίου; Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του νόμου περί αυθαιρέτων, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους. Τι ισχύει για τα διαμερίσματα που κατέλαβαν μέρος του κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας; Χρειάζεται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών για την τακτοποίηση τους; Για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών: α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και έχει καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ποια είναι τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα στην πολυκατοικία; Σε μια πολυκατοικία κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι είναι : ο ακάλυπτος χώρος, οι εξωτερικοί τοίχοι, οι μαντρότοιχοι, οι σκάλες,, η ταράτσα (δώμα) κατά την ακάλυπτη επιφάνειά της, οι διάδρομοι που οδηγούν στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι γενικές εγκαταστάσεις και γενικά η εξωτερική όψη της πολυκατοικίας με τα κουφώματα προς τους δρόμους και προς τις γειτονικές ιδιοκτησίες, όπως και όλες οι εγκαταστάσεις που βρίσκονται σε κοινόχρηστους χώρους. Ενας όροφος έχει τρία διαμερίσματα και το Α1 διαμέρισμα έχει μεγαλώσει 5 τ.μ. εις βάρος του διαμερίσματος Α2 χωρίς να επηρεάζει τον κοινόχρηστο χώρο, ενώ το Α3 είναι εντάξει. Αυτό θεωρείται αυθαιρεσία; Γίνεται συμβόλαιο; Αφού έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών Α1 και Α2, αυτό είναι διαμερισμάτωση. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο το πρόστιμο είναι 250 ευρώ και μπορεί την αίτηση να την κάνει μόνο ο ένας από τους δύο ιδιοκτήτες. Η υπαγωγή στο νόμο αυθαιρέτων καλύπτει και τους δύο και μπορεί να γίνει στη συνέχεια η μεταβίβαση. Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν υπέρβαση δόμησης εντός κοινοχρήστου χώρου; Μετά από την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και εφόσον συντρέχουν κάποιες προϋποθέσεις (η αυθαιρεσία να υφίσταται από την κατασκευή και σε όλους τους ορόφους ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη) ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Επίσης ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. Απαραίτητο στοιχείο για την εφαρμογή της διάταξης, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση. Εκλεισα τον ημιυπαίθριο χώρο στο μπαλκόνι μου. Χρειάζομαι συναίνεση των συνιδιοκτητών για να τακτοποιήσω την αυθαιρεσία; Για αυθαίρετα που έχουν εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή των αυθαιρέτων δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Πλην των περιπτώσεων αυθαίρετων που έχουν γίνει σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, υπόχρεος για την τακτοποίηση των αυθαίρετων επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τους ιδιοχρησιμοποιεί και απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του (51%) των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού [email protected] View full είδηση

Δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών για οικόπεδα εκτός σχεδίου μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων, με κατά παρέκκλιση αρτιότητα δόμησης, παρέχει τροπολογία που κατατέθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στο νομοσχέδιο για την ανακύκλωση και τη διαχείριση των απορριμμάτων και το οποίο αναμένεται να ψηφισθεί την Πέμπτη. Με μια άλλη σημαντική τροπολογία ρυθμίζονται προβλήματα που έχουν εμφανιστεί με τους δασικούς χάρτες και την ιδιοκτησία του Δημοσίου σε μια σειρά από περιοχές της χώρας. Στο ίδιο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ κατατέθηκαν αρκετές τροπολογίες, με αποτέλεσμα την αντίδραση της αντιπολίτευσης, με την κυβέρνηση να απαντά πως πρόκειται για επίλυση επειγόντων προβλημάτων που απασχολούν την κοινωνία. Σύμφωνα με την κατατεθείσα τροπολογία, σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων καθορίζεται πλέον με μαθηματικό τύπο η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση. Συγκεκριμένα, η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα υπολογίζεται ως εξής: • Για οικόπεδα επιφάνειας 2.000 τ.μ. η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία είναι έως 186 μέτρα. • Για οικόπεδα από 1.200 τ.μ. και έως 2.000 τ.μ. η επιτρεπόμενη δόμηση περιορίζεται στα 136 τ.μ., από 150 τ.μ. • Σε οικόπεδα από 750 τ.μ. έως 1.200 τ.μ. η δόμηση διαμορφώνεται σε 86 τ.μ., από 100 τ.μ. Επιπλέον, επανακαθορίζεται το τέλος με το οποίο επιβαρύνονται οι οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου και στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης. Το τέλος αυτό καθορίζεται σε 5% του συμβατικού προϋπολογισμού του έργου ή 5 τοις χιλίοις στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού. Το τέλος αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για τη χρηματοδότηση δράσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές λόγω περιβαλλοντικής επιβάρυνσης και μπαίνουν όρια, κατ’ ελάχιστον 250 ευρώ και κατά μέγιστο 5.000 ευρώ. Ας σημειωθεί πως ο νόμος 4759/2020 (Δεκέμβριος 2020) έθεσε για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων περιορισμούς δόμησης και μεταβατική διετία έως το 2022, που πρέπει να καταργηθεί οριστικά. Στις τροπολογίες προβλέπεται επίσης η ανέγερση τουριστικών καταλυμάτων έως 150 κλινών σε περιοχές γενικής κατοικίας που καθορίζονται από τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό, ακόμη και αν η περιοχή έχει πολεοδομηθεί. Οσον αφορά το θέμα των δασικών εκτάσεων, άλλη τροπολογία προβλέπει πως για τις περιοχές που δεν ισχύει το τεκμήριο της κυριότητας του ελληνικού Δημοσίου επί δασών και δασικών εκτάσεων (Ιόνια, Κρήτη, Λέσβος, Σάμος, Χίος, Κυκλάδες, Κύθηρα, Αντικύθηρα και Μάνη) «το ελληνικό Δημόσιο δεν ασκεί ένδικα μέσα κατά αποφάσεων του κτηματολογικού δικαστή με τις οποίες αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα ιδιωτών ή νομικών προσώπων δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου επί των ανωτέρω εκτάσεων, εφόσον δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητάς του. Πρωτόκολλα διοικητικής αποβολής που εκδόθηκαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και αναφέρονται στις παραπάνω εκτάσεις ανακαλούνται από τότε που εκδόθηκαν». Με άλλη διάταξη, πάλι στις ίδιες περιοχές, αναγνωρίζονται σε ιδιώτες συμβόλαια ή τίτλοι ιδιοκτησίας 20ετίας (ακόμα κι εάν έχουν μεταγραφεί στο ενδιάμεσο). View full είδηση

Λίγους μήνες μετά τη δημοσίευση του Ν.4759/2020, με τον οποίο τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις για την κατάργηση της δυνατότητας οικοδόμησης σε συγκεκριμένα γήπεδα και ιδιοκτησίες με εμβαδό μικρότερο των 4 στρεμμάτων, το Υπουργείο Περιβάλλοντος κατέθεσε στον νόμο για την ολοκληρωμένη διαχείριση αποβλήτων και ψηφίστηκαν πρόσφατα από τη Βουλή (N. 4819/21) νέες διατάξεις, που αφορούν στη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές. Στόχος του νέου νόμου είναι η παροχή διευκρινίσεων και η συγκεκριμενοποίηση προγενέστερων διατάξεων, προς αποφυγή παρερμηνειών που γίνονταν από τις κατά τόπους Πολεοδομίες και είχαν ως αποτέλεσμα να μπλοκάρουν πολλές οικοδομικές άδειες σε οικόπεδα εκτός σχεδίου μικρότερα των 4 στρεμμάτων. Ετσι ανάλογα με το εμβαδό του γηπέδου, καθορίζεται πλέον με τη χρήση μαθηματικού τύπου η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση από 86 έως 186 τετραγωνικά. Ποιοι είναι οι όροι δόμησης ανάκατηγορία εγκατάστασης; α) Για γεωργοκτηνοτροφικά, γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια, κτίρια υδατοκαλλιεργειών, στέγαστρα σφαγής, γεωργικές αποθήκες, δεξαμενές, θερμοκήπια και λοιπές γεωργικές κατασκευές, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,8. β) Δεξαμενές καλλιέργειας υδρόβιων οργανισμών μέγιστο ύψος 50 εκατοστά. γ) Για βιομηχανικές εγκαταστάσεις, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6 και ο μέγιστος συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης το 4. γ) Σε κτίρια με αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων ημέγιστη επιφάνεια κτιρίου, καθώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα πεντακόσια πενήντα (550) τ.μ. δ) Σε κτίρια κατοικίας η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου ώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων ορίζονται κλιμακωτά ως εξής: 1) Από 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ., μέγιστη δόμηση 186 τ.μ., για δε μεγαλύτερα το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018. 2) Από 8.000 τ.μ. και πάνω, για μεν τα πρώτα οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., τα διακόσια πενήντα οχτώ (258) τ.μ., για δε τα λοιπά, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ. 3) Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που επιτρέπεται να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά δέκα πέντε τοις εκατό (15%) και υπό τις προϋποθέσεις ότι: α) ανεγείρεται μια οικοδομή και β) το γήπεδο παραμένει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες. ε) Για εμπορικές αποθήκες, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,18 και το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε δέκα οχτώ τοις εκατό (18%). στ) Για εκπαιδευτήρια και ευαγή ιδρύματα, ο Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,27. ζ) Για νοσοκομεία και κλινικές ο Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,54. η) Για ΚΤΕΟ, ορίζονται οι εξής όροι δόμησης: Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6, κάλυψη 40%, ύψος κτιρίου 12 μ. και σε περίπτωση στέγης 14 μ., συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης 4 μ. θ) Σε εγκαταστάσεις εφοδιαστικής, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6 μ., Μέγιστη Κάλυψη 40% , πλάγιες αποστάσεις κτιρίου από τα όρια του γηπέδου 10 μ., Μέγιστο ύψος 14 μ. και Μέγιστος Συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 4,5. Επίσης μπορεί να δοθεί παρέκκλιση στο ύψος έως τα 15 μ. και ως προς τον συντελεστή όγκου στη βάση τεκμηρίωσης. ι) Σε κέντρα δεδομένων (Data Centres), Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,8 μ., Μέγιστη Κάλυψη 60%, πλάγιες αποστάσεις κτιρίου από τα όρια του γηπέδου 10 μ., Μέγιστο ύψος 14 μ. και Μέγιστος Συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 4,5. Τι ισχύει σε ειδικές περιπτώσεις; Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερέβαινε τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου. Μέχρι πότε και πώς κτίζονται τα κατά παρέκκλιση ακίνητα κάτω των 4000 τ.μ.; Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την έναρξη ισχύος του νόμου 4759/2020 χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του νόμου που ψηφίστηκε έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές με συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να κτιστούν μικρά γήπεδα, που έχουν πρόσωπο σε δρόμο; α. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-11-62 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., Ελάχιστο βάθος: δέκα πέντε (15) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τμ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-9-64 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., Ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: χίλια διακόσια (1200) τμ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 17-10-78 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., Ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2000) τμ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77: Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ΄ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Πώς γίνεται ο υπολογισμός Μέγιστης Δόμησης σε κατά παρέκκλιση οικόπεδα; α) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., β) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατόν πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενηςεπιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόν τριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 136+ ( Επιφάνεια γηπέδου -1200) /16 ) τετραγωνικά μέτρα. γ)στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι(86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 86+ ( Επιφάνεια γηπέδου -750) /9 ) τετραγωνικά μέτρα. Ποιες οικοδομικές άδειες εκδίδονται ή αναθεωρούνται με τις παλιές διατάξεις; Οικοδομικές άδειες εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ίσχυαν πριν από την έναρξη του νέου νόμου στις παρακάτω περιπτώσεις: α) εάν έχει χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έχει υποβληθεί σχετικό αίτημα, β) εάν έχει χορηγηθεί άδεια εγκατάστασης ή άδεια ίδρυσης ή λειτουργίας ή παράταση ή τροποποίηση αυτής με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις, γ) εάν έχει χορηγηθεί από το αρμόδιο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έγκριση παρέκκλισης από τους ισχύοντες όρους δόμησης, δ) εάν έχει υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία ή στο αρμόδιο όργανο (Σ.Α., ΚΕ.Σ.Α. κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας, ε) εάν έχει υποβληθεί αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς, στ) εάν έχει υποβληθεί φάκελος παρέκκλισης στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, ζ) εάν έχει υποβληθεί Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την εγκατάσταση και λειτουργία έργου ήδραστηριότητας ή έχει χορηγηθεί Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (Α.Ε.Π.Ο.), η) εάν έχει εγκριθεί χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους για εργασίες που πρόκειται να αδειοδοτηθούν. Οι αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων, που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις, συνεχίζουν να εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από την έναρξη του νέου νόμου. Στις περιπτώσεις που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου , έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, αλλά δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, δεν εφαρμόζονται οι νέες διατάξεις με τους όρους δόμησης. View full είδηση

Παγωμένες είναι αυτή τη στιγμή οι εκδόσεις οικοδομικών αδειών στις περισσότερες εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας και αυτό παρά το γεγονός ότι από το 2023 δεν θα επιτρέπεται η δόμηση στα οικόπεδα αυτά. Σημειώνεται πως για τα οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων (δηλαδή 750, 1.200 και 2.000 τ.μ.) δόθηκε μια μεταβατική διετία προκειμένου όσοι ιδιοκτήτες το επιθυμούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών. Και αυτό επειδή, όπως προαναφέρθηκε, η δόμηση σε αυτά τα οικόπεδα δεν θα επιτρέπεται με βάση τα όσα προβλέπονται από το νόμο 4759/2020. Αυτό συμβαίνει για τρεις λόγους: Ο πρώτος αφορά τον καθορισμό του οδικού δικτύου της χώρας, που μέχρι στιγμής έχει γίνει μόνο για λίγους δρόμους. Για να εκδοθεί άδεια δόμησης σε αυτά τα αγροτεμάχια θα πρέπει να έχουν πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο. Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018) ακύρωσε όλες τις υπάρχουσες οικοδομικές αποφάσεις της Αυτοδιοίκησης για την αναγνώριση δημοτικών, αγροτικών και κοινοτικών οδών και απαγόρευσε να εκδοθούν νέες. Οι αποφάσεις αυτές αφορούν την πλειονότητα των οδών αυτών. Ο δεύτερος λόγος, είναι η καθυστέρηση κύρωσης των δασικών χαρτών και εξέτασης των αντιρρήσεων που έχουν υποβληθεί. Σύμφωνα με τα Νέα στις περιοχές που έχουν κυρωθεί μερικώς οι δασικοί χάρτες και είχαν αναρτηθεί πριν από τέσσερα χρόνια, η εξέταση των αντιρρήσεων «τρέχει με ρυθμούς χελώνας». Στις περιοχές αυτές, όπου η διαδικασία υποβολής αντιρρήσεων κατά δασικών χαρτών είναι σε εξέλιξη, η πρόσφατη παράταση που δόθηκε έως την άνοιξη στην ουσία παγώνει κάθε δυνατότητα αδειοδότησης. Ο τρίτος λόγος είναι η υποστελέχωση ορισμένων πολεοδομιών, σε συνδυασμό με την πολυνομία αλλά και την πανδημία, που οδηγούν σε μεγάλες καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικών αδειών. Πλέον, με το νέο σκηνικό που έχει διαμορφωθεί, η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία στις εκτός σχεδίου περιοχές (έως το τέλος του 2023) καθορίζεται από τα 86 έως τα 186 τ.μ., ενώ η έκδοση των οικοδομικών αδειών για τις περιοχές αυτές επιβαρύνεται με νέο τέλος 250-5.000 ευρώ. Τι θα γίνει με όσους δεν βγάλουν οικοδομική άδεια εντός της μεταβατικής περιόδου των δύο χρόνων; Σύμφωνα με πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος, αυτοί θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν. View full είδηση

Καλησπέρα, ήθελα να ρωτήσω αν πλέον στα εκτός σχεδίου ισχύει ύψος ορόφου 4μ + 2,00μ στέγη ή 4μ + 1,20μ στέγη.

Στον «αέρα» είναι η δόμηση στα εκτός σχεδίου πόλεως αγροτεμάχια μετά από πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, η οποία επιτάσσει όλα τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου, έστω κι αν έχουν εμβαδόν άνω των 4.000 τ.μ., προϋφιστάμενα της ισχύος του του Ν. 3212/2003, να έχουν πρόσοψη 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο αναγνωρισμένο με διοικητική πράξη αρμόδιου οργάνου. Ωστόσο, με ευθύνη της πολιτείας, δεν έχει οριστεί ξεκάθαρα η διαδικασία με την οποία καθορίζεται ένας δρόμος ως κοινόχρηστος, ενώ οι κατά καιρούς εγκύκλιοι από το αρμόδιο υπουργείο έχουν δημιουργείται σύγχυση, τόσο στους αρμόδιους υπαλλήλους όσο και στους ιδιώτες μηχανικούς. Στο πρόβλημα προσπαθεί να δώσει λύση το Υπουργείο Περιβάλλοντος με την κύρωση δικτύου κοινοχρήστων δρόμων και την σύνταξη μελετών Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που προωθεί. Όμως η διαδικασία απαιτεί τουλάχιστον μια πενταετία για να ολοκληρωθεί, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου να βρίσκονται σε ομηρία. Σήμερα με τις μέχρι τώρα κατευθύνσεις και οδηγίες των προγενεστέρων εγκυκλίων, δυνάμει των οποίων έχουν εκδοθεί ήδη χιλιάδες οικοδομικές άδειες, υπάρχουν συγκεκριμένες κατηγορίες δρόμων που θεωρούνται κοινόχρηστοι. Ποιοι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι; Κοινόχρηστοι δρόμοι είναι: Εθνικοί δρόμοι, που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα. Επαρχιακοί δρόμοι, που ορίζονται με απόφαση Υπουργού Συγκοινωνιών. Δρόμοι που ενώνουν οικισμούς μεταξύ τους και με διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές οδούς και αναγνωρίστηκαν ως κύριοι ή μοναδικοί, με απόφαση νομάρχη (πριν γίνει αιρετός). Δρόμοι στο όριο του σχεδίου πόλεως, που καθορίζονται με τη κύρωση της πολεοδομικής μελέτης και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση. Δρόμοι που επιτρέπουν τη πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα. Δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923. Δρόμοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οιανδήποτε νόμιμο τρόπο. Ποιοί δρόμοι θεωρούνται ότι δημιουργήθηκαν με βούληση της πολιτείας ή με άλλο νόμιμο τρόπο; α) Οδοί που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας ή δρόμοι που έχουν διανοιχτεί σε εκτέλεση παραχωρητηρίων του Ελληνικού Δημοσίου, αποφάσεων αναδασμού ή πράξεων απαλλοτριώσεως κατά τις διατάξεις της αγροτικής ή εποικιστικής νομοθεσίας, όπου υπάρχει σχετική πρόβλεψη ότι το αντίστοιχο τμήμα παραμένει δημόσια οδός ή δίοδος και αφήνεται στην κοινή χρήση, β) η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες κυκλοφορίας, εφόσον είναι διανοιγμένη και διαμορφωμένη οδός, γ) οδοί που έχουν νομίμως κατασκευαστεί με τη βούληση της πολιτείας και επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, χιονοδρομικά κέντρα ή σε σημαντικά δημόσια έργα (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία, Δημοτικές Εγκαταστάσεις Ύδρευσης (δεξαμενές, αντλιοστάσια) και Αποχέτευσης (εργοστάσια βιολογικών καθαρισμών), Επεξεργασίας και ταφής στερεών αποβλήτων, Νεκροταφείων, Ιερών Ναών κ.λπ.). Πώς μπορώ με σιγουριά να γνωρίζω ότι ο δρόμος είναι κοινόχρηστος για να αγοράσω ένα αγροτεμάχιο για να κτίσω; Μέχρι την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών, είναι επιτρεπτή η μεμονωμένη αναγνώριση εκτός σχεδίου οδών που προϋφίστανται του 1923 και κύριων/μοναδικών δημοτικών οδών που ενώνουνοικισμούς, κατά βάση με την έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος, με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά τη γνωμοδότηση του αρμόδιου ΣΥΠΟΘΑ τηςοικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Επειδή η διαδικασία είναι χρονοβόρα και κοστίζει ακριβά, οι ιδιώτες μηχανικοί και οι κατά τόπους πολεοδομίες εξετάζουν τα αποδεικτικά στοιχεία απο τα οποία προκύπτει ότι ο δρόμος προϋφίσταται του έτους 1923 ή εάν ο δρόμος διανοίχθηκε με νόμιμο τρόπο. Σε κάθε άλλη περίπτωση που δεν αποδεικνύεται η κοινοχρηστία, υπάρχει ο κίνδυνος της μη έκδοσης οικοδομικής άδειας ή της ακύρωσης της μετά από δικαστική απόφαση. Ποια αποδεικτικά ζητά σήμερα η Πολεοδομία για να εκδώσει οικοδομική άδεια σε αγροτεμάχια με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο; α) Συμβόλαια ή άλλα στοιχεία, που να αποδεικνύουν ότι οι αγροτικοί δρόμοι προϋφίστανται της 16-4-24, ημερομηνίας ισχύος του Νομοθετικού Διατάγματος του 1923. β) Την απόφαση του Υπουργείου Γεωργίας, με την οποία έγινε ο αναδασμός σε αγροτική περιοχή. γ) Την χάραξη του αιγιαλού και της παραλίας, απ’ όπου να προκύπτει ότι η καθορισμένη ζώνη παραλίας εξυπηρετεί τις ανάγκες της κυκλοφορίας και εφόσον έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι διαμορφωμένη οδός. δ) Την απόφαση του γενικού γραμματέα της οικείας Περιφέρειας, με την οποία διαπιστώνεται ότι ο δρόμος έχει κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου και επιτρέπει την πρόσβαση σε ακτή, αρχαιολογικό χώρο, εθνικό δρόμο, χιονοδρομικό κέντρο ή σε σημαντικό δημόσιο έργο (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία κ.λπ). ε) Διοικητικές Πράξεις από τις οποίες να διαπιστώνεται ότι ο δρόμος έχει κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου. στ) Την απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία κρίθηκε ως κοινόχρηστο το συγκεκριμένο τμήμα της οδού που έχει πρόσωπο η ιδιοκτησία. Είναι αποδεικτικό στοιχείο ότι ο Δρόμος έχει ΚΑΕΚ στο κτηματολόγιο; Πράγματι σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και τις προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας (ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022), είναι βασικό στοιχείο κοινοχρηστίας ο δρόμος να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977 καθώς και να αποτυπώνεται ως δρόμος στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου. Όμως από μόνα τους αυτά τα στοιχεία σήμερα, και μέχρι την κύρωση του οδικού δικτύου, δεν αποτελούν αποδεικτικό στοιχείο κοινοχρηστίας του δρόμου Υπάρχουν δρόμοι εκτός σχεδίου, που διανοίχθηκαν από τις Κοινότητες, έχουν περάσει ΔΕΗ, ΟΤΕ, δημοτικός φωτισμός και ύδρευση και έχουν ασφαλτοστρωθεί. Αυτοί δηλαδή δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι; Πράγματι υπάρχουν πολλοί αγροτικοί δρόμοι, οι οποίοι χρησιμοποιούνται ως κοινόχρηστοι «εν τοις πράγμασι», είναι ασφαλτοστρωμένοι και διέρχονται μέσω αυτών κοινόχρηστα δίκτυα, συντηρούνται από τις τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων, κ.λπ., όμως δεν έχουν την «πολεοδομική νομιμότητα» και δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι εάν δεν αποδειχθεί ότι διανοίχτηκαν με νόμιμο τρόπο. Άφησα ένα δρόμο να περάσει μέσα από το χωράφι μου και συνεχίζει και σε άλλα χωράφια. Μπορώ τώρα να τον φράξω και να τον κλείσω; Οι αγροτικοί δρόμοι, που δεν αποτελούν κοινόχρηστα πράγματα, αλλά δημιουργήθηκαν με συνεισφορά των ιδιοκτητών των όμορων ακινήτων για την εξυπηρέτηση τους, παραμένουν στην κυριότητα εκείνων οι οποίοι συνεισέφεραν για τη δημιουργία τους και αποβλέπει στην εξυπηρέτηση των ιδίων. Σε περίπτωση (κάτι το συνηθισμένο) που δεν έγινε μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση παραίτησης δικαιωμάτων κυριότητας, οι παρόδιοι ιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν χωρίς δυνατότητα αντιδράσεως από την πολιτεία ή οποιοδήποτε τρίτο για την κατάργησή τους. Εδώ και 30 χρόνια, για να φτάσω στο χωράφι μου, διέρχομαι από αγροτικό δρόμο ιδιωτικό και ο ιδιοκτήτης μού λέει ότι του ανήκει και θα τον κλείσει. Έχει αυτό το δικαίωμα; Ο δρόμος που είναι ιδιωτικός, σε περίπτωση που χρησιμοποιείται από τρίτους, θεωρείται απλώς δουλεία. Από τη στιγμή που εσείς διέρχεστε συνεχώς και αδιαλείπτως επί 20ετίας από αυτόν τον δρόμο και δεν έχετε άλλη πρόσβαση, τότε μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο την επιβολή δουλείας διόδου, έναντι αποζημιώσεως. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected] View full είδηση

ΣτΕ Ολομ. 992/2023 Πρόεδρος: Ευαγγελία Νίκα, Πρόεδρος ΣτΕ Εισηγητής: Θεόδωρος Αραβάνης, Σύμβουλος Επικρατείας Έγκριση παρέκκλισης από τις γενικές διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης κατά τις διατάξεις του άρθρου 2 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985 (άρθρο 163 παράγρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.) - Ελλείψει σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας. Με την 992/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας έγινε δεκτή αίτηση ακυρώσεως κατά απόφασης της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, με την οποία εγκρίθηκε παρέκκλιση από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις περί εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης σε μη άρτιο γήπεδο στον Ν. Εύβοιας. Η παρέκκλιση αφορούσε το εμβαδόν του γηπέδου και τις αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια αυτού. Με την απόφαση 992/2023 καταργήθηκε η δίκη ως προς την οικοδομική άδεια ανέγερσης της αποθήκης λόγω ανάκλησής της, κρίθηκε ότι η δίκη διατηρεί το αντικείμενό της ως προς την έγκριση της παρέκκλισης, η οποία δεν εξαντλείται σε μία εφαρμογή, αλλά μπορεί να εφαρμοσθεί και στο μέλλον, και περαιτέρω κρίθηκαν τα εξής: 1. Ο καθορισμός και ο διαφορισμός των όρων δόμησης και χρήσης των ακινήτων αποτελούν ρυθμίσεις που από τη φύση τους πρέπει να ανάγονται σε μία κατηγορία. Οι όροι δόμησης και χρήσης αποτελούν περιορισμούς του ατομικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας και μέσο επέμβασης της Πολιτείας για την εκπλήρωση της αποστολής που της ανατέθηκε με το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Λόγω της φύσης και της αποστολής των, ως μέσων παρέμβασης στη σφαίρα συνταγματικά προστατευόμενων δικαιωμάτων και αξιών (ιδιοκτησίας και περιβάλλοντος) επιβάλλονται κατά την έννοια των άρθρων 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος κανονιστικώς. Οι παρεκκλίσεις από τους πάγιους όρους δόμησης μιας περιοχής, και όταν ακόμη αναφέρονται σε ορισμένα ακίνητα, πρέπει και αυτές να εντάσσονται στην κατηγορία με την οποία συνδέονται χωρικά και έχουν κανονιστικό χαρακτήρα. Οι αυτές αρχές ισχύουν και για τους όρους δόμησης των περιοχών εκτός σχεδίου, οι οποίοι, κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι των όρων εντός σχεδίου, ούτε να οδηγούν σε αλλοίωση του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών. 2. Οι όροι και περιορισμοί αυτοί πρέπει να καθορίζονται σαφώς στον νόμο ή σε κατ’ εξουσιοδότηση αυτού εκδιδόμενο διάταγμα, το οποίο πρέπει να ορίζει, μεταξύ άλλων, τις προσήκουσες διαστάσεις των γηπέδων και των οικοδομών, τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια, τα ανώτατα όρια εκμετάλλευσης και γενικώς όλους τους όρους που αναφέρονται στις εξουσιοδοτικές διατάξεις των άρθρων 17 και 9 παράγρ. 2 του ν.δ. της 17.7.1923 (άρθρα 162 παράγρ. 1 και 160 παράγρ. 2 του Κ.Β.Π.Ν., αντιστοίχως). Οι εν λόγω όροι και περιορισμοί πρέπει να τίθενται με γενικά και αντικειμενικά κριτήρια, να δικαιολογούνται από λόγους δημοσίου συμφέροντος και να είναι συναφείς και ανάλογοι με τη δραστηριότητα που αντιστοιχεί στην οικεία χρήση, έτσι ώστε να εξυπηρετούνται μόνο οι πραγματικές ανάγκες των δικαιούχων και να αποκλείονται καταστρατηγήσεις. Περαιτέρω, οι θεσπιζόμενοι όροι δόμησης πρέπει να κλιμακούνται ανάλογα με τη φύση της περιοχής και την ανάγκη τυχόν αυξημένης προστασίας της. 3. Τα αυτά ισχύουν, και δη κατά μείζονα λόγο, προκειμένου περί παρεκκλίσεων από τους πάγιους όρους δόμησης. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να προσδιορίζονται σαφώς οι δικαιούχοι και οι όροι χορήγησης της παρέκκλισης, οι οποίοι πρέπει να ανάγονται σε πολεοδομικά κριτήρια και να είναι σαφείς και ανάλογοι με το αντικείμενο της ρύθμισης, έτσι ώστε η παρέκκλιση να μην οδηγεί σε ανατροπή του κανόνα ή να περιορίζεται σε ρύθμιση ολίγων ατομικών περιπτώσεων. 4. Οι διατάξεις του άρθρου 2 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985 (άρθρο 163 παράγρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.), καθ’ ο μέρος προβλέπουν την έγκριση παρέκκλισης από τους κατά τον κανόνα όρους της εκτός σχεδίου δόμησης δεν πληρούν τις ανωτέρω προϋποθέσεις, διότι δεν προβλέπουν νόμιμα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης. Ειδικότερα, δεν προκύπτει ο λόγος δημοσίου συμφέροντος που εξυπηρετείται με την παρέκκλιση, δεν προσδιορίζονται με σαφήνεια οι υποκειμενικές και αντικειμενικές προϋποθέσεις για την έγκρισή της, ιδίως ως προς τον καθορισμό των δικαιούχων και τα ελάχιστα όρια εμβαδού, προσώπου και βάθους του γηπέδου για την έγκριση της παρέκκλισης, ενώ και όπου καθορίζονται ανώτατα ή κατώτατα όρια, το εύρος της απόκλισης είναι ανεπίτρεπτα μεγάλο. Έτσι ευνοείται η δόμηση μειονεκτικών αγροτεμαχίων, η κατάτμηση των αγροτικών κλήρων και η ενδεχόμενη οικοπεδοποίησή τους. Τέλος δεν προβλέπεται κλιμάκωση των όρων δόμησης ανάλογα με τον τυχόν ιδιαίτερο χαρακτήρα της περιοχής, αλλά όλες οι περιοχές αντιμετωπίζονται ομοιόμορφα. Τούτο οφείλεται προφανώς και στο ότι οι κρίσιμες διατάξεις αναπαράγουν κατ’ ουσίαν τις ρυθμίσεις του άρθρου 2 του π.δ. της 6-17.10.1978, το οποίο θεσπίσθηκε πριν την αναμόρφωση της νομοθεσίας περί χωροταξίας, περιβάλλοντος και αρχαιοτήτων (ν. 2742/1999, 1650/1986, 3028/2002) και δεν συντονίζεται με αυτήν. Οι ανωτέρω πλημμέλειες δεν θεραπεύονται κατά την αντιμετώπιση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης, διότι τα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης πρέπει να ορίζονται εκ των προτέρων στον νόμο και όχι να τίθενται επ’ ευκαιρία της εκάστοτε εφαρμογής του. Ελλείψει δε σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά, κατ’ ουσίαν, κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας. 5. Κατά τη μειοψηφία, η πρόβλεψη ειδικών όρων δόμησης για ειδικές χρήσεις κτιρίων είναι συνταγματικώς ανεκτή διότι δεν αποτελεί κατ’ ουσίαν παρέκκλιση, αλλά θέσπιση ειδικού καθεστώτος για την ανέγερση συγκεκριμένων κατηγοριών κτιρίων. Η απόφαση του οργάνου που εγκρίνει την παρέκκλιση εκδίδεται κατ’ ενάσκηση διακριτικής ευχέρειας της Διοίκησης, που παρέχεται με το άρθρο 163 παρ. 1 του ΚΒΠΝ, εντός των κανονιστικώς προσδιοριζομένων στην ίδια διάταξη ορίων, τα οποία δεν είναι απαραίτητο να εξαντληθούν, και κατόπιν συνεκτίμησης, αφενός των αναγκών που συνδέονται με τη λειτουργικότητα του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί και αφετέρου των επιπτώσεων από την ανέγερσή του στα όμορα ακίνητα και γενικότερα στο περιβάλλον, και αφού προηγηθεί γνωμοδότηση από διοικητικά όργανα που διαθέτουν την απαραίτητη επιστημονική και τεχνική επάρκεια να προβούν στις σχετικές κρίσεις. Περαιτέρω, κατά τη μειοψηφία, η απόφαση που εγκρίνει την παρέκκλιση δεν αφορά το επιτρεπτό ή τις προϋποθέσεις δόμησης του γηπέδου αλλά τη μορφή και τις διαστάσεις του συγκεκριμένου κτιρίου και έχει ατομικό χαρακτήρα. Τέλος, κατά τη γνώμη ενός μέλους, η κατά τα ανωτέρω έγκριση παρέκκλισης είναι μεν κανονιστικής φύσης, αλλά οι σχετικές διατάξεις είναι νόμιμες και εντός εξουσιοδότησης. Read more at Taxheaven: https://www.taxheaven.gr/news/63822/ste-9922023-ektos-sxedioy-domhsh-gia-kataskeyh-agrotikhs-apoohkhs View full είδηση

Η ρύθμιση θα είναι μεταβατική και θα ισχύει έως το 2025-2026, δηλαδή όταν θα ολοκληρωθεί το πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Εντός του Σεπτεμβρίου αναμένεται να «κλειδώσει» η νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα εκτός σχεδίου ακίνητα. Η παρέμβαση είναι αναγκαία, προκειμένου να δοθεί λύση στα αδιέξοδα που αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα, οι οποίοι βλέπουν την περιουσία τους να απαξιώνεται μετά τις σχετικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που βάζουν «μπλόκο» στην εκτός σχεδίου δόμηση. Όπως έχει επισημάνει άλλωστε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς, «με διευκρινίσεις, εγκυκλίους και απαντήσεις δεν δίνονται σαφείς λύσεις και τελικά δεν λαμβάνονται υπόψη». Χαοτική κατάσταση Τους τελευταίους μήνες επικρατεί μια χαοτική κατάσταση στις πολεοδομίες όλης της χώρας: Οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) εκδίδουν (ή δεν εκδίδουν) οικοδομικές άδειες, ερμηνεύοντας κατά το δοκούν την απόφαση του ΣτΕ για το δικαίωμα οικοδομησιμότητας μόνο στα ακίνητα που έχουν πρόσοψη σε αναγνωρισμένο νομικά κοινόχρηστο δρόμο. Σημειώνεται ότι αυτοί οι δρόμοι είναι ελάχιστοι σε όλη την Ελλάδα και ουσιαστικά έχει καταργηθεί το δικαίωμα της εκτός σχεδίου δόμησης που ισχύει εδώ και δεκαετίες. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τα έως τώρα εφαρμοζόμενα για την εκτός σχεδίου δόμηση το κριτήριο που εξεταζόταν για την απαλλαγή απαίτησης αφορούσε ύπαρξη πρόσοψης τουλάχιστον 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο και να έχει δημιουργηθεί το γήπεδο πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003. Ωστόσο, το ΣτΕ έβαλε και εκεί «φρένο», γνωμοδοτώντας ότι η απαίτηση αυτή πρέπει να επεκτείνεται και παλαιότερα, καθώς -παρότι δεν ορίζεται ρητά- αυτή ήταν η βούληση του νομοθέτη. Τι προτείνεται Σύμφωνα με πληροφορίες, η ρύθμιση που θα κατατεθεί στη Βουλή για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, έκτασης άνω των 4 στρεμμάτων, θα προβλέπει την αναγνώριση ενός δρόμου ως κοινόχρηστου με βάση τις αεροφωτογραφίες του 1977. Επιπλέον, θα αναγνωρίζεται το δικαίωμα δόμησης σε οικόπεδα που δημιουργήθηκαν προ του 1985, ανεξάρτητα από το αν έχουν πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο. Η ρύθμιση θα είναι μεταβατική και θα ισχύει έως το 2025-2026, δηλαδή όταν θα ολοκληρωθεί το πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και θα καλυφθεί με τα Ειδικά και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ και ΤΠΣ) το 70% της επικράτειας, στο οποίο σήμερα δεν υπάρχει σχεδιασμός. Από εκείνη την περίοδο, αυτές οι περιοχές θα διαθέτουν συγκεκριμένες χρήσεις γης και όρους δόμησης που θα κατοχυρώνονται με τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα. Σημειώνεται επίσης ότι στα τέλη του 2022 προκηρύχθηκε διαγωνισμός από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) για το έργο της καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας το οποίο έχει προθεσμία ολοκλήρωσης 14 μηνών. Αφορά περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων, εκτός οικισμών προ του 1923 και μέχρι 2.000 κατοίκων, με άμεση προτεραιότητα νησιωτικές περιοχές, όπου ανιχνεύεται μεγάλη οικιστική πίεση, κυρίως εξαιτίας της τουριστικής ανάπτυξης. Παράταση για τα κατά παρέκκλιση Στην ίδια νομοθετική παρέμβαση αναμένεται να υπάρξει και λύση για το δικαίωμα δόμησης στα κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου ακίνητα, δηλαδή σε όσα έχουν έκταση μικρότερη των 4 στρεμμάτων. Τον περασμένο Νοέμβριο το ΥΠΕΝ ανακοίνωσε ότι για όσα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα σε εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια έως και τις 9 Δεκεμβρίου 2022, θα μπορούσαν να οικοδομηθούν, εφόσον έως και την ημερομηνία αυτή υποβαλλόταν αίτηση, είτε για προέγκριση οικοδομικής άδειας είτε για βεβαίωση όρων δόμησης. Λίγο αργότερα, με τον Ν. 5007 (ΦΕΚ 241Α/23-12-2022), ορίστηκε η καταληκτική ημερομηνία της 30ής Σεπτεμβρίου 2023 για την υποβολή αίτησης για προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας σε όσα γήπεδα είχε γίνει αίτηση βεβαίωσης όρων δόμησης. Σημειώνεται ότι η προέγκριση οικοδομικής άδειας έχει ισχύ δύο έτη. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες αυτών των οικοπέδων βρέθηκαν αντιμέτωποι με μεγάλες καθυστερήσεις στην έκδοση των σχετικών βεβαιώσεων, ενώ σημαντικά προβλήματα στη διαδικασία δημιουργούν η υποστελέχωση των ΥΔΟΜ και άλλων εµπλεκόµενων υπηρεσιών των δήμων. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται να δοθεί μια εύλογη χρονική παράταση, τουλάχιστον έως τα τέλη του έτους, στην προθεσμία που εκπνέει στις 30 Σεπτεμβρίου, καθώς η απώλεια της δυνατότητας αξιοποίησης των οικοπέδων δεν είναι αμέλεια των ιδιοκτητών, αλλά οφείλεται στην αδυναμία των υπηρεσιών να διεκπεραιώσουν το έργο τους εντός της παραπάνω προθεσμίας. Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή View full είδηση

Πρόσφατα η κυβέρνηση ανακοίνωσε επίσημα την τελική της απόφαση να μη δοθεί καμία παράταση στην ημερομηνία ορόσημο της 9ης Δεκεμβρίου 2022 για κατάργηση δόμησης σε γήπεδα, που υπάγονται στις παρεκκλίσεις της Εκτός Σχεδίου Δόμησης, που αφορά σε γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό και δημοτικό δίκτυο. Θυμίζουμε ότι, με τον νόμο 4759/2020 δόθηκε μια περίοδος χάριτος για την δόμηση σε αυτά τα μικρά οικόπεδα, προβλέποντας προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας εντός δύο ετών από την ψήφιση του νόμου με δυνατότητα δόμησης εντός 4 ετών. Ωστόσο το Υπουργείο Περιβάλλοντος κατανοώντας τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι πολίτες και οι οι μηχανικοί στην έκδοση των αδειών, έδωσε τη δυνατότητα να κατοχυρώσουν το δικαίωμα της οικοδόμησης όσοι πολίτες καταθέσουν αίτηση με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και χωρίς την απαίτηση όλων των μελετών μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022. Τι ακριβώς προβλέπεται να ισχύει; Η κυβέρνηση θα καταθέσει άμεσα νομοθετική ρύθμιση με την όποια θα παρέχεται η δυνατότητα για τις περιπτώσεις γηπέδων κατά παρέκκλιση άρτιων στις εκτός σχεδίου περιοχές για τις οποίες έως και την 9η.12.2022 δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, να μπορούν να οικοδομηθούν, εάν οι πολίτες μέσω των μηχανικών τους έως και την 9η.12.2022 επιλέξουν μία από τις παρακάτω διαδικασίες: Α) Είτε υποβάλλουν αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον βεβαίως αυτή έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες, ως αυτά εκ του νόμου καθορίζονται. Διευκρινίζεται ότι για την διάρκεια ισχύος της εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις ως ισχύουν. Β) Είτε υποβάλλουν αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης συνοδευόμενη από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Ωστόσο η χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που θα εκδοθεί, θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30.9.2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή είτε θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας είτε προέγκρισης. Ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την έκδοση Βεβαίωσης Ορων Δόμησης από την πολεοδομία; α) αίτηση του κυρίου του έργου ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, με τις δηλώσεις αναθέσεων αναλήψεων και επιβλέψεων μελετών β) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές γ) τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή κτηματογραφικό φύλλο ή απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος για κάθε ακίνητο δ) λοιπά έγγραφα κατά περίπτωση (π.χ. πληρεξούσιο, συναίνεση, μισθωτήριο συμβόλαιο κλπ). Πόσο χρόνο διαρκεί η βεβαίωση όρων δόμησης; Η χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που θα εκδοθεί από το ηλεκτρονικό σύστημα e-adeies, θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30.9.2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή είτε θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας, είτε προέγκρισης. Ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την έκδοση προέγκρισης από την πολεοδομία; Για την έκδοση της προέγκρισης οικοδομικής άδειας υποβάλλονται ηλεκτρονικά στην αρμόδια υπηρεσία αποκλειστικά και μόνον τα κάτωθι δικαιολογητικά: α) αίτηση του κυρίου του έργου ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, με τις δηλώσεις αναθέσεων αναλήψεων και επιβλέψεων μελετών β) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές γ) διάγραμμα κάλυψης, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, δ) τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή κτηματογραφικό φύλλο ή απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος για κάθε ακίνητο ε) αποδεικτικά στοιχεία νομιμότητας των υφιστάμενων κτισμάτων (π.χ. αυθαίρετο κτίσμα ή κατασκευή όπως περίφραξη, περιτοίχιση κλπ) στ) τεχνική έκθεση που να περιγράφει με ακρίβεια το έργο, τα μεγέθη και τις χρήσεις. Πόσο χρόνο διαρκεί η προέγκριση; Η προέγκριση διαρκεί ένα χρόνο από την ημερομηνία έκδοσης της πράξης από το e-adeies. Οταν βρίσκεται σε περιοχή, όπου απαιτείται η σύμφωνη γνώμη Αρχαιολογίας, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.ά. φορέων, τι κάνουμε; Σύμφωνα με εγκύκλιο του ΥΠΕΝ πέραν των προαναφερομένων δικαιολογητικών, δεν απαιτείται κατά το στάδιο της προέγκρισης η υποβολή καμίας έγκρισης φορέα, υπηρεσίας ή συλλογικού οργάνου, λόγω της θέσης του έργου, της φύσης του, της χρήσης του ή των τυχόν ειδικών χαρακτηριστικών του. Ομοίως, δεν απαιτείται η υποβολή εγκρίσεων φορέων, υπηρεσιών ή συλλογικών οργάνων για τη λήψη της βεβαίωσης όρων δόμησης. Το σύνολο των απαιτούμενων εγκρίσεων υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα αδειών κατά το στάδιο της έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Σε ποιες περιοχές δεν καταργούνται οι παρεκκλίσεις; Δεν καταργούνται οι παρεκκλίσεις για τα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω από 2000 κατοίκων) αλλά στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού 1ου επιπέδου (όπως ενδεικτικά ΓΠΣ, ΣΧΟΑΠ, ΖΟΕ) ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου, υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι δεν έχουν ήδη καταργηθεί από τις ειδικές ρυθμίσεις των σχετικών π.δ. ή αποφάσεων ή του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου κάθε περιοχής. Μπορώ να κατοχυρώσω τώρα την προέγκριση για να προλάβω και στη συνέχεια να την τροποποιήσω κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας; Ναι, γίνεται αναθεώρηση της προέγκρισης λόγω τροποποίησης του διαγράμματος κάλυψης χωρίς όμως τη μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης, δόμησης και όγκου. Στην περίπτωση λοιπόν που δεν έχετε ξεκαθαρίσει ποιο είναι το μέγεθος της οικοδομής που επιθυμείτε να κτίσετε, η καλύτερη επιλογή τώρα είναι να υποβάλετε αίτημα Βεβαίωσης Όρων Δόμησης για να κατοχυρώσετε καταρχήν το δικαίωμα της δόμησης και στη συνέχεια μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου του 2023 να καταθέσετε αίτημα προέγκρισης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας. Ποια είναι αυτά τα μικρά κατά παρέκκλιση γήπεδα, για τα οποία πρέπει να γίνει αίτηση μέχρι τις 9/12/2022; Τα γήπεδα που είναι εκτός σχεδίου και εκτός πολεοδομικού σχεδίου (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ κλπ Διαταγμάτων) και έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς Εθνικές Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές) και έχουν τις εξής προϋποθέσεις: - Εμβαδόν=2000 τμ - Πρόσωπο=25.00μ - Βάθος=40.00μ (προ 17.10.1978) - Εμβαδόν=1200 τμ - Πρόσωπο=20.00μ - Βάθος=35.00μ (προ 12.09.1964) - Εμβαδόν=750 τμ - Πρόσωπο=10.00μ - Βάθος=15.00μ (προ 12.11.1962) - Εμβαδόν=2000 τμ - (εντός της ζώνης πόλεων και οικισμών & προ 24.04.1977) - Εμβαδόν=2000 τμ. (όσα απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών). Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες; Οσοι είναι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων μικρότερων των 4.000 τ.μ., που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου Νόμου θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να απευθυνθούν σε μηχανικό προκειμένου να υποβάλουν έγκαιρα μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022 αίτηση είτε για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, είτε για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης, για να κατοχυρώσουν το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας. Στην περίπτωση που έως την ημερομηνία αυτή, οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην αίτηση, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και κατ’ επέκταση το δικαίωμα ανέγερσης, με αποτέλεσμα την κάθετη πτώση της αξίας της περιουσίας τους. View full είδηση

(Έγινε μεταφορά στην ενότητα για ιδιώτες. Didonis) Πρόκειται για μια ξενοδοχειακή μονάδα η οποια αποτελείται από 3 ξεχωριστά κτίσματα που έχουν ανεγερθεί πριν το 2011. Τοσο τα κτίσματα όσο και το οικόπεδο ανήκουν εξ αδιαιρετου σε 3 ιδιοκτητες. Το οικόπεδο είναι 5 στρ εκτος σχεδίου. Τα τετραγωνικα εχουν υπερκαλυφθει, κοινως στο σύνολό τους οι κύριοι χώροι και των 3 κτιρίων είναι ~1000μ2. Το ένα κτήριο του ξενοδοχείου λειτουργεί τα τελευταία χρόνια και έχει λάβει ειδικό σήμα λειτουργίας.Τα υπόλοιπα 2 κτίρια είναι ημιτελή. Συμφωνα με τον ν. 4495/17: “...επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις, θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστά-σεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση…” Συμφωνα με την 1142/26.1.2021 Τροποποίηση της υπ’ αρ. 216/08-01-2015 απόφασης Υπουργού Τουρισμού «Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και βαθμολογούμενων κριτηρίων για τα ξενοδοχεία και κατάταξη αυτών σε κατηγορίες αστέρων» (Β’ 10), όπως τροποποιήθηκε με τις υπ’ αρ. 19102/10.10.2016 (Β’ 3387), 21654/22.11.2017 (Β’ 4242) και 17352/11.10.2018 (Β’ 4822) όμοιες αποφάσεις: “...2. Το ξενοδοχείο ανεγείρεται από ένα φορέα εκμετάλλευσης επί οικοπέδου ή γηπέδου που ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Ο φορέας εκμετάλλευσης δύναται να είναι κύριος ή μισθωτής ή υπομισθωτής του οικοπέδου/γηπέδου ή επιφανειούχος ή να έλκει δικαιώματα επ’ αυτού δυνάμει άλλης σύμβασης. Σε περίπτωση μίσθωσης ή υπομίσθωσης όλου ή τμήματος της έκτασης, η συμφωνηθείσα από τους συμβαλλομένους διάρκεια της σύμβασης δεν πρέπει να είναι μικρότερη των δεκαπέντε (15) ετών. Σε περίπτωση εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας, δεν εκδίδεται γνωμοδότηση για καταλληλότητα οικοπέδου/γηπέδου σε μεμονωμένο ή μεμονωμένους εξ αδιαιρέτου συγκυρίους. Σε οικόπεδα, στα οποία έχει συσταθεί ή συνιστάται κάθετη ιδιοκτησία, επιτρέπεται η ανέγερση ξενοδοχείων, εφόσον αυτό δεν απαγορεύεται από τη σχετική πράξη σύστασης ή τον κανονισμό συνιδιοκτητών ακινήτου…” Η ερώτηση είναι η εξής: Δύναται να χωριστούν 3 κάθετες ιδιοκτησίες (όσες και τα κτίσματα) με εξωτερικούς χώρους αποκλειστικής χρήσης οι οποίες να πάρουν και οι τρεις ξεχωριστές αδειες λειτουργίας ξενοδοχείου? Δεν αναφέρομαι σε αλλαγή χρήσης και νομιμοποίηση του συνόλου των τετραγωνικών, διότι αποδεικνύεται ότι λειτουργεί ως ξενοδοχείο. Ευχαριστώ.

Άνοιξε η νέα εφαρμογή στην ψηφιακή πλατφόρμα «e-άδειες» του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ) προκειμένου να μπορούν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές, να κατοχυρώνουν το δικαίωμα της χρήσης των παρεκκλίσεων (δόμηση σε οικόπεδα των 750, των 1.200 και των 2.000 τ.μ.). Ειδικότερα, στην ψηφιακή πύλη για την έκδοση των οικοδομικών αδειών, στις αιτήσεις για «Βεβαίωση Όρων Δόμησης αρθ. 38§2 ν.4495/2017» και «Προέγκριση Οικοδομικής Αδείας (ν.4759/2020)», προστέθηκε στις επιμέρους περιπτώσεις η σχετική επιλογή «Γήπεδα εκτός σχεδίου, κατά παρέκκλιση άρτια, άρθρου 40, παρ. 1 ν. 4759/2020». Το ΤΕΕ προχώρησε στη συγκεκριμένη κίνηση έπειτα από τη νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) για τις περιπτώσεις οικοπέδων, κατά παρέκκλιση άρτιων, σε εκτός σχεδίου περιοχές, για τις οποίες έως και την 9η Δεκεμβρίου 2022 δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. Τα συγκεκριμένα οικόπεδα θα μπορούν να οικοδομηθούν, εφόσον, έως τη συγκεκριμένη ημερομηνία: – είτε υποβληθεί αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες, όπως αυτά καθορίζονται εκ του νόμου. Για τη διάρκεια ισχύος της, εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις όπως ισχύουν σήμερα. – είτε έχει υποβληθεί αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης συνοδευόμενο από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Η εναλλακτική αυτή δυνατότητα προβλέφθηκε δεδομένου, ότι πλέον η προέγκριση οικοδομικής άδειας έχει καταστεί προαιρετική. Ωστόσο, για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις, χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης θα μπορεί να γίνει μόνο έως και την 30.9.2023. Έως τον ερχόμενο Σεπτέμβριο θα πρέπει είτε να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας είτε προέγκρισης. Εάν το ΥΠΕΝ δεν είχε προωθήσει τη συγκεκριμένη ρύθμιση οι ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων, εκτός σχεδίου, κατά παρέκκλιση άρτια, θα έπρεπε, για να διατηρήσουν την οικοδομησιμότητά τους, να είχαν προλάβει να λάβουν έως και την 9.12.2022 προέγκριση οικοδομικής άδειας. Ωστόσο, στα δύο χρόνια που έδινε ο νόμος, ελάχιστοι είχαν προχωρήσει τις διαδικασίες για να πάρουν στα χέρια τους το πολυπόθητο χαρτί, με συνέπεια, έπειτα από έντονες πιέσεις βουλευτών όλων των …χρωμάτων, του τεχνικού κόσμου και του συλλόγου ιδιοκτητών ακινήτων, η κυβέρνηση να υποκύψει δίνοντας μια …έμμεση παράταση. Πάντως, η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ υποστηρίζει ότι τάξη στην εκτός σχεδίου δόμηση θα επέλθει όταν ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα, δηλαδή στα τέλη του 2025. Δεκέμβριο η ρύθμιση για τα μεγάλα αυθαίρετα Παράλληλα, σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νίκος Ταγαράς, σε συνέντευξή του στην κρατική τηλεόραση την Παρασκευή, η πολυαναμενόμενη ρύθμιση _ από μηχανικούς και αυθαιρετούχους – η οποία θα επαναφέρει τη δυνατότητα νομιμοποίησης μεγάλων αυθαιρέτων (της λεγόμενης «Κατηγορίας 5») θα προωθηθεί προς ψήφιση εντός του Δεκεμβρίου. Η τακτοποίηση θα αφορά τις πολεοδομικές παρανομίες που είχαν γίνει πριν την 28η Ιουλίου 2011, ημερομηνία που αποτελεί τη χρονική «κόκκινη γραμμή» σε όλους τους νόμους για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, η οποία έχει γίνει αποδεκτή και από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Τα αυθαίρετα που έχουν χτιστεί μετά τον Ιούλιο του 2011 (εκ των οποίων πολλά σε νησιά με υψηλή αξία γης, όπως στη Μύκονο) ή βρίσκονται εντός δασών, αιγιαλού, προστατευόμενων περιοχών πρέπει να κατεδαφιστούν. Η νέα ρύθμιση για τη νομιμοποίηση κτιρίων που είτε είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα είτε έχουν υπερβάσεις άνω του 40% των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους, θα προβλέπει ότι θα γίνεται έλεγχος σε όλες τις αιτήσεις από ελεγκτή δόμησης προκειμένου να διαπιστώνεται ότι δεν βρίσκονται μέσα σε «απαγορευμένες» περιοχές και δεν έχουν χτιστεί μετά τον Ιούλιο του 2011. Επίσης, το μεγαλύτερο ποσοστό των κονδυλίων (περί το 60%) που θα συγκεντρώνονται από τα πρόστιμα, τα οποία θα είναι μεγαλύτερα σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες αυθαιρέτων, θα δίνονται στους δήμους, μέσω του Πράσινου Ταμείου, ώστε να προχωρούν οι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις που …λιμνάζουν εδώ και δεκαετίες, ώστε να δημιουργηθούν ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι. Με την καταβολή του προστίμου οι ιδιοκτήτες του αυθαιρέτου της «Κατηγορίας 5» θα μπορεί να το διατηρεί για 30 έτη. Ωστόσο για να το νομιμοποιήσει εσαεί θα πρέπει, μέσω της Τράπεζας Γης, να εξαγοράσει τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), όταν θα ανοίξουν τα …γκισέ της «Τράπεζας Γης». Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο κ. Ταγαράς, το 50% των συνολικών τετραγωνικών των αυθαιρέτων που έχουν νομιμοποιηθεί έως σήμερα αφορούσαν την “Κατηγορία 5” όπως και το 60% των συνολικών εισπράξεων προστίμων. Όπως επεσήμανε ο ίδιος, «από τα περίπου 6,5 δισ. ευρώ του συνολικού προϋπολογισμού των προστίμων, τα 4 δισ. ευρώ αντιστοιχούσαν στην “Κατηγορία 5”. Μιλάμε για πάρα πολλά χρήματα». View full είδηση

Καλησπέρα σας, είμαι νέα στον χώρο όποτε θα ήθελα την βοήθεια σας στο θέμα που ακολουθεί . Μου έχει ανατεθεί μία άδεια για κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή. Όσο αφορά το ύψος λοιπόν της κατοικίας γνωρίζω πως για μονώροφη ειναι 4,00μ και 1,20 για την στέγη. Αν κατασκευάσω κεκλιμένο δώμα θεωρείται το ίδιο με στέγη; Επίσης το ύψος που θα δημιουργηθεί θα μετράει και άρα απαγορεύεται; Συνεχίζω δηλαδή να θεωρώ πως το όριο μου είναι το 4.00 ή το 5,20; Επισυνάπτω την επιθυμητή πρόσοψη. Ευχαριστώ εκ των προτέρων. ΟΨΗ.pdf

Συνάδελφοι καλησπέρα. Έχω ένα γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου που τμήμα του βρίσκεται εντός της απόστασης των 30 από καθορισμένη με ΦΕΚ γραμμή αιγιαλού. Γνωρίζω ότι απαιτείται για κτίρια ελάχιστη απόσταση 30μ. από την γραμμή αιγιαλού, αλλά δεν γνωρίζω τι ισχύει για πισίνα και περίφραξη. Δηλαδή μπορεί σήμερα ο ιδιοκτήτης να κατασκευάσει πισίνα και περίφραξη σε απόσταση μικρότερη από 30μ. από τη γραμμή αιγιαλού (εννοείται φυσικά εντός του γεωτεμαχίου του και εκτός γραμμής παραλίας) ή ισχύει και εδώ η ίδια ελάχιστη απόσταση 30 μ. όπως στα κτίρια; ευχαριστώ!

Σχεδιάζουμε ισόγεια μονοκατοικία σε περιοχή εκτός σχεδίου. Βιοκλιματική, ενεργειακής τάξης Α+. Για εξοικονόμηση ενέργειας και ιδιαίτερα για 100% φυσικό δροσισμό το καλοκαίρι, την κάνουμε ισόγεια, σε επαφή με την γη και μάλιστα το βόρειο τμήμα της μπαίνει αρκετά μέσα στην γη. Οι προσομοιώσεις μας έδειξαν ότι το διόροφο θα είχε μεγαλύτερη ενεργειακή κατανάλωση. Ο συντελεστής Δόμησης θα αυξηθεί λοιπόν σύμφωνα με ΝΟΚ κατά 5%, λόγω του Α+. Για αύξηση κάλυψης όμως, σε περίπτωση ισόγειας κατοικίας, που γίνεται ως συνειδητή επιλογή για ελαχιστοποίηση της κατανάλωσης ενέργειας, βλέπουμε πως υπάρχει κενό στη νομοθεσία. Έτσι, αν δεχτούμε υποθετικά πως η καλυψη δεν αυξάνεται, συρρικνώνεται τελικά όλο το σπίτι ξανά στον αρχικό ΣΔ, χωρίς το bonus 5% λόγω της χαμηλής ενεργειακής του κατανάλωσης. Αυτό που χαρίζεται δηλαδή για να υποστηριχτούν οι ενεργειακές κατασκευές, το παίρνουν πίσω. Επειδή δεν υπήρχε στον νομοθέτη η σχετική εμπειρία. Τι κάνουμε λοιπόν αν δεν δεχτεί η αρμόδια υπηρεσία την παράλληλη αύξηση της κάλυψης; Πάμε σε Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής να λύσει το θέμα του νομοθετικού κενού; Ή πού αλλού;

Καλησπέρα σας,έχει ο σύζηγος ένα οικόπεδο γύρω στα 2 στρέμματα σε περιοχή εκτός σχεδίου και οικισμού. Γνωρίζει κανείς και έχει να με συμβουλέψει για το πως θα γίνει δυνατον να χτίσουμε έστω και κάτι πολύ μικρό; γιατι αλλιώς μας είναι παντελως αχρηστο και είναι κρίμα γιατί ηταν κληρονομιά απο τον πατέρα του. Ευχαριστώ πολύ!

Εμμένει το υπουργείο Περιβάλλοντος στον σχεδιασμό του για κατάργηση της δόμησης σε οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει πως οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων δεν θα μπορούν πλέον να βγάλουν οικοδομική άδεια έπειτα από δύο χρόνια από την ψήφιση του σχετικού νόμου. Ωστόσο, από το υπουργείο Περιβάλλοντος προχωρούν σε παραχωρήσεις-διευκολύνσεις αφήνοντας τους ιδιοκτήτες να καταθέσουν αίτηση για οικοδομική άδεια - μέσα στο προαναφερόμενο χρονικό διάστημα των δύο χρόνων - με λιγότερα δικαιολογητικά. Αυτή τη στιγμή, το σχέδιο νόμου για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας βρίσκεται για τις τελικές ρυθμίσεις στην Κεντρική Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή (ΚΕΝΕ) της Βουλής. «ΤΑ ΝΕΑ», σε μια προσπάθεια να διευκολυνθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και οι επαγγελματίες (μηχανικοί, δικηγόροι, μεσίτες κ.ά.), παρουσιάζουν έναν οδηγό επιβίωσης στην εκτός σχεδίου δόμησης εστιάζοντας στις βασικές αλλαγές που έχουν - μέχρι στιγμής - καταγραφεί στο υπό επεξεργασία κείμενο σε σχέση με αυτό που είχε δοθεί για διαβούλευση. Η… διευκόλυνση Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τα οικόπεδα που είναι μικρότερα από τέσσερα στρέμματα, προβλέπεται η δυνατότητα μέχρι την έγκριση του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου, και για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο χρόνια από τη δημοσίευση του νέου νόμου, να μπορεί να υποβληθεί αίτηση για οικοδόμηση, ακόμη κι αν αυτή δεν συνοδεύεται από το σύνολο των δικαιολογητικών που απαιτούνται. Τέτοια δικαιολογητικά είναι, για παράδειγμα, οι βεβαιώσεις της αρχαιολογικής και της δασικής υπηρεσίας. Την ίδια ώρα, για την κατοικία, μειώνεται κατά 25% η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια που μπορεί να κτιστεί στις εκτός σχεδίου περιοχές. Σήμερα, στα τέσσερα στρέμματα μπορείς να κτίσεις 200 τετραγωνικά μέτρα. Με το νέο καθεστώς η... μπίλια κάθεται στα 150 τετραγωνικά μέτρα (στη διαβούλευση η έκταση ήταν 180 τετραγωνικά μέτρα). Συγκεκριμένα, με το νομοσχέδιο μπαίνουν μέγιστα όρια: Για μέχρι τα τέσσερα στρέμματα η συνολική επιφάνεια κάλυψης είναι τα 186 τετραγωνικά και μέχρι τα οκτώ στρέμματα 258 τετραγωνικά μέτρα. Για μεγαλύτερες εκτάσεις, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται στο μισό (0,009) και με ανώτατο όριο κάλυψης τα 360 τετραγωνικά μέτρα. Σε αυτή τη φάση - και μπροστά στις αντιδράσεις που προκλήθηκαν από μηχανικούς και ιδιοκτήτες - από το υπουργείο Περιβάλλοντος επέλεξαν να μην κάνουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό των δρόμων με ξεχωριστά Προεδρικά Διατάγματα, αλλά αυτό να γίνει με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (κάθε περιοχής) όταν αυτά ολοκληρωθούν. Ρυθμίσεις Ετσι, στο μεσοδιάστημα των δύο χρόνων θα μπορεί κάποιος να κτίσει με ρυθμίσεις που θα είναι κοντά στις σημερινές. Σημειώνεται πως σήμερα, προκειμένου να κτίσει ένας ενδιαφερόμενος σε εκτός σχεδίου περιοχή, θα πρέπει το αγροτεμάχιό του, όταν αυτό υφίσταται από το 2004 και μετά, να έχει ελάχιστο εμβαδόν τέσσερα στρέμματα και ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο. Ωστόσο, μέχρι τώρα, από το υπουργείο Περιβάλλοντος δεν έχουν προχωρήσει στη θεσμοθέτηση της διαδικασίας καθορισμού ενός δρόμου ως κοινόχρηστου εκτός σχεδίου. Ολες οι νέες οικοδομικές άδειες στις εκτός σχεδίου περιοχές θα επιβαρύνονται με - επιπλέον - τέλος 5% επί του κόστους έκδοσης, το οποίο θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων σε περιοχές εκτός σχεδίου. Ωστόσο, στα εκτός σχεδίου γήπεδα (οικόπεδα) που θα βρίσκονται σε περιοχές που θα έχουν ολοκληρωθεί τα Τοπικά Χωροταξικά Σχέδια ή άλλα πολεοδομικά «εργαλεία», δηλαδή θα έχουν καθοριστεί για παράδειγμα χρήσεις γης, οι όροι δόμησης και ιδίως ο συντελεστής δόμησης μπορούν να είναι, κατά maximum, ευνοϊκότεροι για τη δόμηση μέχρι και 10%, από τα οικόπεδα εντός σχεδίου ή οικισμού. Στο μεταξύ, ο γενικός κανόνας σε ό,τι αφορά τον μέγιστο συντελεστή δόμησης - συμπεριλαμβανομένων και των τυχόν επιτρεπόμενων παρεκκλίσεων - είναι αυτός να ανέρχεται σε 0,18. Kαι υπάρχει μια διαβάθμιση για data centers, κέντρα ελέγχου οχημάτων (0,8), για νοσοκομεία και βιομηχανικές εγκαταστάσεις (0,6), για κτίρια εκπαίδευσης (0,27) κ.ά. Επιπλέον, με το νέο καθεστώς που διαμορφώνεται, επιτρέπεται να δημιουργούνται μικρά σύνθετα τουριστικά καταλύματα και εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή του συνόλου του οικισμού. Παράλληλα, σε βιομηχανικές περιοχές αλλά και σε μορφές Βιομηχανικών και Επιχειρηματικών Πάρκων (ΒΕΠΕ) επιτρέπεται η οικοδόμηση χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία πολεοδόμησής τους υπό τις εξής προϋποθέσεις: η οικοδόμηση να γίνει σε συνεχόμενα όμορα μεταξύ τους γήπεδα, σε έκταση που δεν υπερβαίνει αθροιστικά το 20% της έκτασης, για την οποία δεν υπάρχει συγκεκριμένη οικοδομική μελέτη. View full είδηση