ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[plakil]

Τοσο διαβασμα.....απο τις Πανελλαδικες!

 

Πολυκατοικια με υπογειο,Ο.Α του 1979, και οριζοντια συσταση.

 

Επιτρεπομενη δομηση=πραγματοποιηθεν δομηση = 588τ.μ.

 

Ο πελατης ειναι ιδιοκτητης του υπογειου(αποθηκη) 122τ.μ., απο το 1990 ο οποιος χωρος δεν ειχε μετρησει στην δομηση.

 

Το υπογειο λοιπον απο το 1990 λειτουργει ως εργαστηριο πωλησης και κατασκευης επιπλου! Αυθαιρετη αλλαγη χρησης.

 

Ο χωρος του υπογειου ειναι συμφωνα με τη Ο.Α. και στην οριζοντια εχει 5%.

 

Στο Φ.Κ βαζω ΥΔΒΧ = τα μετρα του υπογειου

 

Συντελεστη Α.Χ......δεν βαζω!

 

Υπερβαση δομησης τωρα....  

 

Λυσεις:    1) 122/0 = απειρον   Το πιθανοτερο!

                2) 122/588*5%     Μπορει!

                3)  122/588?      το αποκλειω!

Καποια γνωμη-συμβουλη?

[Anastasioz]

Anastasioz,

 

Τι εννοείς  σχετικά με την αλλαγή χρήσης ότι  δεν επαρκούν τα δεδομένα μου και να δω την εγκυκλιο 4? Σε ποιο σημείο?

Εννοείς ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια με πρόστιμο 500σάρικο?

 

Τ πρόστιμα έχουν πληρωθεί εφάπαξ και είναι σε ολοκληρωμένη υπαγωγή.

 

Ευχαριστώ για την απάντησή σου!

 

marita, είσαι εκτός ή εντός σχεδίου, τα τμ τις αποθήκης είχαν συμπεριληφθεί στην δόμηση;

 

Σχετικά με τις αλλαγές χρήσης, ο Ν4178 άρθρο 19 παρ5

 

Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός  νομίμου  περιγράμματος κτιρίου,  στις περιπτώσεις  όπου επέρχεται αύξηση του  συντελεστή δόμησης, (αυθαίρετη αλλαγή  χρήσης  από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός  σχεδίου  περιοχή, αυθαίρετη αλλαγή  χρήσης από βιομηχανία  για την οποία εκδόθηκε άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία και άλλα  εκτός  των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής  χρήσης κατά το Παράρτημα Α΄ για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια. (Α μέθοδος υπολογισμού αλλαγής χρήσης - χρησιμοποιούμε τον συντελεστή αλλαγής χρήσης)

Για  αυθαίρετες αλλαγές χρήσης  από βοηθητική χρήση σε κύρια, χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός  νομίμου περιγράμματος κτιρίου  υπολογίζεται η υπέρβαση  συντελεστή δόμησης που προέκυψε λόγω της  αυθαίρετης αλλαγής  και δεν υπολογίζεται ο ειδικός  συντελεστής αλλαγής  χρήσης κατά  το Παράρτημα  Α΄ του παρόντος.(Β μέθοδος υπολογισμού αλλαγής χρήσης - ΔΕΝ χρησιμοποιούμε τον συντελεστή αλλαγής χρήσης)

 

Εγκύκλιος 3

Παρ. 5 : Το πρώτο εδάφιο της παραγράφου αυτής (δηλαδή  με μπλε γραμματοσειρά παραπάνω) αφορά στον τρόπο υπολογισμού (η Α μέθοδος υπολογισμού αλλαγής χρήσηςόπου χρησιμοποιούμε τον συντελεστή αλλαγής χρήσης) του ενιαίου ειδικού προστίμου αυθαίρετης αλλαγής χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης από την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης :

 

α) Για την επιφάνεια που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια και δεν αντίκειται ως προς το μέγεθος στις ισχύουσες διατάξεις, εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 18. (δεν παίρνεις συντελεστή αλλαγής χρήσης για αυτήν την περίπτωση αλλά αναλυτικό)

β) Για την επιπλέον επιφάνεια που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια και η οποία αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το μέγεθος, εφαρμόζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το πρώτο εδάφιο της παρούσας παραγράφου.(αν δενείσαι στην περίπτωση α παίρνεις συντελεστή αλλαγής χρήσης για αυτήν την περίπτωση)

γ) Για την επιφάνεια της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας χρήσης  εφαρμόζεται  συντελεστής  δόμησης  κατά  το  δεύτερο  εδάφιο  της  παρούσας παραγράφου. (δηλαδή  με γκρι γραμματοσειρά παραπάνω και άρα δεν παίρνεις συντελεστή αλλαγής χρήσης μόνο υπέρβαση δόμησης είτε ΚΧ είτε ΒΧ (όλοι οι χώροι που λαμβάνουν το 50% υπόγεια πατάρια κτλ))

δ) Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται οι συντελεστές που προβλέπονται στις γενικές διατάξεις υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου (οικ. άδεια, εντός ή εκτός σχεδίου, παλαιότητα, κ.λ.π.)

 

 

Εγκύκλιος 4

Παρ. 5 : Κατά τη ρητή διατύπωση της διάταξης ορίζεται ότι “Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, (αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία και άλλα εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α΄ για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση  επιφάνεια”(εδώ συμπεριλαμβάνει τις περιπτώσεις εκτός σχεδίου και χρησιμοποιούμε τον συντελεστή αλλαγής χρήσης)

∆ιευκρινίζεται ότι η διατύπωση «αυθαίρετης αλλαγής χρήσης βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας χρήσης» του εδαφίου γ στο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1 της Εγκυκλίου 3/13, άρθρο 19, παρ. 5, όπου εφαρμόζεται συντελεστής δόμησης αφορά στις περιπτώσεις χώρων, που η επιφάνειά τους προ της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης δεν επαύξανε το σ.δ. (π.χ. υπόγειο με βοηθητικές χρήσεις, ισόγειος χώρος στάθμευσης, δημιουργία σοφίτας εντός νομίμου στέγης κ.λ.π.).(εδώ εξηγεί ότι αν τα τετραγωνικά του χώρου που έχεις πραγματοποιήσει την αλλαγή χρήσης είχαν προσμετρηθεί στην δόμηση ΔΕΝ θα το υπολογίσεις με υπέρβαση δόμησης και διερευνάς είτε την περίπτωση του αναλυτικού είτε την περίπτωση της χρήσης του συντελεστή αλλαγής χρήσης)

 

 

 

Συγνώμη προκαταβολικά σε αυτούς που έχουν αχρωματοψία   

[Pavlos33]

plakil

το οικόπεδο τι επιφάνεια έχει;

Edited Ιανουάριος 24 , 2014 by Pavlos33

[plakil]

plakil

το οικόπεδο τι επιφάνεια έχει;

 

 

plakil

το οικόπεδο τι επιφάνεια έχει;

 

370τ.μ. Παυλο με ΣΔ 1,6. Η δομηση εξαντληθηκε στους οροφους. Οπως ειπα δομηση αδειας=επιτρεπομενη=πραγματοποιημενη. Δεν εχω μετρα και αλλαζει το υπογειο απο αποθηκη σε επαγγελματικο εργαστηριο.

[Pavlos33]

με το γράμμα του νόμου θα πρέπει να βάλεις το 2. 2) 122/592*5%           (370Χ1.60=592)

 ο συντελεστής σου είναι στα ύψη.>>200% όπως αναμενόταν.

Η εγκ. 3 προσπάθησε να λύσει το θέμα, αλλά μάλλον τα μπέρδεψε χειρότερα εισάγοντας εκείνα τα περίεργα περί ποσοστού δόμησης κλπ. 

Αυτό που έχω καταλάβει, ίσως και αυτό που φαντάζει το λογικότερο είναι ότι σαν ποσοστό δόμησης θα μπορούσε να εννοεί η εγκύκλιος την επιφάνεια του διαμερίσματος δηλαδή στη περίπτωση τα 122 τ.μ.

Διαλέγεις ή το ένα ή το άλλο, παίρνεις και την ευθύνη και σε μια επόμενη εγκύκλιο όλα μπορεί να έχουν αλλάξει.

Σαν πιο σίγουρο φυσικά με άμεση συνέπεια το εγκεφαλικό για τον πελάτη σου θα είναι η περίπτωση 2 που έχεις πει νωρίτερα.

[plakil]

με το γράμμα του νόμου θα πρέπει να βάλεις το 2. 2) 122/592*5%           (370Χ1.60=592)

 ο συντελεστής σου είναι στα ύψη.>>200% όπως αναμενόταν.

Η εγκ. 3 προσπάθησε να λύσει το θέμα, αλλά μάλλον τα μπέρδεψε χειρότερα εισάγοντας εκείνα τα περίεργα περί ποσοστού δόμησης κλπ. 

Αυτό που έχω καταλάβει, ίσως και αυτό που φαντάζει το λογικότερο είναι ότι σαν ποσοστό δόμησης θα μπορούσε να εννοεί η εγκύκλιος την επιφάνεια του διαμερίσματος δηλαδή στη περίπτωση τα 122 τ.μ.

Διαλέγεις ή το ένα ή το άλλο, παίρνεις και την ευθύνη και σε μια επόμενη εγκύκλιο όλα μπορεί να έχουν αλλάξει.

Σαν πιο σίγουρο φυσικά με άμεση συνέπεια το εγκεφαλικό για τον πελάτη σου θα είναι η περίπτωση 2 που έχεις πει νωρίτερα.

Και εγω αυτο νομιζω, οτι δηλαδη το ποσοστο ειναι >200 με συνεπεια το εγκεφαλικο αν και σε αναλογες περιπτωσεις που διαβαζα νωριτερα μηχανικοι υπολογιζαν το ποσοστο σαν να ειχε μετρησει ο χωρος στην δομηση στην οικοδομικη αδεια. 

[Thodoris4]

Ίσως πρέπει να σκεφτείς και αυτό της εγκυκλίου περί ποσοστού δόμησης.

Έχει εφαρμογή (σα λογική) σε τέτοιες περιπτώσεις όπου η επιφάνεια είναι μεγάλη αλλά τα χιλιοστά ιδιοκτησίας (λόγω βοηθητικού χώρου ή υπογείου) είναι μικρά.

 

Λογικά εκεί ίσως να έβρισκες καποιο πηλίκο της πραγματικής επιφάνειας προς συνολικά μέτρα κτηρίου.

Δε ξέρουν και οι ίδιοι τι ακριβώς θέλαν να εξηγήσουν.

 

Σε κάθε περίπτωση εκτιμώ το πρόστιμο θα πάει στο φεγγάρι

Edited Ιανουάριος 25 , 2014 by Thodoris4

[Pavlos33]

βέβαια οι πονηροί στην αρχή ήθελαν να τσιμπήσουν το χρήμα και έβαλαν συντελεστές σύμφωνα με τα χιλιοστά των διαμερισμάτων. Στον 4014 συγκρίναμε με το ΣΔ του οικοπέδου και τελείωνε το θέμα.Σωστό ή λάθος δεν το  κρίνω.Ήταν ξεκάθαρο τουλάχιστον.

Πρακτικά θα μπορούσαν να γράψουν ότι, όταν το γινόμενο χιλιοστά διαμερίσματος επί σημερινό Σ.Δ, δίνει διαφορετική επιφάνεια από αυτή του διαμερίσματος να χρησιμοποιείται αυτή του διαμερίσματος χωρίς όλες αυτές τις ιστορίες που γράφουν.

Πάντως με το γράμμα του νόμου ότι ανέφερε ο συνάδελφος ισχύει με το πρόστιμο να μοιράζει απλόχερα..."εγκεφαλικά" 

[marita]

Anastasioz,

 

 Η αγροτική αποθήκη είναι εκτός σχεδίου και ναι, είχε προσμετρηθεί στη δόμηση (ήταν το μοναδικό κτίριο στο αγροτεμάχιο).  

 

Η αποθήκη που έγινε κατοικία είναι 50 τμ. .

Σίγουρα δεν βάζω μόνο συντελεστή υπέρβασης δόμησης.

1)Μπορεί να θεωρηθεί η χρήση αποθήκη ως κύρια ή όχι? Αν μπορεί να θεωρηθεί η αποθήκη κύρια χρήση τότε πάω με αναλυτικό?

2)ή βάζω αλλαγή χρήσης λόγω του ότι είναι αποθήκη και ας είναι μόνο 50 τμ.

 

Και λαμβάνοντας υπόψη ότι είναι από μεταφορά, και έχει πληρώσει το πρόστιμο για συντελεστή χρήσης, το αφήνω ως έχει από το 4014 ή να ακολουθήσω την περίπτωση 1 που αλλάζουν και τα τεραγωνικά και ξαναυπολογίζεται το πρόστιμο?

 

Ευχαριστώ και πάλι για την απάντησή σου!

[Anastasioz]

Anastasioz,

 

 Η αγροτική αποθήκη είναι εκτός σχεδίου και ναι, είχε προσμετρηθεί στη δόμηση (ήταν το μοναδικό κτίριο στο αγροτεμάχιο).  

 

Η αποθήκη που έγινε κατοικία είναι 50 τμ. .

Σίγουρα δεν βάζω μόνο συντελεστή υπέρβασης δόμησης.

1)Μπορεί να θεωρηθεί η χρήση αποθήκη ως κύρια ή όχι? Αν μπορεί να θεωρηθεί η αποθήκη κύρια χρήση τότε πάω με αναλυτικό?

2)ή βάζω αλλαγή χρήσης λόγω του ότι είναι αποθήκη και ας είναι μόνο 50 τμ.

 

Και λαμβάνοντας υπόψη ότι είναι από μεταφορά, και έχει πληρώσει το πρόστιμο για συντελεστή χρήσης, το αφήνω ως έχει από το 4014 ή να ακολουθήσω την περίπτωση 1 που αλλάζουν και τα τεραγωνικά και ξαναυπολογίζεται το πρόστιμο?

 

Ευχαριστώ και πάλι για την απάντησή σου!

 

Αν είναι απλή μεταφορά και δεν μεταβάλλεις τα πολεοδομικά στοιχεία της δήλωσης ( χώροι – επιφάνειες) τότε κάνεις χρήση της Εγκ 3, Άρθο 2 "Εκκρεμείς υποθέσεις" όπου αναφέρει "Σε περιπτώσεις όπου από την μεταφορά των στοιχείων το πρόστιμο που υπολογίζεται με το νέο νόμο είναι μεγαλύτερο από αυτό της πράξης υπαγωγής δεν θα καταβάλλεται το επιπλέον  ποσό  και  θα  εκδίδεται  πράξη  ολοκλήρωσης  σύμφωνα  με  το  ποσό  που  έχει υπολογιστεί." 

 

 

Είσαι σε αυτήν την περίπτωση μήπως;