ν. 4178/13 - αρθρο 23 [Α23] Διαφορετική διαμερισμάτωση

[Pavlos33]

Συμφωνώ για την κατηγορία 4. Η διαμερισμάτωση δεν συμμετέχει σε ποσοστό δόμησης. Δεν είναι αυθαίρετος χώρος ώστε να ελεγχθεί  σε ποσοστό υπέρβασης. Ανάλογη αντιμετώπιση και σε αυθαιρεσία αναλυτικού σε κτίριο με άδεια μετά το 1983. 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Εγώ δεν θα ήμουν τόσο σίγουρος...... απλώς και μόνο διότι:

 

1^ον. "Οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση" μέσω οιουδήποτε νόμου (χωρίς την ταυτόχρονη ύπαρξη ΟΑ) δεν "ισοδυναμεί" με ΟΑ και

2^ον. "Nομιμοποίηση" των όποιων αυθαίρετων κατασκευών (π.χ. τ.μ. κατοικίας γ' φάσης με Ν.1337/83) δεν "ισοδυναμεί" με τον αυθαίρετο χαρακτηρισμό αυτών των τ.μ. ως "εγκεκριμένα μεγέθη ΟΑ".....

 

Δεδομένου πάντα ότι, προαπαιτούμενα για ένταξη ενός ακινήτου στην Κατηγορία 4 του Ν.4178/2013 είναι:

 

1^ον. Να έχει εκδοθεί γι' αυτό ΟΑ και

2^ον. Οι συντελεστές των υπερβάσεων δόμησης - κάλυψης να είναι <40% και ύψους <20% από τα εγκεκριμένα μεγέθη της ΟΑ.

 

 

Παράδειγμα για προβληματισμό:

Έστω ότι, εξαιρέθηκε της κατεδάφισης με τον Ν.133/83 (γ΄φάση) ακίνητο συνολικής επιφάνειας 300 τ.μ., σήμερα με σύσταση 5 ΟΙ, ευρισκόμενο σε οικόπεδο 100 τ.μ. με ισχύοντα σήμερα ΣΔ 1 (ίδιος από την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο). Τί κατηγορία είναι το ακίνητο αυτό π.χ. για την επερχόμενη ηλεκτρονική ταυτότητα;;;;

Edited Σεπτέμβριος 6 , 2017 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Inzaghi]

Καλημέρα συνάδελφοι. Έχω την εξής περίπτωση.

 

Πελάτες μου είναι εξ αδιαιρετου ιδιοκτήτες σε δύο ομορα καταστήματα της ίδιας οικοδομής, τα οποία συνενωμενα νοικιαστηκαν για χρήση ψιλικατζιδικου. 
Κάθε κατάστημα είναι ξεχωριστή ΟΙ, ξεχωριστή καταχώρηση σε Ε9 και ξεχωριστό μισθωτηριο.
Παρόλα ταύτα είναι ενοποιημένα.
Το ένα εκ των δύο έχει καταλάβει τμήμα του δίπλα καταστήματος (κλασσική μετατόπιση τοιχου) και το άλλο έχει πάρει χώρο από τα ρολόγια ΕΥΑΘ της οικοδομής.
Αυτά.πέραν της ενοποίησης είναι διαμερισματωση.
Την ενοποίηση, δεδομένων διαφορετικών ΟΙ και διαφορετικών Ε9 για το καθένα πώς μπορώ να την τεκμηριωσω ότι πραγματοποιήθηκε εμπροθεσμα ώστε με μια διαμερισματωση να τα τακτοποιησω όλα?

Η άλλη λύση είναι να βάλω ενημέρωση φακέλου για τις καταλήψεις από τον διπλανό και τα ρολόγια και ΕΕΜΚ για λειτουργική συνένωση των δύο καταστημάτων (ότι θα γίνει τώρα).
Όμως εγκρίνεται ενημέρωση φακέλου για αλλαγή στα κοινόχρηστα, έστω και κατά 30εκ μόνο?

Κάθε βοήθεια ευπρόσδεκτη. Προτιμητεο θα ήταν να μη μπλεξω με 4178...

[dimitris GM]

εχεις δυο ξεχωριστες ΟΙ

εχεις μια παραβαση την κατεδαφιση της μεσοτοιχιας [το ετος  αποδειχνεται απο το μισθωτηριο]

 

κατα τα λοιπα , παιρνεις την καθε μια ξεχωριστα.

Η μια εχει καταλαβει τμημα μιας διπλανης [δλδ μιας τριτης και οχι μεταξυ των "δυο" για τα οποια μιλαμε]

 

αν φαινεται στο συμβολαιο, τοτε εχεις διαμερισματωση μεταξυ αυτων των δυο

αν δεν φαινεται εχεις αυθαιρετη καταληψη τμηματος του διπλανου...

μαλλον θα κανεις διαμερισματωση αλλά θα χρειαστει  [κατα καποια -μη ορθή- γνώμη....] και τροποποιηση της συστασης.

[δεν ειπες ποσα τμ πηρε απο το διπλανο..]

 

το αλλο που εχει καταλαβει μερος των κοινοχρηστων τακτοποιειται με συναινεση...

 

Εκτος αν ξυπνησουν κατα την ψηφιση του νεου νομου για τα αυθαιρετα

και φταξουν σωστο το απαραδεκτο και ακατανοητο αρθρο 98 παρ. 5

σβηνοντας την απαιτηση να ειναι "ιδια" που εγραψαν οι μαθητευομενοι  μαγοι

 

[ίδια σε τί?  σε βαθος? σε υψος? σε παχος? σε τμ? σε χρωμα? σε υλικα?]

 

"5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας  με  παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου  χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα νόμο, χωρίς την συναίνεση των λοιπών  συνιδιοκτητών ,   μόνο στις κάτωθι περιπτώσεις:
α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της  οικοδομής και
β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
6. Για την υπαγωγή των ως άνω περιπτώσεων στίς ρυθμίσεις του παρόντος  απαιτείται κατά περίπτωση επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται:
α)  υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί -καταλάβει) κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από την ανέγερση-κατασκευή της όλης οικοδομής,
.β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας
7.  Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και υπό τις ανωτέρω και μόνο προυποθέσεις, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας προκειμένου να  ενσωματώσει  τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στην οριζόντιο ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
8. Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφ’ όσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.

Edited Σεπτέμβριος 6 , 2017 by dimitris GM

[melissa]

Ιάσονα,

οι κατασκευές που πέρασαν στην 3η φάση του 1337 έχουν ήδη κριθεί και έχει αποφασιστεί ότι:

α) δεν παραβλάπτουν υπέρμετρα την πόλη ή τον οικισμό ή στοιχείο αυτών που έχει ιδιάζουσα σημασία, με σημαντική υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και των ακάλυπτων χώρων ή με αύξηση του ύψους. 
β) δεν παραβλάπτουν το άμεσο ή πλατύτερο περιβάλλον γενικά, ή με την ειδική χρήση που έχουν και 
γ) δεν είναι επικίνδυνα από στατική άποψη.

 

Η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση περιλάμβανε έκδοση οικοδομικής άδειας με πλήρη φάκελο και διάγραμμα κάλυψης απ όπου προκύπτουν και τα εγκεκριμένα μεγέθη.

 

Έτσι λοιπόν, δεν προβληματίζομαι καθόλου με το παράδειγμα που παραθέτεις, γιατί δεν θα περνούσε στην 3η φάση του νόμου. Θα είχε φτάσει στην 2η, θα είχε συνδεθεί με την ΔΕΗ (που ήταν και το ζητούμενο τότε) και θα έκανε την πάπια μέχρι να κριθεί εκ νέου το μέλλον του με την ταυτότητα κάποια στιγμή όταν θαααααα εφαρμοστεί και θα είναι κατηγορίας 5 φυσικά...

 

Δεν μπορώ να βρω έναν λόγο για να αφαιρέσω την οριστική εξαίρεση της κατασκευής για μια διαμερισμάτωση. Είναι σαν να καταγγέλλω ώς κακώς εκδοθείσα την προηγούμενη απόφαση της εξαίρεσης. 

Edited Σεπτέμβριος 6 , 2017 by melissa

[Inzaghi]

Δημήτρη,

άπαξ και δεν πρόκειται να γίνει μεταβίβαση, δε με απασχολεί η τροποποίηση σύστασης.

Ψιλικατζίδικο θα ανοίξει, άδεια λειτουργίας πρέπει να λάβει.

 

Το μισθωτήριο δεν αποδεικνύει τίποτα διότι, καθότι δυο ΟΙ, δυο Ε9, δυο Ε2, ΔΥΟ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΑ.

Σα να μισθώνονται δυο ξεχωριστά καταστήματα στον ίδιο ενοικιαστή.

Με καλύπτει η εγκύκλιος 3 (νομίζω) που αναφέρει ότι σε περιπτώσεις αυθαιρεσιών εντός όγκου όπου δε δύναται να αποδειχθεί η χρονολογία της αυθαίρετης κατασκευής, λαμβάνεται ότι κατασκευάστηκε μετά το 2004?

 

Τέλος, όλα σε μια δήλωση θα μπούν, παρά το ότι αφορούν ξεχωριστές ΟΙ, ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη και παρέχεται αυτή η δυνατότητα.

Απλά θέλω να καθαρίσω μονομιάς και με τη συνένωση και με τα λοιπά χωρίς να μπαίνω σε διαδικασίες αδειών.

 

Το βέλτιστο θα ήταν να βγει ΕΕΜΚ για τη συνένωση και ενημέρωση φακέλου για τη διαμερισμάτωση αλλά δε γνωρίζω αν περνάει η κατάληψη τμήματος των υδρομέτρων.

Κάποια άλλη άποψη επ αυτού?

[armenopoulos]

Ιάσονα,

 

Η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση περιλάμβανε έκδοση οικοδομικής άδειας με πλήρη φάκελο και διάγραμμα κάλυψης απ όπου προκύπτουν και τα εγκεκριμένα μεγέθη.

..

 

 

Απαίτηση έκδοσης άδειας προβλεπόταν μόνο για τα εντός σχεδίου αυθαίρετα που δεν παραβίαζαν πολεοδομικές διατάξεις και τα οποία δεν δηλώθηκαν εμπρόθεσμα στον Ν.1337/83 (ειδική ρύθμιση του Ν.1512/85 άρθρο 8 παρ.8 που αντικατέστησε την παρ.5 του άρθρου 16 του Ν.1337/83)

[melissa]

Σωστά. Με τον 1337/83 προβλέπονταν η επιβολή προστίμου ανέγερσης και διατήρησης στο αυθαίρετο. Η τροποποίηση που έγινε με τον 1512/85 έδωσε την ευκαιρία στους ιδιοκτήτες να νομιμοποιήσουν τα σύννομα τμήματα και να πληρώσουν εφάπαξ το πρόστιμο διατήρησης. 

Στην περίπτωσή μας δηλαδή, το μόνο που ζητείται είναι η τακτοποίηση της διαμερισμάτωσης. Δεν ζητεί την άρση του προστίμου διατήρησης με την υπαγωγή του στον 4178/13 που σημαίνει οτι έχει ολοκληρώσει την τρίτη φάση του 1337/83. 

 

(χρειάζομαι μια χρονομηχανή οπωσδήποτε. Το ταξίδι στο παρελθόν έχει γίνει κάτι περισσότερο από απαραίτητο)

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ιάσονα, .......... 

 

Πάντως καλοπροαίρετα εγώ συνιστώ να είσαι περισσότερο επιφυλακτική.....

Ποτέ δεν βλάπτει....

Αντιθέτως.....

Τέλος θεωρώ ότι, ο "καλός συνάδελφος" που έχει το συγκεκριμένο "πρόβλημα" κατάλαβε και θα πράξει αναλόγως.....

[tsitsis]

Καλημέρα συνάδελφοι,

 

ήθελα τη γνώμη σας πάνω στο εξής: έχω μια περιπτωση διαμερισμάτωσης διαμερίσματος Δ1 σε πολυκατοικια που βγηκε η ΟΑ το '82 και με συμβολαιο του '82 (πριν την κατασκευη δλδ, αλλα από τα σχέδια), πουλήθηκε διαμέρισμα μεγεθυμένο κατα 15μ2 παίρνοντας από τη διπλανή γκαρσονιέρα Δ2, για το οποίο προφανως δεν έγινε ποτέ ενημέρωση φακέλου αλλά παρόλα αυτά στο συμβόλαιο αγορ/σίας αναφέρεται το πραγματικό (μεγεθυμένο) εμβαδό του διαμερίσματος.

 

Η γκαρσονιέρα Δ2 που μειώθηκε δίπλα, έδωσε το υπόλοιπο κομμάτι της στο επόμενο διαμέρισμα Δ3, το οποίο έκανε την ίδια δουλειά με της πελάτισσάς μας.

 

Η ερώτησή μου είναι αν με κάποιο τρόπο νομίζετε ότι θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει η πελάτισσά μου την ίδια δήλωση με τη γειτόνισσα Δ3 που έκανε το ίδιο, όπως θα γινόταν αν τα διαμερίσματα ήταν όμορρα και το ένα έπαιρνε κομμάτι που έχανε το άλλο.

 

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων