ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 3 αυθαιρέτων κατασκευών

[jbosdas]

Πρόκειται περί "αδικίας" αλλά κάπου πρέπει να μπει η κόκκινη γραμμή. Αν ξεπερνάς το 5% υπολογίζεις τις αυθαίρετες κατασκευές με την ένταξη τους σε άλλη κατηγορία.

Το 5% πως το βγάζεις; Θυμήσου πως οι διαστάσεις αδείας αποδίδονται με διαστάσεις χτίστη, χωρίς σοβάδες (εκεί μετράς το 5%) και μετά υπολογίζεις το πάχος των επιχρισμάτων τα οποία τοπικά μπορεί να ξεπερνάνε τα 3εκ....

Εμπειρία που να πηγάζει από τις επιπτώσεις των επιλογών του κάθε μηχανικού, νομίζω ότι έχουν ελάχιστοι επειδή ακόμα έλεγχοι δεν έχουν πραγματοποιηθεί. Όσοι έχουν γίνει είναι από υπαλλήλους πολεοδομίας οι οποίοι ως γνωστόν φυλάνε τα νώτα τους, αφού συνήθως εμπλέκονται λόγω καταγγελίας.

• "αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων του μεταβιβαζόμενου κτιρίου-κατασκευής ή της διακεκριμένης  αυτοτελούς οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας έως δύο τοις εκατό (2%), μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως. "

[the_topo]

41 minutes ago, jbosdas said:

Πρόκειται περί "αδικίας" αλλά κάπου πρέπει να μπει η κόκκινη γραμμή. Αν ξεπερνάς το 5% υπολογίζεις τις αυθαίρετες κατασκευές με την ένταξη τους σε άλλη κατηγορία.

Το 5% πως το βγάζεις; Θυμήσου πως οι διαστάσεις αδείας αποδίδονται με διαστάσεις χτίστη, χωρίς σοβάδες (εκεί μετράς το 5%) και μετά υπολογίζεις το πάχος των επιχρισμάτων τα οποία τοπικά μπορεί να ξεπερνάνε τα 3εκ....

Εμπειρία που να πηγάζει από τις επιπτώσεις των επιλογών του κάθε μηχανικού, νομίζω ότι έχουν ελάχιστοι επειδή ακόμα έλεγχοι δεν έχουν πραγματοποιηθεί. Όσοι έχουν γίνει είναι από υπαλλήλους πολεοδομίας οι οποίοι ως γνωστόν φυλάνε τα νώτα τους, αφού συνήθως εμπλέκονται λόγω καταγγελίας.

• "αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων του μεταβιβαζόμενου κτιρίου-κατασκευής ή της διακεκριμένης  αυτοτελούς οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας έως δύο τοις εκατό (2%), μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως. "

Καλημέρα συνάδελφε και ευχαριστώ πολύ.

Τις περιμμετρικές διαστάσεις τις μέτρησα ολόκληρες με laser. Προφανώς περιλαμβάνουν και τις διαστάσεις των επιχρισμάτων. Μήπως μπορέσω και αποδώσω τα επιπλέον 5εκ. που ξεπερνούν το +5% ανοχής εκεί (π.χ. 2,5 εκ. από τη μια πλευρά και 2,5 εκ. σοβάς από την άλλη? (να είμαι ειλικρινής δεν πιστεύω ότι τα επιχρίσματα είναι 5εκ αλλά λέμε τώρα..)

Να σημειωθεί ότι η Ο.Ι. είναι σε γήπεδο εκτός σχεδίου όπου δεν ξεπερνούνται ρυμοτομικές γραμμές κτλ.

 

[jbosdas]

Απο την μετρηση αποτύπωσης αφαιρείς ~ 6εκ (3εκ απο καθε εξωτερικη τοιχοποιία. Το 3 μπορει να είναι τοπικά και 4εκ...) Το αποτέλεσμα το συγκρίνεις με το μήκος της αδείας και εκεί υπολογίζεις το ±5%.

[the_topo]

3 hours ago, jbosdas said:

Απο την μετρηση αποτύπωσης αφαιρείς ~ 6εκ (3εκ απο καθε εξωτερικη τοιχοποιία. Το 3 μπορει να είναι τοπικά και 4εκ...) Το αποτέλεσμα το συγκρίνεις με το μήκος της αδείας και εκεί υπολογίζεις το ±5%.

Ωραία, βάσει αυτού είμαι όντως εντός ανοχής ±5% στις εξαιρέσεις των 2/3 περιπτώσεων που ανέφερα.

Οι παραπάνω διαφοροποιήσεις κατατάσσονται κατ. 3 όπου δεν επιλέγουμε ΥΚ.ΥΔ.  Επειδή όμως η 2όροφη οικοδομή εντός της οποίας είναι η Ο.Ι. 'α ορόφου που έχω αναλάβει έχει οριζόντια σύσταση - θα πρέπει εφόσον η άδεια είχε συνολικά 146τ.μ. για τη κατοικία αυτή και τώρα σύμφωνα με τις μετρήσεις μου (του συνολικού περιγράμματος που περιλαμβάνει επιχρίσματα) προκύπτει 149τ.μ., στην Τεχνική μου έκθεση θα αναφέρω τη διαφορά τετραγωνικών ως ΥΔ./ΥΚ? Ρωτάω γιατί στο αντίστοιχο Φ.Κ. δεν μου επιτρέπεται να επιλέξω ΥΔ./ΥΚ. που στην ουσία όμως είναι, σωστά?

Και αντίστοιχα, θα πρέπει να συμβουλέψω τον ιδιοκτήτη προς τροποποίηση σύστασης σύμφωνα με τη διαφορά των τετραγωνικών που διαπίστωσα? (Φοβάμαι μην τους πάρω στο λαιμό μου σε πρερίπτωση που δεν χρειάζεται, γι' αυτό και ζητάω τη συμβουλή σας!)

[CivRun]

44 λεπτά πριν, the_topo said:

Ωραία, βάσει αυτού είμαι όντως εντός ανοχής ±5% στις εξαιρέσεις των 2/3 περιπτώσεων που ανέφερα.

Οι παραπάνω διαφοροποιήσεις κατατάσσονται κατ. 3 όπου δεν επιλέγουμε ΥΚ.ΥΔ.  Επειδή όμως η 2όροφη οικοδομή εντός της οποίας είναι η Ο.Ι. 'α ορόφου που έχω αναλάβει έχει οριζόντια σύσταση - θα πρέπει εφόσον η άδεια είχε συνολικά 146τ.μ. για τη κατοικία αυτή και τώρα σύμφωνα με τις μετρήσεις μου (του συνολικού περιγράμματος που περιλαμβάνει επιχρίσματα) προκύπτει 149τ.μ., στην Τεχνική μου έκθεση θα αναφέρω τη διαφορά τετραγωνικών ως ΥΔ./ΥΚ? Ρωτάω γιατί στο αντίστοιχο Φ.Κ. δεν μου επιτρέπεται να επιλέξω ΥΔ./ΥΚ. που στην ουσία όμως είναι, σωστά?

Και αντίστοιχα, θα πρέπει να συμβουλέψω τον ιδιοκτήτη προς τροποποίηση σύστασης σύμφωνα με τη διαφορά των τετραγωνικών που διαπίστωσα? (Φοβάμαι μην τους πάρω στο λαιμό μου σε πρερίπτωση που δεν χρειάζεται, γι' αυτό και ζητάω τη συμβουλή σας!)

Έχω φάει άπειρες ώρες με συμβολαιογράφους που μου λένε ότι πρέπει να τους δείχνω πως προέκυψαν τα επιπλέον τετραγωνικά αλλά γιατί δεν φαίνονται στα φύλλα καταγραφής κτλ. Συνεπώς έχω καταλήξει στο ότι δεν αλλάζω την επιφάνεια και σημειώνω ότι δεν λαμβάνονται υπόψη στη νέα επιφάνεια αποκλίσεις που δεν δημιουργούν Υ.Δ./Υ.Κ. (προφανώς βέβαια το δηλώνεις ως αυθαιρεσία). Ξέρω ότι δεν είναι 100% ορθό, αλλά την ίδια επιφάνεια που βρήκες εσύ 149 τ.μ. ,εγώ θα τη βρω 148 τ.μ. και ένας τρίτος 150 τ.μ. (ειδικά όταν μιλάμε για οριζόντιες). Οπότε είναι μία μέση λύση για να περνάει και από συμβολαιογράφο πιο εύκολα-εξάλλου σε τέτοιο χαώδες νομοθετικό πλαίσιο, οι ερμηνείες του νόμου δίνουν και παίρνουν.

[jbosdas]

Από τη στιγμή που είσαι στο 5% λογικό είναι να μεταβάλλονται τα εμβαδά και αυτό αναγράφεις στη ΤΕ σου. Δεν λογίζονται ως ΥΔ/ΥΚ αλλά ως μικρή αυθ.κατασκευή της ΚΑΤ3, όπως άλλωστε προβλέπεται. Φυσικά το εμβαδό θα πρέπει να προκύπτει από τις καθαρές διαστάσεις (χωρίς επιχρίσματα), αφού αυτόν τον έλεγχο κάνεις και όχι από τις διαστάσεις με τα επιχρίσματα.

Και στο 2%, αυτό ισχύει. Αν πχ ένα αδειοδοτημένο κτίριο 10Χ9μ αποτυπωθεί (χωρίς τα επιχρίσματα) 10,20Χ9,18 βρίσκεται εντός 2% (και κάτω από 20εκ) και δεν αναφέρεται καμία μεταβολή εμβαδού. Εκδίδεται βεβαίωση και τελειώνει η υπόθεση.

Στο 5% θα βρίσκεται το >10,21Χ9,19 και 10,50<9,45 και αναφέρεται ξεκάθαρα η μεταβολή του εμβαδού. Φυσικά, λόγω της τροποποίησης των εμβαδών θα πρέπει να τροποποιηθούν και Ε9, σύσταση, συμβόλαια, ΤΑΠ. Οπότε το επίχρισμα στις οριακές καταστάσεις (10,21) τείνει να έχει ελαστικές ιδιότητες, αλλά όχι πάντα (10,50).

Σχετικά με τους συμβολαιογράφους αυτό που τους ενοχλεί είναι η επέκταση σε κοινόχρηστους χώρους. Εκεί θα πρέπει να προσέχεις πολύ αν απαιτείται συναίνεση για την τακτοποίηση έστω και του 5%.

Και μην πολύ-πιάνεις συζήτηση με τους συμβολαιογράφους γιατί ο καθένας το βλέπει και από διαφορετική σκοπιά, όπως άλλωστε κι εμείς σαν μηχανικοί.  πχ: σε τεχνική έκθεση παλαιότερης δήλωσης είχα αναφέρει ότι "δεν προσμετρώνται μεταβολές του ±2%" (επειδή δεν θα έβγαινε βεβαίωση και ήμουν στα όρια...). Και μετά από τέσσερα χρόνια που βγαίνει η βεβαίωση μεταβίβασης είχα παρατήρηση από την συμβολαιογράφο για το ±2% ότι μεταβάλλει το εμβαδό της ιδιοκτησίας!!!!! Περιττή κάθε συζήτηση, αλλαγή συμβολαιογράφου.

Edited Φεβρουάριος 11 , 2022 by jbosdas

[CivRun]

17 λεπτά πριν, jbosdas said:

Από τη στιγμή που είσαι στο 5% λογικό είναι να μεταβάλλονται τα εμβαδά και αυτό αναγράφεις στη ΤΕ σου. Δεν λογίζονται ως ΥΔ/ΥΚ αλλά ως μικρή αυθ.κατασκευή της ΚΑΤ3, όπως άλλωστε προβλέπεται. Φυσικά το εμβαδό θα πρέπει να προκύπτει από τις καθαρές διαστάσεις (χωρίς επιχρίσματα), αφού αυτόν τον έλεγχο κάνεις και όχι από τις διαστάσεις με τα επιχρίσματα.

Και στο 2%, αυτό ισχύει. Αν πχ ένα αδειοδοτημένο κτίριο 10Χ9μ αποτυπωθεί (χωρίς τα επιχρίσματα) 10,20Χ9,18 βρίσκεται εντός 2% (και κάτω από 20εκ) και δεν αναφέρεται καμία μεταβολή εμβαδού. Εκδίδεται βεβαίωση και τελειώνει η υπόθεση.

Στο 5% θα βρίσκεται το >10,21Χ9,19 και 10,50<9,45 και αναφέρεται ξεκάθαρα η μεταβολή του εμβαδού. Φυσικά, λόγω της τροποποίησης των εμβαδών θα πρέπει να τροποποιηθούν και Ε9, σύσταση, συμβόλαια, ΤΑΠ. Οπότε το επίχρισμα στις οριακές καταστάσεις (10,21) τείνει να έχει ελαστικές ιδιότητες, αλλά όχι πάντα (10,50).

Σχετικά με τους συμβολαιογράφους αυτό που τους ενοχλεί είναι η επέκταση σε κοινόχρηστους χώρους. Εκεί θα πρέπει να προσέχεις πολύ αν απαιτείται συναίνεση για την τακτοποίηση έστω και του 5%

Δεν είμαι σίγουρος ότι συμφωνώ με το τελευταίο σκέλος. Αν σε μία Ο.Ι. έχεις μόνο κατηγορία 3 ως αυθαιρεσία, μπορείς να δώσεις μέχρι και βεβαίωση καθώς η βεβαίωση αναφέρει ξεκάθαρα ότι δεν υφίστανται Υ.Δ./Υ.Κ./Υ.Υ και αλλαγές χρήσης, και η κατηγορία 3 δεν ανήκει σε αυτά. Η συναίνεση απαιτείται σε τακτοποιήσεις όχι σε βεβαιώσεις. Άσε που σχεδόν όλες οι προεκτάσεις <5% είναι από κατασκευής.

[the_topo]

Συνάδελφοι ευχαριστώ πολύ για τη συμβολή σας. Εγώ από τακτοποίηση 2 παραθύρων ξεκίνησα που προβλέπονταν στην άδεια και δεν εφαρμόστηκαν εκ κατασκευής. Επομένως αναγκαστικά υπάρχει τακτοποίηση στη μέση και όχι απλή βεβαίωση. Από όσα γράφετε, καταλαβαίνω ότι ναι μεν είναι κατ. 3 η επιπλέον αυθαιρεσία αλλά παρότι αυτό δεν συνιστά ΥΚ/ΥΔ, το νέο εμβαδό αναγράφεται στη ΤΕ, σύσταση, ΤΑΠ, κτλ.

Αφού το νέο εμβαδό που πρέπει να ειπωθεί προκύπτει από τις διαστάσεις του περιγράμματος χωρίς τα επιχρίσματα, η απορία μου είναι η εξής: Ποιός και πως μπορεί να είναι σίγουρος κάποιος για το πάχος των επιχρισμάτων? Ναι, δεν έχω εμπειρία από κατασκευαστικά αλλά αντικειμενικά πως μπορεί κάποιος να μετρήσει και να αποδώσει ακριβείς διαστάσεις για επιχρίσματα σε υλοποιημένη Ο.Ι? Γιατί αν π.χ. χρησιμοποιήσω επίχρισμα 3εκ. σε τοίχο 15μ αυτό δημιουργεί επιπλέον επιφάνεια περίπου 0.5τμ που δεν είναι αμεληταίο, ιδίως αν το δούμε συγκεντρωτικά σε κάθε τοίχο περιμετρικά..

[jbosdas]

@CivRun

Για τις αυθαίρετες κατασκευές της κατ3 η βεβαίωση που πρέπει να εκδίδεται είναι ότι "ανήκει στις εξαιρέσεις" και όχι ότι "δεν έχει ΥΔ,ΥΚ,ΥΥ..."  Ακούγεται από πολλούς, το θεωρώ λάθος διότι εξ'ορισμού η ΠΠ είναι αυθαίρετη κατασκευή και για να μεταβιβαστεί απαιτείται η επισήμανση της και σε περίπτωση που είναι παραβάσεις του κτιριοδομικού τότε θα πρέπει να γίνεται ειδική μνεία. Δεν ειναι φυσικά υποχρεωτική η δήλωση, οπότε μπορεί να μεταβιβαστεί. Παραμένει αυθαίρετη, και για να τακτοποιηθεί εντός κοινοχρήστων χώρων πιθανότατα να απαιτείται συναίνεση (βάσει του 98), τροποποιεί το εμβαδόν και θέλει τις σχετικές αλλαγές στα ταπ κλπ

Άρθρο 81

1. α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ...

... γ) Στην έννοια της αυθαίρετης κατασκευής/αλλαγής χρήσης περιλαμβάνονται και οι πολεοδομικές παραβάσεις της παραγράφου 3 του παρόντος νόμου.

3. Ως πολεοδομικές παραβάσεις ορίζονται οι εξής: .....

ζ) οι εργασίες και κατασκευές της Κατηγορίας 3 της περίπτωσης γ του άρθρου 96

Άρθρο 82

1. α) Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β, γ, δ της παραγράφου 3 του άρθρου 81.

2. Από τις διατάξεις της παραγράφου 1 εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία ...

θ)  εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παρ. 3 του άρθρου 81 εξαιρουμένων των περιπτώσεων β, γ, δ

Edited Φεβρουάριος 11 , 2022 by jbosdas

[jbosdas]

23 λεπτά πριν, the_topo said:

Ποιός και πως μπορεί να είναι σίγουρος κάποιος για το πάχος των επιχρισμάτων?

Ως μηχανικός μπορείς να το βεβαιώσεις, αφού ξέρεις οτι συνηθωςτα εξ.επιχρισματα είναι περιπου ±3εκ. Τωρα αν ειναι 2,35 από την μία πλευρά και 1,27 από την άλλη καθώς και αν είναι ζυγιασμένη η τοιχοποιία και παίζεται όλο το παιχνίδι εκεί τότε σίγουρα δεν εχει νόημα να ασχοληθείς με την υποθεση.