Διαμερισμάτωση

[angelospap]

(μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Σε άδεια του 74 για ανέγερση οικοδομής με ισόγειο και 1 όροφο έγινε προσθήκη ενός ακόμα ορόφου. Για τον δεύτερο όροφο εφόσον ο πελάτης είχε τον αέρα έβαλε μηχανικό να του χτίσει έναν ακόμα όροφο με 2 διαμερίσματα χωρίς κάποια συμβολαιογραφική πράξη. Ο μηχανικός στην πολεοδομία έχει καταθέσει σχέδιο με 1 διαμέρισμα ενιαίο, ενώ στην πραγματικότητα έγιναν 2 από την κατασκευή. Το ερώτημα μου είναι το εξής: Μπορώ να κάνω ενημέρωση της άδειας χώρις κάποιο δημόσιο έγγραφο που να αποδεικνύει τον διαχωρισμό του διαμερίσματος σε 2 διαμερίσματα? Δεν έχει γίνει κάποια αλλαγή στο περίγραμμά του κτιρίου, ούτε στις μελέτες που απαιτούνταν τότε. Τα μέτρα είναι τα ίδια με αυτά του σχεδίου της άδειας με την μόνη διαφορά ότι έγινε διαχωρισμός σε 2 διαμερίσματα. Η συμβολαιογράφος που θα κάνει την σύσταση οριζόντιας μου είπε να κάνω ενημέρωση φακέλου εφόσον δεν αλλάζουν τα μέτρα, καθώς σε κάποια υποθηκοφυλακεία δεν δέχονται την τακτοποίηση σαν πράξη και δεν θα μπορεί να κάνει την σύσταση οριζόντιας στην πορεία.

Edited Ιούλιος 22 , 2021 by Pavlos33

[Apostolos131]

Καλησπέρα,

Έχω κάτοψη στον Α' όροφο πολυκατοικίας η οποία δείχνει στην άδεια (1979) και στην σύσταση (1978) 3 διαμερίσματα, 1)60,60τμ 2) 60,70τμ και 3) 74,30τμ. Στην πράξη εκ κατασκευής συνενώθηκαν το 1 με το 2 και τμήμα από το 3 σε ένα μεγάλο 161,80τμ (4) και έμεινε το υπόλοιπο του 3 μόνο του 33,80τμ (5). Έχω πελάτη τον ιδιοκτήτη του μεγάλου ο οποίος το 2005 χώρισε το διαμέρισμα σε δύο ξεχωριστά, 61,50τμ (6) και 100,30τμ (7). Το 6 έχει την μεσοτοιχία με το 5.

1) Όταν κατασκευάστηκε το 4 άφησε ένα τμήμα εμβαδού 1,68τμ στον κοινόχρηστο διάδρομο ενώ στην σύσταση φαίνεται δικό του. Χρειάζεται συναίνεση από το 51% των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας ή πάω με το άρθρο 98, παρ. 8 και το παραχωρώ χωρίς συναίνεση? (Πιστεύω το δεύτερο)

2) Ο ιδιοκτήτης του 5 μου δίνει συναίνεση για να προχωρήσω στην δήλωση της διαμερισμάτωσης. Ο νόμος μου ζητάει κάτοψη όλου του ορόφου. Ο ιδιοκτήτης του 5 όμως δεν θέλει να μπω και να αποτυπώσω το διαμέρισμά του. Αν ανεβάσω κάτοψη μόνο των 6 & 7 διαμερισμάτων είμαι καλυμμένος?

 

Edited Ιούλιος 26 , 2021 by Apostolos131

[Apostolos131]

Παρακαλώ αγνοήστε το προηγούμενο post καθώς έχει υπάρξει τροποποίηση της Σ.Ο.Ι. και πλέον τα δεδομένα έχουν αλλάξει. Πλέον έχω δύο απορίες που θα ήθελα να ακούσω γνώμες συναδέλφων για πως θα έπρεπε να αντιμετωπιστούν.

1) Τμήμα του κοινόχρηστου διαδρόμου στην άδεια φαίνεται ότι ανήκει στο διαμέρισμα του πελάτη μου αλλά στην σύσταση και στην πράξη είναι τμήμα του διαδρόμου. Χρειάζεται συναίνεση από το 51% των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας ή το παραχωρώ χωρίς συναίνεση? (Πιστεύω το δεύτερο)

2) Έχω διαμερισμάτωση. Ο νόμος μου ζητάει κάτοψη όλου του ορόφου. Ο ιδιοκτήτης του διπλανού διαμερίσματος όμως δεν θέλει να μπω και να αποτυπώσω το διαμέρισμά του. Αν ανεβάσω κάτοψη μόνο του διαμερίσματος του πελάτη μου είμαι καλυμμένος?

[ChristinaK]

1.Θεωρώ πως αποδίδεται δείχνοντας στην κάτοψη της ρύθμισης το "τμήμα διαμ/τος" που δεν κατασκευάστηκε (κοινόχρηστος εις βάρος διαμ/τος) και δεν απαιτείται συναίνεση γιατί υπάγεται στο άρθρο 98.7.(από κατασκευής και εντός νομίμου όγκου).

2.Δείχνουμε μόνο την κάτοψη του διαμ/τος,δηλώνουμε την ΔΔ και αναφέρουμε στην Τεχνική Έκθεση την αδυναμία αποτύπωσης όλου του ορόφου.

[Apostolos131]

Σε ευχαριστώ πολύ ChristinaK!

[dimitris GM]

σωστα για το 2'

οσον αφορα το 1'...λεει οτι

 "1) Τμήμα του κοινόχρηστου διαδρόμου στην άδεια φαίνεται ότι ανήκει στο διαμέρισμα του πελάτη μου αλλά στην σύσταση και στην πράξη είναι τμήμα του διαδρόμου. Χρειάζεται συναίνεση από το 51% των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας ή το παραχωρώ χωρίς συναίνεση? (Πιστεύω το δεύτερο)"

Αυτη την περιπτωση δεν την εχουμε ξαναδει...

α] στην αδεια εχει μια κατοψη για ενα  διαμερισμα...ουτε διαδρομος υπαρχει ουτε τπτ

[αρα - κατ' αρχάς - ποιον διαδρομο κατελαβε και ποια αυθαιρεσια εχει;]

β] εχει μια συσταση  και συμβολαιο  με διαδρομο. Θεωρητικα εχει επεκταση των κοινοχρηστων σε βαρος της ΟΙ.

γ] Καιτοι δεν το λεει, θεωρω το διαμερισμα εχει χτισθει με βαση  την συσταση

Εν τελει, φαινεται οτι στην αδεια θα εφτιαχνε ενα διαμερισμα

Τελικα το χωρισε στα δυο και εβαλε μεταξυ τους εναν  διαδρομο.

Εβαλε τα "σωστα" εμβαδα σε καθε ενα και μοιρασε και τον χωρο του διαδρομου  που δημιουργησε εκ των υστερων, διορθωνοντας τον πινακα ΟΙ της οικοδομης.

 Χρηση του 98/παρ. 8β δεν μπορουμε να κανουμε.Ούτε απαιτειται τροποποιηση της συστασης, αφου η συσταση περιγραφει το "σωστο" διαμερισμα.

Απομενει μια ΔΔ.

[εχει και μια ζεστη...βαζεις και δυσκολα...αντε να δουμε...]

 

[Apostolos131]

12 ώρες πριν, dimitris GM said:

στην αδεια εχει μια κατοψη για ενα  διαμερισμα...ουτε διαδρομος υπαρχει ουτε τπτ

υπάρχει ο κοινόχρηστος διάδρομος του ορόφου

12 ώρες πριν, dimitris GM said:

Θεωρητικα εχει επεκταση των κοινοχρηστων σε βαρος της ΟΙ.

Έχω επέκταση των κοινοχρήστων σε βάρος του διασμερίσματος μόνο όσον αφορα το σχέδιο της άδειας. Στην σύσταση δείχνει την πραγματική κατάσταση.

 

12 ώρες πριν, dimitris GM said:

θεωρω το διαμερισμα εχει χτισθει με βαση  την συσταση

Σωστά!

 

12 ώρες πριν, dimitris GM said:

Τελικα το χωρισε στα δυο και εβαλε μεταξυ τους εναν  διαδρομο.

Όχι. Το χώρισε στα δύο αλλά δεν υπάρχει διάδρομος μεταξύ τους. Υπάρχει μόνο ο κοινόχρηστος διάδρομος του ορόφου. Το διαμέρισμα είχε δύο εισόδους και τώρα που το χώρισε, το κάθε διαμέρισμα χρησιμοποιεί την δική του είσοδο από τον κοινόχρηστο διάδρομο.

Όσον αφορά το πρώτο ερώτημα συμφωνώ με την ChristinaK. Το παραχωρώ δείχνοντας στο σχέδιο την πραγματική κατάσταση η οποία συμφωνεί και με την σύσταση.

Σε ευχαριστώ Δημήτρη για την απάντηση!

[ChristinaK]

Επί της ουσίας,συμφωνούμε και οι τρεις.Παραμένει προς δήλωση μια διαμερισμάτωση,όπως λέει και ο Δημήτρης,ενώ η νο1."παράβαση" (σε σχέση με την οικοδομική άδεια),προφανώς δεν υπολογίζει πρόστιμο,αλλά αναφέρεται στην κάτοψη και την Τεχνική Έκθεση.

[Liberal]

@Thodoris Mat
Λες ότι δεν υπάρχουν μεσοτοιχίες αλλά τα Δ5, Δ6 έχουν διαφορετικούς ιδιοκτήτες.
Υπαγωγή στον Ν.4495/17 μπορεί να γίνει για διαφορετική διαμερισμάτωση (εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας και μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης.
Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98).
Ο διαχωρισμός οριζόντιας ιδιοκτησίας καλύπτεται από έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας και μπορεί να εκδοθεί εκ των υστέρων δίκην νομιμοποιήσεως.

@theophilos
Κατ’ ουσίαν  έχεις διαφορετική διαμερισμάτωση, oπότε διάβασε όσα γράφω στην πρώτη παράγραφο παραπάνω.

@angelospap
Σε παραπέμπω στην τελευταία πρόταση της πρώτης απάντησής μου.
Μετά την ΕΕΔΜΚ, ενημερώνεις τον φάκελο της άδειας.

[ppetros]

Καλημέρα σας.

Αν και έχει συζητηθεί πολλές φορές η περίπτωση αυτή θα ήθελα μια διευκρίνηση.

Οικοδομή προ 1975 που υπάρχει μόνο η οικοδομική άδεια-έντυπο- και τα σχέδια από την σύσταση. Υπάρχουν βασικά  διαμερίσματα ανα όροφο.

Γίνεται νέο τοπογραφικό διάγραμμα και υπάρχουν τα εξής.

1. Στον Χ όροφο ο χώρος του κλιμακοστασίου είναι σχεδόν εντάξει +-5 εκ. και το ένα διαμέρισμα είναι 2.5 τ.μ. μεγαλύτερο. Από τις διαστάσεις της περιμέτρου τεκμαίρεται ότι η υπέρβαση είναι στο διπλανό διαμέρισμα.

             α .Λογικά έτσι πάει για Διαμερισμάτωση. Η δήλωση δεν έχει πρόβλημα αλλά τι γίνεται με το υποθηκοφυλάκιο. Εκεί που θα δεχθούν τα επιπλέον μέτρα. Περιγραφή ότι τα π.χ. στα 80 τ.μ. νόμικα με συμβόλαιο υπάρχουν και 2.5 τ.μ από Δ/Δ. Θα ζητηθεί πρώτα τροποποίηση με συναίνεση του όμορου και μετά συμβόλαιο?

             β. Αν πάει στην κατηγορία - μεταβολές έως 5%- τότε ως τι θα δηλωθεί. θέλει πάλι μονομερής τροποποίηση και συναίνεση από τον όμορο. Γιατί?

2. Στον Υ όροφο υπάρχει διαμέρισμα 80 μέτρων που έγινε 86. Εκεί ισχύει μόνο το 1α αλλά αν αποδείξω ότι από την διαφορά των 6 τ.μ. τα μισά προέρχονται από επέκταση σε ακάλυπτο και αρα τα άλλα  στον όμορο μπορω τοτε ισχύει και το 2β. Σωστά?

ΤΕΛΙΚΑ όλες οι Δ/Δ χρειάζονται τροποποίηση-μονομερή ή συνολική ανα περίπτωση-?

- Να σημειώσω ότι σε άλλο υποθηκοφυλάκιο δέχονται τα εξής π.χ. νόμιμα 80 τ.μ. και 6 τ.μ. με τακτοποίηση με 4495/17 ως διαφορετική διαμερισμάτωση χωρίς τροποποίηση σύστασης.