MAKAP

Στην εκτός σχεδίου δόμηση τα ακίνητα περιγράφονται ως γήπεδα, αγροτεμάχια κλπ, ενώ, αντίθετα, στην εντός σχεδίου δόμηση και στους οικισμούς περιγράφονται ως οικόπεδα. Με αναζήτηση, και λέξεις κλειδιά "εκτός σχεδίου" θα βρεις συζητήσεις στο forum που έχουν σχέση με το ερώτημά σου, όπως πχ. το θέμα αυτό.

Αυτό, ομολογώ, δεν το γνώριζα και δεν έχω διαβάσει παρόμοιο συμβόλαιο. Ευχαριστώ για την πληροφορία.

Εννοούσα ότι η μεταβίβαση του τυφλού πρέπει να προηγηθεί εκείνης του άλλου. Νομίζω ότι δεν γίνεται να μεταβιβαστούν και τα δύο με το ίδιο συμβόλαιο αφού οι μεταβιβάσεις γίνονται από διαφορετικούς πωλητές.

Το ίδιο λέμε και οι δύο, απλά διευκρίνισα ότι "το δικαστήριο θα αποφασίσει για το που θα επιβληθεί η δουλεία".

Και να συμπληρώσω ότι, εάν πρόκειται για περίπτωση, όπως αυτή που περιέγραψε ο topeng στο post #1, τότε η σύσταση της δουλείας μπορεί να γίνει ταυτόχρονα με τη σύσταση της κάθετης, ενώ εάν πρόκειται για αίτημα εκ των υστέρων, τότε το δικαστήριο θα αποφασίσει για το που θα επιβληθεί η δουλεία, με βάση είτε τις τεχνικές εκθέσεις των συμβούλων των διαδίκων είτε την έκθεση πραγματογνωμοσύνης του πραγματογνώμονα που θα διοριστεί για το σκοπό αυτό.

Το τυφλό οικόπεδο αποτελεί εμπόδιο στη μεταβίβασή τους.

Ανεξάρτητα από το τι πιστεύει ο καθένας, η εκτός σχεδίου δόμηση είναι ένα από τα τρία καθεστώτα δόμησης του ελλαδικού χώρου. Το καθεστώς αυτό άρχισε να εφαρμόζεται συστηματικά από τη δεκαετία του '60, κυρίως, λόγω της αδυναμίας της Πολιτείας να ανταποκριθεί στις βασικές της υποχρεώσεις, όπως ο χωροταξικός και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Το να εξορκίζουμε σήμερα το καθεστώς αυτό, όταν έχει χρησιμοποιηθεί νόμιμα ή αυθαίρετα σε όλο τον ελλαδικό χώρο και έχει διαμορφώσει τη συντριπτική πλειοψηφία της επιφάνειας της μη πολεοδομημένης γης, είναι σαν να τουφεκάμε στον αέρα για εντυπωσιασμό. Συμφωνώ ότι, η πολύ "κακή" εικόνα της ελληνικής υπαίθρου δημιουργήθηκε, παράλληλα, με την αυθαίρετη κατάτμηση της γης αλλά η εμπειρία των τελευταίων 30 ετών (πχ αύξηση του εμβαδού κατάτμησης στα 20 στρεμ. στην Αττική) αποδεικνύει ότι ο Έλληνας καταφέρνει και εφευρίσκει τρόπους για να παρακάμψει τους νόμους. Μην ξεχνάμε, άλλωστε, ότι Ελλάδα δεν είναι μόνον η ηπειρωτική αλλά και η νησιωτική, για την οποία μπήκαν, τα τελευταία χρόνια, μερικοί κανόνες. Συμπερασματικά, το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης δεν είναι καθόλου εύκολο στη λύση του και χρειάζεται ολοκληρωμένο και σοβαρό σχεδιασμό για την αντιμετώπισή του και όχι σπασμωδικά πυροτεχνήματα του τύπου αύξησης του ορίου κατάτμησης.

Εννοείται, βέβαια, ότι τα δύο οικόπεδα είναι όμορα και για τη συνένωση δεν έχει σημασία το εμβαδόν του τυφλού. Στην περίπτωση συνένωσης με σύσταση κάθετης, πρέπει να προβλεφθεί, παράλληλα, και σύσταση δουλείας διόδου.

@Simaril Μετά τις διευκρινίσεις σου, προκύπτει ότι ο δρόμος, που υπήρχε στη συγκεκριμένη περιοχή, διαπλατύνθηκε με τον τρόπο που περιγράφεις. Με δεδομένο ότι η διαπλάτυνση αυτή πραγματοποιήθηκε χωρίς αφενός πολεοδομικό σχεδιασμό αφετέρου τη θέλησή σας, ο μόνος τρόπος διεκδίκησης των τμημάτων που καταλήφθηκαν από τον δρόμο είναι η δικαστική οδός, εάν θεωρείς ότι έχουν εξαντληθεί τα περιθώρια συζήτησης και επίλυσης του θέματος με το δήμαρχο και το δημοτικό συμβούλιο. Στην περίπτωση αυτή θα χρειαστείς αποδεικτικά στοιχεία για τη θέση που είχε, διαχρονικά, ο δρόμος και συγκεκριμένα τοπογραφικά διαγράμματα και φωτογραφίες και έκθεση φωτοερμηνείας αεροφωτογραφιών, εάν υπάρχουν κατάλληλες για την περίοδο που ενδιαφέρει. Πρέπει να γνωρίζεις ότι, η διαδικασία αυτή είναι χρονοβόρα και έχει κόστος απρόβλεπτο ενώ, παράλληλα, οξύνει τις σχέσεις με τη δημοτική αρχή.

Μα ... είναι η κλασσική περίπτωση του ορισμού της δουλείας διόδου. Το οικόπεδο θεωρείται ενιαίο, πολεοδομικά, αλλά τα τρία τμήματα της κάθετης ΠΡΕΠΕΙ να έχουν πρόσβαση (επικοινωνία) με ΚΧ και αυτό επιτυγχάνεται μόνον με τη σύσταση δουλείας διόδου.

Επειδή τα οικόπεδα εντός σχεδίου σπανίζει να έχουν εμβαδόν 4 στρεμ. περίπου, θα εννοείς, μάλλον, ακίνητο (αγροτεμάχιο ή άλλο) εκτός σχεδίου. Εάν είναι έτσι η κατάσταση, πρέπει να απευθυνθείς σε ένα τοπογράφο της εμπιστοσύνης σου και, αφού του δώσεις όλα τα σχετικά στοιχεία, θα απαντήσει στα ερωτήματά σου σχετικά με τη μείωση του εμβαδού. Εάν πράγματι διαπιστωθεί ότι οι όμοροι ιδιοκτήτες έχουν καταλάβει τμήματα από το ακίνητό σου, τότε έχεις δύο επιλογές. Τη διεκδίκηση 1) με συζήτηση (που δεν φέρνει εύκολα αποτελέσματα) και 2) με αγωγές (που είναι χρονοβόρα και πολυέξοδη). Στη δεύτερη περίπτωση πρέπει να συμβουλευτείς δικηγόρο. Το θέμα της δουλείας διόδου αντιμετωπίζεται είτε με συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών των ακινήτων είτε με προσφυγή στη δικαιοσύνη, οπότε ο προσφεύγων πρέπει να υποστηρίξει και αποδείξει τους ισχυρισμούς του.

Υπάρχουν διανομές που έχουν σχεδιαστεί στο οικείο διάγραμμα με βάση τη χάραξη ενός άξονα, που ορίζεται από ορόσημα, και πάνω σ' αυτόν έχουν σχεδιαστεί οι πλευρές των κληροτεμαχίων ως κάθετες στον άξονα, με την αναγραφή των μηκών των πλευρών αυτών. Εάν είσαι σε παρόμοια περίπτωση διανομής, θα ξεχάσεις το σαρωμένο διάγραμμα και θα σχεδιάσεις το κληροτεμάχιο κατά τον ίδιο τρόπο για να το συγκρίνεις με την αποτύπωση.

Όταν διάβασα αυτή την είδηση χθες, παράλληλα με την κατάργηση του "ανενεργού" εδώ και χρόνια, θεσμού της ΜΣΔ, σκέφτηκα ότι ήταν προβοκατόρικη σκέψη του συγκεκριμένου συντάκτη. Η επανάληψη της είδησης, πλέον, αποδεικνύει ότι πρόκειται για συνειδητή επιλογή του αρμόδιου υπουργείου για να το ... χωνέψουμε πριν ανακοινωθεί επίσημα.

Ο ΓΟΚ καθορίζει σαφώς (άρθρο 10) τις διαδικασίες για τη μέτρηση των υψών στο πρόσωπο ενός οικοπέδου. Οι μηχανικοί, λοιπόν, με τους οποίους συνεργάζεσαι, θα πρέπει να γνωρίζουν το θέμα και να σε ενημερώσουν σχετικά.

Από την περιγραφή σου, αφενός προκύπτει ότι θεωρείς το οικόπεδό σου αυτοτελές ενώ έχεις ΜΟΝΟΝ την αποκλειστική χρήση του και πολεοδομικά θεωρείται ως ενιαίο με τα υπόλοιπα τμήματα στα οποία συστάθηκε κάθετη ιδιοκτησία αφετέρου γεννώνται πολλά ερωτήματα, σχετικά με 1) την κατηγορία του οικισμού (οικισμός <2000 κατοίκων, οικισμός προ 23 κλπ), 2) τη διαδικασία αφαίρεσης γης από τα οικόπεδα αυτά, δεδομένου ότι δεν έχει εκπονηθεί πολεοδομική μελέτη, όπως λες, αλλά αναφέρεις για εισφορά σε γη, που επιβάρυνε μόνο τα οικόπεδα της δικής σας πλευράς και όχι της απέναντι. Νομίζω ότι, με δεδομένο ότι δεν γνωρίζουμε την πραγματική κατάσταση, δεν είναι εύκολο να πάρεις απαντήσεις στα ερωτήματά σου στο forum αυτό. Αντίθετα, ο τοπογράφος, που ασχολήθηκε με το θέμα σου, μπορεί να σου δώσει τις σχετικές απαντήσεις.

Προφανώς, ΔΕΝ πρέπει να περιλαμβάνεται στη δήλωση του ν. 651/77, διατύπωση ή επιφύλαξη για την οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου, που εξαρτάται από άλλους φορείς, όπως δασαρχείο, αρχαιολογία κλπ. Πέραν της σαφούς διατύπωσης του άρθρου 5 του ν. 651/77, ότι με τη δήλωση βεβαιώνεται, από τον ιδιώτη μηχανικό, η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ή όχι του ακινήτου, ΜΕ ΒΑΣΗ, τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις, και η γνωμοδότηση του Γραφείου Δικαστικού του ΤΕΕ καταλήγει στο ίδιο συμπέρασμα, αναλύοντας σχετικό σκεπτικό.

Εκτός της δουλείας διόδου.

Αν γνωρίζεις τον τρόπο να υπολογίσεις την αξία ενός ακινήτου, μπορείς να βρεις την περιοχή που σε ενδιαφέρει από το Google (πχ στην ιστοσελίδα http://www.texnomesitiki.gr/dunami-tis-gnosis/forologika-themata/antikeimenikes-axies-perifereia-nomo.html θα βρεις τις αξίες όλων των οικισμών ανά περιφέρεια και νομό) και να προχωρήσεις. Αν δεν γνωρίζεις, η καλλίτερη λύση είναι ένας συμβ/φος της περιοχής που σε ενδιαφέρει.

Σε γενικές γραμμές, έδωσες και τις απαντήσεις στα ερωτήματα. Έχω, όμως, δύο παρατηρήσεις: 1) γιατί δεσμεύεις την ερώτηση, με την προϋπόθεση ότι τα οικόπεδα/ γήπεδα προέρχονται από τον ίδιο κύριο, οπότε γεννώνται ερωτήματα σχετικά με την κατάτμηση; και 2) η μη υποχρέωση σύνταξης συμβ/φικής πράξης υπάρχει μόνον στην περίπτωση υποβολής φακέλου για την έκδοση άδειας σε συνενούμενα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα/ γήπεδα.

Μα... αυτό που λέει ο GRTOPO και εγώ είναι ότι, η έκταση των 10000 τμ δεν περιλαμβάνεται στη ΖΟΕ και, επομένως, δεν ισχύουν, γι' αυτήν, οι ρυθμίσεις της ΖΟΕ.

Η "ενδιαφέρουσα" άποψη που υποστηρίζει ο GRTOPO (και όχι μόνο) βασίζεται στο γεγονός ότι, η έκταση των 65 τμ, η οποία, όπως υπέδειξε, θα μπορούσε και να μην υπάρχει, με μια ελαφρά μετακίνηση του ορίου στην "πραγματική" του θέση, ΔΕΝ μπορεί να δεσμεύει τη συνολική έκταση των 10000 τμ, δηλαδή η συνολική αυτή έκταση ΔΕΝ περιλαμβάνεται στη ΖΟΕ. Εκτός εάν τα πράγματα δεν είναι όπως τα περιγράφεις, αλλά αντίθετα.

Αφού ενδιαφέρεσαι να μάθεις τους ορισμούς που αφορούν στους οικισμούς, νομίζω ότι είναι ωφέλιμο να διαβάσεις το άρθρο 2 του από 24.4.1985 πδ (άρθρο 81 ΚΒΠΝ) για τους οικισμούς <2000, στο οποίο αναφέρονται αφενός οι ορισμοί που ζήτησες και περιέγραψε ο ΘΕΟΧΑΡΗΣ αφετέρου και όλες οι υπόλοιπες κατηγορίες οικισμών. Χρήσιμο είναι ακόμη να διαβάσεις και τα υπόλοιπα άρθρα του πδ για να διαμορφώσεις πλήρη εικόνα για τις διαδικασίες δόμησης σ' αυτή την κατηγορία οικισμών. Στα άρθρα 85 και 86 υπάρχουν οι απαντήσεις στα ερωτήματα που βάζεις.

Υποθέτω ότι εννοείς ότι οι 3 κατασκευές ανήκουν στον κατασκευαστή και όχι οι ΚΧ, όπως γράφεις. Οι κατασκευές αυτές έπρεπε να φαίνονται στην άδεια, οπωσδήποτε, μάλιστα, αν είχε προηγηθεί η σύσταση, αλλά είναι ενδεχόμενο να αποτελούν κατασκευές που επιτρέπονται από τον ΓΟΚ. Για το λόγο αυτό, επιβάλλεται να συμβουλευτείς ένα έμπειρο, σ' αυτά τα θέματα, μηχανικό.

Ξεκινάμε, βέβαια, από το γεγονός ότι η συνολική έκταση είναι γήπεδο και όχι "οικόπεδο" αφού πρόκειται για περιοχή εκτός σχεδίου. Από την περιγραφή σου προκύπτει ότι, στην άδεια περιγράφονταν 4 οικοδομές (εκ των οποίων κάποιες κτίστηκαν σε άλλες θέσεις από τις προβλεπόμενες) και ο κατασκευαστής έκτισε αυθαίρετα και άλλες τρεις. Όπως καταλαβαίνεις, τα προβλήματα (πολεοδομικά και νομικά) είναι πάρα πολλά και αν οι 3 επί πλέον οικοδομές κατασκευάστηκαν χωρίς να τροποποιηθεί η σύσταση Ο.Ι. τα προβλήματα πολλαπλασιάζονται. Ακόμη χειρότερα, αν έχουν πουληθεί οι 3 οικοδομές σε τρίτους χωρίς τροποποίηση της Ο.Ι. Δεδομένου ότι δεν ξεκαθαρίζεις τα θέματα αυτά, είναι προφανές ότι δεν μπορούν να απαντηθούν τα ερωτήματά σου. Οπωσδήποτε, όμως, χρειάζεσαι τη συμβουλή ενός μηχανικού και ενός δικηγόρου της εμπιστοσύνης σου οι οποίοι να έχουν καλή γνώση των θεμάτων αυτών.

Να ξεκινήσουμε από την αρχή. Η συνολική έκταση (Α+Β+Γ) θεωρείται ενιαία, πολεοδομικά, και ως τέτοια εμφανίζεται όχι μόνο στα τδ που συντάσσονται γι' αυτήν αλλά και σε όλες τις αντίστοιχες συμβολαιογραφικές πράξεις. Με βάση τη συμβολαιογραφική πράξη σύστασης της κάθετης, ο κύριος κάθε τμήματος, με ποσοστά συνιδιοκτησίας επί της συνολικής έκτασης, έχει ΜΟΝΟΝ την αποκλειστική χρήση του συγκεκριμένου τμήματος. Επομένως, η δουλεία διόδου, που θα συσταθεί, αναγκαστικά, για να έχουν επικοινωνία με τον ΚΧ τα τμήματα Β και Γ, θα επιβληθεί επί των αντίστοιχων τμημάτων Α και Β και το εμβαδόν της διόδου στα τμήματα Α και Β ανήκει στα τμήματα αυτά. Συνεπώς, τα τμήματα της δουλείας στα τμήματα Α και Β περιλαμβάνονται στο εμβαδόν των αντίστοιχων τμημάτων της κάθετης, αλλά οι υπολογισμοί για κάλυψη και ΣΔ γίνονται επί του εμβαδού του συνολικού οικοπέδου και ΟΧΙ του κάθε τμήματος. Αυτό, βέβαια, είναι και το μειονέκτημα της κάθετης, γιατί οι αποκλειστικοί χρήστες των επί μέρους τριών τμημάτων δεν κτίζουν ταυτόχρονα, συνήθως, και είναι δυνατόν να "ριχτεί" όποιος κτίσει τελευταίος και οι άλλοι έχουν υπερβεί τα αναλογούντα σ' αυτούς ποσοστά επί των πολεοδομικών μεγεθών. Με βάση τις ισχύουσες διατάξεις για την πρόσβαση σε οχήματα έκτακτης ανάγκης (Πυροσβεστική, ΕΚΑΒ κλπ) αλλά και σε οχήματα που είναι απαραίτητα για την ανέγερση οικοδομής (φορτηγά, μπετονιέρες κλπ) πρέπει να προβλεφθεί ανάλογο πλάτος της διόδου. Με κατάλληλη αναζήτηση, θα βρεις αρκετό υλικό στο forum για το θέμα αυτό.