SIGIO

Σύμφωνα με το ΦΕΚ 133Δ (τροποποίηση των Π.Δ. 24.4.85 και 20.8.85) "Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που να έχει τεθέι σε κοινή χρήση. Εάν δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση, για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να τεθεί σε κοινή χρήση με συμβολαιογραφική πράξη, έκταση στη συγκεκριμένη θέση για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου πλάτους τουλάχιστον 4μ και μέχρι 6μ κατά μήκος των ορίων του οικοπέδου, που να συνδέει το οικόπεδο με το υφιστάμενο σε κοινή χρήση δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Στο παραπάνω απόσπασμα δεν αναφέρεται ότι υπάρχει η δυνατότητα το οικόπεδο να αποκτήσει πρόσωπο μέσω της εκτός σχεδίου περιοχής, ούτε ότι η κοινόχρηστη έκταση (επαρχιακός δρόμος) μπορεί να είναι έκταση που δεν εμπερικλείεται από τα όρια του οικισμού. Το οικόπεδο πρέπει να "βλέπει" άμεσα στο δίκτυο του οριοθετημένου οικισμού, να ανήκει δηλαδή στον οικισμό για να μπορεί να έχει δικαιώματα (π.χ. φωτισμός οδού από το δίκτυο του οικισμού) και υποχρεώσεις προς τον οικισμό (π.χ. δημοτικά τέλη). Επίσης, αν θεωρήσουμε ότι απλά έχει πρόσβαση από την επαρχιακή οδό, τότε στην περίπτωση που η οδός αυτή αλλάξει χάραξη ή καταργηθεί τότε το εντός σχεδίου τμήμα θα συνεχίσει να έχει πρόσβαση στο δίκτυο του οικισμού;

Το να θεωρεί ο υπάλληλος ότι το όριο του οικισμού χωρίζει το αρχικό αγροτεμάχιο σε 3 μη άρτια και οικοδομήσιμα είναι ανεπίτρεπτο. Πρώτον γιατί η γραμμή του ορίου δεν κατατμεί αλλά οριοθετεί ένα τμήμα εντός, πάνω στο οποίο εφαρμόζονται οι ευνοϊκές (και όχι αναγκαστικές) διατάξεις της εντός σχεδίου δόμησης καθώς και οι περιορισμοί αυτής (π.χ. οικοδομησιμότητα μόνο στην περίπτωση προσώπου σε κ.χ. του οικισμού), και δεύτερον μια διοικητική πράξη όπως η οριοθέτηση ενός οικισμού σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να ακυρώνει την οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου.

Η ουσία είναι το πώς ερμηνεύει την νομοθεσία ο υπάλληλος της πολεοδομίας, αφού αυτός θα ελέγξει και το τοπογραφικό της άδειας. Πάντως σε παρόμοια περίπτωση που είχα θεώρησα το γήπεδο ώς εκτός σχεδίου, αφού με το εντός τμήμα είχα πρόβλημα πρόσβασης. Την ίδια απάντηση μου έδωσαν και στην πολεοδομία.

Το αγροτεμάχιο είναι ενιαίο και σαφώς άρτιο και οικοδομήσιμο. Χτίζει 226τμ με τις εκτός σχεδίου διατάξεις. Για το τμήμα που εμπίπτει εντός της οριοθέτησης του οικισμού είναι απαραίτητο να έχει πρόσβαση από κοινόχρηστο χώρο του οικισμού και όχι απλά από οποιοδήποτε δρόμο.

Όσον αφορά το Δ στους οικισμούς < 2000 κατ. είναι 2.5μ ή κολλάς στο όριο. Άρα αν η οικοδομή κολλήσει δεξιά και αριστερά δεν έχεις πρόβλημα.

Σε περίπτωση επέκτασης η δημιουργίας νέου σχεδίου με βάση το Ν.1337/83 με την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής και την μεταγραφή της στο οικείο υποθηκοφυλακείο δημιουργούνται και οι αντίστοιχες υποχρεώσεις και δικαιώματα της ιδιοκτησίας προς και από τον Δήμο. Είναι πλέον χωροθετημένοι και οι κοινόχρηστοι χώροι και οι ιδιοκτησίες. Οπότε δεν χρειάζεται καμία παραιτέρω πράξη, όπως παραχώρηση σε κοινή χρήση τμήματος. Στη συγκεκριμένη περίπτωση πρέπει να ελέγξεις το πίνακα της πράξης και να εξακριβώσεις αν στην αρχική ιδιοκτησία εμπεριέχεται και το τμήμα στο οποίο αναφέρεσαι. Αν δηλαδή ο μελετητής το θεώρησε ιδιοκτησία σου ή παλαιά κοινόχρηστη οδό. Αν εμπεριέχεται στην αρχική ιδιοκτησία και ο πίνακας δεν έχει κανένα υπολογιστικό λάθος τότε δεν υπάρχει πρόβλημα. Αν δεν αποτελει ιδιοκτησία, και εσύ μπορείς να αποδείξεις ότι ήταν, κάνε διορθωτική πράξη εφαρμογής. Για να πληρωθείς τα δικαιώματα τα σου από το Δήμο, πας δικαστικά για καθορισμό τιμής μονάδας.

1. Πρέπει να δηλώσεις την σημερινή αρίθμηση της οδού γιατί και η κτηματογράφηση προφανώς θα αναφέρει την καινούρια αρίθμηση. Πάντως ο ασφαλέστερος τρόπος να δηλώσεις το ακίνητο είναι με τοπογραφικό. 2. Θα δηλωθεί και η μονοκατοικία με επισυναπτόμενη την οικοδομική άδεια. Δεν είναι απαραίτητο να γίνει συμβόλαιο μετά την αποπεράτωση της οικοδομής. Συμβόλαιο θα γίνει σε περίπτωση που θα απαιτηθεί στο μέλλον συμβολαιογραφική πράξη όπως πχ μεταβίβαση, γονική παροχή κλπ.

Δεν νομίζω να ισχύει κάτι τέτοιο. Και πριν το 1985 υπήρχαν όροι και περιορισμοί δόμησης, υπήρχαν και όρια αρτιότητας. Επίσης αν έχει γίνει κατάτμηση πριν το 1977 και σήμερα το οικόπεδο έχει τα κατά παρέκλιση όρια αρτιότητας που ισχύουν στη περιοχή τότε είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Απαγορεύσεις κατάτμησης υπήρχαν σε κάποιους οικισμούς στους οπόιους είχαν παραχωρηθεί οικόπεδα (μέσω πρόνοιας) και υποχρέωναν τους προσωρινούς ιδιοκτήτες πχ να προβούν σε οικοδόμηση του ακινήτου μέσα σε ένα χρονικό διάστημα, συνήθως 10 ετών. Άλλη απαγόρευση δεν γνωρίζω. Ας με διορθώσουν εμπειρότεροι συνάδελφοι.

Η διαφορά είναι μεγάλη. Προφανώς τα κτίρια είναι προ του 1955. Δες πως ακριβώς δήλωσαν στο κτηματολόγιο τα αντίστοιχα κτίρια. Αν πχ δήλωσαν ότι έχουν από ένα κτίριο με ποσοστό 65% και 35% αντίστοιχα στο συνολικό οικόπεδο, τότε έχουν πρόβλημα. Ενημέρωσέ τους ότι πρέπει να γίνει διόρθωση στο κτηματολόγιο - και άλλαξε το ποσό της αμοιβής σου. Αν δήλωσαν ότι έχουν δύο κτίρια με τα αντίστοιχα ποσοστά και στα δύο ο καθένας, τότε δεν ενδιαφέρει το ποσοστό που υπολογίζεις για το κάθε κτίριο.

Αυτό που πρέπει να κάνεις είναι διορθωτική πράξη εφαρμογής. Πρέπει να συγκεντρώσεις συμβόλαια, αποδοχές κληρονομιάς κλπ. και ότι άλλο μπορεί να χρησιμεύσει στο να αποδείξεις ότι έχουν γίνει τα λάθη που προανέφερες. Επίσης πρέπει να βρεις τον πίνακα και το διαγραμμα της πράξης εφαρμογής, ελέγχοντας και το αν έχει προηγηθεί άλλη διορθωτική που σε αφορά. Στη συνέχεια συντάσεις νέο πίνακα πράξης εφαρμογής για το ακίνητο που σε αφορά (αλλά και των ομόρων εφόσον μετακινείς τα μεταξύ σας όρια - στην περίπτωση αυτή θα χρειαστεί πρώτα να προβείς σε ακυρωτική πράξη η οποία θα κοινοποιηθεί με δικαστικό επιμελητή). Προσοχή τα στοιχεία στη στήλη 2 του πίνακα της πράξης πρέπει να αναφέρονται στον τελευταίο ιδιοκτήτη πριν την κύρωση της. Ο υπολογισμός των διορθωμένων εισφορών, εφόσον αλλάζει το αρχικό εμβαδό της ιδιοκτησίας, υπολογίζεται βάσει του εμβαδού της συνολικής ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη που είχε στην κατοχή του στις 10.3.82 (θα χρειαστεί την μερίδα του ιδιοκτήτη από το αντίστοιχο υποθηκοφυλακείο). Οπώς και να έχει είναι μία διαδικασία χρονοβόρα, απαιτεί την συνεργασία μηχανικού και δικηγόρου ιδιαίτερα στην περίπτωση που απαιτείται και αλλαγή ορίων. Καλύτερα πρώτα να έρθεις σε επαφή με τον αρμόδιο υπάλληλο στην πολεοδομία της περιοχής του ακινήτου. Η διορθωτική πράξη κυρώνεται με απόφαση Νομάρχη.

Θα σε δυσαρεστήσω αλλά το τμήμα που περιγράφεις για να οικοδομηθεί πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο του οικισμού και όχι απλά σε οποιοδήποτε δρόμο (όπως πχ τον αγροτικό που ανέφερες). Είχα παρόμοια περίπτωση και αυτό μου απάντησαν και στην πολεοδομία. Δες αν μπορείς να πάρεις πρόσωπο από δρόμο του οικισμού με παραχώρηση σε κοινή χρήση τμήματος κάποιου γείτονα, αφού πρώτα λάβεις υπόψη σου την 1018 (αν θυμάμαι καλά) απόφαση του ΣΤΕ (σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του να θέτεις σε κοινή χρήση κλπ).

Προσπάθησε να του εξηγήσεις τώρα την δυσκολία αποτύπωσης και το ότι αυτός θα σου υποδείξει τα όρια του τεμαχίου. Στο τοπογραφικό δεν χρειάζονται συντεταγμένες αλλά είναι απαραίτητο για την δική σου εξασφάλιση να σημειώσεις επάνω στο σώμα του τοπογραφικού ότι τα όρια τα υπέδειξε ο φαινόμενος ιδιοκτήτης (ή νομέας της έκτασης), ότι στο τοπογραφικό τα όρια αυτά εμφανίζονται όπως ακριβώς τα υπέδειξε και ότι όλη η μελέτη σου βασίστηκε, λόγω έλλειψης συμβολαίου ή άλλων στοιχείων, στην παραπάνω υπόδειξη. Την παραπάνω σημείωση πρέπει να την υπογράψει.

Έχω την έντύπωση ότι το ΓΠΣ έχει ως στόχο την παρουσίαση προτάσεων για την αξιοποίηση μιας πολεοδομικής ενότητας. Οι προτάσεις αυτές εξάγονται μετά από διάφορες μετρήσεις όπως της μέσης πυκνότητας, της ανάπτυξης του οικισμού τα προηγούμενα χρόνια κλπ. Πάντως σε καμία περίπτωση δεν ρυμοτομεί. Η Διοικητική Πράξη που το κάνει αυτό είναι η Πολεοδομική Μελέτη που έχει κυρωθεί. Τα ρυμοτομούμενα τμήματα παραμένουν στον αρχικό ιδιοκτήτη μεχρί αυτός να αποζημιωθεί ή να αυτοαποζημιωθεί μετά βέβαια την κύρωση μιας άλλης πράξης, της πράξης αναλογισμού ή της πράξης εφαρμογής ανάλογα με την περίπτωση. Άποψη μου είναι ότι με ένα ΓΠΣ του 1965, χωρίς Πολεοδομική Μελέτη, χωρίς να έχει αποζημιωθεί η ιδιοκτησία και βέβαια με την προυπόθεση ότι το ιδιοκτησιακό καθεστώς του τμήματος είναι λυμένο και ξεκάθαρο, ο Δήμος δεν μπορεί να θεωρεί ότι η εν λόγω έκταση είναι κοινόχρηστη.

Chris προσπάθησα μέσω προηγούμενων δημοσιεύσεων να βρώ απάντηση στο ερώτημα μου αλλά δεν βρήκα κάτι συγκεκριμένο. Ίσως να μην χρησιμοποίησα σωστά την αναζήτηση. Υπάρχει συγκεκριμένη εγκύκλιος που να αναφέρει ότι στο εντός ορίων τμήμα μπορείς να οικοδομήσεις αν έχεις πρόσωπο σε κοινόχρηστη έκταση έκτος ορίων ή εξάγεται ως συμπέρασμα από την ερμηνεία της νομοθεσίας (ενιαία ιδιοκτησία με το εκτός σχεδίου τμήμα - αφού έχει πρόσωπο το εκτός σχεδίου έχει και το εντός) ; Από ότι ξέρω το εντός ορίων τμήμα για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο του οικισμού. Αν έχεις κάποια εγκύκλιο θα με "έσωνες"!!!!

Στην περίπτωση που στο συμβόλαιο του 1978 έγινε κατάτμηση του αρχικού τεμαχίου, η ημερομηνία του συμβολάιου συνεπάγεται και ημερομηνία δημιουργίας του αγροτεμαχίου σου. Το συμβολαιο δηλαδή αποτελεί και αποδεικτικό του χρόνου δημιουργίας. Συνεπώς, σε αυτή την περίπτωση το αγροτεμάχιο δεν μπορεί να οικοδομηθεί αφού είναι μεταγενέστερο των ημερομηνιών των παρεκλίσεων.

Ναι, ως εκτός σχεδίου είχε και έχει πρόσωπο σε αγροτική οδό διανομής και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο εντός ζώνης. Θεωρώ και εγώ πως το πνεύμα της οποιαδήποτε πολεοδομικής παρέμβασης σε καμιά περίπτωση δεν είναι η δημιουργία προβλημάτων οπώς η υποβίβαση της αξίας ενός ακινήτου.

Καλησπέρα σε όλους Το όριο ενός οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων όπως καθορίσθηκε με απόφαση Νομάρχη κόβει ένα γήπεδο σε δύο τμήματα, ένα εκτός σχεδίου μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και ένα εντός σχεδίου άρτιο αλλά μη οικοδομήσιμο λόγω έλλειψης πρόσβασης σε κοινόχρηστο. Τα όμορα οικόπεδα είναι όλα χτισμένα και γενικά αδυνατούν στο να παραχωρήσουν έκταση για να αποκτήσει πρόσβαση το παραπάνω τμήμα. Το αρχικό κληροτεμάχιο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Είναι δυνατό το γήπεδο να οικοδομηθεί όλο ως εκτός σχεδίου, αφού η οριοθέτηση ουσιαστηκά το καθιστά μη οικοδομήσιμο; Θα ήθελα την άποψη σας. Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων