Vasili

Το παταράκι στο μπάνιο δεν το τακτοποιούμε. Στην περίτπωση σου δεν είναι παταράκι μπάνιου αλλά ωστόσο έχεις δίκιο για το χαρακτηριστικό του ύψους. Οι νόμοι των αυθαιρέτων κακώς αποσυνδέθηκαν με τον κτιριοδομικό και έτσι υπάρχουν πολλαπλές απορίες για το πως υπολογίζουμε τι. θα μου πεις δεν μπορέι ένα αυθαίρετο να σέβεται τις διατάξεις του κτιριοδομικού (πχ χώρο αυθαίρετης κατοικίας με ύψος 2.40 μ θα τον βάζαμε κύριο χώρο ή βοηθητικό ?). Ομώς αφού το αυθαίρετο είναι χαοτικό θα έπρεπε τουλάχιστον κάποιες βασικές διατάξεις του κτιριοδομικού να υπήρχαν ως αναφορά. (πχ χώροι με ύψος κάτω από 2.00 παίρνουν μειωτικό, χώροι κάτω από 1.10 υπολογίζονται με αναλυτικό). Εχω δεί πολλά αποθηκάκια κάτω από μπαλκόνια με ύψος 1.2 - 1.1 μ. Αυτά αποθήκη δεν τα λές. περισσότερο κτιστή ντουλάπα εξωτερικού χώρου.

Η παράταση είναι λογικό και σωστό να δοθεί εφόσον δεν έχει ακόμη έρθει η τροπολογία για τις ισόγειες αποθήκες, ισόγεια γκαράζ, απολήξεις, τρόπος υπολογισμού pilotis και ημιτελών κτιρίων κλπ κλπ. όλα τα παραπάνω είτε πήγαιναν με αναλυτικό είτε με μειωτικό συντελεστή στον 4178. επομένως πάρα πολλοί περιμένουν την τροποποίηση ώστε να ενταχθούν. Είναι αξιοπερίεργο που όλη αυτή η τεχνογνωσία και οι ειδικές περιπτώσεις των προηγουμένων νόμων δεν ενσωματώθηκαν στο αρχικό κείμενο.

Για να είναι 1758 μ2 και είχε εκδοθεί άδεια θα υπάγεται σε κάποια από τις παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Θα πρέπει να εξετάσεις το διάγραμμα δόμησης της άδειας και να δεις με ποια παρέκκλιση εκδόθηκε η άδεια, ποιά ήταν η προσδιορισμένη τότε μέγιστη δόμηση και αν και σήμερα ισχύουν τα ίδια στην περιοχή που εξετάζεις. Αν όλα είναι οκ και δεν υπάρχει παράβαση η οποία δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί (πχ να βρίσκεται εντός των ελαχίστων πλάγιων αποστάσεων) τότε θα μπορείς κατά πάσα πιθανότητα να νομιμοποιήσεις. Οι κανονισμοί για την εκτός σχεδίου δόμηση βρίσκονται στο ΦΕΚ 270Δ / 1985

Σωστά. Τόσο ο 4276/14 ΦΕΚ 155Α / 30-07-2014 "Απλούστευση διαδικασιών λειτουργίας τουριστικών επιχειρήσεων και τουριστικών υποδομών, ειδικές μορφές τουρισμού και άλλες διατάξεις", όσο και η απόφαση 27715 / 2013 (ΦΕΚ 3118 Β' / 9-12-2013) "Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και λοιπών όρων και προϋποθέσεων για την αδειοδότηση αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων" αναφέρουν πως οι κατοικίες είναι τουλάχιστον 40 μ2 χωρίς να αναφέρει μέγιστο. Τα εμβαδά και οι ορισμοί έχουν γινει update με τον 4276 στον οποίον θα βασιστείς. Ωστόσο η απόφαση 27715 / 13 που είναι προγενέστερη, δίνει τεχνικές προδιαγραφές. Το μονόχωρο / δίχωρο αφορά τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα και όχι τις κατοικίες. Επιπροσθέτως οι κατοικίες δεν έχουν κατάταξη, ούτε αυστηρές προδιαγραφές όπως τα διαμερίσματα και τα ξενοδοχεία.

Αρθρο 99. α) αίτηση: Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατ’ επιλογή των ιδιοκτητών, να γίνεται είτε με μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Από το παραπάνω καταλαβαίνω: α) πως σε περίπτωση ακινήτου μπορεί κατ'επίλογή των ιδιοκτητών να γίνει είτε μια δήλωση για το σύνολο των αυθαιρεσιών είτε περισσότερες για κάθε αυτοτελή χώρο. Δεν καταλαβαίνω από το κείμενο πως θα πρέπει απαραιτήτως να κάνεις μία ανά Ο.Ι.. Λεέι κατ'επιλογή των ιδιοκτητών. β) δεν στεκει οι ίδιες πολεοδομικές αυθαιρεσίες να βγάζουν στην μία περίπτωση πρόστιμο Α και στην άλλη 5*Α μόνο και μόνο επειδή υπάρχει σύσταση. Μου φαινεται παράλογο. Πιστεύω πως αν έχεις σύμφωνη γνώμη όλων τότε μπορεί να γίνει με μια δήλωση και να επιμεριστούν τα πρόστιμα ανά Ο.Ι. Στην περίπτωση σου είναι απλό γιατί έχεις την ίδια μορφή αυθαιρεσίας παντού. Αν είχες ποικιλία τότε θα έπρεπε να δημιουργείς και διαφορετικά φύλλα καταγραφής ανα Ο.Ι. γιατί πχ μπορεί ο ένας να έχει κύρια και μοναδική κατοικία, ο άλλος κατάστημα, ο άλλος άλλη κατοικία. κλπ κλπ.

Η προφορική απάντηση πως δεν αναφέρεται στα βιοτεχνικά αλλά στα πχ Μουσεία που είναι γραμμένο ? Αν εχουν ευκαιρο το νόμο να στο δώσουν να το δεις. Το ορθότερο βέβαια είναι να σου απαντήσουν γραπτώς γιατί έτσι θα αναγκαστούν να επικαλεστούν συγκεκριμένο νόμο και διάταξη για αυτό που σου είπαν προφορικά. Για αυτό το λόγο κάνε την αίτηση σου γραπτώς και περίμενε απάντηση. Ο νόμος το προβλέπει και θα πρέπει η απάντηση της ΥΔΟΜ να τεκμηριώνει τυχόν αρνητική απόφαση. Στο αίτημα σου επικαλέσου τον νόμο όπως τον αναφέρει ο Παύλος καθώς και το ιστορικό της αδείας. Επίσης η άδεια λόγω του ότι εκδόθηκε το 2010 παραμένει σε ισχύ λόγω των απανωτών αυτόματων παρατάσεων που έχουν δοθεί.

ΑΡΘΡΟ 96 ΠΑΡ Γ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3 γγ) αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφανείας τους έως είκοσι τις εκατό (20%). Συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης και ανοικτοί εξώστες που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης, εφόσον εξασφαλίζεται κάτω από την επιφάνειά τους καθαρό ελεύθερο ύψος τουλάχιστον τριών (3) μέτρων, ιειε) αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις εκατό (5%) και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού πέντε τοις εκατό (5%) και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α΄, β΄ και γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 89, Επομένως στην κατ 3 μπαίνουν και παρεκλίσσεις του περιγράμματος μέχρι 5 % καθώς και εμβαδού μέχρι 5%. Αφού ελέγξεις ότι είσαι εντός της παρέκκλισης αυτής, πιστεύω μπορείς να τα εντάξεις όλα ως μία κατ 3. Μπορούν να γίνουν όλα σε 1 δήλωση αρκεί να συμμετέχουν όλοι οι ιδιοκτήτες των Ο.Ι.

ευχαριστώ. οι κατασκευές είναι: α) μια αποθήκη ισόγεια 13 μ2, β) ένα στέγαστρο με ελαφρύ μεταλλικό σκετελό και πολυκαρβονικό. και γ) μια απόληξη κλιμακοστασίου δ) ένα στέγαστρο. με μεταλλικό φορέα και πολυκαρβονικό πλήρωση το α+β τα χρησιμοποιεί ο ιδιοκτήτης 1, το δ το χρησιμοποιεί το ιδιοκτήτης 2. το γ και οι δύο. συνολικά αυτοί έχουν 60 % επί του συνόλου του οικοπέδου βάσει της Ο.Ι. για την απλοποίηση του πράγματος θα καταχωρήσω όλα αυτά και μετά θα βάλω ποσοστά 50 - 50 στους δύο αυτούς ιδιοκτήτες.

Πιστεύω ναι. όπως το περιγράφεις. Αξίζει να κάνεις ειδική αναφορά σε αυτό που αναφέρεις στην τεχνική έκθεση.

Γεια σου Παύλο, Ο κοινόχρηστος χώρος του οικοπέδου θεωρείται βάσει του συμβολαίου εξ αδιαιρετου ιδιοκτησία για όλους τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου. ¨Οπως ανέφερα υπάρχουν 4 ιδιοκτήτες σε 4 όροφοη πολυκατοικία με 4 Ο.Ι. Αρα βάσει των χαρτιών καταλαβαίνω πως οι κατασκευές στον κοινόχρηστο ανήκουν σε όλους εξ αδιαιρέτου. Ομως οι αυθαίρετες αυτές κατασκευές φτιάχτηκαν από τους 2 και θέλουν τώρα να τις τακτοποιήσουν. Και ατύπως τις χρησιμοποιούν μόνο αυτοί. Εφόσον αυτοί οι δύο μαζί κατέχουν το 60 % τότε μπορούν μόνοι τους να τις δηλώσουν χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων. Ομως όταν κάνω την δήλωση και μου ζητά ιδιοκτήτες και ποσοστά ιδιοκτησίας τι να βάλω εκεί ? δεν μπορώ να αφήσω το 60 % γιατί το σύστημα περιμένει το σύνολο των ποσοστών να είναι 100 %.

σχετικά με το β) οταν υπάρχουν 4 ιδιοκτήτες στο ακίνητο (πολυκατοικία με 4 Ο.Ι) και στον κοινόχρηστο χώρο υπάρχουν κατασκευές τις οποίες θέλουν να ρυθμίσουν οι δύο εκ των συνιδιοκτητών οι οποίοι κατέχουν το 60% επί του οικοπέδου. Αρκεί να κάνουν δήλωση 2 ιδιοκτήτες οι οποίοι να έχουν αθροιστικά πάνω από 51 %. ( πχ 60%) χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων ? Αν ναι, πως θα κάνω καταχώρηση μόνο των 2 ιδιοκτητών αφού τα ποσοστά τους δεν θα αθροίζουν 100 %. Το σύστημα βγάζει σφάλμα όταν δεν έχει το 100 %. Θα πρέπει να καταχωρήσω πλασματικά ποσοστά ή να βάλω και τους άλλους και απλώς να μην τικάρω το "αιτών" ?

Συμφωνώ, το θέμα είναι η ορθή υλοποίηση και η διαρκής υποστήριξη και ενημέρωση της πλατφόρμας. Πριν 10 χρόνια έψαχνα να βρω ΣΔ σε μια περιοχή και είχα την πεποίθηση πως θα υπήρχε κάπου ένας χάρτης με κωδικοποιήμένους τους ΣΔ. Μετά από μια αλυσίδα 15-20 τηλεφωνημάτων σε διάφορους τομείς του υπουργείο περιβάλλοντος και τεε κατέληξα σε ένα συγκεκριμένο γραφείο (στο υπεκα νομίζω). Εκεί όταν τους ρώτησα αν υπάρχει ένας χάρτης που να έχει κωδικοποιημένους όλους τους ΣΔ της χώρας, αφού γέλασαν - ευγενικά - μου είπαν πως αυτό α) δεν υπάρχει και β) πως θα μπορούσε ενδεχομένως να είναι ένα πανεπιστημιακό project. Η ψηφοποίηση και η ηλεκτρονική κωδικοποίηση της νομοθεσίας είναι εξαιρετικά βοηθητική. πχ με την κύρωση των δασικών χαρτών μπορεί ο μηχανικός να βγάλει βεβαίωση μη δασικής περιοχής αμέσως ενώ προηγουμένως χρειαζόμαστε 2-4 μήνες για να γίνει η πράξη από το δασαρχείο. Οντως όλα αυτά θα μπορούσαν να γίνουν νωρίτερα σε λογικούς χρόνους εφαρμογής και ανάπτυξης, και ειδικά όταν τα πράγματα ήταν καλύτερα οικονομικά και κοινωνικά για τη χώρα. Αλλά έστω και τώρα, πιστεύω πως μια τέτοια κίνηση είναι θετική.

Δημήτρη γεια σου, με τί θα συγκρίνει την αυθαιρεσία για να βγάλει συντελεστή υπέρβασης ? Εμβαδό αποθήκης / μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου ? επίσης αν συναινεί το 51% χρειάζεται να καταχωρηθούν όλοι (οχι μόνο το 51%) και να δώσουν όλοι γραπτή ΥΔ πως συναινούν ?

σε ευχαριστώ πάρα πολύ. !

ετσι φαίνεται. αρκεί να ισχύουν οι προυποθέσεις που γράφει η παράγραφος (ιβ) άρθρο 30 ιβ) κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ακάλυπτους χώρους οικοπέδων ή γηπέδων, με την προϋπόθεση ότι υπάρχει κτίριο με χρήση κατοικίας, καθώς και σε κτίριο που διαθέτει οικοδομική άδεια ή υφίσταται νόμιμα, εφόσον δε θίγονται τα φέροντα στοιχεία του κτιρίου με χρήση κατοικίας,

β) Εφόσον βρίσκεται στον κοινόχρηστο κρίνω πως θα πρέπει να θεωρηθεί κοινόχρηστη. Επομένως αναγράφονται όλοι στη δήλωση και είτε υπάχει γραπτή συναίνεση από τους υπολοίπους είτε καταχωρούνται όλοι αιτούντες. Το ορθότερο είναι να γίνει αναφορά στην έκθεση πως το κτίσμα έγινε από τον (α) ιδιοκτήτη και αυτός πληρώνει, αλλά επείδή είναι στον κοινόχρηστο χώρο καταχωρούνται και οι λοιποί. γ) εδώ υπάρχει ασάφεια. το δυσμενές 53/100 το καλύτερο 53/200. Έχω την ίδια απορία.

σχετικά με τις κατηγορίες 4 και 5: Στο νόμο αναφέρει πως Κατ 5 μπάινουν οι κατασκευές που βρίσκονται εντός προκηπίου (πρασιάς). Αυτό ισχύει και για αυτές τις κατασκευές που υπολογίζονται με αναλυτικό (πχ κίοσκια, στέγαστρα) ? Οταν σε κτίριο υπάρχουν στέγαστρα και κιόσκια με ορισμένα να βρίσκονται εντός προκηπίου και μερικά όχι τί κάνουμε εκεί ?. Με βάση τον αναλυτικό φαίνεται πως όλα μπορούν να υπολογιστούν ως 1 λοιπη παράβαση. Επειδή όμως είναι μερικά μέσα στην πρασιά και μερικά οχι πρέπει να κάνουμε 2 φκ με 2 λοιπές παραβάσεις ώστε να τα διαχωρίσουμε σε κατ 4 και κατ 5. Αυτό αυξάνει το πρόστιμο στο διπλάσιο, χωρίς όμως να είναι απολύτως ορθό. εχετε παρόμοια περίπτωση ? τι κάνετε εκεί ?

μέχρι στιγμής μάλλον πρέπει ως ΧΚΧ αφού δεν υπάρχει αναφορά για μειωτικό συντελεστή στη συγκεκριμένη περίπτωση.

Συνάδελφοι γεια σας, τα στέγαστρα από ελαφρά κατασκευή υπολογίζονται με αναλυτικό. Οταν βρίσκονται στην πρασιά πάνε ως κατηγορία 5 σωστά ? όταν έχω σε ακίνητο στο οποίο έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής και υπάρχουν αυθάιρετα στέγαστρα και εντός και εκτός πρασιάς, τότε θα πρέπει να κάνω ένα ΦΚ με 1 λοιπή παράβαση ως κατηγορία 4 και 1 ΦΚ με 1 λοιπή παράβαση ως κατηγορία 5 ? Επίσης όταν έχω λοιπές παραβάσεις και βάζω κατηγορία 4 βλέπω πως μου ζητά κατόψεις στα δικαιολογητικά που πρέπει να αναρτήσω. Είναι αυτό λογικό ?

δεν υπάρχει διαχωρισμός. το ύψος της είναι 2.40 μ.

Ευχαριστώ πολύ για την γρήγορη απάντηση. Για να μπεί στην κατ 3 θα πρέπει να είναι αποθήκη 15 μ2 με με χαμηλό ύψος. Ωστόσο ο συνολικός χώρος είναι 28 μ2. Από αυτά τα 14 μ2 είναι η νόμιμη απόληξη και τα 14 η υπέρβαση. Ο χώρος είναι εννιαίος. Μέχρι στιγμής το έχω ως ΚΧ και βγάζει πρόστιμο 493 ευρώ. Πιστεύεις είναι σωστό να το βάλώ ως κατ 3 ? Επίσης μπορούμε να βάλουμε 2 φύλλα καταγραφής ως κατ 3 αν έχουμε 2 απόθήκες κάτω από 15 μ2 η κάθεμια ?

συνάδελφοι γεια σας, υπάρχει πρόβλεψη μειωτικού συντελεστή για επέκταση της απολήξεως κλιμακοστασίου στο δώμα ? Σε περίπτωση που εξετάζω υπάρχει πρόβλεψη για 14 μ2 απόληξη, μόνο που έχει γίνει 28 μ2. Υπέρβαση δόμησης 14 μ2. Είναι χώρος αποθήκης. Αυτά τα υπολογίζω ως ΧΚΧ ?

Πολύ καλή είναι αυτή η πρόταση. Όλοι έχουμε ζήσει το χάος της νομοθεσίας και των άπειρων και "αγνωστων"¨δικαιολογητικών και πορισμάτων επιτροπών που θα πρέπει να συγκεντρώσει κάποιος προκειμένου να μάθει αν μπορεί και τι μπορέι να δομήσει σε μια περιοχή. Πήρε δεκαετίες για να κυρωθούν οι δασικοί χάρτες. Στην περιοχή μου κυρώθηκαν πριν λίγες μέρες και πλέον μπορεί ο μηχανικός στο τοπογραφικό να δώσει βεβαίωση αν κάτι είναι δασικό ή όχι. Με την πλατφόρμα που προτείνεται θα είναι θεωρητικά δυνατό να βρεί κανείς γρήγορα την πληροφορία για το αν και τι επιτρέπεται να οικοδομηθεί σε συγκεκριμένη περιοχή, με τι όρους δόμησης και με τι δικαιολογητικά.

Σε ευχαριστώ πολύ δημήτρη !!! Τώρα μια ερώτηση που μάλλον έχει ξαναπάιξει αλλά δεν έχω βρει σαφή απάντηση: Το κλείσιμο ημιπαιθρίων αφορά την Ο.Ι. αποκλειστικά στην οποία συμβαίνει ή και τους υπολοίπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ? Επίσης όταν τακτοποιούμε αυθαίρετα εμβαδά σε διαμέρισμα το οποίο βρίσκεται σε πολυκατοικία με σύσταση Ο.Ι., αυτό προφανώς δεν αλλάζει την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, αλλά παρόλα αυτά μειώνει τα τετραγωνικά που δικαιούνται οι μελλοντικοί όροφοι.σωστά ? εκεί νομικά / συμβολαιογραφικά το θέμα πως λύνεται ? ή δεν λύνεται ?

Η εγκύκλιος είναι αστεία. Απαντά χωρίς να απαντά στην ουσία γιατί το χαοτικό κουβάρι της νομοθεσίας είναι τόσο μπλεγμένο που άντε να βρεις ποιά δικαιολογητικά προβλέπονται και ποια όχι στην κάθε περίπτωση. Θα πρέπει δηλαδή εσύ - ο μηχανικός - ή ο πελάτης να αναζητήσει όλη τη νομοθεσία για να πει στον υπάλληλο τι προβλέπεται και τι όχι. Αντι της εγκυκλίου θα έπρεπε απλά και ξεκάθαρα να δημιουργηθεί ένα νομοθέτημα που να αναφέρει σαφώς και χωρίς παρερμηνείες πως για την τάδε περιοχή και για το τάδε είδος χρήσης απαιτούνται τα παρακάτω δικαιολογητικά: α-β-γ κ.ο.κ. Ακόμη καλύτερα στη σημερινή ηλεκτρονική εποχή, θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα γεωχωρικό σύστημα βασισμένο στο υπόβαθρο της έκχα όπου εκεί πάνω θα βλέπεις και εσύ και ο υπάλληλος τι επιτρέπεται σε κάθε περιοχή, τι δικαιολογητικά απαιτούνται. Αυτό το σύστημα θα μπορέι να ενημερώνεται διαρκώς από το υπουργείο έτσι ώστε να υπάρχει 1 πηγή πληροφόρησης για όλους, ξεκάθαρη, διαρκώς ενημερωμένη και απολύτως σαφής. Πόσο χρόνο έχει χάσει ο καθένας μας απλώς αναζητώντας τη νομοθεσία, γράφωντας τεχνικές εκθέσεις τεκμηρίωσης πως κάτι επιτρέπεται ή όχι, και πόσο χρόνο έχουμε ξοδέψει απλώς στο να δούμε αν κάτι απαγορεύεται, αν κάτι επιτρέπεται και με τι όρους και προυποθέσεις. Πολλαπλάσιο χρόνο από αυτό που αφιερώνουμε (θα έπρεπε να αφιερώνουμε) στην ουσία του επαγγέλματος η οποία είναι η ορθή και ενδελεχής μελέτη και εφαρμογή των έργων.