Pavlos33

Το σκαρίφημα οικισμού συνήθως έχει κάποιες ιδιοκτησίες. Ίσως κάποιες από αυτές να υπάρχουν ακόμη και να τις γνωρίζουν οι μεγαλύτεροι σε ηλικία ώστε να στις υποδείξουν. Με βάση αυτά τα στοιχεία εκπονείς και συντάσεις τοπογραφικό. Το υποβάλεις με αίτηση στην ΥΔΟΜ για να σου απαντήσει αν είναι εντός του προ 23 οικισμού. Φυσικά αν εσύ με τη δική σου έρευνα έχεις κρίνει ότι είναι εντός, το τοποθετείς εντός του ορίου του οικισμού. Τώρα, αν τελικά είναι εκτός οικισμού για να είναι άρτιο χρειάζεσαι επιφάνεια 2.000 τμ, τίτλο που να αποδεικνύει προύπαρξη γηπέδου του έτους 1977 και στην περιοχή να επιτρέπονται οι παρεκκλίσεις της εκτός οικισμού δόμησης, ώστε να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ως εντός ζώνης 500 μ από τα όρια του προ 23 οικισμού.

Επαναδιατύπωσε αν θέλεις το ερώτημά σου με περισσότερες λεπτομέρειες.

Βασίλη με την ίδια λογική, να βγαίνει άδεια για μια βάση και για τις κολώνες μόνο, αφού ο ιδιοκτήτης δεν διευκολύνεται οικονομικά να ρίξει δοκάρια και πλάκα και έτσι για σειρά ετών να προεξέχουν ως ακαλαίσθητος σχηματισμός.Ακραίο παράδειγμα για να καταδείξει ότι τέτοιες κατασκευές έχουν και μια έλλειψη αισθητικής στο τοπίο όταν στέκονται μόνες τους χωρίς την ανωδομή τους. Πόση συζήτηση δεν έχει γίνει για τα κτίρια που στέκονται με το σκελετό τους και δεν αποπερατώθηκαν. Ο νόμος δίνει τη δυνατότητα να γίνει τμηματικά ένα κτίριο με το ν. 4030/11 όπως έδινε και με τον προηγούμενο. Πρώτη τετραετία και μετά δεύτερη τετραετία με αποπεράτωση όψεων και επ αόριστο αναθεώρηση Η διατύπωση του ΝΟΚ στο άρθρο 4.1.β αναφέρει ότι επιτρέπει διαμορφώσεις εδάφους πάνω από 80 εκ. με σκοπό τη δόμηση και προσωπικά καταλαβαίνω ότι εννοεί στα πλαίσια κατασκευής ενός κτιρίου ή μιας εγκατάστασης. Αν πρόκειται για π.χ για περίπτωση πλάκας επί εδάφους-υπερυψωμένης- για να στηριχθεί για παράδειγμα ένα μηχάνημα, θα υπήρχε και μια άδεια εγκατάστασης και λειτουργίας για μια άλλη δραστηριότητα π.χ μάντρα οικοδομικών υλικών.

Άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο. Ο κανόνας άλλαξε μετά το ν. 3212/03, οπότε ο παλιός κανόνας μεταπίπτει στην παρέκκλιση.

Στο κτίριο έχεις 4 διαφορετικές χρήσεις: α) φροντιστήριο με Επιφάνεια: 136,92+136,92=273,84 τμ β) κατοικία με επιφάνεια: 88,42+85,00=173,42 τμ γ) γραφείο:153,92/2=76,96 τμ δ) κατάστημα (κενό): 153,92/2=76,96 τμ. Σύνολο: 601,18 τμ Η επικρατούσα χρήση σύμφωνα με τον ορισμό θα είναι αυτή που αντιστοιχεί σε επιφάνεια άνω του 50% δόμησης (νόμιμης+αυθαίρετης). Σύμφωνα με τα παραπάνω καμία μεμονωμένη χρήση δεν μπορεί να θεωρηθεί επικρατούσα αφού δεν καλύπτει ποσοστό άνω του 50%. Όμως οι χρήσεις οι οποίες οδηγούν σε Μ.Σ.Ε είναι το φροντιστήριο και το κατάστημα, δηλαδή επιφάνεια 273,84+76,96=350,08 τμ---->350,08/601,18=58,35%>50% Αν το δούμε και αναλογικά η χρήση φροντιστήριο έχει ποσοστό 45,55% η χρήση κατοικία έχει ποσοστό, 28,85%, η χρήση γραφείο έχει ποσοστό 12,80% και η χρήση κατάστημα έχει ποσοστό 12,80%. Οπότε επικρατεί η χρήση φροντιστήριο η οποία απαιτεί ΜΣΕ. Αν τώρα πεις ότι έχεις αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και ότι το κατάστημα είναι γραφείο τότε θα έχουμε: φροντιστήριο: 273,84 τμ κατοικία: 173,42 τμ γραφειο: 153,92 τμ Οπότε το σύνολο χρήσεων σε επιφάνεια που ΔΕΝ απαιτούν ΜΣΕ, αλλά ΔΕΔΟΤΑ είναι (173,42+153,92)/601,18=54,54%>50% οπότε η θεώρηση του χρήσης του χώρου ως γραφείου αλλάζει το συνδυασμό χρήσεων που οδηγούν σε Μ.Σ.Ε και έτσι αρκεί η εκπόνηση μόνο του ΔΕ.ΔΟ.ΤΑ.

Kαλημέρα Χριστόφορε. Έχεις κτίριο μικτής χρήσης με επικρατούσα χρήση φροντιστηρίου και σύμφωνα με το την παρ Β κατηγορία ΙΙ εδάφιο i εκ πρώτης όψεως απαιτείται Μ.Σ.Ε. Η επικρατούσα χρήση δεν αφορά το υπόγειο, το οποίο ως χώρος βοηθητικής χρήσης δεν συμμετέχει στην επικρατούσα κύρια χρήση, αλλά την ακολουθεί. Τα καταστήματα, από τα οποία το ένα άλλαξε χρήση σε γραφείο δεν σώζουν την κατάσταση αφού και πάλι το συνολικό εμβαδόν των δυο ορόφων χρήσης φροντιστηρίου είναι μεγαλύτερο από αυτό με χρήση κατοικία και με χρήση γραφείο/κατάστημα. Για απαλλαγή μάλλον δύσκολο, αλλά δες και τα εδάφια γ iii και iv της σχετικής απόφασης περί ΔΕΔΟΤΑ/ΜΣΕ.

Η άποψή μου σύμφωνα και με την προηγούμενη δημοσίευσή μου είναι ότι η τακτοποίηση με κατηγορία 3 της μικρής αυθαίρετης επιφάνειας χώρου έως 2% δεν μπορεί να συμψηφιστεί με παράβαση αναλυτικού και έτσι θα απαιτηθεί να βάλεις μια παράβαση κατηγορίας 3 και μια με αναλυτικό για το ανοικτό κιόσκι.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 επιτρέπεται να περιλαμβάνεται στον ίδιο αναλυτικό παράβαση κατηγορίας 3. Βεβαίως, η ερμηνεία της εγκυκλίου πάσχει διότι δεν εξαιρεί τις αυθαιρεσίες κατηγορίας 3 που αντιστοιχούν σε επιφάνεια χώρου και έρχεται σε αναντιστοιχία με το σώμα του νόμου στο άρθρο 18. Εφόσον λοιπόν έχεις μια αυθαιρεσία κατηγορίας 3, η οποία δεν αντιστοιχεί σε επιφάνεια χώρου μπορείς να την συμπεριλάβεις αθροιστικά στον ίδιο αναλυτικό με άλλες λοιπές παραβάσεις. Η κατηγορία που προκύπτει θα είναι αυτή που αφορά τις παραβάσεις αναλυτικού. Για παράδειγμα, αν έχεις κτίριο με Ο.Α μετά το 1983 και η μόνη παράβαση είναι μια λοιπή παράβαση, η κατηγορία θα είναι η 4.

Έχοντας δει αρχιτεκτονικά που έχουν ξεχάσει τη θερμομόνωση και μετά τρέχουν και δεν φτάνουν να μικρύνουν το περιτύπωμα για να μην έχουν υπέρβαση ΣΔ, προσωπικά έχω τη γνώμη ότι καλό είναι να τη σχεδιάσεις. Σου δίνει μια καλύτερη εποπτεία σε όλες τις μετέπειτα μελέτες. Εξάλλου, αφού έχετε αποφασίσει ότι θα κάνετε εξωτερική θερμομόνωση ο σχεδιασμός είναι πολύ εύκολος. Σε κάθε περίπτωση ισχύει αυτό που αναφέρει ο συνάδελφος παραπάνω. Να είναι σχεδιασμένο το συνολικό πάχος (τούβλο+θερμομόνωση) παντού. Προσοχή στα offset προεξέχοντων στοιχείων του αρχιτεκτονικού. Εκεί γίνονται σχεδιαστικά λάθη.

Όπως το περιγράφεις και έχοντας ίδια εικόνα του κτιρίου μάλλον είναι προ 55, οπότε θεωρώ ότι με το Ε9 διορθωμένο ως προς την επιφάνεια καλύπτεσαι. Για το υπόστεγο σε επαφή δες αν αυτό φαίνεται σε ΕΚΧΑ ή google και βάλε το κατά προσέγγιση προ 2011. Έτσι και αλλιώς με αναλυτικό θα το πας οπότε η χρονολογία θα παίξει ρόλο στα δικαιολογητικά της δήλωσης. Αν θέλεις για να το εντάξεις σε προγενέστερη χρονολογία πχ 1980 και να σου βγει κατηγορία 2, χρειάζεσαι δημόσιο έγγραφο (δεν το έχεις) ή αεροφωτογραφία (δεν αξίζει τον κόπο και τα χρήματα ακόμη και αν βρεθεί). Για την οικοδομική άδεια ανέβασε ενημερωτικό σημείωμα ότι έχεις κτίριο προ 55.

Όπως αναφέρουν και οι συνάδελφοι παραπάνω μπορείς δυνάμει της εγκυκλίου 4 και εφόσον έχεις σοβαρές ενδείξεις για την παλαιότητα, να περιγράψεις αναλυτικά στην τεχνική έκθεση τα στοιχεία που συνάδουν με την προ 55 παλαιότητα και να υπάγεις μεταγενέστερες του 1955 κατασκευές επί του κτιρίου. Συνήθως, ένα προ 55 κτίριο για να είναι λειτουργικό έχει υποστεί παρεμβάσεις συντήρησης, προσθήκες κλπ. Σύνηθες παράδειγμα, αλλαγή στέγης, κουφωμάτων, επιχρίσματα, εδαφόπλακες στον περιβάλλοντα χώρο, σκάλες από οπλισμένο σκυρόδεμα κλπ. Ανάλογα την περιοχή, τα μορφολογικά χαρακτηριστικά του κτιρίου που δηλώνουν προ 55 ύπαρξη διαφοροποιούνται. Στοιχεία που αποτελούν σοβαρή ένδειξη παλαιότητας σίγουρα είναι συμβόλαια και προσέγγιση παλαιότητας σε κάποιες περιοχές είναι και αποδεικτικό χρόνου ρευματοδότησης. Σε κάθε περίπτωση, από το συνδυασμό στοιχείων και ενδείξεων θα ζητήσεις να λάβεις το τροποποιημένο Ε9 με τις επιφάνειες του κτιρίου που έχεις αποτυπώσει και τη σωστή χρονολογία (προ 55) του κτιρίου. Διαφορετικά, αν δεν νιώθεις σίγουρος μπορείς, αν είναι κατοικία να το υπάγεις κατηγορία 1 (προ 9/6/75) ή σε δυσμενέστερη παλαιότητα μέχρι να υπάρξουν στοιχεία που να αποδεικνύουν την παλαιότητά του. Δεν είσαι υποχρεωμένος σώνει και καλά να το βγάλεις προ 55. Μεγάλη προσοχή. Οι ιδιοκτήτες το ξέρουν και πιέζουν για να γλυτώσουν πρόστιμα.

Όπως αναφέρω και παραπάνω, τέτοια κατασκευή αν δεν είναι μέρος άδειας ανέγερσης (δηλαδή είτε μπαζωμένη βεράντα, είτε υπερύψωση θεμελίωσης) κτιρίου δεν αδειοδοτείται αυτόνομα. Θα πρέπει να καταθέσει μελέτες για άδεια δόμησης κτιρίου.

Tέτοια διαμόρφωση θα πρέπει να έχει σκοπό τη δόμηση σύμφωνα με το άρθρο 4 ν. 4067 όπως συμπληρώθηκε με την παρ. 4β άρθρ. 20 ν. 4258/14. Οπότε μπορείς να προβείς σε άδεια δόμησης κτιρίου και έτσι να κατασκευαστεί σε πρώτη φάση νόμιμα η θεμελίωση (η λεγόμενη "πλατφόρμα" για τον πολύ κόσμο) και στη συνέχεια στο χρόνο ισχύος να αποπερατωθεί η οικοδομή. Μια άδεια που εκδίδεται για διαμόρφωση εδάφους (χωρίς μπετά, τοίχους κλπ) με μέγιστη στάθμη +0,80 είναι με γνωστοποίηση εργασιών προ 48 ωρών.

Σε όσα σωστά αναφέρει παραπάνω ο Άκης, οι αυθαίρετοι χώροι είναι κλειστοί και θα χρεωθούν με Υ.Δ +ΥΚ και ίσως υπάρχει και παραβίαση πρασιάς. Από τη φωτογραφία δεν μπορούμε να κρίνουμε αν υπάρχει πρασιά. Αυτό το ξέρεις εσύ. Πάντως η αυθαιρεσία φαίνεται να είναι καθαρά πίσω από το δρόμο οπότε θεωρούμε ότι τακτοποιείται. Επειδή το πιθανότερο είναι να μην βρεις αποδεικτικό παλαιότητας (π.χ αεροφωτογραφία), μετά την αποτύπωση τους δίνεις τις επιφάνειες και αλλάζουν το Ε9 σύμφωνα με την νεώτερη αποτύπωση και τη σωστή παλαιότητα. Τώρα, αν θέλουν να παίζουν με τις κατασκευές, βγάζοντας υαλοπετάσματα για να γλυτώσουν σήμερα ένα μέρος του προστίμου (αφού το σπίτι έχει και άλλες αυθαιρεσίες-σοφίτα) ενημέρωσε τους να γνωρίζουν ότι μετά που θα τα επανατοποθετήσουν η κατασκευή θα είναι και πάλι αυθαίρετη.

Δεν υπάρχουν προσαυξήσεις για εκπρόθεσμη πληρωμή συνδρομής στο ΤΕΕ.

Σύμφωνα με την εγκ. 3 των αυθαιρέτων γενικά κάτι που κατασκευάστηκε μικρότερο, δεν αποτελεί αυθαιρεσία, εφόσον δεν θίγονται πολεοδομικές διατάξεις. Πχ η μη κατασκευή στέγης, σε οικισμό για τον οποίο οι όροι δόμησης επιβάλλουν την κατασκευή στέγης, αποτελεί αυθαιρεσία και οφείλει να τακτοποιηθεί. Υπό αυτή την έννοια θα μπορούσε να χορηγηθεί βεβαίωση για μικρότερο εξώστη. με τήρηση της μιας διάστασης (δηλαδή να μην προεξέχει από το εγκεκριμένο του περίγραμμα). Πάντως, μια ενημέρωση της άδειας θα ήταν ότι καλύτερο, αλλά ρώτησε την ΥΔΟΜ αν απαιτείται προκειμένου να εκδοθεί ΕΕΜΚ.

Για σιγουριά ζήτησε να λάβεις και ένα πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας προκειμένου να επαληθεύσεις ότι δεν έχει γίνει κάποια πράξη εκποίησης του ακινήτου. Η πιο ορθή αντιμετώπιση είναι αυτή που αναφέρεις στο τέλος, δηλαδή χωρίς Ο.Α για τον υπολογισμό προστίμου, με προ 75 για το ισόγειο, προ 83 για τον όροφο. Οι ενδείξεις, λόγω των Ο.Α, για τις παλαιότητες είναι πολύ ισχυρές, αφού υπάρχουν οικοδομικές άδειες. Μπορείς επιπλέον να έχεις μια ακόμη ένδειξη, μέσω της βεβαίωσης χρονολογίας ρευματοδότησης του ακινήτου. Σε κάθε περίπτωση, ζητάς από τους ιδιοκτήτες να τροποποιήσουν το Ε9 τους σύμφωνα με την σημερινή αποτύπωση και να βάλουν τις αντίστοιχες παλαιότητες όπως προαναφέρθηκαν. Η οικοδομική άδεια δεν αποτελεί απόδειξη παλαιότητας, αφού το κτίριο ή ο όροφος μπορεί να κτίστηκε μεταγενέστερα.

Θεωρώ ότι μπορείς να μην βάλεις δήλωση ν. 651/77 και να αναφέρεις ότι το ο σκοπός του τοπογραφικού διαγράμματος αφορά αποκλειστικά τη διαδικασία εξαγοράς, με σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη, ο οποίος θα δηλώνει ενυπογράφως ότι έχει λάβει γνώση για το σκοπό και τη χρήση του εν λόγω διαγράμματος. Όμως, ακόμη και αν βάλεις δήλωση ν.651/77 αυτή θα είναι με επιφυλάξεις.

Κατά τη γνώμη μου, η πιο ασφαλής δήλωση θα είναι αυτή που θα αναφέρει ότι είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, με την επιφύλαξη ότι μετά την εξέταση της ένστασης (εφόσον έχει κάνει) η έκταση συνεχίζει να εμπίπτει στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας. Αν οπωσδήποτε πρέπει να βάλεις δήλωση ν.651/77, αυτή δεν μπορεί παρά να περιλαμβάνει επιφυλάξεις. Η προσωρινή ανάρτηση αποτελεί διοικητική πράξη και δεν μπορεί να αγνοηθεί παρά τον προσωρινό της χαρακτήρα. Η μόνη περίπτωση να είναι άρτιο θα ήταν αν η έκταση ήταν ιδιωτική δασική, που φαντάζομαι πως δεν είναι με βάση κάποιο προγενέστερο χαρακτηρισμό.

Το Ε9, έτσι και αλλιώς θα πρέπει να το ανεβάσεις δυνάμει άλλης διάταξης του νόμου.

Συμφωνώ με το συνάδελφο. Η περίπτωση αντιμετωπίζεται ως Υ.Δ χώρου κύριας χρήσης, λόγω του ότι η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων δεν είχε προσμετρήσει στο Σ.Δ. Δεν επιλέγεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης.

Αυτός ο χώρος θα μπορούσε να υπολογιστεί με αναλυτικό, αν δεν έχει πλαγιοκάλυψη με υαλοπετάσματα.

Καλημέρα. Καταρχάς να πούμε ότι διευκρίνηση μέσα στο νόμο για τέτοια περίπτωση δεν υπάρχει, οπότε αν θεωρήσεις το ακίνητο με Ο.Α για τον υπολογισμό προστίμου πρέπει να αυτοενεργήσεις. Κατά τη γνώμη μου, οι περιπτώσεις του παραρτήματος δεν είναι δεσμευτικές και μπορεί ο μηχανικός να κρίνει και άλλη περίπτωση για την οποία δεν θα αποδεχτεί την άδεια προκειμένου να υπολογίσει το πρόστιμο και μόνο γι αυτό το λόγο. Αυτό σημαίνει ότι δεν απορρίπτει την οικοδομική άδεια, ως μη έχων κανένα τέτοιο δικαίωμα, απλώς δεν την χρησιμοποιεί στον υπολογισμό προστίμου κατά τις διατάξεις υπολογισμού του ν. 4178. Για παράδειγμα, αν στα χέρια σου δεν είχες εγκεκριμένα σχέδια (είχαν απολεσθεί) δεν θα μπορούσες να προχωρήσεις σε οποιαδήποτε σύγκριση αυθαιρεσιών. Αν θυμάμαι καλά, στο τροποποιημένο παράρτημα έχει και μια περίπτωση για μη άρτιο γήπεδο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στο τοπογραφικό της άδειας. Προφανώς δεν είχαν προβλέψει τις ειδικές περιπτώσεις αδειών, από ανακατασκευές λόγω των φυσικών καταστροφών, σε μη άρτια και μη οικοδομήσιμα γήπεδα. Αν τελικά επιλέξεις να κάνεις χρήση της Ο.Α στον υπολογισμό προστίμου, έχω τη γνώμη ότι μπορείς να χρησιμοποιήσεις τις αποστάσεις του κτιρίου από το εγκεκριμένο τοπογραφικό με ένα κλιμακόμετρο και αυτές να θεωρήσεις ως υποχρεωτικές πλάγιες. Με την ίδια λογική να θεωρήσεις όλα τα μεγέθη ως τα μέγιστα επιτρεπόμενα (δηλαδή δόμηση, κάλυψη και ύψος άδειας). Μια άλλη αντιμετώπιση θα είναι να κάνεις χρήση όρων δόμησης για τη σύγκριση αυτών που αφορούν ένα γήπεδο άρτιο 4.000 τμ.

Η πρόσφατη αποτύπωση και το νέο τοπογραφικό τι έδειξαν; Έχει τηρηθεί η κάλυψη της οικοδομής, μετρικά και κατά θέση; Το γήπεδο, στο οποίο εκδόθηκε η άδειας ανακατασκευής κατεστραμμένου κτιρίου, ταυτίζεται με το υπάρχον; Στα χέρια σου έχεις, κάτοψη, τοπογραφικό-δ. κάλυψης, στέλεχος άδειας;

Η αποθήκη είναι μέρος του κτιρίου και της όλης παραγωγικής διαδικασίας (εναπόθεση-αποθήκευση τελικού προϊόντος). Αν πχ έχουν βάλει μέσα τις ανοξείδωτες δεξαμενές, μπαινοβγαίνει κόσμος, μπαίνουν έμποροι, εργάτες κλπ. Η επικρατούσα χρήση του κτιρίου δεν είναι επαγγελματική αποθήκη (δες το αρχικό ερώτημα σε σχέση με τις επιφάνειες που αναφέρει ο συνάδελφος), ακόμη και αν θεωρούσαμε ότι έχουμε ένα κτίριο μικτής χρήσης. Το προ 55 μπορεί για τις ανάγκες υπολογισμού προστίμου (δώρο του νόμου) να θεωρείται ως να έχει άδεια, αλλά τυπικά δεν έχει και συνεπώς δεν έχει εγκεκριμένη στατική μελέτη, ώστε να μεταβεί στις εξαιρέσεις.