jbosdas

1. Βάσει των θέσεων σου και από την στιγμή που έχεις ενιαίο κτίριο δεν μπορείς να έχεις σύσταση καθέτου. Διευκρίνισε το στην/στον συμβολαιογράφο σου. Αν το παραβλέψετε τότε όπως τα έχουμε πει για τα στατικώς ανεξάρτητα: Δυο δηλώσεις, συμφωνητικό μεταξύ των δυο ιδιοκτητών για τον χρόνο/τίμημα ενοποίησης, ρύθμιση για ΠΠ (ΕΕΔΜΚ), ΗΤΚ, μεταβίβαση των 2 ανεξάρτητων ιδιοκτησιών σε έναν ιδιοκτήτη, 2 ακίνητα στο Ε9 του, νέο συμφωνητικό ενοποίησης. Στο συμβόλαιο αγοαραπωλησίας θεωρώ οτι θα πρεπει να γίνεται αναφορά για την λειτουργική ενοποιηση οπως και στο συμφωνητικό που την ορίζει. 2. Με την αλλαγή χρήσης από τουριστικά σε κατοικία έχεις ελέγξει αν έχεις υπερβάσεις; Την σύσταση μπορείς να την χρησιμοποιήσεις σαν αποδεικτικό παλαιότητας... 3. Προσοχή! Για να είμαστε τουλάχιστον ηθικώς σωστοί, ο νέος ιδιοκτήτης θα πρέπει εξαρχής να κατανοήσει ότι θα αγοράσει δύο ανεξάρτητα διαμερίσματα καθώς και ότι θα έχει υποχρεώσεις στα κοινόχρηστα και των δύο κτιρίων όπως αυτά ορίζονται στους πίνακες κατανομής της κάθε καθέτου. Με τις συνδέσεις ρεύμα/νερό πρέπει να ενημερωθεί και πάλι για τις χρεώσεις...

και δεν εχουμε και ιχνη ζωής απο τον @moie... μηπως δεν λαμβανει ενημερωτικά λόγω μεταφοράς;

@Aggelos.k.m έχεις δίκιο για την σκάλα. Ελεύθερο ύψος 2.20. Το 2.50 της κουζίνας από τον ΝΟΚ. Για 2,40 δεν γνωρίζω κατι (περαν του οτι αυξηθηκε απο 240 σε 265 και μετα σε 250).

Αλλαγή χρήσης δηλαδή. Σύγκρινε όρους δόμησης για τουριστικά/κατοικίες. Μην προσπερνάς... 1. Αυθαίρετη επέκταση σε όμορη ιδιοκτησία. Δεν ρυθμίζεται. Μόνο αν αποκτήσει δικαίωμα στο οικόπεδο με τροποποίηση της καθέτου. 2. Η σύσταση ορθώς έγινε με αυτόν τον τρόπο. Ο καθένας ιδιοκτήτης εντός περιγράμματος της καθέτου που του ανήκει. Απ' ότι καταλαβαίνω δε μιλάμε για δύο ανεξάρτητες μονοκατοικίες αλλά για δύο κτίρια με περισσότερα διαμερίσματα και κάποια από αυτά επεκτείνονται στην κάθετη του όμορου... Άρα δεν τροποποιείται τόσο εύκολα η κάθετος.. Θα ρωτήσω καταρχάς αν είναι στατικώς ανεξάρτητα κτίρια ή αν είναι ένα ενιαίο! Ανάλογα λοιπόν την απάντηση προκύπτουν και επιλογές: Αν έχεις ενιαίο κτίριο (πιθανότατα και καθ' υπέρβαση της άδειας) δεν δύναται να κοπεί σε δύο κάθετες όποτε μονόδρομος ο δρόμος που 'χεις πάρει και πας υποχρεωτικά με ακύρωση της κάθετου και σύσταση νέας οριζόντιας. Αρα υπαγωγή 4495 για όλες τις παραβάσεις ακόμα και σε κοινόχρηστους, σύσταση πίνακα κατανομής και ποσοστών συνιδιοκτησίας με το αντίστοιχο κόστος. Πεντακάθαρο κτίριο για το μέλλον. Αν είναι στατικώς ανεξάρτητα κτίρια τότε τα πράγματα είναι θεωρώ πιο εύκολα (€€): Εχεις αυθαίρετη λειτουργική ενοποίηση (αρθ29§κζ) άρα ΠΠ (εργασίες Μικρής Κλίμακας αρθ81§3ε). Επιλογές: α- Νομιμοποιείς με ΕΕΔΜΚ... (με ότι απαιτείται από μελέτες εγκρίσεις κλπ) β- Ρυθμίζεις με 4495 ως ΠΠ Σε κάθε περίπτωση (α/β): τα όρια της ιδιοκτησιών παραμένουν όπως αυτά εμφανίζονται στην σύσταση οριζόντιας και για την λειτουργική ενοποίηση θα χρειαστείς ένα συμφωνητικό μεταξύ των ιδιοκτητών με το οποίο μεταξύ άλλων θα ορίζονται ο χρόνος και το τίμημα της λειτουργικής ενοποίησης. Ο χρόνος (μπορεί και 99 χρόνια) θα σε καλύπτει πολεοδομικά και το τίμημα οικονομικά (Ε2). Αριθμός δηλώσεων σε ενοποίηση; φαντάζομαι δύο... λόγω δύο ανεξάρτητων "οικοπέδων".

@mary86 Αν εχει βλάβες το κτίριο στον φέροντα οργανισμό του ειναι αλλο θεμα και θα πρέπει να επιλυθεί πρώτο. Αν θέλει και ενίσχυση...βαλτε βαθιά το χέρι στην τσέπη. Η μελέτη μόνωσης ελέγχει την επιλεγμένη διαστρωμάτωση των υλικών θερμο/υγρομόνωσης για υγρασίες σε βαθος χρόνου ωστε να μην καταπονούν τον φεροντα οργανισμό. πχ...

@Aggelos.k.m Θα συμφωνήσω με την έννοια της σοφίτας. Όσον αφορά τη σκάλα εννοώ πως το ελεύθερο ύψος από κάθε ακμή πατήματος της, θα πρέπει να είναι 2μ. Άρα βάσει του σχεδίου σου, το τελευταίο πάτημα θα πρέπει να είναι στο κέντρο της στέγης και τα υπόλοιπα να ακολουθούν την κλίση της στέγης. (Θεματάκια: Τους ελκυστήρες των ζευκτών τους δείχνεις τεμνόμενους, άρα βρίσκει η σκάλα και δεν είναι προσβάσιμη η σοφίτα, αφού στα 76εκ περνάν οι ελκυστήρες. Η κουπαστή της σοφίτας > 100εκ - κτιριοδομικός. Η κουζίνα πρέπει να έχει 2,50μ ελεύθερο ως χώρος Κύριας χρήσης)

@Aggelos.k.m με ελευθερο ύψος 0,60-1,90μ δεν μπορεί να ειναι ουτε βοηθητικής χρήσης ο χώρος (ΒΧ>2,20μ-κτιριοδομικός). Αρα δεν μπορείς να δείξεις κατι εκεί, περα απο αποθηκευτικό χώρο. Αρα απαντώντας στο αρχικό ερώτημα δεν εχεις περιορισμό ύψους. Φαντάζομαι οτι και παλι πατάρι θα ονομάζεται αφού δεν ορίζεται κάπου το ελαχιστο ύψος του. Με την σκάλα όμως θα ειχα πρόβλημα αφού θεωρώ οτι θα πρέπει να εχουν ελευθερο ύψος το 2,00μ...

1. Τι εννοείς με το "δημιουργείται ξύλινο ντεκ"; Οτι ο όροφος αποκτά οροφή και η στεγη βατό δάπεδο; ή μια ψευδοροφή; Θα είναι προσβάσιμος ο χώρος ή όχι; Για πατάρι / σοφίτα πρέπει να είναι προσβάσιμοι - δες τους ορισμούς. 2. Παραθυρο στέγης (παρ80,αρθ2,ΝΟΚ) Επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου. 3. Υψος στέγης (παρ91,αρθ2,ΝΟΚ) με τα σχηματα απο τις ΤΟ... Ύψος στέγης είναι η μεγαλύτερη κάθετη απόσταση από το χαμηλότερο από τα σημεία έδρασής της έως το ανώτατο σημείο της, στο οποίο δεν συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψή της,

καλημέρα, χωρίς δευτερη σκέψη σε μηχανικό επειδή τα ερωτήματα θετουν θεματα ασφαλειας. Γενικότερα, πρέπει να προστατεύσετε με τον καλύτερο τρόπο το κτίριο με την σωστή μονωση /στεγανωση. Ζητήστε μελέτη μόνωσης με επίλυση της διάχυσης υδρατμών και της γενικότερης συμπεριφοράς σε βαθος χρόνου, ωστε να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις. Η επίλυση γίνεται με εξειδικευμενα προγράμματα προσομοίωσης των συνθηκων και των επιλεγμένων παρεμβάσεων.

Απο όρους δόμησης εχεις ΣΔ0,8, αρα με την εφαρμογή του αρθ10 τον αυξανεις. Δεν καταλαβα.. Που ειναι ο προβληματισμός σου; Θα μπορούσες να τον αυξήσεις και περαιτέρω...

ειναι κρίμα αλλά ειναι αυθαίρετο λόγω καμιναδας. Κτιριοδομικός, Όψεις, με έλεγχο αποστάσεων

Τα υφιστάμενα πολεοδομικά μεγέθη (ΣΚ,ΣΔ,Υ, V) υπολογίζονται με τις διατάξεις που ίσχυαν κατά την ημερομηνία έκδοσης της άδειας. Δες στο 23 ΝΟΚ. Από τη στιγμή που βάζεις θερμό πρόσοψη και δεν αλλάζεις καθόλου τα στοιχεία, ο σδ παραμένει ανέπαφος.

Βγάλε μία βεβαίωση 4495 και κάνε την ανάλογη τροποποίηση της σύστασης. Όταν λες διώροφη διπλοκατοικία εννοείς δύο διώροφα κολλητά; Επειδή λες ότι έχει συσταθεί Οριζόντια...

Ευχαριστώ για την απάντηση. Το μόνο σίγουρο είναι ότι οι εργασίες που έχουν απομείνει δεν προβλέπονται στην ΕΕΔΜΚ όπως ισχυριζόταν ο τρίτος (που τελικά δεν ηταν μηχανικός αλλά κατασκευαστής). Ξεκάθαρη θέση πάντως για την αποπεράτωση δεν λαμβάνει κανείς. Αν παω με το 107 για αποπεράτωση εργασιών απαιτείται έκδοση άδειας κατηγορίας 1. Σε συνεννόηση με την ΥΔΟΜ η "αποπεράτωση νομίμως υφιστάμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε τριώροφη οικοδομή" θα βγει οικοδομική άδεια κατηγορίας τρία χωρίς προέγκριση.

Εβγαλες ακρη να μας ενημερώσεις?

Ότι είναι εντός του οικοπέδου ρυθμίζεται κανονικά. Ότι είναι εκτός της ρυμοτομικής απλά δεν μπορείς να το ρυθμίσεις. Το αγνοείς και σε περίπτωση που γίνει καταγγελία θα κατεδαφίσεις τις κατασκευές... Από τις φωτό δεν καταλαβαίνω που είναι η ρυμοτομική σου... Υποψιάζομαι ότι έχει υποχωρήσει η πρόσοψη και η ρυμοτομική είναι το ρίχτι του πλατύσκαλου.

Σε κάθε περίπτωση αποτυπώνεις την πραγματικότητα στα σχέδια που συνοδεύουν την δήλωση σου. Αν θέλεις στη συνέχεια να τακτοποιήσεις το θέμα με τα σκαλοπάτια εκτός ρυμοτομικής θα πρέπει να πάρεις σχετική απόφαση από το δημοτικό συμβούλιο (κτιριοδομικός αρθ24) είτε για μεταγενέστερη υποβίβαση της σταθμης της οδού είτε περί μη όχλησης... Υπάρχουν διάφορες τέτοιες περιπτώσεις, πρόσφατα χαζευα αυτό... Μπαλκοναρα!

Τα τμ που μπορεί να χτίσει ξέχνα τα. Δεν ισχύουν ότι και να λέει η σύσταση. Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας (= ψήφοι) όμως δεν αλλάζουν. Αν θέλει να χτίσει, μπορεί όσο του επιτρεπεται. Είστε υποχρεωμένοι να διευκολύνετε την ανέγερση (έχει και αυτός βέβαια πολλές υποχρεώσεις... Πχ στατικής ενίσχυσης του συνόλου).

Οι ψήφοι προκύπτουν από την σύσταση. Συνήθως αντιστοιχούν στα χιλιοστά. Εμφανίζεται ξεκάθαρα στον πίνακα κατανομής και μπορεί να περιγράφεται στην σύσταση. Το δικαίωμα να χτίσει και με ποιους όρους εμφανίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να αναζητηθεί και η σύσταση και ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Και ανάλογα την περίπτωση μπορεί να αποφασίζει ότι θέλει.

Ο έλεγχος αυθαιρέτων γίνεται με τα σχέδια της πολεοδομίας. Τα σχέδια της σύστασης συγκρίνονται με αυτά της πολεοδομίας και βεβαιώνουν ή όχι διαφορετική διαμερισμάτωση. Από την πολεοδομία εφόσον δεν υπάρχει φάκελος παίρνεις την βεβαίωση απώλειας και προκύπτει υποχρέωση ανασύστασης. Συνάδελφοι μιλάνε για μερική τμηματική ανασύσταση, προσωπικά μία φορά που μου 'χει τύχει, δεν την δέχτηκε η πολεοδομία και μου ζήτησαν ανασύσταση όλης της πολυκατοικίας! Εδώ ο καθένας χωρίζει το δρόμο του με τον άλλον... Άλλοι βγάζουν αυθαίρετη όλη την οικοδομή και άλλοι κάνουν ανασύσταση. Κάθε επιλογή έχει τα υπέρ και τα κατά. Αν είσαι πχ κατηγορία 1 με 250 € ρυθμίζεις όλο το κτήριο ως αυθαίρετο και γλιτώνεις όλη την ανασύσταση του φακέλου στην πολεοδομία...

κάνω μια απάντηση (reply) στο παρόν θέμα. 🤣

Να το αναπτύξω για να γίνει κατανοητό το ερώτημα... H "όμορη" κάθετη, δε με απασχολεί. Έχει το 50% και πάει στο καλό. Στην δική μου κάθετη υπάρχει μία ιδιαιτερότητα: Ένας μοναδικός ιδιοκτήτης, βγάζει άδεια το '69 για ΙΣ και Α, και τελικά χτίζει ΙΣ,Α και Β, τμηματικά και σε διαφορετικές χρονολογίες με αυθαίρετες επεκτάσεις σε κάθε όροφο και διάφορα αυθαίρετα στον ακάλυπτο (εξωτερικό κλιμακοστάσιο, αποθήκες ακαλύπτου κλπ). Υφίσταται αδιαίρετη (επί της καθέτου) χωρίς καμία περαιτέρω σύσταση. Αργότερα με (...μυστική) διαθήκη, κάνει άτυπη σύσταση οριζοντίου και διανομή στα 2 εγγόνια του (...που αποδέχονται, με δηλώσεις φόρου κλπ), και δίνει: στο Εγγονι Νο1: το ΙΣ με 60τμ και 250/οο, στο Εγγονι Νο2: τον Α' με 60τμ και 250/οο καθώς και το "δικαίωμα ΥΨ ορόφους ύπερθεν του Α' ορόφου" χωρίς καμία αναφορά σε κτίσμα και τμ, τα 500/οο. Σε επόμενο σημείο της διαθήκης, αναφέρεται πως έχει ανεγερθεί ήδη ο δεύτερος όροφος και έχει 50τμ και δεν αναφέρεται κάποιο ποσοστό! (γίνεται δηλαδή ένα μπέρδεμα με το κτίσμα δεύτερου ορόφου και του δικαιώματος υψούν...) Καμία αναφορά για χρήση δώματος (αποκλειστική ή κοινόχρηστη...) Το 2019 με 4495 το Εγγόνι Νο2 ρυθμίζει με δύο δηλώσεις τις οριζόντιες "Α1" και "Β1" χωρίς να συμπεριλαμβάνει τις αυθαιρεσίες στα κοινόχρηστα. Μόνο τα διαμερίσματα. Το Β1 αναφέρεται ως οριζόντια και υπολογίζει πρόστιμο και τα ποσοστά ΥΔ, από το δικαίωμα ΥΨ, των 500/οο. Τώρα, θέλει βεβαίωση μεταβίβασης και η συμβολαιογράφος θέλει το ΥΨ αδόμητο (!!!) (στην αρχή μιλούσε για 3 βεβαιώσεις και σύνταξη πίνακα ανακατανομής ποσοστών ώστε να δημιουργηθεί ο δεύτερος όροφος και να πάρει ποσοστά...)

Γεια σου @tettris. Επεσα στην περίπτωση σου μέσω σχετικής αναζήτησης. Πως το χειρίστηκες τελικά το θέμα; Εχω κάτι αντίστοιχο... Σε καθετη συνιδιοκτησία υπάρχει σύσταση οριζοντίου (επί της κάθετου) που δίνει ποσοστά στο ΙΣ στον Α' και στο ΥΨούν. Ο Α' και το ΥΨούν ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη με 750/000 (επί της κάθετου). Στο δώμα του Α κατασκευάστηκε αυθαίρετο κτίσμα από τον ιδιοκτήτη του Α και ΥΨ.

Λες ότι κανένας ιδιοκτήτης δεν έχει άδεια. Από την πολεοδομία έχεις βεβαίωση απώλειας / καταστροφής φακέλου;

Εδώ (αν ειναι αθηνα) θα βρεις ποιος έχει το αρχείο του συμβολαιογράφου που έχει συντάξει την ΣΟΙ. Θα στείλεις τον ιδιοκτήτη* να πάρει τα αντίγραφα των σχεδίων. Ειδάλλως δεν βεβαιώνεις τίποτα, δεν κάνεις σε κανέναν χάρη * πρωτα τηλ για επιβεβαιωση ραντεβού και ενημερωση για τα υποχρεωτικά δικαιολογητικά... Δεν εχουν πρόσβαση τριτοι στα αρχεία, ουτε εμεις ως μηχανικοί.