Αναζήτηση στην κοινότητα
Εμφάνιση αποτελεσμάτων για τις ετικέτες 'εκτός σχεδίου'.
Found 132 results
-
Με νέα απόφαση που εξέδωσε η ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας για υπόθεση ανέγερσης διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου, υπογραμμίζει πως για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται ως προϋπόθεση, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο). Αναλυτικά: Με την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας απορρίφθηκε έφεση κατά της 369/2018 αποφάσεως του Διοικητικού Εφετείου Πειραιώς με την οποία ακυρώθηκε άδεια οικοδομής, όπως είχε αναθεωρηθεί, του Τμήματος Πολεοδομίας Καλύμνου της Ν. Α. Δωδεκανήσου. Με την εν λόγω οικοδομική άδεια, όπως αναθεωρήθηκε, επετράπη η ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου, στη θέση Λυγγίνου της νήσου Πάτμου. Ειδικότερα, με την ανωτέρω απόφαση, αφού απερρίφθησαν λόγοι εφέσεως που αφορούσαν το εμπρόθεσμο της αιτήσεως ακυρώσεως, καθώς και το ζήτημα αν η δίκη εξακολουθούσε να έχει αντικείμενο μετά την αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας που έγινε αφού είχε ασκηθεί η αίτηση, κρίθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής: Από το συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των εντός σχεδίου περιοχών, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού. Στις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα. Οι ανωτέρω αρχές είναι εφαρμοστέες και στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), οι οποίες αποβλέπουν στον οικιστικό έλεγχο των περιαστικών εκτός σχεδίου περιοχών αφ’ ενός προς πρόληψη της περαιτέρω επιδείνωσης των προβλημάτων τους και προστασία του περιβάλλοντος αυτών και αφ’ ετέρου προς παρεμπόδιση της δημιουργίας δεδομένων και πραγματικών καταστάσεων που θα είχαν ως συνέπεια να δυσχεραίνεται ο μελλοντικός σχεδιασμός της περιοχής. Εξ άλλου, εν όψει του χαρακτήρα των περιλαμβανομένων στη Ζ.Ο.Ε. περιοχών ως αποτελουμένων από ακίνητα εκτός σχεδίου, τα οποία δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση, οι καθοριζόμενοι με την Ζ.Ο.Ε. όροι και περιορισμοί δομήσεως και χρήσεως δύνανται να εξικνούνται και μέχρις ολοσχερούς απαγόρευσης της δομήσεως σε περιοχές όπου η ανάγκη διαφύλαξης του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους το επιβάλλει. Εφ’ όσον δε τα μέτρα αυτά αφ’ ενός θεσπίζονται με αντικειμενικά κριτήρια χάριν της προστασίας του δημοσίου συμφέροντος και τεκμηριώνονται από τα στοιχεία του φακέλου και αφ’ ετέρου δεν εξαφανίζουν ούτε καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή σε σχέση με τον προορισμό της, δεν προσκρούουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος ούτε στο άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Οι διατάξεις της Ζ.Ο.Ε. Πάτμου (π.δ. της 16.7-1.8.2001) προβλέπουν για την περιοχή του επίδικου ακινήτου, μεταξύ άλλων όρων και περιορισμών δομήσεως, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και χρήση κατοικίας, παραπέμπουν δε κατά τα λοιπά στις διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί της εκτός σχεδίου δόμησης, μεταξύ των οποίων και αυτές του άρθρου 1 παράγρ. 1 αυτού. Η εν λόγω διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α΄ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν (4.000 τ.μ.) για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄. Ως εκ τούτου ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου. Η διάταξη αυτή δεν θεσπίζει το πρώτον, ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων, την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ. της 24-31.5.1985. Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού [= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β΄ του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν.)]. Με τα δεδομένα αυτά, το Δικαστήριο έκρινε ότι, εφ’ όσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και του π.δ. της 16.7-1.8.2001 περί Ζ.Ο.Ε. Πάτμου και συνεπώς νομίμως, αν και με διαφορετική αιτιολογία, οι προσβληθείσες οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν με την εκκαλούμενη απόφαση, απορρίφθηκαν δε όλοι οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως. Περαιτέρω, ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις των π.δ/των της 16.7-1.8.2001 και της 24-31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.). Περαιτέρω, ο ανωτέρω όρος δομήσεως παρίσταται πρόσφορος και αναγκαίος για τη θεραπεία του επιδιωκόμενου με αυτόν σκοπού, δεδομένου μάλιστα ότι αφορά σε περιοχές που δεν προορίζονται κατ’ αρχήν για οικοδομική εκμετάλλευση, και είναι αναλογικός, εφ’ όσον δεν καθιστά αδόμητα τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ούτε εξαφανίζει ή περιορίζει υπέρμετρα την ιδιοκτησία, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας ο οποίος ισχύει και για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως. Επομένως, η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως απορρίφθηκαν ως αβάσιμοι. Τέλος, λόγος ότι ο ανωτέρω περιορισμός δομήσεως αντίκειται στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου ενόψει και του ότι ο εκκαλών, ο οποίος απέκτησε καλοπίστως το επίδικο ακίνητο το 2015 μαζί με τα απορρέοντα από ήδη υπάρχουσες οικοδομικές άδειες δικαιώματα, δεν μπορούσε να προβλέψει την ύπαρξη του εν λόγω περιορισμού, που καθιστά το ακίνητό του αδόμητο, διότι αυτός καθιερώθηκε νομολογιακώς το πρώτον με την απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ., απορρίφθηκε ως αβάσιμος με την εξής αιτιολογία: Εφαρμογή του κανόνα, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γίνεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848-9/2005 7μ., οι οποίες είναι προγενέστερες των αφορωσών το επίμαχο ακίνητο οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν το 2006 και το 2011. Ενόψει τούτου ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η διάταξη της περιπτώσεως α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστά κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015. ΣτΕ Ολομ. 176/2023 Πρόεδρος: Ε. Σαρπ, Πρόεδρος ΣτΕ Εισηγητής: Θ. Αραβάνης, Σύμβουλος Επικρατείας https://news.b2green.gr/29092/στε-νέα-απόφαση-2023-με-τις-απαραίτητες-πρ -
ΘΕΜΑ: «Έγκριση παρεκκλίσεων ως προς τους όρους δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση κτηρίων κοινής ωφέλειας δημόσιου ή ιδιωτικού χαρακτήρα, σύμφωνα με τις διατάξεις των παρ. στ, ζ, ια, ιβ του άρθρου 33 του ν. 4759/2020 (245 Α΄).» Αναφορικά με την εφαρμογή του άρθρου 26 του ν. 1337/83 (ΦΕΚ 33Α’) και της παρ. 40 του άρθρου 2 του ν.4067/2012 (ΦΕΚ 79Α’), μετά τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας παρεκκλίσεων ως προς τους όρους δόμησης και την ανάθεση της σχετικής αρμοδιότητας στο προβλεπόμενο κατά περίπτωση αποφασιστικό όργανο με το άρθρο 33 του ν. 4759/20 (ΦΕΚ 245Α΄), επιτρέπεται η έγκριση παρεκκλίσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση κτηρίων κοινής ωφέλειας δημόσιου ή ιδιωτικού χαρακτήρα, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις περιπτώσεις στ, ζ, ια, ιβ της παρ. 3 του άρθρου 33 του ν.4759/2020 (245 Α΄) υπό την προϋπόθεση ότι: α) η συγκεκριμένη εγκατάσταση αποτελεί έργο τοπικής σημασίας και δεν υπάγεται στα έργα υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας, β) σύμφωνα με την έγκριση περιβαλλοντικών επιπτώσεων δεν προκύπτουν δυσμενείς επιπτώσεις στο περιβάλλον, γ) η συγκεκριμένη εγκατάσταση δεν αντιβαίνει στις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής και στις προβλέψεις του υπερκείμενου σχεδιασμού, δ) εξασφαλίζεται επαρκής κυκλοφοριακή σύνδεση της εγκατάστασης με το οικιστικό σύνολο που εξυπηρετεί. Δείτε την απόφαση εδώ: https://diavgeia.gov.gr/doc/ΨΗΙΩ4653Π8-ΜΒΣ -
Τη ρύθμιση με την οποία παρατείνεται εκ των υστέρων η δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων κατέθεσε χθες στη Βουλή η κυβέρνηση. Μαζί έδωσε παράταση σε πλήθος ρυθμίσεων για νομιμοποίηση παρατυπιών, όπως στη δήλωση αυθαιρέτων σε δάση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του κτηματολογίου, στην προθεσμία νομιμοποίησης παράνομων κτηνοτροφικών μονάδων, ακόμα και στην προθεσμία διατήρησης των αυθαιρέτων στο Δέλτα του Εβρου. Οι σχετικές, με έντονο προεκλογικό άρωμα, ρυθμίσεις κατατέθηκαν χθες αργά το βράδυ στη Βουλή, σε σχέδιο νόμου του υπουργείου Υγείας. Πιο συγκεκριμένα: Ποιους όρους θέτει ρύθμιση που περιέχεται σε πολυ- νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή. • Ορίζεται, όπως είχε ανακοινωθεί, η δυνατότητα κράτησης του δικαιώματος δόμησης σε εκτός σχεδίου οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, εφόσον έως τις 9 Δεκεμβρίου είχε είτε υποβληθεί αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, είτε αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης, συνοδευόμενη από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Ωστόσο ειδικώς για αυτές τις περιπτώσεις, χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που θα εκδοθεί, θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30ή Σεπτεμβρίου 2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας ή προέγκρισή της, αναφέρεται. • Παρατείνεται κατά τρεις μήνες (δηλαδή έως τέλος Μαρτίου) η δυνατότητα δήλωσης αυθαιρέτων σε δάση (οικιστικές πυκνώσεις) προς νομιμοποίηση. Επίσης παρατείνεται κατά ένα έτος (έως το τέλος του 2023) τόσο η προθεσμία νομιμοποίησης παράνομων κτηνοτροφικών μονάδων, όσο και η ασυλία που δόθηκε σε αυθαίρετα μέσα στο Δέλτα του Εβρου, μέχρι να ολοκληρωθεί το πλαίσιο προστασίας της περιοχής. Τέλος παρατάθηκε έως το τέλος του 2024 η ολοκλήρωση της μεταφοράς δηλώσεων αυθαιρέτων από τον ν. 4178 στον ν. 4495, η μετεγκατάσταση πρατηρίων καυσίμων και άλλες διορίες πολεοδομικού ενδιαφέροντος. -
Ένα από τα μεγαλύτερα πολεοδομικά προβλήματα της χώρας είναι οι δρόμοι εκτός σχεδίου. Η πίεση, που δέχονται παραθαλάσσιες περιοχές, καθώς και ορεινές περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους ακόμα και προστατευόμενες περιοχές NATURA με τη συνεχή διάνοιξη αγροτικών δρόμων, που σκοπό έχουν την πρόσβαση και οικοδόμηση ακινήτων στις παραπάνω περιοχές, εντείνει ακόμα περισσότερο το πρόβλημα. Τις περισσότερες φορές μάλιστα, «πρωταγωνιστές» των διανοίξεων δρόμων είναι οι ίδιοι οι Δήμοι, οι οποίοι κάτω από την πίεση οικονομικών συμφερόντων ή οργανωμένων ομάδων π.χ. εξωραϊστικών συλλόγων, προβαίνουν στην κατασκευή και συντήρηση τους, με αποτέλεσμα να επιφέρουν καταστροφές στο φυσικό περιβάλλον. Σημειωτέον, ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει αποφανθεί, ότι οι Δήμοι δεν έχουν καμία αρμοδιότητα στο ζήτημα των δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές και η χάραξη των κοινόχρηστων δρόμων είναι πολεοδομική αρμοδιότητα της πολιτείας. Πρόσφατα, μεγάλο θέμα δημιουργήθηκε και με τη χρηματοδότηση των Δήμων από το Υπουργείο Εσωτερικών για τη συντήρηση αγροτικού δικτύου κι αυτό γιατί το Υπουργείο Περιβάλλοντος, «μπλόκαρε» τη χρηματοδότηση με σχετική γνωμοδότηση με την οποία αποσαφήνισε ότι οι δήμοι δεν έχουν αρμοδιότητα να κάνουν δράσεις βελτίωσης των εκτός σχεδίου αγροτικών οδών που δεν είναι κοινόχρηστοι. Από την άλλη πλευρά, το πρόβλημα εντοπίζεται και στους ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου, οι οποίοι θέλοντας να οικοδομήσουν είτε σε κατά παρέκκλιση μικρά γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, είτε σε γήπεδα που δημιουργήθηκαν μετά το 2003 με την προϋπόθεση να έχουν ελάχιστο εμβαδό 4 στρέμματα και πρόσοψη 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο, πρέπει να αποδείξουν ότι ο δρόμος είναι αναγνωρισμένος και έχει κοινόχρηστο χαρακτήρα. Αυτό συνεπάγεται μεγάλες δυσκολίες για τους ιδιοκτήτες, διότι μέχρι σήμερα δεν έχει γίνει χαρακτηρισμός των δρόμων εκτός σχεδίου, με αποτέλεσμα να «μπλοκάρεται» η κατά παρέκκλιση οικοδόμηση των γεωτεμαχίων κάτω των 4 στρεμμάτων, η οποία λήγει στις 9 Δεκεμβρίου 2022, αν δεν δοθεί σχετική παράταση. Για να αντιμετωπίσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος αυτό το μεγάλο και χρονίζον πρόβλημα της έλλειψης χαρακτηρισμού των κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, πρόσφατα προχώρησε στην υπογραφή σχετικής Υπουργικής Απόφαση (ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022) με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας, ανά Δημοτική Ενότητα (ΔΕ) στις περιοχές εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, εκτός των ορίων των οικισμών των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 και των οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους. Επίσης από το Υπουργείο καθορίστηκαν και οι πρώτες περιοχές, στις οποίες θα ξεκινήσει άμεσα η εκπόνηση μελετών Αναγνώρισης Οδών και αφορά εξήντα εννέα (69) Δήμους και ειδικότερα Δημοτικές Ενότητες, που είναι νησιωτικές περιοχές με έντονη την οικιστική πίεση και τουριστική εκμετάλλευση. Σε ποιες περιοχές θα γίνει άμεσα η αναγνώριση οδών; Π.Ε. ΔΩΔΕΚΑΝΝΗΣΩΝ ΔΗΜΟΙ (ΑΓΑΘΟΝΗΣΙΟΥ, ΑΣΤΥΠΑΛΑΙΑΣ, ΚΑΛΥΜΝΙΩΝ, ΚΑΡΠΑΘΟΥ, ΚΑΣΟΥ, ΚΩ, ΛΕΙΨΩΝ, ΛΕΡΟΥ, ΜΕΓΙΣΤΗΣ, ΝΙΣΥΡΟΥ, ΠΑΤΜΟΥ, ΡΟΔΟΥ, ΣΥΜΗΣ, ΤΗΛΟΥ, ΧΑΛΚΗΣ) Π.Ε. ΕΒΡΟΥ: ΔΗΜΟΣ ΣΑΜΟΘΡΑΚΗΣ Π.Ε. ΕΥΒΟΙΑΣ: ΔΗΜΟΣ ΣΚΥΡΟΥ Π.Ε. ΖΑΚΥΝΘΟΥ: ΔΗΜΟΣ ΖΑΚΥΝΘΟΥ Π.Ε. ΚΑΒΑΛΑΣ: ΔΗΜΟΣ ΘΑΣΟΥ Π.Ε. ΚΕΡΚΥΡΑΣ: ΔΗΜΟΙ (ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΚΕΡΚΥΡΑΣ ΚΑΙ ΔΙΑΠΟΝΤΙΩΝ ΝΗΣΩΝ, ΒΟΡΕΙΑΣ ΚΕΡΚΥΡΑΣ, ΝΟΤΙΑΣ ΚΕΡΚΥΡΑΣ, ΠΑΞΩΝ) Π.Ε. ΚΕΦΑΛΛΗΝΙΑΣ: ΔΗΜΟΙ (ΙΘΑΚΗΣ, ΚΕΦΑΛΟΝΙΑΣ, ΛΗΞΟΥΡΙΟΥ) Π.Ε. ΚΥΚΛΑΔΩΝ: ΔΗΜΟΙ (ΑΜΟΡΓΟΥ, ΑΝΑΦΗΣ, ΑΝΔΡΟΥ, ΑΝΤΙΠΑΡΟΥ, ΘΗΡΑΣ, ΙΗΤΩΝ, ΚΕΑΣ, ΚΙΜΩΛΟΥ, ΚΥΘΝΟΥ, ΜΗΛΟΥ, ΜΥΚΟΝΟΥ, ΝΑΞΟΥ ΚΑΙ ΜΙΚΡΩΝ ΚΥΚΛΑΔΩΝ, ΠΑΡΟΥ, ΣΕΡΙΦΟΥ, ΣΙΚΙΝΟΥ, ΣΙΦΝΟΥ, ΣΥΡΟΥ – ΕΡΜΟΥΠΟΛΗΣ, ΤΗΝΟΥ, ΦΟΛΕΓΑΝΔΡΟΥ) Π.Ε. ΛΕΣΒΟΥ: ΔΗΜΟΙ (ΑΓΙΟΥ ΕΥΣΤΡΑΤΙΟΥ, ΔΥΤΙΚΗΣ ΛΕΣΒΟΥ, ΛΗΜΝΟΥ, ΜΥΤΙΛΗΝΗΣ) Π.Ε. ΛΕΥΚΑΔΟΣ: ΔΗΜΟΙ (ΛΕΥΚΑΔΑΣ, ΜΕΓΑΝΗΣΙΟ) Π.Ε. ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ: ΔΗΜΟΙ (ΑΛΟΝΝΗΣΟΥ, ΣΚΙΑΘΟΥ, ΣΚΟΠΕΛΟΥ) Π.Ε. ΠΕΙΡΑΙΩΣ: ΔΗΜΟΙ (ΑΓΚΙΣΤΡΙΟΥ, ΑΙΓΙΝΑΣ, ΚΥΘΗΡΩΝ, ΠΟΡΟΥ, ΣΑΛΑΜΙΝΟΣ, ΣΠΕΤΣΩΝ, ΥΔΡΑΣ) Π.Ε. ΣΑΜΟΥ: ΔΗΜΟΙ (ΙΚΑΡΙΑΣ,, ΑΝΑΤΟΛΙΚΗΣ ΣΑΜΟΥ, ΔΥΤΙΚΗΣ ΣΑΜΟΥ, ΦΟΥΡΝΩΝ ΚΟΡΣΕΩΝ) Π.Ε. ΧΑΝΙΩΝ: ΔΗΜΟΣ ΓΑΥΔΟΥ Π.Ε. ΧΙΟΥ: ΔΗΜΟΙ (ΟΙΝΟΥΣΣΩΝ, ΧΙΟΥ, ΨΑΡΩΝ) Ποιοι δρόμοι θα αναγνωριστούν τώρα με τις νέες μελέτες; Οι δρόμοι που θα αναγνωριστούν θα προκύψουν μετά από τη μελέτη καταγραφής του οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα. Στη συνέχεια θα αξιολογηθούν ποιοι δρόμοι εξυπηρετούν τις ανάγκες οδικών μετακινήσεων ενός δήμου ή δημοτικής ενότητας, εντός των ορίων τους. Οι ανάγκες αυτές αφορούν, κυρίως, τις συνδέσεις μεταξύ οικισμών, οργανωμένων υποδοχέων, άλλων σημαντικών συγκεντρώσεων δραστηριοτήτων και μεγάλων εγκαταστάσεων, κοινοχρήστων χώρων και σημαντικών τοποσήμων. Αφορούν επίσης τις συνδέσεις με δημοτικούς δρόμους όμορων δήμων και δημοτικών κοινοτήτων ή με εθνικές και επαρχιακές οδούς. Πώς θα γίνει η κατηγοριοποίηση των δρόμων εκτός σχεδίου; Η κατηγοριοποίηση των οδών θα προκύψει με βάση τον χαρακτήρα τους, τα επιμέρους γεωμετρικά χαρακτηριστικά τους και τον ρόλο που επιτελούν στο συνολικό οδικό δίκτυο της Δ.Ε., ώστε να αποτελέσουν τη βάση δεδομένων για την περαιτέρω ιεράρχησή τους και τον καθορισμό του κοινόχρηστου οδικού δικτύου με βάση ειδικότερες προϋποθέσεις και κριτήρια. Πώς θα γίνουν οι μελέτες καταγραφής των υφιστάμενων δρόμων εκτός σχεδίου; Οι μελέτες καταγραφής του οδικού δικτύου αποτελούν σύνολα κειμένων - εκθέσεων, χαρτών και γεωχωρικών βάσεων δεδομένων, στα οποία περιλαμβάνονται: -οι διαδικασίες υλοποίησης και το πρόγραμμα ποιότητας των μελετών, -η αποτύπωση των ορίων των Δήμων, των Δημοτικών Ενοτήτων, των οριοθετημένων οικισμών, των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεως και των οργανωμένων υποδοχέων, -η αποτύπωση του χαρακτηρισμένου/αναγνωρισμένου οδικού δικτύου των Δημοτικών Ενοτήτων, -η αποτύπωση, επιμέτρηση και κατηγοριοποίηση του μη χαρακτηρισμένου/μη αναγνωρισμένου, οδικού δικτύου στις περιοχές εκτός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή εκτός οριοθετημένων οικισμών σε κατηγορίες, βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων και προϋποθέσεων. Με ποια βασικά κριτήρια θα γίνει η καταγραφή του οδικού δικτύου; Βασική προϋπόθεση για την καταγραφή μιας οδού είναι να εμφανίζεται στις πλέον πρόσφατες ορθοεικόνες του Ελληνικού Κτηματολογίου πανελλαδικής κάλυψης. Εφόσον εμφανίζεται σε αυτές τότε είναι αντικείμενο της μελέτης καταγραφής. Τα βασικά κριτήρια κατά τη διαδικασία της καταγραφής του οδικού δικτύου είναι: -Η θέση των οδικών τμημάτων ως προς το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή/και ως προς τα όρια των οριοθετημένων οικισμών. -Αν τα οδικά τμήματα περιλαμβάνονται στο ήδη αναγνωρισμένο ή χαρακτηρισμένο οδικό δίκτυο της ΔΕ. Εφόσον τα οδικά τμήματα ή οι οδοί δεν εμπίπτουν εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός οριοθετημένων οικισμών και δεν είναι χαρακτηρισμένες ως Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές οδοί, ή/και δεν είναι αναγνωρισμένες με διαπιστωτική πράξη, ως προϋφιστάμενες του 1923, τότε εξετάζεται περαιτέρω: -Αν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες, όπως: α) Οδοί που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας ή δρόμοι που έχουν διανοιχτεί σε εκτέλεση παραχωρητηρίων του Ελληνικού Δημοσίου, αποφάσεων αναδασμού ή πράξεων απαλλοτριώσεως κατά τις διατάξεις της αγροτικής ή εποικιστικής νομοθεσίας, όπου υπάρχει σχετική πρόβλεψη ότι το αντίστοιχο τμήμα παραμένει δημόσια οδός ή δίοδος και αφήνεται στην κοινή χρήση, β) η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες κυκλοφορίας, εφόσον είναι διανοιγμένη και διαμορφωμένη οδός, γ) οδοί που έχουν νομίμως κατασκευαστεί με τη βούληση της πολιτείας και επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, χιονοδρομικά κέντρα ή σε σημαντικά δημόσια έργα (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία, Δημοτικές Εγκαταστάσεις Ύδρευσης (δεξαμενές, αντλιοστάσια) και Αποχέτευσης (εργοστάσια βιολογικών καθαρισμών), Επεξεργασίας και ταφής στερεών αποβλήτων, Νεκροταφείων, Ιερών Ναών κ.λπ.) δ) το δίκτυο δασικών οδών. -Αν έχουν αποτυπωθεί ως οδοί στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου σε λειτουργούν Κτηματολόγιο άνω της πενταετίας. -Αν έχουν κριθεί ως κοινόχρηστες δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που αφορούσε και την κοινοχρησία της οδού ή/και -Αν εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977. Με ποιες προϋποθέσεις κτίζουν τα μικρά γήπεδα, που έχουν πρόσωπο σε δρόμο; α. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-11-62 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., Ελάχιστο βάθος: δέκα πέντε (15) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τμ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-9-64 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., Ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: χίλια διακόσια (1200) τμ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 17-10-78 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., Ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2000) τμ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77: Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων των προϋγούμενων παραγράφων. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ΄ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού [email protected] -
Μεγάλο πρόβλημα αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου, οι οποίοι για να κτίσουν σήμερα θα πρέπει το αγροτεμάχιό τους, όταν αυτό υφίσταται από το 2004 και μετά, να έχει ελάχιστο εμβαδό 4 στρέμματα και ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο. Ομως η απόδειξη ότι ο δρόμος είναι κοινόχρηστος έχει πολλές δυσκολίες κι αυτό συμβαίνει, γιατί το Υπουργείο Περιβάλλοντος δεν έχει μέχρι σήμερα θεσμοθετήσει σχετική διαδικασία καθορισμού ενός δρόμου ως κοινόχρηστου εκτός σχεδίου. Το πρόβλημα είναι ακόμα μεγαλύτερο διότι το ΣτΕ με συνεχείς αποφάσεις του, τα τελευταία χρόνια, ακυρώνει διοικητικές πράξεις νομαρχών, δημάρχων και περιφερειαρχών που αναγνώρισαν δρόμους ως κοινόχρηστους και θεωρεί ότι η αρμοδιότητα αυτή ασκείται από το κράτος στο πλαίσιο ολοκληρωμένων πολεοδομικών σχεδίων, με απόφαση του αρμόδιου υπουργού. Σε αυτό το πρόβλημα προσπαθεί να δώσει λύση το Υπουργείο Περιβάλλοντος ακολουθώντας τη νομολογία του ΣτΕ και να καθορίσει μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων ποιοι δρόμοι εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών είναι δημοτικοί και με ποιες προϋποθέσεις θα οικοδομούνται τα παρόδια γήπεδα. Ηδη με τον νόμο 4759/2020 τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις για την κατάργηση της δυνατότητας οικοδόμησης στα κατά παρέκκλιση γήπεδα. Ποιες είναι οι πολεοδομικές δεσμεύσεις για τους δρόμους εκτός σχεδίου, σύμφωνα με τις αποφάσεις του ΣτΕ; Το Συμβούλιο της Επικρατείας με μια σειρά αποφάσεών του το 2018, διευκρίνισε αρκετά ζητήματα σχετικά με τη νομιμότητα της διαχείρισης του οδικού δικτύου στις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης. 1. Επιβεβαίωσε τη νομολογία του σε σχέση με το άρθρο 24 του Συντ. και την αναγκαιότητα συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου τόσο σε επίπεδο εθνικών ή επαρχιακών οδών, όσο και σε επίπεδο μονάδας τοπικής αυτοδιοικήσεως, προκειμένου για δημοτικές ή κοινοτικές οδούς. Σημειώνεται ότι στη διαχείριση περιλαμβάνεται και ο εκσυγχρονισμός του οδικού δικτύου, δηλαδή και η τροποποίησή του με τη διάνοιξη νέας ή την κατάργηση υπάρχουσας οδού, προκειμένου τούτο να προσαρμοσθεί προς νέες ανάγκες και απαιτήσεις. 2. Ξεκαθάρισε ότι σε κάθε περίπτωση, τα κριτήρια σχεδιασμού και διαχειρίσεως του οδικού δικτύου πρέπει να είναι σαφή, εξειδικευμένα και να συνδέονται προς τα υπόλοιπα στοιχεία του ευρύτερου σχεδιασμού. 3. Διευκρίνισε ότι το οδικό δίκτυο ενός ΟΤΑ δεν αποτελεί τοπική του υπόθεση, εφόσον συνάπτεται τόσο με το υπόλοιπο δίκτυο της χώρας, αποκλείοντας έτσι τις αποσπασματικές πράξεις διαχειρίσεως του οδικού δικτύου, όπως η διάνοιξη, διαπλάτυνση και κατάργηση οδών κ.λπ. βάσει εντοπισμένων εκτιμήσεων με γνώμονα την εξυπηρέτηση τοπικής ανάγκης, χωρίς υπολογισμό των ευρύτερων επιπτώσεων που αυτές ενδέχεται να έχουν. 4. Επιβεβαίωσε τη νομολογία του σε σχέση με τη διάκριση των περιοχών εντός σχεδίου και εκτός σχεδίου πόλης και συγκεκριμένα διατύπωσε την άποψη ότι η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση μπορεί να επιτρέπεται στις εκτός σχεδίου περιοχές, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο. 5. Επιβεβαίωσε τη νομολογία του σε σχέση με την ερμηνεία των διατάξεων των άρθρων 24 και 102 του Συντάγματος, με την οποία η έγκριση και τροποποίηση των πολεοδομικών σχεδίων οποιασδήποτε κλίμακας και η θέσπιση, με ρυθμίσεις κανονιστικού χαρακτήρα, πάσης φύσεως όρων δομήσεως, δεν συνιστά ειδικότερο θέμα, ούτε θέμα τοπικού ενδιαφέροντος ή τεχνικού ή λεπτομερειακού χαρακτήρα. Συνεπώς, οι ρυθμίσεις αυτές γίνονται μόνο με την έκδοση προεδρικού διατάγματος. Η αρμοδιότητα, όμως, εφαρμογής των πολεοδομικών σχεδίων, προς την οποία εξομοιώνεται και η εντετοπισμένη τροποποίησή τους, θεμιτώς ανατίθενται σε άλλα διοικητικά όργανα, εκτός αν αφορά σε προστατευόμενες περιοχές του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος, οπότε πρέπει να διενεργείται με προεδρικό διάταγμα. 6. Επιβεβαίωσε τη νομολογία του ότι κατά την έννοια των ως άνω περιοριστικών της δομήσεως διατάξεων του π.δ. της 24.5.1985, οι οποίες αποβλέπουν, πρωτίστως, στη διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών, η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις περιοχές αυτές δόμηση τελεί υπό την προϋπόθεση, ότι πληρούται, πάντως, ο βασικός κανόνας της πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, διότι άλλως θα καθίστατο δυνατή η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους, από την ανωτέρω άποψη, ακόμη και εκείνων που ισχύουν στις εντός σχεδίου περιοχές. 7. Επιβεβαίωσε τη νομολογία του ότι, ο πολεοδομικός σχεδιασμός και οι ρυθμίσεις δόμησης είναι αρμοδιότητα του κράτους και ειδικότερα απαγορεύεται η δημιουργία ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας και η καθ’ οιονδήποτε τρόπο δημιουργία οδών ή άλλων κοινοχρήστων χώρων με ιδιωτική βούληση. Ποιοι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι; Κοινόχρηστοι δρόμοι είναι: 1. Εθνικοί δρόμοι, που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα. 2. Επαρχιακοί δρόμοι, που ορίζονται με απόφαση Υπουργού Συγκοινωνιών. 3. Δρόμοι που ενώνουν οικισμούς μεταξύ τους και με διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές οδούς και αναγνωρίστηκαν ως κύριοι ή μοναδικοί, με απόφαση νομάρχη (πριν γίνει αιρετός). 4. Δρόμοι στο όριο του σχεδίου πόλεως, που καθορίζονται με τη κύρωση της πολεοδομικής μελέτης και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση. 5. Δρόμοι που επιτρέπουν τη πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα. 6. Δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923. 7. Δρόμοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οιανδήποτε νόμιμο τρόπο. Μέχρι πότε και πώς κτίζονται τα κατά παρέκκλιση ακίνητα κάτω των 4.000 τ.μ., που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο; Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την έναρξη ισχύος του νόμου 4759/2020 χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του νόμου που ψηφίστηκε έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές με συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να κτιστούν μικρά γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμο; α. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-11-62 και έχουν Ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., Ελάχιστο βάθος: δέκα πέντε (15) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τμ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-9-64 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., Ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: χίλια διακόσια (1200) τμ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 17-10-78, και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., Ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2000) τμ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77: Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων παραγράφων. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ΄ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Ποια είναι η επιτρεπόμενη δόμηση στα κατά παρέκκλιση γήπεδα; α) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., β) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατόν πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόν τριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 136+ (Επιφάνεια γηπέδου -1200) /16) τετραγωνικά μέτρα. γ) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι(86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 86+ (Επιφάνεια γηπέδου -750) /9) τετραγωνικά μέτρα. -
Τα τελευταία χρόνια η πολιτεία με σειρά νομοθετημάτων, προσπαθεί να βάλει «τάξη» στην καταγραφή της ακίνητης περιουσίας και να θέσει ένα τέλος στο καθεστώς της αυθαίρετης δόμησης. Αυτό πλέον εξασφαλίζεται με την απαίτηση η μεταβίβαση του ακινήτου να συνοδεύεται από σύγχρονο και εξαρτημένο Τοπογραφικό Διάγραμμα που να αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση του οικοπέδου, από τον ηλεκτρονικό φάκελο του ακινήτου που αντλεί στοιχεία από την πολεοδομία, από τη δήλωση του δικαιώματος στο κτηματολόγιο και την εφορία και τέλος με την ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου που συντάσσεται από τον αρμόδιο μηχανικό. Ετσι σιγά - σιγά, οι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να επιλύσουν τις πολεοδομικές εκκρεμότητες των ακινήτων τους. Πολλοί όμως είναι και εκείνοι που θέλουν να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετα τους αλλά δυσκολεύονται, γιατί βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες και δεν μπορούν να συνεννοηθούν με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες ή ιδιοκτησία τους είναι διαμέρισμα που επεκτάθηκε σε κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας ή έκλεισαν τον φωταγωγό ή το μπαλκόνι τους. Για να επιλυθούν κι αυτά τα ζητήματα και να μπορούν να μεταβιβάζονται στη συνέχεια κι αυτές οι ιδιοκτησίες το Υπουργείο Περιβάλλοντος έχει ψηφίσει διατάξεις που διευκολύνουν τους ιδιοκτήτες καθέτων ή οριζοντίων ιδιοκτησιών. Βασική προϋπόθεση όμως είναι, να έχουν ανεγερθεί αυτά κτίσματα μέχρι τις 28.7.2011, είτε με νόμιμη οικοδομική άδεια, είτε αυθαίρετα. Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια εκτός σχεδίου; Επιτρέπεται η υπαγωγή για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων κτισμάτων που βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια που κτίστηκαν νόμιμα ή αυθαίρετα από τους συνιδιοκτήτες και αποτελούν αυτοτελή και ανεξάρτητα οικοδομήματα. Επίσης επιτρέπεται και η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των γηπέδων αυτών, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, τα οποία τακτοποιούνται. Επίσης με τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό. Πώς μπορεί σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο να ξεχωρίσουν τα κτίσματα και να γίνουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες; Μπορεί να γίνει συμβόλαιο; Μετά την τακτοποίηση των αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός του γεωτεμαχίου, επιτρέπεται η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης καθέτου ιδιοκτησία με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και δίνεται το δικαίωμα να έχει ο κάθε συμβαλλόμενος το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο αυτοτελές οικοδόμημα του. Σε περίπτωση όμως, που δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, τότε μπορούν οι συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γεωτεμαχίου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών καταθέτοντας για τη σύνταξη σχετικής πράξης τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου, κατόψεις, σχέδιο σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού, σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας, πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου). Μπορεί να γίνει σύσταση καθέτου σε εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες, που έχει ανεγερθεί μόνο ένα ή και κανένα κτίσμα; Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις θα επιτρέπεται να ισχύουν οι κάθετες ιδιοκτησίες και όταν αυτές βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες ανεξαρτήτως εάν έχουν ανεγερθεί σε αυτά κτίσματα μέχρι τις 28.7.2011, με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος που καθορίζει τις προϋποθέσεις και τους ειδικούς όρους δόμησης των ακινήτων. Τι ισχύει με τα αυθαίρετα κτίσματα ή τις αυθαίρετες υπερβάσεις κτισμάτων σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα εντός σχεδίου; Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του νόμου περί αυθαιρέτων, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους. Τι ισχύει για τα διαμερίσματα που κατέλαβαν μέρος του κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας; Χρειάζεται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών για την τακτοποίηση τους; Για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών: α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και έχει καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ποια είναι τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα στην πολυκατοικία; Σε μια πολυκατοικία κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι είναι : ο ακάλυπτος χώρος, οι εξωτερικοί τοίχοι, οι μαντρότοιχοι, οι σκάλες,, η ταράτσα (δώμα) κατά την ακάλυπτη επιφάνειά της, οι διάδρομοι που οδηγούν στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι γενικές εγκαταστάσεις και γενικά η εξωτερική όψη της πολυκατοικίας με τα κουφώματα προς τους δρόμους και προς τις γειτονικές ιδιοκτησίες, όπως και όλες οι εγκαταστάσεις που βρίσκονται σε κοινόχρηστους χώρους. Ενας όροφος έχει τρία διαμερίσματα και το Α1 διαμέρισμα έχει μεγαλώσει 5 τ.μ. εις βάρος του διαμερίσματος Α2 χωρίς να επηρεάζει τον κοινόχρηστο χώρο, ενώ το Α3 είναι εντάξει. Αυτό θεωρείται αυθαιρεσία; Γίνεται συμβόλαιο; Αφού έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών Α1 και Α2, αυτό είναι διαμερισμάτωση. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο το πρόστιμο είναι 250 ευρώ και μπορεί την αίτηση να την κάνει μόνο ο ένας από τους δύο ιδιοκτήτες. Η υπαγωγή στο νόμο αυθαιρέτων καλύπτει και τους δύο και μπορεί να γίνει στη συνέχεια η μεταβίβαση. Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν υπέρβαση δόμησης εντός κοινοχρήστου χώρου; Μετά από την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και εφόσον συντρέχουν κάποιες προϋποθέσεις (η αυθαιρεσία να υφίσταται από την κατασκευή και σε όλους τους ορόφους ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη) ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Επίσης ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. Απαραίτητο στοιχείο για την εφαρμογή της διάταξης, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση. Εκλεισα τον ημιυπαίθριο χώρο στο μπαλκόνι μου. Χρειάζομαι συναίνεση των συνιδιοκτητών για να τακτοποιήσω την αυθαιρεσία; Για αυθαίρετα που έχουν εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή των αυθαιρέτων δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Πλην των περιπτώσεων αυθαίρετων που έχουν γίνει σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, υπόχρεος για την τακτοποίηση των αυθαίρετων επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τους ιδιοχρησιμοποιεί και απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του (51%) των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού [email protected] -
Πρόσφατα η κυβέρνηση ανακοίνωσε επίσημα την τελική της απόφαση να μη δοθεί καμία παράταση στην ημερομηνία ορόσημο της 9ης Δεκεμβρίου 2022 για κατάργηση δόμησης σε γήπεδα, που υπάγονται στις παρεκκλίσεις της Εκτός Σχεδίου Δόμησης, που αφορά σε γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό και δημοτικό δίκτυο. Θυμίζουμε ότι, με τον νόμο 4759/2020 δόθηκε μια περίοδος χάριτος για την δόμηση σε αυτά τα μικρά οικόπεδα, προβλέποντας προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας εντός δύο ετών από την ψήφιση του νόμου με δυνατότητα δόμησης εντός 4 ετών. Ωστόσο το Υπουργείο Περιβάλλοντος κατανοώντας τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι πολίτες και οι οι μηχανικοί στην έκδοση των αδειών, έδωσε τη δυνατότητα να κατοχυρώσουν το δικαίωμα της οικοδόμησης όσοι πολίτες καταθέσουν αίτηση με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και χωρίς την απαίτηση όλων των μελετών μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022. Τι ακριβώς προβλέπεται να ισχύει; Η κυβέρνηση θα καταθέσει άμεσα νομοθετική ρύθμιση με την όποια θα παρέχεται η δυνατότητα για τις περιπτώσεις γηπέδων κατά παρέκκλιση άρτιων στις εκτός σχεδίου περιοχές για τις οποίες έως και την 9η.12.2022 δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, να μπορούν να οικοδομηθούν, εάν οι πολίτες μέσω των μηχανικών τους έως και την 9η.12.2022 επιλέξουν μία από τις παρακάτω διαδικασίες: Α) Είτε υποβάλλουν αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον βεβαίως αυτή έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες, ως αυτά εκ του νόμου καθορίζονται. Διευκρινίζεται ότι για την διάρκεια ισχύος της εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις ως ισχύουν. Β) Είτε υποβάλλουν αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης συνοδευόμενη από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Ωστόσο η χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που θα εκδοθεί, θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30.9.2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή είτε θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας είτε προέγκρισης. Ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την έκδοση Βεβαίωσης Ορων Δόμησης από την πολεοδομία; α) αίτηση του κυρίου του έργου ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, με τις δηλώσεις αναθέσεων αναλήψεων και επιβλέψεων μελετών β) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές γ) τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή κτηματογραφικό φύλλο ή απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος για κάθε ακίνητο δ) λοιπά έγγραφα κατά περίπτωση (π.χ. πληρεξούσιο, συναίνεση, μισθωτήριο συμβόλαιο κλπ). Πόσο χρόνο διαρκεί η βεβαίωση όρων δόμησης; Η χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που θα εκδοθεί από το ηλεκτρονικό σύστημα e-adeies, θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30.9.2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή είτε θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας, είτε προέγκρισης. Ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την έκδοση προέγκρισης από την πολεοδομία; Για την έκδοση της προέγκρισης οικοδομικής άδειας υποβάλλονται ηλεκτρονικά στην αρμόδια υπηρεσία αποκλειστικά και μόνον τα κάτωθι δικαιολογητικά: α) αίτηση του κυρίου του έργου ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, με τις δηλώσεις αναθέσεων αναλήψεων και επιβλέψεων μελετών β) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές γ) διάγραμμα κάλυψης, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, δ) τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή κτηματογραφικό φύλλο ή απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος για κάθε ακίνητο ε) αποδεικτικά στοιχεία νομιμότητας των υφιστάμενων κτισμάτων (π.χ. αυθαίρετο κτίσμα ή κατασκευή όπως περίφραξη, περιτοίχιση κλπ) στ) τεχνική έκθεση που να περιγράφει με ακρίβεια το έργο, τα μεγέθη και τις χρήσεις. Πόσο χρόνο διαρκεί η προέγκριση; Η προέγκριση διαρκεί ένα χρόνο από την ημερομηνία έκδοσης της πράξης από το e-adeies. Οταν βρίσκεται σε περιοχή, όπου απαιτείται η σύμφωνη γνώμη Αρχαιολογίας, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.ά. φορέων, τι κάνουμε; Σύμφωνα με εγκύκλιο του ΥΠΕΝ πέραν των προαναφερομένων δικαιολογητικών, δεν απαιτείται κατά το στάδιο της προέγκρισης η υποβολή καμίας έγκρισης φορέα, υπηρεσίας ή συλλογικού οργάνου, λόγω της θέσης του έργου, της φύσης του, της χρήσης του ή των τυχόν ειδικών χαρακτηριστικών του. Ομοίως, δεν απαιτείται η υποβολή εγκρίσεων φορέων, υπηρεσιών ή συλλογικών οργάνων για τη λήψη της βεβαίωσης όρων δόμησης. Το σύνολο των απαιτούμενων εγκρίσεων υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα αδειών κατά το στάδιο της έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Σε ποιες περιοχές δεν καταργούνται οι παρεκκλίσεις; Δεν καταργούνται οι παρεκκλίσεις για τα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω από 2000 κατοίκων) αλλά στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού 1ου επιπέδου (όπως ενδεικτικά ΓΠΣ, ΣΧΟΑΠ, ΖΟΕ) ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου, υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι δεν έχουν ήδη καταργηθεί από τις ειδικές ρυθμίσεις των σχετικών π.δ. ή αποφάσεων ή του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου κάθε περιοχής. Μπορώ να κατοχυρώσω τώρα την προέγκριση για να προλάβω και στη συνέχεια να την τροποποιήσω κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας; Ναι, γίνεται αναθεώρηση της προέγκρισης λόγω τροποποίησης του διαγράμματος κάλυψης χωρίς όμως τη μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης, δόμησης και όγκου. Στην περίπτωση λοιπόν που δεν έχετε ξεκαθαρίσει ποιο είναι το μέγεθος της οικοδομής που επιθυμείτε να κτίσετε, η καλύτερη επιλογή τώρα είναι να υποβάλετε αίτημα Βεβαίωσης Όρων Δόμησης για να κατοχυρώσετε καταρχήν το δικαίωμα της δόμησης και στη συνέχεια μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου του 2023 να καταθέσετε αίτημα προέγκρισης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας. Ποια είναι αυτά τα μικρά κατά παρέκκλιση γήπεδα, για τα οποία πρέπει να γίνει αίτηση μέχρι τις 9/12/2022; Τα γήπεδα που είναι εκτός σχεδίου και εκτός πολεοδομικού σχεδίου (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ κλπ Διαταγμάτων) και έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς Εθνικές Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές) και έχουν τις εξής προϋποθέσεις: - Εμβαδόν=2000 τμ - Πρόσωπο=25.00μ - Βάθος=40.00μ (προ 17.10.1978) - Εμβαδόν=1200 τμ - Πρόσωπο=20.00μ - Βάθος=35.00μ (προ 12.09.1964) - Εμβαδόν=750 τμ - Πρόσωπο=10.00μ - Βάθος=15.00μ (προ 12.11.1962) - Εμβαδόν=2000 τμ - (εντός της ζώνης πόλεων και οικισμών & προ 24.04.1977) - Εμβαδόν=2000 τμ. (όσα απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών). Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες; Οσοι είναι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων μικρότερων των 4.000 τ.μ., που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου Νόμου θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να απευθυνθούν σε μηχανικό προκειμένου να υποβάλουν έγκαιρα μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022 αίτηση είτε για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, είτε για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης, για να κατοχυρώσουν το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας. Στην περίπτωση που έως την ημερομηνία αυτή, οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην αίτηση, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και κατ’ επέκταση το δικαίωμα ανέγερσης, με αποτέλεσμα την κάθετη πτώση της αξίας της περιουσίας τους. -
Άνοιξε η νέα εφαρμογή στην ψηφιακή πλατφόρμα «e-άδειες» του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ) προκειμένου να μπορούν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές, να κατοχυρώνουν το δικαίωμα της χρήσης των παρεκκλίσεων (δόμηση σε οικόπεδα των 750, των 1.200 και των 2.000 τ.μ.). Ειδικότερα, στην ψηφιακή πύλη για την έκδοση των οικοδομικών αδειών, στις αιτήσεις για «Βεβαίωση Όρων Δόμησης αρθ. 38§2 ν.4495/2017» και «Προέγκριση Οικοδομικής Αδείας (ν.4759/2020)», προστέθηκε στις επιμέρους περιπτώσεις η σχετική επιλογή «Γήπεδα εκτός σχεδίου, κατά παρέκκλιση άρτια, άρθρου 40, παρ. 1 ν. 4759/2020». Το ΤΕΕ προχώρησε στη συγκεκριμένη κίνηση έπειτα από τη νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) για τις περιπτώσεις οικοπέδων, κατά παρέκκλιση άρτιων, σε εκτός σχεδίου περιοχές, για τις οποίες έως και την 9η Δεκεμβρίου 2022 δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. Τα συγκεκριμένα οικόπεδα θα μπορούν να οικοδομηθούν, εφόσον, έως τη συγκεκριμένη ημερομηνία: – είτε υποβληθεί αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες, όπως αυτά καθορίζονται εκ του νόμου. Για τη διάρκεια ισχύος της, εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις όπως ισχύουν σήμερα. – είτε έχει υποβληθεί αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης συνοδευόμενο από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Η εναλλακτική αυτή δυνατότητα προβλέφθηκε δεδομένου, ότι πλέον η προέγκριση οικοδομικής άδειας έχει καταστεί προαιρετική. Ωστόσο, για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις, χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης θα μπορεί να γίνει μόνο έως και την 30.9.2023. Έως τον ερχόμενο Σεπτέμβριο θα πρέπει είτε να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας είτε προέγκρισης. Εάν το ΥΠΕΝ δεν είχε προωθήσει τη συγκεκριμένη ρύθμιση οι ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων, εκτός σχεδίου, κατά παρέκκλιση άρτια, θα έπρεπε, για να διατηρήσουν την οικοδομησιμότητά τους, να είχαν προλάβει να λάβουν έως και την 9.12.2022 προέγκριση οικοδομικής άδειας. Ωστόσο, στα δύο χρόνια που έδινε ο νόμος, ελάχιστοι είχαν προχωρήσει τις διαδικασίες για να πάρουν στα χέρια τους το πολυπόθητο χαρτί, με συνέπεια, έπειτα από έντονες πιέσεις βουλευτών όλων των …χρωμάτων, του τεχνικού κόσμου και του συλλόγου ιδιοκτητών ακινήτων, η κυβέρνηση να υποκύψει δίνοντας μια …έμμεση παράταση. Πάντως, η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ υποστηρίζει ότι τάξη στην εκτός σχεδίου δόμηση θα επέλθει όταν ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα, δηλαδή στα τέλη του 2025. Δεκέμβριο η ρύθμιση για τα μεγάλα αυθαίρετα Παράλληλα, σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νίκος Ταγαράς, σε συνέντευξή του στην κρατική τηλεόραση την Παρασκευή, η πολυαναμενόμενη ρύθμιση _ από μηχανικούς και αυθαιρετούχους – η οποία θα επαναφέρει τη δυνατότητα νομιμοποίησης μεγάλων αυθαιρέτων (της λεγόμενης «Κατηγορίας 5») θα προωθηθεί προς ψήφιση εντός του Δεκεμβρίου. Η τακτοποίηση θα αφορά τις πολεοδομικές παρανομίες που είχαν γίνει πριν την 28η Ιουλίου 2011, ημερομηνία που αποτελεί τη χρονική «κόκκινη γραμμή» σε όλους τους νόμους για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, η οποία έχει γίνει αποδεκτή και από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Τα αυθαίρετα που έχουν χτιστεί μετά τον Ιούλιο του 2011 (εκ των οποίων πολλά σε νησιά με υψηλή αξία γης, όπως στη Μύκονο) ή βρίσκονται εντός δασών, αιγιαλού, προστατευόμενων περιοχών πρέπει να κατεδαφιστούν. Η νέα ρύθμιση για τη νομιμοποίηση κτιρίων που είτε είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα είτε έχουν υπερβάσεις άνω του 40% των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους, θα προβλέπει ότι θα γίνεται έλεγχος σε όλες τις αιτήσεις από ελεγκτή δόμησης προκειμένου να διαπιστώνεται ότι δεν βρίσκονται μέσα σε «απαγορευμένες» περιοχές και δεν έχουν χτιστεί μετά τον Ιούλιο του 2011. Επίσης, το μεγαλύτερο ποσοστό των κονδυλίων (περί το 60%) που θα συγκεντρώνονται από τα πρόστιμα, τα οποία θα είναι μεγαλύτερα σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες αυθαιρέτων, θα δίνονται στους δήμους, μέσω του Πράσινου Ταμείου, ώστε να προχωρούν οι ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις που …λιμνάζουν εδώ και δεκαετίες, ώστε να δημιουργηθούν ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι. Με την καταβολή του προστίμου οι ιδιοκτήτες του αυθαιρέτου της «Κατηγορίας 5» θα μπορεί να το διατηρεί για 30 έτη. Ωστόσο για να το νομιμοποιήσει εσαεί θα πρέπει, μέσω της Τράπεζας Γης, να εξαγοράσει τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), όταν θα ανοίξουν τα …γκισέ της «Τράπεζας Γης». Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο κ. Ταγαράς, το 50% των συνολικών τετραγωνικών των αυθαιρέτων που έχουν νομιμοποιηθεί έως σήμερα αφορούσαν την “Κατηγορία 5” όπως και το 60% των συνολικών εισπράξεων προστίμων. Όπως επεσήμανε ο ίδιος, «από τα περίπου 6,5 δισ. ευρώ του συνολικού προϋπολογισμού των προστίμων, τα 4 δισ. ευρώ αντιστοιχούσαν στην “Κατηγορία 5”. Μιλάμε για πάρα πολλά χρήματα».- 1 σχόλιο
-
- 1
-
-
- τεε
- εκτός σχεδίου
- (and 1 more)
-
Εγκύκλιο με θέμα: Οδηγίες για την δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές και ιδίως την εφαρμογή του κεφαλαίου Γ’ του ν.4759/2020 (Α’ 245), όπως ισχύει εξέδωσε το ΥΠΕΝ, η οποία αναφέρει: Η παρούσα οδηγία αποσαφηνίζει τις διατάξεις του κεφαλαίου Γ’ του ν.4759/2020 «ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ ΚΑΙ ΤΟΥΣ ΟΡΓΑΝΩΜΕΝΟΥΣ ΥΠΟΔΟΧΕΙΣ», όπως αυτές τροποποιήθηκαν με τους ν. 4764/2020 (Α’ 256), 4819/2021 (Α’ 129), 4872/2021 (Α’ 247) και 4964/2022 (Α’150). Α) Γενικό πλαίσιο ΣΚΟΠΟΣ: Στο άρθρο 31 του ν. 4759/2020 προσδιορίζεται ότι ο σκοπός του κεφαλαίου Γ’ του ως άνω νόμου είναι ο περιορισμός της δόμησης σε περιοχές, για τις οποίες δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου. ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ: Στην παράγραφο 1 του άρθρου 32 του ανωτέρω νόμου διευκρινίζεται ότι οι διατάξεις του κεφαλαίου Γ εφαρμόζονται στα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω από 2000 κατοίκων) στις οποίες δεν έχουν καθοριστεί χρήσεις γης ή όροι και περιορισμοί δόμησης από διατάγματα ή αποφάσεις1 ή από πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου2. Κατ’ επέκταση στα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των νομίμως υφιστάμενων οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω των 2000 κατοίκων) στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης ή όροι και περιορισμοί δόμησης από διατάγματα ή αποφάσεις ή από πολεοδομικό σχεδιασμό 1 ου επιπέδου (όπως ενδεικτικά ΓΠΣ, ΣΧΟΑΠ, ΖΟΕ) δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του κεφαλαίου Γ’ του ν. 4759/2020 εκτός από τις περιπτώσεις που ρητά ορίζεται στις διατάξεις αυτού. Ως προς τα γήπεδα της παραγράφου 2 του άρθρου 32 που βρίσκονται σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω από 2000 κατοίκων), αλλά στις οποίες, μετά την θεσμοθέτηση του ν. 4759/2020, προωθείται καθορισμός/αναθεώρηση χρήσεων γης και όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου οι διατάξεις του κεφαλαίου Γ’ του ν. 4759/2020 λαμβάνονται υπόψη προκειμένου να υπολογιστούν οι επιτρεπόμενοι όροι δόμησης, οι οποίοι θα θεσμοθετηθούν μέσω των πολεοδομικών εργαλείων. Δόμηση: Για τα γήπεδα της παρ.1 του άρθρου 32 του ν.4759/2020 τα οποία εμπίπτουν σε περιοχές που στερούνται οποιουδήποτε σχεδιασμού, επιδιώκεται, όπως προκύπτει από την ακριβή διατύπωση της παραγράφου 1 του άρθρου 33 του ν.4759/2020, ο περιορισμός της δόμησης, ο οποίος επιτυγχάνεται μέσω της μείωσης των όρων αλλά και των προϋποθέσεων δόμησης που θέτουν τα από 24.5.1985(Δ΄270/1985) και 6.10.1978(Δ΄ 538) π.δ. Εφαρμόζονται οι καθοριζόμενοι όροι και περιορισμοί δόμησης που θέτει ο ν.4759/2020 στα άρθρα 33 και 40, ενώ κατά τα λοιπά οι προβλέψεις των από 6.10.1978 π.δ. και 24.5.1985 π.δ. εξακολουθούν να ισχύουν μόνον κατά το μέρος που δεν έρχονται σε αντίθεση με τις νέες διατάξεις. Όσον αφορά τα γήπεδα που βρίσκονται μεν σε περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός ορίων των οικισμών (προ του έτους 1923 και οριοθετημένων κάτω από 2000 κατοίκων) αλλά στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης και όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού 1ου επιπέδου ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου3, αυτά δεν επηρεάζονται από τις ρυθμίσεις του ν.4759/2020 εκτός από τις περιπτώσεις που ρητά ορίζεται στις διατάξεις αυτού. Για τα γήπεδα της παρ.2 του άρθρου 32 του ν.4759/2020 όπου προωθείται σχεδιασμός πρώτου επιπέδου, δίνεται η δυνατότητα, η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι δέκα τοις εκατό (10%). Ωστόσο διευκρινίζεται ότι σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο. Συμπερασματικά λοιπόν, ο ν.4759/2020 δεν αποσκοπεί, ούτε και προβαίνει στην οριζόντια τροποποίηση των προϊσχυουσών διατάξεων περί της δόμησης εκτός σχεδίου των από 24.5.1985 π.δ. και 6.10.1978 π.δ. Επίσης, δεν μεταβάλλει τον τρόπο και τις διατάξεις δόμησης στα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές για τις οποίες ισχύουν πολεοδομικές ρυθμίσεις, ούτε και στην περίπτωση που τα σχετικά εργαλεία ή π.δ (ή ΚΥΑ) παραπέμπουν γενικώς στις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης των από 24.05.1985 και από 6.10.1978 π.δ. Αναλυτικά η Εγκύκλιος εδώ: Ορθή Επανάληψη - https://diavgeia.gov.gr/doc/ΩΖ5Ρ4653Π8-5ΓΠ και ΥΠΕΝ-ΔΑΟΚΑ-117814-3961 Οδηγίες για την δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές και ιδίως την εφαρμογή του κεφαλαίου Γ του ν.47592020 (Α’ 245) Ορθή Επανάληψη ΩΖ5Ρ4653Π8-5ΓΠ.pdf Τα αρχικά αρχεία εδώ: https://diavgeia.gov.gr/doc/Ψ56Β4653Π8-ΓΞ3 ΥΠΕΝ-ΔΑΟΚΑ-117814-3961 Οδηγίες για την δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές και ιδίως την εφαρμογή του κεφαλαίου Γ του ν.47592020 (Α’ 245) Ψ56Β4653Π8-ΓΞ3.pdf- 3 σχόλια
-
- 1
-
-
- εγκύκλιος
- εκτός σχεδίου
- (and 1 more)
-
Λήγει σε ενάμιση μήνα η δυνατότητα δόμησης σε γήπεδα που υπάγονται στις παρεκκλίσεις της Εκτός Σχεδίου Δόμησης, που αφορά γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό και δημοτικό δίκτυο. Θυμίζουμε ότι, με το νόμο 4759/2020 δόθηκε μια περίοδος χάριτος για την δόμηση σε αυτά τα μικρά οικόπεδα, προβλέποντας προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας εντός δύο ετών από την ψήφιση του νόμου, με δυνατότητα δόμησης εντός 4 ετών. Η ημερομηνία λήγει στις 9 Δεκεμβρίου και από τις 10 Δεκεμβρίου του 2022 όσοι έχουν γήπεδα που υπάγονται στις παρεκκλίσεις της Εκτός Σχεδίου Δόμησης, δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια, είτε για κατοικία, είτε για επαγγελματική χρήση και θα πρέπει να περιμένουν την εκπόνηση του Τοπικού ή του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ ή ΕΠΣ) της περιοχής, το οποίο θα καθορίζει τους όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, για να εξακριβώσουν αν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Ωστόσο, αν και βρισκόμαστε λίγο πριν την λήξη της προθεσμίας ,η συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών που διαθέτουν τέτοιου είδους οικόπεδα, δεν έχουν προλάβει να βγάλουν οικοδομική άδεια και οι περισσότεροι τρέχουν την τελευταία στιγμή για να εκδώσουν την προέγκριση και να κατοχυρώσουν το δικαίωμα δόμησης. Τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης με την προέγκριση ; Οσοι ιδιοκτήτες εκδώσουν προέγκριση οικοδομικής αδείας πριν τη λήξη της προθεσμίας, θα έχουν το δικαίωμα να χτίσουν μέχρι το Δεκέμβριο του 2026, εφόσον μέσα σε ένα χρόνο στην έκδοση Άδειας Δόμησης, που ισχύει για συνολικό διάστημα τεσσάρων ετών. Τι χρειάζεται για την έκδοση προέγκρισης από την πολεοδομία; Για την έκδοση της προέγκρισης οικοδομικής άδειας υποβάλλονται ηλεκτρονικά στην αρμόδια υπηρεσία αποκλειστικά και μόνον τα κάτωθι δικαιολογητικά: α) αίτηση του κυρίου του έργου ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, με τις δηλώσεις αναθέσεων αναλήψεων και επιβλέψεων μελετών β) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές γ) διάγραμμα κάλυψης, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, δ) τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή κτηματογραφικό φύλλο ή απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος για κάθε ακίνητο ε) αποδεικτικά στοιχεία νομιμότητας των υφιστάμενων κτισμάτων ( π.χ. αυθαίρετο κτίσμα ή κατασκευή όπως περίφραξη , περιτοίχιση κλπ) στ) τεχνική έκθεση που να περιγράφει με ακρίβεια το έργο, τα μεγέθη και τις χρήσεις. Όταν βρίσκεται σε περιοχή όπου απαιτείται η σύμφωνη γνώμη αρχαιολογίας , Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.άλ. φορέων τι κάνουμε ; Σύμφωνα με την εγκύκλιο ΥΠΕΝ /ΔΑΟΚΑ /72311/12992/28-7-2021 πέραν των προαναφερομένων δικαιολογητικών, δεν απαιτείται κατά το στάδιο της προέγκρισης η υποβολή καμίας έγκρισης φορέα, υπηρεσίας ή συλλογικού οργάνου, λόγω της θέσης του έργου, της φύσης του, της χρήσης του ή των τυχόν ειδικών χαρακτηριστικών του. Το σύνολο των απαιτούμενων εγκρίσεων θα υποβάλλεται στη συνέχεια στο πληροφοριακό σύστημα αδειών, κατά το στάδιο της έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Αν υποβάλω ηλεκτρονική αίτηση με τις απαιτούμενες μελέτες μέσα στο Νοέμβριο θα προλάβω να πάρω την προέγκριση ; Η προέγκριση της οικοδομικής άδειας ή άδειας αναθεώρησης χορηγείται μετά από έλεγχο της πληρότητας των δικαιολογητικών και μελετών που υποβάλλονται. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία η προέγκριση εκδίδεται ύστερα από έλεγχο της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ. ( Πολεοδομίας) , εντός αποκλειστικής προθεσμίας δέκα (10) ημερών, από την ηλεκτρονική υποβολή της αίτησης, συνοδευόμενη με τις απαιτούμενες μελέτες και τα αναγκαία στοιχεία, σε περίπτωση που δεν διαπιστωθούν ελλείψεις κατά τον έλεγχο. Σε περίπτωση διαπίστωσης ελλείψεων ή λαθών, το χρονικό διάστημα από την ενημέρωση του διαχειριστή για τις παρατηρήσεις της Υ.ΔΟΜ.έως την ηλεκτρονική υποβολή των στοιχείων συμπλήρωσης των ελλείψεων από τον μηχανικό δεν προσμετράται στις προθεσμίες . Πρέπει να σημειώσουμε όμως ότι οι προβλεπόμενοι χρόνοι στην πραγματικότητα δεν τηρούνται λόγω φόρτου εργασίας των υπαλλήλων στις πολεοδομίες , γεγονός που δημιουργεί πρόβλημα στην έγκαιρη έκδοση της πράξης. Πόσο χρόνο διαρκεί η προέγκριση ; Η προέγριση διαρκεί ένα χρόνο από την ημερομηνία έκδοσης της πράξης από το e-adeies. Μπορώ να κατοχυρώσω τώρα την προέγκριση για να προλάβω και στη συνέχεια να την τροποποιήσω κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας ; Ναι γίνεται αναθεώρηση της προέγκρισης λόγω τροποποίησης του διαγράμματος κάλυψης χωρίς τη μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης, δόμησης και όγκου Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να κτιστούν μικρά γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμο ; Για πρόσωπο σε Διεθνείς Εθνικές Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές) -> Μεταβατική διάταξη με ισχύ έως 9-12-2022 Εμβαδόν = 2000 τμ – Πρόσωπο = 25.00μ – Βάθος = 40.00μ (προ 17.10.1978) Εμβαδόν = 1200 τμ – Πρόσωπο = 20.00μ – Βάθος = 35.00μ (προ 12.09.1964) Εμβαδόν = 750 τμ – Πρόσωπο = 10.00μ – Βάθος = 15.00μ (προ 12.11.1962) Εμβαδόν = 2000 τμ · (εντός της ζώνης πόλεων και οικισμών & προ 24.04.1977) Εμβαδόν = 2000 τμ. ( όσα απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών), Τι δόμηση δικαιούνται τα κατά παρέκκλιση οικόπεδα ; α) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., β) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατόν πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόν τριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 136+ ( Επιφάνεια γηπέδου -1200) /16 ) τετραγωνικά μέτρα. γ) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι(86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 86+ ( Επιφάνεια γηπέδου -750) /9 ) τετραγωνικά μέτρα. Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ; Όσοι είναι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων μικρότερων των 4.000 τ.μ., που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου Νόμου θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να προβούν σε έκδοση προέγκρισης δόμησης μέχρι και τις 09/12/2022, με σκοπό να κατοχυρώσουν το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας εντός τεσσάρων ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας. Στην περίπτωση που έως την ημερομηνία αυτή, οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και κατ’ επέκταση το δικαίωμα ανέγερσης, με αποτέλεσμα την κατακόρυφη πτώση της αξίας της περιουσίας τους. -
Εκτός σχεδίου δόμηση – Οι προβλέψεις του νέου χωροταξικού σχεδίου
Engineer posted μια είδηση in Επικαιρότητα
Οι ανατροπές στην εκτός σχεδίου δόμηση που ευαγγελίζεται ότι θα φέρει η κυβέρνηση τελικά δεν είναι τόσο μεγάλες. Οι προαναγγελίες για φρένο στο όργιο άναρχης διάχυσης κτισμάτων ανά τη χώρα, όπως διαφαίνεται, θα περιοριστούν κυρίως στην κατάργηση δύο παρεκκλίσεων που δίνουν σήμερα τη δυνατότητα δόμησης κτισμάτων ακόμη και σε αγροτεμάχια 750 ή 1.200 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.). Σύμφωνα με την τελευταία εκδοχή του χωροταξικού και πολεοδομικού νομοσχεδίου των 110 σελίδων – το οποίο αναμένεται να τεθεί σε διαβούλευση το ερχόμενο διάστημα – θα παραμείνουν ανοιχτά αρκετά… παράθυρα για κατ’ εξαίρεση ενίσχυση της οικοδόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, διαιωνίζοντας την πάγια πολεοδομική πολιτική όλων ανεξαιρέτως των κυβερνήσεων από το 1960 και μετά. Τα ποσοστά οικοδομικής κάλυψης Οι προωθούμενες ρυθμίσεις προτείνουν να θεωρούνται ως άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα 4 στρεμμάτων, με πρόσωπο τουλάχιστον 45 μέτρων σε κοινόχρηστο χώρο ή σε εθνική, επαρχιακή και δημοτική οδό κατηγορίας Α (που παρέχει δικαίωμα για δόμηση στα παρόδια οικόπεδα) και με ελάχιστο βάθος 50 μέτρων. Οι πολύ μικρές παρεκκλίσεις (750 τ.μ. και 1.200 τ.μ.) καταργούνται, αλλά θα επιτρέπεται η δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων στις εξής περιπτώσεις: Στα δύο στρέμματα (2.000 τ.μ.) με πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό εφόσον υφίστανται κατά την 17.10.1978 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα (από 20 μ. σήμερα), ελάχιστο βάθος 40 μ. (από 35 μ. σήμερα). Σε οικόπεδα που είχαν κατά την 24.4.1977 ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ., πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό κατηγορίας Α, ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ. Σε αγροτεμάχια άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διανοίξεως διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση διατηρούν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των παρεκκλίσεων. Το ίδιο και στις περιπτώσεις οικοπέδων που δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων (αναδασμοί). Γενικότερα, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης, στις εκτός σχεδίου περιοχές, ορίζεται στο 10% της επιφανείας των οικοπέδων. Ωστόσο, για την ανέγερση ξενοδοχείων και camping, σε εκτός σχεδίου εκτάσεις, προτείνεται υπέρβαση της κάλυψης έως 5%, για δημιουργία κοινόχρηστων ημιυπαίθριων χώρων. Κατ’ εξαίρεση θα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα και όσα αγροτεμάχια έχουν πρόσωπο σε δημοτική οδό κατηγορίας Β (όπου ο κανόνας δίνει δικαίωμα προσώπου για δόμηση μόνο σε οργανωμένους υποδοχείς) ώστε να μπορούν να ανεγείρονται εμπορικές αποθήκες, νοσοκομεία, κέντρα υγείας, ιδιωτικές κλινικές, κτίρια εμπορικών καταστημάτων (υπεραγορές, πολυκαταστήματα κ.λπ.) και γραφείων, κέντρα δεδομένων (Data Centers), επαγγελματικά εργαστήρια, βιοτεχνικές, βιομηχανικές εγκαταστάσεις. «Κερδισμένα» τα τουριστικά καταλύματα Το ίδιο προτείνεται και για μια νέα κατηγορία που εισάγεται στο σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), δηλαδή για ξενοδοχεία που χαρακτηρίζονται ως «ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα» ή «αναβαθμισμένα». Πρόκειται για τουριστικά καταλύματα, τα οποία πρέπει να τηρούν έξι ή τέσσερα με πέντε (αντιστοίχως) από τα εξής στοιχεία αναβάθμισης: Χώρο στάθμευσης με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τον αριθμό των δωματίων / διαμερισμάτων. Στεγασμένο χώρο στάθμευσης με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τα τρία τέταρτα των δωματίων / διαμερισμάτων. Μπαλκόνι – βεράντα στο 50% των δωματίων / διαμερισμάτων. Ελάχιστο εμβαδόν υποδοχής 0,8 τ.μ. ανά κλίνη. Αίθουσα πολλαπλών χρήσεων τουλάχιστον 100 τ.μ. Τουλάχιστον μία κοινόχρηστη τουαλέτα για επισκέπτες ανά 25 κλίνες. Ελάχιστο εμβαδόν 25 τ.μ. για μονόκλινα δωμάτια, 30 τ.μ. για δίκλινα και 36 τ.μ. για τρίκλινα ή 42 τ.μ., 55 τ.μ. και 75 τ.μ. για διαμερίσματα ενός, δύο ή τριών χώρων και 25 τ.μ. επιπλέον για κάθε χώρο διαμερίσματος για διαμερίσματα τεσσάρων χώρων και άνω. Τουλάχιστον 2 σουίτες. Μάλιστα, η νέα κατηγορία των «ιδιαιτέρως αναβαθμισμένων» ή «αναβαθμισμένων» ξενοδοχείων προικοδοτείται με συντελεστή δόμηση 0,2 και 0,19 αντιστοίχως. Επίσης, παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση προωθούνται και σε άλλες πολεοδομικές παραμέτρους. Ετσι, ενώ οι ελάχιστες αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται τουλάχιστον στα 15 μέτρα από τα όρια της ιδιοκτησίας, κατ’ εξαίρεση και υπό προϋποθέσεις θα επιτρέπεται στα 7,5 μέτρα ή και στα 5 μέτρα. Στις προστατευόμενες περιοχές, τα κτίρια που ανεγείρονται εκτός σχεδίου θα πρέπει να είναι ενιαία και να βρίσκονται σε απόσταση 1 χλμ. από την ακτογραμμή και από παραδοσιακούς οικισμούς. Ωστόσο, με σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής θα επιτρέπεται η διάσπασή τους σε περισσότερες κατασκευές. Οσον αφορά τις τουριστικές επενδύσεις σε ΠΟΤΑ (Περιοχές Οργανωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης), εάν περιλαμβάνουν ιδιωτικές δασικές εκτάσεις (έως 15% της συνολικής έκτασης), αυτές λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης εκμετάλλευσης και κάλυψης. Γενικότερα, η δόμηση σε οργανωμένους υποδοχείς πριμοδοτείται έναντι της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης. Για παράδειγμα, στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα ο Συντελεστής Δόμησης από 0,15 σήμερα αυξάνεται σε 0,2, με εξαίρεση στα νησιά Κρήτη, Κέρκυρα, Εύβοια και Ρόδο όπου από 0,10 προσδιορίζεται πλέον στο 0,12. Επίσης, οι νέες ρυθμίσεις προτείνουν απαγόρευση στην κατασκευή ιδιωτικών Ιερών Ναϋδρίων. Επανακαθορισμοί των δημοτικών οδών Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει ειδικό άρθρο για τον χαρακτηρισμό των δημοτικών οδών, επιχειρώντας να προσαρμοστεί στις επιταγές της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας που ορίζει ότι ουσιώδες στοιχείο του ορθολογικού χωροταξικού σχεδιασμού αποτελεί το οδικό δίκτυο, ειδικά για την εκτός σχεδίου δόμηση. Κι αυτό διότι η αναγνώριση ή η κατάργηση μιας οδού έχει σοβαρές συνέπειες στη δόμηση των παρόδιων ακινήτων και στην πολεοδομική και χωροταξική διαρρύθμιση της περιοχής. Ετσι, μεταξύ άλλων, ορίζεται ότι οι δημοτικές οδοί κατηγορίας Α (παρέχουν δικαίωμα προσώπου για δόμηση σε παρόδια οικόπεδα) θα χαρακτηρίζονται με Προεδρικό Διάταγμα, μετά από ειδική μελέτη και γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. Το ίδιο και της κατηγορίας Β που συνδέουν οδούς κατηγορίας Α, ή επαρχιακές, ή εθνικές, με οργανωμένους υποδοχείς, και λειτουργούν ως δίοδοι που παρέχουν δικαίωμα προσώπου μόνο σε οργανωμένους υποδοχείς. ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΒΗΜΑ -
«Πράσινο φως» για την ένταξη, με γρήγορες διαδικασίες, χιλιάδων στρεμμάτων στα σχέδια πόλης όλης της χώρας δίνει το Υπουργείο Περιβάλλοντος με την ψήφιση του Νέου Πολεοδομικού Νόμου 4597/20 από τη Βουλή, ενεργοποιώντας τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (Τ.Π.Σ.). Πρόκειται ουσιαστικά για εντάξεις των αυθαιρέτων, που βρίσκονται στις παρυφές των υφιστάμενων πόλεων και οικισμών, των οποίων οι κάτοικοι περιμένουν για πάνω από 30 χρόνια να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης. Μάλιστα πολλές περιοχές, γνωστές ως περιοχές Οικιστικών Πυκνοτήτων, με τη νέα ανάρτηση των δασικών χαρτών θα θεωρούνται δασικές εκτάσεις που άλλαξαν χρήση, με αποτέλεσμα τα σπίτια να κινδυνεύουν με κατεδάφιση σε περίπτωση που δεν διευθετηθεί άμεσα το ζήτημα. Με τα Τ.Π.Σ. όμως, θα ξεκαθαρίσει και το τοπίο της δόμησης, περιορίζοντας την άναρχη δόμηση έκτος σχεδίου η οποία οδηγεί και σε πολλές αυθαιρεσίες κυρίως στις ευαίσθητες παράκτιες περιοχές (Αττική, Χαλκιδική, Κρήτη, Κυκλάδες και άλλες νησιωτικές περιοχές κλπ) και οριοθετώντας επίσης τη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, για την ενίσχυση της υπαίθρου. Επιπλέον, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια περιλαμβάνουν και άλλες ρυθμίσεις, όπως η χωροθέτηση μεγάλων επενδύσεων και η οριοθέτηση οικισμών χωρίς όρια. Στο πλαίσιο αυτό, το Υπουργείο Περιβάλλοντος θέτει άμεσα ως στόχο με την ψήφιση του νόμου 4597/2020 τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης με την κατάργηση των παρεκκλίσεων σε όλη τη χώρα, ενεργοποιώντας παράλληλα και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Η υλοποίηση αυτών των σχεδίων αφορά 1140 Δημοτικές Ενότητες όλων των Δήμων της χώρας και θα γίνει σταδιακά, δίνοντας προτεραιότητα στις περιοχές που, είτε δέχονται αναπτυξιακές πιέσεις, είτε έχουν περιβαλλοντικά προβλήματα κλπ. Τι είναι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια; Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) αποτελούν σύνολα κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων, με τα οποία καθορίζονται: το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης και τα βασικά προγραμματικά μεγέθη, τα όρια πολεοδομικών ενοτήτων και οικισμών, οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, οι σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, οι ειδικές πολεοδομικές ζώνες, το οδικό δίκτυο, τα λοιπά μεταφορικά, τα τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές, τα μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, τα υποστηρικτικά μέτρα για την αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών και διαχείρισης συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών και λοιπών απειλών, καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής μελέτης. Τα Τοπικά Πολεοδομικά γίνονται στα όρια του κάθε Δήμου; Τα ΤΠΣ καλύπτουν την έκταση μιας ή περισσοτέρων δημοτικών ενοτήτων ενός δήμου. Μπορεί επίσης να καλύπτουν και την έκταση δημοτικών ενοτήτων που βρίσκονται σε όμορους δήμους, μετά από σχετικές αποφάσεις των οικείων δημοτικών συμβουλίων. Τα ΤΠΣ εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις των Περιφερειακών και των Ειδικών Χωροταξικών Πλαισίων και περιλαμβάνουν τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών τους. Ποιες περιοχές περιλαμβάνουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια; α) Οικιστικές Περιοχές Αυτές περιλαμβάνουν: όλες τις πολεοδομημένες, εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, περιοχές, τους οικισμούς προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, καθώς και τις προς πολεοδόμηση περιοχές. τις Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ.) με χρήση πρώτης ή δεύτερης κατοικίας, τις Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Π.Π.Α.Ι.Π.), τις Ειδικές Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Ε.Π.Π.Α.Ι.Π.), και τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.). β) Περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων (Π.Ε.Δ.) Αυτές περιλαμβάνουν: Περιοχές με χωροθέτηση μεμονωμένων ή οργανωμένων παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός ή και εκτός σχεδίου. Οι περιοχές αυτές είναι δυνατόν να πολεοδομούνται ανάλογα με το ιδιαίτερο καθεστώς που τις διέπει. Επίσης στις περιοχές αυτές με το ΤΠΣ καθορίζονται οι επιτρεπόμενες εντός αυτών κατηγορίες χρήσεων γης, ο συντελεστής δόμησης, καθώς και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης που απαιτούνται για την ανάπτυξή τους. Περιοχές με εγκεκριμένα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.), Επιχειρηματικά Πάρκα, άλλοι οργανωμένοι υποδοχείς δραστηριοτήτων, Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα και Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας. γ) Περιοχές Προστασίας (Π.Ε.Π.) και Περιοχές με ειδικό νομικό καθεστώς (Π.Ε.Κ.) Ως ΠΕ.Π. μπορεί να καθορίζονται οι περιοχές, οι οποίες διαθέτουν: Εκτάσεις με ιδιαιτέρως αξιόλογα φυσικά ή πολιτιστικά στοιχεία που χρήζουν προστασίας, προβολής και ανάδειξης. Εκτάσεις που υπάγονται σε ειδικά νομικά καθεστώτα προστασίας (Π.Ε.Κ.), όπως χώροι αρχαιολογικού ή ιστορικού ενδιαφέροντος, δάση και δασικές εκτάσεις, αιγιαλός και παραλία, ποταμοί, λίμνες, ρέματα, καθώς και προστατευόμενες περιοχές. περιοχές που έχουν χαρακτηρισθεί, με διοικητική πράξη, ως περιοχές αγροτικής ή γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας. δ) Περιοχές ελέγχου χρήσεων γης (Π.Ε.Χ.) Ως Π.Ε.Χ. νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, περιοχές, πέριξ των οικιστικών περιοχών ή των περιοχών παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, για τις οποίες καθορίζονται ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης. Τι ακριβώς καθορίζουν τα Τ.Π.Σ.; Με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια καθορίζονται για κάθε δημοτική ενότητα τα πλαίσια της οργάνωσης της, που είναι τα εξής: οι χρήσεις γης η πυκνότητα ο συντελεστής δόμησης η γενική εκτίμηση των αναγκών σε κοινόχρηστους χώρους, κοινωφελείς εξυπηρετήσεις και εν γένει δημόσιες υποδομές και δίκτυα. οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης ανάλογα με τις κατηγορίες περιοχών (π.χ. οικιστική, τουριστική, βιομηχανική κλπ). Δηλαδή μπορεί σε μια περιοχή που σήμερα κτίζεις κατοικία, με το Τ.Π.Σ. να απαγορευτεί; Μετά την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων κάθε οικιστική, παραγωγική ή άλλη ανάπτυξη επιτρέπεται μόνον εφόσον είναι συμβατή με τις χρήσεις γης και τους λοιπούς όρους και περιορισμούς που καθορίζονται με αυτά. Μάλιστα ο νόμος αναφέρει ότι και σε περιοχές που έχουν ήδη πολεοδομηθεί, οι χρήσεις γης που καθορίζονται με τα ΤΠΣ, κατισχύουν αυτών που είχαν καθορισθεί με το ρυμοτομικό σχέδιο, χωρίς κατ’ αρχήν να απαιτείται η αναθεώρηση του υφισταμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Τι προβλέπεται για την εκτός σχεδίου δόμηση; Με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, διατηρείται η εκτός σχεδίου δόμηση, τουλάχιστον έως την ολοκλήρωση των πολεοδομικών σχεδίων σε κάθε δημοτική ενότητα των δήμων της χώρας. Θα υπάρχουν όμως οι περιορισμοί που τέθηκαν σε εφαρμογή στην εκτός σχεδίου δόμηση, με τις διατάξεις του νέου νόμου. Ποιες είναι οι παρεκκλίσεις για δόμηση εκτός σχεδίου που καταργούνται; Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα 2 έτη, χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν: α. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-11-62 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 10 μ., ελάχιστο βάθος: 15 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 750 τ.μ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 12-9-64 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 20 μ., ελάχιστο βάθος: 35 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 1.200 τ.μ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν τη 17-10-78 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: 25 μ., ελάχιστο βάθος: 40 μ., ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77 ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Τι γίνεται με τα οικόπεδα που βρίσκονται σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου και δεν μπορούν να κτίσουν; Με τα νέα Τ.Π.Σ. μπορούν να τροποποιηθούν τα όρια και οι ρυθμίσεις εγκεκριμένων Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου, εφόσον αυτό κρίνεται πολεοδομικώς απαραίτητο για την κάλυψη αναγκών οικιστικής, παραγωγικής ή επιχειρηματικής ανάπτυξης και ανασυγκρότησης εντός της οικείας δημοτικής ενότητας. Μετά την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου που έχουν ενσωματωθεί σε αυτά παύουν να ισχύουν και ισχύουν πλέον οι ρυθμίσεις του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου. -
Όλες οι προβλέψεις του πολεοδομικού και χωροταξικού νομοσχεδίου για την εξωαστική δόμηση, τα μεγάλα αυθαίρετα και την μεταφορά Συντελεστή Δόμησης. Διετή προθεσμία για να αξιοποιήσουν τις ιδιοκτησίες τους και να εκδώσουν οικοδομική άδεια σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων δίνει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προχωρώντας στην θεσμοθέτηση της κατάργησης των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμησης. Παρά τα τείχη που υψώθηκαν τους προηγούμενους μήνες από μηχανικούς, πολίτες και βουλευτές όλων των κομμάτων για να αποσυρθεί η ρύθμιση, η κυβέρνηση με βελτιώσεις και σημειακές αλλαγές κατέθεσε χθες στην βουλή το νομοσχέδιο, το οποίο αναμένεται να σηκώσει τους κοινοβουλευτικούς τόνους τις επόμενες μέρες. Η ρύθμιση, η οποία περιλαμβάνει σημαντικές παρεμβάσεις στον τομέα της πολεοδομικής και χωροταξικής νομοθεσίας, εκσυγχρονίζει το θεσμικό πλαίσιο, βάζει νέους κανόνες στη δόμηση και τις χρήσεις γης, ενεργοποιεί την μεταφορά συντελεστή δόμησης και την Τράπεζα Γης και παράλληλα εντάσσει στις προβλέψεις της διαφοροποιήσεις σε ότι αφορά την τακτοποίηση των μεγάλων πολεοδομικών παραβάσεων. Από τις σημαντικές αλλαγές του νομοσχεδίου είναι ότι δεν επέρχεται καμία τροποποίηση στην υφιστάμενη νομοθεσία για τα 4 στρέμματα καθώς η πολιτική ηγεσία σταθμίζοντας τις επιπτώσεις, αποφάσισε να αποσύρει την νομοθετική πρόταση για την κατηγοριοποίηση των δρόμων, από την οποία θα εξαρτόταν η δόμηση ενός οικοπέδου. «…το κράτος όπως καταδείχθηκε στη διαβούλευση, δημιούργησε την πεποίθηση στους ιδιοκτήτες από το 2003 ότι μπορούν να χτίζουν υπό συγκεκριμένους όρους και τώρα δεν είναι σε θέση να προχωρήσει στις απαιτούμενες ενέργειες για τους δρόμους, χωρίς τη μεσολάβηση ενός χρονικού διαστήματος» σχολίαζαν χθες τις αλλαγές στο υπουργείο Περιβάλλοντος. Ποιες είναι οι σημαντικότερες παρεμβάσεις του νομοσχεδίου Καταργείται από το 2023 η εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα κάτω από τα 4 στρέμματα, ρύθμιση που αφορά γήπεδα επιφάνειας 750 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 10 μ. και ελάχιστο βάθος 15 μ., που υφίστανται από το 1962. Οικόπεδα 1.200 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 20 μ. και ελάχιστο βάθος 35 μ., που υφίστανται από το 1964. Επίσης ιδιοκτησίες 2.000 τ.μ. με ελάχιστο «πρόσωπο» 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ., που υφίστανται από το 1978 ή από το 1977. Στα οικόπεδα αυτά περιλαμβάνονται και όσα απώλεσαν την ελάχιστη αρτιότητα λόγω απαλλοτρίωσης αλλά και εκείνα που δεν έχουν αρτιότητα, αλλά είχαν δοθεί σε περιπτώσεις αναδασμών σε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομήσιμων γηπέδων. Για τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας προβλέπεται η χορήγηση προθεσμίας 2 ετών για την έκδοση της οικοδομικής άδειας, περίοδος για την οποία δεν θα υπολογίζονται τυχόν καθυστερήσεις που συνεπάγεται η έκδοση των σχετικών δικαιολογητικών (από δασαρχεία, αρχαιολογία κ.α). Ταυτόχρονα όμως με τους γενικούς κανόνες ο νομοθέτης ανοίγει την δυνατότητα δόμησης και σε μικρότερα οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων στην περίπτωση που χαθεί η αρτιότητα, δίχως υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη (π.χ. λόγω απαλλοτρίωσης). Επίσης, θα δίνεται το δικαίωμα στο μέλλον, στους μελετητές των πολεοδομικών σχεδίων να κρίνουν κατά περίπτωση και να παρέχουν δικαίωμα δόμησης σε ακίνητα από δύο στρέμματα και πάνω. Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι σε περιοχές όπου δεν υπάρχει κανένας πολεοδομικός σχεδιασμός (ΓΠΣ, ΠΔ κ.α), ο μέγιστος συντελεστής δόμησης θα ανέρχεται κατ’ αρχήν σε 0,18. Αυτό σημαίνει ότι στα 4 στρέμματα θα χτίζει 180 τ.μ. από 200 τ.μ. που ισχύει σήμερα. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται σε 10% και ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο 2. Οι οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται για τα συγκεκριμένα ακίνητα θα επιβαρύνονται με τέλος 5% επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων που θα αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση. Για όσα ακίνητα βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του 1923 που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά βρίσκονται εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης θα πρέπει να συνάδουν με τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου στην ευρύτερη περιοχή. Όσο για τους όρους δόμησης και τον συντελεστή δόμηση σε αυτά, θα είναι ευνοϊκότεροι έως και 10% από τους προβλεπόμενους στα οικόπεδα για τα οποία δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός, σε καμιά περίπτωση όμως ευνοϊκότερη από τα εντός σχεδίου. Είναι αξιοσημείωτο ότι σε εκτός σχεδίου περιοχές οι οποίες θα ρυθμιστούν μέσω των Ειδικών Πολεδομικών Σχεδίων, θα μπορεί η αρτιότητα να ξεκινά από τα 2 στρέμματα, εάν κριθεί απαραίτητο από τον μελετητή. Για τις τουριστικές εγκαταστάσεις σε περιοχές εκτός σχεδίου, δίχως να υπάρχει κάποιας μορφής πολεοδομικός σχεδιασμός, το ελάχιστο εμβαδόν διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα. Όμως κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα εμβαδού 4 στρεμμάτων για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι αλλαγές στα αυθαίρετα Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μέσω του νομοσχεδίου ρυθμίζει και θέματα της αυθαίρετης δόμησης, στην προσπάθειά του να μην δημιουργηθούν τετελεσμένα σε πολίτες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες να τακτοποιήσουν τις ιδιοκτησίες τους ή που δεν φέρουν αποκλειστικά την ευθύνη της αυθαιρεσίας. Ειδικότερα εντάσσει στην κατηγορία 4 και εξαιρεί οριστικά της κατεδάφισης τις εξής περιπτώσεις: -αυθαίρετους ανοικτούς εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο. -αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση. -κατασκευές που έγιναν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, όταν συντελέστηκαν επί ακινήτου που κατόπιν κατατμήθηκε, και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση. (Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από 20 εκ.) Παράλληλα αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις της Κατηγορίας 5 για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές, οι οποίες: - κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας -ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, -ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής - ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κυρίου ή επικαρπωτή τους μετά τη λύση ή λήξη της σύμβασης και -ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ. Ανασταίνεται η μεταφορά ΣΔ Το ΥΠΕΝ δίνει λύσεις και στο θέμα της μεταφοράς συντελεστή δόμησης με βάση τη σχετική νομολογία του ΣτΕ. Συγκεκριμένα: - Προσδιορίζονται οι προϋποθέσεις για τη χωροθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν θα γίνεται άναρχα, αλλά μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές και με ξεκάθαρους κανόνες. Αποκλείεται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. - Δημιουργείται ο μηχανισμός, της Ψηφιακής Τράπεζα Γης, που θα επιτρέπει την αποδοχή και προσφορά συντελεστή δόμησης ψηφιακά, γρήγορα και απρόσωπα, χωρίς αυτός να γίνεται αντικείμενο συναλλαγής. - Υλοποιείται η δυνατότητα αποζημίωσης των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Μέχρι σήμερα, οι ιδιοκτήτες αυτοί επωμίζονται μονομερώς το αυξημένο κόστος συντήρησης αυτών των κτιρίων και ταυτόχρονα δεν μπορούν να επωφεληθούν από τους συντελεστές δόμησης που ισχύουν στις όμορες περιοχές. Με την προβλεπόμενη ρύθμιση, προστατεύονται και η πολιτιστική κληρονομικά και η ιδιοκτησία, καθώς μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης οι ιδιοκτήτες διατηρητέων αποζημιώνονται για τους περιορισμούς στην αξιοποίηση της περιουσίας τους. - Τίθενται οι βάσεις για να δημιουργηθούν οι προβλεπόμενοι από τα πολεοδομικά σχέδια κοινόχρηστοι χώροι. Και αυτό γιατί μέσω των προσφορών που θα προκύψουν από τις ΖΥΣ μπορούν να εξευρεθούν πόροι για την αποζημίωση ιδιοκτητών δεσμευμένων και μη αξιοποιούμενων μέχρι σήμερα ιδιοκτησιών. - ‘Οποιος αγοράζει συντελεστή οφείλει να καταβάλει στον δήμο ένα επιπλέον 5% που θα προορίζεται για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων. Xωρίς πρόστιμα οι εκπρόθεσμοι στο Κτηματολόγιο για 6 μήνες Ενεργοποιείται, με υπουργική απόφαση που θα εκδοθεί εντός 6 μηνών για να δοθεί επαρκής χρόνος συμμόρφωσης στους ιδιοκτήτες, το πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης ακινήτου και πλέον ορίζεται ότι το πρόστιμο αυτό θα εξαρτάται όχι μόνο από την αξία του ακινήτου, αλλά και από το χρόνο της καθυστέρησης. Το ύψος του εν λόγω προστίμου θα κυμαίνεται από τα 300 στα 2000 ευρώ ανάλογα με την αξία του ακινήτου και θα προσαυξάνεται ανάλογα με τη χρονική καθυστέρηση της δήλωσης. Είναι ένα μέτρο για να ολοκληρωθεί επιτέλους η κτηματογράφηση στη χώρα μας. Επίσης, στο νομοσχέδιο υπάρχει ρύθμιση με την οποία δίνεται παράταση για ένα έτος στις οριστικές εγγραφές στο Κτηματολόγιο για τις 297 περιοχές της χώρας στις οποίες η κτηματογράφηση ξεκίνησε πριν το 2006. Δίνεται έτσι η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ως τις 31/12/2021, και λαμβάνοντας υπόψιν τις συνέπειες και τις δυσκολίες που έχει προκαλέσει η πανδημία, να γλιτώσουν τον χαρακτηρισμό της περιουσίας τους ως αγνώστου ιδιοκτήτη. -
Εφετείο Πειραιά - Ακύρωση αδειών σε κατά παρέκλιση οικοδομήσιμα οικόπεδα
jedi.Yannis posted μια είδηση in Νομοθεσία
Φρένο στην ανεξέλεγκτη εκτός σχεδίου δόμηση σε παραθαλάσσια περιοχή (Λυγγίνου) της Πάτμου, βάζει το Διοικητικό Εφετείο Πειραιά ακυρώνοντας οικοδομική άδεια, η οποία είχε εκδοθεί το 2006 και αναθεωρήθηκε στη συνέχεια το 2011 και το 2016. Την ίδια τύχη είχαν άλλες δύο οικοδομικές άδειες σε προγενέστερο χρόνο. Το ΣτΕ με την 962/2018 απόφασή του έκρινε μεταξύ άλλων παράνομη την πράξη του Δημοτικού Συμβουλίου Πάτμου με την οποία επετράπη η διαπλάτυνση αγροτικού δρόμου «προς Βαγιά - Κάμπο και προς Γερανό κατά τρόπον ώστε τα επίμαχα γήπεδα να αποκτήσουν πρόσωπο σε αυτόν». Το Διοικητικό Εφετείο με την την υπ' αριθμόν Α 369/2018 απόφασή του αποφαίνεται ότι είναι η ανίσχυρη η διάταξη νόμου του 2003 με την οποία, κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης, θεσπίζεται η αρτιότητα των 4.000 τετραγωνικών μέτρων ως μοναδικός όρος δόμησης των γηπέδων που υφίστανται κατά τον χρόνο ισχύος του (3212/2003, Α 308/31.12.2003) και βρίσκονται εκτός σχεδίου και εκτός των ορίων των προ του 1923 οικισμών. Ο ίδιος νόμος για την κατά κανόνα αρτιότητα καθιερώνει ελάχιστο εμβαδόν τα 4 στρέμματα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε μέτρα... Το Εφετείο, επικαλούμενο και την πλούσια νομολογία του ΣτΕ, στο σκεπτικό του επισημαίνει ότι απαγορεύεται η δόμηση σε τυφλά εκτός σχεδίου γήπεδα διότι κατά το άρθρο 24 (παράγραφος 1 και 2) του συντάγματος επιφέρει υποβάθμιση τόσου του οικιστικού όσου και του φυσικού περιβάλλοντος. Και αυτό γιατί παραβιάζεται βασικός κανόνας δόμησης της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο μπορούν να χτιστούν μόνον τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, «κοινό όριο δηλαδή σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση» και επιτρέπει την οικοδόμηση τυφλών οικοπέδων σε περιοχές εκτός σχεδίου, που από τη φύση τους και επειδή χαρακτηρίζονται από έλλειψη πολεοδομικής οργάνωσης δεν έχουν προορισμό τη δόμηση. Επιπρόσθετα καθιστά σαφές ότι στις εν λόγω πράξεις (οικοδομικές άδειες) δεν εφαρμόζονται οι αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της χρηστής διοίκησης, «δεδομένου ότι οι αρχές αυτές δεν μπορούν να τύχουν εφαρμογής σε περίπτωση που η κατάσταση, όπως στην προκειμένη περίπτωση, δημιουργήθηκε κατά παραβίαση του άρθρου 24 του Συντάγματος». Δύο εκθέσεις Στην απόφαση αναφέρεται επίσης ότι και η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Καλυμνίων στις δύο εκθέσεις απόψεων βεβαιώνει ότι το γήπεδο για το οποίο εκδόθηκε η οικοδομική άδεια δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο. Τις οικοδομικές άδειες στο Διοικητικό Εφετείο και στο ΣτΕ προσέβαλε η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού. Το ΣτΕ στην 962/2018 απόφασή του εκτός των άλλων αναδεικνύει το εύθραυστο των μικρών νησιών, ανάμεσά τους και η Πάτμος (έκταση 34 τετραγωνικών χιλιομέτρων), τα οποία αποτελούν σημαντικό στοιχείο του φυσικού περιβάλλοντος ως ευπαθή η ευαίσθητα οικοσυστήματα, δεδομένου ότι χαρακτηρίζονται από την ενότητα και τη λιτή συμμετρία του τοπίου τους και τη στενή αλληλεξάρτηση των ανθρωπογενών συστημάτων (δημογραφικού, πολιτιστικού, κοινωνικοοικονομικού κ.λπ.) και του φυσικού περιβάλλοντος με συνέπεια να είναι ιδιαίτερα ευάλωτα σε εξωγενείς παρεμβάσεις". Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο εστιάζει και στο θεσμοθετημένο προστατευτικό καθεστώς της Πάτμου, η οποία έχει κηρυχθεί στο σύνολό της τόπος ιστορικός και τοπίο χρήζον ιδιαιτέρας προστασίας, ιστορικό διατηρητέο μνημείο, τόπος ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους κ.ά. Όπως επισημαίνει ο Γ. Πολίτης, δικηγόρος, νομικός Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ο οποίος υποστήριξε την αίτηση ακύρωσης στο Εφετείο, «εξοπλισμένο με απίθανες παρεκκλίσεις, το ούτως ή άλλως προβληματικό φαινόμενο της εκτός σχεδίου δόμησης συνεχίζει να αποδυναμώνει κάθε προσπάθεια ορθολογικού χωρικού σχεδιασμού και να υποβαθμίζει το περιβάλλον και το τοπίο. Γι' αυτό και πρέπει πλέον να καταργηθεί, με πρώτο βήμα την άμεση κατάργηση κάθε είδους παρεκκλίσεων και περιπτωσιολογικής φύσης διατάξεων, κατεύθυνση προς την οποία έχει συνεισφέρει τα μέγιστα η νομολογία». Σταυρογιάννη Λούλη (συντάκτης άρθρου στο b2green) Σχόλιο: Δεν θα έπρεπε πρώτα να καταργηθεί το δικαίωμα της κατά παρέκλιση δόμησης και μετά να ακυρώνουν άδειες που εξακολουθούν να βγαίνουν με βάση αυτό; -
Η ρύθμιση θα είναι μεταβατική και θα ισχύει έως το 2025-2026, δηλαδή όταν θα ολοκληρωθεί το πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Εντός του Σεπτεμβρίου αναμένεται να «κλειδώσει» η νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα εκτός σχεδίου ακίνητα. Η παρέμβαση είναι αναγκαία, προκειμένου να δοθεί λύση στα αδιέξοδα που αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα, οι οποίοι βλέπουν την περιουσία τους να απαξιώνεται μετά τις σχετικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που βάζουν «μπλόκο» στην εκτός σχεδίου δόμηση. Όπως έχει επισημάνει άλλωστε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς, «με διευκρινίσεις, εγκυκλίους και απαντήσεις δεν δίνονται σαφείς λύσεις και τελικά δεν λαμβάνονται υπόψη». Χαοτική κατάσταση Τους τελευταίους μήνες επικρατεί μια χαοτική κατάσταση στις πολεοδομίες όλης της χώρας: Οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) εκδίδουν (ή δεν εκδίδουν) οικοδομικές άδειες, ερμηνεύοντας κατά το δοκούν την απόφαση του ΣτΕ για το δικαίωμα οικοδομησιμότητας μόνο στα ακίνητα που έχουν πρόσοψη σε αναγνωρισμένο νομικά κοινόχρηστο δρόμο. Σημειώνεται ότι αυτοί οι δρόμοι είναι ελάχιστοι σε όλη την Ελλάδα και ουσιαστικά έχει καταργηθεί το δικαίωμα της εκτός σχεδίου δόμησης που ισχύει εδώ και δεκαετίες. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τα έως τώρα εφαρμοζόμενα για την εκτός σχεδίου δόμηση το κριτήριο που εξεταζόταν για την απαλλαγή απαίτησης αφορούσε ύπαρξη πρόσοψης τουλάχιστον 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο και να έχει δημιουργηθεί το γήπεδο πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003. Ωστόσο, το ΣτΕ έβαλε και εκεί «φρένο», γνωμοδοτώντας ότι η απαίτηση αυτή πρέπει να επεκτείνεται και παλαιότερα, καθώς -παρότι δεν ορίζεται ρητά- αυτή ήταν η βούληση του νομοθέτη. Τι προτείνεται Σύμφωνα με πληροφορίες, η ρύθμιση που θα κατατεθεί στη Βουλή για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, έκτασης άνω των 4 στρεμμάτων, θα προβλέπει την αναγνώριση ενός δρόμου ως κοινόχρηστου με βάση τις αεροφωτογραφίες του 1977. Επιπλέον, θα αναγνωρίζεται το δικαίωμα δόμησης σε οικόπεδα που δημιουργήθηκαν προ του 1985, ανεξάρτητα από το αν έχουν πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο. Η ρύθμιση θα είναι μεταβατική και θα ισχύει έως το 2025-2026, δηλαδή όταν θα ολοκληρωθεί το πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και θα καλυφθεί με τα Ειδικά και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ και ΤΠΣ) το 70% της επικράτειας, στο οποίο σήμερα δεν υπάρχει σχεδιασμός. Από εκείνη την περίοδο, αυτές οι περιοχές θα διαθέτουν συγκεκριμένες χρήσεις γης και όρους δόμησης που θα κατοχυρώνονται με τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα. Σημειώνεται επίσης ότι στα τέλη του 2022 προκηρύχθηκε διαγωνισμός από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) για το έργο της καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας το οποίο έχει προθεσμία ολοκλήρωσης 14 μηνών. Αφορά περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων, εκτός οικισμών προ του 1923 και μέχρι 2.000 κατοίκων, με άμεση προτεραιότητα νησιωτικές περιοχές, όπου ανιχνεύεται μεγάλη οικιστική πίεση, κυρίως εξαιτίας της τουριστικής ανάπτυξης. Παράταση για τα κατά παρέκκλιση Στην ίδια νομοθετική παρέμβαση αναμένεται να υπάρξει και λύση για το δικαίωμα δόμησης στα κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου ακίνητα, δηλαδή σε όσα έχουν έκταση μικρότερη των 4 στρεμμάτων. Τον περασμένο Νοέμβριο το ΥΠΕΝ ανακοίνωσε ότι για όσα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα σε εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια έως και τις 9 Δεκεμβρίου 2022, θα μπορούσαν να οικοδομηθούν, εφόσον έως και την ημερομηνία αυτή υποβαλλόταν αίτηση, είτε για προέγκριση οικοδομικής άδειας είτε για βεβαίωση όρων δόμησης. Λίγο αργότερα, με τον Ν. 5007 (ΦΕΚ 241Α/23-12-2022), ορίστηκε η καταληκτική ημερομηνία της 30ής Σεπτεμβρίου 2023 για την υποβολή αίτησης για προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας σε όσα γήπεδα είχε γίνει αίτηση βεβαίωσης όρων δόμησης. Σημειώνεται ότι η προέγκριση οικοδομικής άδειας έχει ισχύ δύο έτη. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες αυτών των οικοπέδων βρέθηκαν αντιμέτωποι με μεγάλες καθυστερήσεις στην έκδοση των σχετικών βεβαιώσεων, ενώ σημαντικά προβλήματα στη διαδικασία δημιουργούν η υποστελέχωση των ΥΔΟΜ και άλλων εµπλεκόµενων υπηρεσιών των δήμων. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται να δοθεί μια εύλογη χρονική παράταση, τουλάχιστον έως τα τέλη του έτους, στην προθεσμία που εκπνέει στις 30 Σεπτεμβρίου, καθώς η απώλεια της δυνατότητας αξιοποίησης των οικοπέδων δεν είναι αμέλεια των ιδιοκτητών, αλλά οφείλεται στην αδυναμία των υπηρεσιών να διεκπεραιώσουν το έργο τους εντός της παραπάνω προθεσμίας. Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή View full είδηση
-
Το νομοσχέδιο για τη χωροταξική και πολεοδομική ανασυγκρότηση της χώρας Σχέδιο νόμου για τη χωροταξική και πολεοδομική ανασυγκρότηση της χώρας που επεξεργάζεται το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής βάζει φρένο στην οικοδόμηση κατοικιών στις εκτός σχεδίου περιοχές και αναμένεται να φέρει τα πάνω κάτω στην οικιστική ανάπτυξη και τις χρήσεις γης σε ολόκληρη την επικράτεια. Με το νομοσχέδιο αλλάζει άρδην η φιλοσοφία του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς οι σχετικές αρμοδιότητες μεταβιβάζονται σχεδόν καθ' ολοκληρίαν στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις, οι οποίες πλέον θα έχουν τον πρώτο λόγο για την εκπόνηση σχεδίων. Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια αντικαθίστανται από τα Δημοτικά Πολεοδομικά Σχέδια Ανάπτυξης (ΔΗΠΟΣΑ), τα οποία θα εκπονούνται από τους καλλικρατικούς δήμους για τις περιοχές που ανήκουν σε αυτούς. Στόχος είναι αφενός μεν να επισπευστεί ο χρόνος ολοκλήρωσης του σχεδιασμού (εντός 3-7 ετών), αφετέρου δε να διευκολυνθεί η ανάπτυξη περιοχών με τον καθορισμό χρήσεων γης σε όλους τους δήμους της χώρας. Σημειώνεται ότι η ένταξη στα σχέδια πόλεως σήμερα "παίρνει" 8-25 χρόνια. Οι επεκτάσεις των σχεδίων πόλεως θα προτείνονται υποχρεωτικά μέσω ΔΗΠΟΣΑ, εφόσον υπάρξουν μελέτες δημογραφικής εξέλιξης πληθυσμού και αναγκών σε κοινωφελείς και κοινόχρηστους χώρους. Παράλληλα, μεταβιβάζεται από το ΥΠΕΚΑ η αρμοδιότητα έγκρισης των Περιφερεια κών Πλαισίων, τα οποία με το προτεινόμενο πλαίσιο ονομάζονται Περιφερειακές Στρατηγικές, στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις. Επιτυγχάνεται έτσι σημαντική μείωση φόρτου εργασίας στο ΥΠΕΚΑ και καταμερισμός αυτού στις αρμόδιες Αποκεντρωμένες Διοικήσεις. Θα υπάρξει επίσης σημαντικό όφελος από το σύντομο χρόνο έγκρισης των Περιφερειακών Στρατηγικών, αλλά και από τη συντόμευση της διαδικασίας αναθεώρησής τους. Ο νέος σχεδιασμός θα γίνει με κατάργηση των περισσότερων παρεκκλίσεων που ισχύουν μέχρι σήμερα, ενώ προβλέπεται η δημιουργία νέων, ώστε να διευκολυνθεί η οικονομική ανάπτυξη περιοχών στο πλαίσιο πάντα του περιορισμού της χρήσης κατοικίας. Οι αλλαγές που φέρνει το νομοσχέδιο Το νομοσχέδιο φέρνει ριζικές αλλαγές στο χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό ως ακολούθως: * Εντός 3-7 ετών θα ολοκληρώνονται οι εντάξεις στο σχέδιο πόλεως από 8-25 χρόνια που ισχύει σήμερα * Καταργείται η παρέκκλιση της αρτιότητας οικοπέδων 2 στρεμμάτων που βρίσκονται εντός ζώνης ακτίνας 120 μέτρων από τα όρια οικισμού. Αυτό σημαίνει ότι όσοι έχουν οικόπεδα άνω των 2 στρεμμάτων που βρίσκονται εντός της προαναφερόμενης ζώνης δεν θα έχουν πλέον αρτιότητα για να οικοδομήσουν. Απαιτούνται τουλάχιστον 4 στρέμματα για να είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Έτσι αποφεύγεται και η κατάτμηση οικοπέδων εντός ζώνης προκειμένου να δημιουργηθούν περισσότερες ιδιοκτησίες. * Δίνεται η δυνατότητα εγκατάστασης οικονομικών δραστηριοτήτων, πλην κατοικιών, σε βάθος 200 μέτρων από εθνικό ή επαρχιακό οδικό δίκτυο. Όσα οικόπεδα έχουν πρόσωπο σε κύριους οδικούς άξονες δεν θα εντάσσονται σε περιοχές αμιγούς κατοικίας. Στόχος της ρύθμισης αυτής είναι να αποτραπεί το ενδεχόμενο ανέγερσης κατοικιών σε οικόπεδα που εφάπτονται κεντρικών οδικών αρτηριών, όπως για παράδειγμα οι λεωφόροι Κηφισίας, Αλεξάνδρας ή Μεσογείων στην Αθήνα, που χαρακτηρίζονται ως υψηλής όχλησης. * Δεν καταργείται η αρτιότητα των 4 στρεμμάτων στα εκτός σχεδίου οικόπεδα, αλλά μειώνεται η δομήσιμη επιφάνεια και από 200 τ.μ. που ισχύουν σήμερα για τα τέσσερα στρέμματα περιορίζονται σε 100, το πολύ 150 τετραγωνικά μέτρα. * Στο νομοσχέδιο καθορίζονται οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣΔ), οι οποίες οριοθετούνται σε τρεις κατηγορίες: 1. Εγκαταλελειμμένοι οικισμοί 2. Οικισμοί με πληθυσμό άνω των 200 κατοίκων ή με περισσότερες από 300 οικίες 3. Εξαιρετικές περιπτώσεις που θα καθορίζονται από το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής * Κάθε καλλικρατικός δήμος υποχρεούται να έχε ΖΥΣΔ. Εξαιρούνται η Αττική, η Θεσσαλονίκη, το Ηράκλειο Κρήτης και περιοχές που χαρακτηρίζονται ως υψηλής πολεοδομικής επιβάρυνσης. Επισημαίνεται ότι περιοχές όπου έχουν ανεγερθεί πολλά αυθαίρετα κτίσματα θα χαρακτηρίζονται ως υψηλής πολεοδομικής επιβάρυνσης και ως εκ τούτου δεν θα δημιουργείται εκεί ΖΥΣΔ. * Στις Ζώνες αυτές ορίζονται μέγιστη αρτιότητα τα 400 τ.μ. με μέγιστο συντελεστή δόμησης 0,5. Ελάχιστο εμβαδό της κάθε Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης καθορίζονται τα 5.000 στρέμματα. * Οι συναλλαγές συντελεστή δόμησης θα γίνονται μέσω της Τράπεζας Γης. Έτσι θα έχουν τη δυνατότητα να μεταφέρουν Σ.Δ. σε ΖΥΣΔ ιδιοκτήτες τα οικόπεδα των οποίων έχουν χαρακτηριστεί ως κοινόχρηστοι χώροι και δεν έχουν αποζημιωθεί από τους κατά τόπους δήμους, ιδιοκτήτες διατηρητέων που έχουν υπολειπόμενο συντελεστή δόμησης, το Δημόσιο εισφέροντας παλιά στρατόπεδα, εγκαταλελειμμένες βιομηχανικές μονάδες, αλλά και οικοδομικοί συνεταιρισμοί που βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων. Πηγή: http://news247.gr/eidiseis/koinonia/vazoyn_freno_sthn_ektos_sxedioy_domhsh.2489644.html -
Τα "τεμάχια γεωργικής εκμετάλλευσης" (δηλαδή χωράφια που είχαν παραχωρηθεί κατά χρήση αποκλειστικά για καλλιέργεια πριν από το 2003) εξαιρούνται από όλους τους πολεοδομικούς περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης και μπορούν να πολεοδομηθούν ελεύθερα. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τροπολογία, στο σχέδιο νόμου για το κτηματολόγιο και τους δασικούς χάρτες, που συζητείται στη Βουλή, προβλέπονται τα ακόλουθα: "Με την προτεινόμενο διάταξη της παρ. 4 ορίζεται η ένταξη των παλαιών τεμαχίων γεωργικής χρήσης, εντός ή εντός Ζ.Ο.Ε., στο δεσμευτικό καθεστώς των γενικών διατάξεων εκτός σχεδίου δόμησης ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270Δ'/31-5-85). Με την παρ. 5 του άρθρου 1 του Ν. 3147/2003 προβλέπεται ότι οι διανομές των παραχωρούμενων εκτάσεων, δυνάμει των διατάξεων της Αγροτικής Νομοθεσίας, θα ενεργούνται εφερξής σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, όσον αφορά το εμβαδόν και την αρτιότητα των τεμαχίων. Παράλληλα λαμβάνεται μέριμνα αντιμετώπισης του προβλήματςο των προ του νόμου γενομένων διανομών προβλέπονται την αποδέσμευση των γεωτεμαχίων γενικών από τις ανωτέρω πολεοδομικές διατάξεις. Λόγω όμως της γενικότητας με την οποία διατυπώθηκε η τελευταία πρόβλεψη και του επακόλουθου προβληματισμού των υπηρεσιών εφαρμογής της διάταξης, ως προς τα ελάχιστα όρια αρτιότητας, προκύπτει ανάγκη θεσμικής ρύθμισης". Πηγή: http://www.buildnet.gr/default.asp?pid=235&catid=213&artid=8923
-
ΣτΕ Ολομ. 992/2023 Πρόεδρος: Ευαγγελία Νίκα, Πρόεδρος ΣτΕ Εισηγητής: Θεόδωρος Αραβάνης, Σύμβουλος Επικρατείας Έγκριση παρέκκλισης από τις γενικές διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης κατά τις διατάξεις του άρθρου 2 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985 (άρθρο 163 παράγρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.) - Ελλείψει σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας. Με την 992/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας έγινε δεκτή αίτηση ακυρώσεως κατά απόφασης της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, με την οποία εγκρίθηκε παρέκκλιση από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις περί εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης σε μη άρτιο γήπεδο στον Ν. Εύβοιας. Η παρέκκλιση αφορούσε το εμβαδόν του γηπέδου και τις αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια αυτού. Με την απόφαση 992/2023 καταργήθηκε η δίκη ως προς την οικοδομική άδεια ανέγερσης της αποθήκης λόγω ανάκλησής της, κρίθηκε ότι η δίκη διατηρεί το αντικείμενό της ως προς την έγκριση της παρέκκλισης, η οποία δεν εξαντλείται σε μία εφαρμογή, αλλά μπορεί να εφαρμοσθεί και στο μέλλον, και περαιτέρω κρίθηκαν τα εξής: 1. Ο καθορισμός και ο διαφορισμός των όρων δόμησης και χρήσης των ακινήτων αποτελούν ρυθμίσεις που από τη φύση τους πρέπει να ανάγονται σε μία κατηγορία. Οι όροι δόμησης και χρήσης αποτελούν περιορισμούς του ατομικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας και μέσο επέμβασης της Πολιτείας για την εκπλήρωση της αποστολής που της ανατέθηκε με το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Λόγω της φύσης και της αποστολής των, ως μέσων παρέμβασης στη σφαίρα συνταγματικά προστατευόμενων δικαιωμάτων και αξιών (ιδιοκτησίας και περιβάλλοντος) επιβάλλονται κατά την έννοια των άρθρων 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος κανονιστικώς. Οι παρεκκλίσεις από τους πάγιους όρους δόμησης μιας περιοχής, και όταν ακόμη αναφέρονται σε ορισμένα ακίνητα, πρέπει και αυτές να εντάσσονται στην κατηγορία με την οποία συνδέονται χωρικά και έχουν κανονιστικό χαρακτήρα. Οι αυτές αρχές ισχύουν και για τους όρους δόμησης των περιοχών εκτός σχεδίου, οι οποίοι, κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι των όρων εντός σχεδίου, ούτε να οδηγούν σε αλλοίωση του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών. 2. Οι όροι και περιορισμοί αυτοί πρέπει να καθορίζονται σαφώς στον νόμο ή σε κατ’ εξουσιοδότηση αυτού εκδιδόμενο διάταγμα, το οποίο πρέπει να ορίζει, μεταξύ άλλων, τις προσήκουσες διαστάσεις των γηπέδων και των οικοδομών, τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια, τα ανώτατα όρια εκμετάλλευσης και γενικώς όλους τους όρους που αναφέρονται στις εξουσιοδοτικές διατάξεις των άρθρων 17 και 9 παράγρ. 2 του ν.δ. της 17.7.1923 (άρθρα 162 παράγρ. 1 και 160 παράγρ. 2 του Κ.Β.Π.Ν., αντιστοίχως). Οι εν λόγω όροι και περιορισμοί πρέπει να τίθενται με γενικά και αντικειμενικά κριτήρια, να δικαιολογούνται από λόγους δημοσίου συμφέροντος και να είναι συναφείς και ανάλογοι με τη δραστηριότητα που αντιστοιχεί στην οικεία χρήση, έτσι ώστε να εξυπηρετούνται μόνο οι πραγματικές ανάγκες των δικαιούχων και να αποκλείονται καταστρατηγήσεις. Περαιτέρω, οι θεσπιζόμενοι όροι δόμησης πρέπει να κλιμακούνται ανάλογα με τη φύση της περιοχής και την ανάγκη τυχόν αυξημένης προστασίας της. 3. Τα αυτά ισχύουν, και δη κατά μείζονα λόγο, προκειμένου περί παρεκκλίσεων από τους πάγιους όρους δόμησης. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να προσδιορίζονται σαφώς οι δικαιούχοι και οι όροι χορήγησης της παρέκκλισης, οι οποίοι πρέπει να ανάγονται σε πολεοδομικά κριτήρια και να είναι σαφείς και ανάλογοι με το αντικείμενο της ρύθμισης, έτσι ώστε η παρέκκλιση να μην οδηγεί σε ανατροπή του κανόνα ή να περιορίζεται σε ρύθμιση ολίγων ατομικών περιπτώσεων. 4. Οι διατάξεις του άρθρου 2 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985 (άρθρο 163 παράγρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.), καθ’ ο μέρος προβλέπουν την έγκριση παρέκκλισης από τους κατά τον κανόνα όρους της εκτός σχεδίου δόμησης δεν πληρούν τις ανωτέρω προϋποθέσεις, διότι δεν προβλέπουν νόμιμα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης. Ειδικότερα, δεν προκύπτει ο λόγος δημοσίου συμφέροντος που εξυπηρετείται με την παρέκκλιση, δεν προσδιορίζονται με σαφήνεια οι υποκειμενικές και αντικειμενικές προϋποθέσεις για την έγκρισή της, ιδίως ως προς τον καθορισμό των δικαιούχων και τα ελάχιστα όρια εμβαδού, προσώπου και βάθους του γηπέδου για την έγκριση της παρέκκλισης, ενώ και όπου καθορίζονται ανώτατα ή κατώτατα όρια, το εύρος της απόκλισης είναι ανεπίτρεπτα μεγάλο. Έτσι ευνοείται η δόμηση μειονεκτικών αγροτεμαχίων, η κατάτμηση των αγροτικών κλήρων και η ενδεχόμενη οικοπεδοποίησή τους. Τέλος δεν προβλέπεται κλιμάκωση των όρων δόμησης ανάλογα με τον τυχόν ιδιαίτερο χαρακτήρα της περιοχής, αλλά όλες οι περιοχές αντιμετωπίζονται ομοιόμορφα. Τούτο οφείλεται προφανώς και στο ότι οι κρίσιμες διατάξεις αναπαράγουν κατ’ ουσίαν τις ρυθμίσεις του άρθρου 2 του π.δ. της 6-17.10.1978, το οποίο θεσπίσθηκε πριν την αναμόρφωση της νομοθεσίας περί χωροταξίας, περιβάλλοντος και αρχαιοτήτων (ν. 2742/1999, 1650/1986, 3028/2002) και δεν συντονίζεται με αυτήν. Οι ανωτέρω πλημμέλειες δεν θεραπεύονται κατά την αντιμετώπιση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης, διότι τα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης πρέπει να ορίζονται εκ των προτέρων στον νόμο και όχι να τίθενται επ’ ευκαιρία της εκάστοτε εφαρμογής του. Ελλείψει δε σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά, κατ’ ουσίαν, κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας. 5. Κατά τη μειοψηφία, η πρόβλεψη ειδικών όρων δόμησης για ειδικές χρήσεις κτιρίων είναι συνταγματικώς ανεκτή διότι δεν αποτελεί κατ’ ουσίαν παρέκκλιση, αλλά θέσπιση ειδικού καθεστώτος για την ανέγερση συγκεκριμένων κατηγοριών κτιρίων. Η απόφαση του οργάνου που εγκρίνει την παρέκκλιση εκδίδεται κατ’ ενάσκηση διακριτικής ευχέρειας της Διοίκησης, που παρέχεται με το άρθρο 163 παρ. 1 του ΚΒΠΝ, εντός των κανονιστικώς προσδιοριζομένων στην ίδια διάταξη ορίων, τα οποία δεν είναι απαραίτητο να εξαντληθούν, και κατόπιν συνεκτίμησης, αφενός των αναγκών που συνδέονται με τη λειτουργικότητα του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί και αφετέρου των επιπτώσεων από την ανέγερσή του στα όμορα ακίνητα και γενικότερα στο περιβάλλον, και αφού προηγηθεί γνωμοδότηση από διοικητικά όργανα που διαθέτουν την απαραίτητη επιστημονική και τεχνική επάρκεια να προβούν στις σχετικές κρίσεις. Περαιτέρω, κατά τη μειοψηφία, η απόφαση που εγκρίνει την παρέκκλιση δεν αφορά το επιτρεπτό ή τις προϋποθέσεις δόμησης του γηπέδου αλλά τη μορφή και τις διαστάσεις του συγκεκριμένου κτιρίου και έχει ατομικό χαρακτήρα. Τέλος, κατά τη γνώμη ενός μέλους, η κατά τα ανωτέρω έγκριση παρέκκλισης είναι μεν κανονιστικής φύσης, αλλά οι σχετικές διατάξεις είναι νόμιμες και εντός εξουσιοδότησης. Read more at Taxheaven: https://www.taxheaven.gr/news/63822/ste-9922023-ektos-sxedioy-domhsh-gia-kataskeyh-agrotikhs-apoohkhs View full είδηση
-
ΣτΕ Ολομ. 992/2023 Πρόεδρος: Ευαγγελία Νίκα, Πρόεδρος ΣτΕ Εισηγητής: Θεόδωρος Αραβάνης, Σύμβουλος Επικρατείας Έγκριση παρέκκλισης από τις γενικές διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης κατά τις διατάξεις του άρθρου 2 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985 (άρθρο 163 παράγρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.) - Ελλείψει σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας. Με την 992/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας έγινε δεκτή αίτηση ακυρώσεως κατά απόφασης της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, με την οποία εγκρίθηκε παρέκκλιση από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις περί εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης σε μη άρτιο γήπεδο στον Ν. Εύβοιας. Η παρέκκλιση αφορούσε το εμβαδόν του γηπέδου και τις αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια αυτού. Με την απόφαση 992/2023 καταργήθηκε η δίκη ως προς την οικοδομική άδεια ανέγερσης της αποθήκης λόγω ανάκλησής της, κρίθηκε ότι η δίκη διατηρεί το αντικείμενό της ως προς την έγκριση της παρέκκλισης, η οποία δεν εξαντλείται σε μία εφαρμογή, αλλά μπορεί να εφαρμοσθεί και στο μέλλον, και περαιτέρω κρίθηκαν τα εξής: 1. Ο καθορισμός και ο διαφορισμός των όρων δόμησης και χρήσης των ακινήτων αποτελούν ρυθμίσεις που από τη φύση τους πρέπει να ανάγονται σε μία κατηγορία. Οι όροι δόμησης και χρήσης αποτελούν περιορισμούς του ατομικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας και μέσο επέμβασης της Πολιτείας για την εκπλήρωση της αποστολής που της ανατέθηκε με το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Λόγω της φύσης και της αποστολής των, ως μέσων παρέμβασης στη σφαίρα συνταγματικά προστατευόμενων δικαιωμάτων και αξιών (ιδιοκτησίας και περιβάλλοντος) επιβάλλονται κατά την έννοια των άρθρων 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος κανονιστικώς. Οι παρεκκλίσεις από τους πάγιους όρους δόμησης μιας περιοχής, και όταν ακόμη αναφέρονται σε ορισμένα ακίνητα, πρέπει και αυτές να εντάσσονται στην κατηγορία με την οποία συνδέονται χωρικά και έχουν κανονιστικό χαρακτήρα. Οι αυτές αρχές ισχύουν και για τους όρους δόμησης των περιοχών εκτός σχεδίου, οι οποίοι, κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι των όρων εντός σχεδίου, ούτε να οδηγούν σε αλλοίωση του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών. 2. Οι όροι και περιορισμοί αυτοί πρέπει να καθορίζονται σαφώς στον νόμο ή σε κατ’ εξουσιοδότηση αυτού εκδιδόμενο διάταγμα, το οποίο πρέπει να ορίζει, μεταξύ άλλων, τις προσήκουσες διαστάσεις των γηπέδων και των οικοδομών, τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια, τα ανώτατα όρια εκμετάλλευσης και γενικώς όλους τους όρους που αναφέρονται στις εξουσιοδοτικές διατάξεις των άρθρων 17 και 9 παράγρ. 2 του ν.δ. της 17.7.1923 (άρθρα 162 παράγρ. 1 και 160 παράγρ. 2 του Κ.Β.Π.Ν., αντιστοίχως). Οι εν λόγω όροι και περιορισμοί πρέπει να τίθενται με γενικά και αντικειμενικά κριτήρια, να δικαιολογούνται από λόγους δημοσίου συμφέροντος και να είναι συναφείς και ανάλογοι με τη δραστηριότητα που αντιστοιχεί στην οικεία χρήση, έτσι ώστε να εξυπηρετούνται μόνο οι πραγματικές ανάγκες των δικαιούχων και να αποκλείονται καταστρατηγήσεις. Περαιτέρω, οι θεσπιζόμενοι όροι δόμησης πρέπει να κλιμακούνται ανάλογα με τη φύση της περιοχής και την ανάγκη τυχόν αυξημένης προστασίας της. 3. Τα αυτά ισχύουν, και δη κατά μείζονα λόγο, προκειμένου περί παρεκκλίσεων από τους πάγιους όρους δόμησης. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να προσδιορίζονται σαφώς οι δικαιούχοι και οι όροι χορήγησης της παρέκκλισης, οι οποίοι πρέπει να ανάγονται σε πολεοδομικά κριτήρια και να είναι σαφείς και ανάλογοι με το αντικείμενο της ρύθμισης, έτσι ώστε η παρέκκλιση να μην οδηγεί σε ανατροπή του κανόνα ή να περιορίζεται σε ρύθμιση ολίγων ατομικών περιπτώσεων. 4. Οι διατάξεις του άρθρου 2 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985 (άρθρο 163 παράγρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.), καθ’ ο μέρος προβλέπουν την έγκριση παρέκκλισης από τους κατά τον κανόνα όρους της εκτός σχεδίου δόμησης δεν πληρούν τις ανωτέρω προϋποθέσεις, διότι δεν προβλέπουν νόμιμα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης. Ειδικότερα, δεν προκύπτει ο λόγος δημοσίου συμφέροντος που εξυπηρετείται με την παρέκκλιση, δεν προσδιορίζονται με σαφήνεια οι υποκειμενικές και αντικειμενικές προϋποθέσεις για την έγκρισή της, ιδίως ως προς τον καθορισμό των δικαιούχων και τα ελάχιστα όρια εμβαδού, προσώπου και βάθους του γηπέδου για την έγκριση της παρέκκλισης, ενώ και όπου καθορίζονται ανώτατα ή κατώτατα όρια, το εύρος της απόκλισης είναι ανεπίτρεπτα μεγάλο. Έτσι ευνοείται η δόμηση μειονεκτικών αγροτεμαχίων, η κατάτμηση των αγροτικών κλήρων και η ενδεχόμενη οικοπεδοποίησή τους. Τέλος δεν προβλέπεται κλιμάκωση των όρων δόμησης ανάλογα με τον τυχόν ιδιαίτερο χαρακτήρα της περιοχής, αλλά όλες οι περιοχές αντιμετωπίζονται ομοιόμορφα. Τούτο οφείλεται προφανώς και στο ότι οι κρίσιμες διατάξεις αναπαράγουν κατ’ ουσίαν τις ρυθμίσεις του άρθρου 2 του π.δ. της 6-17.10.1978, το οποίο θεσπίσθηκε πριν την αναμόρφωση της νομοθεσίας περί χωροταξίας, περιβάλλοντος και αρχαιοτήτων (ν. 2742/1999, 1650/1986, 3028/2002) και δεν συντονίζεται με αυτήν. Οι ανωτέρω πλημμέλειες δεν θεραπεύονται κατά την αντιμετώπιση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης, διότι τα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης πρέπει να ορίζονται εκ των προτέρων στον νόμο και όχι να τίθενται επ’ ευκαιρία της εκάστοτε εφαρμογής του. Ελλείψει δε σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά, κατ’ ουσίαν, κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας. 5. Κατά τη μειοψηφία, η πρόβλεψη ειδικών όρων δόμησης για ειδικές χρήσεις κτιρίων είναι συνταγματικώς ανεκτή διότι δεν αποτελεί κατ’ ουσίαν παρέκκλιση, αλλά θέσπιση ειδικού καθεστώτος για την ανέγερση συγκεκριμένων κατηγοριών κτιρίων. Η απόφαση του οργάνου που εγκρίνει την παρέκκλιση εκδίδεται κατ’ ενάσκηση διακριτικής ευχέρειας της Διοίκησης, που παρέχεται με το άρθρο 163 παρ. 1 του ΚΒΠΝ, εντός των κανονιστικώς προσδιοριζομένων στην ίδια διάταξη ορίων, τα οποία δεν είναι απαραίτητο να εξαντληθούν, και κατόπιν συνεκτίμησης, αφενός των αναγκών που συνδέονται με τη λειτουργικότητα του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί και αφετέρου των επιπτώσεων από την ανέγερσή του στα όμορα ακίνητα και γενικότερα στο περιβάλλον, και αφού προηγηθεί γνωμοδότηση από διοικητικά όργανα που διαθέτουν την απαραίτητη επιστημονική και τεχνική επάρκεια να προβούν στις σχετικές κρίσεις. Περαιτέρω, κατά τη μειοψηφία, η απόφαση που εγκρίνει την παρέκκλιση δεν αφορά το επιτρεπτό ή τις προϋποθέσεις δόμησης του γηπέδου αλλά τη μορφή και τις διαστάσεις του συγκεκριμένου κτιρίου και έχει ατομικό χαρακτήρα. Τέλος, κατά τη γνώμη ενός μέλους, η κατά τα ανωτέρω έγκριση παρέκκλισης είναι μεν κανονιστικής φύσης, αλλά οι σχετικές διατάξεις είναι νόμιμες και εντός εξουσιοδότησης. Read more at Taxheaven: https://www.taxheaven.gr/news/63822/ste-9922023-ektos-sxedioy-domhsh-gia-kataskeyh-agrotikhs-apoohkhs -
Στον «αέρα» είναι η δόμηση στα εκτός σχεδίου πόλεως αγροτεμάχια μετά από πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, η οποία επιτάσσει όλα τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου, έστω κι αν έχουν εμβαδόν άνω των 4.000 τ.μ., προϋφιστάμενα της ισχύος του του Ν. 3212/2003, να έχουν πρόσοψη 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο αναγνωρισμένο με διοικητική πράξη αρμόδιου οργάνου. Ωστόσο, με ευθύνη της πολιτείας, δεν έχει οριστεί ξεκάθαρα η διαδικασία με την οποία καθορίζεται ένας δρόμος ως κοινόχρηστος, ενώ οι κατά καιρούς εγκύκλιοι από το αρμόδιο υπουργείο έχουν δημιουργείται σύγχυση, τόσο στους αρμόδιους υπαλλήλους όσο και στους ιδιώτες μηχανικούς. Στο πρόβλημα προσπαθεί να δώσει λύση το Υπουργείο Περιβάλλοντος με την κύρωση δικτύου κοινοχρήστων δρόμων και την σύνταξη μελετών Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που προωθεί. Όμως η διαδικασία απαιτεί τουλάχιστον μια πενταετία για να ολοκληρωθεί, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου να βρίσκονται σε ομηρία. Σήμερα με τις μέχρι τώρα κατευθύνσεις και οδηγίες των προγενεστέρων εγκυκλίων, δυνάμει των οποίων έχουν εκδοθεί ήδη χιλιάδες οικοδομικές άδειες, υπάρχουν συγκεκριμένες κατηγορίες δρόμων που θεωρούνται κοινόχρηστοι. Ποιοι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι; Κοινόχρηστοι δρόμοι είναι: Εθνικοί δρόμοι, που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα. Επαρχιακοί δρόμοι, που ορίζονται με απόφαση Υπουργού Συγκοινωνιών. Δρόμοι που ενώνουν οικισμούς μεταξύ τους και με διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές οδούς και αναγνωρίστηκαν ως κύριοι ή μοναδικοί, με απόφαση νομάρχη (πριν γίνει αιρετός). Δρόμοι στο όριο του σχεδίου πόλεως, που καθορίζονται με τη κύρωση της πολεοδομικής μελέτης και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση. Δρόμοι που επιτρέπουν τη πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα. Δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923. Δρόμοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οιανδήποτε νόμιμο τρόπο. Ποιοί δρόμοι θεωρούνται ότι δημιουργήθηκαν με βούληση της πολιτείας ή με άλλο νόμιμο τρόπο; α) Οδοί που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας ή δρόμοι που έχουν διανοιχτεί σε εκτέλεση παραχωρητηρίων του Ελληνικού Δημοσίου, αποφάσεων αναδασμού ή πράξεων απαλλοτριώσεως κατά τις διατάξεις της αγροτικής ή εποικιστικής νομοθεσίας, όπου υπάρχει σχετική πρόβλεψη ότι το αντίστοιχο τμήμα παραμένει δημόσια οδός ή δίοδος και αφήνεται στην κοινή χρήση, β) η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες κυκλοφορίας, εφόσον είναι διανοιγμένη και διαμορφωμένη οδός, γ) οδοί που έχουν νομίμως κατασκευαστεί με τη βούληση της πολιτείας και επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, χιονοδρομικά κέντρα ή σε σημαντικά δημόσια έργα (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία, Δημοτικές Εγκαταστάσεις Ύδρευσης (δεξαμενές, αντλιοστάσια) και Αποχέτευσης (εργοστάσια βιολογικών καθαρισμών), Επεξεργασίας και ταφής στερεών αποβλήτων, Νεκροταφείων, Ιερών Ναών κ.λπ.). Πώς μπορώ με σιγουριά να γνωρίζω ότι ο δρόμος είναι κοινόχρηστος για να αγοράσω ένα αγροτεμάχιο για να κτίσω; Μέχρι την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών, είναι επιτρεπτή η μεμονωμένη αναγνώριση εκτός σχεδίου οδών που προϋφίστανται του 1923 και κύριων/μοναδικών δημοτικών οδών που ενώνουνοικισμούς, κατά βάση με την έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος, με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά τη γνωμοδότηση του αρμόδιου ΣΥΠΟΘΑ τηςοικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Επειδή η διαδικασία είναι χρονοβόρα και κοστίζει ακριβά, οι ιδιώτες μηχανικοί και οι κατά τόπους πολεοδομίες εξετάζουν τα αποδεικτικά στοιχεία απο τα οποία προκύπτει ότι ο δρόμος προϋφίσταται του έτους 1923 ή εάν ο δρόμος διανοίχθηκε με νόμιμο τρόπο. Σε κάθε άλλη περίπτωση που δεν αποδεικνύεται η κοινοχρηστία, υπάρχει ο κίνδυνος της μη έκδοσης οικοδομικής άδειας ή της ακύρωσης της μετά από δικαστική απόφαση. Ποια αποδεικτικά ζητά σήμερα η Πολεοδομία για να εκδώσει οικοδομική άδεια σε αγροτεμάχια με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο; α) Συμβόλαια ή άλλα στοιχεία, που να αποδεικνύουν ότι οι αγροτικοί δρόμοι προϋφίστανται της 16-4-24, ημερομηνίας ισχύος του Νομοθετικού Διατάγματος του 1923. β) Την απόφαση του Υπουργείου Γεωργίας, με την οποία έγινε ο αναδασμός σε αγροτική περιοχή. γ) Την χάραξη του αιγιαλού και της παραλίας, απ’ όπου να προκύπτει ότι η καθορισμένη ζώνη παραλίας εξυπηρετεί τις ανάγκες της κυκλοφορίας και εφόσον έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι διαμορφωμένη οδός. δ) Την απόφαση του γενικού γραμματέα της οικείας Περιφέρειας, με την οποία διαπιστώνεται ότι ο δρόμος έχει κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου και επιτρέπει την πρόσβαση σε ακτή, αρχαιολογικό χώρο, εθνικό δρόμο, χιονοδρομικό κέντρο ή σε σημαντικό δημόσιο έργο (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία κ.λπ). ε) Διοικητικές Πράξεις από τις οποίες να διαπιστώνεται ότι ο δρόμος έχει κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου. στ) Την απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία κρίθηκε ως κοινόχρηστο το συγκεκριμένο τμήμα της οδού που έχει πρόσωπο η ιδιοκτησία. Είναι αποδεικτικό στοιχείο ότι ο Δρόμος έχει ΚΑΕΚ στο κτηματολόγιο; Πράγματι σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και τις προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας (ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022), είναι βασικό στοιχείο κοινοχρηστίας ο δρόμος να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977 καθώς και να αποτυπώνεται ως δρόμος στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου. Όμως από μόνα τους αυτά τα στοιχεία σήμερα, και μέχρι την κύρωση του οδικού δικτύου, δεν αποτελούν αποδεικτικό στοιχείο κοινοχρηστίας του δρόμου Υπάρχουν δρόμοι εκτός σχεδίου, που διανοίχθηκαν από τις Κοινότητες, έχουν περάσει ΔΕΗ, ΟΤΕ, δημοτικός φωτισμός και ύδρευση και έχουν ασφαλτοστρωθεί. Αυτοί δηλαδή δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι; Πράγματι υπάρχουν πολλοί αγροτικοί δρόμοι, οι οποίοι χρησιμοποιούνται ως κοινόχρηστοι «εν τοις πράγμασι», είναι ασφαλτοστρωμένοι και διέρχονται μέσω αυτών κοινόχρηστα δίκτυα, συντηρούνται από τις τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων, κ.λπ., όμως δεν έχουν την «πολεοδομική νομιμότητα» και δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι εάν δεν αποδειχθεί ότι διανοίχτηκαν με νόμιμο τρόπο. Άφησα ένα δρόμο να περάσει μέσα από το χωράφι μου και συνεχίζει και σε άλλα χωράφια. Μπορώ τώρα να τον φράξω και να τον κλείσω; Οι αγροτικοί δρόμοι, που δεν αποτελούν κοινόχρηστα πράγματα, αλλά δημιουργήθηκαν με συνεισφορά των ιδιοκτητών των όμορων ακινήτων για την εξυπηρέτηση τους, παραμένουν στην κυριότητα εκείνων οι οποίοι συνεισέφεραν για τη δημιουργία τους και αποβλέπει στην εξυπηρέτηση των ιδίων. Σε περίπτωση (κάτι το συνηθισμένο) που δεν έγινε μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση παραίτησης δικαιωμάτων κυριότητας, οι παρόδιοι ιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν χωρίς δυνατότητα αντιδράσεως από την πολιτεία ή οποιοδήποτε τρίτο για την κατάργησή τους. Εδώ και 30 χρόνια, για να φτάσω στο χωράφι μου, διέρχομαι από αγροτικό δρόμο ιδιωτικό και ο ιδιοκτήτης μού λέει ότι του ανήκει και θα τον κλείσει. Έχει αυτό το δικαίωμα; Ο δρόμος που είναι ιδιωτικός, σε περίπτωση που χρησιμοποιείται από τρίτους, θεωρείται απλώς δουλεία. Από τη στιγμή που εσείς διέρχεστε συνεχώς και αδιαλείπτως επί 20ετίας από αυτόν τον δρόμο και δεν έχετε άλλη πρόσβαση, τότε μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο την επιβολή δουλείας διόδου, έναντι αποζημιώσεως. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected]-
- 1
-
-
- εκτός σχεδίου
- κοινόχρηστος δρόμος
- (and 1 more)
-
Δημοσιεύθηκε το πλήρες κείμενο της απόφασης 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας, σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση και ήδη από τις 30 Μαρτίου η απόφαση βρίσκεται στα χέρια των αρμοδίων υπαλλήλων του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ). Θυμίζουμε ότι, το ανώτατο δικαστήριο εξετάζοντας υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό , αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων , αλλά απαιτείται σωρευτικά , ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου. Ποια είναι τα βασικά σημεία της 176/2023 απόφασης ΣτΕ; Με το άρθρο 24 του Συντάγματος το φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον έχουν αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενα αγαθά που οφείλει το κράτος να τα διαφυλάσσει Επιβάλλεται ο χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός στα ευαίσθητα οικοσυστήματα, όπως τα μικρά νησιά, των οποίων η οικιστική, τουριστική και γενικώς οικονομική ανάπτυξη, πρέπει να συνδέεται με τη διατήρηση του χαρακτήρα τους και να μην παραβιάζει την φέρουσα ικανότητά τους. Οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση,όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους και σε κάθε περίπτωση δεν δεν επιτρέπεται να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες όρους για τις εντός σχεδίου περιοχές Δεν επιτρέπεται η κατάτμηση ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα που οδηγεί σε άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του Οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.),αποτελούν προσωρινό υποκατάστατο του απαιτούμενου χωροταξικού σχεδιασμού. Ταακίνητα που βρίσκονται εντός ΖΟΕ δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση . Ιδιαίτερα για τις Ζ.Ο.Ε. απαιτείται όπως το γήπεδο διαθέτει, προεχόντως, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο. Δεν είναι βάσιμη η μόνη προϋπόθεση για την δόμηση εκτός σχεδίου να είναι το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ., διότι προσκρούει στις βασικές αρχές του Συντάγματος και τους θεμελιώδεις κανόνες της εκτός σχεδίου δομήσεως Ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, για να είναι οικοδομήσιμο, όταν ο δρόμος αυτός, ανεξαρτήτως αν είναι εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, παρά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις), υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, καθορίζεται η έννοια του «κοινόχρηστου δρόμου» του προεδρικού διατάγματος της 24-31.5.1985», πλην έκτοτε δεν έχει εκδοθεί σχετικό διάταγμα κατ’ εφαρμογή της ανωτέρω εξουσιοδοτικής διατάξεως. Το ΣτΕ θεωρεί παγίως ότι η προϋπόθεση του προσώπου σε κοινόχρηστη οδό συντρέχει ανέκαθεν με την προϋπόθεση της αρτιότητας και όχι μόνο μετά το 2003 σύμφωνα με τις σχετ. ΣτΕ 4525/2009, 3965/2015, 1671/2014, 2606/2005, 3848/2005, 3849/2005, 3504/2010, 1671/2014, 4046/2015, 2329/2012 κ.ά. Οι πολεοδομικές αρχές, οφείλουν να ακολουθούν τη νομολογία των αρμοδίων δικαστηρίων κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων τους και ειδικώς κατά την έκδοση των οικοδομικών αδειών Οι αγοραστές , οι νομικοί και τεχνικοί σύμβουλοι οφείλουν να είναι ενημερωμένοιεπί του ισχύοντος πολεοδομικού καθεστώτος των ακινήτων και των εφαρμοστέων όρων και περιορισμών δομήσεως και να μην προβάλλεται ο ισχυρισμός της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου. Ποια είναι η θέση της κυβέρνησης ; Με την δημοσιοποίηση της απόφασης του ΣτΕ η ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος δεσμεύτηκε για την άμεση κατάθεση «…μεταβατικής διάταξης η οποία θα δίνει σαφή απάντηση στο πρόβλημα το οποίο έχει δημιουργηθεί…» με την 176/2023 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για την οικοδομησιμότητα οικοπέδων εκτός σχεδίου. Κι ενώ η σχετική νομοθετική ρύθμιση ήταν έτοιμη προς ψήφιση, ο αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ ανακοίνωσε από το βήμα της Βουλής το απόγευμα της Δευτέρας 10 Απριλίου 2023, πως δεν θα κατατεθεί η ρύθμιση πριν κλείσει την Μεγάλη Τετάρτη η Βουλή. Γιατί έκανε πίσω η κυβέρνηση στη λύση του θέματος σχετικά με την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης ; Σύμφωνα με την ηγεσία του ΥΠΕΝ το σχέδιο της νομοθετικής ρύθμισης χρήζει περαιτέρω διερεύνησης και διαβούλευσης, προκειμένου να υπάρξει ασφάλεια στην απόφαση που θα ψηφιστεί και να ακολουθεί τις επιταγές του ΣτΕ. Επίσης η κυβέρνηση παρέπεμψε την επίλυση του θέματος μετά τις εκλογές, λόγω της μεγάλης σοβαρότητάς του. Τι κάνουν τα πολεοδομικά γραφεία της χώρας ; Πολλές πολεοδομίες, όπως και πολλά περιφερειακά τμήματα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας και σύλλογοι μηχανικών ζήτησαν εγγράφως από το Υπουργείο να δοθούν έγγραφες οδηγίες για το τι ισχύει και τι όχι για τις νέες αλλά και τις παλιές οικοδομικές άδειες, μετά την απόφαση του ΣτΕ. Στο διάστημα αυτό των τριών μηνών από την δημοσιοποίηση της απόφασης του ΣτΕ η κατάσταση που επικρατεί είναι η εξής : α) Τα περισσότερα Πολεοδομικά γραφεία της χώρας ( Υπηρεσίες Δόμησης) σταμάτησαν να εκδίδουν βεβαιώσεις όρων δόμησης , προεγκρίσεις δόμησης και άδειες δόμησης σε όλα τα ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών , τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. β) Αρκετές πολεοδομίες, κυρίως στους νησιωτικούς και παραθαλάσσιους δήμους , όπου υπάρχει και έντονο οικιστικό ενδιαφέρον, συνεχίζουν κανονικά στην έκδοση αδειών δόμησης σε γήπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδό 4000 τ.μ. και πρόσωπο σε αγροτικό δρόμο , δηλαδή μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο γ) Ορισμένες πολεοδομίες, ερμηνεύουν διαφορετικά την απόφαση του ΣτΕ, η οποία κάνει αναφορά στην απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο από το 1985. Έτσι συνεχίζουν να εκδίδουν βεβαιώσεις, προεγκρίσεις και άδειες δόμησης για τα ακίνητα, τα οποία στερούνται προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο που όμως δημιουργήθηκαν πριν την εφαρμογή του από 6-10-1978 ΠΔ το οποίο αντικαταστάθηκε με το Π.Δ. της 24-31.5.1985 και το ν. 3212/2003 . Ποια είναι η επίσημη απάντηση της Υπηρεσίας του ΥΠΕΝ ; Το Υπουργείο Περιβάλλοντος με το υπ΄ αριθμ. ΥΠΕΝ /ΔΠΟΛΣ/20400/522/02-03-2023 έγγραφο του Αν. Προϊστάμενου της Δ/νσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού αποδέχεται το σκεπτικό της απόφασης 176/2023 του ΣτΕ η οποία σημειώνει ότι ακολουθεί πάγια νομολογία. Αναφέρει επίσης ότι, προωθείται από το 2021 η διαδικασία για την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων οδών εκτός σχεδίου και συνεχίζει ότι δεν απαιτείται η έκδοση εγκυκλίου, η οποία να αποσαφηνίζει το ισχύον νομοθετικό καθεστώς και σε κάθε περίπτωση, δεν θα μπορούσε η έκδοση εγκυκλίου να τροποποιεί την ισχύουσα νομοθεσία, προβλέποντας διαφορετική αντιμετώπιση του θέματος. Τέλος, σημειώνει ότι, μέχρι τον καθορισμό του δικτύου κοινοχρήστων δρόμων, όποιος επιθυμεί μπορεί να προβεί σε μεμονωμένη αναγνώριση εκτός σχεδίου οδού που προϋφίσταται του 1923 με την έκδοση σχετικού Π.Δ. Σημειώνεται ότι, το έγγραφο του ΥΠΕΝ δεν στάλθηκε στα πολεοδομικά γραφεία, παρά κατατέθηκε στη Βουλή ως απάντηση σε σχετική ερώτηση που έγινε απο βουλευτή και κοινοποιήθηκε και στον Σύλλογο Τοπογράφων Μαγνησίας. Τι πρέπει να κάνουν οι πολίτες σήμερα ; Είναι σαφές ότι η απόφαση του ΣτΕ πρέπει να εφαρμοστεί. Επίσης, το έγγραφο του Υπουργείου Περιβάλλοντος καθώς και η πρόταση της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΝ για μία μεταβατική νομοθετική ρύθμιση που θα δίνει μία διέξοδο στο πρόβλημα μαρτυρά την αποδοχή της απόφασης από πλευράς της διοίκησης και του κράτους. Επομένως η πολιτεία θα πρέπει να ενεργήσει συντεταγμένα και να δοθούν σαφείς οδηγίες από το ΥΠΕΝ προς τα πολεοδομικά γραφεία, από το ΤΕΕ στους μηχανικούς και το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο στα μέλη του, προκειμένου να υπάρχει ισονομία και να μην σύρονται στα δικαστήρια υπάλληλοι, μηχανικοί, συμβολαιογράφοι και κυρίως οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου που οικοδομούν χωρίς την τήρηση των κανόνων που έθεσε το ΣτΕ. Σε κάθε περίπτωση και μέχρι την λύση του θέματος, για την οικοδομησιμότητα των εκτος σχεδίου γηπέδων θα εξετάζεται η αντίστοιχη καταγραφή του δρόμου με βάση νομικά διαπιστωμένη πράξη της διοίκησης. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected] -
Η ρύθμιση θα είναι μεταβατική και θα ισχύει έως το 2025-2026, δηλαδή όταν θα ολοκληρωθεί το πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Εντός του Σεπτεμβρίου αναμένεται να «κλειδώσει» η νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα εκτός σχεδίου ακίνητα. Η παρέμβαση είναι αναγκαία, προκειμένου να δοθεί λύση στα αδιέξοδα που αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα, οι οποίοι βλέπουν την περιουσία τους να απαξιώνεται μετά τις σχετικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που βάζουν «μπλόκο» στην εκτός σχεδίου δόμηση. Όπως έχει επισημάνει άλλωστε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς, «με διευκρινίσεις, εγκυκλίους και απαντήσεις δεν δίνονται σαφείς λύσεις και τελικά δεν λαμβάνονται υπόψη». Χαοτική κατάσταση Τους τελευταίους μήνες επικρατεί μια χαοτική κατάσταση στις πολεοδομίες όλης της χώρας: Οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) εκδίδουν (ή δεν εκδίδουν) οικοδομικές άδειες, ερμηνεύοντας κατά το δοκούν την απόφαση του ΣτΕ για το δικαίωμα οικοδομησιμότητας μόνο στα ακίνητα που έχουν πρόσοψη σε αναγνωρισμένο νομικά κοινόχρηστο δρόμο. Σημειώνεται ότι αυτοί οι δρόμοι είναι ελάχιστοι σε όλη την Ελλάδα και ουσιαστικά έχει καταργηθεί το δικαίωμα της εκτός σχεδίου δόμησης που ισχύει εδώ και δεκαετίες. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τα έως τώρα εφαρμοζόμενα για την εκτός σχεδίου δόμηση το κριτήριο που εξεταζόταν για την απαλλαγή απαίτησης αφορούσε ύπαρξη πρόσοψης τουλάχιστον 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο και να έχει δημιουργηθεί το γήπεδο πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003. Ωστόσο, το ΣτΕ έβαλε και εκεί «φρένο», γνωμοδοτώντας ότι η απαίτηση αυτή πρέπει να επεκτείνεται και παλαιότερα, καθώς -παρότι δεν ορίζεται ρητά- αυτή ήταν η βούληση του νομοθέτη. Τι προτείνεται Σύμφωνα με πληροφορίες, η ρύθμιση που θα κατατεθεί στη Βουλή για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, έκτασης άνω των 4 στρεμμάτων, θα προβλέπει την αναγνώριση ενός δρόμου ως κοινόχρηστου με βάση τις αεροφωτογραφίες του 1977. Επιπλέον, θα αναγνωρίζεται το δικαίωμα δόμησης σε οικόπεδα που δημιουργήθηκαν προ του 1985, ανεξάρτητα από το αν έχουν πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο. Η ρύθμιση θα είναι μεταβατική και θα ισχύει έως το 2025-2026, δηλαδή όταν θα ολοκληρωθεί το πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και θα καλυφθεί με τα Ειδικά και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ και ΤΠΣ) το 70% της επικράτειας, στο οποίο σήμερα δεν υπάρχει σχεδιασμός. Από εκείνη την περίοδο, αυτές οι περιοχές θα διαθέτουν συγκεκριμένες χρήσεις γης και όρους δόμησης που θα κατοχυρώνονται με τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα. Σημειώνεται επίσης ότι στα τέλη του 2022 προκηρύχθηκε διαγωνισμός από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) για το έργο της καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας το οποίο έχει προθεσμία ολοκλήρωσης 14 μηνών. Αφορά περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων, εκτός οικισμών προ του 1923 και μέχρι 2.000 κατοίκων, με άμεση προτεραιότητα νησιωτικές περιοχές, όπου ανιχνεύεται μεγάλη οικιστική πίεση, κυρίως εξαιτίας της τουριστικής ανάπτυξης. Παράταση για τα κατά παρέκκλιση Στην ίδια νομοθετική παρέμβαση αναμένεται να υπάρξει και λύση για το δικαίωμα δόμησης στα κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου ακίνητα, δηλαδή σε όσα έχουν έκταση μικρότερη των 4 στρεμμάτων. Τον περασμένο Νοέμβριο το ΥΠΕΝ ανακοίνωσε ότι για όσα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα σε εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια έως και τις 9 Δεκεμβρίου 2022, θα μπορούσαν να οικοδομηθούν, εφόσον έως και την ημερομηνία αυτή υποβαλλόταν αίτηση, είτε για προέγκριση οικοδομικής άδειας είτε για βεβαίωση όρων δόμησης. Λίγο αργότερα, με τον Ν. 5007 (ΦΕΚ 241Α/23-12-2022), ορίστηκε η καταληκτική ημερομηνία της 30ής Σεπτεμβρίου 2023 για την υποβολή αίτησης για προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας σε όσα γήπεδα είχε γίνει αίτηση βεβαίωσης όρων δόμησης. Σημειώνεται ότι η προέγκριση οικοδομικής άδειας έχει ισχύ δύο έτη. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες αυτών των οικοπέδων βρέθηκαν αντιμέτωποι με μεγάλες καθυστερήσεις στην έκδοση των σχετικών βεβαιώσεων, ενώ σημαντικά προβλήματα στη διαδικασία δημιουργούν η υποστελέχωση των ΥΔΟΜ και άλλων εµπλεκόµενων υπηρεσιών των δήμων. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται να δοθεί μια εύλογη χρονική παράταση, τουλάχιστον έως τα τέλη του έτους, στην προθεσμία που εκπνέει στις 30 Σεπτεμβρίου, καθώς η απώλεια της δυνατότητας αξιοποίησης των οικοπέδων δεν είναι αμέλεια των ιδιοκτητών, αλλά οφείλεται στην αδυναμία των υπηρεσιών να διεκπεραιώσουν το έργο τους εντός της παραπάνω προθεσμίας. Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή -
Θέμα ημερών αποτελεί η κατάθεση της μεταβατικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, που θα ισχύει έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Οπως επισημαίνουν πηγές στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής, στο προσεχές Υπουργικό Συμβούλιο πρόκειται να παρουσιαστεί, έπειτα να τεθεί σε διαβούλευση και αμέσως μετά να έρθει στη Βουλή. Σκοπός του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας είναι να δοθεί ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα είναι με «δεμένα» χέρια και γι’ αυτό το τελικό σχέδιο που θα κατατεθεί προς ψήφιση θα είναι εναρμονισμένο με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, ώστε να αποφευχθούν στο μέλλον νέες προσφυγές και ακυρωτικές αποφάσεις. Το υπουργείο, παράλληλα, επιδιώκει αυτή η μεταβατική ρύθμιση να είναι και η τελευταία μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, δηλαδή των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία βρίσκονται σε εξέλιξη χρηματοδοτούμενα με περισσότερα από 400 εκατ. ευρώ μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025. Η νέα ρύθμιση Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις για να πάρουν άδεια δόμησης τα εκτός σχεδίου γήπεδα είναι: Η ύπαρξη της οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977. Οι δρόμοι στους οποίους έχουν «πρόσωπο» τα γήπεδα να είναι πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων. Οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν ειδικό τέλος για την έκδοση οικοδομικής άδειας ως πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Το ειδικό τέλος, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση, θα κατατίθεται πριν από την έκδοση οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του δήμου όπου βρίσκεται το οικόπεδο. Σύμφωνα με τα όσα αναφέρουν οι ίδιες πηγές στον «Ε.Τ.» της Κυριακής, μέσω της νέας ρύθμισης δίνεται η δυνατότητα να δομούνται νόμιμα γήπεδα (οικόπεδα) τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων, κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, εφόσον ανήκουν σε μία από τις παρακάτω κατηγορίες οικοπέδων, ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας και το «πρόσωπο» που διαθέτουν στον δρόμο: 1 Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από 31 Μαΐου 1985 μέχρι και 31 Δεκεμβρίου 2003. Αυτά, προκειμένου να οικοδομηθούν, θα πρέπει να έχουν «πρόσωπο» ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που: 1ον) Εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 και έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων. 2ον) Συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών. 3ον) Αυτή να έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου είτε να είναι καταχωρισμένη στα κτηματολογικά βιβλία είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας της από αρμόδια για τη συντήρηση και τη βελτίωση των οδών Αρχή είτε οργανισμό είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας. 2 Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985. Προκειμένου τα οικόπεδα αυτά να είναι οικοδομήσιμα, θα πρέπει να έχουν «πρόσωπο» ή να εφάπτεται το ένα από τα όριά τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που: 1ον) Εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρισμένη με την ένδειξη «Ε.Κ.» (ειδική έκταση) είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για τη συντήρηση και τη βελτίωση των οδών Αρχή είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας. 2ον) Οικόπεδα που μπορούν να οικοδομηθούν είναι και αυτά τα οποία διαθέτουν νόμιμη δουλεία διόδου, προ του ’85, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών. ΜΕ ΠΡΟΕΓΚΡΙΣΕΙΣ ΑΔΕΙΩΝ ΚΑΙ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑΣ Ποια οικόπεδα «απελευθερώνονται» Σύμφωνα με τη ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ, δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων για τη δόμηση: Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών που έχουν εκδοθεί προ της θέσης σε ισχύ του παρόντος. Αυτές οι οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις δύνανται να αναθεωρούνται και μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος χωρίς απαίτηση τήρησης των ως άνω προϋποθέσεων. Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 που αποτέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία και στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Σε περιπτώσεις που έχει υποβληθεί εμπροθέσμως αίτημα, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν. 4759/2020. Η συνδρομή των προβλεπόμενων προϋποθέσεων θα αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο μέσο και το σύνολο των σχετικών αποδεικτικών στοιχείων θα εισάγεται υποχρεωτικά κατά την αίτηση για προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης στο πληροφοριακό σύστημα «e-Αδειες» από τον διαχειριστή της αίτησης και θα γίνεται υποχρεωτικά αναφορά αυτών στη δήλωση του μηχανικού επί του οικείου τοπογραφικού διαγράμματος. ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΟΥΝ ΟΙ ΔΙΚΑΣΤΙΚΕΣ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ Το μπλόκο του ΣτΕ Η μεταβατική ρύθμιση έρχεται για να ξεκαθαρίσει το τοπίο έπειτα από σειρά αποφάσεων του ΣτΕ, όπως η ακυρωτική απόφαση 176/2023, τον περασμένο Φεβρουάριο, για οικοδομική άδεια στην Πάτμο για δόμηση σε οικόπεδο που δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις, αφού δεν είχε «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Μάλιστα, τότε οι ανώτατοι δικαστές στην απόφασή τους ανέφεραν ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας (ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά.) ισχύουν ήδη από το 1985 (βάσει του Προεδρικού Διατάγματος της 24-31.5.1985). Κάποιους μήνες αργότερα και συγκεκριμένα τον Ιούνιο, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με νέα του απόφαση (992/2023) ακύρωσε οικοδομική άδεια με κατά παρέκκλιση αρτιότητα για αγροτική αποθήκη στην Ανθηδόνα του Δήμου Χαλκιδέων. Επίσης, τον Αύγουστο, με την 1206/2023, εξετάζοντας την έκδοση άδειας δόμησης για οικόπεδο στον Δήμο Νικολάου Σκουφά του Νομού Αρτας, το ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι «τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του Π.Δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, “πρόσωπο” σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση». Οι αποφάσεις προκάλεσαν προβλήματα τόσο στην έκδοση νέων αδειών όσο και σε υφισταμένες άδειες που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που έθετε το δικαστήριο. Λύση αναμένεται να δοθεί σε μεγάλο βαθμό μέσα από την αναγνώριση οδών που αναμένεται να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025. Για να χτίσει κάποιος σε εκτός σχεδίου περιοχή θα πρέπει το οικόπεδο να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό. Ο χαρακτηρισμός μιας οδού κοινόχρηστης είναι κατ’ αρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελούν διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφελείας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με προηγούμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν «πρόσωπο» σε αυτούς και έχουν εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων. Ετσι, η δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές έχει σταματήσει, βάζοντας στον «πάγο» τόσο εκδοθείσες οικοδομικές άδειες όσο και αγοραπωλησίες που ήταν σε εξέλιξη. Ταυτόχρονα, οι αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες βρίσκονται σε στάση αναμονής για σχετικές οδηγίες και κατευθύνσεις από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ Τα 10 SOS για τους ιδιοκτήτες ακινήτων Γράφει η ΓΡΑΜΜΑΤΗ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ(ΤΟΠΟΓΡΑΦΟΣ – ΠΟΛΕΟΔΟΜΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ) Σε αναμονή βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν αγοράσει ακίνητα εκτός σχεδίου και δεν μπορούν να τα εκμεταλλευτούν λόγω της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας με την οποία απαγορεύεται η δόμηση σε αγροτεμάχια που στερούνται «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Ομως, πάνω από το 95% των οδών δεν είναι αναγνωρισμένες, ακόμα και αυτές που κατασκευάστηκαν και συντηρούνται από τους δήμους. Για να επιλύσει το θέμα αυτό το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επεξεργάστηκε μεταβατική λύση, η οποία αναμένεται το επόμενο διάστημα να κατατεθεί στη Βουλή. Το θέμα όμως είναι μεγάλο και οι προϋποθέσεις που συνεχώς μπαίνουν σε εφαρμογή με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τον χαρακτηρισμό του κοινόχρηστου οδικού δικτύου οδηγούν στην πραγματικότητα σε μπλόκο της εκτός σχεδίου δόμησης. Το αποτέλεσμα είναι να περιορίζεται το δικαίωμα της δόμησης, ακόμα και να καταργείται, χωρίς την υποχρέωση της Πολιτείας για αποζημίωση. Μεγάλη ανασφάλεια επικρατεί σε υποψήφιους αγοραστές ακινήτων και επενδυτές, γιατί φοβούνται μήπως τα χρήματα που θα δώσουν για την αγορά ενός οικοπέδου-ακινήτου μπορεί να πάνε χαμένα, διότι δεν υπάρχει ένας ψηφιακός χάρτης που να συμπεριλαμβάνει τις θεσμοθετημένες πολεοδομικές διατάξεις και γραμμές όπως: αιγιαλοί και παραλίες, αρχαιολογικοί χώροι, αναγνωρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι, δασικές εκτάσεις, τροποποιήσεις σχεδίου πόλης, Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο κ.ά. Ετσι, ένας πολίτης μπορεί να αγόρασε, για παράδειγμα, ένα ακίνητο πριν από δύο χρόνια ως άρτιο και οικοδομήσιμο και σήμερα να μην μπορεί να εκδώσει οικοδομική άδεια ή άδεια λειτουργίας γιατί άλλαξαν οι όροι δόμησης ή οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή. Οι πολίτες θα πρέπει να είναι καλά ενημερωμένοι για τις τελευταίες γενικές αλλά και ειδικές ανά περιοχή πολεοδομικές διατάξεις, διότι μπορεί να μην εκδοθεί η οικοδομική άδεια για μια σειρά από λόγους, όπως: 1 Να θεσμοθετήθηκε Χωροταξικό ή Πολεοδομικό Σχέδιο στην Περιοχή (Περιφερειακό Χωροταξικό ή Γενικό Πολεοδομικό, ΣΧΟΟΑΠ ή Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιο), με το οποίο μπορεί να καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις ή να αυξήθηκαν τα όρια αρτιότητας ή να μειώθηκε ο Συντελεστής Δόμησης. 2 Να γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους ή βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση. 3 Να γειτνιάζει με ρέμα που δεν έχει οριοθετηθεί, γιατί θα απαιτηθεί η οριοθέτησή του. Προσοχή, γιατί η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων. 4 Να γειτνιάζει με αιγιαλό και παραλία που δεν έχουν καθοριστεί οι οριογραμμές του και κατά την οικοδόμηση θα πρέπει να «τραβηχτεί» πίσω η οικοδομή τουλάχιστον 30 μέτρα για κατοικία και 50 μέτρα για ξενοδοχείο. 5 Να βρίσκεται σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) και έχουν καθοριστεί αυξημένα όρια αρτιότητας, μειωμένη δόμηση ή υπάρχουν περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις. 6 Να βρίσκεται σε γη υψηλής παραγωγικότητας, όπου απαγορεύεται η άσκηση οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας, εκτός από τη γεωργική εκμετάλλευση και την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από σταθμούς ΑΠΕ. 7 Να βρίσκεται πλησίον σε κολόνες της ΔΕΗ ή βάσης ραδιοφωνικών ιστών ή κεραίας κινητής τηλεφωνίας, για λόγους ασφαλούς έκθεσης σε ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία. 8 Να βρίσκεται σε περιοχή NATURA (περιοχές διατήρησης των φυσικών οικοτόπων και της άγριας χλωρίδας και πανίδας), γιατί μετά τον Μάρτιο του 2011 απαιτούνται 10 στρέμματα. 9 Να βρίσκεται σε περιοχή RAMSAR (περιοχές κοντά σε υδροβιοτόπους, με μεγάλη οικολογική σημασία) ή άλλα δίκτυα προστασίας για τη διατήρηση της βιοποικιλότητας ή Ζώνες Ειδικής Προστασίας. 10 Να βρίσκεται σε περιοχή όπου έγινε κύρωση του δασικού χάρτη και έχει χαρακτηριστεί ως δασική έκταση. View full είδηση
-
Version 1.0.0
4.077 downloads
Δύο 2 νέα ερμηνευτικά σκαριφήματα για την εφαρμογή του Ν.4759/20 που αφορούν 2όροφα κτίρια κατοικιών - εκτός σχεδίου καθώς και Τρία 3 νέα σκαριφήματα που αφορούν ισόγεια κτίρια κατοικιών στην εκτός σχεδίου δόμηση ενημερωμένα Σημείωση: Τα σκαριφήματα αποτελούν προσωπικές απόψεις επί του ΝΟΚ Θωμάς Νικολάου Αρχιτέκτων Μηχανικός Υπάλληλος του τμήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών (ΤΕΟΑ) της Δ/νσης Πολεοδομίας Θέρμης.- 14 σχόλια
-
- 21
-
-
-
-
- νοκ
- εκτός σχεδίου
- (and 1 more)
-
Νέο «βραχυκύκλωμα» με τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές προκύπτει με νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ Ολομ. 992/2023). Oι ανώτατοι δικαστές «φρενάρουν» την έκδοση οικοδομικών αδειών και την ανέγερση αγροτικών κτιρίων, κατά παρέκκλιση, βάσει Προεδρικού Διατάγματος του 1985. Ειδικότερα, έκαναν δεκτή αίτηση ακυρώσεως κατά απόφασης της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, με την οποία εγκρίθηκε παρέκκλιση από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις περί εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης, σε μη άρτιο γήπεδο στην Νότια Εύβοια. Δεδικασμένο Από τη νέα απόφαση παράγεται δεδικασμένο που έρχεται να προστεθεί στην απόφαση 176/2023 του ΣτΕ, με την οποία το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο είχε βάλει τέλος στις οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές της Πάτμου επειδή δεν είχαν «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό. Μάλιστα, στην περίληψη της πρόσφατης απόφασης που δημοσίευσε το ΣτΕ αναφέρεται ότι «η δίκη διατηρεί το αντικείμενό της, ως προς την έγκριση της παρέκκλισης, η οποία δεν εξαντλείται σε μία εφαρμογή, αλλά μπορεί να εφαρμοσθεί και στο μέλλον». Σημειώνεται επίσης ότι οι παρεκκλίσεις από τους πάγιους όρους δόμησης μιας περιοχής, και όταν ακόμη αναφέρονται σε ορισμένα ακίνητα, πρέπει να εντάσσονται στην κατηγορία με την οποία συνδέονται χωρικά και έχουν κανονιστικό χαρακτήρα. Οι συγκεκριμένες αρχές ισχύουν και για τους όρους δόμησης των περιοχών εκτός σχεδίου, οι οποίοι, κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι των όρων εντός σχεδίου, ούτε να οδηγούν σε αλλοίωση του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών. Το Προεδρικό Διάταγμα Όσον αφορά στις διατάξεις του ΠΔ της 24-31.5.1985 που προβλέπουν την έγκριση παρέκκλισης από τους κατά τον κανόνα όρους της εκτός σχεδίου δόμησης, στην απόφαση αναφέρεται χαρακτηριστικά ότι «δεν προβλέπουν νόμιμα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης». Ειδικότερα, οι ανώτατοι δικαστές επισημαίνουν ότι, δεν προκύπτει ο λόγος δημοσίου συμφέροντος που εξυπηρετείται με την παρέκκλιση, δεν προσδιορίζονται με σαφήνεια οι υποκειμενικές και αντικειμενικές προϋποθέσεις για την έγκρισή της, ιδίως ως προς τον καθορισμό των δικαιούχων και τα ελάχιστα όρια εμβαδού, προσώπου και βάθους του γηπέδου για την έγκριση της παρέκκλισης, ενώ και όπου καθορίζονται ανώτατα ή κατώτατα όρια, το εύρος της απόκλισης είναι ανεπίτρεπτα μεγάλο. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2023/03/astiki_domisi-1024x666.jpg Αγροτεμάχια «Έτσι ευνοείται η δόμηση μειονεκτικών αγροτεμαχίων, η κατάτμηση των αγροτικών κλήρων και η ενδεχόμενη οικοπεδοποίησή τους. Τέλος δεν προβλέπεται κλιμάκωση των όρων δόμησης ανάλογα με τον τυχόν ιδιαίτερο χαρακτήρα της περιοχής, αλλά όλες οι περιοχές αντιμετωπίζονται ομοιόμορφα», αναφέρουν οι δικαστές του ΣτΕ, υπογραμμίζοντας ότι αυτό προφανώς οφείλεται και στο ότι οι κρίσιμες διατάξεις αναπαράγουν κατ’ ουσίαν τις ρυθμίσεις παλαιότερου ΠΔ της 6-17.10.1978, το οποίο θεσπίσθηκε πριν την αναμόρφωση της νομοθεσίας περί χωροταξίας, περιβάλλοντος και αρχαιοτήτων και δεν συντονίζεται με αυτήν. Οι πλημμέλειες του ΠΔ του 1985 «δεν θεραπεύονται κατά την αντιμετώπιση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης, διότι τα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης πρέπει να ορίζονται εκ των προτέρων στον νόμο και όχι να τίθενται επ’ ευκαιρία της εκάστοτε εφαρμογής του», σημειώνεται στην απόφαση. Ελλείψει δε σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης, όπως υπογραμμίζεται, «δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά, κατ’ ουσίαν, κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας». Η νέα απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ ανατρέπει τα δεδομένα και στην κατά παρέκκλιση δόμηση αγροτικών κτιρίων σε εκτός σχεδίου περιοχές, οι οποίες εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση το ΠΔ του 1985. Άλλωστε πάγια θέση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου είναι ότι η δόμηση δεν αποτελεί την κατά προορισμό χρήση των περιοχών εκτός σχεδίου, αλλά εξυπηρετεί τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση καθώς και την αναψυχή. View full είδηση
