ν. 4178/13 - αρθρο 19 [Α19] Αλλαγή χρήσης

[ChrysaT]

Είχε βγει και από το υπουργείο ανακοίνωση ότι πρέπει να βγαίνει άδεια από την Πολεοδομία για αλλαγή χρήσης από

κατάστημα σε κατάστημε υγιεονομικού ενδιαφέροντος. Προσωπικά δεν έχω βγαλει να ξέρω τι ζητάνε να δώσεις για να βγει

επισήμως άδεια. Εγώ στην περίπτωσή σου θα το δήλωνα με 1 λοιπή παράβαση για αλλαγη χρήσης σε κατάστημα υγιειονομικού

ενδιαφέροντος. Τώρα αν θες να σπάσεις τα νεύρα σου με τους υπαλλήλους της Πολεοδομίας και χρονικά έχεις απεριόριστο καιρό

μπορείς να βγάλεις και οικοδομική άδεια.....

[Pavlos33]

Καλή σας μέρα,

 

Κατάστημα το οποίο λειτουργεί με αποδεικτικό δημόσιας υπηρεσίας πριν από το ΄70 ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος. Για το εν λόγω κατάστημα βγήκε οικοδομική άδεια μετά το 2005 (για οικοδομικές εργασίες) (όχι μικρής κλίμακας) και στην άδεια αναφέρεται ως κατάστημα και όχι κατάστημα υ.ε. Με βάση αυτήν την άδεια βγήκε πρόστιμο από την πολεοδομία (ανέγερσης και διατήρησης) για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης (από κύρια σε κύρια χρήση). Από το ΤΕΕ ενημερώθηκα (προφορικά) πως δεν υφίσταται αυθαιρεσία. Από την πολεοδομία όμως δεν το δέχονται. Καμία ιδέα; Για τη ρύθμιση δεν αρκεί το παράβολο σωστά; Δεν μπορεί να μπει στην  κατηγορία 1 (προ του ΄75 αφού είναι κατάστημα). Οπότε πάω με αναλυτικό; 

Αν η χρήση αφορά κατάστημα Υ.Ε αλλά συνάθροισης κοινού, τότε η πολεοδομία έχει δίκιο, διότι η χρήση αυτή είναι διακριτή κατά κτιριοδομικό κανονισμό και εφόσον αυτή έγινε αποδεδειγμένα μετά τον ΓΟΚ 85 συνιστά αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια.

Αν όμως το κατάστημα δεν έχει χρήση καταστήματος Υ.Ε συνάθροισης κοινού, δεν υπάρχει καμία αυθαίρετη χρήση, διότι δεν υφίσταται κατά κτιριοδομικό κατηγορία χρήσης "υγειονομικού ενδιαφέροντος".

[apier]

αφού στην άδεια του 2005 αναφέρεται ως κατάστημα (απλό)

ή δεν θα λάβεις υπόψη την άδεια (αφού λες ότι αφορά εργασίες και όχι τ.μ.)

ή θα βάλεις αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε συνάθροισης μετά το 2005.

(αν επιτρέπεται η χρήση κι αν δεν υπάρχουν προβλήματα έμμεσης υπέρβασης συντελεστή, με αναλυτικό) 

[anavatis]

σε μια παλιά οικοδομή του 1960 κάτι σε ολόκληρη την κάτοψη του ισογείου που κτίστηκε αυτό το έτος ο χώρος αναφέρεται με χρήση εργαστήριο και πρατήριο. με προσθήκες στην οικοδομή περί το 1970-75 προστέθηκαν όροφοι με χρήση κατοικίας. Το ισόγειο λειτούργησε για πολλά χρόνια ως κατάστημα. στα παλαιά στελέχη οικοδομικών αδειών δεν προκύπτει κάτι για εμπορική χρήση αλά μόνο αναφέρεται τίτλος "ισόγεια οικοδομή με υπόγειο"....στα συμβόλαια το ισόγειο αναφέρεται ως κατάστημα....υπάρχει περίπτωση η εμπορική χρήση καταστήματος να είναι νόμιμη με αυτά τα δεδομένα....? βασικα, μπορεί να συνυπάρχει εργαστήριο-πρατήριο σε ισόγειο και κατόπιν να έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες στους ορόφους με χρήση κατοικίας

Edited Φεβρουάριος 11 , 2016 by anavatis

[Roy_Hobbs]

αν αναφέρεσαι σε εργαστήριο παραγωγής τροφίμων + πρατήριο, και επειδή έχω βγάλει τέτοια άδεια (προϋπήρχαν οι κατοικίες και ακολούθησε το εργαστήριο) δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα, αρκεί να το επιτρέπουν οι χρήσεις γης, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και να τηρούνται οι λοιπές προδιαγραφές (πολεοδομικές, υγειονομικές κλπ). Θα πρότεινα πάντως να συμβουλευτείς το σχετικό ΦΕΚ που περιγράφει τη διαδικασία αδειοδότησης του εν λόγω πρατηρίου και αν προβλέπει απαγόρευση στέγασης ή γειτνίασης.

Edited Φεβρουάριος 11 , 2016 by Roy_Hobbs

[anavatis]

οκ, το πρόβλημα είναι αν με τη λέξη εργαστήριο και διπλανό χώρο πρατήριο καλύπτεται και η εμπορική χρήση καταστήματος, η πρόκειται για βιοτεχνική χρήση? δυστυχώς η κάτοψη λέει μόνο εργαστήριο παραγωγής γενικά χωρίς να αναφέρει τροφίμων, κτλ. 

ο χώρος λειτουργούσε ως κατάστημα πώλησης με διάφορα άλλα αντικείμενα καθημερινής χρήσης...μήπως να ζητήσω βεβαίωση αν Πολεοδομίας αν το εργαστήριο-πρατήριο πρόκειται γενικά για εμπορική χρήση?

Edited Φεβρουάριος 11 , 2016 by anavatis

[apier]

η εμπορική χρήση ΥΠΕΡ-καλύπτεται από την περιγραφή "εργαστήριο και πρατήριο"

και καλά θα κάνεις να μην την αλλάξεις σε εμπορικό γιατί θα κάνεις κακό στον πελάτη.

Άστο όπως είναι.

Όταν βγήκαν οι άδειες που λες για τους ορόφους, έλαβαν υπόψη (υποτίθεται) το εργαστήριο - πρατήριο του ισογείου.

ΔΕΝ είναι δικό σου πρόβλημα, ούτε του ισογείου.

ΑΝ η εμπορική χρήση που θέλεις δεν είναι κάποια αποθήκη χοντρικής με εύφλεκτα, χημικά, λάδια ή κάτι παρόμοιο (με βιολογικό ή θερμικό φορτίο)

δεν έχεις κανένα πρόβλημα. ΟΜΩΣ, όπως είπε ο ROY, δες λίγο το ΦΕΚ σου μην το βρεις μπροστά σου

[Roukat]

Καλησπέρα, έχω αναλάβει να κάνω κοινή δήλωση για όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες μίας τριώροφης πολυκατοικίας εντός σχεδίου με οικ. άδεια του 1976. (Ακολούθησαν και άλλες άδειες οι οποίες αφορούσαν το ισόγειο).

Ο κάθε όροφος αποτελείται από 3 οριζόντ. ιδιοκτησίες με χρήση κατοικία σύμφωνα με σύσταση και με άδεια και κάθε όροφος ανήκει και σε έναν ιδιοκτήτη.

Στην πραγματικότητα:

    - οι ο.ι. του Α΄ ορόφου συνενώθηκαν κι έγιναν γραφείο (το 2000)

    - οι δύο από τις τρεις ο.ι. του Β' ορόφου συνενώθηκαν έγιναν γραφείο (το 2000)

Έχουμε λοιπόν 1 διαμερισμάτωση ανά όροφο και έναν αναλυτικό ανά όροφο για την αλλαγή χρήσης?

Το θέμα είναι

(α) μήπως πρέπει ο αναλυτικός για την αλλαγή χρήσης να μπει ανά ο.ι. σύμφωνα με σύσταση?

(β) Μέσα στον αναλυτικό της αλλαγής χρήσης μπορούν να συμπεριληφθούν και άλλες παραβάσεις του αρθ.18α ή Κατ. 3 (τύπου αλλαγή στα κουφώματα)?

(γ) αφού η άδεια είναι του 1976 μήπως η αλλαγή χρήσης δεν θεωρείται παράβαση? Δεν έχει σημασία που βγήκαν και άλλες άδειες, αφού δεν αφορούσαν αυτούς τους ορόφους, σωστά?

(δ) Με δεδομένο ότι   ούτε τώρα ούτε   κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης δεν επιτρεπόταν η χρήση των γραφείων, μπορώ να μη το δηλώσω ως γραφεία αφού έτσι τα βλέπω στην αυτοψία?

[apier]

φίλε roukat βάζεις πολλά θέματα, χωρίς πολλά δεδομένα.

 

1. σύμφωνα με πάγια νομολογία που μπορείς να βρεις στο νήμα περί αδειοδότησης αλλά και με αναζήτηση για γραφεία στην αμιγή κατοικία,

επιτρέπονται τα γραφεία ελευθέρων επαγγελματιών (γιατρών, δικηγόρων, μηχανικών, λογιστών κλπ)

με την προϋπόθεση (υποτίθεται) ότι εκεί είναι και η κατοικία τους.

Τα γραφεία εταιρείας προφανώς είναι άλλη υπόθεση, και εγώ πιστεύω ότι απαιτούν χρήση γραφείων (ή κάτι παρόμοιο)

Βέβαια, επειδή οι περισσότερες εταιρείες με γραφεία δεν παίρνουν καμία άδεια λειτουργίας,

οπότε δουλεύουν περίπου όπου θέλουν, όπως θέλουν. Βάρδα μην πιάσει καμιά φωτιά, ή γίνει κανένας καλός σεισμός.

 

2. για να πάει με αναλυτικό η αλλαγή χρήσης, προϋποτίθεται ότι επιτρέπεται η νέα (αυθαίρετη) χρήση

και επιπλέον ότι δεν προκύπτει έμμεση υπέρβαση λόγω διαφοράς όρων δόμησης (η οποία προφανώς προϋποθέτει όρους δόμησης για τη νέα χρήση)

επιπλέον, για να δηλωθεί η νέα χρήση, θα πρέπει να επιτρέπονταν όταν έγινε, ή την 28/07/2011

 

3. αν η αλλαγή χρήσης έγινε ήδη από το 1976, υπάρχει θέμα προς διερεύνηση κατά τη γνώμη μου.

Ομολογώ ότι δεν γνωρίζω αν τότε υπήρχαν διαφορές στις προδιαγραφές.

Πάντως ο σημερινός διαχωρισμός χρήσεων προέκυψε το 1985 (ΓΟΚ) και μετά το 1987 (ΦΕΚ-166/Δ)

 

4. οι άδειες που λες ότι βγήκαν για άλλους ορόφους, δεν είναι οπωσδήποτε άσχετες με τον όροφό σου.

Τότε εξετάζονταν όλο το κτίριο.

Αν λοιπόν οι άδειες αυτές λένε "κατοικία" για τον όροφό σου, αποτελούν έμμεση απόδειξη χρόνου αλλαγής (ή μη) της χρήσης σου

 

5. για το θέμα της σύστασης θα διαβάσεις δύο διαφορετικές "σχολές" σκέψης.

Πολλοί συνάδελφοι (και ο Δημήτρης) λένε μία δήλωση για τις ιδιοκτησίες κάθε ξεχωριστού ιδιοκτήτη.

Δηλαδή ότι ΔΕΝ μπορείς να μαζέψεις όλα τα δικαιώματα όλων των συνιδιοκτητών και να κάνεις μία δήλωση για όλο.

Εγώ, και κάποιοι άλλοι, λέμε ότι μπορείς, με το σκεπτικό ότι όλοι μαζί οι συνιδιοκτήτες είναι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες του γηπέδου / οικοπέδου,

άρα όλοι μαζί συναποτελούν έναν (ιδεατό) ιδιοκτήτη, όπως ακριβώς θα ήταν δηλαδή και αν δεν είχαν κάνει σύσταση 

[Roukat]

apier ευχαριστώ πολύ για την απάντησή σου! Θα σου στείλω στο Ιnbox περισσότερες πληροφορίες για τη δική μου περίπτωση, ωστόσο θα ήθελα να ξεκαθαρίσουμε εδώ δύο ζητήματα:

1) αν έχουν συνενωθεί πολλά διαμερίσματα για παράδειγμα κι έχουν γίνει ένα γραφείο, υπολογίζουμε μία φορά την αλλαγή χρήσης με έναν αναλυτικό ?

2) Μέσα στον αναλυτικό της αλλαγής χρήσης μπορούν να συμπεριληφθούν και άλλες παραβάσεις του αρθ.18α ή Κατ. 3 (τύπου αλλαγή στα κουφώματα)?

Νομίζω θα βοηθούσε κι άλλους συναδέρφους αν τα ξεκαθαρίζαμε αυτά....

Α όσον αφορά το θέμα της κοινής δήλωσης σε ολόκληρη πολυκατοικία, θεωρώ ότι το επιτρέπει ο νόμος (αρκεί να γίνει ο υπολογισμός των συντελεστών ανά ο.ι.....) και άλλωστε όσους συναδέλφους έχω ρωτήσει αυτό με συμβουλεύουν, επιπλέον όταν πρόκειται για παραβάσεις αναλυτικού, τις ομαδοποιούν για όλες τις ο.ι. (δεν είμαι σίγουρη γι αυτό αλλά γιατί όχι?)

Edited Φεβρουάριος 19 , 2016 by Roukat