ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κάθετες ιδιοκτησίες

[maroudas]

On 4/29/2025 at 9:10 PM, dimitris GM said:

@dimitris GM

Το "5" είναι ή όχι τμήμα του αρχικού οικόπεδου;   --->  'Οχι!

Βλέπω οτι το εχεις περικλεισει με την πρασινη γραμμη που αφορα ολο το οικοπεδο. Επομενως και στην αδεια εχει υπολογισθει αυτη η εκταση.

  Σωστα; --->   Αυτό το έκανε το κτηματολόγιο, κατά την προανάρτηση. Είναι η πραγματικότητα. Οι δικές μου επισημάνσεις είναι με κόκκινο (Κ.Ι. "4") και πορτοκαλί χρώμα (εκτός οικοπέδου ως προς τα συμβόλαια - εντός κατά το κτηματολόγιο). 

   Προφανως κατα την συσταση καποιος εκανε λαθος, και παρελειψε  να ορισει αποκλειστικη χρηση διελευσης υπερ της "3" και της "2" [εχεις δει ολα τα συμβολαια;  Μηπως υπαρχει καποιος κανονισμος;;;] ---> Ναι, έγινε λάθος και δεν είναι οικόπεδό μας, αλλά στον αέρα! Σαν να μην ανήκει σε κανέναν, ως προς τα συμβόλαια.

Επομενως, σημερα, αυτο το τμημα θεωρειται "ακαλυπτος"  χωρος του οικοπεδου, χωρις δικαίωμα δόμησης και χωρις χιλιοστά,   και ανήκει εξ αδιαίρετου σε ολες τις καθετες.  ----> Αναγραφεται στα συμβόλαιά μας, ως "κοινόχρηστος χώρος", μα ΔΕΝ περιλαμβάνεται στο εμβαδόν του οικοπέδου.

Επομένως παραμένει "κοινόχρηστο" για όλους ----> Ναι, κοινόχρηστος για όλους, μα ΕΚΤΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ!!! Αυτό ρωτώ: πώς θα το αντιμετωπίσω, χωρίς την συνυπογραφή των λοιπών συνιδιοκτητών του οικοπέδου (δηλ. των ιδιοκτητών των άλλων δύο Κ.Ι).  Αν με καλύπτει η μονομερής διόρθωση λόγω τακτοποίησης αυθαιρέτων στην Κ.Ι. "2".

 

Edited April 29, 2025 at 08:51 μμ by maroudas

[dimitris GM]

δες το αρθρο 39 του ν 4495

 

[maroudas]

On 4/30/2025 at 8:43 PM, dimitris GM said:

δες το αρθρο 39 του ν 4495

@dimitris GM Το γνωρίζω, μα είμαι εκτός ορίων του 5%. Το ερώτημα είναι αν με καλύπτει η μονομερής διόρθωση, βάσει των τακτοποιήσεων στον 4495. Αυτό ρωτώ αν με καλύπτει: μεταβολή εμβαδού Κ.Ι. χωρίς μεταβολή χιλιοστών συνιδιοκτησιών, χωρίς μεταβολή εμβαδού Κ.Ι. πλην του κοινοχρήστου που δεν έχει χιλιοστά δόμησης. .

[pipakos]

Σε οικόπεδο που έχει γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας το 1996 πρόκειται να γίνει τροποποίηση των ορίων των καθέτων και του συνολικού οικοπέδου λόγω ακριβέστερων σημερινών μετρήσεων, με τη συναίνεση και των δύο ιδιοκτητών (ο συμβολαιογράφος δεν δέχεται το γεγονός ότι η διαφορά στα εμβαδά είναι εντός του 2% και ζητάει να γίνει τροποποίηση). Στη μία κάθετη υπάρχει κτίσμα με οικ. άδεια και αυθαίρετες προσθήκες κατασκευασμένες πριν το 2011 που πρόκειται να ρυθμιστούν με τον 4495, ενώ η άλλη κάθετη είναι αδόμητη. Το γεγονός ότι θα γίνει τροποποίηση της σύστασης καθέτου μετά το 2011 επηρεάζει τους συντελεστές δόμησης και κάλυψης που απομένουν στην αδόμητη κάθετη λόγω των αυθαίρετων κατασκευών της δομημένης κάθετης ή δεν επηρεάζεται η αδόμητη κάθετη με δεδομένο ότι η αρχική σύσταση καθέτου έγινε πριν το 2011, οπότε η κάθε κάθετη δικαιούται το ποσοστό δόμησης και κάλυψης που της αναλογεί με βάσει το ποσοστό της επί του συνολικού οικοπέδου;

[Pavlos33]

Από το Ν. 5142/25 φαίνεται ότι δίνεται η δυνατότητα μεταβίβασης ακινήτου με συσταθείσα κάθετη που οι αποκλίσεις εμβαδού οικοπέδου είναι εντός του 2%. Τώρα, αν ο συμβ/φος έκρινε (βάσει και των δικών τους εσωτερικών εγκυκλίων) ότι απαιτείται τροποποίηση σύστασης, τότε ξεκινάς από την αρχή με διαφοροποίηση ποσοστών και αντιστοιχούντων πολεοδομικών μεγεθών στις δυο κάθετες, λαμβάνοντας υπόψη την διαμορφωμένη κατάσταση εξαιτίας των κατασκευών της δομημένης κάθετης.

[dimitris GM]

παυλο, σωστα

δξ τι "ακριβως" ζηταει η συμβ/φος και γιατι.... παντως,

υπαρχει και η σχετικη εγκυκλιος των συμβ/φων για την εφαρμογη του αρθρου 16

https://enotariat.gr/wp-content/uploads/2024/12/Εγκύκλιος-ΣΕΣΣΕ-36η-11.12.2024-Εγχειρίδιο-για-την-εφαρμογή-των-διατάξεων-του-άρθρου-16-του-Ν.5142-2024-Α158.pdf

 

το δε αρθρο 98 

107 οριζει οτι:

2. Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών και την έκδοση οικοδομικής άδειας που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη, δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

 

Edited May 29, 2025 at 07:25 πμ by dimitris GM

[pipakos]

Αυτό είναι το πρόβλημα, ναι μεν η κάθετη έχει συσταθεί μέχρι τις 28.7.2011 αλλά η τροποποίηση αυτής πρόκειται να γίνει μετά τις 28.7.2011, και η κτισμένη κάθετη έχει αυθαίρετα, οπότε ο αγοραστής της αδόμητης κάθετης πολύ πιθανόν να έρθει αντιμέτωπος με μειωμένους συντελεστές στη δόμηση και κάλυψη που του απομένει. Εγώ του είπα να πάρει γνώμη και από άλλο συμβολαιογράφο γιατί όλη αυτή η ανακατωσούρα δημιουργείται από την απαίτηση του συμβολαιογράφου του για τροποποίηση της κάθετης..

Edited May 29, 2025 at 08:24 πμ by pipakos

[Pavlos33]

Θα ήταν ενδιαφέρουσα η ανατροφοδότηση της συζήτησης που θα αφορούσε τη διαφορετική αντιμετώπιση από άλλη συμβολαιογράφο. Πάντως, με τα στοιχεία που μας δίνεις  η νέα σύσταση δεν θα μπορεί να περιλαμβάνει ίδια ποσοστά σε δόμηση κάλυψη και προφανώς ούτε ίδια όρια χρήσης. Παραμένει σε ισχύ το γνωστό περί έκδοσης Ο.Α για την οποία δεν εξετάζονται αυθαίρετες υπερβάσεις στην όμορη κάθετη, αλλά αυτό αφορά έκδοση Ο.Α και όχι εκ νέου σύσταση.

Edited May 29, 2025 at 09:03 πμ by Pavlos33