ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Το μόνο που μπορείς να κάνεις είναι, αφού πρωτίστως συμφωνήσουν άπαντες εγγράφως, να κάνεις αυτοψία σε όλους τους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου και να υποβάλλεις μια δήλωση 4495 για ρύθμιση. Στη συνέχεια άπαντες να πάνε σε συμβολαιογράφο και να κάνουν τροποποίηση της ΣΟΙ αποδίδοντας ως παρακολουθήματα, τόσο τις αυθαίρετες ΘΣ, όσο και τις αυθαίρετες αποθήκες!

1. Προσοχή: Ελέγχεις όλους τους κοινόχρηστους χώρους.

2. Για την τροποποίηση της ΣΟΙ θα απαιτηθούν ΠΗΤΑ για όλες τις ΟΙ δηλαδή, δεν πρέπει να έχουν αυθαιρεσίες).

3. Δώσε αμοιβή πακέτο για όλα κι αν κάποιος διαφωνήσει, μην χάνεις χρόνο....

[dimitris GM]

 σωστα..

[ιασονα καλησπερα]

προκειται για πυλωτη στην οποια δεν καθορισθηκαν δικαιωματα χρησης  της, αρα ειναι κοινοχρηστη και κοινοκτητη,

 -  Επομενως, απο την στιγμη που οι θεσεις σταθμευσης  δεν αποδοθηκαν με συμβολαιο σε κανεναν, ειναι κοινοχρηστες.

 Η χρηση τους καθοριζεται ή με κοινη αποφαση  ολων των ιδιοκτητων ή με δικαστικη αποφαση

   ως προς  τον "τροπο χρησης κοινου"...με χρηση εκ περιτροπης ειτε ανα μηνα  ειτε κατ' αλλα χρονικα διαστηματα.

  - Οι κλεισμενες αποθηκες ειναι παρανομες. Τακτοποιουνται μονον με το 100% των συνιδιοκτητων.

 

 

 

 

[nik]

@ΙΑΣΟΝΑΣ ΚΑΙ @dimitris GM καλησπέρα.

 

Λέτε ότι θέλει 100% συναίνεση και η ρύθμιση και η τροποποίηση σύστασης. Ο λόγος φαντάζομαι είναι ότι στην πυλωτή δεν υπάρχει κάποια Ο.Ι. ή παρακολούθημα της που να επεκτείνεται και να καταλαμβάνει χώρο ή να αλλάζει χρήση. Συμφωνούμε ?

Γιατί το άρθρο 98 μιλάει για επέκταση Ο.Ι.....όχι γέννηση από το μηδέν ? 

Πάντως επικρατεί μία άποψη στους μηχανικούς ότι αν είναι από αρχική κατασκευή και εντός όγκου κάνεις μονομερώς ότι θες....

 

[sikyonios]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Η υπέρβαση δόμησης στον ακάλυπτο από την αρχή της κατασκευής και προσάρτηση στο ισόγειο διαμέρισμα μπορεί να γίνει με πλειοψηφία συνιδιοκτητών ή χρειάζεται 100% συναίνεση. 

Edited January 26, 2026 at 08:35 μμ by Pavlos33

[dimitris GM]

   Ενα διαμερισμα  εχει επεκταθει στον ακαλυπτο

   Ειναι εκτος νομιμου ογκου.

  Μπορεις να πας με το 98 παρ. 9, αλλα η ολη διαδικασια τελει  υπο δικαστικη κριση

  Δες και την 1616/2025 της  Ολομελειας του ΣτΕ 

και εδω

https://nomosphysis.org.gr/22820/ste-91-2024-syntagmatikotita-i-mi-tis-diataksis-peri-taktopoiisis-aythaireton-kataskeyon-se-koinoxristoys-xoroys-polykatoikion/                         

 

 

 

 

Edited January 26, 2026 at 09:00 μμ by dimitris GM

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

@nik Kαλημέρα. Ήμουν απολύτως ξεκάθαρος σε ό,τι έγραψα προηγουμένως! Είναι ο μοναδικός τρόπος για να αντιμετωπιστεί και επιλυθεί το συγκεκριμένο θέμα που σε απασχολεί! Δεν έχω να προσθέσω κάτι άλλο...

[geopoulos]

Καλησπέρα, έχω μια περίπτωση ΟΙ υπόγειου (Υ2) που στην άδεια είχε πρόσβαση, εκτός από το κανονικό κλιμακοστάσιο της πολυκατοικίας, και από μια δεύτερη μικρή κλίμακα μέσω του ακάλυπτου. Η άλλη υπόγεια ΟΙ (Υ1), που διαχωρίζονται καθέτως με τοίχο με τη πρώτη, είχε (και έχει) μόνο από κλιμακοστάσιο της πολυκατοικίας. Αντί της κλίμακας αυτής, εκ κατασκευής, έγινε επέκταση της Υ2 κατά ένα τμήμα προς τον ακάλυπτο ασκαπτο χώρο του οικοπέδου, κατασκευή λεβητοστασίου επίσης σε ασκαπτο χωρο, και τέλος κατασκευή ραμπας αυτοκινήτων μέχρι τον δρόμο (καταλαμβάνοντας αρχικώς ακάλυπτο χώρο). Λογικα παω ή με ΥΔ ιδιοκτητη οτι ηταν εκ κατασκευής, ή με 51%? και για τροποποιηση συστασης για την προσαρτηση της επεκτασης, με 100% συνιδιοκτητων, σωστα? Το αλλο ερωτημα ειναι αν μπορω να περιοριστω στη τακτοποιηση της (υπογειας) επεκτασης και της ραμπας ή πρεπει να τακτοποιηθουν ολες οι αυθαιρεσιες της πολυκατοικίας, όπως κλιμακοστάσιο και του δωματος (υπάρχει αυθαίρετο διαμέρισμα εκεί που κάνει χρήση άλλος ιδιοκτήτης)? Ευχαριστώ

Edited January 29, 2026 at 11:04 μμ by geopoulos

[pygma]

Καλημέρα σας,

ήθελα να ρωτήσω το εξής: Σε διώροφη οικοδομή επι πυλωτής με Ο.Α. με σύσταση οριζοντίου έχει κλείσει τμήμα πυλωτής και έχει μετατραπεί σε κατοικία 43 τ.μ. που την έχουν εξ αδιαιρέτου δύο ιδιοκτήτες. Επίσης κατασκευάστηκε λεβητοστάσιο 7 τ.μ. σε ισόγειο κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής. Η κατοικία δεν έχει λάβει χιλιοστά. Έχω δόμηση >20%, και τ.μ. > 50 τ.μ. που αναφέρει η κατηγορία 4. Ωστόσο, είμαι εντός του 40% επιτρεπόμενης δόμησης και 250 τ.μ. για κατοικία και 1000 τ.μ. για λοιπές χρήσεις σωστα ; Οπότε δηλώνεται ως κατηγορία 4 ; 

Edited February 5, 2026 at 09:24 πμ by Pavlos33

[Pavlos33]

@pygma Καλημέρα. Το πρώτο πράγμα σε τέτοια περίπτωση που πρέπει να εξεταστεί είναι το αν υπάρχει η σύμφωνη γνώμη τους για να τακτοποιηθεί. Αν και δεν αφορά άμεσα τη δουλειά μας καθώς ενεργούμε βάσει του νόμου (εφόσον έχουμε την απαιτούμενη συναίνεση) έχουν εκδοθεί δικαστικές αποφάσεις διατάσσοντας καθαίρεση χώρων που αλλοιώνουν-παρεμποδίζουν κοινόχρηστους χώρους που έχουν καταληφθεί αυθαιρέτως από κατασκευές, ακόμη και αν αυτές τακτοποιήθηκαν καθόλα νόμιμα.

Αναφορικά με το σκέλος υπολογισμού προστίμου υπάρχουν δυο κυρίαρχες απόψεις. Η μια είναι να συγκρίνεις την αυθαίρετη επιφάνεια με την επιτρεπόμενη δόμηση του ακινήτου και η άλλη άποψη εστιάζει στο ότι αφού ο χώρος δεν διαθέτει χιλιοστά (μηδέν χιλιοστά) δεν του αντιστοιχεί επιτρεπόμενη δόμηση (ο παρανομαστής του κλάσματος μηδενίζεται και πρακτικά όλα μεγιστοποιούνται με αποτέλεσμα να σε πηγαίνει κατηγορία 5-η οποία, προς το παρόν, δεν μπορεί να υποβληθεί και σε μέγιστο συντελεστή επιβάρυνσης). Προσωπική άποψη εκφράζοντας, επιλέγω την πρώτη άποψη, δηλαδή συγκρίνω με την μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου.

[gamvro]

Καλημέρα. Η απομείωση εμβαδού υπόγειας αποθήκης λόγω άσκαπτου χώρου οικοπέδου ως παρακολούθημα

διαμερίσματος μπορεί να επιλυθεί με την παρ. 7 του άρθρου 98 ή ο άσκαπτος χώρος είναι θεωρείται κοινόχρηστος

και άρα πρέπει να πάει με την παρ. 5;

Όμως στην παράγραφο 5 εντάσσονται οι απομειώσεις ή μόνο οι αυξήσεις εμβαδού;

Τέλος, μπορούμε να αθροίσουμε το εμβαδόν διαμερίσματος και της αποθήκη για να υπολογίσουμε

αν ανήκει στην περίπτωση απόκλισης εμβαδού 2%;