ν. 4495/17 - αρθρο 98 [ΑΡΘΡΟ 098 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο

[Tim22]

Σε περίπτωση διαμερίσματος που έχει επεκταθεί προς φωταγωγό, ο οποίος έχει προσμετρηθεί στην κάλυψη και δόμηση της οικ. άδειας, θεωρείται ότι είναι εντός νόμιμου όγκου βάσει παρ. 7;

[Pavlos33]

Περίεργο είναι να έχει προσμετρήσει και στη δόμηση. Όπως και να έχει θεωρείται μέρος του κελύφους, άρα και του νόμιμου όγκου. Δεν σχετίζεται το κριτήριο μονομερούς τροποποίησης σύστασης κατά την παρ. 7 άρ. 98 με την πολεοδομική έννοια που είχαμε στο μυαλό μας περί του τί προσμέτρησε στον όγκο κατά τον προσδιορισμό του συντελεστή όγκου κτιρίου.

[zulumpo]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Σε οικόπεδο με κάθετες. Στην κάθετη ιδιοκτησία μου έχει κατασκευαστεί κτιριο από το 1990 με άδεια. Εσφαλμένως το κτίριο εισέρχεται εντός της όμορης κάθετης ορισμένους πόντους 10cm. Σήμερα ο ιδιοκτήτης θέλει να συστήσει οριζόντιες ιδιοκτησίες.  

-Στο εμβαδόν των διαμερισμάτων/οριζόντιων θα περιλαμβάνονται και οι 10 πόντοι;

-πρέπει; και αν ναι, μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίσης χωρίς συναίνεση των συνιδιοκτητων; (Μου φαίνεται πρωτόγνωρο να μπορεί να γίνει, παρόλο που καλύπτω τις προυποθέσεις της παραγράφου).

Στο ν.4495/17 αναφέρεται αυτό:

7. Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

[Pavlos33]

Από τη στιγμή κατά την οποία κτίσμα πατάει σε δυο διαφορετικά οικόπεδα ή σε δυο διαφορετικές κάθετες όλες οι συζητήσεις σταματούν εδώ. Πρέπει να λυθεί το ιδιοκτησιακό.  Τροποποίηση της σύστασης καθέτων είναι η 1η σκέψη. 

[dimitris GM]

@zulumpo Θα πατε με το αρθρο 1010 του ΑΚ

Συννενοηθειτε με τον ομορο..  Εδω μιλαμε  για "μικροδιαφορα"...... 

"Αν ο κύριος ακινήτου, ανεγείροντας πάνω σ' αυτό οικοδομή, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο και ο κύριος του γηπέδου δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου πριν από την ανέγερση της οικοδομής κατά μεγάλο μέρος, το δικαστήριο μπορεί κατά εύλογη κρίση να επιδικάσει την κυριότητα του γηπέδου που καταλήφθηκε στον κύριο του ακινήτου που οικοδομήθηκε· η επιδίκαση γίνεται έναντι καταβολής της αξίας του γηπέδου κατά το χρόνο της κατάληψής του και αποκατάστασης κάθε άλλης ζημίας, ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολοίπου."

Edited February 19, 2026 at 06:50 μμ by Pavlos33

[zulumpo]

Καλησπέρα και ευχαριστώ για τις απαντήσεις, εγώ συμφωνώ, αλλά γιατί ο νόμος γράφει ότι μπορει να γίνει μονομερής τροποποίηση, εκτός και αν δεν έχω καταλάβει κάτι με την διατίπωση του νόμου.

Τροποποίηση δεν πρόκειται να κάνω , τουλάχιστον σε αυτή την φάση, ίσως μελλοντικά, στην χειρότερη θα δείξω τον τοίχο μισο-μισό.

[tetris]

On 19/2/2026 at 11:34 ΜΜ, zulumpo said:

 ίσως μελλοντικά, στην χειρότερη θα δείξω τον τοίχο μισο-μισό.

Δεν μπορείς να το κάνεις αυτό γιατί ειναι λάθος

[Pavlos33]

On 20/2/2026 at 8:48 ΠΜ, tetris said:

Δεν μπορείς να το κάνεις αυτό γιατί ειναι λάθος

Συμφωνώ απολύτως. Τεράστιο λάθος (σαν αυτά που μας ήρθαν από περασμένες δεκαετίες).

@zulumpo Αν μπορεί μόνο να γίνει αυτό που αναφέρει παραπάνω ο Δημήτρης. 

[maria arabatzi]

Συνάδελφοι, αν μπορέιτε να μου πείτε την γνώμη σας, έχουμε τα εξής: Διαφορετική διαμερισμάτωση του ορόφου, κατά  την οποία το διαμέρισμα επεκτάθηκε κατά 2,88 τ.μ. στο χώρο του  κοινόχρηστου κλιμακοστασίου και ανελκυστήρα ΦΚ2) Λοιπές παραβάσεις (αλλαγές στα ανοίγματα, υπέρβαση ύψους), ΦΚ3) Σοφίτα (πατάρι/εσωτερικός εξώστης) εμβαδού 21,09 τ.μ. 'Οι ανωτέρω παραβάσεις πραγματοποιήθηκαν από το στάδιο ανέγερσης της οικοδομής και δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών (παρ.5 και παρ.7 αρθ. 98 του Ν.4495/2017,όπως τροποποιήθηκε από το αρθ. 81 του Ν.4759/2020)'.  Αυτό είναι απόσπασμα από συμβ'ολαιο.  Μπορώ ως μηχανικός να το υπογράψω και να είμαι σίγουρη ότι αν κάποιος μου κάνει καταγγελία, δεν θα ακυρωθεί το συμβόλαιο λόγω το ότι επεκτάθηκε στους κοινόχρηστους χώρους  η κατοικία;

Η επιφύλαξή μου αφορά το ΣτΕ με την 1616/25.

[Pavlos33]

@maria arabatzi Ενεργείς νομίμως βάσει ισχύοντος νόμου. Ως μηχανικός υποβάλλεις τη δήλωση υπαγωγής έχοντας την υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι οι αυθαιρεσίες έγιναν κατά το χρόνο κατασκευής του κτιρίου, την οποία και μνημονεύεις. Δεν δηλώνεις εσύ από μόνη σου ότι έγιναν εκ κατασκευής. Επικαλείσαι απλώς την υπεύθυνη δήλωση. Τα δικαστήρια θα κάνουν τη δουλειά τους στη συνέχεια. Σαφώς και δεν είναι η μόνη απόφαση που έχει διατακτικό επαναφορά του κοινόχρηστου χώρου στην πρότερη κατάσταση με αιτιολογικό είτε θέματα στατικής ασφάλειας, είτε υγιεινής. Μπορείς ωστόσο να ενημερώσεις εγγράφως τον πελάτη για τυχόν ακύρωση σε περίπτωση αγωγής εις βάρος του.