Pavlos33

@ΒΑΣΙΛΙΚΗ ΔΗΜΟΥΛΑ Σύμφωνα με το άρθρο 30 (εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται Ο.Α ή ΕΕΔΜΚ) θ) τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων, σύμφωνα με τις παρ.2β και 2γ του άρθρου 19 του ν.4067/2012, δηλαδή εγκαταστάσεις πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και εντός του ιδεατού στερεού. Προφανώς το διαμέρισμα (ρετιρέ) έχει αποκλειστική χρήση σε μέρος του δώματος. Αν στον κανονισμό της πολυκατοικίας δεν αναγράφεται κάτι διαφορετικό, δεν προκύπτει από την κείμενη νομοθεσία απαγορευτική διάταξη περί συγκεκριμένης απόστασης των συλλεκτών από το όριο της αναφερόμενης ιδιοκτησίας. Εξυπακούεται ότι τηρούνται μέτρα ασφαλείας των εγκαταστάσεων όπως πάντοτε πρέπει να τηρούνται. Εκτιμώ ότι το θέμα για τους ιδιοκτήτες των ηλιακών είναι να μπουν στην κατάλληλη θέση οι συλλέκτες ώστε να έχουν την μέγιστη απόδοση και να μην αλληλοσκιάζονται.

Πάω να παίξω τζόκερ...Ασχολείσαι μόνο με το οροφοδιαμέρισμα και εισάγεις την Ο.Α που το αφορά. Όταν βγει ΗΤ και για το ισόγειο θα εισαχθεί και η άλλη Ο.Α (αποπεράτωσης-διαμόρφωσης ισογείου).

Συνάδελφοι τι να λέμε. Αν κρίνουμε από την αρχική δημοσίευση αυτή η άδεια φαίνεται να ανήκει στην κατηγορία αδειών 3 (με ευθύνη του μελετητή που υπόκειται σε δειγματοληπτικό έλεγχο από την Υπηρεσία). Ο έλεγχος μάλλον έγινε και οι παρατηρήσεις που έγιναν δείχνουν πολλές και ουσιώδεις ελλείψεις στην εκδοθείσα Ο.Α. Τώρα, αν ο ιδιοκτήτης επέλεξε τον φτηνότερο είναι ένα ενδεχόμενο, αλλά ποτέ δεν ξέρουμε μέσα από μια ιντερνετική συζήτηση τα πραγματικά γεγονότα για να κρίνουμε.

Μη προσαύξηση φορτίων στον φ.ο του κτιρίου άνω του 20%. Αυτό είναι το κριτήριο απαλλαγής. Εναλλακτικά έχεις και το εδάφιο ζζζ) στο άρθρο 96 του Νόμου:

Υποθέτω ότι στο ακίνητο υπάρχει ΠΣΟΙ. Αν ναι, ασχολείσαι με τα του οροφοδιαμερίσματος και μόνο. Λογικά βγήκε Ο.Α για διώροφη οικοδομή με το ισόγειο αδιαμόρφωτο.

Το θέμα μας δεν είναι τι λέει ανυπογράφως το ΤΕΕ, ούτε τι συστημικά υποστηρίζει ή δεν υποστηρίζει το εκάστοτε Π.Σ, αλλά το ότι δεν έχουμε κάποιον που να αποδεικνύει ότι είναι ιδιοκτήτης. Μπορεί και εγώ να πάω αύριο και να δηλώνω στο Ε9 ιδιοκτήτης του ίδιου ακινήτου. Σημαίνει ότι είμαι ιδιοκτήτης; Πέρα από αυτό όμως, την ΗΤ τι ακριβώς την θέλει; Αν το θέλει για πώληση, πρώτα πρέπει να το δηλώσει στο κτηματολόγιο, διότι χωρίς δήλωση ιδιοκτησία δεν προχωράει η δικαιοπραξία.

@anpap Nα υποθέσω έγινε καταγγελία γιατί το ακίνητο ενέπιπτε σε αρχαιολογική ζώνη και πήγε δικαστήριο ο ιδιοκτήτης. Έχει επιβληθεί και πρόστιμο από Υ.ΔΟΜ;

Η γνώμη μου είναι αρνητική. Δεν έχει κανένα στοιχείο που να πιστοποιεί ότι έχει την κυριότητα της ιδιοκτησίας. Μπορεί αύριο για παράδειγμα να σου έρθει ένας άλλος και να σου πει με ποιο δικαίωμα έκανες κάτι στο ακίνητο αποδεικνύοντας την νόμιμη κυριότητα.

Δεν αναφέρεται με το λεκτικό "κατάργηση" αλλά συνάγεται το συμπέρασμα από το άρθρο 40 αλλά και από το λεκτικό της εγκυκλίου όπου αναφέρεται ρητά.

Από το άρθρο 40 ν.4759/20 προκύπτει η κατάργηση και από το κείμενο της σχετικής εγκυκλίου ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/117814/3961 "Για τα γήπεδα της παρ.1 του άρθρου 32, οι παρεκκλίσεις της παρ. 2 του άρθρου 1 του από 24.5.1985 π.δ.(Δ΄ 270) καταργούνται, υπό την επιφύλαξη μεταβατικών διατάξεων".

Η βεβαίωση αφορά το ότι δεν απαιτούνται εγκρίσεις (*). Συνηθίζουμε στο πεδίο των σχολίων/τ.ε να γράφουμε τις εργασίες που πρόκειται να γίνουν (πλεοναστικά) ώστε να μην έχουμε καθυστερήσεις από τυχόν επιτόπιο έλεγχο που μπορεί να προκύψει. Όλες αυτές οι εργασίες που αναφέρεις αφορούν εργασίες ανακαίνισης και δεν χρειάζεται Ο.Α ούτε ΕΕΔΜΚ. Επομένως, θα εκδόσεις μια βεβαίωση του άρθρου 30 (*) Πριν την εκτέλεση των παραπάνω εργασιών, συντάσσεται υποχρεωτικά ηλεκτρονική βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού, που εκδίδεται από πληροφοριακό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (Τ.Ε.Ε.), ότι στην περιοχή του ακινήτου για τις παραπάνω εργασίες δεν απαιτείται έγκριση από κάποιον φορέα. Σε περίπτωση που απαιτούνται εγκρίσεις από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα γίνεται ενημέρωση φακέλου με τις παραπάνω εγκρίσεις.

Πιο αναλυτικά σε σχέση με τι; Αν διαβάσεις ξανά στο παραπάνω Post περιγράφω πλήρως την διαδικασία εξέτασης. Αν ρωτάς αν είναι δύσκολα, ναι φυσικά και είναι. Θέλει διάβασμα και όπως σου είπα, να λύνεις ασκήσεις με το χέρι και να χρονομετράς, διότι ο χρόνος δεν θα σε φτάσει αν αργείς. Η ύλη που δίνει ο ΣΕΚΕ στα σεμινάρια είναι υπέρ αρκετή. Αν δηλαδή καταφέρνεις και λύνεις μόνος σου στο χρόνο που πρέπει δεν έχεις να φοβάσαι κάτι. Η θεωρία περιλαμβάνει διάφορες θεματικές ενότητες που τις δίνει ο σύλλογος. Πχ στατιστική, οικονομικά, ΝΟΚ, ενεργειακά, εκτιμητικά πρότυπα (σε αυτό διαβάζεις πολύ και καλά) κλπ

Το ΣΧΟΟΑΠ δεν είχε καμία δουλειά να αναφέρει χαρακτηρισμούς δασικών εκτάσεων. Έχουμε αρκετές περιοχές που κάποτε κηρύχθηκαν αναδασωτέες μετά από κάποια πυρκαγιά και ιδιοκτησίες οι οποίες αποχαρακτηρίστηκαν από τον χαρακτηρισμό αυτό διότι η φωτιά δεν έφτασε ποτέ εκεί και ανέκαθεν ήταν γεωργικές εκτάσεις. Τώρα, αν υπάρχει και ζήτημα-πρόβλημα γεωαναφοράς εσύ θα πας με αυτά που κρίνεις σωστά. Μπορείς σε κάποια παρατήρηση στο υπόμνημα του τοπογραφικού να κάνεις τη σχετική παρατήρηση. Πάντως στην Υ.Δ για τον μη δασικό χαρακτήρα θα επικαλεστείς τον δασικό χάρτη και το στάδιο που βρίσκεται η διαδικασία (πχ μερική κύρωση, οριστική κύρωση, ανάρτηση κλπ). Θυμίζω ότι το ΣΧΟΟΑΠ είναι ένα εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού α΄επιπέδου και "προτείνει" μελλοντικές ενέργειες. Το ότι κάτι φαίνεται στο ΣΧΟΟΑΠ δεν σημαίνει ότι είναι και απαραιτήτως σωστό. Τον δρόμο λοιπόν δεν τον χαρακτηρίζει το ΣΧΟΟΑΠ αλλά οι κείμενες αποφάσεις της Διοίκησης. Από την στιγμή που έχεις ερευνήσει και ο δρόμος που αναφέρεις δεν είναι χαρακτηρισμένος ως κύριος δημοτικός δρόμος δεν θα τον θεωρήσεις ως τέτοιο δρόμο. Θυμίζω επίσης ότι οι παρεκκλίσεις για τα παρόδια γήπεδα στην εκτός σχεδίου δόμηση έχουν καταργηθεί (εξαιρέθηκαν δυνάμει του άρθρου 40 Ν. 4759/20 με την προϋπόθεση της προέγκρισης Ο.Α και πρόσφατα με την αίτηση για βεβαίωση όρων δόμησης μέχρι τις 9/12/2022) και παραμένουν σε ισχύ όταν ρητά ορίζονται εντός ΣΧΟΟΑΠ/ΓΠΣ. Ο έλεγχος της κατά παρέκκλιση αρτιότητας του παρόδιου γηπέδου γίνεται με βάση την αποδεδειγμένη-συμβολαιογραφικά-ημεροχρονολογία δημιουργίας του και φυσικά με βάση τον χαρακτηρισμό της οδού (βάσει της απόφασης). Αν λοιπόν πληρούνται οι προϋποθέσεις της κατά παρέκκλιση αρτιότητας, τότε έχεις άρτιο κατά παρέκκλιση.

Η όλη συλλογιστική είναι το ότι το οικόπεδο εμπίπτει σε δυο τομείς με διαφορετική αρτιότητα. Αν για παράδειγμα είχες οικόπεδο εξολοκλήρου εντός ενός και μόνο τομέα (π.χ στο συνεκτικό) θα "έκοβες" αρκετά οικόπεδα των 500 τμ και όχι μόνο τρία, όπως ήταν ο αρχικός σχεδιασμός.

Με τον μηχανικό σου μίλησες ή έχει εξαφανιστεί μετά από τα παραπάνω;

Kαλησπέρα. Αν θέλεις ανέβασε το τοπογραφικό σου με την πρόταση κατάτμησης που έχεις κάνει να έχουμε καλύτερη εικόνα του ερωτήματός σου. Γενικώς, νομίζω ότι η ΥΔΟΜ έχει δίκιο. Ένα οικόπεδο προκύπτον από κατάτμηση θα πρέπει να έχει εμβαδόν τουλάχιστον αυτό του ορίου αρτιότητας στον τομέα τον οποίο ανήκει και το κατάλληλο πρόσωπο (πχ σε οριοθετημένο οικισμό και για εμβαδόν άνω των 500 τμ ελάχιστο πρόσωπο 15 μ). Το αρχικό οικόπεδο εμπίπτει σε δύο τομές με διαφορετικά όρια αρτιότητας και εξετάζεται κάθε τμήμα ξεχωριστά σε ότι αφορά την αρτιότητα. Αναμένουμε το σχέδιό σου.

Άρα, το πρόβλημα είναι ότι διαφοροποιείται ο χαρακτηρισμός δασικής έκτασης ανάμεσα στο ΣΧΟΟΑΠ και τον δασικό χάρτη. Κερδίζει ο δασικός χάρτης ως μεταγενέστερος και διότι με βάση αυτόν θα δηλώσεις τον μη δασικό χαρακτήρα της ιδιοκτησίας στην δήλωσή σου επί του τοπογραφικού.

Συρματόπλεγμα με πασσάλους αποτελεί πρόχειρη κατασκευή (στα πλαίσια ΕΕΔΜΚ δεν επιτρέπεται να βάλεις σενάζ από Ο.Σ στη βάση). Επίσης, προσοχή στις ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου/οικισμών- πλησίον παραλίας. Δεν επιτρέπεται η περίφραξη εντός ζώνης 500 μ από την ακτή (Ν. 1337/83).

Καλησπέρα. Ολα περνάνε μέσω του Συλλόγου εκτιμητών Ελλάδος (ΣΕΚΕ). Πριν φτάσεις στις εξετάσεις χρειάζεται να έχεις αποδεδειγμένη εμπειρία. Νομίζω (αν θυμάμαι καλά) πρέπει να έχεις 2 χρόνια εκτιμητική εμπειρία μετά την λήψη του πτυχίου σου και 10 τουλάχιστον εκτιμήσεις στα τελευταία 2 χρόνια πριν από την εξέταση για το σχήμα valuer in real estate property και 20 εκτιμήσεις-εκ των οποίων οι 10 να είναι σύνθετες σε ειδικά ακίνητα, όπως πχ βιομηχανοστάσια, ξενοδοχεία κλπ για το σχήμα REV (recognized european valuer), όπου στο σχήμα rev απαιτείται πενταετής εκτιμητική εμπειρία από τη λήψη του πτυχίου, η οποία να είναι εντός των τελευταίων 10 ετών. Aπό άποψη δικαιωμάτων στην Ελλάδα τα δυο σχήματα πιστοποίησης δεν έχουν καμία απολύτως διαφορά. Για εκτιμήσεις σε χώρες εκτός Ελλάδος οπωσδήποτε το REV. Αν πάρεις το rev πληρώνεις ετήσια επιτήρηση της πιστοποίησης παραπάνω χρήματα από ότι το valuer. Η ύλη είναι ίδια και για τα δυο σχήματα. Οι ασκήσεις διαφέρουν ελάχιστα, για παράδειγμα μπορεί στην dcf στο σχήμα rev να ζητηθεί δεκαετής περίοδος μελέτης και στο valuer πενταετής. Ουσιαστικά σχεδόν ανύπαρκτες οι διαφορές. Στις εξετάσεις 40 ερωτήσεις θεωρία και 3 ασκήσεις. Ελάχιστη βαθμολογία τουλάχιστον 50% σε θεωρία και 50% σε ασκήσεις και συνολικά η ελάχιστη 75%. Για περισσότερες λεπτομέρειες θα επικοινωνήσεις με τον ΣΕΚΕ να κάνεις την εγγραφή σου και να δεις πότε έχουν προγραμματιστεί οι επόμενες εξετάσεις. Ο Σύλλογος διοργανώνει προπαρασκευαστικά σεμινάρια για τις εξετάσεις. Αυτό που μπορώ να σου πω για να περάσεις είναι να αρχίσεις να λύνεις ασκήσεις με το χέρι. Ξέχνα για ένα διάστημα το excel. Κάνε καλή προετοιμασία και στη θεωρία και στις ασκήσεις και χρονομέτρησε. Ο χρόνος στην εξέταση περνάει πολύ γρήγορα. Προηγούμενα θέματα δεν υπάρχουν και δεν διαρρέουν διότι δεν επιτρέπεται να πάρεις κάτι μαζί σου φεύγοντας.

Ο νόμος δίνει κάποιες εξαιρέσεις από την υποχρέωση σύνταξης εξαρτημένου τοπογραφικού. Η δική μου γνώμη είναι να κάνεις εξαρτημένο τοπογραφικό ανεξαρτήτως εξαιρέσεων. Για το τυπικό του θέματος και σύμφωνα με το νόμο, αν δεν έχει συσταθεί στο ακίνητο οριζόντια ή κάθετη, ή αν δεν έχει εκδοθεί Ο.Α μέχρι και την έναρξη ισχύος του ν. 4178/13, τότε στην δικαιοπραξία (δηλαδή θα συνοδεύει την βεβαίωση όπως αναφέρεται) θα απαιτηθεί εξαρτημένο. Σήμερα, με τις απαιτήσεις που υπάρχουν το εξαρτημένο τοπογραφικό είναι η βάση. Δεν μπορείς χωρίς αυτό. Άσε που όταν κάνεις εξ αρχής τοπογραφική αποτύπωση, έχεις πληρότητα και ορθότητα στην αποτύπωση που αφορά και την δήλωση υπαγωγής Ν. 4495. Ένα θέμα ουσίας αν κάποιος πάει να χρησιμοποιήσει τις εξαιρέσεις μη σύνταξης εξαρτημένου τοπογραφικού είναι το τι θα γίνει με το τοπογραφικό στο συμβόλαιο. Πως θα τεκμηριωθεί αν είναι σήμερα (όχι πριν 30 χρόνια που μπορεί να είναι ένα προγενέστερο τοπογραφικό) άρτιο και οικοδομήσιμο, αν ρυμοτομείται, αν έχει άλλες δεσμεύσεις (αρχαιολογία, δασικό, κτηματική υπηρεσία του Δημοσίου κλπ).

Eκτιμώ ότι μόνο με αυτό το στοιχείο δεν μπορείς να ελέγξεις τη νομιμότητα του χώρου και πόσο μάλλον να βεβαιώσεις ότι πληροί τις προϋποθέσεις Χ.Κ.Χ για την προς αδειοδότηση χρήση. Αναζητάς την λύση ρύθμισης μέσω του Ν. 4495.

@liagiannakou Πως ακριβώς έγινε η πώληση χωρίς να γίνει άρση της αρχικής προσημείωσης υποθήκης που υπήρχε στην τράπεζα; Παραθέτω και ένα πολύ ενδιαφέρον άρθρο που αλίευσα στο διαδίκτυο για τους κινδύνους που ελλοχεύουν από την απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού. αναφέρεται στο άρθρο ότι υπάρχουν περιπτώσεις όπου μπορεί να γίνει ακύρωση του πλειστηριασμού ακόμη και μετά την κατακύρωση. https://www.psarakislegal.com/391-agora-akinhtou-se-pleisthriasmo

Αφού σου ευχηθώ καλά ξεμπερδέματα (ξέρω πόσο δύσκολο είναι όταν έχεις συγκληρονόμους) να προσθέσω στα παραπάνω ότι την μείωση εμβαδού όταν στο ακίνητο, υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι εσωτερικά του όπως είσοδος και κλιμακοστάσιο και δεν έχει γίνει σύσταση οροφοκτησίας, υπάρχουν οι σχετικές οδηγίες που την αναφέρουν αυτή τη μείωση επιφάνειας που περιγράφω για να μην "χρεωθεί" στην αξία και η επιφάνεια των κοινόχρηστων. Να προσθέσω επίσης σε περίπτωση που δεν το γνωρίζεις, ότι η αξία του υπογείου (β.χ που δεν προσμέτρησε στον ΣΔ) θα προσδιοριστεί με το έντυπο Ε4. Στην παραπάνω δημοσίευση έχω κάνει edit επιβεβαιώνοντας την σκέψη σου για επιμέρους προσδιορισμό αξίας σε ισόγειο και όροφο, παραθέτοντας την σχετική ΠΟΛ και το εδάφιο το οποίο το αναφέρει.

Καλό απόγευμα και χρόνια πολλά. Πέραν των τυπικών για τους υπολογισμούς, για ποιο σκοπό θέλεις να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία. Είναι θέμα προσωπικής πληροφόρησης για να υπολογίσεις τυχόν φόρο μεταβίβασης; Αν πρόκειται να προβείς σε κάποια δικαιοπραξία, την αντικειμενική θα στην υπολογίσει η συμβολαιογράφος. Ακόμη και να της πας την αξία υπολογισμένη, θα στην υπολογίσει με το δικό της πρόγραμμα (και θα σε χρεώσει φυσικά). Για το σκέλος του ερωτήματός σου, εκτιμώ ότι η αντιμετώπιση που περιγράφεις είναι πιο σωστή τεχνικά. Να πάρεις την κάθε στάθμη ξεχωριστά με τον αντίστοιχο συντελεστή ορόφου και στο μεν ισόγειο να τεθεί παλαιότητα, ενώ στον ημιτελή όροφο να μην τεθεί παλαιότητα αλλά μειωτικός συντελεστής κατασκευαστικού σταδίου.Το θέμα είναι ότι πολλές φορές αυτό που εμείς ως μηχανικοί θεωρούμε σωστό, διαφέρει από τις πρακτικές της ΔΟΥ. Προσθέτω ότι η παραπάνω σκέψη δείχνει να ταυτίζεται και με την αναφορά που γίνεται στην απόφαση με Αριθ. 1067780/82/Γ0013/Β 549/1994. (ΠΟΛ.1149) στο άρθρο 2 της οποίας αναφέρεται ότι " Αν τμήματα του ίδιου κτιρίου έχουν διαφορετικές χρήσεις ή τρόπο κατασκευής ή παλαιότητα ή στάδιο αποπεράτωσης, ο υπολογισμός της αξίας των κτισμάτων γίνεται χωριστά για κάθε τμήμα με το αντίστοιχο έντυπο." Στο θέμα που περιγράφεις υπάρχει ακόμη μια παράμετρος, η οποία αφορά το αν το κτίριο έχει ρευματοδοτηθεί (δεν έχει σημασία αν έγινε νόμιμα...). Ένα άλλο θέμα είναι ότι αν θεωρήσεις ότι στο κτίριο συμπεριλαμβάνονται και οι κοινόχρηστοι χώροι (πχ είσοδος ή εσωτερικό στεγασμένο κλιμακοστάσιο) τότε θα θέσεις ανηγμένη επιφάνεια του κτιρίου αυτή που αντιστοιχεί στο 90% (μειωμένη δηλαδή κατά 10%). Επιπλέον, έχεις και έναν ακόμη μειωτικό συντελεστή λόγω της συνιδιοκτησίας ίσο με 0,90 (μείωση 10%). Τέλος, θα πρέπει να προσθέσεις στην αντικειμενική αξία που προέκυψε με το έντυπο Ε1 (υποθέτω ότι αναφέρεσαι σε περιοχή εντός αντικειμενικού προσδιορισμού με τιμή ζώνης) και την αξία οικοπέδου που αντιστοιχεί στο υπολειπόμενο Σ.Δ του οικοπέδου μέσω του εντύπου Ε3. Τα παραπάνω μπορείς να τα υπολογίσεις μέσω της ψηφιακής εφαρμογής του ΥΠ. ΟΙΚ. (για τιμές ζώνης 2018 ή 2021) εδώ

Αυτό λέγεται αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης και απαιτεί κατ ελάχιστον έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας. Απευθύνεσαι σε μηχανικό να σου εκδώσει την άδεια (εφόσον μπορεί να εκδοθεί).