OLINAPAL

Το κείμενο που έχω είναι ενημερωμένο με τον 4258, παρόλα αυτά, λέει αυτά που λέει...

Ναι. Θα μπορούσε πάντως να είναι σύνηθες. Και τελικά δεν ξέρω τι ισχύει. "αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης". Η αλλαγή είναι δυσμενέστερη όμως στην πραγματική κατάσταση δεν επιφέρει καμία δυσμένεια στο δ.κ. Άντε βγάλε άκρη...

Εάν περιλαμβάνονται και στο παλιό διάγραμμα κάλυψης είναι εντάξει δηλαδή?

Διαβάζοντας το θέμα μου δημιουργήθηκε κι εμένα η απορία. Εάν έχω τριώροφο κτίριο σε περιοχή με υποχρεωτική στέγη και λόγω κλίσης θέλω να δημιουργήσω τρία επίπεδα με τον δεύτερο να βρίσκεται σε υποχώρηση σε σχέση με το ισόγειο και τον τρίτο επίσης σε υποχώρηση σε σχέση με τον δεύτερο, μπορούν δημιουργηθούν δώματα στον δεύτερο και τον τρίτο και η στέγη να μπει πάνω στην απόληξη του τρίτου ή πρέπει η στέγη να εκτείνεται σε κάθε επίπεδο?

Pavlos 33 σωστά κατάλαβες. Έχω για παράδειγμα αίθουσα εκθέσεων 500 τ.μ. και θέλω να το κάνω γραφείο, χωρίς καμία απολύτως αλλαγή σε μελέτη. Οι θέσεις στάθμευσης που απαιτούνται για την πρώτη χρήση είναι λιγότερες από αυτές για την δεύτερη και ο μόνος λόγος αλλαγής χρήσης είναι οι θέσεις στάθμευσης. Η πρώτη χρήση απαιτεί 5 θέσεις και η δεύτερη 6. Αλλά έχουν εξασφαλιστεί 10 από την πρώτη. Πρέπει να γίνει η αλλαγή χρήσης?

Στην οικοδομική άδεια φαίνονται περισσότερες και από αυτές που χρειάζομαι σήμερα. Άρα δεν χρειάζεται αλλαγή χρήσης. Σωστά? Φυσικά ελέγχοντας και τη συμβολαιογραφική δέσμευση. Δηλαδή αν έχουμε τη δυνατότητα γενικά να δεσμεύουμε θέσεις στάθμευσης αποφεύγουμε την αλλαγή χρήσης?

Το λέει η Λεμπέση, όμως δεν καταλαβαίνω ακριβώς το σκεπτικό της. "Επισήμανση: Οι διαστάσεις του κτιρίου καθορίζονται από τον φέροντα οργανισμό του και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσής του, ενώ δεν περιλαμβάνονται: – τα υλικά επένδυσης του κτιρίου (σοβάδες, διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες κ.λπ.), καθώς και – η άνω των 6 εκ. επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης στο σύνολό της, όπως εμφανίζονται στις επιμέρους μελέτες – βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.42. Στο Διάγραμμα δόμησης αρκεί να υπολογίζεται το περίγραμμα του κτιρίου, όπως καθορίζεται από τον φέροντα οργανισμό του και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσης, προσαυξημένος κατά το πάχος της θερμομόνωσης, μέχρι 6 εκ. - Επισημαίνεται όμως ότι: Τα υλικά επένδυσης και η άνω των 6 εκ. θερμομόνωση δεν μπορούν να προεξέχουν από την ΟΓ, επομένως το περίγραμμα των κτιρίων πρέπει να τοποθετείται εσώτερα. Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.11 παρ.6ιθ: Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε νέα κτίρια στα οποία το πάχος της θερμομόνωσης το οποίο προκύπτει από τις ισχύουσες διατάξεις και υπερβαίνει τα έξι εκατοστά δεν προσμετράται στο συντελεστή δόμησης."

Καλησπέρα. Δεν μου έχει ξανατύχει οπότε να κάποιος γνωρίζει παρακαλώ ας απαντήσει... Έχω μία περίπτωση αλλαγής χρήσης που η νέα χρήση απαιτεί περισσότερες θέσεις από την παλιά. Όμως η αρχική χρήση είχε εξασφαλίσει περισσότερες από όσες χρειαζόταν και τώρα η νέα χρήση καλύπτεται από τις υπερβάλλουσες παλιές. Απαιτείται τελικά αλλαγή χρήσης ή δεν αλλάζει το διάγραμμα δόμησης?

Ε ακριβώς αυτό με μπερδεύει. Γιατί είναι σαν να κάνει χάρη στα υφιστάμενα, ενώ για τα νέα είναι πιο αυστηρή η νομοθεσία, όπως αναγράφεται και στο έγγραφο από 10/5/2017 Αρ. Πρωτ.: 1112 "Επίσης στην παρ. 6κ του άρθρου 11 και την παρ. 4γ του άρθρου 12 του ΝΟΚ ορίζεται ότι δεν προσμετράται στο συντελεστή δόμησης και κάλυψης του οικοπέδου «σε υφιστάμενα κτίρια η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλιακών και φωτοβολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι 15 εκ., έστω και αν δεν τηρούνται οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η οικοδομική γραμμή σε περίπτωση ύπαρξης προκηπίου, ακόμη και στην περίπτωση που υπάρχει στο ακίνητο υπόλοιπο πολεοδομικών μεγεθών. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχιστον 3.00 μ. από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου.» Όλες οι ανωτέρω διατάξεις φανερώνουν τη βούληση του νομοθέτη για ευνοϊκότερη αντιμετώπιση των εργασιών σε υφιστάμενα κτίρια, που συνεισφέρουν στην ενεργειακή αναβάθμισή τους, όπως π.χ. προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης, παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστήματων, καθώς και κατασκευής διπλού ενεργειακού κελύφους." 2017.05.10 Τοποθέτηση ενεργειακού κελύφους σε υπάρχον κτίριο.pdf

Εννοώ ότι και η θερμομόνωση όντως δεν μετράει όπως και οι επενδύσεις κ.λπ., όμως το κτίριο τοποθετείται εσώτερα της οικοδομικής γραμμής και κατ' επέκταση και της πρασιάς όταν υπάρχει. Άρα αναρωτιέμαι, εάν αυτά τα στοιχεία δεν μπαίνουν στην πρασιά, πως να μπαίνουν οι αρχιτεκτονικές προεξοχές? Πες ότι έχεις επένδυση πάνω σε προεξοχή. Είμαστε σίγουροι ότι στο άρθρο 17 καλύπτει σε όλα το Δ της πρασιάς ή απλά μας αναφέρει ότι και η πρασιά είναι υποχρεωτικός ακάλυπτος? Κι εγώ σκεφτόμουν όπως εσείς αλλά έκανα μία σκέψη σχετικά με το άρθρο 11 παρ 6κ και ότι τα υλικά επένδυσης δεν μπορούν να προεξέχουν από την ΟΓ και με έβαλε σε σκέψεις...

Απλά για να γίνει αυτό θα πρέπει το ιατρείο να διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή εγκατάσταση φυσιοθεραπείας, αλλιώς θεωρείται γραφείο.

Εγώ πιστεύω ότι μπορεί σύμφωνα με το ΠΔ 166Δ/87 όπου επιτρέπονται κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. Για να ισχύει το ΠΔ 59/18 θα πρέπει να υπάρχει νέα πολεοδομική μελέτη, αλλιώς ισχύει το παλιό του 87. Άρθρο 2 Περιεχόμενα αμιγούς κατοικίας Στις περιοχές αμιγούς κατοικίας, επιτρέπονται μόνο: 1. Κατοικία. 2. Ξενώνες μικρού δυναμικού (περί τις 20 κλίνες). 3. Εμπορικά καταστήματα που εξυπηρετούν τις καθημερινές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής (παντοπωλείο, φαρμακείο, χαρτοπωλείο κ.λ.π.). 4. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας. 5. Κτίρια πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης. 6. Αθλητικές εγκαταστάσεις. 7. Θρησκευτικοί χώροι. 8. Πολιτιστικά κτίρια (και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις). Το καλύτερο που έχεις να κάνεις, είναι μία αίτηση για χρήσεις γης που να ρωτάς αν επιτρέπεται ιατρείο στην τάδε περιοχή, μαζί με ένα τοπογραφικό ή google maps. Πιστεύω ότι δεν είναι χρονοβόρο

Στο άρθρο 17 λέει ότι τα προκήπια είναι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι. Ωραία ως εδώ. Εμένα αυτό που με προβληματίζει είναι το άρθρο 2 παρ. 42 "42. Κτίριο είναι η κατασκευή που αποτελείται από χώρους και εγκαταστάσεις και προορίζεται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή του χρήστη. Διευκρινίζεται ότι οι διαστάσεις του κτιρίου καθορίζονται από τον φέροντα οργανισμό αυτού και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσής του. Στις ανωτέρω διαστάσεις δεν συμπεριλαμβάνονται τα υλικά επένδυσης του κτιρίου (σοβάδες, διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες κλπ μεγίστου πάχους έως 15 εκ.) καθώς και η άνω των 6 εκ. επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης." και το άρθρο 11 παρ. 6κ "κ. Σε υφιστάμενα κτίρια η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλιακών και φωτοβολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι 15 εκ., έστω και αν δεν τηρούνται οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η οικοδομική γραμμή σε περίπτωση ύπαρξης προκηπίου, ακόμη και στην περίπτωση που υπάρχει στο ακίνητο υπόλοιπο πολεοδομικών μεγεθών. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχιστον 3,00 μ. από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου. Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε υφιστάμενα κτίρια που έχουν μελετηθεί με προγενέστερους του ν.4067/12 κανονισμούς, τα οποία αναβαθμίζονται ενεργειακά με προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης κλπ. Δεν προσμετρούνται στη δόμηση οι ανωτέρω προσθήκες για διάσταση αυτών μέχρι 15 εκ. και οι εν λόγω επιφάνειες μπορούν να εισχωρούν στους υποχρεωτικούς ακάλυπτους χώρους." Από τα παραπάνω προκύπτει ότι η διάταξη είναι ευνοϊκή για τα υφιστάμενα κτίρια και νομίζω ότι γι αυτά τα 15 εκατοστά των επενδύσεων κ.λπ. πρέπει να υποχωρήσει το κτίριο ώστε να μην μπαίνουν στην πρασιά. Οπότε πως να μπαίνουν οι αρχιτεκτονικές προεξοχές? Κάποια άποψη?

Καλησπέρα. Οι αρχιτεκτονικές προεξοχές μπορούν να βρίσκονται στην πρασιά?

Ευχαριστώ xvas για την απάντηση. Όχι δεν θα υπάρξει άλλη είσοδος. Δημιουργείται απλά ένα δωμάτιο.

Καλησπέρα. Θέλω να τοποθετήσω γυάλινο διαχωριστικό με πόρτα στο πίσω τμήμα ενιαίου επαγγελματικού χώρου (ουσιαστικά ένα Γ) το οποίο δημιουργεί ξεχωριστό χώρο, αφού εφάπτεται στις άλλες δύο πλευρές και στην οροφή. Λογικά θέλει ΕΕΜΚ για εσωτερικές διαρρυθμίσεις. Σωστά?

Σ' ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις Δημήτρη.

Το καταλαβαίνω αυτό που λες Δημήτρη. Όμως όταν ο εντολέας είναι ο μισθωτής είναι 100%; Σύμφωνα με το άρθρο 789 ΑΚ «Με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών μπορεί να καθοριστεί ο τρόπος της τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης που αρμόζει στο κοινό αντικείμενο. Η πλειοψηφία υπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μερίδων». Οπότε εφόσον έχει γίνει μισθωτήριο και αναγράφεται στους όρους ότι επιτρέπεται ο μισθωτής να εκδώσει άδεια, τότε χρειάζεται συναίνεση και αυτών που δεν συναίνεσαν στη μίσθωση, δηλαδή της μειοψηφίας των κοινωνών;

Έχει το νόμιμο δικαίωμα; Μπορεί να ζητήσει την άδεια; Είναι σύννομος; Το συμφωνητικό περιγράφει και τις εργασίες που θα κάνει ο μισθωτής.

Ο μισθωτής ως έχων το νόμιμο δικαίωμα δεν μπορεί να είναι κύριος του έργου? Την άδεια θέλει να την εκδώσει αυτός και όχι οι εκμισθωτές. Δεν μπορεί με το μισθωτήριο?

Μα τότε δεν θα έμεναν ανοίκιαστα τα περισσότερα ακίνητα αν οι μισθωτές δεν μπορούσαν να κάνουν εργασίες για τις οποίες απαιτείται για παράδειγμα ΕΕΔΜΚ; Μπορείς να μου πεις Δημήτρη από ποια νομοθεσία προκύπτει το 100%; Επίσης εφόσον ο κύριος του έργου είναι ο μισθωτής ο οποίος έχει ποσοστό δικαιώματος 100% και του επιτρέπεται από το μισθωτήριο, πρέπει να ρωτήσει και τους ιδιοκτήτες που διαφωνούν;

Καλησπέρα. Μισθώθηκε ακίνητο με πλειοψηφία συγκυρίων (όχι όλων δηλαδή, κάποιο δεν συμφωνούσαν), οι οποίοι επιτρέπουν στον μισθωτή την έκδοση άδειας. Για να γίνει αυτό θα πρέπει να συμφωνήσουν και οι υπόλοιποι συγκύριοι που διαφωνούσαν με τη μίσθωση ή αρκεί η σύμφωνη γνώμη των εκμισθωτών;

Καλησπέρα. Στον 4495/17 λέει: "Άρθρο 44 Στάδια ελέγχου οικοδομικής άδειας 1. Ο έλεγχος ορθής εφαρμογής είναι υποχρεωτικός για κάθε έργο που εκτελείται με οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης, με έναρξη εργασιών μετά την 1.3.2012." 3. Αριθμός των ελέγχων ανά κατηγορία και είδος έργου: α) Κατηγορία Α: ένας (1) έλεγχος (τελικός) που πραγματοποιείται από έναν ελεγκτή δόμησης από το μητρώο των ελεγκτών δόμησης της Κατηγορίας I και της Κατηγορίας II του άρθρου 156 του Ν. 4389/2016, σε: ηη) εργασίες κατασκευής στεγάστρων, ανεξαρτήτως του είδους και του μεγέθους τους. Επίσης: "Άρθρο 29 2. Έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας απαιτείται για τις εξής εργασίες: «λα) στέγαστρα και προστεγάσματα των παραγράφων 72 και 79 του άρθρου 2 του Ν. 4067/2012, υπό την προϋπόθεση της παρ. 6 ιστ του άρθρου 11 του Ν. 4067/ 2012,» Επειδή έχω μπερδευτεί λίγο, αφού για άδειες μικρής κλίμακας δεν απαιτείται ελεγκτής, σε ποια στέγαστρα αναφέρεται;

Η χρησικτησια συμφωνα με τον 4061/2012 απο ποτε μετραει στη συγκεκριμενη περιπτωση;