Συνένωση διαμερισμάτων

[Arche]

ισως η μεταξυ τοιχοποιια να μην χτιστηκε ποτε και ναι πραγματι προβληματιζει, αποθηκη στο ισογειο να μην εχει μετρηση στην δομηση που πραγματοποιειται στο ακινητο, αυτο ειναι καπως περιεργο.

[Alessio]

Καλησπέρα συνάδελφοι,
με ενδιαφέρει η συνένωση ισόγειων όμορων κτισμάτων (δε βρήκα παρόμοιο θέμα τίτλου) με χρήση κατοικίας εντός του ίδιου οικοπέδου. Παρότι στη νομοθεσία υπάρχει ένα παιχνίδι με τις λέξεις χώρους & κτίσματα και η εστίαση των νομοθετημάτων γίνεται στα όμορα οικόπεδα (προφανώς λόγω ιδιαιτερότητας του ιδιοκτησιακού), φαντάζομαι ότι και η συνένωση όμορων κτιρίων εντός του ίδιου οικοπέδου εμίπτει στην ίδια περίπτωση του άρθρου 29 του Ν.4495/17. Έχετε την ίδια γνώμη;

[dimitris GM]

ΝΟΚ αρθρο 23, παρ. 5

[σε αφορα το "β"]

α] Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον 67%) όμορων οικοπέδων, είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις.

β] Σε περίπτωση συναίνεσης με αυξημένη πλειοψηφία (τουλάχιστον 67%) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου, είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που για την λειτουργική ενοποίηση ή εσωτερική διαρρύθμιση απαιτούνται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου και, κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στο Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον δεν θίγουν στύλους και δοκούς του φέροντος οργανισμού και μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά την μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές δύνανται να πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη των ιδιοκτητών των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών που ενοποιούνται, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων αυτών ιδιοκτησιών.

 

Edited February 5, 2025 at 02:13 μμ by dimitris GM

[Alessio]

Δημητρη σε ευχαριστώ. Το β αναφέρεται σε αυτοτελείς εντός του ίδιου κτιρίου ενώ εγώ εξετάζω διαφορετικά κτίρια εντός του ίδιου οικοπέδου. Η αληθεια είναι ότι μοιάζει παιχνίδι με τις λέξεις...

[ΝΙΚΗ ΜΑΥΡΙΔΟΥ]

καλησπέρα σας, η δικ΄ημου περίπτωση είναι η εξης:

δυο όμορα διαμερισματα, το ένα είναι του Χ και το άλλο είναι των Χ και της Υ συζύγου του, δυο συμβόλαια δηλαδη. Από κατασκευής υπήρξαν συνενωμενα εν τοις πράγμασι. ΤΩΡΑ, θέλουν να χωρίσουν τις ιδιοκτησίες, ΟΧΙ όπως προβλεπόταν στα σχέδια, αλλά με διαφορετικό τρόπο και διαρρύθμιση. Ποια είναι η νόμιμη διαδικασία? Υποβάλλω δήλωση 4495 για την διαμερισμάτωση ως ενιαίου και κατόπιν βγάζω ΕΕΔΜΚ για διαχωρισμό των ιδιοκτησιών (απαιτείται και 67% πλειοψηφία των ΟΜΟΡΩΝ ιδιοκτησιών λέει, όχι όλης της οικοδομής?) και μετά ΠΡΕΠΕΙ να κάνω και μονομερή τροποποίηση της ΣΟΙ (ΔΕΝ επηρεάζονται κοινόχρηστα τμ.) 

Edited February 10, 2025 at 11:35 πμ by ΝΙΚΗ ΜΑΥΡΙΔΟΥ

[dimitris GM]

 Κατ΄αρχας, δεν εχεις διαμερισματωση, αλλα αυθαιρετη λειτουργικη συνενωση.

Εξακολουθεις να εχεις τιτλους για δυο οριζοντιες ιδιοκτησιες.

Δυο ΟΙ δηλωσαν και στο κτηματολογιο.

  Θεωρω οτι, θα πρεπει να γινει συνενωση των δυο ΟΙ, μετα απο  τακτοποιηση της αυθαιρετης καθαιρεσης της μεσοτοιχιας.

 Και μετα, τροποποιηση της συστασης με δημιουργια δυο ΟΙ.

 Προφανως  θα υπαρξουν προβληματα ως προς  τυχον απαγορευσεις στον κανονισμο, τις διαφορετικες οδευσεις ηλεκτρολογικων και υδραυλικων ή  τα ποσοστα ιδιοκτησιας επι των νεων ΟΙ,  αφου στην μια ΟΙ ειναι ενας  ο  ιδιοκτητης ενω στην αλλη ειναι και οι δυο.

Το θεμα ειναι περισσοτερο "συμβολαιογραφικο" παρα "πολεοδομικο".

 

[Κάλχας]

@ΝΙΚΗ ΜΑΥΡΙΔΟΥ Σωστή είναι η διαδικασία με τα τρία βήματα που περιγράφεις.
Συναίνεση, όμως, δεν απαιτείται για τον διαχωρισμό, αφού δεν επηρεάζεται άλλη ιδιοκτησία ή κοινόχρηστος χώρος.

[themis_z]

Καλησπέρα σε όλους,

Σε διπλοκατοικία (ισόγειο - α΄ ορ.) πρόσφατα αποκτηθείσα ο ιδιοκτήτης θέλει να συνενώσει με σκάλα εντός κελύφους (κοπή πλάκας μπετόν) τα δύο επίπεδα. Μπορεί να το κάνει με ΕΕΔΜΚ παρ. "κζ. λειτουργική συνένωση χώρων"; Σε αυτήν την περίπτωση θα γίνει κανονικά στατική επίλυση και θα συμπεριληφθεί στις λοιπές μελέτες τις ΕΕΔΜΚ. Γίνεται ή θέλει οικοδομική άδεια; Εάν χρειάζεται ΟΑ, βάσει ποιων διατάξεων, γιατί έψαξα τον Ν.4495/2017, τον ΝΟΚ και τον Κτιριοδομικό αλλά δεν είναι σαφές τι χρειάζεται.    

Σε συνέχεια του προηγούμενου, αφού στην ΕΕΔΜΚ πρέπει να βεβαιώσεις ότι δεν θίγεται ο ΦΟ, μήπως θέλει ΟΑ η συνένωση δυο ορόφων (λόγω κοπή πλάκας);  

Edited March 11, 2025 at 02:21 μμ by themis_z

[freecat]

Καλημέρα σας.

Σε ισόγειο οικογενειακής πολυκατοικίας το οποίο στην οικοδομική άδεια δείχνει 5 δεσμευμένες κλειστές θέσεις στάθμευσης, διαμορφώθηκε διαμέρισμα σε δυο από αυτές. Σημειώνω πως όλες οι θέσεις έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο επομένως δεν αποτελούν παρακολουθήματα. Το διαμερισματάκι λοιπόν προέκυψε από την μετατροπή δυο θέσεων διαφορετικών ιδιοκτητών σε χώρο κύριας χρήσης. Θα πρέπει να κάνω δυο τακτοποιήσεις και στην πορεία να βγάλω άδεια μικρής κλίμακας για την συνένωση τους με το "κζ) λειτουργική συνένωση χώρων σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012". Σε αυτή την διαδικασία πρέπει να κάνω έλεγχο αν απαιτείται εξαγορά θέσης στάθμευσης. Ο έλεγχος αυτός γίνεται στα μέτρα του διαμερίσματος; Στα μέτρα της αδείας + του νέου διαμερίσματος; Έχει κάνει κανείς αυτή τη διαδικασία να μας δώσει τα φώτα του;

[Pavlos33]

Καλημέρα. Σοβαρά ζητήματα προκύπτουν από την υπόθεση. Πιθανώς οι κλειστές θέσεις (δεσμευμένες συμβολαιογραφικά κατά την έκδοση της Ο.Α) ΔΕΝ προσμέτρησαν στο Σ.Δ. Η αλλαγή χρήσης σε Χ.Κ.Χ (κατοικία) λαμβάνοντας υπόψη τα ελάχιστα χιλιοστά που δίνονται σε τέτοιους χώρους, θα οδηγήσει σε υπέρογκο πρόστιμο και αναλόγως της θεώρησης που θα κάνεις (έχουν διατυπωθεί πολλές φορές οι δυο κυριαρχούσες απόψεις για το θέμα), πιθανώς να σου βγει και κατηγορία 5 (δηλαδή να μην μπορείς να υποβάλεις δήλωση).

Πάμε τώρα στο ιδιοκτησιακό. Έχοντας έναν ενιαίο και αυτοτελή λειτουργικά χώρο, έχουμε την ίδια περίπτωση με κτίριο που "πατάει" ταυτόχρονα σε δυο όμορες ιδιοκτησίες και ακόμη χειρότερα, στην περίπτωσή σου, σε δυο όμορες, διαφορετικών ιδιοκτητών. Σε αυτή την περίπτωση δεν μπορείς να προβείς σε τακτοποίηση, αν δεν λυθεί το ιδιοκτησιακό. Σε παραπέμπω να διαβάσεις τα δυο σχετικά θέματα του φόρουμ που εκεί συζητούνται πιθανές λύσεις.

Εάν και εφόσον μπορεί να βρεθεί λύση στο παραπάνω, θα χρειαστεί προγενέστερα η συνδρομή συμβολαιογράφου για το πως και για το αν μπορεί να γίνει τροποποίηση της ΠΣΟΙ, η οποία είναι απαραίτητη. 

Η πλέον επαχθής λύση (εφόσον τίποτα από τα παραπάνω δεν μπορεί να συμβεί) είναι η επαναφορά των χώρων στην εγκεκριμένη τους κατάσταση και χρήση.