ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Μια ιδέα:

Όταν πελάτης μου είναι ο ιδιοκτήτης π.χ. του οροφοδιαμερίσματος του 5ου και τελευταίου ορόφου ενός ακινήτου δεν ασχολούμαι με το συνολικό ύψος του ακινήτου κι απλώς ασχολούμαι με το ύψος της ιδιοκτησίας του πελάτη μου (δεν κάνω τα στραβά μάτια, απλώς δεν θέλω να ξύνω πληγές κ.λπ.). Αυτό αποτυπώνω και στη δήλωση υπαγωγής! Αφήνω όλα τα υπόλοιπα ν' αντιμετωπιστούν αν κι όταν υποβληθεί δήλωση για ρύθμιση των αυθαιρεσιών των κοινόχρηστων χώρων του εν λόγω ακινήτου. Κοιμάμαι δε ήσυχος νοιώθοντας ότι, "εκμεταλλεύομαι" με τον καλύτερο τρόπο τις ασάφειες (ή κοινώς παπαριές κ.λπ.) των νόμων του Ελλαδιστάν...

[lex.87.ze]

Καλησπέρα σας,

 

Σε πολεοδομικό έλεγχο που έγινε σε αυτοτελές 2οροφο κτίριο με δώμα διαπιστώθηκε ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους. 

Ο ιδιοκτήτης έβγαλε οικοδομική άδεια νομιμοποίησης το 2008 (αφορούσε κλείσιμο μέρους της πυλωτής + αυθαίρετη απόληξη κλιμακοστασίου στο δώμα) και ο μηχανικός που την εξέδωσε έχει καταχωρήσει λάθος τα ύψη του κτιρίου. 

Αποδεικνύεται με αεροφωτογραφίες ότι το κτίριο το 2008 ήταν υλοποιημένο.

 

Στην οικ. άδεια το τελικό ύψος του κτιρίου είναι +7,10μ. ( πλάκα οροφής α΄ ορόφου) και συμπεριλαμβανομένης και της απόληξης του κλιμακοστασίου είναι +8,70μ. ενώ στην πραγματικότητα το τελικό ύψος του κτιρίου είναι 7,65μ. και συμπεριλαμβανομένης της απόληξης του κλιμακοστασίου είναι+9,40μ.

 

Το επιτρεπόμενο ύψος της εν λόγω περιοχής είναι 9μ. + 2μ. για στέγη.

 

Να το δηλώσω ως:

1. υπέρβαση ύψους κατά 40 εκ. από το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (αν μετράει η απόληξη στο ύψος)  ή 

2. εμπίπτει στην κατηγορία 3 του Ν.4495/2017 Άρθρο 96, περ. γιε) για το 5% του ύψους? 

(Επίσης η μεταβολή του 5% του ύψους αφορά το επιτρεπόμενο της περιοχής ή το πραγματοποιημένο του κτιρίου?)  ή 

3. 1 λοιπή παράβαση αφού δεν ξεπερνάει το επιτρεπόμενο της περιοχής αν θωρείται σαν τελικό ύψος κτιρίου η πλάκα οροφής του α΄ ορόφου ήτοι τα +7,65μ. ?

Edited September 10, 2025 at 11:11 πμ by lex.87.ze

[jedi.Yannis]

2. Στην Κατηγορία 3 εξετάζεται και το ύψος. Τσέκαρε τα downloads του φόρουμ. Στα featured θα βρεις τον ν.4495/17 ενημερωμένο. Ο συνάδελφος κάνει πολύ καλή δουλειά. Το αρχείο του έχει όλες τις ενημερώσεις και τις τεχνικές οδηγίες (που αναφέρουν και την ερώτησή σου).

1. υπέρβαση ύψους από το επιτρεπόμενο της περιοχής πάει με υπ. ύψους και τμ. Αλλιώς με αναλυτικό υπολογισμό.

3. Η απόληξη του κλιμακοστασίου επιτρέπεται πάνω από το δώμα (και το ύψος του κτιρίου σου μετριέται στο δώμα). Στο ΝΟΚ αρθ. 19 (πάλι θα τον βρεις στο ίδιο μέρος του φόρουμ), λέει ότι η απόληξη βρίσκεται πάνω από το κτίριο (άρα δεν μετράει στο ύψος του).

Στην περίπτωσή σου πάς με αναλυτικό γιατί (7,65-7,1)/7,1 = 7,7% (Η Κ3 ελέγχει σε σχέση με την εγκεκριμένη διάσταση.

[Elounda]

Στο εν λόγω κτήριο έχουμε Σ.Ο.Ι  (συνολικά 6 Ο.Ι.) .Εγώ ασχολούμαι με τις μισές,ενός ιδιοκτήτη, που είναι κατανεμημένες έτσι   όπως φαίνονται. Πως θα το δηλώνατε εσείς?

[akis73]

Καλησπέρα, από ότι φαίνεται έχεις πρόσβαση στις επιμέρους οριζόντιες και μέτρησες τα πραγματικά ύψη. Με βάση τα παραπάνω, προσωπικά θα χρέωνα τις πραγματικές υπ. ύψους ανά ιδιοκτησία.

[Elounda]

On 27/9/2025 at 2:46 ΜΜ, akis73 said:

Καλησπέρα, από ότι φαίνεται έχεις πρόσβαση στις επιμέρους οριζόντιες και μέτρησες τα πραγματικά ύψη. Με βάση τα παραπάνω, προσωπικά θα χρέωνα τις πραγματικές υπ. ύψους ανά ιδιοκτησία.

η τελευταία δεν έχει ουσιαστικά Υ.Υ (είναι στο 2%) η μεσαία είανι στο 5%  .Η του ισογείου τα δημιουργεί όλα και με περνάει από το υψος αδείας το συνολικο. Εσυ λές  να βάλω  φύλλα καταγραφής  ως εξής:

ΦΚ1 =  ο.ι ισογειου  Υπέρβαση ύψους <20% χωρις ΥΔ (πχ στην συγκεκριμένη δεν έχω υδ )

ΦΚ2=Ο.ι οροφου    Υπέρβαση υψους <20% με ΥΔ ,ΥΚ   κτλ (εχω εκ κατασκευής επεκταση στον ακάλυπτο)

ΦΚ3= =Ο.ι οροφου    Υπέρβαση υψους <20% με ΥΔ ΥΚ κτλ (εχω εκ κατασκευής επεκταση στον ακάλυπτο)

?

 

Edited September 27, 2025 at 12:25 μμ by Elounda

[Pavlos33]

@Elounda Καλησπέρα. Ανέκαθεν στην διάρκεια των τριών αυθαιρετονόμων ο προσδιορισμός υπερβάσεων ύψους ήταν και παραμένει ένα από τα πλέον προβληματικά σημεία εφαρμογής.

Οι γνωστές κατευθύνσεις για την αντιμετώπιση του θέματος είναι οι εξής:

1. Μπορείς να λάβεις την συνολική Υ.Υ του κτιρίου (11,35-7,50=3,85 μ) και να την επιμερίσεις σύμφωνα με τα χιλιοστά του κάθε διαμερίσματος. Έτσι για παράδειγμα, αν το διαμέρισμα Α ορόφου έχει 200 χιλιοστά θα του "επιβληθεί" Υ.Υ=0,77 μ, ανεξαρτήτως αν στην πραγματικότητα το διαμέρισμα αυτό έχει δομηθεί ψηλότερο ή χαμηλότερο από το επιμέρους εγκεκριμένο ύψος του. Με τον τρόπο αυτό δεν ασχολείσαι με τίποτε άλλο πέραν της συνολικής Υ.Υ του κτιρίου, την οποία "μοιράζεις" με λογιστικό τρόπο (δηλαδή εφαρμόζεις μια θεωρητική-λογιστική Υ.Υ και όχι αυτή που μέτρησες εσωτερικά) στα διαμερίσματα, όπως θα έκανες και στην αντιστοιχούσα-σε αυτά-δόμηση.

2. Εξετάζεις το ύψος κάθε Ο.Ι ξεχωριστά και της εφαρμόζεις τον συντελεστή χωρίς να ασχοληθείς καθόλου με το μέγιστο ύψος του κτιρίου. Για παράδειγμα η Ο.Ι Α ορόφου είχε μικτό (συμπεριλαμβάνεις πάχος πλάκας οροφής) ύψος 3, 0 μ και μετρήθηκε 3,10 μ. Ποσοστό υπέρβασης 3,33% και μπορεί να ενταχθεί και στην κατηγορία 3 (εάν συμφέρει) ή να εφαρμόσεις την παρ. 10 του άρθρου 100 (Υ.Υ χωρίς Υ.Δ αν τυχόν δεν συνυπάρχει η Υ.Δ).

[Elounda]

On 27/9/2025 at 3:55 ΜΜ, Pavlos33 said:

@Elounda Καλησπέρα. Ανέκαθεν στην διάρκεια των τριών αυθαιρετονόμων ο προσδιορισμός υπερβάσεων ύψους ήταν και παραμένει ένα από τα πλέον προβληματικά σημεία εφαρμογής.

Οι γνωστές κατευθύνσεις για την αντιμετώπιση του θέματος είναι οι εξής:

1. Μπορείς να λάβεις την συνολική Υ.Υ του κτιρίου (11,35-7,50=3,85 μ) και να την επιμερίσεις σύμφωνα με τα χιλιοστά του κάθε διαμερίσματος. Έτσι για παράδειγμα, αν το διαμέρισμα Α ορόφου έχει 200 χιλιοστά θα του "επιβληθεί" Υ.Υ=0,77 μ, ανεξαρτήτως αν στην πραγματικότητα το διαμέρισμα αυτό έχει δομηθεί ψηλότερο ή χαμηλότερο από το επιμέρους εγκεκριμένο ύψος του. Με τον τρόπο αυτό δεν ασχολείσαι με τίποτε άλλο πέραν της συνολικής Υ.Υ του κτιρίου, την οποία "μοιράζεις" με λογιστικό τρόπο (δηλαδή εφαρμόζεις μια θεωρητική-λογιστική Υ.Υ και όχι αυτή που μέτρησες εσωτερικά) στα διαμερίσματα, όπως θα έκανες και στην αντιστοιχούσα-σε αυτά-δόμηση.

2. Εξετάζεις το ύψος κάθε Ο.Ι ξεχωριστά και της εφαρμόζεις τον συντελεστή χωρίς να ασχοληθείς καθόλου με το μέγιστο ύψος του κτιρίου. Για παράδειγμα η Ο.Ι Α ορόφου είχε μικτό (συμπεριλαμβάνεις πάχος πλάκας οροφής) ύψος 3, 0 μ και μετρήθηκε 3,10 μ. Ποσοστό υπέρβασης 3,33% και μπορεί να ενταχθεί και στην κατηγορία 3 (εάν συμφέρει) ή να εφαρμόσεις την παρ. 10 του άρθρου 100 (Υ.Υ χωρίς Υ.Δ αν τυχόν δεν συνυπάρχει η Υ.Δ).

Για το 2 ΟΚ συμφωνώ  και  φυσικά αν είναι >5% βάζω  αντίστοιχα στο ΦΚ το ποσοστό πχ <20%σωστά?

Για το 1 όμως δεν κατάλαβα    γιατί αφαιρείς το 7,50? Όταν εκδόθηκε η Ο.Α. ήταν 11,00 το επιτρεπόμενο ύψος  μετά και αφού είχε κατασκευαστεί το επιτρεπόμενο εγινε 7,50 . Μηπως πρέπει να γίνει (11,35-11,00)/7,50 πχ αν θέλω να υπολογίζω την παράβαση σε ποσοστό  και μετά   να επιμερίσω πχ 200 χιλιοστα Χ 0,35 cm? Ασε που στο συγκεκριμένο είναι <5% αν το κάνω έτσι. Δεν μου έχει ξανατύχει να έχω οικοδομή με άλλο επιτρεπόμενο υψος τότε και τώρα να είναι μικρότερο το επιτρεπόμενο από της Ο.Α για αυτό με μπερδεύει λίγο

Edited September 27, 2025 at 01:53 μμ by Elounda