ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Διάφορες περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών

[Tim22]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Εξετάζω κατάστημα ισογείου και αποθήκη υπογείου (αυτοτελείς ιδιοκτησίες) σε πολυώροφο κτίριο.

Στον φάκελο της Ο.Α. υπάρχουν οι κατόψεις όλων των ορόφων. Υπάρχει και αναθεώρηση άδειας για κατόψεις που αφορά όλο το κτίριο (όπως αναφέρεται στο στέλεχος). Όμως ενώ στην αναθεώρηση υπάρχουν οι κατόψεις όλων των ορόφων, έχει εξαφανιστεί αυτή του ισογείου.

Η κάτοψη του ισογείου της αρχικής Ο.Α. δεν αναφέρει όνομα ή αρίθμηση στις ιδιοκτησίες, ονομάζει κάθε μία απλώς ως "κατάστημα" και δεν ταυτίζεται το περίγραμμα τους με την υφιστάμενη κατάσταση. Θεωρείτε σωστό να προχωρήσω σε ρύθμιση βασιζόμενος σε αυτήν την κάτοψη;

[Pavlos33]

Aν η αναθεώρηση αφορά όλες τις στάθμες του κτιρίου τότε δεν μπορείς να βασιστείς στην κάτοψη της αρχικής άδειας. Αν δεν βγαίνει άκρη από άλλα τεχνικά έγγραφα (π.χ θα μπορούσε στην Τ.Ε της Ο.Α να περιγράφεται τι περιλαμβάνει η αναθεώρηση ή να φαίνονται οι αλλαγές στο Δ.Κάλυψης. Ερεύνησε και κρίνε) τότε, εφόσον εξαντλήσεις την έρευνα να βρεθεί η κάτοψη, θα πρέπει να προχωρήσεις με τις γνωστές μεθόδους (ανασύσταση κλπ).

[gorfeas]

Οικόπεδο με διαφορετικό σχήμα αλλά ίδιο εμβαδό.

Σε αποτύπωση τριώροφης πολυκατοικίας διαπίστωση ότι το σχήμα του οικοπέδου είναι στην πραγματικότητα πλάγιο παραλληλόγραμμο ενώ στην άδεια είναι σχεδιασμένο ως ορθογώνιο παραλληλόγραμμο.

Το εμβαδόν είναι το ίδιο όμως η μέγιστη διαφορά διαστάσεων είναι >5%.

Στο κτηματολόγιο φαίνεται το σωστό σχήμα.
Ουσιαστικά τα τ.μ. που έχουν δομηθεί είναι τα προβλεπόμενα αλλά λόγω του λάθος τοπογραφικού οι κατόψεις δεν συμπίπτουν με το υφιστάμενο.

Πως θα το αντιμετωπίζατε;

[xrusa.topo]

Καλησπέρα σας,

Καθότι νέα μηχανικός, θα ήθελα τη βοήθεια σας σε περίπτωση που δεν συναντώ και τόσο συχνά. Πρόκειται να γίνει αγοραπωλησία γεωτεμαχίου εκτός σχεδίου πλησίον σιδηροδρομικής γραμμής. Κατά την κατασκευή της σιδηροδρομικής γραμμής το παραπάνω μισθώθηκε για χρήση εργοταξίου, όπου και έγινε ανέγερση κτιρίου το οποίο χρησιμοποιούνταν ως χώρος συνεδριάσεων. Η ερώτησή μου αφορά τη νομιμότητα του κτίσματος. Υφίσταται για αυτή την περίπτωση αναγκαιότητα ύπαρξης οικοδομικής άδειας και αν ναι σε ποιον έχει εκδοθεί ώστε να αναζητηθεί και να γίνει έλεγχος περί ύπαρξης ή μη αυθαιρεσιών και εν συνεχεία σύνταξη της ΗΤΚ. 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας.

 

[Didonis]

On 11/5/2025 at 12:36 ΠΜ, xrusa.topo said:

... έγινε ανέγερση κτιρίου ....

...σε ποιον έχει εκδοθεί ....

• Γενικά για κάθε κτίριο που κατασκευάζουν στην Ελλάδα υπάρχει απαίτηση Άδειας. (Οικοδομικής, Ναοδομίας ή άλλο)
• Σε ποιον έχει εκδοθεί ξεκινάς με τον ιδιοκτήτη του τότε ή τον εκμισθωτή και αν δεν βγάλεις άκρη με Μαντείο των Δελφών.....

(Βασικά είναι πρόβλημα του ιδιοκτήτη να σου πει και όχι δικό σου)

Υ.Γ.

μπας και το κτίριο είναι προ 75??

Edited May 10, 2025 at 09:46 μμ by Didonis

[Pavlos33]

@xrusa.topo Kαλημέρα. Πιθανώς να εμπλέκονται οι θυγατρικές του ΟΣΕ είτε υπεργολάβοι.

Ο.Α απαιτείται για την τεκμηρίωση της νομιμότητας σε κάθε περίπτωση (φαντάσου ότι ακόμη και τοποθέτηση εργοταξιακών οικίσκων οφείλεις να εκδώσεις ΕΕΔΜΚ. Πόσο μάλλον για κανονικό κτίριο). Όμως, πριν από αυτό, ο σημερινός πωλητής θα πρέπει να δώσει στοιχεία. Πχ υπάρχει ακόμη η μίσθωση; Μήπως ήταν μακροχρόνια και είναι σε ισχύ; Η μισθωτική σύμβαση έδινε το δικαίωμα έκδοσης Ο.Α στο μισθωτή; 

Μια δική σου έρευνα θα είναι αν το κτίσμα βρίσκεται εντός ζώνης απαλλοτρίωσης της γραμμής. Μήπως το ακίνητο είναι δεσμευμένο;

Πολλά τα ερωτήματα για να μπορέσουν να απαντηθούν χωρίς στοιχεία.

[xrusa.topo]

Καλησπέρα σας,

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας.

Η μισθωτική σύμβαση δεν έχει φτάσει ακόμη στα χέρια μου, αλλά όπως με ενημέρωσε ο ιδιοκτήτης η μίσθωση έληξε πριν 2-3 χρόνια. Το γεωτεμάχιο βρίσκεται εξ ολοκλήρου εκτός της γραμμής απαλλοτρίωσης, αυτό έχει ελεγχθεί. Ωστόσο, σε μια σύντομη επικοινωνία που είχα με την αρμόδια ΥΔΟΜ σήμερα με πληροφόρησαν πως δεν απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας σε αυτή την περίπτωση και πως θα πρέπει να λάβω βεβαίωση από την ΤΕΡΝΑ που ήταν ο μισθωτής, πως το κτίσμα είναι νομίμως υφιστάμενο και η κατασκευή του είχε συμπεριληφθεί στη μισθωτική σύμβαση, η οποία βεβαίωση θα καλύψει τις όποιες απαιτήσεις για τη σύνταξη της ΗΤΚ. Και ύστερα από αυτή την απάντηση τους, μου δημιουργήθηκαν άλλα τόσα ερωτήματα.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

On 12/5/2025 at 6:51 ΜΜ, xrusa.topo said:

..................βεβαίωση από την ΤΕΡΝΑ που ήταν ο μισθωτής, πως το κτίσμα είναι νομίμως υφιστάμενο και η κατασκευή του είχε συμπεριληφθεί στη μισθωτική σύμβαση, η οποία βεβαίωση θα καλύψει τις όποιες απαιτήσεις για τη σύνταξη της ΗΤΚ....

Αυτό αποτελεί σαχλαμάρα! Αερολογία... Που το στηρίζει; Με ποια εγκεκριμένα σχέδια και ποιά ΟΑ; Από πότε η ΤΕΡΝΑ εκδίδει ΟΑ; 

[Pavlos33]

Καλησπέρα Ιάσονα. Φυσικά θα συμφωνήσω μαζί σου καθώς το έχω επισημάνει παραπάνω. Ίσως ο υπάλληλος έδωσε μια βιαστική απάντηση χωρίς καν να το σκεφτεί. Κακώς μεν, αλλά έχει συμβεί και σε άλλες περιπτώσεις (π.χ σε αυθαίρετα).  Κάτι δεν μας λέει σωστά η ερωτώσα.